بدأت أعمال إعادة تطوير واسعة النطاق في منطقة موساشي-كوياما بحي شيناجاوا في طوكيو، تبلغ تكلفتها الإجمالية حوالي 96.3 مليار ين. وتتمحور الخطة حول إنشاء برج متعدد الاستخدامات مكون من 39 طابقًا يبلغ ارتفاعه حوالي 145 مترًا، بهدف الحفاظ على حيوية شارع «بالم» التجاري ونقلها إلى الأجيال القادمة. تم اعتماد تأسيس جمعية إعادة التطوير في نوفمبر 2025، ونستعرض هنا تفاصيل هذا المشروع الذي يستهدف الانتهاء منه في السنة المالية 2033.
ملخص مشروع إعادة تطوير المناطق الحضرية من النوع الأول في المنطقة 1، كوياما 3-تشوميت
مقتبس من PR Times
مشروع إعادة تطوير المناطق الحضرية من النوع الأول في المنطقة الأولى بحي كوياما 3-chome هو مشروع لإعادة تطوير المناطق الحضرية يغطي مساحة تبلغ حوالي 1.4 هكتار في حي كوياما 3-chome بمدينة شيناجاوا في طوكيو. تقع هذه المنطقة على الجانب الجنوبي الشرقي لمحطة "موساشي كوياما" على خط توكيو ميغورو، وهي منطقة مكتظة بالمنازل الخشبية، مما تسبب في مشاكل تتعلق بالوقاية من الكوارث على مدى سنوات طويلة.
بدأت دراسة المشروع في أغسطس 2011 مع إنشاء مجلس دراسة تنظيم المناطق المكتظة.وفي مايو 2012، تم تأسيس جمعية تحضيرية، وتلا ذلك سلسلة من المناقشات المطولة بين سكان المنطقة والأطراف المعنية. بعد ذلك، تم اعتماد "خطة منطقة محور الحيوية في موساشي-كوياما" كخطة تخطيط حضري في مارس 2022، كما تم اعتماد مشروع إعادة تطوير المناطق الحضرية كخطة تخطيط حضري في يوليو من نفس العام. ثم صدرت موافقة مدينة طوكيو على تأسيس الجمعية في 27 نوفمبر 2025، وعُقدت الجمعية التأسيسية للجمعية في 23 ديسمبر من نفس العام.
وتضم قائمة الأعضاء المشاركين في الاتحاد شركة ميتسوبيشي ريزيدنس وشركة نيتتسو كووا للعقارات، كما تشارك شركة أوبوراي غومو بصفتها وكيلًا لمهام محددة. ويُعد هذا النظام الذي يجمع بين كبرى شركات التطوير العقاري وشركات المقاولات العامة دليلًا على حجم المشروع ومصداقيته.
تفاصيل مخطط القطعتين A-1 و A-2
يتكون هذا المشروع من منطقتين هما المنطقة A-1 والمنطقة A-2. تبلغ مساحة أرض المباني حوالي 11,280 مترًا مربعًا، ويبلغ إجمالي المساحة الأرضية حوالي 127,000 متر مربع. ومن خلال قيام كل منطقة بدور مختلف، يمكن ملاحظة الفكرة التصميمية التي تهدف إلى تحقيق التوازن بين المساكن الشاهقة والوظائف التجارية.
المنطقة A-1: برج متعدد الوظائف مكون من 39 طابقًا فوق الأرض بارتفاع حوالي 145 مترًا، ويضم حوالي 850 وحدة سكنية
المنطقة A-1 عبارة عن برج متعدد الاستخدامات مكون من طابقين تحت الأرض و39 طابقًا فوق الأرض، ويبلغ ارتفاعه حوالي 145 مترًا. تبلغ المساحة الإجمالية للمبنى حوالي 114,630 مترًا مربعًا، ومن المقرر أن يضم حوالي 850 وحدة سكنية، بالإضافة إلى متاجر ومرافق دعم الحياة اليومية ومواقف للسيارات. سيكون هذا البرج أكبر برج سكني في منطقة موساشي كوياما بعد برج "بارك سيتي موساشي كوياما ذا تاور"، ومن المتوقع أن يغير بشكل كبير أفق المدينة.
