L'investissement dans l'immobilier japonais par desChinois fortunés s'est rapidement développé ces dernières années.
L'intérêt des investisseurs chinois pour le marché immobilier japonais s'explique par des rendements stables, un système juridique transparent et un sentiment d'abordabilité dû à la faiblesse du yen.
Cet article explique en détail les cinq raisons pour lesquelles les Chinois fortunéscontinuent d'acheter de l'immobilier japonais de manière explosive, ainsi que les zones et les types de biens qui sont des cibles d'investissement populaires. En tant qu'expert du secteur immobilier, je fournirai également les dernières informations sur les restrictions légales en matière d'achat de biens immobiliers par des étrangers et sur l'immigration au moyen d'un visa de gestion d'entreprise.
La réalité de l'investissement dans l'immobilier japonais par les Chinois fortunés
Des investissements de plus en plus importants, comme le montrent les données
On évoque souvent l'ampleur croissante des investissements immobiliers chinois, mais il n'existe aucune statistique officielle recensant, par nationalité, la réalité de ces acquisitions : le registre foncier japonais n'enregistre pas la nationalité des acquéreurs. Les données publiques permettent seulement de mesurer la part des acquisitions par des « personnes domiciliées à l'étranger », des chiffres détaillés dans le chapitre suivant.
Concernant la fourchette de prix d'achat et le mode de règlement, aucune statistique officielle ventilée par nationalité n'est publiée. Un élément de référence utile est l'étude sur les transactions de logements neufs publiée par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme le 25 novembre 2025 : pour les six arrondissements centraux de Tokyo, ce document indique qu'« aucune tendance particulière à l'achat actif de biens de plus de 200 millions de yens par des personnes domiciliées à l'étranger n'est observée ». On entend parfois dire sur le marché que « les achats dans la fourchette de 300 à 500 millions de yens, réglés au comptant, sont la norme » ; il s'agit toutefois de l'impression tirée de dossiers traités individuellement par certains professionnels, et non d'une tendance de marché confirmée par des données publiques.
Démographie des investisseurs et motifs d'investissement
L'analyse des caractéristiques démographiques des investisseurs chinois montre qu'ils appartiennent principalement à la classe ultra-high-net-worth. Ces investisseurs ont une stratégie d'investissement à long terme dans le but d'émigrer, et pas seulement à des fins de gestion d'actifs.
Le besoin d'émigrer en obtenant un visa de gestion d'entreprise a également été souligné, mais les critères de ce titre de séjour ont été considérablement relevés par une réforme entrée en vigueur le 16 octobre 2025. Auparavant, il suffisait de satisfaire l'une des deux conditions suivantes : « capital ou apport total d'au moins 5 millions de yens » ou « emploi d'au moins 2 salariés à temps plein ». Depuis la réforme, il faut cumuler un capital d'au moins 30 millions de yens et l'emploi d'au moins un salarié à temps plein, ainsi qu'un niveau de japonais suffisant, un diplôme ou une expérience adéquats, et la validation du plan d'affaires par un professionnel agréé (le détail est expliqué plus loin).
Ce que les statistiques officielles permettent de vérifier — et ce qu'elles ne permettent pas de vérifier
Ce sujet se prête facilement aux impressions. Nous nous limitons ici aux chiffres publiés par les administrations japonaises, en précisant aussi ce que ces statistiques ne permettent pas de savoir.
La part des logements neufs acquis par des acheteurs domiciliés à l'étranger (ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme)
Le 25 novembre 2025, le ministère a publié une étude croisant les données du registre foncier et des bases de prix privées, portant sur environ 550 000 logements neufs en copropriété dont l'enregistrement de conservation a eu lieu entre janvier 2018 et juin 2025, dans les trois grandes métropoles et quatre villes de province. La part des acquisitions par des personnes domiciliées hors du Japon s'établit ainsi :
| Zone | Maximum 2018-2023 | 2024 | Janvier-juin 2025 |
|---|---|---|---|
| Aire métropolitaine de Tokyo | 1,2 % (2018) | 1,0 % | 1,9 % |
| Préfecture de Tokyo | 1,8 % (2018) | 1,5 % | 3,0 % |
| 23 arrondissements de Tokyo | 2,0 % (2018) | 1,6 % | 3,5 % |
| Six arrondissements centraux | 5,3 % (2018) | 3,2 % | 7,5 % |
| Préfecture d'Osaka | 2,7 % (2023) | 3,9 % | 2,6 % |
| Préfecture de Kyoto | 1,3 % (2023) | 3,1 % | 2,3 % |
Les six arrondissements centraux désignent Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo et Shibuya. La hausse récente et le niveau plus élevé au centre-ville ressortent bien des chiffres, mais l'ensemble des 23 arrondissements de Tokyo reste à 3,5 % au premier semestre 2025.
