Im Stadtteil Musashi-Koyama in Shinagawa, Tokio, hat ein groß angelegtes Sanierungsprojekt mit Gesamtkosten von rund 96,3 Milliarden Yen begonnen. Im Mittelpunkt steht ein 39-stöckiger, etwa 145 Meter hoher Komplex, und es ist geplant, die Lebendigkeit der Einkaufsstraße „Palm“ für die nächste Generation zu bewahren. Die Gründung der Sanierungsgesellschaft wurde im November 2025 genehmigt; hier geben wir einen Überblick über das gesamte Projekt, dessen Fertigstellung für das Geschäftsjahr 2033 angestrebt wird.
Übersicht über das Stadtumbauvorhaben der ersten Art im Bezirk Koyama 3-chome, Sektor 1
Zitat aus PR Times
Das Stadtumbauprojekt der Kategorie 1 im Bezirk Koyama 3-chome Nr. 1 ist ein Stadtumbauprojekt, das sich auf ein etwa 1,4 Hektar großes Gebiet in Koyama 3-chome, Shinagawa-ku, Tokio, erstreckt. Dieses Gebiet, das sich südöstlich des Bahnhofs „Musashi-Koyama“ der Tokyu-Meguro-Linie erstreckt, ist eine dicht bebaute Gegend mit Holzhäusern und hatte seit langem Probleme im Bereich des Katastrophenschutzes.
Die Planung des Projekts begann im August 2011 mit der Gründung eines Beratungsgremiums zur Verdichtung und Sanierung.Im Mai 2012 wurde eine Vorbereitungsgesellschaft gegründet, und es folgten langwierige Diskussionen zwischen den Anwohnern und den beteiligten Akteuren. Im März 2022 wurde der „Bezirksplan für das Musashi-Koyama-Belebungsgebiet“ als Stadtplanungsbeschluss verabschiedet, und im Juli desselben Jahres erhielt das Stadterneuerungsprojekt ebenfalls den Stadtplanungsbeschluss. Am 27. November 2025 erteilte die Präfektur Tokio die Genehmigung zur Gründung der Gesellschaft, und am 23. Dezember desselben Jahres fand die Gründungsversammlung statt.
Zu den teilnehmenden Mitgliedern zählen Mitsubishi Jisho Residence Co., Ltd. und Nippon Steel & Sumikin Real Estate Co., Ltd., während Obayashi Corporation als Beauftragter für bestimmte Aufgaben mitwirkt. Die Zusammenarbeit zwischen einem großen Bauträger und einem Generalunternehmer zeugt von der Größe und Zuverlässigkeit des Projekts.
Planungsdetails für die Blöcke A-1 und A-2
Das Projekt umfasst zwei Blöcke: den Block A-1 und den Block A-2. Die Grundstücksfläche der Gebäude beträgt etwa 11.280 Quadratmeter, die Gesamtgeschossfläche beläuft sich auf insgesamt etwa 127.000 Quadratmeter. Da jeder Block eine andere Funktion übernimmt, lässt sich ein gestalterisches Konzept erkennen, das ein Gleichgewicht zwischen Hochhauswohnungen und gewerblichen Funktionen herstellt.
Block A-1: 39-stöckiger Komplex mit einer Höhe von ca. 145 m und ca. 850 Wohnungen
Der Block A-1 ist ein 39-stöckiger Komplex mit zwei Untergeschossen und einer Höhe von ca. 145 m. Die Bruttogeschossfläche beträgt ca. 114.630 Quadratmeter. Geplant sind vor allem ca. 850 Wohnungen sowie Geschäfte, Einrichtungen zur Lebensunterstützung und Parkplätze. Im Gebiet Musashi-Koyama wird dies nach dem „Park City Musashi-Koyama The Tower“ der zweitgrößte Wohnkomplex sein und die Skyline der Stadt erheblich verändern.
Im unteren Bereich sind Gewerbeeinrichtungen vorgesehen, und es ist eine Verkehrsführung geplant, die den Zustrom von Besuchern aus der Palm-Einkaufsstraße auf natürliche Weise aufnimmt. Auf den Wohnetagen sind Grundrisse für mehrere Generationen vorgesehen, sodass die Anlage den vielfältigen Wohnbedürfnissen von Einzelpersonen bis hin zu Familien gerecht wird.
Block A-2: Flachbau mit 3 oberirdischen Stockwerken und einer Höhe von ca. 20 m
Der Block A-2 ist ein Flachbau mit zwei Untergeschossen und drei oberirdischen Stockwerken, der eine Höhe von ca. 20 m aufweist. Die Bruttogeschossfläche beträgt ca. 9.220 Quadratmeter und ist hauptsächlich für Geschäfte und Einrichtungen zur Lebensunterstützung vorgesehen. Im Gegensatz zum Hochhausblock A-1 wurde hier ein Flachbauentwurf gewählt, der auf die Harmonie mit dem bestehenden Stadtbild der Umgebung achtet.