تقع المرافق التجارية في الطوابق السفلية، وقد تم تخطيط مسارات حركة تسترعي تدفق الزوار من شارع بالوم التجاري بشكل طبيعي. أما الطوابق السكنية، فقد تم تصميمها لتناسب عدة أجيال، بحيث تلبي احتياجات سكنية واسعة النطاق، بدءًا من الأفراد العازبين وصولًا إلى العائلات.
القطعة A-2: مبنى منخفض الارتفاع مكون من 3 طوابق فوق الأرض ويبلغ ارتفاعه حوالي 20 مترًا
المنطقة A-2 عبارة عن مبنى منخفض الارتفاع مكون من طابقين تحت الأرض و3 طوابق فوق الأرض، ويبلغ ارتفاعه حوالي 20 مترًا. تبلغ المساحة الإجمالية حوالي 9,220 مترًا مربعًا، ويتكون بشكل أساسي من متاجر ومرافق دعم الحياة اليومية. وعلى النقيض من المنطقة A-1 التي تضم الأبراج الشاهقة، تم اعتماد تصميم منخفض الارتفاع يراعي الانسجام مع المناطق الحضرية القائمة المحيطة.
ومن الجدير بالذكر أن وجود هذا المبنى المنخفض الارتفاع يعمل بمثابة "منطقة عازلة" بين منطقة إعادة التطوير والمناظر الحضرية القائمة. وهو يضطلع بدور ربط المناظر الحضرية القديمة والجديدة مع تجنب التغييرات المفاجئة في المشهد.
تطوير "منطقة رائدة في إحياء النشاط" تحافظ على سحر شارع بالم التجاري
تعتبر شارع "بالم" التجاري، الذي يفتخر بوجود ممر مغطى بطول حوالي 800 متر، هو واجهة مدينة موساشي كوياما. يقع مشروع إعادة التطوير هذا في موقع يطل على مدخل شارع "بالم" التجاري، ويشكل كيفية الحفاظ على حيوية الشارع التجاري جوهر الخطة.
تحدد "إرشادات توجيه الشوارع في موساشي كوياما" الصادرة عن منطقة شيناجوا المحورية التي تربط بين محطة موساشي كوياما وموقع مدرسة هيريزوكا الابتدائية القديمة (سكوير إيبارا) باعتبارها "محور الحيوية". ومن المتوقع أن يلعب موقع هذا المشروع، باعتباره "منطقة رائدة للحيوية" التي تمثل نقطة البداية، دورًا أساسيًا في تعزيز إمكانية التنقل في المدينة بأكملها.
وعلى وجه التحديد، من المقرر إنشاء رواق عرض في الطابق الثاني، بهدف تحسين حركة المشاة بشكل ثلاثي الأبعاد. وسيتم إنشاء عدة مسارات للمشاة على مستوى الرواق بعرض يتراوح بين 3 و3.5 أمتار، مما يضمن سلاسة التنقل بين المشروع والشارع التجاري.علاوة على ذلك، سيتم إنشاء مساحات مفتوحة تبلغ مساحتها الإجمالية حوالي 1,330 مترًا مربعًا، تتألف من الساحة رقم 1 (حوالي 350 مترًا مربعًا)، والساحة رقم 2 (حوالي 500 متر مربع)، والساحة رقم 3 (حوالي 480 مترًا مربعًا). ومن المتوقع أن تصبح هذه المساحات نقطة التقاء للمجتمع المحلي، حيث تُستخدم كأماكن لإقامة الفعاليات والاسترخاء.
