아카사카 인터시티 AIR LEED Platinum 획득 | 재개발이 바꾼 지가와 도시개발의 새 모델

도쿄도 미나토구 아카사카 1초메에 자리한 높이 205m의 랜드마크 "아카사카 인터시티 AIR"가 2025년 7월 미국 그린빌딩협회의 "LEED" 인증 최고 등급인 Platinum을 획득했습니다. 복합 용도의 대규모 빌딩으로서는 일본 최초의 성과이며, 2011년 도시계획 결정으로 시작된 "아카사카 1초메 지구 제1종 시가지 재개발사업"의 결실이 준공 8년이 지난 지금 다시 주목받고 있습니다. 재개발이 이 지역의 부동산 시장에 어떤 영향을 주었는지 데이터를 바탕으로 살펴보겠습니다.

아카사카 1초메 지구 제1종 시가지 재개발사업이란 무엇이었는가

사업의 배경과 도시계획 결정(2011년)

소토보리도리와 롯폰기도리가 교차하는 다메이케산노역 인근 지역, 즉 약 2.5ha에 이르는 이 지구에는 노후 건축물이 밀집해 있었습니다. 도로 교통 기반 정비와 지하철 연결 통로 정비가 오랜 과제로 남아 있던 가운데, 미나토구는 2011년 9월 도시계획을 결정했습니다. 이듬해 2012년 8월에는 아카사카 1초메 지구 시가지 재개발조합 설립이 인가되었고, 도쿄 도심의 대형 민관 협력 프로젝트로 본격 추진되기 시작했습니다.

제1종 시가지 재개발사업은 권리변환 방식을 통해 토지 소유자의 권리를 신축 빌딩의 바닥면적으로 전환하는 구조입니다. 종전의 권리관계를 정리하면서 도시 기반을 일체적으로 정비할 수 있는 수법으로, 단순한 재건축과는 본질적으로 다릅니다. 지하철 연결 통로 정비, 광장 조성, 보행자 네트워크 강화와 같은 공공 인프라를 동시에 실현할 수 있다는 점이 이 스킴의 가장 큰 강점입니다.

사업 개요와 아카사카 인터시티 AIR의 탄생

시행자는 아카사카 1초메 지구 시가지 재개발조합이며, 참여 조합원은 닛테쓰 코와 부동산(구 신일철흥화부동산)입니다. 설계는 니혼셋케이, 시공은 오바야시구미가 맡았습니다. 2014년 9월 건축 공사가 착공되었고, 2017년 8월 31일 공사 완료 공고 후 같은 해 9월 29일 그랜드 오픈을 맞았습니다.

赤坂インターシティAIR外観 — 출처: 닛테쓰 코와 부동산 주식회사 "아카사카 인터시티 AIR가 ‘LEED 인증’ 최고 등급 Platinum 획득"(2025년 7월 23일)

완공된 아카사카 인터시티 AIR는 지상 38층, 지하 3층, 탑옥 1층, 높이 205.08m, 연면적 178,328.01㎡의 규모를 자랑합니다. 오피스(임대면적 82,006㎡), 공동주택 52세대, 회의 시설, 매장을 일체적으로 갖춘 복합형 랜드마크 빌딩입니다. 도쿄메트로 긴자선·난보쿠선 "다메이케산노"역과 지하 통로로 직결되어 있으며, 기준층 면적은 약 782평으로 대형 오피스 수요에 대응합니다. NTT도코모와 글락소스미스클라인 등 국내외 주요 테넌트가 입주해 있습니다.

준공 8년 후, 2025년 LEED Platinum 획득의 의미

"LEED O+M" Platinum 인증이란 무엇인가

LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)는 미국 그린빌딩협회(USGBC)가 제정한 국제적인 건물 환경 평가 시스템입니다. 그중 기존 건물의 운영·유지관리를 평가하는 "LEED O+M: Existing Buildings v4.1"은 설계 시점의 성능뿐 아니라 실제 운영 상황을 지속적으로 평가하는 체계입니다. 에너지 관리, 수자원 효율, 실내 환경 품질, 자재 활용 등이 평가 대상이 됩니다. Platinum(플래티넘)은 그 최고 등급이며, 모든 평가 항목에서 높은 수준의 점수를 달성해야 합니다.

