O "Akasaka Intercity AIR", um marco de 205 m de altura localizado em Akasaka 1-chome, distrito de Minato, Tóquio, conquistou em julho de 2025 a certificação "LEED" da U.S. Green Building Council, na sua classificação máxima, Platinum. Trata-se de um feito inédito no Japão para um grande edifício de uso misto, e os resultados do "Projeto de Reurbanização Urbana de Categoria 1 do Distrito de Akasaka 1-chome", iniciado com a decisão de planejamento urbano em 2011, voltaram a atrair atenção oito anos após a conclusão da obra. Examinamos, com base em dados, como a reurbanização impactou o mercado imobiliário da região.
O que foi o Projeto de Reurbanização Urbana de Categoria 1 do Distrito de Akasaka 1-chome
Contexto do projeto e decisão de planejamento urbano (2011)
Na área próxima à estação Tameike-Sanno, onde a Sotobori-dori e a Roppongi-dori se cruzam, havia uma concentração de edifícios antigos em uma área de cerca de 2.5ha. Em um contexto no qual a melhoria da infraestrutura viária e a implantação de passagens de conexão com o metrô eram desafios de longa data, o Distrito de Minato aprovou o planejamento urbano em setembro de 2011. Em agosto de 2012, foi autorizada a criação da Associação de Reurbanização Urbana do Distrito de Akasaka 1-chome, dando início efetivo a um grande projeto de parceria público-privada no centro de Tóquio.
O projeto de reurbanização urbana de categoria 1 é um mecanismo pelo qual, por meio do sistema de conversão de direitos, os direitos dos proprietários são convertidos em áreas construídas do novo edifício. Trata-se de um método que permite reorganizar as relações de direito preexistentes enquanto a infraestrutura urbana é implantada de forma integrada, sendo, portanto, essencialmente diferente de uma simples reconstrução. Seu maior ponto forte é permitir, ao mesmo tempo, a implantação de infraestrutura pública, como passagens de conexão com o metrô, criação de praças e fortalecimento da rede de circulação de pedestres.
Visão geral do projeto e nascimento do Akasaka Intercity AIR
O executor do projeto foi a Associação de Reurbanização Urbana do Distrito de Akasaka 1-chome, e o membro participante foi a Nippon Steel Kowa Real Estate (antiga Shin-Nittetsu Kowa Real Estate). O projeto arquitetônico foi desenvolvido pela Nihon Sekkei, e a construção ficou a cargo da Obayashi Corporation. As obras começaram em setembro de 2014, o anúncio de conclusão foi publicado em 31 de agosto de 2017, e a inauguração oficial ocorreu em 29 de setembro do mesmo ano.
O Akasaka Intercity AIR concluído impressiona por sua escala: 38 andares acima do solo, 3 subterrâneos, 1 pavimento de cobertura, altura de 205.08m e área total construída de 178,328.01㎡. É um edifício marco de uso misto que integra escritórios (área locável de 82,006㎡), 52 unidades residenciais, instalações para conferências e lojas. Conectado diretamente por passagem subterrânea à estação "Tameike-Sanno" das linhas Ginza e Namboku do Tokyo Metro, o pavimento-tipo tem cerca de 782坪, atendendo à demanda por grandes escritórios. Entre os inquilinos estão grandes empresas nacionais e internacionais, como NTT Docomo e GlaxoSmithKline.
O significado da conquista do LEED Platinum em 2025, oito anos após a conclusão
O que é a certificação "LEED O+M" Platinum
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) é um sistema internacional de avaliação ambiental de edifícios estabelecido pelo U.S. Green Building Council (USGBC). Entre suas modalidades, o "LEED O+M: Existing Buildings v4.1", que avalia a operação e a manutenção de edifícios existentes, examina continuamente não apenas o desempenho projetado, mas também as condições reais de operação. Gestão de energia, eficiência hídrica, qualidade ambiental interna e uso de materiais estão entre os itens avaliados. Platinum é a sua classificação máxima e exige pontuações elevadas em todas as categorias de avaliação.
