En la zona de Musashi-Koyama, en el distrito de Shinagawa (Tokio), se ha puesto en marcha un proyecto de reurbanización a gran escala con un coste total de aproximadamente 96.300 millones de yenes. El proyecto, que tiene como eje central una torre mixta de 39 plantas y unos 145 metros de altura, tiene como objetivo crear un entorno urbano que transmita el dinamismo de la calle comercial Palm a las generaciones futuras. A continuación, se resume el proyecto en su totalidad, cuya asociación de reurbanización fue autorizada en noviembre de 2025 y cuya finalización está prevista para el año fiscal 2033.
Resumen del proyecto de reurbanización urbana de tipo I del distrito 1 de Koyama 3-chome
Citado de PR Times
El proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del Distrito 1 de Koyama 3-chome es un proyecto de reurbanización urbana que abarca una zona de aproximadamente 1,4 hectáreas situada en Koyama 3-chome, distrito de Shinagawa, Tokio. Esta zona, que se extiende al sureste de la estación «Musashi-Koyama» de la línea Tokyu Meguro, ha planteado durante años problemas en materia de prevención de desastres, al ser una zona con una alta densidad de viviendas de madera.
El estudio del proyecto se inició en agosto de 2011 con la creación del Consejo Consultivo para el Ordenamiento de Zonas Densamente Pobladas.En mayo de 2012 se constituyó la asociación preparatoria, y se llevaron a cabo repetidos debates a largo plazo entre los residentes locales y las partes interesadas. Posteriormente, en marzo de 2022 se aprobó el «Plan de Distrito del Eje de Animación de Musashi-Koyama» como parte del plan urbanístico, y en julio de ese mismo año se aprobó también el proyecto de reurbanización urbana. Finalmente, el 27 de noviembre de 2025 se obtuvo la autorización de la Prefectura de Tokio para la constitución de la asociación, y el 23 de diciembre de ese mismo año se celebró la asamblea general de constitución de la asociación.
Entre los miembros participantes figuran Mitsubishi Jisho Residence Co., Ltd. y Nippon Steel & Sumikin Real Estate Co., Ltd., y Obayashi Corporation participa como agente de servicios específicos. La estructura de colaboración entre un promotor inmobiliario de primer orden y un contratista general pone de manifiesto la envergadura y la fiabilidad del proyecto.
Detalles del plan de las manzanas A-1 y A-2
Este proyecto se compone de dos manzanas: la A-1 y la A-2. La superficie del terreno de los edificios es de aproximadamente 11 280 metros cuadrados, y la superficie construida total asciende a unos 127 000 metros cuadrados. Se aprecia una filosofía de diseño que busca el equilibrio entre las viviendas de gran altura y las funciones comerciales, ya que cada manzana desempeña un papel diferente.
Bloque A-1: Torre mixta de 39 plantas sobre rasante, unos 145 m de altura y unas 850 viviendas
El bloque A-1 es una torre mixta de dos plantas subterráneas y 39 plantas en superficie, con una altura de unos 145 m. La superficie construida total es de unos 114.630 metros cuadrados, y está previsto que albergue, principalmente, unas 850 viviendas, además de locales comerciales, instalaciones de apoyo a la vida cotidiana y aparcamientos. Será el segundo gran bloque de viviendas de gran altura en la zona de Musashi-Koyama, tras Park City Musashi-Koyama The Tower, y sin duda cambiará de forma significativa el perfil urbano de la ciudad.
En la parte baja se ubicarán los locales comerciales, y se ha planificado un trazado que capte de forma natural el flujo de personas procedente de la calle comercial Palm. En las plantas residenciales se prevén distribuciones adaptadas a varias generaciones, con una configuración que responde a una amplia gama de necesidades de vivienda, desde personas solteras hasta familias.
Sector A-2: Edificio de baja altura de 3 plantas y unos 20 m
El bloque A-2 es un edificio de baja altura de dos plantas subterráneas y tres plantas en superficie, con una altura de unos 20 m. La superficie construida total es de unos 9.220 metros cuadrados, y su composición se centra en tiendas e instalaciones de apoyo a la vida cotidiana. En contraste con el bloque A-1, que es una torre de gran altura, se ha adoptado un diseño de baja altura que tiene en cuenta la armonía con el tejido urbano existente en los alrededores.