LEED Platinum認証ロゴ — 출처: 닛테쓰 코와 부동산 주식회사 "아카사카 인터시티 AIR가 ‘LEED 인증’ 최고 등급 Platinum 획득"(2025년 7월 23일)

닛테쓰 코와 부동산의 보도자료(2025년 7월 23일)에 따르면, 아카사카 인터시티 AIR는 복합 용도의 대규모 빌딩으로서는 일본 최초로 LEED Platinum 인증을 획득했습니다. "복합 용도"이면서 "대규모"라는 조건을 모두 충족한 일본 최초 사례로서, 국제 부동산 평가의 맥락에서도 주목받고 있습니다.

아카사카 인터시티 AIR가 높은 평가를 받은 요인

LEED 인증의 6개 평가 카테고리인 입지와 교통, 지속가능한 부지, 수자원 효율, 에너지 및 대기, 자재 및 자원, 실내 환경 품질에서 이 빌딩이 높은 평가를 받은 이유가 있습니다. 설계 단계부터 환경 배려가 일관되게 구현되었다는 점이 그 핵심입니다.

부지 내에 조성된 약 5,000㎡의 녹지(녹화율 50% 초과)와 약 200m에 이르는 "그린 애버뉴"(가로수길)는 열섬현상 대응과 생물다양성 보전 측면에서 높은 평가를 받았습니다. 재생가능에너지 유래 전력의 활용과 재생수 이용, 절수 설비 도입은 에너지 및 수자원 효율 항목의 점수를 끌어올렸습니다. 다메이케산노역과 지하로 직결된 입지 조건은 "입지와 교통" 카테고리에서도 유리하게 작용했습니다.

赤坂インターシティAIR グリーンアベニュー（緑地） — 출처: 닛테쓰 코와 부동산 주식회사 "아카사카 인터시티 AIR가 ‘LEED 인증’ 최고 등급 Platinum 획득"(2025년 7월 23일)

BCP(사업연속계획) 대응 측면에서 듀얼 연료 발전기(3,500kVA×2대)를 통해 최대 200시간 전력 공급이 가능합니다. 동일본대지진 이후 기업들이 중시하는 레질리언스 요건을 높은 수준으로 충족하고 있어, 테넌트 기업의 선정에서도 중요한 평가 요소가 되고 있습니다. 천장고 2,850mm(특수층 3,000mm)라는 높은 쾌적성 역시 실내 환경 품질 평가에 기여하고 있습니다.

재개발이 바꾼 아카사카의 부동산 시장, 지가 데이터로 읽는 파급효과

아카사카 지역 공시지가 추이(2020~2026년)

아카사카 1초메 지구 재개발이 완공된 2017년 이후, 아카사카 지역의 부동산 시장은 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 공시지가 데이터에 따르면 아카사카역 주변의 공시지가는 다음과 같이 추이했습니다.

연도	지가(/㎡)	평당 단가	전년 대비
2020년	346만 엔	1,144만 엔/평	+8.33%
2021년	340만 엔	1,125만 엔/평	-1.27%
2022년	342만 엔	1,131만 엔/평	+0.69%
2023년	350만 엔	1,158만 엔/평	+2.58%
2024년	408만 엔	1,349만 엔/평	+6.18%
2025년	457만 엔	1,511만 엔/평	+12.11%
2026년	536만 엔	1,772만 엔/평	+17.08%

2020년부터 2026년까지 지가는 약 55% 상승했으며, 특히 2024년 이후 상승 속도가 빨라졌음을 알 수 있습니다. 미나토구 아카사카 1초메의 주거지 기준지는 전국 최고 수준의 상승률(2025년: +15.6%)을 기록했습니다. 코로나19 시기인 2021년에 일시적 조정이 있었지만, 이후에는 일관되게 상승하며 이 지역의 견조함이 두드러지고 있습니다.

