Das 205 Meter hohe Wahrzeichen "Akasaka Intercity AIR" in Akasaka 1-chome, Minato-ku, Tokio, hat im Juli 2025 die höchste Stufe der "LEED"-Zertifizierung, Platinum, vom U.S. Green Building Council erhalten. Es ist die erste Auszeichnung dieser Art in Japan für ein großmaßstäbliches Gebäude mit gemischter Nutzung, und die Ergebnisse des "Stadterneuerungsprojekts der Kategorie I im Viertel Akasaka 1-chome", das mit der städtebaulichen Entscheidung von 2011 begann, rücken acht Jahre nach der Fertigstellung erneut in den Fokus. Wir prüfen anhand von Daten, wie sich die Neuentwicklung auf den Immobilienmarkt des Gebiets ausgewirkt hat.
Was war das Stadterneuerungsprojekt der Kategorie I im Viertel Akasaka 1-chome?
Hintergrund des Projekts und städtebauliche Entscheidung (2011)
In dem Gebiet unweit des Bahnhofs Tameike-Sanno, wo Sotobori-dori und Roppongi-dori aufeinandertreffen, standen auf rund 2,5 Hektar zahlreiche veraltete Gebäude dicht beieinander. Vor dem Hintergrund langjähriger Herausforderungen bei der Verbesserung der Straßenverkehrsinfrastruktur und der Anbindung an die U-Bahn entschied der Bezirk Minato im September 2011 den Stadtplan. Im August 2012 wurde die Gründung der Stadterneuerungsgenossenschaft Akasaka 1-chome genehmigt, und das Projekt startete als großes öffentlich-privates Partnerschaftsprojekt im Zentrum Tokios in vollem Umfang.
Ein Stadterneuerungsprojekt der Kategorie I ist ein System, bei dem die Rechte der Grundeigentümer über ein Rechtereorganisationsverfahren in Flächen des Neubaus überführt werden. Es handelt sich um eine Methode, mit der die städtische Infrastruktur integriert entwickelt werden kann, während die bestehenden Rechteverhältnisse neu geordnet werden, und sie unterscheidet sich damit grundlegend von einem bloßen Ersatzneubau. Die größte Stärke dieses Modells liegt darin, dass öffentliche Infrastrukturmaßnahmen wie der Ausbau von U-Bahn-Verbindungswegen, die Schaffung von Plätzen und die Stärkung von Fußgängernetzen gleichzeitig umgesetzt werden können.
Projektüberblick und die Entstehung von Akasaka Intercity AIR
Vorhabenträger war die Stadterneuerungsgenossenschaft Akasaka 1-chome, teilnehmendes Genossenschaftsmitglied war Nippon Steel Kowa Real Estate (früher Shin-Nittetsu Kowa Real Estate). Das Design verantwortete Nihon Sekkei, die Bauausführung übernahm Obayashi Corporation. Die Bauarbeiten begannen im September 2014, die Fertigstellung wurde am 31. August 2017 offiziell bekannt gemacht, und am 29. September desselben Jahres fand die große Eröffnung statt.
Das fertiggestellte Akasaka Intercity AIR umfasst 38 oberirdische Geschosse, 3 Untergeschosse und 1 Technikgeschoss, ist 205,08 Meter hoch und verfügt über eine Bruttogeschossfläche von 178.328,01 m². Es ist ein gemischt genutztes Wahrzeichen, das Büroflächen (vermietbare Fläche 82.006 m²), 52 Wohneinheiten, Konferenzeinrichtungen und Einzelhandel integriert. Über einen unterirdischen Gang ist es direkt mit der Station "Tameike-Sanno" der Tokyo Metro Ginza- und Namboku-Linien verbunden; die Regelgeschossfläche von rund 782 Tsubo entspricht der Nachfrage nach großen Büroflächen. Zu den Mietern zählen große in- und ausländische Unternehmen wie NTT Docomo und GlaxoSmithKline.
