出售不動產時是否需要辦理確定申告，許多人都會感到困惑。是否需要辦理確定申告，不僅取決於轉讓所得是正數還是負數，也會因是否適用特例或扣除而有所不同。本文將為投資人與考慮出售房產的人士整理應該了解的重點。
哪些情況下不需要辦理確定申告？
轉讓所得的計算公式如下。
轉讓所得＝轉讓收入金額－（取得費用＋轉讓費用）
如果這項計算結果為負數（轉讓損失），原則上無需辦理確定申告。但若適用特例，則會有例外，因此需要留意。
哪些情況下需要辦理確定申告？
適用3,000萬日圓特別扣除時
所謂3,000萬日圓特別扣除，是指在出售自住房產時，可自轉讓所得中最多扣除3,000萬日圓的特例。無論計算結果為正數還是負數，只要使用了這項特例，就需要辦理確定申告。適用條件要求符合6項要件，例如買方不得為親屬等特殊關係人。
適用損益通算及虧損遞延扣除特例時
即使發生轉讓損失，也可以運用兩項特例。
- 關於因換購居住用財產所生轉讓損失之損益通算及虧損遞延扣除特例：可與薪資所得等互相抵銷，並可遞延3年
- 關於居住用財產轉讓損失之損益通算及虧損遞延扣除特例：無需換購，也可以進行同樣的損益通算
如果使用這些特例，即使發生虧損，也需要辦理確定申告。漏報可能成為無申告加算稅及滯納稅的課徵對象，因此需要留意。
辦理確定申告需要哪些文件？
①轉讓所得明細書
這是填寫已出售不動產所在地、使用情況、仲介手續費等內容的文件。可自日本國稅廳官方網站下載。
②確定申告書B樣式（第一表、第二表）
出售不動產時，需要使用B樣式。與社會保險費扣除相關的文件等也需一併提交。
③分離課稅用申告書（第三表）
這是申報轉讓所得分離課稅的文件。先填寫①與②之後再製作，會更順利。
④全部事項證明書（登記事項證明書）
可於法務局取得。土地請先確認地號，建築物請先確認房屋號碼，再辦理會更順利。
⑤買賣契約書影本與收據
需要購入時與出售時雙方的買賣契約書，以及各項費用的收據。如果找不到購入時的買賣契約書，則以轉讓價額的5%作為概算取得費用使用（但可能會導致稅額增加）。
常見問題（FAQ）
Q. 確定申告的期限是什麼時候？
原則上為出售次年的2月16日至3月15日。如果使用e-Tax（電子申報），可以在家提交；如有退稅，處理速度通常也會更快。
Q. 3,000萬日圓特別扣除可以每年使用嗎？
由於這是適用於出售曾居住房屋的特例，因此並不是每年都可以使用。其中一項條件是，在出售當年的前一年與前兩年內，未曾使用過該特例或換購特例。
Q. 如果出售的是繼承所得的不動產，也需要辦理確定申告嗎？
即使出售的是繼承取得的不動產，只要產生轉讓所得，就需要辦理確定申告。不過，繼承時的取得費用會承接被繼承人的取得費用，因此準備好能夠證明取得費用的文件非常重要。
Q. 如果出售不動產的當年沒有其他收入，也需要申報嗎？
如果轉讓所得為正數，就需要辦理確定申告。即使因特別扣除等原因使應稅所得為零，為適用特例，也可能仍須申報。建議諮詢稅理士。