Segundo o comunicado de imprensa da Nippon Steel Kowa Real Estate (23 de julho de 2025), o Akasaka Intercity AIR conquistou a certificação LEED Platinum como o primeiro grande edifício de uso misto do Japão a alcançar esse marco. É o primeiro caso no país a reunir simultaneamente as condições de "uso misto" e "grande escala", o que também o coloca em evidência no contexto internacional da avaliação imobiliária.
Fatores pelos quais o Akasaka Intercity AIR foi avaliado positivamente
Há razões concretas para que o edifício tenha recebido alta avaliação nas seis categorias do LEED——localização e transporte, terrenos sustentáveis, eficiência hídrica, energia e atmosfera, materiais e recursos, e qualidade ambiental interna. O ponto central está no fato de que as preocupações ambientais foram implementadas de forma consistente desde a fase de projeto.
Os cerca de 5,000㎡ de áreas verdes dentro do terreno (taxa de arborização superior a 50%) e a "Green Avenue" de aproximadamente 200m (alameda arborizada) receberam alta avaliação sob a ótica do combate às ilhas de calor e da conservação da biodiversidade. O uso de energia elétrica proveniente de fontes renováveis, bem como a reutilização de água e a adoção de equipamentos economizadores, elevaram as pontuações nos itens de energia e eficiência hídrica. A condição de conexão subterrânea direta com a estação Tameike-Sanno também atuou favoravelmente na categoria "localização e transporte".
Como medida de BCP (plano de continuidade de negócios), o edifício conta com geradores de combustível duplo (3,500kVA×2 unidades), capazes de fornecer energia por até 200 horas. Ele atende em alto nível aos requisitos de resiliência que as empresas passaram a valorizar após o Grande Terremoto do Leste do Japão, tornando-se também um importante critério de avaliação na seleção por parte dos locatários corporativos. A altura de teto de 2,850mm (3,000mm em pavimentos especiais) também contribui para a avaliação da qualidade ambiental interna.
O mercado imobiliário de Akasaka transformado pela reurbanização——efeitos em cadeia lidos pelos dados de preço do solo
Evolução do preço oficial do solo na área de Akasaka (2020〜2026年)
Desde a conclusão da reurbanização do distrito de Akasaka 1-chome em 2017, o mercado imobiliário da área de Akasaka vem apresentando uma tendência contínua de alta. De acordo com os dados do preço oficial do solo, os valores oficiais na região ao redor da estação Akasaka evoluíram da seguinte forma.
| Ano fiscal | Preço do solo (/㎡) | Preço por tsubo | Variação anual |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3,46 milhões de ienes | 11,44 milhões de ienes/tsubo | +8.33% |
| 2021 | 3,40 milhões de ienes | 11,25 milhões de ienes/tsubo | -1.27% |
| 2022 | 3,42 milhões de ienes | 11,31 milhões de ienes/tsubo | +0.69% |
| 2023 | 3,50 milhões de ienes | 11,58 milhões de ienes/tsubo | +2.58% |
| 2024 | 4,08 milhões de ienes | 13,49 milhões de ienes/tsubo | +6.18% |
| 2025 | 4,57 milhões de ienes | 15,11 milhões de ienes/tsubo | +12.11% |
| 2026 | 5,36 milhões de ienes | 17,72 milhões de ienes/tsubo | +17.08% |
Entre 2020 e 2026, o preço do solo subiu cerca de 55%, e observa-se uma aceleração especialmente a partir de 2024. O ponto de referência residencial em Akasaka 1-chome, no distrito de Minato, registrou uma das maiores taxas de crescimento do país (2025: +15.6%). Embora tenha havido um ajuste temporário em 2021, durante a pandemia, desde então os preços vêm subindo de forma consistente, destacando a solidez estrutural da área.
Além disso, como mostramos também no Relatório de pesquisa sobre os principais projetos de reurbanização de Tóquio｜potencial de investimento, adequação residencial e perspectivas futuras, o padrão de valorização gradual do solo após a conclusão de grandes reurbanizações tem sido observado repetidamente em outras áreas além de Akasaka.
