Le bâtiment emblématique "Akasaka Intercity AIR", haut de 205 mètres et situé à Akasaka 1-chome dans l'arrondissement de Minato à Tokyo, a obtenu en juillet 2025 le niveau Platinum, le rang le plus élevé de la certification "LEED", délivrée par le U.S. Green Building Council. Il s'agit d'une première au Japon pour un immeuble de grande envergure à usage mixte, et les résultats du "projet de requalification urbaine de type I du quartier d'Akasaka 1-chome", lancé à la suite de la décision d'urbanisme de 2011, attirent de nouveau l'attention huit ans après l'achèvement de l'ouvrage. Nous examinons, données à l'appui, comment cette requalification a influé sur le marché immobilier du secteur.
Que représentait le projet de requalification urbaine de type I du quartier d'Akasaka 1-chome ?
Contexte du projet et décision d'urbanisme (2011)
Dans le secteur proche de la station Tameike-Sanno, où se croisent Sotobori-dori et Roppongi-dori, de nombreux bâtiments vieillissants étaient concentrés sur environ 2,5 hectares. Dans un contexte où l'amélioration des infrastructures routières et l'aménagement d'une liaison avec le métro constituaient des enjeux de longue date, l'arrondissement de Minato a arrêté le plan d'urbanisme en septembre 2011. En août 2012, la création de l'association de requalification urbaine du quartier d'Akasaka 1-chome a été autorisée, et le projet a véritablement démarré comme une grande initiative de partenariat public-privé au cœur de Tokyo.
Un projet de requalification urbaine de type I est un dispositif par lequel les droits des propriétaires fonciers sont convertis, au moyen d'un mécanisme de réaffectation des droits, en surfaces dans le nouvel immeuble. Cette méthode permet de réorganiser les droits préexistants tout en aménageant de manière intégrée les infrastructures urbaines, et elle diffère fondamentalement d'une simple reconstruction. Son principal atout est de permettre la réalisation simultanée d'infrastructures publiques telles que des passages de liaison avec le métro, des places et un renforcement des réseaux piétons.
Vue d'ensemble du projet et naissance d'Akasaka Intercity AIR
Le maître d'ouvrage était l'association de requalification urbaine du quartier d'Akasaka 1-chome, avec Nippon Steel Kowa Real Estate (anciennement Shin-Nittetsu Kowa Real Estate) comme membre participant. La conception a été assurée par Nihon Sekkei et la construction par Obayashi Corporation. Les travaux ont débuté en septembre 2014, l'achèvement a été officiellement annoncé le 31 août 2017, et l'inauguration générale a eu lieu le 29 septembre de la même année.
Une fois achevé, Akasaka Intercity AIR comprend 38 étages hors sol, 3 niveaux en sous-sol et 1 niveau technique, pour une hauteur de 205,08 mètres et une surface de plancher totale de 178 328,01 m². Il s'agit d'un bâtiment emblématique à usage mixte intégrant des bureaux (82 006 m² de surface locative), 52 logements, des installations de réunion et des commerces. Relié directement par passage souterrain à la station "Tameike-Sanno" des lignes Ginza et Namboku de Tokyo Metro, il offre un plateau courant d'environ 782 tsubo répondant à la demande de grands espaces de bureaux. Parmi ses occupants figurent d'importants locataires japonais et internationaux tels que NTT Docomo et GlaxoSmithKline.
Huit ans après l'achèvement : la portée de l'obtention du LEED Platinum en 2025
Qu'est-ce que la certification Platinum "LEED O+M" ?
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) est un système international d'évaluation environnementale des bâtiments élaboré par le U.S. Green Building Council (USGBC). Parmi ses déclinaisons, "LEED O+M: Existing Buildings v4.1", qui évalue l'exploitation et la maintenance des bâtiments existants, apprécie de manière continue non seulement la performance prévue au stade de la conception, mais aussi les conditions réelles d'exploitation. Les critères portent notamment sur la gestion de l'énergie, l'efficacité hydrique, la qualité de l'environnement intérieur et l'utilisation des matériaux. Platinum est le niveau le plus élevé et suppose d'atteindre un score de haut niveau dans l'ensemble des catégories d'évaluation.
