位於東京都品川區武藏小山地區，一項總投資額約達963億日圓的大型再開發計畫已正式啟動。該計畫以一棟地上39層、高約145公尺的複合式大樓為核心，旨在打造能將帕爾姆商店街的繁華景象傳承至下一代的城鎮。本專案已於2025年11月獲准成立再開發組合，目標於2033年度竣工，以下將為您整理此專案的完整內容。
小山三丁目第1地區第一類市街地再開發事業概要
引自PR Times
小山三丁目第1地區第一類市街地再開發事業，是針對位於東京都品川區小山三丁目、面積約1.4公頃區域的市街地再開發計畫。這片位於東急目黑線「武藏小山」站東南側的區域，因木造住宅密集，長年以來在防災方面面臨諸多課題。
本計畫的籌備始於2011年8月成立的「密集整備研討協議會」。隔年2012年5月，籌備組合正式成立，並由當地居民與相關人士展開了長期深入的討論。其後，2022年3月「武藏小山繁華軸地區計畫」獲都市計畫核准，同年7月該市街地再開發事業亦獲得都市計畫核准。隨後於2025年11月27日獲得東京都核准成立組合，並於同年12月23日召開了組合成立大會。
參與的組合成員包括三菱地所住宅株式會社與日鐵興和不動產株式會社，並由大林組株式會社擔任特定業務代理機構。大型開發商與總承包商攜手合作的體制，充分彰顯了本專案的規模與可靠性。
A-1街區・A-2街區的規劃詳情
本計畫由A-1街區與A-2街區兩大區塊構成。建築物基地面積約11,280平方公尺，總樓地板面積合計約達127,000平方公尺。透過各街區承擔不同功能，可窺見其旨在平衡高層住宅與商業機能的設計理念。
A-1街區：地上39層・約145公尺高、約850戶住宅的複合式大樓
A-1街區為地下2層、地上39層、高約145公尺的複合式大樓。總樓地板面積約114,630平方公尺，規劃以約850戶住宅為核心，並設有店鋪、生活支援設施及停車場。此將成為繼「Park City 武藏小山 The Tower」之後，武藏小山地區的另一座大型塔式公寓，勢必大幅改變該街區的天際線。
低層部分規劃設置商業設施，並設計了能自然引導帕爾姆商店街人流的動線。住宅樓層則規劃了適合多世代居住的格局，其配置能滿足從單身人士到家庭族群等廣泛的居住需求。
A-2街區：地上3層、高約20公尺的低層建築
A-2街區為地下2層、地上3層、高約20公尺的低層建築。總樓地板面積約9,220平方公尺，主要規劃為店鋪及生活支援設施。與高層塔樓的A-1街區形成對比，此處採用了注重與周邊既有市街景觀和諧共存的低層設計。
值得關注的是，這座低層建築將作為再開發區與既有街景之間的「緩衝帶」發揮作用。在避免景觀劇烈變化的同時，肩負起串聯新舊街景的使命。
承襲帕爾姆商店街魅力的「繁華先導區」街區營造
談到武藏小山，全長約800公尺的帕爾姆商店街無疑是這座城市的門面。本再開發計畫位於帕爾姆商店街入口處，如何延續商店街的繁華氣象，正是規劃的核心所在。
品川區的《武藏小山街景引導指針》中，將連接武藏小山站與舊平塚小學舊址（Square荏原）的軸線定位為「繁華軸線」。本開發地作為該軸線起點的「繁華先導區」，被寄予提升整體街區遊走性的關鍵角色。
具體而言，計畫將在二樓層設置藝廊露台，以立體方式提升行人動線的流暢度。露台層的行人通道寬度介於3公尺至3.5公尺之間，並規劃多條路線，使往來商店街的動線更加順暢。此外，將規劃總面積約1,330平方公尺的廣場空間，包含1號廣場（約350平方公尺）、2號廣場（約500平方公尺）及3號廣場（約480平方公尺）。這些空間預期將作為舉辦活動與休憩的場所，成為地區社區的樞紐。