Três efeitos que a conclusão da reurbanização gerou no mercado ao redor
O impacto da reurbanização sobre o preço do solo e o mercado imobiliário não se limita à simples "construção de um edifício novo". A reurbanização do distrito de Akasaka 1-chome elevou o valor de toda a área por meio de três mecanismos.
O primeiro é o efeito da melhoria de infraestrutura. A implantação de passagens de conexão com o metrô, a criação de praças e a melhoria das calçadas aumentaram significativamente a mobilidade interna da área. Esse efeito não se limita ao valor de um edifício individual, mas se estende também à demanda comercial e residencial do entorno.
O segundo é a elevação do reconhecimento internacional. A atração de grandes locatários estrangeiros, incluindo a GlaxoSmithKline, consolidou a percepção da área de Akasaka como um "polo de negócios internacionais". Na verdade, é justamente essa formação de marca que pode ser vista como a fonte da sustentação de longo prazo dos preços do solo.
O terceiro é a indução de reurbanizações em cadeia. O sucesso do Akasaka Intercity AIR serviu como catalisador para acelerar a reurbanização nas áreas vizinhas. Como analisamos também em O impacto da reurbanização do centro de Tóquio sobre o valor imobiliário｜análise de investimento em Toranomon, Shibuya e Shinagawa, quando uma reurbanização estruturante é concluída, cresce a disposição para novos empreendimentos ao redor, e toda a área passa por transformação.
Reurbanização contínua na área de Akasaka——o próximo marco rumo a 2028
Tendo o sucesso de Akasaka 1-chome como ponto de partida, grandes projetos de reurbanização continuam avançando em sequência na área de Akasaka.
| Nome do projeto | Escala | Situação |
|---|---|---|
| Akasaka Intercity AIR（Akasaka 1-chome） | 38 andares acima do solo・205m | Concluído em 2017 |
| Plano de desenvolvimento do distrito de Akasaka 2・6-chome | 40 andares acima do solo（quarteirão leste）＋18 andares acima do solo（quarteirão oeste） | Conclusão prevista para 2028 |
| Projeto de Reurbanização Urbana de Categoria 1 do Distrito Akasaka 7-chome 2-banchi | 46 andares acima do solo | Em construção |
O plano de desenvolvimento do distrito de Akasaka 2・6-chome, liderado pela Mitsubishi Estate e pela TBS, tem conclusão prevista para 2028 e será composto por um quarteirão leste de 40 andares acima do solo e um quarteirão oeste de 18 andares. O Projeto de Reurbanização Urbana de Categoria 1 do Distrito Akasaka 7-chome 2-banchi, conduzido pela Nippon Steel Kowa Real Estate, também avança em construção, com 46 andares acima do solo. Esses projetos se articulam com a visão de estruturar as áreas de Akasaka e Toranomon como um "corredor verde", estando posicionados dentro de uma visão mais ampla de desenvolvimento urbano sustentável. Após 2028, a conclusão dessas reurbanizações sucessivas poderá gerar pressão adicional de alta sobre o valor dos terrenos.
Ações que os proprietários de imóveis devem adotar
1. Reavaliar o valor dos ativos nas áreas de Akasaka e Tameike-Sanno
Uma taxa de alta de +17% no preço oficial do solo em 2026 não deve ser interpretada apenas como um dado anual. O mais importante é compreender o contexto estrutural por trás da alta acumulada de cerca de 55% ao longo dos seis anos entre 2020 e 2026. Na área de Akasaka, estão previstos novos grandes projetos de reurbanização até 2028, e existe a possibilidade de continuidade de pressão adicional de valorização. É importante reavaliar o posicionamento dos ativos atualmente detidos dentro desse contexto de transformação de longo prazo da área.