Bemerkenswert ist, dass dieses Flachbaugebäude als „Pufferzone“ zwischen dem Sanierungsgebiet und dem bestehenden Stadtbild fungiert. Es übernimmt die Rolle, das alte und das neue Stadtbild miteinander zu verbinden, ohne dabei eine abrupte Veränderung des Stadtbildes zu verursachen.
Stadtentwicklung als „Vorreiter für belebte Stadtviertel“, die den Charme der Palm-Einkaufsstraße weiterführt
Wenn man von Musashi-Koyama spricht, ist die Palm-Einkaufsstraße mit ihrer rund 800 m langen Arkade das Aushängeschild der Stadt. Das vorliegende Sanierungsprojekt befindet sich an einer Lage direkt am Eingang dieser Einkaufsstraße, und im Mittelpunkt der Planung steht die Frage, wie die Lebendigkeit der Einkaufsstraße bewahrt werden kann.
In den „Leitlinien zur Stadtgestaltung von Musashi-Koyama“ des Bezirks Shinagawa wird die Achse, die den Bahnhof Musashi-Koyama mit dem Gelände der ehemaligen Hiratsuka-Grundschule (Square Ebara) verbindet, als „Achse der Lebendigkeit“ definiert. Als „Leitgebiet für Lebendigkeit“, das den Ausgangspunkt dieser Achse bildet, wird von diesem Projektstandort erwartet, dass er eine zentrale Rolle bei der Verbesserung der Durchlässigkeit des gesamten Stadtgebiets spielt.
Konkret ist geplant, auf der zweiten Etage eine Galerie-Terrasse einzurichten, um die Begehbarkeit für Fußgänger dreidimensional zu verbessern. Auf der Terrassenebene werden mehrere Fußgängerwege mit einer Breite von 3 bis 3,5 Metern angelegt, wodurch der Übergang zur Einkaufsstraße reibungsloser wird.Darüber hinaus werden drei Plätze mit einer Gesamtfläche von rund 1.330 Quadratmetern angelegt: Platz Nr. 1 (ca. 350 m²), Platz Nr. 2 (ca. 500 m²) und Platz Nr. 3 (ca. 480 m²). Es wird erwartet, dass diese Plätze als Veranstaltungs- und Erholungsorte zu Knotenpunkten der lokalen Gemeinschaft werden.
Die Koexistenz mit der Einkaufsstraße lässt sich jedoch nicht allein durch Planung verwirklichen. Die Zusammensetzung der Mieter im unteren Bereich nach der Sanierung sowie Maßnahmen zur Zusammenarbeit mit den bestehenden Geschäften der Einkaufsstraße sind entscheidend dafür, ob die Attraktivität des Stadtteils erhalten bleiben kann. Es gilt, die konkreten Mieterpläne und den Verlauf der Gespräche mit dem Einkaufsstraßenverband aufmerksam zu verfolgen.
Mechanismen zur Erneuerung dicht bebauter Stadtgebiete und zur Verbesserung der Katastrophensicherheit
Die Umgebung des Bahnhofs Musashi-Koyama ist eines der von der Stadt Shinagawa festgelegten Gebiete mit dichter Holzhausbebauung. Da hier veraltete Holzgebäude dicht beieinander stehen, wurde auf das Risiko von Einstürzen bei Erdbeben und der Ausbreitung von Bränden hingewiesen. Dieses Sanierungsprojekt wird daher auch als Stadterneuerung positioniert, die diese Probleme der Katastrophenvorsorge grundlegend lösen soll.
Der Ausbau der Straßen ist ein wichtiger Pfeiler des Projekts. Die Verbreiterung der Nebenstraße Nr. 26 (von ca. 12,5 m auf 13,5 m Breite, Länge ca. 128 m) wird durchgeführt. Gleichzeitig erfolgt die Verbreiterung der Bezirkshauptstraße I-Nr. 218 (Breite ca. 8,0 m, Länge ca. 108 m). Dadurch werden die Durchfahrt von Rettungsfahrzeugen und die Sicherung von Fluchtwegen erheblich verbessert.
Darüber hinaus sind die Instandsetzung der innerörtlichen Straße (Sonderbezirksstraße I-Nr. 163) sowie die Einrichtung eines Katastrophenschutzplatzes und eines Katastrophenschutzlagers in den Plan aufgenommen worden. Nicht zu übersehen ist auch, dass durch den Bau einer unterirdischen Fahrbahn die Vermischung von Fußgängern und Fahrzeugen im Umfeld der Einkaufsstraße eingeschränkt wird. In Verbindung mit der Gestaltung von Fußgängerzonen ist dies ein Konzept, das sowohl die Sicherheit im Alltag als auch den Katastrophenschutz im Ernstfall verbessert.
Genau aus diesem Grund sollte diese Sanierung nicht nur als reines Wohnungsbauprojekt betrachtet werden, sondern als Katastrophenschutzmaßnahme, die die Sicherheit des gesamten Gebiets erhöht. Auch für Immobilienbesitzer ist dies eine wichtige Entwicklung, die sich auf den Wert der Immobilien in der Umgebung auswirkt.
