هل تعرف ما هو «كشف الإيجارات»؟ إنه مصطلح يُتداول كثيرًا عند دراسة العقارات المدرة للدخل مثل الشقق السكنية، والمباني متعددة الوحدات، ومباني المكاتب. وعند توقع تحقيق دخل جاري (إيرادات الإيجار) من العقار الاستثماري، فإن كشف الإيجارات يعد عنصرًا لا غنى عنه لتقييم ربحيته. لذلك، سنوضح في هذا المقال ماهية كشف الإيجارات، وكيفية قراءته، وعشر نقاط ينبغي التحقق منها.
ما هو كشف الإيجارات؟
كشف الإيجارات هو جدول يبيّن حالة التأجير بما يعكس القدرة الإيرادية للعقار (بيان تفصيلي للإيجارات). ويتضمن بشكل شامل حالة المستأجرين وشروط عقود الإيجار، مما يتيح توقع ليس فقط ربحية العقار، بل أيضًا آفاقه المستقبلية.
جدول يوضح حالة التأجير
يتضمن كشف الإيجارات معلومات المستأجرين وشروط التعاقد لكل وحدة. ويُعد هذا الجدول لتوفير الوقت والجهد بدلًا من مراجعة كل عقد إيجار على حدة في العقارات التي تضم عدة مستأجرين. ومع ذلك، فإن كشف الإيجارات وثيقة اختيارية يتم إعدادها بشكل طوعي، ولا تفرضها القوانين أو اللوائح. كما أن نموذجه ليس موحدًا، وقد لا يكون متوافرًا لبعض العقارات.
متى يتم الاطلاع على كشف الإيجارات؟
من المعتاد مراجعة كشف الإيجارات عند شراء العقارات المدرة للدخل (العقارات المباعة مع بقاء المالك المؤجر). وفي كثير من الحالات، تقدمه شركة الوساطة العقارية مع ملخص معلومات العقار.
ما هي المعلومات التي يتضمنها كشف الإيجارات؟
لا يوجد نموذج موحد لكشف الإيجارات، لكنه يُرتب عادة بحسب الطابق ورقم الوحدة، بما يتيح معرفة ما إذا كانت الوحدة مشغولة أم شاغرة. ومن أبرز البنود التي يتضمنها: رقم الوحدة، المساحة، الإيجار، رسوم الخدمات المشتركة، التأمين والرسوم المقدمة، تاريخ التعاقد، مدة العقد، وصفة المستأجر.
ما مزايا وعيوب كشف الإيجارات؟
المزايا
- إمكانية الاطلاع على شروط الإيجار في جدول واحد: تتيح وثيقة واحدة مراجعة شروط التعاقد وحالة المستأجرين، كما تسهم في رفع كفاءة المقارنة بين الخيارات
- إمكانية فهم تطور الشروط بمرور الوقت: يساعد توقيت إبرام عقود الإيجار على تحليل اتجاهات تغير الإيجارات والاستفادة منها في التوقعات المستقبلية
العيوب
- عدم ضمان دقة المعلومات: وبما أنه يُعد بشكل اختياري، فقد لا تُذكر فيه فترات الإيجار المجاني أو قد تُدرج فيه قيمة إيجار غير صحيحة
- الحاجة إلى معرفة متخصصة: قد يصعب على المبتدئين الانتباه إلى الجوانب الدقيقة أو المخاطر، لذا يُنصح بالاستعانة بمتخصص
ما هي النقاط العشر التي يجب التحقق منها عند مراجعة كشف الإيجارات؟
لتجنب الإخفاق عند شراء عقار مدر للدخل، احرص على التحقق من البنود العشرة التالية.
1. الإيجار التقديري للوحدات الشاغرة ومستوى الأسعار في المنطقة
تحقق مما إذا كان الإيجار التقديري للوحدات الشاغرة قد تم رفعه فوق مستوى السوق، وذلك بمقارنته عبر مواقع العقارات مع عقارات مماثلة من حيث الشروط. وإذا كان التقدير مرتفعًا، فمن الأفضل احتسابه على أساس أكثر تحفظًا وبقيمة أقل.
2. تطور مستوى الإيجارات
حتى في العقار نفسه وبالشروط ذاتها، قد توجد فروقات في الإيجار. وإذا غادر مستأجر كان يشغل الوحدة بإيجار مرتفع منذ وقت الإنشاء الجديد للعقار، فينبغي أخذ احتمال انخفاض الإيجار إلى المستوى الحالي في الاعتبار.