2. Reconhecer o impacto das "certificações ambientais" sobre o valor do imóvel
A conquista do LEED Platinum pelo Akasaka Intercity AIR mostra que certificações ambientais podem continuar elevando a competitividade de um imóvel mesmo após sua conclusão. Certificações como LEED・ZEB（Net Zero Energy Building）・CASBEE, impulsionadas pela expansão dos investimentos ESG, estão se tornando critérios importantes de avaliação na seleção de ativos por investidores institucionais e locatários estrangeiros. Por isso, considerar investimentos em retrofit verde para imóveis existentes é uma decisão estratégica que pode contribuir para a manutenção e a valorização de longo prazo do ativo. Iniciativas como a adoção de equipamentos de eficiência energética e a implantação de sistemas de reutilização de água exigem uma perspectiva que as reconheça como medidas de valorização patrimonial, e não apenas como simples investimento em instalações.
3. Estratégia de portfólio: investimento diversificado em áreas de reurbanização
Investir em uma área de reurbanização já concluída, como Akasaka 1-chome, permite usufruir de um valor patrimonial estável, sustentado por infraestrutura já implantada. No entanto, também há um aspecto em que o potencial adicional de valorização tende a ser mais limitado. Por outro lado, áreas ainda em desenvolvimento ou antes da conclusão, como Akasaka 7-chome 2-banchi e Akasaka 2・6-chome, oferecem oportunidades de investimento que antecipam a valorização após a entrega. A perspectiva de diversificação de risco combinando áreas já concluídas com áreas ainda em desenvolvimento é a base de uma estratégia de portfólio imobiliário.
A visão da INA——como interpretar corretamente os "resultados" da reurbanização
A mensagem que recebo com mais força do caso do Akasaka Intercity AIR é esta: "o verdadeiro valor da reurbanização não aparece no momento da conclusão, mas sim nos 5〜10 anos seguintes". A certificação LEED Platinum conquistada oito anos após a conclusão de 2017 é a prova da visão de longo prazo de ter colocado a preocupação ambiental no centro do projeto desde a etapa de planejamento urbano em 2011. O fato de um edifício altamente avaliado no momento da entrega continuar mantendo, ao longo do tempo, a classificação máxima dos padrões internacionais não é fruto do acaso, mas do resultado da qualidade do projeto de reurbanização e do esforço contínuo de operação e gestão.
Para o proprietário de imóveis, a escala de tempo necessária ao analisar uma área de reurbanização não é "por quanto ela pode ser vendida após a conclusão", mas sim "como a área terá se transformado dez anos depois da conclusão". A área de Akasaka está exatamente no meio dessa transformação neste momento. À medida que vários grandes projetos previstos para 2028 forem concluídos, essa área deverá amadurecer ainda mais como polo internacional de negócios.
Outro ponto que merece atenção é a tendência de as certificações ambientais estarem se tornando um "requisito indispensável" na avaliação do valor imobiliário. Com a expansão dos investimentos ESG, investidores institucionais e empresas estrangeiras vêm posicionando o desempenho ambiental como uma condição importante na seleção de ativos. Na verdade, imóveis sem certificação ambiental já começam a correr o risco de ser excluídos do conjunto de opções. Essa mudança deve servir de oportunidade para que os proprietários de imóveis existentes reconsiderem a prioridade de seus investimentos em retrofit.
Nós, da INA&Associates株式会社, oferecemos uma parceria estratégica para maximizar o valor dos ativos de nossos proprietários, interpretando as tendências de longo prazo do mercado imobiliário. Continuaremos também a compartilhar informações de forma consistente sobre as tendências de reurbanização no centro de Tóquio, incluindo a área de Akasaka, e sobre seus impactos em ativos individuais.
Resumo
- O Projeto de Reurbanização Urbana de Categoria 1 do Distrito de Akasaka 1-chome foi concluído em 2017, dando origem ao marco de uso misto de 205m de altura "Akasaka Intercity AIR".
- Em julho de 2025, o edifício conquistou a certificação LEED O+M Platinum, a primeira do Japão para um grande edifício de uso misto, comprovando internacionalmente a visão ambiental adotada desde a fase de projeto.
- O preço oficial do solo na área de Akasaka subiu cerca de 55% entre 2020〜2026, com aceleração para +17.08% em 2026 na comparação anual.