Projektzeitplan und zukünftige Schwerpunkte
Der aktuelle Zeitplan sieht wie folgt aus:
- November 2025: Genehmigung zur Gründung der Sanierungsgenossenschaft (erfolgt)
- Geschäftsjahr 2027: Genehmigung des Plans zur Umwandlung der Rechte (geplant)
- Geschäftsjahr 2029: Baubeginn (geplant)
- Geschäftsjahr 2033: Fertigstellung (geplant)
Die für das Geschäftsjahr 2027 geplante Genehmigung des Plans zur Umwandlung der Rechte ist ein wichtiger Meilenstein, der festlegt, wie die Rechte der Grundstückseigentümer auf das neue Gebäude übertragen werden. In dieser Phase werden die konkreten Inhalte des Projektplans deutlicher.
Von Baubeginn bis zur Fertigstellung werden etwa vier Jahre veranschlagt, wobei während der Bauzeit mit Auswirkungen auf den Verkehr und das Lebensumfeld in der Umgebung zu rechnen ist. Wer im Gebiet Musashi-Koyama den Kauf oder die Anmietung einer Immobilie in Erwägung zieht, sollte diese Zeitplanung bei seiner Entscheidung berücksichtigen.
Vielmehr sollte man das Bild der Stadt nach der Fertigstellung im Blick behalten. Das Angebot von etwa 850 Wohnungen wird nicht unerhebliche Auswirkungen auf den umliegenden Mietmarkt und den Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen haben. Andererseits sind die Erweiterung des Angebots an Gewerbeflächen und die Verbesserung der Katastrophensicherheit Faktoren, die die Attraktivität des gesamten Gebiets steigern. Es ist wichtig, die Marktentwicklung aus einer langfristigen Perspektive zu beobachten, sowohl im Hinblick auf das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage als auch auf die Steigerung des Mehrwerts der Stadt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wann wird der Einzug in die Hochhauswohnungen des Sanierungsprojekts Musashi-Koyama/Koyama 3-chome beginnen?
Nach dem aktuellen Zeitplan ist die Fertigstellung für das Geschäftsjahr 2033 vorgesehen. Der Einzug erfolgt nach der Fertigstellung; bitte warten Sie jedoch auf künftige Ankündigungen der beteiligten Gesellschaften Mitsubishi Jisho Residence und Nippon Steel Kowa Real Estate bezüglich des konkreten Verkaufsstarts und der Preisklassen.
F2. Gibt es Auswirkungen auf die Palm-Einkaufsstraße?
Das Projekt liegt direkt am Eingang der Palm-Einkaufsstraße und ist als „Vorreitergebiet für Belebung“ geplant, das die Lebendigkeit der Einkaufsstraße weiterführen soll. Durch die Gestaltung einer Terrasse auf der zweiten Etage und einer etwa 1.330 Quadratmeter großen Platzfläche soll die Durchlässigkeit zur Einkaufsstraße sogar verbessert werden. Während der Bauphase sind zwar vorübergehende Beeinträchtigungen zu erwarten, nach Fertigstellung wird jedoch eine Synergiewirkung mit der Einkaufsstraße erwartet.
F3. Wie sind die Auswirkungen auf die Immobilienpreise in der Umgebung einzuschätzen?
Groß angelegte Sanierungsprojekte steigern in der Regel den Markenwert eines Gebiets und wirken sich tendenziell positiv auf die Immobilienpreise in der Umgebung aus. Allerdings könnte das Angebot von etwa 850 neuen Wohnungen auch als Konkurrenz für den Markt für gebrauchte Wohnungen in der Umgebung wirken. Für den Zeitpunkt des Kaufs oder Verkaufs ist es wichtig, den Projektzeitplan und die Marktbedingungen umfassend zu berücksichtigen.
F4. Wie werden die Gesamtkosten des Projekts in Höhe von 96,3 Milliarden Yen finanziert?
Bei einem Stadterneuerungsprojekt der Kategorie I stammen die Mittel hauptsächlich aus dem Verkauf von zurückbehaltenen Flächen (Gewinne aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Gewerbeflächen). Darüber hinaus werden Zuschüsse des Staates, der Präfektur Tokio und des Bezirks Shinagawa genutzt. Mitsubishi Jisho Residence und Nippon Steel Kowa Real Estate sind als Mitglieder der Genossenschaft beteiligt, wodurch die finanzielle Absicherung des Projekts gewährleistet ist.
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Referenzen und Quellen
- Pressemitteilung der Stadt Tokio: „Genehmigung der Gründung der Vereinigung zur Stadterneuerung des Bezirks Koyama 3-chome, Bereich 1“ (November 2025)
- Stadtplanungsinformationen für das Gebiet um den Bahnhof Musashi-Koyama, Bezirk Shinagawa
- Pressemitteilung von Nippon Steel & Sumitomo Metal Real Estate: „Gründung der Vereinigung zur Stadterneuerung des Stadtteils Koyama 3-chome, Bezirk 1, Typ-1“ (14. Januar 2026)