ومع ذلك، فإن التعايش مع منطقة التسوق لا يتحقق بالخطة وحدها. فتركيبة المستأجرين في الطوابق السفلية بعد إعادة التطوير، وإجراءات التنسيق مع المتاجر القائمة في منطقة التسوق، هي التي تمسك بمفتاح الحفاظ على جاذبية المدينة. ومن الضروري الانتباه إلى الخطط المحددة للمستأجرين في المستقبل، وتطورات المفاوضات مع اتحاد منطقة التسوق.
آلية تجديد المناطق الحضرية المكتظة وتحسين القدرة على مواجهة الكوارث
تعد المنطقة المحيطة بمحطة موساشي كوياما واحدة من المناطق المكتظة بالمنازل الخشبية التي حددتها منطقة شيناجاوا. حيث تتراكم المباني الخشبية المتداعية، وقد تم الإشارة إلى مخاطر انهيارها أو انتشار الحرائق في حالة وقوع زلزال. ويُعتبر مشروع إعادة التطوير هذا بمثابة تجديد حضري يهدف إلى حل مشكلات الوقاية من الكوارث هذه من جذورها.
يعد تحسين الطرق أحد الركائز الأساسية للمشروع. سيتم توسيع الطريق الفرعي رقم 26 (من عرض حوالي 12.5 مترًا إلى 13.5 مترًا، بطول حوالي 128 مترًا). وبالتزامن مع ذلك، سيتم أيضًا توسيع الطريق الرئيسي للمنطقة، وهو الطريق الخاص بالمنطقة I-رقم 218 (بعرض حوالي 8.0 أمتار، بطول حوالي 108 أمتار). وبذلك، سيتم تحسين مرور سيارات الطوارئ وتأمين مسارات الإخلاء بشكل كبير.
بالإضافة إلى ذلك، تتضمن الخطة تطوير الطرق الداخلية (الطريق الخاص I-رقم 163)، وإنشاء ساحة للوقاية من الكوارث ومستودع لمخزون الطوارئ. ولا يمكن إغفال أن تطوير الطرق تحت الأرض سيحد من تداخل حركة المشاة والمركبات في محيط منطقة التسوق. ويهدف التصميم، إلى جانب تطوير المساحات المفتوحة المخصصة للمشاة، إلى تعزيز السلامة اليومية والقدرة على مواجهة الكوارث في آن واحد.
ولهذا السبب، ينبغي تقييم هذا المشروع ليس كمجرد مشروع لتوفير المساكن، بل كمشروع للوقاية من الكوارث يرفع مستوى السلامة في المنطقة بأكملها. كما أنه يمثل خطوة مهمة تؤثر على قيمة الأصول في المناطق المحيطة بالنسبة لمالكي العقارات.
جدول أعمال المشروع ونقاط الاهتمام المستقبلية
فيما يلي الجدول الزمني الحالي للمشروع.
- نوفمبر 2025: الموافقة على تأسيس جمعية إعادة التطوير (تم)
- السنة المالية 2027: الموافقة على خطة تحويل الحقوق (مقرر)
- السنة المالية 2029: بدء الأعمال (مقرر)
- السنة المالية 2033: الانتهاء من البناء (مقرر)
يعد اعتماد خطة تحويل الحقوق المقرر في السنة المالية 2027 مرحلة مهمة لتحديد كيفية استبدال حقوق مالكي الأراضي بالمباني الجديدة. وفي هذه المرحلة، ستتضح تفاصيل خطة المشروع بشكل أكبر.
من المتوقع أن تستغرق فترة الأعمال حوالي 4 سنوات من بدء الأعمال حتى الانتهاء، ومن المتوقع أن يكون هناك تأثير على حركة المرور والبيئة المعيشية في المنطقة المحيطة خلال فترة الأعمال. على من يفكرون في شراء أو بيع أو استئجار عقارات في منطقة موساشي كوياما أن يأخذوا هذا الجدول الزمني في الاعتبار عند اتخاذ قراراتهم.