Cabe destacar que este edificio de baja altura funciona como «zona de amortiguación» entre el área de reurbanización y el paisaje urbano existente. Desempeña la función de conectar el paisaje urbano antiguo y el nuevo, evitando cambios bruscos en el paisaje.
Creación de una «zona pionera en dinamización» que hereda el encanto de la galería comercial Palm
Cuando se habla de Musashi-Koyama, la imagen emblemática de la ciudad es la galería comercial Palm, que cuenta con una longitud total de unos 800 m. Este proyecto de reurbanización se ubica frente a la entrada de dicha galería, por lo que el núcleo del plan es cómo perpetuar el bullicio de la zona comercial.
Las «Directrices de orientación del paisaje urbano de Musashi-Koyama» del distrito de Shinagawa definen el eje que conecta la estación de Musashi-Koyama con el antiguo emplazamiento de la escuela primaria Hiratsuka (Square Ebara) como el «eje de la vitalidad». Como «zona pionera de la vitalidad» que constituye el punto de partida de este eje, se espera que el emplazamiento de este proyecto desempeñe un papel fundamental para mejorar la circulación por toda la ciudad.
En concreto, se prevé la construcción de una galería-pasarela en la segunda planta para mejorar la circulación peatonal en las tres dimensiones. Se habilitarán varias rutas de paso a pie en la pasarela, con un ancho de entre 3 y 3,5 metros, lo que facilitará el tránsito hacia y desde la zona comercial.Además, se habilitarán espacios de plazas con una superficie total de aproximadamente 1.330 metros cuadrados, distribuidos en la Plaza 1 (unos 350 metros cuadrados), la Plaza 2 (unos 500 metros cuadrados) y la Plaza 3 (unos 480 metros cuadrados). Se espera que se conviertan en un punto de encuentro para la comunidad local, sirviendo como lugar para eventos y de descanso.
Sin embargo, la coexistencia con la zona comercial no se logrará solo con el plan. La composición de los locales que se instalen en la parte baja tras la remodelación y las medidas de colaboración con los comercios existentes de la zona comercial serán clave para mantener el atractivo de la ciudad. Habrá que estar atentos a los planes concretos de los locales y a la evolución de las conversaciones con la asociación de comerciantes.
Mecanismos para la renovación de zonas urbanas densamente pobladas y la mejora de la seguridad ante desastres
Los alrededores de la estación de Musashi-Koyama son una de las zonas de alta densidad de viviendas de madera designadas por el distrito de Shinagawa. La concentración de edificios de madera en estado de deterioro ha puesto de manifiesto el riesgo de derrumbe en caso de terremoto y de propagación de incendios. Este proyecto de reurbanización se enmarca, por tanto, como una iniciativa de renovación urbana destinada a resolver de raíz estos problemas de seguridad ante desastres.
La mejora de las vías públicas es un pilar fundamental del proyecto. Se llevará a cabo la ampliación de la vía auxiliar n.º 26 (de unos 12,5 metros a 13,5 metros de ancho, con una longitud de unos 128 metros). Además, se ampliará la vía especial del distrito I-n.º 218, que es una vía arterial del distrito (unos 8,0 metros de ancho y unos 108 metros de longitud). De este modo, se mejorará considerablemente el paso de los vehículos de emergencia y la garantía de las vías de evacuación.
Además, el plan incluye la mejora de la vía de parcelación (carretera municipal especial I-n.º 163) y la introducción de una plaza de prevención de desastres y un almacén de suministros de emergencia. No hay que pasar por alto que la construcción de una vía subterránea reducirá el cruce entre peatones y vehículos en los alrededores de la zona comercial. Junto con la habilitación de espacios abiertos a modo de aceras, se trata de un diseño que mejora simultáneamente la seguridad en el día a día y la capacidad de prevención de desastres en caso de emergencia.
Por eso, este proyecto de reurbanización no debe evaluarse como un simple proyecto de oferta de viviendas, sino como una iniciativa de prevención de desastres que mejora la seguridad de toda la zona. Se trata de un paso importante que también influirá en el valor de los activos inmobiliarios de los propietarios de la zona.
