¿Conoce el "rent roll"?Es un término que se escucha con frecuencia al evaluar propiedades de inversión como apartamentos, condominios u oficinas.Si en una propiedad de inversión se espera obtener ingresos por rentas (income gain), este rent roll es indispensable para valorar su rentabilidad. En esta ocasión, explicaremos qué es un rent roll, cómo interpretarlo y cuáles son los 10 puntos que conviene revisar.
¿Qué es un rent roll?
Un rent roll es una tabla del estado de arrendamiento (detalle de rentas) que muestra la capacidad de generación de ingresos de una propiedad.Incluye de manera integral la situación de los inquilinos y las condiciones de los contratos de arrendamiento, lo que permite prever no solo la rentabilidad actual del inmueble, sino también su potencial futuro.
Una tabla que permite comprender la situación de arrendamiento
El rent roll contiene información de los inquilinos y de las condiciones contractuales de cada unidad. Se elabora para evitar la carga de revisar uno por uno los contratos de arrendamiento individuales en inmuebles con múltiples ocupantes.Sin embargo, el rent roll es un documento elaborado de forma voluntaria y no está legalmente obligado por ley.Tampoco existe un formato unificado, y según la propiedad, puede incluso no estar disponible.
Cuándo revisar un rent roll
Por lo general, el rent roll se revisa al comprar una propiedad de inversión (propiedad con cambio de propietario). En muchos casos, la empresa intermediaria inmobiliaria lo entrega junto con la ficha resumen del inmueble.
¿Qué información se incluye en un rent roll?
No existe un formato fijo para el rent roll, pero normalmente se organiza por piso y número de unidad, lo que permite identificar si está ocupada o vacante.Entre los elementos más habituales se encuentran el número de unidad, la superficie, la renta, los gastos comunes, el depósito y la prima inicial, la fecha del contrato, el plazo contractual y el perfil del inquilino.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas del rent roll?
Ventajas
- Permite comprender las condiciones de arrendamiento de un vistazo:Con un solo documento se pueden revisar las condiciones contractuales y la situación de los inquilinos, lo que también mejora la eficiencia de la comparación y evaluación
- Permite comprender la evolución de las condiciones:A partir del momento en que se celebraron los contratos de arrendamiento, es posible analizar la tendencia de la renta y utilizarla para proyectar escenarios futuros
Desventajas
- No se garantiza la exactitud de la información:Al ser un documento voluntario, puede haber omisiones, como periodos de renta gratuita no reflejados, o rentas incorrectas
- Se requieren conocimientos especializados:A quienes empiezan les puede resultar difícil detectar riesgos, por lo que conviene consultar a un profesional
¿Cuáles son los 10 puntos que debe revisar en un rent roll?
Para no equivocarse al comprar una propiedad de inversión, conviene confirmar siempre los 10 puntos siguientes.
1. Renta estimada de las unidades vacantes y precio de mercado de la zona
Revise si la renta estimada de las unidades vacantes no está calculada por encima del mercado y compárela en portales inmobiliarios con inmuebles de condiciones similares. Si parece alta, es más prudente hacer el cálculo con una cifra conservadora y algo menor.
2. Evolución del nivel de renta
Incluso en una misma propiedad y con condiciones iguales, puede haber variaciones en la renta. Si un inquilino que entró con una renta alta en el momento de estreno se retira, también debe contemplarse la posibilidad de que la renta se ajuste al nivel actual del mercado.
3. Renta del inquilino frente al precio de mercado del entorno
Si la renta es más alta que la del entorno, existe el riesgo de no poder captar nuevos inquilinos. Aunque el inmueble esté totalmente ocupado, conviene pensar también en el nivel de renta que podrá fijarse en futuras comercializaciones.
4. Periodo de ocupación
Cuanto más largo sea el periodo de ocupación, más estable suele ser el ingreso, pero al momento de la salida del inquilino también aumenta la carga para el propietario en conceptos como la restauración del estado original.
5. Concentración en las fechas de entrada
Si hay una concentración de fechas de entrada fuera de la temporada habitual de mudanzas, conviene prestar especial atención.En algunos casos, el inmueble se llena intencionalmente para elevar su precio de venta.
6. Perfil de los inquilinos
El arrendamiento corporativo integral puede aportar ingresos estables, pero también implica el riesgo de una salida simultánea. En el caso de personas físicas, también conviene revisar como referencia la proporción entre hombres y mujeres.
7. Verificar si un mismo arrendatario corporativo ocupa varias unidades
Si la proporción de unidades arrendadas por una misma empresa es alta, existe el riesgo de que, si esa empresa se retira, los ingresos por renta disminuyan de forma significativa.
8. Existencia de morosidad
La morosidad en el pago de la renta es un riesgo directo para el propietario.Es un punto que debe revisarse sin falta: si hay inquilinos con antecedentes de retraso o impago.
9. Existencia de estacionamiento fuera del terreno
Hay casos en los que el propietario arrienda un terreno cercano y lo subarrienda como estacionamiento; los costos de asumir ese acuerdo pueden afectar la rentabilidad.
10. Quién asume los costos de servicios públicos
Si los servicios públicos no están incluidos en la renta, es posible que el propietario los cobre en conjunto y luego los pague. Ese importe debe considerarse restándolo de los ingresos por renta.
Aprovechar un servicio de segunda opinión inmobiliaria
Si tiene dudas al tomar una decisión de compra sobre una propiedad de inversión, conviene considerar un servicio de segunda opinión que permita pedir la evaluación de un tercero ajeno a la contraparte de la operación.Un profesional inmobiliario puede analizar el rent roll y ofrecer asesoramiento sobre la transacción desde la perspectiva del consumidor.
Para evaluar correctamente la rentabilidad de un inmueble, también es importante contar con la perspectiva de una gestión de arrendamiento sin estrés. Asimismo, conviene comprender también las normativas legales sobre la gestión de arrendamientos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué es un rent roll?
El rent roll es un documento (detalle de rentas) que resume en una sola tabla la situación de arrendamiento de una propiedad de inversión. Incluye la renta de cada unidad, la información de los inquilinos y las condiciones contractuales, y se utiliza para evaluar la capacidad de generación de ingresos del inmueble.
¿Dónde se puede obtener un rent roll?
En general, lo proporciona la inmobiliaria que intermedia la propiedad de inversión junto con la ficha resumen del inmueble. Sin embargo, al tratarse de un documento voluntario, en algunos casos la propiedad puede no contar con él.
¿Cómo se puede comprobar la fiabilidad de un rent roll?
Dado que el rent roll no es un documento legalmente obligatorio, no se garantiza la exactitud de su información. Conviene verificar su fiabilidad comparándolo con el mercado de la zona, revisando si existe concentración en las fechas de entrada y consultando a un profesional.
¿Qué precauciones conviene tener al comprar por primera vez una propiedad de inversión?
Además de revisar el rent roll, recomendamos aprovechar un servicio de segunda opinión inmobiliaria y escuchar la valoración de un especialista independiente. Esto ayuda a identificar puntos que quienes empiezan suelen pasar por alto.