بل إن ما يستحق الاهتمام هو شكل المدينة بعد الانتهاء من البناء. سيؤثر توفير حوالي 850 وحدة سكنية بشكل لا يستهان به على سوق الإيجارات وسوق الشقق المستعملة في المنطقة المحيطة. من ناحية أخرى، فإن تعزيز المرافق التجارية وتحسين قدرات الوقاية من الكوارث هي عوامل تزيد من جاذبية المنطقة بأكملها. من المهم مراقبة اتجاهات السوق من منظور طويل الأمد، من حيث توازن العرض والطلب وزيادة القيمة المضافة للمدينة.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س1. متى سيبدأ الانتقال إلى الشقق السكنية في برج إعادة تطوير منطقة موساشي كوياما/كوياما 3-تشوميتسو؟
وفقًا للجدول الزمني الحالي، من المقرر الانتهاء من البناء في عام 2033. سيكون موعد الانتقال بعد الانتهاء من البناء، ولكن فيما يتعلق بموعد بدء البيع بالتجزئة المحدد ونطاق الأسعار، يرجى انتظار الإعلانات القادمة من شركتي ميتسوبيشي جيشو ريزيدنس ونيتيتسو كووا العقارية، وهما عضوان مشاركان في المشروع.
س2. هل سيكون هناك تأثير على شارع بالوم التجاري؟
يقع هذا المشروع مقابل مدخل شارع "بالم" التجاري، وقد تم تخطيطه ليكون "منطقة رائدة في إحياء النشاط التجاري" تحافظ على حيوية الشارع. ومن خلال إنشاء سطح مفتوح على مستوى الطابق الثاني ومساحة ساحة تبلغ حوالي 1,330 متر مربع، فإن التصميم يهدف إلى تحسين إمكانية التنقل داخل الشارع التجاري. ومن المتوقع حدوث تأثير مؤقت خلال فترة الإنشاء، ولكن بعد الانتهاء من المشروع، من المتوقع أن يكون هناك تأثير تآزري مع الشارع التجاري.
س3. كيف يمكن تقييم تأثير المشروع على أسعار العقارات في المنطقة المحيطة؟
عادةً ما تؤدي عمليات إعادة التطوير الكبيرة إلى رفع قيمة العلامة التجارية للمنطقة، مما يؤثر إيجابياً على أسعار العقارات المجاورة. ومع ذلك، فإن توفير حوالي 850 وحدة سكنية جديدة قد يشكل منافسة لسوق الشقق المستعملة في المنطقة المجاورة. ومن المهم تقييم توقيت الشراء والبيع بشكل شامل، مع الأخذ في الاعتبار الجدول الزمني للمشروع وظروف السوق.
س 4. كيف سيتم تغطية التكلفة الإجمالية للمشروع البالغة 96.3 مليار ين؟
في مشاريع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول، تشكل عائدات بيع المساحات المحجوزة (أرباح بيع المساكن السكنية والمساحات التجارية) المصدر الرئيسي للتمويل. بالإضافة إلى ذلك، يتم الاستفادة من الإعانات المقدمة من الحكومة اليابانية ومحافظة طوكيو ومنطقة شيناجاوا. وتشارك شركتا ميتسوبيشي ريزيدنس ونيتيتسو كووا للعقارات كأعضاء في الاتحاد، مما يضمن الدعم المالي للمشروع.
مراجع ومقتبسات
- بيان صحفي صادر عن حكومة طوكيو "الموافقة على تأسيس جمعية إعادة تطوير المنطقة الحضرية الأولى في كوياما 3-chome" (نوفمبر 2025)
- معلومات التخطيط الحضري لمنطقة محيط محطة موساشي-كوياما في حي شيناجاوا
- بيان صحفي صادر عن شركة Nippon Steel & Sumitomo Metal Real Estate: "تأسيس جمعية إعادة تطوير المنطقة الحضرية من النوع الأول في المنطقة الأولى من حي كوياما 3-chome" (14 يناير 2026)
