Dans le quartier de Musashi-Koyama, à Shinagawa, dans la préfecture de Tokyo, un vaste projet de réaménagement d'un coût total d'environ 96,3 milliards de yens est en cours. Centré sur une tour mixte de 39 étages et d'environ 145 mètres de haut, ce projet vise à créer un quartier qui perpétuera l'animation de la rue commerçante Palm pour les générations futures. L'association de réaménagement a été agréée en novembre 2025 et le projet, dont l'achèvement est prévu pour l'année fiscale 2033, est présenté ci-après dans son ensemble.
Aperçu du projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone n° 1 de Koyama 3-chome
Extrait de PR Times
Le projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone n° 1 de Koyama 3-chome est un projet de réaménagement urbain portant sur une zone d'environ 1,4 ha située à Koyama 3-chome, dans l'arrondissement de Shinagawa, à Tokyo. Cette zone, qui s'étend au sud-est de la station « Musashi-Koyama » de la ligne Tokyu Meguro, est un quartier où les maisons en bois sont densément regroupées et qui est confronté depuis longtemps à des problèmes en matière de prévention des risques.
L'étude du projet a débuté en août 2011 avec la création d'un comité consultatif chargé d'étudier la réorganisation de cette zone densément peuplée.En mai 2012, un comité préparatoire a été créé, et des discussions approfondies ont eu lieu entre les habitants et les parties prenantes. Par la suite, en mars 2022, le « Plan de quartier de l'axe de dynamisation de Musashi-Koyama » a été approuvé dans le cadre de l'aménagement urbain, et en juillet de la même année, le projet de réaménagement urbain a également reçu l'approbation de l'aménagement urbain. Le 27 novembre 2025, l'autorisation de création de l'association a été accordée par la préfecture de Tokyo, et l'assemblée générale constitutive de l'association s'est tenue le 23 décembre de la même année.
Parmi les membres participants figurent Mitsubishi Jisho Residence Co., Ltd. et Nippon Steel & Sumikin Real Estate Co., Ltd., tandis que Obayashi Corporation participe en tant que mandataire pour des tâches spécifiques. Cette collaboration entre un grand promoteur immobilier et un grand entrepreneur général témoigne de l'ampleur et de la fiabilité du projet.
Détails du plan des blocs A-1 et A-2
Ce projet se compose de deux blocs : le bloc A-1 et le bloc A-2. La superficie des terrains est d'environ 11 280 m², et la surface de plancher totale s'élève à environ 127 000 m². Chaque bloc jouant un rôle distinct, on peut percevoir une conception visant à équilibrer les fonctions résidentielles de grande hauteur et les fonctions commerciales.
Quartier A-1 : tour mixte de 39 étages hors sol, d'environ 145 m de haut, comprenant environ 850 logements
Le bloc A-1 est une tour mixte de 2 étages en sous-sol et 39 étages en surface, d'une hauteur d'environ 145 m. D'une surface de plancher totale d'environ 114 630 m², il est prévu d'y accueillir principalement environ 850 logements, ainsi que des commerces, des équipements de proximité et un parking. Il s'agira de la deuxième grande tour d'appartements du quartier de Musashi-Koyama après Park City Musashi-Koyama The Tower, et elle devrait considérablement modifier la silhouette de la ville.
La partie basse sera occupée par des commerces, et un parcours piétonnier est prévu pour capter naturellement le flux de passage en provenance de la rue commerçante Palm. Les étages résidentiels proposeront des agencements adaptés à toutes les générations, répondant ainsi à un large éventail de besoins, des célibataires aux familles.
Bloc A-2 : bâtiment de faible hauteur de 3 étages hors sol et d'environ 20 m
Le bloc A-2 est un bâtiment de faible hauteur de 2 étages en sous-sol et 3 étages en surface, d'une hauteur d'environ 20 m. D'une surface de plancher totale d'environ 9 220 m², il est principalement composé de commerces et d'équipements de proximité. Contrairement au bloc A-1, qui est une tour de grande hauteur, une conception de faible hauteur a été adoptée afin de s'harmoniser avec le tissu urbain existant environnant.
Il convient de noter que ce bâtiment de faible hauteur fait office de « zone tampon » entre la zone de réaménagement et le paysage urbain existant. Il joue ainsi un rôle de liaison entre l'ancien et le nouveau paysage urbain, tout en évitant un changement radical de l'environnement.
