Redéveloppement du quartier nord de la gare de Shinagawa : tours jumelles de 115 m et impact sur la valeur immobilière

Au nord de la gare de Shinagawa, le long de la Route nationale 15 (Daiichi Keihin), le « Projet de redéveloppement urbain de type 1 du quartier nord de la gare de Shinagawa », prévoyant la construction de tours jumelles d'environ 115 m de haut, est désormais lancé. Situé à un emplacement stratégique reliant la gare JR Takanawa Gateway au quartier de Takanawa, ce projet a déjà démarré ses travaux au cours de l'exercice 2024, avec un achèvement visé entre 2029 et 2031. Dans cet article, nous détaillons l'ensemble du projet, la composition des installations et le calendrier, puis analysons les tendances foncières ainsi que les actions concrètes que les investisseurs immobiliers et propriétaires d'actifs devraient envisager dès maintenant.

Qu'est-ce que le projet de redéveloppement urbain de type 1 du quartier nord de la gare de Shinagawa ?

Le projet de redéveloppement urbain de type 1 du quartier nord de la gare de Shinagawa est un vaste projet d'aménagement urbain couvrant des parties de Takanawa 2-chōme et Kōnan 2-chōme dans l'arrondissement de Minato à Tokyo. Le maître d'ouvrage est l'« Association de redéveloppement urbain du quartier nord de la gare de Shinagawa (provisoire) », avec la participation de la East Japan Railway Company (JR East) et de Nippon Steel Kowa Real Estate en tant que partenaires du projet.

Les raisons pour lesquelles ce quartier a été désigné comme zone de redéveloppement sont claires. Cette bande étroite longeant la Route nationale 15 était constituée de parcelles peu profondes, morcelées et vieillissantes. Certains bâtiments dataient d'avant les normes parasismiques actuelles, rendant le renforcement sismique urgent. De plus, malgré sa proximité avec la gare, le quartier manquait cruellement d'espaces animés et d'espaces ouverts. C'est pourquoi ce projet a été conçu pour regrouper et optimiser l'utilisation des terrains, tout en servant de trait d'union entre la zone de développement autour de la gare JR Takanawa Gateway et le quartier de Takanawa — deux pôles majeurs du secteur.

Quelle est la composition des installations créées par les deux tours jumelles ?

Ce projet adopte une configuration en tours jumelles avec un bloc nord (zone 4-2B) et un bloc sud (zone 4-2C), de part et d'autre de la Route nationale 15. Les deux bâtiments culminent à environ 115 m de haut, devenant les emblèmes du quartier.

Le bloc nord (zone 4-2B) comprend 25 étages hors sol et 2 niveaux en sous-sol, pour une surface totale d'environ 26 600 m². Il accueillera un hôtel et des commerces. Bien que le terrain soit relativement compact (environ 0,3 hectare), sa proximité avec Takanawa Gateway City lui confère une vocation d'accueil de visiteurs internationaux. L'achèvement est prévu pour l'exercice 2031.

Le bloc sud (zone 4-2C) comprend 23 étages hors sol et 2 niveaux en sous-sol, pour une surface totale d'environ 39 900 m². Il abritera des bureaux, des résidences et des commerces dans un programme mixte. Avec un terrain d'environ 0,4 hectare, ce bâtiment est conçu pour attirer une diversité d'usagers grâce à sa mixité fonctionnelle. L'achèvement est prévu pour l'exercice 2029.

Entre les deux tours, une « Place n°5 » d'environ 1 400 m² sera aménagée. Cette place accueillera des vestiges historiques, notamment le système de signalisation de la « Digue de Takanawa », découverts lors des travaux de construction de la gare Takanawa Gateway. L'intégration de ces éléments du premier patrimoine ferroviaire japonais au cœur d'un projet de redéveloppement moderne constitue une démarche de transmission culturelle importante, contribuant également au rayonnement identitaire du quartier.