La même étude analyse aussi les tranches de prix : le communiqué précise explicitement que, pour les six arrondissements centraux, « aucune tendance particulière à l'achat actif de biens de plus de 200 millions de yens par des personnes domiciliées à l'étranger n'est observée ». La part des reventes rapides (mutation dans l'année suivant l'enregistrement de conservation) s'élevait, sur la période janvier-juin 2024, à 9,3 % pour les 23 arrondissements et 12,2 % pour les six arrondissements centraux.
Ce que ces statistiques ne permettent « pas » de vérifier
Ce que cette étude mesure, ce sont des « personnes domiciliées à l'étranger », pas des « ressortissants chinois ». Le même document précise que le registre foncier n'enregistre pas la nationalité, et que la réalité des acquisitions par des étrangers domiciliés au Japon reste hors de portée. Il n'existe donc aucune statistique officielle indiquant quelle part des logements neufs est achetée par des ressortissants chinois. Face à un chiffre affirmant que « les Chinois achètent X % du marché », la première question à se poser est de savoir ce que la source citée compte réellement.
Certains cabinets immobiliers publient, de leur côté, des estimations bien supérieures, fondées sur leur propre clientèle ou sur les demandes reçues en mandarin. Ces chiffres peuvent être utiles à un professionnel du secteur, mais ils ne sont pas comparables à une statistique nationale et ne doivent pas être présentés comme tels.
Un débat comparable existe en France : les alertes répétées des Safer sur l'acquisition de terres agricoles par des investisseurs étrangers se heurtent à la même limite, l'origine des capitaux n'étant pas toujours traçable jusqu'à une nationalité précise dans les données notariales disponibles.
Acquisitions forestières (agence forestière japonaise)
Le sujet des « terrains d'Hokkaido rachetés » s'appuie souvent sur une enquête annuelle du ministère de l'Agriculture, des Forêts et de la Pêche. Selon les résultats publiés le 16 septembre 2025, les surfaces forestières acquises en 2024 par des personnes morales étrangères représentaient 382 hectares, soit 0,003 % des 14 311 347 hectares de forêt privée du pays. Sur ce total, 171 hectares relèvent d'acquisitions par des personnes physiques ou morales étrangères domiciliées à l'étranger, et 211 hectares par des entreprises à capitaux étrangers implantées au Japon. Le cumul depuis 2006 atteint 10 396 hectares, soit 0,07 % de la forêt privée. À titre de comparaison, le même rapport indique que la part de forêt détenue par des étrangers aux États-Unis atteint 5,0 %.
Résidents étrangers (agence des services de l'immigration)
Fin 2025, le Japon comptait 4 125 395 résidents étrangers (+356 418 personnes sur un an, soit +9,5 %), franchissant pour la première fois le seuil des 4 millions. Par nationalité, la Chine arrive en tête avec 930 428 personnes (+57 142 sur un an), soit environ 22,6 % du total, devant le Vietnam (681 100) et la Corée du Sud (407 341).
L'acquisition immobilière et la résidence sont deux sujets distincts, mais l'épaississement de cette population résidente rappelle qu'il faut distinguer l'achat à visée d'investissement de l'achat à visée de logement. Cette distinction a aussi une portée pratique : selon que l'acheteur ou le bailleur est résident ou non-résident, les obligations de retenue à la source et de déclaration, détaillées plus loin dans cet article, changent du tout au tout.
Cinq raisons de choisir l'immobilier japonais
(1) L'attrait de la propriété permanente
L'une des principales raisons pour lesquelles les Chinois fortunés choisissent l'immobilier japonais est l'attrait de la propriété permanente. En Chine, les terres appartiennent à l'État et les particuliers ne peuvent posséder que des bâtiments, et le droit d'utilisation des terres est limité à 70 ans. Au Japon, en revanche, la propriété permanente s'applique aussi bien aux terrains qu'aux bâtiments.
