Você conhece o “rent roll”?É um termo frequentemente utilizado ao avaliar imóveis de renda, como apartamentos, condomínios e edifícios de escritórios.Quando se espera obter income gain (renda de aluguel) em um imóvel para investimento, o rent roll é indispensável para avaliar sua rentabilidade. Por isso, neste artigo, explicamos o que é o rent roll, como interpretá-lo e os 10 pontos que devem ser verificados.
O que é um rent roll?
O rent roll é uma planilha da situação de locação (demonstrativo de aluguéis) que mostra a capacidade de geração de receita de um imóvel.Ela registra de forma abrangente a situação dos inquilinos e as condições dos contratos de locação, permitindo prever não apenas a rentabilidade do imóvel, mas também suas perspectivas futuras.
Uma planilha que mostra a situação de locação
O rent roll contém informações dos inquilinos de cada unidade e as condições contratuais. Ele é elaborado para evitar o trabalho de analisar individualmente cada contrato de locação em imóveis com vários inquilinos.No entanto, o rent roll é um documento elaborado de forma facultativa e não é exigido por lei.Também não há um modelo padronizado, e em alguns imóveis ele pode nem existir.
Quando analisar o rent roll
Em geral, o rent roll é verificado no momento da compra de um imóvel de renda (imóvel com mudança apenas de proprietário). Em muitos casos, ele é fornecido pela empresa de intermediação imobiliária junto com o resumo do imóvel.
Que tipo de informações constam em um rent roll?
Não existe um formato fixo para o rent roll, mas em geral ele é organizado por andar e número da unidade, permitindo identificar se cada espaço está ocupado ou vago.Os itens mais comuns incluem número da unidade, área, aluguel, taxa de condomínio/manutenção, depósito de garantia e luvas, data do contrato, prazo contratual e perfil do inquilino.
Quais são as vantagens e desvantagens do rent roll?
Vantagens
- Permite compreender as condições de locação em uma única visão: com um único documento, é possível confirmar as condições contratuais e a situação dos inquilinos, o que também melhora a eficiência da comparação entre imóveis
- Permite entender a evolução das condições: a partir do momento de celebração dos contratos de locação, é possível analisar a tendência de evolução dos aluguéis e utilizá-la para projeções futuras
Desvantagens
- A precisão das informações não é garantida: como o documento é elaborado de forma facultativa, pode haver casos de aluguel grátis não informado ou de valores de aluguel incorretos
- Exige conhecimento técnico: iniciantes podem ter dificuldade para perceber armadilhas, por isso é recomendável consultar um especialista
Quais são os 10 pontos a verificar ao analisar um rent roll?
Para evitar erros na compra de um imóvel de renda, é importante confirmar sem falta os 10 itens abaixo.
1. Aluguel estimado das unidades vagas e valor de mercado na região
Verifique se o aluguel estimado para as unidades vagas não está acima do valor de mercado, comparando-o com imóveis equivalentes em portais imobiliários. Se estiver elevado, é mais prudente fazer a projeção com um valor conservador e mais baixo.
2. Evolução do nível dos aluguéis
Mesmo em um mesmo imóvel e sob condições semelhantes, pode haver diferenças entre os valores de aluguel. Se um inquilino que entrou pagando um aluguel alto no lançamento sair do imóvel, é importante considerar a possibilidade de o valor cair para o nível atual de mercado.
3. Aluguel dos inquilinos em relação ao valor de mercado ao redor
Se o aluguel estiver acima do praticado na região, existe o risco de não conseguir novos inquilinos. Mesmo que o imóvel esteja totalmente ocupado, vale pensar no valor de aluguel que será possível definir em futuras novas locações.
4. Tempo de ocupação
Quanto maior o tempo de ocupação, mais estável tende a ser a receita, mas também pode aumentar o custo que recai sobre o proprietário na saída do inquilino (despesas de restauração do imóvel).
5. Concentração das datas de entrada dos inquilinos
É preciso atenção se houver concentração das datas de entrada fora da temporada habitual de mudanças.Em alguns casos, isso pode indicar que o imóvel foi preenchido intencionalmente para ser vendido por um valor mais alto.
6. Perfil dos inquilinos
Um contrato de locação corporativa em bloco pode trazer receita estável, mas também envolve o risco de desocupação em massa. No caso de pessoas físicas, a proporção entre homens e mulheres também pode ser um dado de referência útil.
7. Verificar se a locação não está concentrada na mesma empresa
Se a proporção de unidades alugadas pela mesma empresa for alta, existe o risco de uma redução significativa da receita de aluguel caso essa empresa deixe o imóvel.
8. Existência de inadimplência
A inadimplência do aluguel é um risco direto para o proprietário.Confirmar se há inquilinos com histórico de atraso é um ponto que deve ser verificado sem falta.
9. Existência de estacionamento fora do terreno do imóvel
Há casos em que o proprietário aluga um terreno próximo para oferecê-lo como estacionamento, e o custo de assumir esse arranjo pode afetar a rentabilidade.
10. Existência de despesas de utilidades assumidas pelo proprietário
Se as despesas de utilidades não estiverem incluídas no aluguel, pode ser que o proprietário as esteja cobrando em conjunto e realizando o pagamento. Nesse caso, esse valor precisa ser descontado da receita de aluguel ao fazer a análise.
Uso de um serviço de second opinion imobiliária
Se houver insegurança na decisão de compra de um imóvel de renda, recomendamos utilizar um serviço de second opinion, buscando a opinião de um terceiro que não seja a contraparte da transação.Profissionais do setor imobiliário podem analisar o rent roll e oferecer orientações sobre a negociação a partir da perspectiva do consumidor.
Para avaliar corretamente a rentabilidade do imóvel, também é importante considerar a perspectiva de uma gestão de locação sem estresse. Além disso, é recomendável compreender as regulamentações relacionadas à gestão de locação.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que é um rent roll?
O rent roll é um documento (demonstrativo de aluguéis) que reúne em uma única visão a situação de locação de um imóvel de renda. Nele constam o valor do aluguel de cada unidade, informações dos inquilinos, condições contratuais e outros dados usados para avaliar a capacidade de geração de receita do imóvel.
Onde posso obter um rent roll?
Em geral, ele é fornecido pela imobiliária que intermedeia o imóvel de renda, junto com o resumo do imóvel. No entanto, como sua elaboração é facultativa, há casos em que o documento não está disponível.
Como verificar a confiabilidade de um rent roll?
Como o rent roll não é um documento exigido por lei, a precisão das informações não é garantida. É importante verificar sua confiabilidade por meio da comparação com os valores de mercado da região, da checagem da concentração das datas de entrada dos inquilinos e da consulta a especialistas.
Quais cuidados devo ter ao comprar meu primeiro imóvel de renda?
Além de verificar o rent roll, recomendamos utilizar um serviço de second opinion imobiliária e ouvir a opinião de um especialista independente. Isso ajuda a identificar pontos que iniciantes tendem a deixar passar.
