Na zona de Musashi-Koyama, no bairro de Shinagawa, em Tóquio, está a dar-se início a um projeto de reabilitação urbana em grande escala, com um custo total de cerca de 96,3 mil milhões de ienes. Com uma torre multifuncional de 39 andares e cerca de 145 metros de altura como elemento central, está previsto um projeto de urbanismo que visa transmitir a vitalidade da zona comercial de Palm à próxima geração. A constituição da associação de reabilitação urbana foi aprovada em novembro de 2025, e apresentamos aqui um resumo completo deste projeto, cuja conclusão está prevista para o ano fiscal de 2033.
Resumo do Projeto de Requalificação Urbana de Tipo I da 1.ª Zona de Koyama 3-chome
Citação do PR Times
O Projeto de Requalificação Urbana de Tipo I da 1.ª Zona de Koyama 3-chome é um projeto de requalificação urbana que abrange uma área de cerca de 1,4 ha localizada em Koyama 3-chome, no bairro de Shinagawa, em Tóquio. Esta área, que se estende a sudeste da estação «Musashi-Koyama» da Linha Tokyu Meguro, tem enfrentado há muitos anos desafios em termos de prevenção de desastres, devido à densidade de habitações de madeira.
A análise do projeto teve início em agosto de 2011, com a criação do Conselho Consultivo para a Reorganização de Áreas Densamente Povoadas.No mês de maio do ano seguinte, 2012, foi constituída uma associação preparatória, tendo-se realizado debates prolongados entre os residentes locais e as partes interessadas. Posteriormente, em março de 2022, o «Plano de Zoneamento da Área do Eixo de Animação de Musashi-Koyama» foi aprovado no âmbito do planeamento urbano e, em julho do mesmo ano, o projeto de reabilitação urbana também recebeu aprovação no âmbito do planeamento urbano. Em 27 de novembro de 2025, a prefeitura de Tóquio concedeu a autorização para a constituição da associação, tendo-se realizado a assembleia geral de constituição da associação em 23 de dezembro do mesmo ano.
Entre os membros participantes contam-se a Mitsubishi Jisho Residence Co., Ltd. e a Nippon Steel & Sumikin Real Estate Co., Ltd., com a participação da Obayashi Corporation como agente de serviços específicos. A estrutura de colaboração entre um grande promotor imobiliário e uma grande empreiteira demonstra a dimensão e a fiabilidade do projeto.
Detalhes do plano dos quarteirões A-1 e A-2
Este projeto é composto por dois quarteirões: o Quarteirão A-1 e o Quarteirão A-2. A área do terreno dos edifícios é de cerca de 11 280 metros quadrados, e a área bruta total chega a cerca de 127 000 metros quadrados. Ao atribuir funções diferentes a cada um dos quarteirões, é possível perceber a filosofia de projeto que visa equilibrar a habitação de arranha-céus com as funções comerciais.
Quartier A-1: Torre mista de 39 andares acima do solo, com cerca de 145 m de altura e aproximadamente 850 habitações
O Bloco A-1 é uma torre multifuncional com 2 pisos subterrâneos e 39 pisos acima do solo, com cerca de 145 m de altura. A área bruta total é de aproximadamente 114 630 metros quadrados, estando previsto que, além de cerca de 850 habitações, inclua lojas, instalações de apoio à vida quotidiana e estacionamento. Na zona de Musashi-Koyama, será o segundo grande complexo de apartamentos a seguir ao Park City Musashi-Koyama The Tower, e virá a ser uma presença que alterará significativamente a linha do horizonte da cidade.
Na parte baixa, serão instaladas instalações comerciais, estando previsto um fluxo de circulação que capta naturalmente o fluxo de pessoas proveniente da zona comercial de Palm. Nos andares residenciais, estão previstas plantas adaptadas a várias gerações, numa configuração que responde a um vasto leque de necessidades habitacionais, desde pessoas solteiras até famílias.
Quartel A-2: Edifício de baixa altura com 3 andares acima do solo e cerca de 20 m
O Bloco A-2 é um edifício de baixa altura com 2 pisos subterrâneos e 3 pisos acima do solo, com cerca de 20 m de altura. A área bruta de construção é de aproximadamente 9.220 metros quadrados, sendo a sua composição centrada em lojas e instalações de apoio à vida quotidiana. Em contraste com o Bloco A-1, que é uma torre de grande altura, foi adotado um projeto de baixa altura, tendo em conta a harmonia com a área urbana existente circundante.
