L’un des termes à connaître lorsque l’on débute dans l’investissement immobilier est l’"amortissement du dépôt de garantie (shikikin shokyaku)". Pour maximiser la rentabilité en tant que propriétaire bailleur, il est indispensable de comprendre avec précision la différence entre le dépôt de garantie et le montant amorti, ainsi que leur traitement comptable et fiscal. Dans cet article, nous expliquons le mécanisme, les pratiques de marché, le traitement comptable et la méthode d’écriture de l’amortissement du dépôt de garantie.
Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ? Définition de base
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire bailleur lors de la signature du contrat de location. Il sert de garantie en cas d’impayé de loyer et peut être affecté aux frais de remise en état lors du départ du locataire.En revanche, l’usure liée au temps ne peut pas être déduite du dépôt de garantie. Si le logement a été utilisé avec soin, il peut donc être restitué en totalité.
Qu’est-ce que l’amortissement du dépôt de garantie ? Lien avec le shikibiki
L’amortissement du dépôt de garantie (shikibiki) correspond à une clause prévue à l’avance dans le contrat selon laquelle une partie ou la totalité du dépôt n’est pas restituée au locataire lors de son départ.Cette pratique est surtout répandue dans l’ouest du Japon, notamment dans la région du Kansai, et elle correspond au "reikin" pratiqué dans la région du Kanto.
La part non restituée, c’est-à-dire le montant amorti, est utilisée au titre des frais de remise en état et se distingue clairement du solde du dépôt qui, lui, reste remboursable.
Différence entre dépôt de garantie et amortissement du dépôt
| Élément | Dépôt de garantie ordinaire | Amortissement du dépôt |
|---|---|---|
| Principe de restitution | Oui (restitué après déduction des frais de remise en état) | Non (la part amortie n’est pas restituée) |
| Zone d’utilisation principale | Ensemble du pays | Principalement le Kansai |
| Concept équivalent | Garantie remboursable | Équivalent du reikin (Kanto) |
Quel est le niveau de marché du montant amorti ?
Le montant amorti se situe généralement entre un et trois mois de loyer, et dans de nombreux cas environ 60 % du dépôt total est fixé comme montant amorti.Cela varie toutefois fortement selon la zone, le bien et la politique du propriétaire. Certains biens prévoient même un montant amorti équivalent à quatre mois ou davantage, d’où l’importance d’une explication préalable au locataire.
Comment traiter comptablement l’amortissement du dépôt ?
L’amortissement du dépôt de garantie pour un bien résidentiel est exonéré de taxe sur la consommation. En revanche, pour un bien à usage professionnel, comme un commerce ou un bureau, il est soumis à cette taxe.
La formule de calcul est la suivante.
[Montant amorti x taux de taxe = montant amorti TTC]
Exemple : si le loyer mensuel est de 100 000 yens, que le dépôt correspond à trois mois (300 000 yens) et que le montant amorti représente deux mois (200 000 yens)
200 000 yens x 1,1 = 220 000 yens (TTC)
Dans les livres comptables, le montant TTC est inscrit comme "charges payées d’avance à long terme".
Quels comptes utiliser dans l’écriture comptable ?
Les comptes liés au dépôt de garantie sont les suivants.
- Lors de l’encaissement du dépôt : "fonds reçus"
- Lors du remboursement du dépôt : "caisse ou dépôts bancaires"
- Lorsqu’il est reconnu comme montant amorti : "produits"
Pour un bien à usage professionnel, il faut également traiter la taxe sur la consommation. Il est donc recommandé de valider ce point avec un expert-comptable.
Comment vérifier l’existence d’un montant amorti ?
Dans de nombreux cas, les annonces du bien, sur brochure ou portail immobilier, mentionnent "dépôt : X mois, amortissement : X mois". En cas de doute, il est possible de vérifier directement auprès de l’agence immobilière.Si le locataire signe sans comprendre ce mécanisme, des difficultés peuvent surgir au moment de son départ. Le propriétaire comme l’intermédiaire doivent donc fournir une explication claire avant la signature.
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FAQ : questions fréquentes sur l’amortissement du dépôt de garantie
Q1. L’amortissement du dépôt est-il utilisé en dehors du Kansai ?
Ce n’est pas courant dans le Kanto, mais le propriétaire peut le prévoir librement. Il est toutefois indispensable que cette clause soit clairement mentionnée dans le contrat et expliquée à l’avance.
Q2. Le montant amorti doit-il être entièrement consacré aux frais de réparation ?
Le montant amorti peut être comptabilisé comme un revenu librement utilisable par le propriétaire. La part non affectée aux réparations peut également être enregistrée en produit.
Q3. Le locataire peut-il refuser le montant amorti ?
Il est possible de le négocier avant la signature du contrat, mais il ne peut pas être refusé unilatéralement après signature. Au regard du droit de la consommation, un montant amorti excessif peut être considéré comme invalide.
Q4. Pour un bien à usage professionnel loué dans le cadre d’un contrat d’entreprise, comment la taxe sur la consommation est-elle traitée ?
L’amortissement du dépôt de garantie d’un bien à usage professionnel est soumis à la taxe sur la consommation. Si le propriétaire est assujetti, il doit le comptabiliser et le déclarer pour le montant total taxe comprise.
Q5. Peut-on prévoir à la fois un amortissement du dépôt et un reikin ?
C’est juridiquement possible, mais cela alourdit la charge psychologique du locataire et peut faire perdre en compétitivité sur le marché. Il est plus réaliste de fixer ces conditions en tenant compte des pratiques locales et du niveau du marché.
