Você conhece o “rent roll”?É um termo frequentemente utilizado ao avaliar imóveis de renda, como apartamentos, condomínios e edifícios de escritórios.Quando se espera obter income gain (renda de aluguel) em um imóvel para investimento, o rent roll é indispensável para avaliar sua rentabilidade. Por isso, neste artigo, explicamos o que é o rent roll, como interpretá-lo e os 10 pontos que devem ser verificados.
O que é um rent roll?
O rent roll é uma planilha da situação de locação (demonstrativo de aluguéis) que mostra a capacidade de geração de receita de um imóvel.Ela registra de forma abrangente a situação dos inquilinos e as condições dos contratos de locação, permitindo prever não apenas a rentabilidade do imóvel, mas também suas perspectivas futuras.
Uma planilha que mostra a situação de locação
O rent roll contém informações dos inquilinos de cada unidade e as condições contratuais. Ele é elaborado para evitar o trabalho de analisar individualmente cada contrato de locação em imóveis com vários inquilinos.No entanto, o rent roll é um documento elaborado de forma facultativa e não é exigido por lei.Também não há um modelo padronizado, e em alguns imóveis ele pode nem existir.
Quando analisar o rent roll
Em geral, o rent roll é verificado no momento da compra de um imóvel de renda (imóvel com mudança apenas de proprietário). Em muitos casos, ele é fornecido pela empresa de intermediação imobiliária junto com o resumo do imóvel.
Que tipo de informações constam em um rent roll?
Não existe um formato fixo para o rent roll, mas em geral ele é organizado por andar e número da unidade, permitindo identificar se cada espaço está ocupado ou vago.Os itens mais comuns incluem número da unidade, área, aluguel, taxa de condomínio/manutenção, depósito de garantia e luvas, data do contrato, prazo contratual e perfil do inquilino.
Quais são as vantagens e desvantagens do rent roll?
Vantagens
- Permite compreender as condições de locação em uma única visão: com um único documento, é possível confirmar as condições contratuais e a situação dos inquilinos, o que também melhora a eficiência da comparação entre imóveis
- Permite entender a evolução das condições: a partir do momento de celebração dos contratos de locação, é possível analisar a tendência de evolução dos aluguéis e utilizá-la para projeções futuras
Desvantagens
- A precisão das informações não é garantida: como o documento é elaborado de forma facultativa, pode haver casos de aluguel grátis não informado ou de valores de aluguel incorretos
- Exige conhecimento técnico: iniciantes podem ter dificuldade para perceber armadilhas, por isso é recomendável consultar um especialista
Quais são os 10 pontos a verificar ao analisar um rent roll?
Para evitar erros na compra de um imóvel de renda, é importante confirmar sem falta os 10 itens abaixo.
1. Aluguel estimado das unidades vagas e valor de mercado na região
Verifique se o aluguel estimado para as unidades vagas não está acima do valor de mercado, comparando-o com imóveis equivalentes em portais imobiliários. Se estiver elevado, é mais prudente fazer a projeção com um valor conservador e mais baixo.
2. Evolução do nível dos aluguéis
Mesmo em um mesmo imóvel e sob condições semelhantes, pode haver diferenças entre os valores de aluguel. Se um inquilino que entrou pagando um aluguel alto no lançamento sair do imóvel, é importante considerar a possibilidade de o valor cair para o nível atual de mercado.
3. Aluguel dos inquilinos em relação ao valor de mercado ao redor
Se o aluguel estiver acima do praticado na região, existe o risco de não conseguir novos inquilinos. Mesmo que o imóvel esteja totalmente ocupado, vale pensar no valor de aluguel que será possível definir em futuras novas locações.
4. Tempo de ocupação
Quanto maior o tempo de ocupação, mais estável tende a ser a receita, mas também pode aumentar o custo que recai sobre o proprietário na saída do inquilino (despesas de restauração do imóvel).