Communiqué de presse de Nippon Steel Kowa Real Estate du 23 juillet 2025 : Akasaka Intercity AIR a obtenu la certification LEED Platinum en tant que premier grand immeuble à usage mixte au Japon. C'est le premier cas au Japon réunissant à la fois les conditions "usage mixte" et "grande envergure", et il retient également l'attention dans le contexte des évaluations immobilières internationales.
Les facteurs qui ont valu cette évaluation à Akasaka Intercity AIR
Il existe des raisons précises pour lesquelles cet immeuble a obtenu de très bonnes évaluations dans les six catégories LEED : emplacement et transport, site durable, efficacité de l'eau, énergie et atmosphère, matériaux et ressources, et qualité de l'environnement intérieur. Le point central tient à l'intégration cohérente des considérations environnementales dès la phase de conception.
Les quelque 5 000 m² d'espaces verts aménagés sur le site (avec un taux de végétalisation supérieur à 50 %) et la "Green Avenue" d'environ 200 mètres (allée arborée) ont été fortement valorisés au regard de la lutte contre les îlots de chaleur et de la préservation de la biodiversité. Le recours à une électricité issue d'énergies renouvelables ainsi que l'introduction de systèmes de réutilisation des eaux et d'équipements économes en eau ont renforcé les scores en matière d'énergie et d'efficacité hydrique. La liaison souterraine directe avec la station Tameike-Sanno a également joué favorablement dans la catégorie "emplacement et transport".
Au titre du BCP (business continuity plan), le bâtiment dispose d'une capacité d'alimentation électrique pouvant aller jusqu'à 200 heures grâce à des générateurs bi-carburant (3 500 kVA × 2). Il répond à un haut niveau aux exigences de résilience auxquelles les entreprises accordent une grande importance depuis le grand séisme de l'Est du Japon, ce qui en fait également un critère important dans la sélection des locataires. La qualité d'usage liée à une hauteur sous plafond de 2 850 mm (3 000 mm pour les étages spéciaux) contribue elle aussi à l'évaluation de la qualité de l'environnement intérieur.
Le marché immobilier d'Akasaka transformé par la requalification : lecture des effets d'entraînement à partir des données foncières
Évolution des prix fonciers officiels dans le secteur d'Akasaka (2020–2026)
Depuis l'achèvement de la requalification du quartier d'Akasaka 1-chome en 2017, le marché immobilier d'Akasaka affiche une tendance haussière continue. Selon les données officielles sur les prix fonciers, les prix fonciers publiés autour de la station Akasaka ont évolué comme suit.
| Année | Prix foncier (/m²) | Prix par tsubo | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| 2020 | ¥3.46M | ¥11.44M/tsubo | +8.33% |
| 2021 | ¥3.40M | ¥11.25M/tsubo | -1.27% |
| 2022 | ¥3.42M | ¥11.31M/tsubo | +0.69% |
| 2023 | ¥3.50M | ¥11.58M/tsubo | +2.58% |
| 2024 | ¥4.08M | ¥13.49M/tsubo | +6.18% |
| 2025 | ¥4.57M | ¥15.11M/tsubo | +12.11% |
| 2026 | ¥5.36M | ¥17.72M/tsubo | +17.08% |
Entre 2020 et 2026, les prix fonciers ont progressé d'environ 55 %, et l'on constate une accélération particulièrement nette depuis 2024. Le terrain résidentiel de référence d'Akasaka 1-chome, dans l'arrondissement de Minato, a enregistré l'un des taux de hausse les plus élevés du pays (2025 : +15,6 %). Malgré un ajustement temporaire en 2021 dans le contexte de la pandémie, la progression est restée continue depuis lors, ce qui souligne la solidité de la zone.
Par ailleurs, comme le montre également le rapport "Étude des principaux projets de requalification urbaine de Tokyo | Investissement, aptitude résidentielle et potentiel futur", le schéma d'une hausse progressive de la valeur foncière après l'achèvement de grands projets de requalification a été observé de manière répétée non seulement à Akasaka, mais aussi dans d'autres secteurs.