Acht Jahre nach der Fertigstellung: die Bedeutung des LEED Platinum im Jahr 2025
Was bedeutet die Platinum-Zertifizierung "LEED O+M"?
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ist ein internationales System zur Umweltbewertung von Gebäuden, das vom U.S. Green Building Council (USGBC) entwickelt wurde. "LEED O+M: Existing Buildings v4.1", das insbesondere Betrieb und Instandhaltung bestehender Gebäude bewertet, beurteilt nicht nur die Leistung zum Zeitpunkt des Entwurfs, sondern fortlaufend auch den tatsächlichen Betriebszustand. Bewertet werden unter anderem Energiemanagement, Wassereffizienz, Qualität des Innenraumumfelds und Materialeinsatz. Platinum ist die höchste Stufe und erfordert in allen Bewertungskategorien ein hohes Punktniveau.
Pressemitteilung von Nippon Steel Kowa Real Estate vom 23. Juli 2025 zufolge hat Akasaka Intercity AIR als erstes großmaßstäbliches Gebäude mit gemischter Nutzung in Japan die LEED-Platinum-Zertifizierung erhalten. Es ist der erste Fall in Japan, der zugleich die Bedingungen "gemischte Nutzung" und "großer Maßstab" erfüllt, und steht auch im Kontext internationaler Immobilienbewertungen im Fokus.
Warum Akasaka Intercity AIR hoch bewertet wurde
Es gibt klare Gründe, warum dieses Gebäude in den sechs LEED-Bewertungskategorien hohe Bewertungen erzielt hat: Standort und Verkehr, nachhaltiges Grundstück, Wassereffizienz, Energie und Atmosphäre, Materialien und Ressourcen sowie Qualität des Innenraumumfelds. Entscheidend ist, dass Umweltaspekte von der Planungsphase an konsequent umgesetzt wurden.
Die rund 5.000 m² große Grünfläche auf dem Grundstück (Begrünungsquote über 50 %) und die rund 200 Meter lange "Green Avenue" (Baumallee) wurden unter den Gesichtspunkten der Bekämpfung von Hitzeinseln und des Erhalts der Biodiversität hoch bewertet. Der Einsatz von Strom aus erneuerbaren Energien sowie die Einführung von Brauchwassernutzung und wassersparender Ausstattung haben die Bewertung bei Energie- und Wassereffizienz verbessert. Auch die direkte unterirdische Anbindung an die Station Tameike-Sanno wirkte sich in der Kategorie "Standort und Verkehr" positiv aus.
Im Sinne der BCP-Anforderungen (Business Continuity Plan) verfügt das Gebäude mit Dual-Fuel-Generatoren (3.500 kVA × 2) über eine Stromversorgungskapazität von bis zu 200 Stunden. Damit erfüllt es Resilienzanforderungen, auf die Unternehmen seit dem Großen Ostjapanischen Erdbeben besonderen Wert legen, auf hohem Niveau und stellt auch bei der Mieterauswahl ein wichtiges Bewertungselement dar. Die hohe Aufenthaltsqualität mit einer lichten Höhe von 2.850 mm (Sondergeschosse 3.000 mm) trägt ebenfalls zur Bewertung der Innenraumqualität bei.
Wie die Neuentwicklung den Immobilienmarkt von Akasaka verändert hat: Ausstrahlungseffekte anhand von Bodenpreisdaten
Entwicklung der amtlich veröffentlichten Bodenpreise im Gebiet Akasaka (2020–2026)
Seit der Fertigstellung der Neuentwicklung im Viertel Akasaka 1-chome im Jahr 2017 zeigt der Immobilienmarkt im Gebiet Akasaka einen anhaltenden Aufwärtstrend. Laut den Daten zu den amtlich veröffentlichten Bodenpreisen haben sich die veröffentlichten Bodenpreise rund um die Station Akasaka wie folgt entwickelt.