5. Concentração das datas de entrada dos inquilinos
É preciso atenção se houver concentração das datas de entrada fora da temporada habitual de mudanças.Em alguns casos, isso pode indicar que o imóvel foi preenchido intencionalmente para ser vendido por um valor mais alto.
6. Perfil dos inquilinos
Um contrato de locação corporativa em bloco pode trazer receita estável, mas também envolve o risco de desocupação em massa. No caso de pessoas físicas, a proporção entre homens e mulheres também pode ser um dado de referência útil.
7. Verificar se a locação não está concentrada na mesma empresa
Se a proporção de unidades alugadas pela mesma empresa for alta, existe o risco de uma redução significativa da receita de aluguel caso essa empresa deixe o imóvel.
8. Existência de inadimplência
A inadimplência do aluguel é um risco direto para o proprietário.Confirmar se há inquilinos com histórico de atraso é um ponto que deve ser verificado sem falta.
9. Existência de estacionamento fora do terreno do imóvel
Há casos em que o proprietário aluga um terreno próximo para oferecê-lo como estacionamento, e o custo de assumir esse arranjo pode afetar a rentabilidade.
10. Existência de despesas de utilidades assumidas pelo proprietário
Se as despesas de utilidades não estiverem incluídas no aluguel, pode ser que o proprietário as esteja cobrando em conjunto e realizando o pagamento. Nesse caso, esse valor precisa ser descontado da receita de aluguel ao fazer a análise.
Combine a análise do rent roll com o REINS e a vistoria presencial do imóvel
É preciso lembrar que o rent roll é, antes de tudo, um documento preparado pelo vendedor, não um relatório auditado de forma independente. Por isso, ele só se torna uma base confiável para decisão quando cruzado com o histórico real de transações da região no REINS (レインズ, Real Estate Information Network System — o banco de dados de transações imobiliárias de uso restrito a corretores licenciados no Japão, funcionalmente próximo a um MLS fechado), a checagem in loco de panfletos e anúncios de vacância na vizinhança, e a inspeção visual do estado de conservação do prédio. Esse cruzamento de fontes — documento do vendedor, dado de mercado independente e vistoria física — é o que efetivamente separa um investidor bem informado de um comprador que confia cegamente na papelada fornecida. Diante de qualquer inconsistência, vale buscar uma segunda opinião de um especialista independente antes de assinar.
Uso de um serviço de second opinion imobiliária
Se houver insegurança na decisão de compra de um imóvel de renda, recomendamos utilizar um serviço de second opinion, buscando a opinião de um terceiro que não seja a contraparte da transação.Profissionais do setor imobiliário podem analisar o rent roll e oferecer orientações sobre a negociação a partir da perspectiva do consumidor.
Para avaliar corretamente a rentabilidade do imóvel, também é importante considerar a perspectiva de uma gestão de locação sem estresse. Além disso, é recomendável compreender as regulamentações relacionadas à gestão de locação.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que é um rent roll?
O rent roll é um documento (demonstrativo de aluguéis) que reúne em uma única visão a situação de locação de um imóvel de renda. Nele constam o valor do aluguel de cada unidade, informações dos inquilinos, condições contratuais e outros dados usados para avaliar a capacidade de geração de receita do imóvel.
Onde posso obter um rent roll?
Em geral, ele é fornecido pela imobiliária que intermedeia o imóvel de renda, junto com o resumo do imóvel. No entanto, como sua elaboração é facultativa, há casos em que o documento não está disponível.
Como verificar a confiabilidade de um rent roll?
Como o rent roll não é um documento exigido por lei, a precisão das informações não é garantida. É importante verificar sua confiabilidade por meio da comparação com os valores de mercado da região, da checagem da concentração das datas de entrada dos inquilinos e da consulta a especialistas.
Quais cuidados devo ter ao comprar meu primeiro imóvel de renda?
Além de verificar o rent roll, recomendamos utilizar um serviço de second opinion imobiliária e ouvir a opinião de um especialista independente. Isso ajuda a identificar pontos que iniciantes tendem a deixar passar.