Quel est le calendrier du projet et où en sont les travaux ?

Voici le calendrier prévu pour ce projet :

• Exercice 2023 : Approbation de la création de l'Association de redéveloppement urbain du quartier nord de la gare de Shinagawa
• Exercice 2024 : Démarrage des travaux
• Exercice 2029 : Achèvement prévu de la zone 4-2C (bloc sud — bureaux et résidences)
• Exercice 2031 : Achèvement prévu de la zone 4-2B (bloc nord — hôtel)

Au moment de la rédaction de cet article (mars 2026), environ un an s'est écoulé depuis le début des travaux, qui sont désormais en phase active. Ce moment, encore à plusieurs années de l'achèvement, représente une période cruciale d'anticipation pour les investisseurs immobiliers.

Comment ce projet s'articule-t-il avec l'ensemble des redéveloppements du secteur de Shinagawa ?

Considérer le projet de redéveloppement du quartier nord de la gare de Shinagawa de manière isolée reviendrait à en méconnaître la véritable portée. Ce projet fait partie intégrante d'une stratégie de régénération urbaine où plusieurs opérations de grande envergure autour de la gare de Shinagawa forment un ensemble cohérent et interconnecté.

Le projet adjacent de Takanawa Gateway City (« Projet de développement Shinagawa Phase I » de JR East) est un développement colossal d'environ 845 000 m² de surface totale. Depuis son ouverture partielle en mars 2025, plus de 2 millions de visiteurs cumulés s'y sont rendus en 100 jours. L'inauguration complète est prévue au printemps 2026, avec la livraison des résidences, du pôle culturel et créatif, et du complexe II. Le redéveloppement du quartier nord de la gare de Shinagawa formera, conjointement avec Takanawa Gateway City, un véritable pont vers le quartier de Takanawa situé à l'ouest de la Route nationale 15.

Plus au sud, le développement du quartier de la gare de Shinagawa (projet de grande dalle au-dessus des voies ferrées) vise un achèvement dans les années 2030. De plus, lorsque la gare terminus du Chūō Shinkansen (train magnétique) ouvrira à Shinagawa, ce secteur deviendra un « nœud de transport à très grande échelle » reliant Tokyo, Nagoya et Osaka, attirant l'attention du monde entier.

Quel impact sur les prix fonciers et l'investissement immobilier ?

Quel sera concrètement l'impact de ce redéveloppement sur le marché immobilier ? Analysons les données disponibles.

Selon les prix fonciers officiels de l'arrondissement de Minato à Tokyo, le prix foncier publié en 2025 autour de la gare de Shinagawa s'élève à 5,02 millions de yens/m² (soit +12,77 % sur un an), une hausse remarquable. À l'échelle de l'arrondissement de Minato, les prix ont augmenté d'environ 39 % sur cinq ans (environ 47 % pour les terrains commerciaux), dépassant largement la moyenne de 19 % des arrondissements de Tokyo. Une étude de Kenbiya révèle également que les loyers dans le secteur de Takanawa sont en hausse depuis trois années consécutives.

Le cas d'Azabudai Hills constitue un précédent éclairant. Après son ouverture, les prix des biens immobiliers dans un rayon de 500 m ont augmenté en moyenne de +18,7 %, avec un effet de diffusion de +12,3 % dans les zones adjacentes. Dans le secteur de Shinagawa, où plusieurs projets d'envergure — Takanawa Gateway City, le redéveloppement du quartier nord et celui du quartier de la gare — progressent simultanément, un effet cumulé supérieur à celui d'une seule inauguration est tout à fait envisageable.

Toutefois, les investisseurs doivent rester vigilants. Certaines informations relatives à ces projets restent au stade de « planification » ou de « début de chantier », et l'augmentation de l'offre après l'achèvement pourrait modifier l'équilibre offre-demande. Les investissements visant uniquement des plus-values à court terme nécessitent une analyse prudente.