Cette différence est cruciale du point de vue de la protection des actifs. Au Japon, les biens immobiliers sont conservés à perpétuité, ce qui permet de les transmettre d'une génération à l'autre. Pour les investisseurs chinois, cette propriété permanente va au-delà d'un simple objet d'investissement et se positionne comme une base d'actifs pour l'avenir de la famille.
| Élément de comparaison | Chine | Japon |
|---|---|---|
| Propriété foncière | Propriété de l'État (droit d'usufruit de 70 ans) | Propriété permanente |
| Propriété des bâtiments | Propriété privée possible | Propriété permanente |
| Héritage | Succession d'usufruit | Succession en pleine propriété |
| Valeur de l'actif | Dépréciation due à la fin de l'utilisation | Permanence de la valeur du terrain |
(ii) Rentabilité grâce à des rendements d'investissement élevés
En termes de rendement des investissements, l'immobilier japonais a un net avantage sur l'immobilier chinois. Alors que le rendement moyen d'un investissement immobilier dans les zones métropolitaines chinoises n'est que d'environ 2 %, on peut s'attendre à des rendements de l'ordre de 3,5 à 4 % à Tokyo.
Cette différence de rendement offre des opportunités d'investissement intéressantes pour les investisseurs chinois. En particulier, si l'on considère que les rendements dans les grandes villes chinoises telles que Pékin et Shanghai sont inférieurs à 2 %, les propriétés japonaises sont considérées comme ayant un rendement attendu d'environ 3,5 à 4 %, ce qui les rend extrêmement attrayantes en tant que source de revenus stables.
Les propriétés à revenu unique sont particulièrement populaires, car elles sont gérées de manière à obtenir des rendements de l'ordre de 3 à 4 % à partir des revenus locatifs annuels. Cette rentabilité stable est également conforme aux stratégies de gestion d'actifs à long terme des Chinois fortunés.
(iii) Des prix sous-évalués et l'effet de la faiblesse du yen
L'avantage du Japon apparaît également clairement dans les comparaisons de prix de l'immobilier.
Plus important encore, les prix de l'immobilier japonais incluent les droits fonciers. Alors qu'en Chine, le prix ne concerne que le bâtiment, au Japon, il inclut les droits fonciers, ce qui rend la sous-évaluation réelle encore plus prononcée.
La dépréciation continue du yen est également un atout pour les investisseurs chinois. Les avantages du taux de change ont conduit à une réduction relative des coûts d'investissement en RMB, augmentant ainsi l'attrait de l'investissement.
(iv) Système juridique transparent et stable
La transparence et la stabilité du système juridique japonais sont une source majeure de réconfort pour les investisseurs étrangers. Actuellement, il existe peu de restrictions légales à l'achat de biens immobiliers par des étrangers au Japon, et les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers et en acquérir la pleine propriété dans les mêmes conditions que les ressortissants japonais.
À partir d'avril 2024, lorsque des ressortissants japonais vivant à l'étranger, des ressortissants étrangers sans adresse au Japon ou des sociétés étrangères deviendront propriétaires de biens immobiliers, leurs coordonnées au Japon devront être enregistrées, mais il s'agit d'une mesure visant à accroître la transparence et qui ne restreint pas leurs achats.
Le système commercial très transparent permet aux investisseurs chinois d'investir en toute sérénité. Associé à la stabilité politique et économique, le pays est considéré comme un environnement propice aux investissements à long terme.
(v) Affinités géographiques et culturelles.
La proximité géographique offre des avantages pratiques aux Chinois fortunés. Le temps de trajet entre la Chine et le Japon est court, ce qui permet de se rendre fréquemment dans le pays et d'en revenir. Il s'agit d'un facteur important pour l'utilisation de ce pays comme résidence secondaire ou comme base d'éducation pour leurs enfants.
Les similitudes culturelles sont un autre facteur à ne pas négliger. Les personnes issues d'une culture chinoise comprennent relativement facilement la culture et les coutumes japonaises et s'adaptent sans difficulté au cadre de vie.