Trois effets de la requalification sur le marché environnant
L'impact de la requalification sur les prix fonciers et sur le marché immobilier ne se limite pas à la simple "construction d'un immeuble neuf". Le projet du quartier d'Akasaka 1-chome a rehaussé la valeur de l'ensemble du secteur à travers trois mécanismes.
Premièrement, l'effet d'amélioration des infrastructures. La création de liaisons avec le métro, d'espaces publics et de cheminements piétons a nettement amélioré la circulation dans le secteur. Cela ne renforce pas seulement la valeur de chaque immeuble, mais se répercute également sur la demande commerciale et résidentielle alentour.
Deuxièmement, le renforcement de la reconnaissance internationale. L'arrivée de grands locataires internationaux, dont GlaxoSmithKline, a permis à Akasaka de s'affirmer comme un "secteur où se concentre l'activité économique internationale". Plus encore, cette construction de marque constitue précisément une source de soutien durable à la valeur foncière.
Troisièmement, le déclenchement de requalifications en chaîne. Le succès d'Akasaka Intercity AIR a servi de catalyseur en accélérant les requalifications des zones voisines. Comme l'analyse également "L'impact de la requalification du centre de Tokyo sur la valeur immobilière | Analyse d'investissement de Toranomon, Shibuya et Shinagawa", lorsqu'un projet structurant est achevé, l'appétit de développement s'accroît autour de lui, entraînant une transformation de l'ensemble du secteur.
Une requalification continue dans le secteur d'Akasaka : le prochain repère urbain à l'horizon 2028
À partir du succès d'Akasaka 1-chome, de grands projets de requalification continuent encore aujourd'hui de se succéder dans le secteur d'Akasaka.
| Nom du projet | Échelle | Situation |
|---|---|---|
| Akasaka Intercity AIR (Akasaka 1-chome) | 38 étages hors sol, 205 m | Achevé en 2017 |
| Plan de développement d'Akasaka 2- et 6-chome | 40 étages hors sol (zone est) + 18 étages hors sol (zone ouest) | Achèvement prévu en 2028 |
| Projet de requalification urbaine de type I du quartier Akasaka 7-chome, bloc 2 | 46 étages hors sol | En construction |
Le plan de développement d'Akasaka 2- et 6-chome, piloté par Mitsubishi Estate et TBS, devrait être achevé en 2028 et se compose d'une zone est de 40 étages et d'une zone ouest de 18 étages. Le projet de requalification urbaine de type I du quartier Akasaka 7-chome, bloc 2 (46 étages hors sol), porté par Nippon Steel Kowa Real Estate, progresse lui aussi. Ces projets s'articulent également avec la vision d'aménager le secteur Akasaka-Toranomon comme un "corridor vert", et s'inscrivent dans une ambition plus large de développement urbain durable. À partir de 2028, l'achèvement de ces requalifications successives pourrait exercer une pression supplémentaire à la hausse sur la valeur foncière.
Les actions à envisager pour les propriétaires immobiliers
1. Réévaluer la valeur des actifs dans le secteur Akasaka/Tameike-Sanno
Une hausse de +17 % du prix foncier officiel en 2026 ne doit pas être lue comme un simple chiffre annuel isolé. L'essentiel est de comprendre le contexte structurel de la progression cumulée d'environ 55 % sur les six années allant de 2020 à 2026. Dans le secteur d'Akasaka, d'autres grands projets doivent encore être achevés d'ici 2028, ce qui laisse envisager une poursuite de la pression haussière. Il est important de réévaluer la place de vos actifs actuels à la lumière de cette transformation territoriale de long terme.
2. Reconnaître l'impact des "certifications environnementales" sur la valeur d'un immeuble
L'obtention du LEED Platinum par Akasaka Intercity AIR montre que les certifications environnementales peuvent continuer à renforcer la compétitivité d'un actif même après sa livraison. Des certifications telles que LEED, ZEB (net zero energy building) et CASBEE deviennent, dans un contexte d'essor de l'investissement ESG, des critères d'évaluation importants pour les investisseurs institutionnels et les locataires internationaux dans la sélection des immeubles. C'est précisément pourquoi envisager des investissements dans la rénovation verte d'actifs existants constitue une décision stratégique susceptible de soutenir et d'améliorer durablement la valeur patrimoniale. Des initiatives telles que l'introduction d'équipements sobres en énergie ou d'installations de réutilisation de l'eau doivent être comprises comme des leviers d'amélioration de la valeur de l'actif, au-delà d'un simple investissement technique.