Actions à entreprendre dès maintenant pour les propriétaires et investisseurs

Voici les mesures concrètes que les propriétaires et investisseurs devraient envisager pour tirer parti de la valorisation des actifs dans le secteur de Shinagawa.

Le point essentiel est de ne pas manquer la fenêtre de positionnement avant l'achèvement des travaux. La zone 4-2C doit être livrée en 2029 et la zone 4-2B en 2031. L'observation des précédents projets de redéveloppement de grande envergure montre que les prix environnants commencent généralement à augmenter 2 à 3 ans avant l'achèvement. Au moment de la rédaction, nous nous trouvons au début de cette phase d'anticipation.

Il est également crucial de revoir sa stratégie de gestion locative en prévision de l'évolution de la demande. Après l'ouverture de la tour hôtelière (4-2B), l'afflux de touristes et de voyageurs d'affaires devrait stimuler la demande de séjours de courte durée. Parallèlement, l'achèvement du complexe bureaux-résidences (4-2C) pourrait favoriser la concentration d'entreprises technologiques et financières, attirant une demande résidentielle de ménages à hauts revenus. Les propriétaires de biens locatifs environnants devraient dès maintenant étudier des travaux de rénovation et d'investissement en équipements anticipant ces évolutions.

En outre, la demande des entreprises devrait également se renforcer dans le secteur de Shinagawa. La tendance haussière des loyers dans le quartier de Takanawa devrait se poursuivre, augmentant la pertinence de la stratégie consistant à « conserver ses actifs ».

Mon point de vue : penser le redéveloppement comme une « surface », pas comme un « point »

La principale raison pour laquelle je suis attentivement ce redéveloppement du quartier nord de la gare de Shinagawa est ma conviction que nous assistons non pas à un développement « ponctuel », mais à l'émergence d'une véritable dynamique de « surface » à l'échelle de tout le secteur de Shinagawa.

Pris individuellement, chaque projet de redéveloppement ne crée qu'une valeur limitée. Mais dans le secteur de Shinagawa, une véritable réaction en chaîne est à l'œuvre : Takanawa Gateway City (achèvement 2025-2026), le quartier nord de la gare de Shinagawa (achèvement 2029-2031), le quartier de la gare de Shinagawa (années 2030) et le Chūō Shinkansen (date d'ouverture en cours d'ajustement). Lorsque tous ces projets seront réalisés, Shinagawa se transformera en l'un des plus grands pôles internationaux de transport, d'affaires et de résidence du Japon.

Pour les propriétaires qui gèrent leurs actifs immobiliers dans une perspective de long terme, suivre en continu l'évolution de ce secteur et réévaluer son allocation d'actifs au moment opportun contribuera à une valorisation durable de leur patrimoine. Tout en ajoutant la réserve « en l'état actuel du projet » pour les informations encore incertaines, nous sommes convaincus chez INA&Associates qu'il est essentiel de continuer à décrypter avec rigueur ce mouvement de fond déjà bien engagé. Nous croyons fermement qu'une communication fondée sur la confiance et la transparence constitue le socle d'un partenariat durable au service de la construction de votre patrimoine.

Synthèse

Voici les points clés de cet article :

• Présentation du projet : Construction de deux tours jumelles d'environ 115 m de haut à Takanawa 2-chōme et Kōnan 2-chōme, arrondissement de Minato. Maître d'ouvrage : association de redéveloppement urbain (provisoire). Partenaires : JR East et Nippon Steel Kowa Real Estate
• Composition des installations : Bloc nord (4-2B) hôtel et commerces + bloc sud (4-2C) bureaux, résidences et commerces. Entre les tours : place d'environ 1 400 m² avec conservation de vestiges de la Digue de Takanawa
• Calendrier : Travaux démarrés en 2024, achèvement prévu en 2029 (4-2C) et 2031 (4-2B)
• Tendances foncières : Les prix fonciers officiels de l'arrondissement de Minato ont augmenté d'environ 39 % en cinq ans. Les loyers dans le secteur de Takanawa sont en hausse depuis trois années consécutives
• Stratégie d'investissement : Exploiter la période d'anticipation de 2 à 3 ans avant l'achèvement pour réévaluer son allocation d'actifs. Adapter sa stratégie de gestion locative en anticipant l'évolution de la demande
• Vision à long terme : L'essentiel est de considérer la régénération comme une dynamique de « surface » intégrant le quartier nord de Shinagawa, Takanawa Gateway City, le quartier de la gare de Shinagawa et le Chūō Shinkansen