É digno de nota o facto de este edifício de baixa altura funcionar como uma «zona tampão» entre a área de reabilitação urbana e a paisagem urbana existente. Desempenha o papel de ligar a paisagem urbana antiga e a nova, evitando mudanças bruscas na paisagem.
Criação urbana da «Zona de Dinamização», que herda o encanto da Galeria Comercial Palm
Quando se fala de Musashi-Koyama, a cara da cidade é a galeria comercial Palm, que se orgulha de uma arcada com cerca de 800 m de comprimento. Este projeto de reabilitação está localizado numa zona virada para a entrada desta galeria comercial Palm, sendo que o cerne do plano reside em como herdar a animação da galeria comercial.
Nas «Orientações para a Orientação da Paisagem Urbana de Musashi-Koyama» do Município de Shinagawa, o eixo que liga a Estação de Musashi-Koyama ao antigo terreno da Escola Primária de Hiratsuka (Square Ebara) é definido como o «Eixo da Animada». Como «Zona Pioneira de Animação», que corresponde ao ponto de partida deste projeto, espera-se que desempenhe um papel fundamental no aumento da circulação em toda a cidade.
Concretamente, está previsto o desenvolvimento de uma galeria-deck ao nível do segundo andar, com o objetivo de melhorar a circulação dos peões de forma tridimensional. Serão criadas várias vias de circulação para peões ao nível do deck, com larguras entre 3 e 3,5 metros, facilitando a circulação entre a zona comercial e o projeto.Além disso, serão criados espaços de praça com uma área total de cerca de 1.330 metros quadrados, distribuídos pela Praça 1 (cerca de 350 metros quadrados), Praça 2 (cerca de 500 metros quadrados) e Praça 3 (cerca de 480 metros quadrados). Espera-se que estes espaços se tornem pontos de encontro da comunidade local, servindo como locais para eventos e de lazer.
No entanto, a coexistência com a zona comercial não se concretiza apenas com o plano. A composição dos lojistas que se instalarão na parte baixa após a reabilitação e as medidas de colaboração com as lojas existentes na zona comercial serão fundamentais para manter o encanto da cidade. É necessário estar atento aos planos concretos futuros relativos aos lojistas e à evolução das negociações com a associação da zona comercial.
Mecanismos de renovação de zonas urbanas densamente povoadas e de melhoria da segurança contra desastres
A zona em torno da estação de Musashi-Koyama é uma das áreas de habitação de madeira densamente povoadas definidas pelo município de Shinagawa. A concentração de edifícios de madeira envelhecidos tem levado a preocupações quanto ao risco de colapso em caso de sismo e de propagação de incêndios. Este projeto de reabilitação urbana é também posicionado como uma iniciativa de renovação urbana destinada a resolver, na sua raiz, estes desafios em matéria de prevenção de desastres.
A melhoria das vias é um pilar importante do projeto. Será realizada a alargamento da Via Secundária n.º 26 (largura de cerca de 12,5 metros para 13,5 metros, extensão de cerca de 128 metros). Paralelamente, será também realizada a alargamento da Via Especial do Distrito I-n.º 218 (largura de cerca de 8,0 metros, extensão de cerca de 108 metros), que é uma via arterial da zona. Com isto, a circulação de veículos de emergência e a garantia de vias de evacuação serão significativamente melhoradas.
Além disso, o plano inclui a melhoria da via de acesso (Estrada Municipal Especial I-n.º 163), bem como a introdução de uma praça de prevenção de desastres e de um armazém de reservas de emergência. Não se pode ignorar o facto de que a construção de uma via subterrânea irá reduzir o cruzamento entre peões e veículos na zona circundante da zona comercial. Em conjunto com a criação de espaços abertos com pavimentos, trata-se de um projeto que visa aumentar simultaneamente a segurança no dia-a-dia e a capacidade de resposta a desastres.
É por isso que este projeto de reabilitação deve ser avaliado não apenas como um projeto de oferta de habitação, mas como um projeto de prevenção de desastres que eleva o nível de segurança de toda a área. Trata-se de um movimento importante que afeta o valor patrimonial da região circundante, também para os proprietários imobiliários.
