位于东京都品川区武藏小山地区，一项总投资额约963亿日元的大规模再开发项目已正式启动。该项目以一栋地上39层、高约145米的综合塔楼为核心，旨在打造一个能够将帕尔姆商店街的繁荣景象传承给下一代的城市。该项目于2025年11月获准成立再开发协会，计划于2033年度竣工，以下将对该项目的全貌进行梳理。
小山三丁目第1地区第一类市区再开发项目概要
引自PR Times
小山三丁目第1地区第一类市区再开发项目，是针对位于东京都品川区小山三丁目、面积约1.4公顷区域的市区再开发项目。该区域位于东急目黑线“武藏小山”站东南侧，作为木造住宅密集区，多年来一直面临防灾方面的课题。
该项目的规划始于2011年8月“密集区整治研讨协议会”的成立。次年2012年5月，筹备协会正式成立，当地居民与相关人士就此展开了长期深入的讨论。此后，2022年3月，“武藏小山活力轴地区地区规划”获得城市规划批准，同年7月，该项目作为市区再开发项目也获得了城市规划批准。2025年11月27日，东京都批准了协会的设立申请，同年12月23日召开了协会成立大会。
参与的组合成员包括三菱地所住宅株式会社和日铁兴和不动产株式会社，大林组株式会社则作为特定业务代理商参与其中。大型开发商与总承包商联手合作，充分体现了该项目的规模与可靠性。
A-1街区・A-2街区的规划详情
本项目由A-1街区和A-2街区两个街区组成。建筑占地面积约11,280平方米，总建筑面积合计约127,000平方米。通过让各街区承担不同的功能，可以看出该项目旨在平衡高层住宅与商业功能的规划理念。
A-1街区：地上39层、高约145米、约850户住宅的综合塔楼
A-1街区是一座地下2层、地上39层、高约145米的综合塔楼。总建筑面积约114,630平方米，规划以约850套住宅为核心，并设有商铺、生活支援设施及停车场。作为武藏小山地区继“Park City武藏小山The Tower”之后的大型塔式公寓，它必将大幅改变该街区的天际线。
低层部分规划了商业设施，并设计了能自然承接帕尔姆商店街人流的动线。住宅楼层采用多代同堂的户型设计，能够满足从单身人士到家庭群体等广泛的居住需求。
A-2街区：地上3层、约20米高的低层楼栋
A-2街区为地下2层、地上3层、高约20米的低层建筑。总建筑面积约9,220平方米，主要由商铺及生活支援设施构成。与高层塔楼A-1街区形成鲜明对比的是，该建筑采用了注重与周边现有城区和谐共生的低层设计。
值得注意的是，这座低层建筑将作为再开发区域与现有街景之间的“缓冲带”发挥作用。它在避免景观剧烈变化的同时，承担起连接新旧街景的职责。
传承帕尔姆商店街魅力的“活力引领区”城市建设
提到武藏小山，拥有全长约800米拱廊的帕尔姆商店街便是这座城市的门面。本次再开发项目正位于帕尔姆商店街入口处，如何延续商店街的繁华氛围已成为规划的核心。
品川区的《武藏小山街景引导方针》将连接武藏小山站与旧平冢小学旧址（Square荏原）的轴线定位为“繁华轴线”。本项目地作为该轴线的起点——“繁华引领区”，被寄予了提升整个街区回游性的关键作用。
具体而言，计划在二层设置观景平台，以立体化方式提升行人的通行便利性。观景平台层的步行通道宽度为3米至3.5米，并设置多条路线，从而使往来商店街的通行更加顺畅。此外，还将建设总面积约1,330平方米的广场空间，包括1号广场（约350平方米）、2号广场（约500平方米）和3号广场（约480平方米）。这些空间有望作为举办活动和休憩的场所，成为地区社区的纽带。
然而，与商店街的共存仅靠规划是无法实现的。再开发后低层部分的租户构成，以及与商店街现有店铺的协作措施，将决定能否维持街道的魅力。今后需密切关注具体的租户规划及与商店街协会协商的动向。
密集市街区更新与提升防灾能力的机制
武藏小山站周边是品川区指定的木造住宅密集区域之一。该区域老旧的木造建筑密集分布，长期以来一直被指出存在地震倒塌和火灾蔓延的风险。本再开发项目也被定位为从根本上解决这些防灾问题的城市更新项目。
道路整治是本项目的重要支柱。将实施辅助第26号线的拓宽工程（路宽从约12.5米扩至13.5米，长度约128米）。同时，还将对作为地区干线的特别区道I-第218号线进行拓宽（路宽约8.0米，长度约108米）。此举将大幅改善应急车辆的通行条件及避难路线的保障。
此外，规划中还包含街区道路（特别区道I-第163号线）的整备，以及防灾广场和防灾储备仓库的建设。通过建设地下车道，有效缓解了商业街周边行人与车辆的交叉通行问题，这一点不容忽视。结合人行道状空地的整备，该设计旨在同时提升日常安全性与灾害时的防灾能力。
正因如此，此次再开发不应仅被视为单纯的住宅供应项目，而应作为提升整个区域安全性的防灾事业予以评价。对于房产所有者而言，这也是影响周边地区资产价值的重要举措。
项目进度与未来关注点
当前的项目进度安排如下：
- 2025年11月：再开发协会设立获批（已完成）
- 2027年度：权利转换计划获批（预计）
- 2029年度：开工（计划）
- 2033年度：竣工（预计）
计划于2027年度获得批准的权益转换计划，是确定土地所有者权益将如何转换为新建筑的重要节点。在此阶段，项目计划的具体内容将更加明确。
从开工到竣工预计需时约4年，施工期间可能会对周边交通及生活环境造成一定影响。正在考虑在武藏小山地区买卖或租赁房产的人士，在做出决策时需将此时间表纳入考量。
但更值得关注的是竣工后的街区面貌。约850套住宅的供应将对周边租赁市场及二手房市场产生不小的影响。另一方面，商业设施的完善及防灾能力的提升，则是提升整个区域吸引力的关键因素。从供需平衡与街区附加值提升的双重角度出发，以长远眼光关注市场动向至关重要。
常见问题（FAQ）
Q1. 武藏小山・小山三丁目再开发项目的塔楼公寓预计何时开始入住？
根据目前的计划，预计将于2033年度竣工。入住时间将在竣工之后，但关于具体的销售开始时间及价格区间，请等待作为参与组合成员的三菱地所Residence及日铁兴和不动产的后续公告。
Q2. 这对帕尔姆商店街会有影响吗？
本项目正对帕尔姆商店街入口，规划为继承商店街繁荣氛围的“繁荣引领区”。通过建设二层平台及约1,330平方米的广场空间，设计上反而将提升通往商店街的通行便利性。虽然施工期间可能会产生暂时性影响，但预计竣工后将与商店街产生协同效应。
Q3. 该项目对周边房地产价格会产生什么影响？
大规模再开发通常能提升区域的品牌价值，往往对周边房地产价格产生积极影响。然而，约850套新住宅的供应也可能对周边二手公寓市场形成竞争压力。在决定买入或卖出的时机时，综合考量项目进度与市场环境至关重要。
Q4. 总项目费用963亿日元的资金来源如何保障？
在第一类市区再开发项目中，保留用地的处置款（即分售住宅及商业用地的出售收益）是主要资金来源。此外，还将利用来自国家、东京都及品川区的补助金。三菱地所Residence和日铁兴和不动产作为参与组合成员加入其中，项目的资金保障已得到确保。
参考与引用