然而，與商店街的共存並非僅靠規劃就能實現。再開發後低層區域的租戶組成，以及與商店街現有店鋪的協作措施，將是能否維持街道魅力的關鍵。今後具體的租戶規劃及與商店街公會的協商動向，值得密切關注。
密集市街區更新與提升防災能力的機制
武藏小山站周邊是品川區指定的木造住宅密集區域之一。由於老舊木造建築密集，長期以來一直被指出存在地震倒塌及火災蔓延的風險。本再開發事業亦被定位為旨在從根本上解決此類防災課題的都市更新計畫。
道路整備是本計畫的重要支柱。將實施補助第26號線的拓寬工程（路寬由約12.5公尺擴增至13.5公尺，全長約128公尺）。同時，亦將進行作為地區幹線道路的特別區道I-第218號線的拓寬工程（路寬約8.0公尺，全長約108公尺）。藉此，將大幅改善緊急車輛通行及避難路線的確保。
此外，計畫中亦包含區劃道路（特別區道I-第163號線）的整建，以及防災廣場與防災儲備倉庫的設置。透過地下車道的建設，有效抑制商店街周邊行人與車輛的交錯，這一點亦不容忽視。結合人行道狀空地的整建，此設計旨在同時提升日常安全性與災害時的防災能力。
正因如此，這項再開發計畫不應僅被視為單純的住宅供應專案，而應被評價為能全面提升區域安全性的防災事業。對不動產業主而言，這也是一項將影響周邊地區資產價值的重要動向。
事業時程與未來關注重點
目前的事業時程如下：
- 2025年11月：再開發組合設立核准（已完成）
- 2027年度：權利轉換計畫核准（預定）
- 2029年度：動工（預定）
- 2033年度：竣工（預定）
預定於2027年度核准的權利轉換計畫，是確定地權人權利將如何轉換為新建築物的關鍵階段。在此階段，事業計畫的具體內容將更加明確。
從動工到竣工預計需時約4年，施工期間可能對周邊交通及生活環境造成影響。有意在武藏小山地區進行不動產買賣或租賃者，應將此時程表納入考量進行判斷。
更值得關注的是竣工後的街區樣貌。約850戶住宅的供應，將對周邊租賃市場及中古公寓市場產生不小的影響。另一方面，商業設施的完善與防災能力的提升，則是提升整個區域魅力的要素。從供需平衡與街區附加價值提升這兩方面來看，以長遠的視野關注市場動向至關重要。
常見問題（FAQ）
Q1. 武藏小山・小山三丁目再開發案的塔式公寓預計何時開始入住？
根據目前的時程表，預計將於2033年度竣工。入住時間將在竣工後，至於具體的分售開始時間及價格區間，請等待參與組合員三菱地所Residence及日鐵興和不動產日後的公告。
Q2. 會對帕爾姆商店街造成影響嗎？
本計畫正對帕爾姆商店街入口，規劃為承襲商店街繁華氣息的「繁華先導區」。透過二樓層級的露台整備及約1,330平方公尺的廣場空間，設計上反而將提升前往商店街的動線流暢度。施工期間雖預期會有暫時性影響，但完工後可望與商店街產生相乘效應。
Q3. 應如何看待對周邊房地產價格的影響？
大規模再開發通常能提升區域的品牌價值，並傾向對周邊房地產價格產生正面影響。然而，約850戶的新建住宅供應，也可能對周邊的二手公寓市場形成競爭壓力。在決定買賣時機時，必須綜合考量工程進度與市場環境。
Q4. 總計963億日圓的事業經費將如何籌措？
在第一類市區再開發事業中，保留土地的處分款項（分售住宅及商業用地的銷售收益）將作為主要財源。此外，亦將運用來自國家、東京都及品川區的補助金。三菱地所Residence與日鐵興和不動產作為參與組合員加入，因此該事業的資金後盾已獲得確保。
參考・引用