Un aménagement urbain visant à créer une « zone pionnière de dynamisme » qui perpétue le charme de la galerie marchande Palm
Musashi-Koyama est notamment connue pour la galerie marchande Palm, qui s'étend sur environ 800 mètres et constitue le visage de la ville. Ce projet de réaménagement se situe à l'entrée de cette galerie marchande, et la question de savoir comment perpétuer son animation est au cœur du projet.
Les « Directives d'aménagement urbain de Musashi-Koyama » de l'arrondissement de Shinagawa définissent l'axe reliant la gare de Musashi-Koyama et l'ancien site de l'école primaire Hiratsuka (Square Ebara) comme « l'axe de l'animation ». En tant que « zone pionnière de l'animation » correspondant au point de départ de cet axe, le site du projet est appelé à jouer un rôle clé dans l'amélioration de la circulation piétonne dans l'ensemble de la ville.
Concrètement, il est prévu d'aménager une galerie-plateforme au niveau du deuxième étage afin d'améliorer la circulation piétonne en trois dimensions. Plusieurs voies piétonnes d'une largeur comprise entre 3 et 3,5 mètres seront aménagées au niveau de la plateforme, ce qui facilitera les allées et venues vers la rue commerçante.De plus, des espaces de places publiques d'une superficie totale d'environ 1 330 m² seront aménagés, comprenant la place n° 1 (environ 350 m²), la place n° 2 (environ 500 m²) et la place n° 3 (environ 480 m²). Ces espaces devraient servir de lieux d'événements et de détente, et devenir des points de convergence pour la communauté locale.
Cependant, la coexistence avec la rue commerçante ne se fera pas uniquement grâce au plan. La composition des locataires qui s'installeront dans les parties basses après le réaménagement, ainsi que les mesures de collaboration avec les commerces existants de la rue commerçante, seront déterminantes pour préserver l'attrait du quartier. Il convient de suivre de près les plans concrets concernant les locataires et l'évolution des discussions avec l'association des commerçants.
Mécanismes de rénovation des zones urbaines densément peuplées et d'amélioration de la prévention des risques
Les environs de la gare de Musashi-Koyama constituent l’une des zones d’habitations en bois densément peuplées définies par l’arrondissement de Shinagawa. La concentration de bâtiments en bois vétustes a longtemps été signalée comme présentant un risque d’effondrement en cas de tremblement de terre et de propagation des incendies. Ce projet de réaménagement est également considéré comme une opération de rénovation urbaine visant à résoudre ces problèmes de prévention des risques à la racine.
L'aménagement routier constitue un pilier essentiel du projet. L'élargissement de la route subsidiaire n° 26 (passant d'une largeur d'environ 12,5 mètres à 13,5 mètres, sur une longueur d'environ 128 mètres) sera réalisé. Parallèlement, l'élargissement de la route de district I-n° 218 (largeur d'environ 8,0 mètres, longueur d'environ 108 mètres), qui est une artère principale du quartier, sera également effectué. Cela permettra d'améliorer considérablement la circulation des véhicules d'urgence et la sécurisation des voies d'évacuation.
De plus, l'aménagement d'une route de lotissement (route spéciale de l'arrondissement I-n° 163) ainsi que la mise en place d'une place de prévention des catastrophes et d'un entrepôt de stockage de matériel de secours sont également prévus dans le plan. Il ne faut pas non plus négliger le fait que l'aménagement d'une voie souterraine permettra de réduire les interactions entre piétons et véhicules aux abords de la zone commerciale. Associé à l'aménagement d'espaces verts en bordure de trottoirs, ce projet vise à renforcer à la fois la sécurité au quotidien et la prévention des catastrophes en cas d'urgence.
C'est précisément pour cette raison que ce réaménagement ne doit pas être considéré comme un simple projet de construction de logements, mais comme un projet de prévention des catastrophes visant à renforcer la sécurité de l'ensemble du quartier. Il s'agit également d'une évolution importante pour les propriétaires immobiliers, car elle aura une incidence sur la valeur des biens dans les environs.