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Quand le projet de redéveloppement du quartier nord de la gare de Shinagawa sera-t-il achevé ?

Selon le calendrier actuel, le bloc sud (zone 4-2C : complexe bureaux, résidences et commerces) doit être achevé en 2029 et le bloc nord (zone 4-2B : hôtel et commerces) en 2031. Les travaux ont démarré en 2024 et sont en cours. Toutefois, les projets d'aménagement urbain peuvent connaître des ajustements de calendrier. Nous vous recommandons de consulter les dernières informations sur le site du Bureau de l'urbanisme de la Métropole de Tokyo.

Q2. Quelle est la différence entre Takanawa Gateway City et le redéveloppement du quartier nord de la gare de Shinagawa ?

Takanawa Gateway City est le « Projet de développement Shinagawa Phase I » dont le maître d'ouvrage est JR East, un projet colossal d'environ 845 000 m² de surface totale (achèvement 2025-2026). Le redéveloppement du quartier nord de la gare de Shinagawa (zone 4-2) est un projet distinct, porté par une association de redéveloppement urbain, couvrant une bande étroite à Takanawa 2-chōme et Kōnan 2-chōme le long de la Route nationale 15. Les deux projets sont géographiquement proches et se complètent pour assurer la liaison entre le quartier de Takanawa et la gare de Shinagawa.

Q3. Quel est le meilleur moment pour investir dans l'immobilier dans le secteur de Shinagawa ?

De manière générale, dans les zones de redéveloppement de grande envergure, les prix environnants commencent souvent à augmenter 2 à 3 ans avant l'achèvement. Compte tenu des échéances prévues pour le quartier nord de la gare de Shinagawa (2029-2031), la période 2026-2027 correspond au cœur de cette phase d'anticipation. Cependant, la valeur de chaque bien dépend fortement de sa localisation, de son usage et de son état. INA&Associates propose des consultations personnalisées en matière de sélection de biens et d'analyse de secteur. N'hésitez pas à nous contacter.

Q4. Qu'est-ce que la Digue de Takanawa et quel est son lien avec le redéveloppement ?

La Digue de Takanawa est un ouvrage en pierre construit dans la baie de Tokyo pour la première ligne de chemin de fer du Japon, inaugurée en 1872 (ère Meiji 5). Découverte lors des travaux de la gare Takanawa Gateway, elle a été classée patrimoine japonais. Dans le cadre du redéveloppement du quartier nord de la gare de Shinagawa, certains vestiges, dont le système de signalisation, seront déplacés et conservés sur la « Place n°5 » aménagée entre les deux tours. Cette initiative, qui concilie développement urbain et préservation historique, constitue un atout majeur pour le rayonnement identitaire du quartier.

Sources et références

• Bureau de l'urbanisme de la Métropole de Tokyo — « Projet de redéveloppement urbain de type 1 du quartier nord de la gare de Shinagawa »
• Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme — Prix fonciers officiels 2025, secteur de la gare de Shinagawa
• Kenbiya — « Arrondissement de Minato, Takanawa : plus de 2 millions de visiteurs cumulés en 100 jours depuis l'ouverture de TAKANAWA GATEWAY CITY » (août 2025)
• Kenbiya — « Takanawa Gateway City, à l'approche de l'ouverture : les loyers en hausse depuis trois années consécutives » (février 2025)