| Jahr | Bodenpreis (/m²) | Preis pro Tsubo | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|---|
| 2020 | ¥3.46M | ¥11.44M/tsubo | +8.33% |
| 2021 | ¥3.40M | ¥11.25M/tsubo | -1.27% |
| 2022 | ¥3.42M | ¥11.31M/tsubo | +0.69% |
| 2023 | ¥3.50M | ¥11.58M/tsubo | +2.58% |
| 2024 | ¥4.08M | ¥13.49M/tsubo | +6.18% |
| 2025 | ¥4.57M | ¥15.11M/tsubo | +12.11% |
| 2026 | ¥5.36M | ¥17.72M/tsubo | +17.08% |
Von 2020 bis 2026 sind die Bodenpreise um rund 55 % gestiegen; besonders seit 2024 hat sich das Tempo des Anstiegs beschleunigt. Der Wohnbaurichtwert in Akasaka 1-chome, Minato-ku, verzeichnete eine der höchsten Steigerungsraten landesweit (2025: +15,6 %). Zwar gab es im Pandemiejahr 2021 eine vorübergehende Korrektur, seitdem steigen die Werte jedoch durchgängig weiter, was die Robustheit des Gebiets unterstreicht.
Wie auch im Bericht "Untersuchung zu den wichtigsten Stadterneuerungsprojekten in Tokio | Investitions-, Wohngeeignetheit und Zukunftspotenzial" gezeigt wird, ist das Muster eines stufenweisen Anstiegs der Bodenpreise nach Fertigstellung großer Neuentwicklungen nicht nur in Akasaka, sondern auch in anderen Gebieten wiederholt zu beobachten.
Drei Effekte, die die Fertigstellung der Neuentwicklung auf den umliegenden Markt hatte
Die Auswirkungen von Neuentwicklungen auf Bodenpreise und Immobilienmarkt gehen weit über den bloßen "Bau eines neuen Gebäudes" hinaus. Die Neuentwicklung im Viertel Akasaka 1-chome hat den Wert des gesamten Gebiets über drei Mechanismen angehoben.
Erstens der Effekt des Infrastrukturausbaus. Durch die Anbindung an die U-Bahn, die Schaffung von Plätzen und den Ausbau der Gehwege hat sich die Durchlässigkeit innerhalb des Gebiets deutlich verbessert. Das steigert nicht nur den Wert einzelner Gebäude, sondern wirkt sich auch auf die Nachfrage nach Handel und Wohnen in der Umgebung aus.
Zweitens die Steigerung der internationalen Wahrnehmung. Die Ansiedlung großer internationaler Mieter wie GlaxoSmithKline hat dazu beigetragen, dass sich Akasaka als "Gebiet mit Konzentration internationalen Geschäfts" etabliert hat. Gerade diese Markenbildung ist vielmehr eine Quelle langfristiger Stabilität bei der Unterstützung der Bodenpreise.
Drittens die Auslösung weiterer Folgeentwicklungen. Der Erfolg von Akasaka Intercity AIR wurde zum Impulsgeber, der die Neuentwicklung in den umliegenden Gebieten beschleunigte. Wie auch in der Analyse "Auswirkungen der Stadterneuerung im Zentrum Tokios auf Immobilienwerte | Investitionsanalyse zu Toranomon, Shibuya und Shinagawa" beschrieben, steigt mit der Fertigstellung einer Kernentwicklung die Entwicklungsbereitschaft in der Umgebung, wodurch sich das gesamte Gebiet verändert.
Aufeinanderfolgende Neuentwicklungen im Gebiet Akasaka: das nächste Wahrzeichen bis 2028
Ausgehend vom Erfolg von Akasaka 1-chome schreiten im Gebiet Akasaka auch heute weitere großmaßstäbliche Neuentwicklungen in Folge voran.