또한 도쿄 재개발 지역 주요 프로젝트 조사 리포트 | 투자·거주 적합성과 미래성에서도 보여주듯, 대형 재개발이 완료된 뒤 지역 지가가 단계적으로 상승하는 패턴은 아카사카 외 다른 지역에서도 반복적으로 확인되고 있습니다.

재개발 완공이 주변 시장에 준 3가지 효과

재개발이 지가와 부동산 시장에 미치는 영향은 단순한 "신축 빌딩 건설"에 그치지 않습니다. 아카사카 1초메 지구 재개발은 3가지 메커니즘을 통해 지역 전체의 가치를 끌어올려 왔습니다.

첫째, 인프라 정비 효과입니다. 지하철 연결 통로 정비, 광장 조성, 보도 정비를 통해 지역 내 이동 편의성이 크게 향상되었습니다. 이는 개별 빌딩의 가치에 그치지 않고 주변 상업 및 주거 수요에도 파급되고 있습니다.

둘째, 국제적 인지도 향상입니다. 글락소스미스클라인을 비롯한 글로벌 대형 테넌트 유치가 실현되면서 아카사카 지역은 "국제 비즈니스가 집적되는 지역"으로서의 인지도를 확립했습니다. 오히려 이러한 브랜드 형성 자체가 장기적인 지가 지지력의 원천이라고 할 수 있습니다.

셋째, 연쇄 재개발 유발입니다. 아카사카 인터시티 AIR의 성공은 주변 지역 재개발을 가속화하는 촉매가 되었습니다. 도쿄 도심 재개발이 부동산 가치에 미치는 영향 | 도라노몬·시부야·시나가와 투자 분석에서도 살펴본 바와 같이, 핵심 재개발이 완성되면 주변의 개발 의지가 높아지며 지역 전체가 변모하는 현상이 나타납니다.

아카사카 지역의 연속 재개발, 2028년을 향한 다음 랜드마크

아카사카 1초메의 성공을 출발점으로, 아카사카 지역에서는 현재도 대형 재개발이 연속적으로 진행되고 있습니다.

사업명	규모	상황
아카사카 인터시티 AIR(아카사카 1초메)	지상 38층·205m	2017년 완공
아카사카 2·6초메 지구 개발계획	지상 40층(동측 구역) + 지상 18층(서측 구역)	2028년 완공 예정
아카사카 7초메 2번 지구 제1종 시가지 재개발사업	지상 46층	건설 중

미쓰비시지쇼와 TBS가 주도하는 아카사카 2·6초메 지구 개발계획은 2028년 완공이 예정되어 있으며, 지상 40층의 동측 구역과 지상 18층의 서측 구역으로 구성됩니다. 닛테쓰 코와 부동산이 추진하는 아카사카 7초메 2번 지구 제1종 시가지 재개발사업(지상 46층)도 공사가 진행 중입니다. 이들 프로젝트는 아카사카·도라노몬 지역을 "그린 코리도어"로 정비하는 구상과도 연계되어 있으며, 도시의 지속가능한 발전이라는 큰 비전 속에 위치하고 있습니다. 2028년 이후에는 이러한 연속 재개발의 완성이 추가적인 지가 상승 압력을 만들 가능성이 있습니다.

부동산 오너가 취해야 할 액션

1. 아카사카·다메이케산노 지역의 자산가치를 재평가한다

2026년 공시지가의 +17% 상승률은 단년도 숫자로만 받아들이기에는 충분하지 않습니다. 중요한 것은 2020년부터 2026년까지 6년간 약 55%에 이르는 누적 상승의 구조적 배경을 이해하는 일입니다. 아카사카 지역에서는 2028년을 향해 추가 대형 재개발의 완공이 예정되어 있어, 상승 압력이 계속될 가능성이 있습니다. 현재 보유한 자산의 위치를 이러한 장기적인 지역 변화의 맥락 속에서 다시 평가하는 것이 중요합니다.