Un bon environnement éducatif est une autre raison pour laquelle les Chinois fortunés choisissent le Japon. Un système éducatif de grande qualité et un environnement social sûr sont des facteurs attrayants pour les Chinois fortunés qui attachent une grande importance à l'éducation de leurs enfants. De plus en plus, les penthouses des condominiums haut de gamme, avec de larges unités de plus de 120 m2, sont utilisés comme centres d'éducation pour les enfants.
Zones et types de biens immobiliers les plus prisés pour l'investissement
Zones d'investissement les plus populaires parmi les Chinois fortunés
Les quartiers les plus prisés par les Chinois fortunés sont ceux du centre-ville, dans les 23 quartiers de Tokyo. En particulier, les achats au comptant d'un montant compris entre 300 et 500 millions de yens sont de plus en plus fréquents dans les zones les plus prisées telles que Minato, Shibuya et Chiyoda. Ces zones sont choisies pour leur environnement cosmopolite, leur excellente accessibilité et la stabilité de la valeur des biens immobiliers.
| Zone | Caractéristiques | Fourchette de prix d'achat moyen | Raisons de la popularité |
|---|---|---|---|
| Minato-ku (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Cosmopolite, bonne accessibilité | 300-500 millions de yens | Bonne communauté étrangère, facilité d'accès pour les entreprises |
| Quartier de Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Zone résidentielle de haut niveau, bonnes infrastructures culturelles | 200-400 millions de yens | Cadre de vie sophistiqué, proximité des établissements d'enseignement |
| Quartier de Chiyoda (Bancho, zone de Kasumigaseki) | Centre politique et économique | 300-600 millions de yens | Statut de quartier résidentiel de premier ordre, rareté de la proximité du palais impérial |
| Quartier de Chuo (Ginza, Tsukishima) | Centre commercial et financier | 200-400 millions de yens | Stabilité de la valeur d'investissement, accès au centre-ville |
Minato-ku est particulièrement populaire auprès des investisseurs chinois, les quartiers d'Akasaka, Roppongi et Aoyama étant appréciés pour leur environnement cosmopolite et leur excellente accessibilité. Avec une forte communauté étrangère et un accès pratique aux bases d'affaires, ces quartiers sont des lieux idéaux pour les investisseurs qui souhaitent s'installer.
Les quartiers Hiroo, Ebisu et Daikanyama de Shibuya Ward offrent la dignité d'une zone résidentielle de haut niveau et une multitude d'infrastructures culturelles. Le cadre de vie sophistiqué et la proximité des établissements d'enseignement attirent un nombre croissant de Chinois fortunés qui utilisent le quartier comme lieu d'enseignement pour leurs enfants.
Tendances d'investissement par type de propriété
On observe une tendance claire dans le choix des biens immobiliers par les investisseurs chinois. À des fins d'investissement, les biens immobiliers à revenu unique sont particulièrement populaires, l'accent étant mis sur des rendements de l'ordre de 3 à 4 % pour les revenus locatifs annuels.
Les penthouses dans les condominiums de luxe favorisent les unités de grande taille de plus de 120 m2. Ces biens sont souvent utilisés comme "résidence secondaire" ou comme base éducative pour les enfants, la qualité de la résidence étant le choix le plus important.
Les tours d'habitation sont un autre type de propriété très prisé par les Chinois fortunés. Propriétés de luxe situées dans les centres-villes, elles allient la valeur d'un symbole de statut à l'aspect pratique. En particulier, les propriétés situées aux étages supérieurs et offrant une bonne vue sont activement achetées, même à des prix élevés.
Les immeubles de bureaux et de commerce situés à proximité des gares attirent également l'attention en tant que cibles d'investissement. Ces biens sont susceptibles de générer des revenus locatifs stables et sont conformes à la stratégie d'investissement axée sur les revenus des investisseurs chinois.
Tendances et caractéristiques de l'investissement par région
Dans la ville d'Osaka, les investissements augmentent, en particulier dans les quartiers de Chuo et de Naniwa. Les investissements en prévision de l'Expo et des plans d'IR sont en hausse. Les achats forfaitaires de biens immobiliers de grande valeur sont en augmentation, ce qui témoigne de l'intérêt croissant des investisseurs chinois pour la région du Kansai.