| Projektname | Größe | Status |
|---|---|---|
| Akasaka Intercity AIR (Akasaka 1-chome) | 38 oberirdische Geschosse, 205 m | Fertigstellung 2017 |
| Entwicklungsplan Akasaka 2- und 6-chome | 40 oberirdische Geschosse (Ostbezirk) + 18 oberirdische Geschosse (Westbezirk) | Geplante Fertigstellung 2028 |
| Stadterneuerungsprojekt der Kategorie I im Viertel Akasaka 7-chome, Block 2 | 46 oberirdische Geschosse | Im Bau |
Der von Mitsubishi Estate und TBS geführte Entwicklungsplan für Akasaka 2- und 6-chome soll 2028 fertiggestellt werden und besteht aus einem 40-geschossigen Ostbezirk und einem 18-geschossigen Westbezirk. Auch das von Nippon Steel Kowa Real Estate entwickelte Stadterneuerungsprojekt der Kategorie I im Viertel Akasaka 7-chome, Block 2 (46 oberirdische Geschosse) wird weiter gebaut. Diese Projekte stehen zudem im Einklang mit der Vision, das Gebiet Akasaka-Toranomon als "Green Corridor" zu entwickeln, und sind in die größere Perspektive einer nachhaltigen Stadtentwicklung eingebettet. Ab 2028 könnte die Fertigstellung dieser aufeinanderfolgenden Projekte zusätzlichen Aufwärtsdruck auf die Bodenpreise erzeugen.
Handlungsschritte für Immobilieneigentümer
1. Den Vermögenswert im Gebiet Akasaka/Tameike-Sanno neu bewerten
Ein Anstieg von +17 % beim amtlich veröffentlichten Bodenpreis 2026 reicht nicht aus, wenn man ihn nur als Einzeljahreszahl betrachtet. Entscheidend ist, den strukturellen Hintergrund des kumulierten Anstiegs von rund 55 % über die sechs Jahre von 2020 bis 2026 zu verstehen. Im Gebiet Akasaka sind bis 2028 weitere große Neuentwicklungen geplant, sodass zusätzlicher Aufwärtsdruck anhalten könnte. Es ist wichtig, die Position Ihrer derzeit gehaltenen Vermögenswerte im Kontext dieser langfristigen Veränderung des Gebiets neu zu bewerten.
2. Erkennen, welchen Einfluss "Umweltzertifizierungen" auf den Immobilienwert haben
Der LEED-Platinum-Erhalt von Akasaka Intercity AIR zeigt, dass Umweltzertifizierungen die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie auch nach der Fertigstellung dauerhaft steigern können. Zertifizierungen wie LEED, ZEB (Net Zero Energy Building) und CASBEE werden vor dem Hintergrund wachsender ESG-Investitionen zunehmend zu wichtigen Bewertungskriterien bei der Auswahl von Objekten durch institutionelle Investoren und internationale Mieter. Gerade deshalb ist die Prüfung von Investitionen in die ökologische Modernisierung bestehender Immobilien eine strategische Entscheidung, die zur langfristigen Sicherung und Steigerung des Immobilienwerts beiträgt. Maßnahmen wie die Einführung energieeffizienter Anlagen oder die Einrichtung von Brauchwassersystemen sollten als Ansatz zur Wertsteigerung von Vermögenswerten verstanden werden, nicht nur als einfache Sachinvestition.
3. Portfoliostrategie: diversifizierte Investitionen in Neuentwicklungsgebiete
Investitionen in bereits fertiggestellte Neuentwicklungsgebiete wie Akasaka 1-chome ermöglichen es, von einem stabilen Vermögenswert zu profitieren, dessen Infrastruktur bereits ausgebaut ist. Zugleich kann das weitere Aufwertungspotenzial begrenzter sein. Gebiete wie Akasaka 7-chome, Block 2, oder Akasaka 2- und 6-chome, die sich noch vor Fertigstellung oder mitten in der Entwicklung befinden, bieten Investitionschancen, die dem Wertanstieg nach Fertigstellung vorgreifen. Die Kombination aus fertiggestellten und noch in Entwicklung befindlichen Gebieten im Sinne der Risikostreuung ist eine Grundlinie jeder Immobilienportfoliostrategie.