- Os efeitos em cadeia da reurbanização funcionam por três mecanismos: "melhoria da infraestrutura", "elevação do reconhecimento internacional" e "indução de reurbanizações em cadeia".
- Projetos sucessivos de reurbanização, como Akasaka 2・6-chome（previsto para 2028）・Akasaka 7-chome 2-banchi（em construção）, estão em andamento, e a perspectiva é de continuidade da pressão de alta de longo prazo sobre o valor da área.
- Dos proprietários de imóveis, exige-se uma estratégia que considere tanto investimentos em retrofit com base na mudança de valor das certificações ambientais quanto a diversificação dos investimentos em áreas de reurbanização.
Perguntas frequentes（FAQ）
Q1. Por que a certificação LEED Platinum do Akasaka Intercity AIR é considerada a "primeira do Japão"?
Já havia casos de certificação Platinum no LEED O+M（categoria de operação e manutenção de edifícios existentes）para edifícios de uso único. No entanto, o Akasaka Intercity AIR é o primeiro caso no Japão de obtenção dessa certificação em um grande edifício que combina escritórios・residências・instalações comerciais・espaços para conferências. Em empreendimentos de uso misto, cada função possui padrões diferentes de consumo energético, o que eleva a complexidade da gestão ambiental integrada e torna mais difícil alcançar o padrão Platinum.
Q2. Os preços dos terrenos na área de Akasaka continuarão subindo no futuro?
O preço oficial do solo na área de Akasaka em 2026 mostra uma alta expressiva de +17.08% em relação ao ano anterior, mas não é possível afirmar categoricamente que esse ritmo continuará para sempre. Ainda assim, existe a possibilidade de nova pressão de valorização no momento em que forem concluídos o plano de desenvolvimento do distrito de Akasaka 2・6-chome, previsto para 2028, e a reurbanização em andamento de Akasaka 7-chome 2-banchi. No médio e longo prazo, acredita-se que o "amadurecimento como polo internacional de negócios" funcione como um fator estrutural de sustentação da solidez da área.
Q3. Qual é a diferença entre um projeto de reurbanização urbana de categoria 1 e um desenvolvimento privado comum?
O projeto de reurbanização urbana de categoria 1 é um esquema público baseado na Lei de Reurbanização Urbana, no qual os direitos dos proprietários são convertidos em áreas construídas do novo edifício por meio do sistema de conversão de direitos. Diferentemente da reconstrução de edifícios privados em regime de condomínio, sua principal característica é permitir a implantação integrada de infraestrutura pública, como vias, praças e passagens subterrâneas. O processo avança com a administração pública aprovando o planejamento urbano e a associação atuando como executora. No caso do distrito de Akasaka 1-chome, a passagem subterrânea de conexão direta com a estação Tameike-Sanno também foi viabilizada por esse esquema.
Q4. Certificações ambientais（como LEED）realmente impactam aluguel e vacância dos imóveis?
Estudos internacionais indicam que edifícios com certificação LEED tendem a praticar aluguéis 5〜10% mais altos do que edifícios sem certificação, além de manterem taxas de vacância mais baixas. No Japão, também vêm aumentando os casos em que locatários estrangeiros e investidores institucionais, impulsionados pela expansão dos investimentos ESG, tratam a certificação ambiental como uma condição importante na seleção de ativos. O efeito numérico direto varia conforme localização・escala・uso do imóvel, mas a direção é clara: a presença ou ausência de certificação ambiental influencia a competitividade de médio e longo prazo.
Leitura relacionada
- Relatório de pesquisa sobre os principais projetos de reurbanização de Tóquio｜potencial de investimento, adequação residencial e perspectivas futuras
- Guia completo do projeto de reurbanização de Akasaka 7-chome 2-banchi
Citações e referências
Departamento de Desenvolvimento Urbano do Distrito de Minato "Projeto de Reurbanização Urbana de Categoria 1 do Distrito de Akasaka 1-chome"（site oficial do Distrito de Minato）
Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. "Visão geral do edifício Akasaka Intercity AIR"
Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. "Desenvolvimento da área Akasaka・Toranomon"