Les condominiums dans la région de la baie ont également été traditionnellement populaires auprès des investisseurs chinois et attirent l'attention car le moment coïncide avec la levée des restrictions de voyage de la Chine vers le Japon. Ces zones combinent un potentiel de développement futur avec des prix abordables et sont considérées comme attrayantes dans une perspective d'investissement à long terme.
Dans les villes régionales, on observe également des investissements dans des complexes hôteliers haut de gamme situés dans des zones touristiques et des stations thermales. Dans certains cas, ces investissements sont principalement destinés à l'exploitation de résidences secondaires ou de logements privés, et sont utilisés comme des entreprises qui remplissent les conditions d'obtention d'un visa de gestion d'entreprise.
Octobre 2025 : la réforme qui a durci les conditions du visa « gestion d'entreprise »
Dès qu'on associe investissement immobilier et immigration au Japon, le visa « gestion d'entreprise » revient systématiquement dans la discussion. Or ses conditions ont été considérablement relevées par une réforme du règlement d'entrée entrée en vigueur le 16 octobre 2025, ce qui rend obsolète toute présentation antérieure à cette date. Voici la réforme telle que publiée par l'Agence des services de l'immigration du Japon :
| Critère | Avant la réforme | Depuis le 16 octobre 2025 |
|---|---|---|
| Capital | Capital ou apport total d'au moins 5 millions de yens, ou au moins 2 salariés à temps plein (l'une ou l'autre condition) | Capital ou apport total d'au moins 30 millions de yens |
| Emploi d'un salarié à temps plein | Une des deux options ci-dessus | Un salarié à temps plein est désormais obligatoire, limité aux ressortissants japonais, résidents permanents spéciaux, résidents permanents, conjoints de Japonais ou de résidents permanents, et résidents de longue durée — les étrangers en visa de travail sont exclus |
| Niveau de japonais | Aucune exigence | Le demandeur ou le salarié à temps plein doit justifier d'un niveau B2 (JLPT N2, BJT ≥ 400 points, ou diplôme d'un établissement japonais) |
| Diplôme ou expérience | 3 ans d'expérience professionnelle (1 an si master) | Doctorat, master ou diplôme professionnel dans un domaine lié à l'activité, ou au moins 3 ans d'expérience en gestion |
| Plan d'affaires | Simple dépôt du document | Validation obligatoire par un expert-comptable, conseiller fiscal ou consultant agréé en petites entreprises |
| Établissement | Un local est requis | Un établissement adapté à l'échelle de l'activité est requis ; le domicile personnel ne peut, en principe, plus en tenir lieu |
Plusieurs règles d'application accompagnent cette réforme :
- Si l'activité réelle de dirigeant n'est pas suffisamment caractérisée — par exemple en cas de sous-traitance intégrale de la gestion —, l'activité n'est plus reconnue comme relevant du statut « gestion d'entreprise ». Une résidence adossée à la seule délégation complète de l'exploitation d'un bien n'est plus viable.
- Au renouvellement, l'administration vérifie l'affiliation aux assurances sociales et salariales, ainsi que le paiement de l'impôt à la source, de l'impôt sur les sociétés, de la TVA et des impôts locaux sur les sociétés.
- Une absence prolongée du territoire sans motif valable pendant la période de résidence est interprétée comme une absence d'activité réelle, ce qui fait obstacle au renouvellement.
- Après l'entrée en vigueur, la résidence permanente n'est plus accordée à partir du statut « gestion d'entreprise » si les nouveaux critères ne sont pas remplis.
- Un régime transitoire s'applique aux titulaires déjà en poste : jusqu'au 16 octobre 2028 (trois ans après l'entrée en vigueur), une demande de renouvellement peut encore être appréciée au regard de la situation de l'entreprise, même sans conformité totale aux nouveaux critères ; au-delà, la conformité devient obligatoire.
La portée pratique de cette réforme est sans ambiguïté. L'argument « il suffit d'acheter un bien et de le mettre en location meublée pour obtenir un titre de séjour » ne tient plus face aux critères actuels. Il faut désormais réunir simultanément cinq conditions : 30 millions de yens de capital, un salarié japonais ou assimilé à temps plein, un niveau de japonais B2, la validation du plan d'affaires par un professionnel agréé, et un établissement distinct du domicile. L'investissement immobilier ne suffit plus, à lui seul, à ouvrir un droit de séjour, ce qui tranche avec le discours encore répandu sur les forums d'investisseurs internationaux. Pour un propriétaire bailleur, cette réforme compte aussi directement : lorsque le locataire d'un local commercial est un dirigeant étranger sous ce statut, la continuité du loyer dépend désormais du renouvellement de son titre de séjour, ce qui justifie de suivre ces critères de près.