Die Sicht von INA: Wie man die "Ergebnisse" einer Neuentwicklung richtig liest
Die Botschaft, die ich aus dem Beispiel Akasaka Intercity AIR besonders stark mitnehme, lautet: "Der wahre Wert einer Neuentwicklung zeigt sich nicht bei der Fertigstellung, sondern in den folgenden fünf bis zehn Jahren." Die LEED-Platinum-Zertifizierung, die acht Jahre nach der Fertigstellung 2017 erreicht wurde, belegt die Weitsicht, Umweltaspekte bereits in der städtebaulichen Planungsphase 2011 zum Kern des Entwurfs gemacht zu haben. Dass ein Gebäude, das bei seiner Fertigstellung hoch bewertet wurde, über lange Zeit hinweg die höchste internationale Bewertung aufrechterhält, ist kein Zufall, sondern das Ergebnis der Qualität des Redevelopment-Designs und kontinuierlicher Anstrengungen im Betriebsmanagement.
Für Immobilieneigentümer ist der entscheidende Zeithorizont beim Blick auf Neuentwicklungsgebiete nicht "Für wie viel kann nach Fertigstellung verkauft werden?", sondern "Wie verändert sich das Gebiet zehn Jahre nach Fertigstellung?" Das Gebiet Akasaka befindet sich genau jetzt mitten in dieser Transformation. Je mehr mehrere Großprojekte bis 2028 fertiggestellt werden, desto stärker wird dieses Gebiet als internationaler Geschäftsstandort reifen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Trend, dass Umweltzertifizierungen zunehmend zu einer "Pflichtanforderung" bei der Bewertung von Immobilienwerten werden. Mit dem Wachstum von ESG-Investitionen positionieren institutionelle Investoren und internationale Unternehmen Umweltleistung immer stärker als zentrale Bedingung bei der Auswahl von Immobilien. Vielmehr besteht inzwischen sogar das Risiko, dass Objekte ohne Umweltzertifizierung aus der Auswahl herausfallen. Für Eigentümer bestehender Immobilien sollte dieser Wandel ein Anlass sein, die Prioritäten bei Modernisierungsinvestitionen neu zu überdenken.
Wir bei INA&Associates株式会社 bieten strategische Partnerschaften, die darauf ausgerichtet sind, den Vermögenswert unserer Eigentümerkunden zu maximieren, während wir langfristige Trends des Immobilienmarkts sorgfältig einordnen. Auch über die Entwicklungen der Stadterneuerung im Zentrum Tokios, darunter im Gebiet Akasaka, und deren Auswirkungen auf einzelne Vermögenswerte werden wir weiterhin fortlaufend informieren.
Zusammenfassung
- Das Stadterneuerungsprojekt der Kategorie I im Viertel Akasaka 1-chome wurde 2017 abgeschlossen, und das 205 Meter hohe gemischt genutzte Wahrzeichen "Akasaka Intercity AIR" entstand.
- Im Juli 2025 erhielt das Gebäude als erstes großmaßstäbliches Gebäude mit gemischter Nutzung in Japan die LEED O+M Platinum-Zertifizierung, womit die ökologische Weitsicht seit der Planungsphase international bestätigt wurde.
- Die amtlich veröffentlichten Bodenpreise im Gebiet Akasaka stiegen von 2020 bis 2026 um rund 55 %, wobei sich der Anstieg 2026 mit +17,08 % gegenüber dem Vorjahr beschleunigte.
- Die Ausstrahlungseffekte der Neuentwicklung wirken über drei Mechanismen: "Infrastrukturausbau", "Steigerung der internationalen Wahrnehmung" und "Auslösung weiterer Folgeentwicklungen".
- Mit dem Gebiet Akasaka 2- und 6-chome (geplant für 2028) und dem Gebiet Akasaka 7-chome, Block 2 (im Bau) schreiten weitere aufeinanderfolgende Neuentwicklungen voran, sodass der langfristige Aufwärtsdruck auf den Gebietswert anhalten dürfte.