3. مقارنة إيجارات المستأجرين بمستوى الإيجارات المحيط
إذا كان الإيجار أعلى من العقارات المحيطة، فهناك خطر في صعوبة استقطاب مستأجرين جدد. وحتى إذا كان العقار مشغولًا بالكامل حاليًا، ينبغي التفكير مسبقًا في مستوى الإيجار المناسب عند الطرح المستقبلي.
4. مدة الإشغال
كلما طالت مدة الإشغال، زادت احتمالات تحقيق دخل مستقر، لكن في المقابل قد ترتفع الأعباء التي يتحملها المالك عند إخلاء الوحدة، مثل تكاليف إعادة الحالة الأصلية.
5. تركز تواريخ الانتقال إلى السكن
إذا كان هناك تركز في تواريخ الانتقال إلى السكن خارج موسم الانتقال المعتاد، فينبغي الانتباه. فقد تكون هناك حالات جرى فيها ملء العقار عمدًا بالكامل بهدف بيعه بسعر أعلى.
6. خصائص المستأجرين
يوفر الاستئجار الجماعي من قبل الشركات دخلًا مستقرًا، لكنه ينطوي أيضًا على خطر الإخلاء الجماعي. أما في حالة الأفراد، فمن المفيد كذلك مراجعة نسبة الذكور إلى الإناث كمرجع إضافي.
7. ما إذا كانت الجهة المستأجرة نفسها تستأجر عدة وحدات
إذا كانت نسبة الوحدات المستأجرة من قبل الشركة نفسها مرتفعة، فإن انسحاب تلك الشركة قد يؤدي إلى انخفاض كبير في دخل الإيجار.
8. وجود تأخر أو تعثر في السداد
يشكل تأخر سداد الإيجار خطرًا مباشرًا على المالك. ومن الضروري للغاية التحقق مما إذا كان هناك مستأجرون لديهم سوابق في التأخر عن السداد.
9. وجود مواقف سيارات خارج حدود العقار
قد يستأجر المالك أرضًا مجاورة ويؤجرها كموقف سيارات، وقد تؤثر تكاليف انتقال هذا الترتيب إلى المشتري في العائد الاستثماري.
10. تحمل تكاليف المرافق
إذا لم تكن تكاليف المرافق مشمولة ضمن الإيجار، فقد يكون المالك هو من يقوم بتحصيلها بشكل موحد ثم سدادها. وفي هذه الحالة، ينبغي خصمها عند احتساب دخل الإيجار.
الاستفادة من خدمة الرأي الثاني العقاري
إذا كانت لديك مخاوف بشأن قرار شراء عقار مدر للدخل، فمن المستحسن الاستفادة من خدمة الرأي الثاني التي تتيح طلب رأي طرف ثالث غير الطرف المتعامل في الصفقة. حيث يقدم المتخصصون في العقارات تحليلًا لكشف الإيجارات ونصائح بشأن الصفقة من منظور يصب في مصلحة المستهلك.
ولتقييم ربحية العقار بشكل صحيح، فإن منظور إدارة الإيجارات الخالية من الضغوط يعد مهمًا أيضًا. كما ينبغي الإحاطة بـ اللوائح القانونية المتعلقة بإدارة الإيجارات.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
ما هو كشف الإيجارات؟
كشف الإيجارات هو وثيقة (بيان تفصيلي للإيجارات) تلخص حالة التأجير في العقار المدر للدخل. ويتضمن إيجار كل وحدة، ومعلومات المستأجرين، وشروط التعاقد وغيرها، ويُستخدم لتقييم القدرة الإيرادية للعقار.
من أين يمكن الحصول على كشف الإيجارات؟
في العادة، تقدمه شركة الوساطة العقارية التي تتولى تسويق العقار المدر للدخل مع ملخص معلومات العقار. إلا أنه نظرًا لكونه وثيقة اختيارية، فقد لا يكون متاحًا لبعض العقارات.
كيف يمكن التحقق من موثوقية كشف الإيجارات؟
بما أن كشف الإيجارات ليس وثيقة مفروضة قانونًا، فلا يوجد ضمان كامل لدقة المعلومات الواردة فيه. لذلك، ينبغي التحقق من موثوقيته من خلال مقارنته بمستويات السوق المحيطة، ومراجعة تركز تواريخ الإشغال، والاستعانة بمتخصصين.
ما الأمور التي يجب الانتباه إليها عند شراء عقار مدر للدخل لأول مرة؟
إضافة إلى مراجعة كشف الإيجارات، يُنصح بالاستفادة من خدمة الرأي الثاني العقاري والاستماع إلى رأي خبير مستقل من طرف ثالث. فهذا يساعد على رصد النقاط التي قد يغفل عنها المبتدئون.
