出售房地产时是否需要办理确定申告，很多人都会感到困惑。是否需要办理确定申告，不仅取决于转让所得是正数还是负数，也会因是否适用特例或扣除而有所不同。本文将为投资者和考虑出售房产的人士梳理应当了解的重点。
哪些情况下不需要办理确定申告？
转让所得的计算公式如下。
转让所得＝转让收入金额－（取得费用＋转让费用）
如果这一计算结果为负数（转让损失），原则上无需办理确定申告。但如果适用特例，则会有例外，因此需要注意。
哪些情况下需要办理确定申告？
适用3,000万日元特别扣除时
所谓3,000万日元特别扣除，是指在出售自住房产时，可从转让所得中最多扣除3,000万日元的特例。无论计算结果为正数还是负数，只要使用了这一特例，就需要办理确定申告。适用条件要求满足6项要件，例如买方不得是亲属等特殊关系人。
适用损益通算及亏损结转扣除特例时
即使发生转让损失，也可以利用两项特例。
- 关于因置换居住用财产而产生的转让损失之损益通算及亏损结转扣除特例：可与工资所得等进行抵销，并可结转3年
- 关于居住用财产转让损失之损益通算及亏损结转扣除特例：无需置换，也可以进行同样的损益通算
如果使用这些特例，即使发生亏损，也需要办理确定申告。漏报可能成为无申告加算税及滞纳税的征收对象，因此需要注意。
办理确定申告需要哪些文件？
①转让所得明细表
这是填写已出售房地产所在地、使用情况、中介手续费等内容的文件。可从日本国税厅官网下载安装。
②确定申告书B表（第一表、第二表）
出售房地产时，需要使用B表。与社会保险费扣除相关的资料等也需一并提交。
③分离课税用申告书（第三表）
这是申报转让所得分离课税的文件。先填写①和②后再制作，会更顺利。
④全部事项证明书（登记事项证明书）
可在法务局取得。土地请先确认地号，建筑物请先确认房屋号码，再办理会更顺利。
⑤买卖合同复印件及收据
需要购入时和出售时双方的买卖合同，以及各项费用的收据。如果找不到购入时的买卖合同，则以转让价额的5%作为概算取得费用使用（但可能会导致税额增加）。
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常见问题（FAQ）
Q. 确定申告的期限是什么时候？
原则上为出售次年的2月16日至3月15日。如果使用e-Tax（电子申报），可以在家提交；如有退税，处理速度通常也会更快。
Q. 3,000万日元特别扣除可以每年使用吗？
由于这是适用于出售曾经居住的房屋的特例，因此并不是每年都可以使用。其中一个条件是，在出售当年的前一年和前两年内，没有使用过该特例或置换特例。
Q. 如果出售的是继承所得的房地产，也需要办理确定申告吗？
即使出售的是继承取得的房地产，只要产生转让所得，就需要办理确定申告。不过，继承时的取得费用会承继被继承人的取得费用，因此准备好能够证明取得费用的资料非常重要。
Q. 如果出售房地产的当年没有其他收入，也需要申报吗？
如果转让所得为正数，就需要办理确定申告。即使因特别扣除等原因使应税所得为零，为适用特例，也可能仍需申报。建议咨询税理士。