- Von Immobilieneigentümern sind Modernisierungsinvestitionen unter Berücksichtigung des veränderten Werts von Umweltzertifizierungen sowie diversifizierte Investitionsstrategien in Neuentwicklungsgebiete gefragt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Warum gilt die LEED-Platinum-Zertifizierung von Akasaka Intercity AIR als "erste in Japan"?
Platinum-Zertifizierungen nach LEED O+M (Betrieb und Instandhaltung bestehender Gebäude) wurden zwar bereits für Gebäude mit Einzelnutzung vergeben, doch Akasaka Intercity AIR ist in Japan das erste großmaßstäbliche Gebäude mit gemischter Nutzung aus Büro, Wohnen, Einzelhandel und Konferenzeinrichtungen, das sie erhalten hat. Bei gemischter Nutzung unterscheiden sich die Energieverbrauchsmuster je Nutzungsart, weshalb ein integriertes Umweltmanagement anspruchsvoller ist und das Erreichen des Platinum-Niveaus als besonders schwierig gilt.
F2. Werden die Bodenpreise im Gebiet Akasaka auch künftig weiter steigen?
Der amtlich veröffentlichte Bodenpreis im Gebiet Akasaka weist 2026 mit +17,08 % gegenüber dem Vorjahr zwar eine hohe Steigerung auf, doch lässt sich nicht mit Sicherheit sagen, dass dies dauerhaft so bleibt. Allerdings könnte zusätzlicher Aufwärtsdruck entstehen, wenn der für 2028 geplante Entwicklungsplan für Akasaka 2- und 6-chome fertiggestellt wird und die laufende Neuentwicklung im Gebiet Akasaka 7-chome, Block 2, abgeschlossen ist. Mittel- bis langfristig dürfte die "Reifung als internationaler Geschäftsstandort" als struktureller Faktor wirken, der die Stabilität des Gebiets trägt.
F3. Worin unterscheidet sich ein Stadterneuerungsprojekt der Kategorie I von einer gewöhnlichen privaten Entwicklung?
Ein Stadterneuerungsprojekt der Kategorie I ist ein öffentliches Modell auf Grundlage des Gesetzes zur Stadterneuerung, bei dem die Rechte der Grundeigentümer über eine Rechtereorganisation in Flächen des Neubaus überführt werden. Anders als bei der Erneuerung privat geteilten Eigentums können öffentliche Infrastrukturen wie Straßen, Plätze und unterirdische Passagen integriert umgesetzt werden. Die Verwaltung trifft die städtebauliche Entscheidung, und die Genossenschaft fungiert als Vorhabenträger. Im Fall des Viertels Akasaka 1-chome wurde auch die direkte unterirdische Verbindung zur Station Tameike-Sanno über dieses Modell realisiert.
F4. Beeinflussen Umweltzertifizierungen (wie LEED) tatsächlich Mieten und Leerstandsquoten von Immobilien?
Internationale Studien berichten, dass LEED-zertifizierte Gebäude im Vergleich zu nicht zertifizierten Gebäuden tendenziell 5 bis 10 % höhere Mieten erzielen und zugleich niedrigere Leerstandsquoten aufrechterhalten. Auch in Japan gibt es mit der Ausweitung von ESG-Investitionen immer mehr Fälle, in denen internationale Mieter und institutionelle Investoren Umweltzertifizierungen als wichtiges Kriterium bei der Objektauswahl heranziehen. Die direkte quantitative Wirkung variiert je nach Lage, Größe und Nutzung der Immobilie, doch die Richtung ist eindeutig: Ob eine Umweltzertifizierung vorliegt, beeinflusst die mittel- bis langfristige Wettbewerbsfähigkeit.
Zitate und Referenzmaterialien
Abteilung für Stadtentwicklung des Bezirks Minato, "Stadterneuerungsprojekt der Kategorie I im Viertel Akasaka 1-chome" (offizielle Website des Bezirks Minato)
Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd., "Gebäudeübersicht Akasaka Intercity AIR"
Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd., "Entwicklung des Gebiets Akasaka-Toranomon"