Le principe n'est pas propre au Japon. En France, le visa « Passeport Talent » ou la carte de séjour « entrepreneur / profession libérale » exigent eux aussi un investissement réel, un plan d'affaires validé et une activité économique vérifiable, plutôt qu'un simple achat immobilier adossé à une structure de façade. Ce durcissement rapproche donc le visa japonais de standards déjà familiers aux investisseurs habitués aux dispositifs occidentaux comparables.
Résumé : impact de l'investissement immobilier des Chinois fortunés sur le marché japonais
L'investissement dans l'immobilier japonais par lesChinois fortunés se développe rapidement en raison de la stabilité des rendements, de la permanence de la propriété et de l'accessibilité financière due à la faiblesse du yen. En particulier, les achats au comptant d'un montant de 300 à 500 millions de yens dans des zones haut de gamme de l'immobilier à Tokyo, telles que les quartiers de Minato, Shibuya et Chiyoda, sont de plus en plus actifs.
Cette tendance à l'investissement a un impact multiple sur le marché immobilier japonais. L'augmentation de la liquidité et du volume des transactions de biens immobiliers de grande valeur contribue à l'activation du marché.
Dans le même temps, l'impact sur l'augmentation des prix ne peut être ignoré. Le marché est en surchauffe, le prix moyen des nouveaux condominiums dans les 23 quartiers de Tokyo dépassant 110 millions de yens pour la deuxième année consécutive, et l'un des facteurs de cette hausse des prix est l'achat par des investisseurs étrangers.
Le besoin d'immigration au moyen de visas de gestion d'entreprise augmente également, et un nombre croissant d'investisseurs investissent simultanément dans l'immobilier et immigrent au Japon. Dans certains cas, le développement d'une activité commerciale par l'exploitation d'un logement privé a permis de remplir les conditions d'obtention d'un "visa de gestion d'entreprise", et un besoin combiné d'investissement et d'immigration se fait jour.
À l'avenir, bien que l'investissement libre soit possible en raison de l'absence actuelle de restrictions sur les achats immobiliers, il est possible que des réglementations plus strictes soient envisagées du point de vue de la sécurité ; des changements de politique sont également attendus, tels que le "Foreigners' Land Acquisition Regulation Bill" soumis à la Chambre des représentants en décembre 2024, et le début de la première enquête d'information par le ministère du Territoire, de l'Infrastructure, des Transports et du Tourisme. Le secteur de l'immobilier devrait également connaître quelques changements de politique à la lumière de ces développements.
Compte tenu de ces tendances, il est important pour le secteur immobilier de fournir des services qui répondent aux besoins des investisseurs chinois et de mettre en place un système de conformité approprié. En tant que partenaire de confiance des personnes fortunées en Chine, INA&Associates s'engage à soutenir les investissements immobiliers durables.
Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier chinois, nous vous recommandons de consulter un expert de confiance sur les domaines nécessitant des connaissances spécialisées, tels que les restrictions juridiques, les considérations fiscales et les conditions d'obtention d'un visa de gestion d'entreprise.
Les démarches réellement exigées des personnes physiques ou morales étrangères propriétaires d'un bien au Japon
Dire qu'« il n'existe pas de restriction légale à l'achat immobilier par des étrangers » est exact, mais pouvoir acheter et n'avoir aucune démarche à accomplir sont deux choses différentes. Des obligations légales existent à l'acquisition, pendant la détention et à la revente — et certaines pèsent directement sur les professionnels de l'immobilier.
Déclaration préalable au titre de la loi sur le contrôle des terrains stratégiques
La loi n° 84 de 2021 relative à l'étude et à la régulation de l'usage des terrains autour des installations stratégiques et des îles frontalières habilite le Premier ministre à désigner comme « zone de vigilance » un rayon d'environ 1 000 mètres autour d'installations de défense ou d'autres sites sensibles, ainsi que les zones d'îles frontalières, et comme « zone de vigilance renforcée » celles dont la fonction est jugée particulièrement critique.