Calendario del proyecto y puntos a tener en cuenta en el futuro
El calendario actual del proyecto es el siguiente:
- Noviembre de 2025: Autorización de la constitución de la asociación de reurbanización (ya concedida)
- Año fiscal 2027: Autorización del plan de conversión de derechos (prevista)
- Año fiscal 2029: Inicio de las obras (previsto)
- Año fiscal 2033: finalización de las obras (prevista)
La autorización del plan de conversión de derechos, prevista para el año fiscal 2027, es un hito importante que determinará cómo se sustituirán los derechos de los propietarios por el nuevo edificio. En esta fase, se concretarán los detalles del plan del proyecto.
Se prevé que transcurran unos cuatro años desde el inicio de las obras hasta su finalización, y es de esperar que durante este periodo se produzcan repercusiones en el tráfico y el entorno de vida de los alrededores. Quienes estén considerando la compra, venta o alquiler de inmuebles en la zona de Musashi-Koyama deberán tomar sus decisiones teniendo en cuenta este calendario.
Sin embargo, lo que realmente merece la atención es el aspecto que tendrá la ciudad tras la finalización de las obras. La oferta de unas 850 viviendas tendrá un impacto considerable en el mercado de alquiler y en el mercado de pisos de segunda mano de los alrededores. Por otro lado, la mejora de las instalaciones comerciales y de la seguridad ante desastres son factores que aumentarán el atractivo de toda la zona. Es importante observar la evolución del mercado con una perspectiva a largo plazo, teniendo en cuenta tanto el equilibrio entre la oferta y la demanda como el aumento del valor añadido de la ciudad.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuándo se podrá empezar a ocupar el bloque de pisos de la remodelación de Musashi-Koyama y Koyama 3-chome?
Según el calendario actual, la finalización de las obras está prevista para el año fiscal 2033. La ocupación tendrá lugar tras la finalización de las obras, pero en cuanto a la fecha concreta de inicio de la venta y los precios, le rogamos que espere a los próximos anuncios de Mitsubishi Jisho Residence y Nippon Steel Kowa Real Estate, que son miembros participantes del consorcio.
P2. ¿Tendrá esto algún impacto en la galería comercial Palm?
Este proyecto se encuentra frente a la entrada de la galería comercial Palm y está planificado como una «zona de dinamización» destinada a perpetuar el bullicio de la galería comercial. El diseño, que incluye la construcción de una pasarela a la altura de la segunda planta y una plaza de aproximadamente 1.330 metros cuadrados, mejorará la accesibilidad a la galería comercial. Si bien se prevé un impacto temporal durante el periodo de obras, se espera que, una vez finalizadas, se produzca un efecto sinérgico con la galería comercial.
P3. ¿Cómo se valorará el impacto en los precios inmobiliarios de la zona?
Por lo general, las remodelaciones a gran escala tienden a aumentar el valor de marca de la zona y a influir positivamente en los precios inmobiliarios de los alrededores. Sin embargo, la oferta de unas 850 viviendas nuevas podría suponer una competencia para el mercado de pisos de segunda mano de la zona. A la hora de comprar o vender, es importante valorar de forma global el calendario del proyecto y la situación del mercado.
P4. ¿Cómo se financiará el coste total del proyecto, que asciende a 96 300 millones de yenes?
En los proyectos de reurbanización urbana de tipo I, la principal fuente de financiación son los ingresos por la venta de los terrenos reservados (beneficios de la venta de viviendas en propiedad y locales comerciales). Además, se utilizarán subvenciones del Gobierno nacional, del Gobierno de Tokio y del distrito de Shinagawa. Mitsubishi Jisho Residence y Nippon Steel Kowa Real Estate participan como miembros de la asociación, por lo que la financiación del proyecto está garantizada.
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Referencias y citas
- Comunicado de prensa del Gobierno de Tokio: «Autorización de la constitución de la Asociación para la Reurbanización del Área Urbana del Distrito 1 de Koyama 3-chome» (noviembre de 2025)
- Información sobre planificación urbana de la zona alrededor de la estación de Musashi-Koyama, distrito de Shinagawa
- Comunicado de prensa de Nippon Steel & Sumitomo Metal Real Estate: «Proyecto de reurbanización urbana de tipo I del Distrito 1 de Koyama 3-chome: Constitución de la Asociación de Reurbanización Urbana» (14 de enero de 2026)