3. Stratégie de portefeuille : investir de manière diversifiée dans les secteurs en requalification
Investir dans des secteurs de requalification déjà achevés, comme Akasaka 1-chome, permet de bénéficier d'une valeur d'actif stable sur une infrastructure déjà finalisée. Toutefois, le potentiel de hausse supplémentaire peut aussi y être plus limité. Les secteurs non encore achevés ou en cours de développement, comme Akasaka 7-chome, bloc 2, ou Akasaka 2- et 6-chome, offrent des opportunités d'investissement permettant d'anticiper la hausse de valeur postérieure à l'achèvement. La diversification du risque par une combinaison de secteurs déjà livrés et de secteurs en développement constitue la base d'une stratégie de portefeuille immobilier.
Le point de vue d'INA : comment lire correctement les "résultats" d'une requalification
Le message que je retiens le plus fortement du cas Akasaka Intercity AIR est le suivant : "la vraie valeur d'une requalification n'apparaît pas au moment de l'achèvement, mais dans les cinq à dix années qui suivent". La certification LEED Platinum obtenue huit ans après la livraison de 2017 atteste la clairvoyance consistant à avoir placé l'attention environnementale au cœur même de la conception dès la phase de planification urbaine en 2011. Le fait qu'un immeuble très bien évalué lors de son achèvement continue, sur le long terme, à maintenir le plus haut niveau des standards internationaux n'a rien d'un hasard : c'est le résultat de la qualité de la conception de la requalification et d'un effort constant dans la gestion de l'exploitation.
Pour un propriétaire immobilier, l'horizon temporel pertinent lorsqu'il observe un secteur en requalification n'est pas "à quel prix pourra-t-on vendre après achèvement ?", mais bien "comment le secteur aura-t-il évolué dix ans après l'achèvement ?". Le secteur d'Akasaka se trouve précisément aujourd'hui au cœur de cette transformation. À mesure que plusieurs grands projets seront achevés à l'horizon 2028, ce secteur gagnera encore en maturité en tant que pôle d'affaires international.
Un autre point d'attention est la tendance qui fait des certifications environnementales une "exigence incontournable" dans l'évaluation de la valeur immobilière. Avec l'essor de l'investissement ESG, les investisseurs institutionnels et les entreprises internationales considèrent de plus en plus la performance environnementale comme une condition importante dans la sélection des immeubles. Plus encore, les actifs dépourvus de certification environnementale risquent désormais d'être exclus du champ des options envisagées. Pour les propriétaires d'actifs existants, cette évolution devrait constituer une occasion de repenser les priorités en matière d'investissement de rénovation.
Chez INA&Associates株式会社, nous proposons des partenariats stratégiques destinés à maximiser la valeur patrimoniale des propriétaires, tout en interprétant avec une vision de long terme les tendances du marché immobilier. Nous continuerons également à partager des informations sur l'évolution de la requalification urbaine dans le centre de Tokyo, y compris dans le secteur d'Akasaka, ainsi que sur ses effets sur chaque actif.
En résumé
- Le projet de requalification urbaine de type I du quartier d'Akasaka 1-chome s'est achevé en 2017 et a donné naissance à l'emblème mixte de 205 mètres "Akasaka Intercity AIR".
- En juillet 2025, l'immeuble a obtenu la certification LEED O+M Platinum en tant que premier grand immeuble à usage mixte au Japon, validant au niveau international la clairvoyance environnementale intégrée dès la phase de conception.
- Les prix fonciers officiels dans le secteur d'Akasaka ont progressé d'environ 55 % entre 2020 et 2026, avec une accélération à +17,08 % en glissement annuel en 2026.