Pour un terrain ou un bâtiment situé en zone de vigilance renforcée et dont la surface atteint 200 m² ou plus (pour un bâtiment, cumul de la surface de chaque étage), tout contrat de cession de la propriété ou d'un droit visant son acquisition doit faire l'objet d'une déclaration préalable au Premier ministre, par le vendeur comme par l'acheteur. Le seuil de surface s'apprécie parcelle par parcelle pour un terrain, bâtiment par bâtiment pour du bâti. Le dispositif ne distingue pas selon la nationalité, mais les zones concernées, centrées sur des bases des forces d'autodéfense ou des sites nucléaires, touchent bien réellement certaines transactions foncières en régions. Les zones sont publiées, préfecture par préfecture, sur le site du Cabinet Office.
Une retenue à la source s'applique au versement du loyer à un propriétaire non-résident
C'est le point le plus opérationnel pour une société de gestion ou une agence. Quiconque verse un loyer, au titre d'un bien situé au Japon, à un non-résident ou à une société étrangère doit prélever à la source 20,42 % au titre de l'impôt sur le revenu et de l'impôt spécial de reconstruction, puis le reverser à l'administration (loi relative à l'impôt sur le revenu, articles 161 et 212 notamment). Il s'agit d'une obligation qui pèse sur celui qui paie le loyer, pas sur celui qui le perçoit.
Une exception existe lorsqu'un particulier loue le bien pour son propre usage d'habitation ou celui d'un proche : la retenue n'est alors pas requise (décret d'application de la loi sur l'impôt sur le revenu, article 328). À l'inverse, lorsqu'une société loue le logement pour un salarié, ou qu'une agence encaisse le loyer pour le reverser au propriétaire, la retenue à la source s'impose en principe. Continuer à reverser l'intégralité du loyer sans avoir identifié le départ du propriétaire à l'étranger expose, a posteriori, le payeur à un redressement.
Un mécanisme de retenue existe aussi en France, sous une forme différente : les revenus fonciers d'un non-résident y restent imposables, et la revente d'un bien par un non-résident impose en principe de désigner un représentant fiscal accrédité, chargé de garantir le paiement de l'impôt sur la plus-value. Le réflexe à adopter — vérifier le statut de résidence de son cocontractant avant tout versement — est donc transposable, même si les taux et les textes diffèrent.
Le même mécanisme existe à la revente. Lors de l'achat d'un terrain ou d'un bien à un non-résident, l'acheteur doit prélever à la source 10,21 % du prix de cession. Cette obligation ne s'applique pas lorsqu'un particulier achète le bien pour son propre usage d'habitation ou celui d'un proche, et que le prix de cession n'excède pas 100 millions de yens.
| Situation | Qui prélève | Taux | Exception |
|---|---|---|---|
| Versement du loyer d'un bien japonais détenu par un non-résident | Celui qui verse le loyer | 20,42 % | Particulier louant le bien pour son propre usage d'habitation ou celui d'un proche |
| Achat d'un terrain ou d'un bien à un non-résident | L'acheteur | 10,21 % | Particulier achetant pour son propre usage d'habitation ou celui d'un proche, prix de cession ≤ 100 millions de yens |
Le contact au Japon, désormais une mention obligatoire au registre
Comme indiqué plus haut dans cet article, depuis avril 2024, tout propriétaire sans domicile au Japon doit faire enregistrer un contact sur le territoire japonais. En pratique, tout l'enjeu est de savoir si ce contact est réellement en mesure d'agir : décider de travaux, ou suivre les obligations fiscales jusqu'au bout. C'est un point à vérifier dès la prise de mandat de gestion, plutôt qu'à découvrir au moment d'un incident.
Questions fréquemment posées
Q1 : Existe-t-il des restrictions légales concernant l'achat de biens immobiliers par des étrangers au Japon ?
Actuellement, il n'existe aucune restriction légale concernant l'achat de biens immobiliers par des étrangers au Japon. Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers et en acquérir la pleine propriété aux mêmes conditions que les Japonais. Les achats sont possibles indépendamment de la nationalité, du type de visa ou du statut de résident permanent.