Calendário do projeto e pontos a seguir
O calendário atual do projeto é o seguinte.
- Novembro de 2025: Aprovação da constituição da associação de reabilitação urbana (concluída)
- Ano fiscal de 2027: Aprovação do plano de conversão de direitos (prevista)
- Ano fiscal de 2029: Início das obras (previsto)
- Ano fiscal de 2033: Conclusão das obras (prevista)
A aprovação do plano de conversão de direitos, prevista para o ano fiscal de 2027, é um marco importante que determinará como os direitos dos proprietários serão convertidos no novo edifício. Nesta fase, os detalhes concretos do plano do projeto tornar-se-ão mais claros.
Prevê-se um período de cerca de 4 anos entre o início das obras e a conclusão, sendo de esperar que haja impactos no trânsito e no ambiente de vida da zona durante o período de construção. Quem estiver a ponderar a compra, venda ou arrendamento de imóveis na zona de Musashi-Koyama deverá tomar as suas decisões tendo este calendário em conta.
O que merece maior atenção é, na verdade, a imagem da cidade após a conclusão das obras. A oferta de cerca de 850 habitações terá um impacto considerável no mercado de arrendamento e no mercado de apartamentos usados da zona. Por outro lado, o reforço das instalações comerciais e a melhoria da segurança contra desastres são fatores que aumentam o atrativo de toda a área. É importante acompanhar as tendências do mercado numa perspetiva de longo prazo, tendo em conta tanto o equilíbrio entre a oferta e a procura como o aumento do valor acrescentado da cidade.
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Quando é que se prevê o início das entradas nas torres de apartamentos do projeto de reabilitação de Musashi-Koyama e Koyama 3-chome?
De acordo com o calendário atual, a conclusão está prevista para o ano fiscal de 2033. A ocupação terá lugar após a conclusão, mas, no que diz respeito à data concreta de início da venda e à faixa de preços, aguarde os futuros comunicados da Mitsubishi Jisho Residence e da Nippon Steel & Sumikin Real Estate, que são membros participantes do consórcio.
P2. Haverá algum impacto na zona comercial de Palm?
Este projeto está situado em frente à entrada da zona comercial Palm e foi planeado como uma «zona pioneira de dinamização», destinada a dar continuidade à vitalidade da zona comercial. Através da construção de um deck ao nível do 2.º andar e de uma praça com cerca de 1.330 metros quadrados, o projeto foi concebido para melhorar a circulação na zona comercial. Embora se preveja um impacto temporário durante o período de obras, espera-se um efeito sinérgico com a zona comercial após a conclusão do projeto.
P3. Como se deve avaliar o impacto nos preços imobiliários da zona?
A reabilitação urbana em grande escala tende, geralmente, a aumentar o valor da marca da zona e a ter um impacto positivo nos preços dos imóveis circundantes. No entanto, a oferta de cerca de 850 novas habitações poderá também funcionar como concorrência para o mercado de apartamentos usados na zona. É importante avaliar de forma abrangente o calendário do projeto e as condições do mercado para determinar o momento certo para comprar ou vender.
P4. Como será financiada a despesa total do projeto, no valor de 96,3 mil milhões de ienes?
No projeto de reabilitação urbana de tipo I, a principal fonte de financiamento provém da alienação de espaços reservados (lucros da venda de habitações para venda e espaços comerciais). Além disso, serão utilizados subsídios do Estado, da Prefeitura de Tóquio e do Município de Shinagawa. A Mitsubishi Jisho Residence e a Nippon Steel Kowa Real Estate participam como membros da cooperativa, garantindo assim o suporte financeiro do projeto.
Referências e citações
- Comunicado de imprensa da Prefeitura de Tóquio «Aprovação da constituição da Associação de Requalificação Urbana da Zona 1 de Koyama 3-chome» (novembro de 2025)
- Informação sobre o planeamento urbano da zona circundante à Estação Musashi-Koyama, no distrito de Shinagawa
- Comunicado de imprensa da Nippon Steel & Sumitomo Metal Real Estate «Criação da Associação de Reabilitação Urbana para o Projeto de Reabilitação Urbana de Tipo I da 1.ª Zona de Koyama 3-chome» (14 de janeiro de 2026)