Calendrier du projet et points à surveiller
Le calendrier actuel du projet est le suivant :
- Novembre 2025 : Agrément de la création de l'association de réaménagement (déjà obtenu)
- Exercice 2027 : autorisation du plan de conversion des droits (prévue)
- Exercice 2029 : Début des travaux (prévu)
- Exercice 2033 : achèvement des travaux (prévu)
L'approbation du plan de conversion des droits, prévue pour l'exercice 2027, constitue une étape importante qui permettra de déterminer comment les droits des propriétaires fonciers seront convertis dans le nouveau bâtiment. C'est à ce stade que les détails concrets du projet seront précisés.
La durée des travaux est estimée à environ quatre ans, et des répercussions sur la circulation et le cadre de vie dans les environs sont à prévoir pendant cette période. Les personnes qui envisagent d'acheter ou de louer un bien immobilier dans le quartier de Musashi-Koyama devront prendre leurs décisions en tenant compte de ce calendrier.
Il convient toutefois de s'intéresser davantage à l'aspect du quartier après l'achèvement des travaux. La mise sur le marché d'environ 850 logements aura un impact non négligeable sur le marché locatif et celui des appartements d'occasion dans les environs. D'un autre côté, le développement des commerces et l'amélioration de la sécurité en cas de catastrophe sont des facteurs qui renforceront l'attrait de l'ensemble du quartier. Il est important d'observer l'évolution du marché dans une perspective à long terme, tant du point de vue de l'équilibre entre l'offre et la demande que de celui de la valorisation du quartier.
Foire aux questions (FAQ)
Q1. Quand les emménagements dans les tours d'habitation du projet de réaménagement de Musashi-Koyama et Koyama 3-chome commenceront-ils ?
Selon le calendrier actuel, l'achèvement des travaux est prévu pour l'année 2033. L'emménagement aura lieu après l'achèvement des travaux, mais pour connaître la date précise du début des ventes et la fourchette de prix, veuillez attendre les prochaines annonces de Mitsubishi Jisho Residence et Nippon Steel Kowa Real Estate, qui sont membres du consortium.
Q2. Y aura-t-il un impact sur la galerie marchande Palm ?
Ce projet est situé à l'entrée de la rue commerçante Palm et est conçu comme une « zone d'animation » destinée à perpétuer l'effervescence de la rue. Grâce à l'aménagement d'une terrasse au niveau du deuxième étage et à un espace public d'environ 1 330 mètres carrés, la circulation vers la rue commerçante devrait au contraire être améliorée. Bien qu'un impact temporaire soit à prévoir pendant la durée des travaux, un effet synergique avec la rue commerçante est attendu après l'achèvement du projet.
Q3. Quel sera l'impact sur les prix de l'immobilier dans les environs ?
Les réaménagements à grande échelle ont généralement tendance à renforcer la valeur de marque du quartier et à avoir un impact positif sur les prix de l'immobilier environnant. Cependant, la mise sur le marché d'environ 850 nouveaux logements pourrait également exercer une concurrence sur le marché des appartements d'occasion dans les environs. Il est important d'évaluer de manière globale le calendrier du projet et la conjoncture du marché pour déterminer le moment opportun pour acheter ou vendre.
Q4. Comment le financement du projet, d'un coût total de 96,3 milliards de yens, sera-t-il assuré ?
Dans le cadre d'un projet de réaménagement urbain de type I, les recettes provenant de la cession des surfaces réservées (plus-values sur la vente de logements en copropriété et de surfaces commerciales) constituent la principale source de financement. À cela s'ajoutent des subventions accordées par l'État, la préfecture de Tokyo et la municipalité de Shinagawa. Mitsubishi Jisho Residence et Nippon Steel Kowa Real Estate participent au projet en tant que membres de la coopérative, ce qui garantit la solidité financière de l'opération.
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Références et citations
- Communiqué de presse de la ville de Tokyo « Autorisation de création de l'association de réaménagement urbain du secteur 1 de Koyama 3-chome » (novembre 2025)
- Informations sur l'urbanisme dans le quartier autour de la gare de Musashi-Koyama, arrondissement de Shinagawa
- Communiqué de presse de Nippon Steel & Sumitomo Metal Real Estate « Création de l'association de réaménagement urbain pour le projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone n° 1 de Koyama 3-chome » (14 janvier 2026)