Toutefois, à partir d'avril 2024, si un Japonais vivant à l'étranger, un étranger sans domicile au Japon ou une personne morale étrangère devient propriétaire d'un bien immobilier, ses coordonnées doivent être enregistrées au Japon. La possibilité que des réglementations soient introduites à l'avenir du point de vue de la sécurité fait également l'objet de discussions.
Q2 : Quelles sont les restrictions concernant les envois de fonds en provenance de Chine ?
En Chine, les envois de fonds internationaux par des particuliers sont limités à l'équivalent de 50 000 USD par an. Pour les achats immobiliers coûteux, les transferts de fonds doivent être effectués sur une période de plusieurs années et plusieurs canaux doivent être utilisés. En outre, les RMB ne peuvent pas être transférés directement et doivent être convertis en devises étrangères avant d'être transférés.
En raison de cette restriction, les Chinois fortunés qui achètent des biens immobiliers de grande valeur devront utiliser plusieurs voies de transfert de fonds ou transférer les fonds sur plusieurs années. Nous vous recommandons de consulter un spécialiste pour connaître les procédures de transfert de fonds appropriées.
Q3 : Quelles sont les conditions d'obtention d'un visa de gestion d'entreprise ?
Pour obtenir un visa de gestion d'entreprise, l'une des conditions suivantes doit être remplie
Depuis la réforme entrée en vigueur le 16 octobre 2025, toutes les conditions suivantes doivent être réunies simultanément (auparavant, il suffisait de satisfaire l'une des deux conditions « capital d'au moins 5 millions de yens » ou « au moins 2 salariés à temps plein ») :
1. disposer d'un capital ou d'un apport total d'au moins 30 millions de yens
2. employer au moins un salarié à temps plein, limité aux ressortissants japonais, résidents permanents spéciaux, résidents permanents, conjoints de ressortissants japonais ou de résidents permanents, et résidents de longue durée
3. justifier, pour le demandeur ou le salarié à temps plein, d'un niveau de japonais B2 (JLPT N2, BJT ≥ 400 points, ou diplôme d'un établissement japonais)
4. détenir un doctorat, un master ou un diplôme professionnel dans un domaine lié à l'activité, ou justifier d'au moins 3 ans d'expérience en gestion
5. faire valider le plan d'affaires par un expert-comptable, un conseiller fiscal ou un consultant agréé en petites entreprises.
Un établissement adapté à l'échelle de l'activité est également requis, le domicile personnel ne pouvant, en principe, plus en tenir lieu. Un régime transitoire s'applique aux titulaires déjà en poste jusqu'au 16 octobre 2028.
Q4 : Quel est le rendement attendu d'un investissement immobilier au Japon ?
À Tokyo et dans les autres grandes métropoles, on peut s'attendre à un rendement moyen d'environ 3,5 à 4 %. Il s'agit d'un niveau élevé comparé aux rendements d'environ 2 % dans les grandes villes chinoises. Dans certaines villes régionales, on peut même s'attendre à des rendements plus élevés.
Les biens immobiliers générateurs de revenus achetés dans des immeubles uniques sont gérés en mettant l'accent sur des rendements d'environ 3-4% basés sur les revenus locatifs annuels, et la rentabilité stable de ces biens est très appréciée par les investisseurs chinois. Toutefois, les rendements varient en fonction de la localisation, du type de bien, des conditions de gestion et d'autres facteurs, de sorte qu'un examen détaillé de chaque bien est nécessaire.
Q5 : Quels sont les quartiers et les types de biens immobiliers les plus prisés par les investisseurs chinois ?
Minato-ku (Roppongi et Akasaka), Shibuya-ku (Hiroo et Ebisu) et Chiyoda-ku (Bancho) sont populaires auprès des investisseurs chinois fortunés. Les penthouses de plus de 120 m2 et les biens à revenus sont les plus prisés, avec des budgets de l'ordre de 300 à 500 millions de yens.
Ces quartiers combinent un environnement cosmopolite, une excellente accessibilité et la dignité d'un quartier résidentiel haut de gamme, et sont souvent utilisés comme résidences secondaires ou comme centres éducatifs pour les enfants. Les immeubles de grande hauteur, situés dans des tours, sont également très prisés, car ils allient la valeur d'un symbole de statut social à l'aspect pratique.