- Les effets d'entraînement de la requalification reposent sur trois mécanismes : "amélioration des infrastructures", "renforcement de la reconnaissance internationale" et "déclenchement de requalifications en chaîne".
- Les requalifications successives d'Akasaka 2- et 6-chome (prévue pour 2028) et d'Akasaka 7-chome, bloc 2 (en construction) sont en cours, et la pression haussière de long terme sur la valeur du secteur devrait se poursuivre.
- Les propriétaires immobiliers sont appelés à envisager des investissements de rénovation tenant compte de l'évolution de la valeur des certifications environnementales, ainsi qu'une stratégie d'investissement diversifiée dans les secteurs en requalification.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Pourquoi la certification LEED Platinum d'Akasaka Intercity AIR est-elle considérée comme une "première au Japon" ?
Il existait déjà des exemples de certification Platinum en LEED O+M (exploitation et maintenance des bâtiments existants) pour des immeubles à usage unique, mais Akasaka Intercity AIR est le premier grand immeuble au Japon à l'obtenir en réunissant bureaux, logements, commerces et espaces de réunion dans un actif à usage mixte. Dans le cas d'un usage mixte, chaque fonction présente des profils de consommation énergétique différents, ce qui rend la gestion environnementale intégrée plus complexe et fait du niveau Platinum un objectif plus difficile à atteindre.
Q2. Les prix fonciers dans le secteur d'Akasaka vont-ils continuer à augmenter ?
En 2026, les prix fonciers officiels du secteur d'Akasaka ont affiché une forte hausse de +17,08 % par rapport à l'année précédente, mais on ne peut pas affirmer avec certitude que ce rythme se prolongera indéfiniment. Néanmoins, une pression haussière supplémentaire pourrait apparaître lorsque le plan de développement d'Akasaka 2- et 6-chome prévu pour 2028 sera achevé et que la requalification en cours à Akasaka 7-chome, bloc 2, sera finalisée. À moyen et long terme, la "maturation en tant que pôle d'affaires international" devrait agir comme un facteur structurel soutenant la solidité du secteur.
Q3. En quoi un projet de requalification urbaine de type I diffère-t-il d'un développement privé classique ?
Un projet de requalification urbaine de type I est un schéma public fondé sur la loi relative à la requalification urbaine, dans lequel les droits des propriétaires fonciers sont convertis en surfaces du nouvel immeuble par un mécanisme de réaffectation des droits. Contrairement à une reconstruction d'immeuble privé en copropriété, sa caractéristique majeure est de permettre la réalisation intégrée d'infrastructures publiques telles que les voiries, les places et les passages souterrains. L'administration adopte la décision d'urbanisme et l'association agit en tant que maître d'ouvrage. Dans le cas du quartier d'Akasaka 1-chome, la liaison souterraine directe avec la station Tameike-Sanno a également été réalisée grâce à ce schéma.
Q4. Les certifications environnementales (comme LEED) ont-elles réellement un effet sur les loyers et le taux de vacance des immeubles ?
Des études internationales indiquent que les bâtiments certifiés LEED tendent à afficher des loyers supérieurs de 5 à 10 % à ceux des immeubles non certifiés, tout en maintenant des taux de vacance plus faibles. Au Japon aussi, avec l'essor de l'investissement ESG, les cas se multiplient où les locataires internationaux et les investisseurs institutionnels font de la certification environnementale un critère important dans le choix des immeubles. L'effet quantitatif direct varie selon l'emplacement, la taille et l'usage de l'actif, mais la tendance est claire : la présence ou l'absence de certification environnementale influence la compétitivité à moyen et long terme.
À lire également
- Rapport d'étude sur les principaux projets de requalification urbaine à Tokyo | Investissement, aptitude résidentielle et potentiel futur
- Guide complet du projet de requalification d'Akasaka 7-chome, bloc 2
Citations et références
Département de l'aménagement urbain de l'arrondissement de Minato, "Projet de requalification urbaine de type I du quartier d'Akasaka 1-chome" (site officiel de l'arrondissement de Minato)
Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd., "Présentation du bâtiment Akasaka Intercity AIR"
Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd., "Développement du secteur Akasaka-Toranomon"