2. "환경 인증"이 자산가치에 미치는 영향을 인식한다

아카사카 인터시티 AIR의 LEED Platinum 획득은 환경 인증이 준공 후에도 자산의 경쟁력을 지속적으로 높일 수 있음을 보여줍니다. LEED, ZEB(넷 제로 에너지 빌딩), CASBEE와 같은 환경 인증은 ESG 투자 확대를 배경으로 기관투자자와 외국계 테넌트의 자산 선정에서 중요한 평가 기준이 되고 있습니다. 그렇기 때문에 기존 자산의 친환경 리노베이션 투자 여부를 검토하는 일은 자산가치의 장기적 유지와 향상으로 이어지는 전략적 판단이라고 할 수 있습니다. 에너지 절감 설비 도입, 재생수 활용 설비 정비와 같은 노력은 단순한 설비투자를 넘어선 자산가치 제고 방안으로 바라볼 시각이 필요합니다.

3. 포트폴리오 전략: 재개발 지역에 대한 분산 투자

이미 완공된 재개발 지역(아카사카 1초메)에 대한 투자는 인프라 정비가 완료된 안정적인 자산가치를 누릴 수 있습니다. 다만 상승 여력은 제한될 수 있습니다. 현재 진행 중인 아카사카 7초메 2번 지구나 아카사카 2·6초메 지구처럼 완공 전·개발 중인 지역은 완공 후 가치 상승을 선반영하는 형태의 투자 기회를 제공합니다. 완공 지역과 개발 중 지역을 조합한 리스크 분산의 관점이 부동산 포트폴리오 전략의 기본입니다.

INA의 견해, 재개발의 "성과"를 정확히 읽는 시각

제가 아카사카 인터시티 AIR 사례에서 강하게 받아들이는 메시지는 "재개발의 진정한 가치는 완공 시점이 아니라 그 후 5~10년에 걸쳐 드러난다"는 사실입니다. 2017년 준공 후 8년이 지나 획득한 LEED Platinum 인증은 2011년 도시계획 단계부터 환경 배려를 설계의 핵심에 두었던 선견성을 입증합니다. 완공 당시 높은 평가를 받았던 빌딩이 장기간 국제 기준의 최고 평가를 계속 유지하고 있다는 사실, 이것은 우연이 아니라 재개발 설계의 질과 운영 관리의 지속적인 노력에서 나온 결과입니다.

부동산 오너에게 재개발 지역을 볼 때 필요한 시간축은 "완공 후 얼마에 팔 수 있는가"가 아니라 "완공 후 10년 뒤 지역이 어떻게 변모해 있는가"입니다. 아카사카 지역은 지금 바로 그 변화의 한가운데에 있습니다. 2028년을 향한 여러 대형 프로젝트가 완성될수록 이 지역은 국제 비즈니스 거점으로 한층 더 성숙해질 것입니다.

또 하나 주목해야 할 점은 환경 인증이 부동산 가치 평가의 "필수 요건"이 되어가고 있다는 흐름입니다. ESG 투자 확대와 함께 기관투자자와 외국계 기업은 환경 성능을 자산 선정의 중요한 조건으로 자리매김하고 있습니다. 오히려 환경 인증이 없는 자산은 선택지에서 제외될 위험까지 생기고 있습니다. 이러한 변화는 기존 자산을 보유한 오너에게 리모델링 투자 우선순위를 다시 검토하는 계기가 될 것입니다.

저희 INA&Associates株式会社는 부동산 시장의 장기적 트렌드를 읽어내며, 오너의 자산가치를 극대화하기 위한 전략적 파트너십을 제공하고 있습니다. 아카사카 지역을 비롯한 도쿄 도심의 재개발 동향과 그것이 개별 자산에 미치는 영향에 대해서도 지속적으로 정보를 발신해 나가겠습니다.

정리

아카사카 1초메 지구 제1종 시가지 재개발사업은 2017년에 완료되었고, 높이 205m의 복합 랜드마크 "아카사카 인터시티 AIR"가 탄생했습니다.
2025년 7월, 이 빌딩은 복합 용도의 대규모 빌딩으로서는 일본 최초로 LEED O+M Platinum 인증을 획득했으며, 설계 단계부터의 환경적 선견성이 국제적으로 입증되었습니다.
아카사카 지역의 공시지가는 2020~2026년에 약 55% 상승했으며, 2026년에는 전년 대비 +17.08%로 상승세가 가속화되었습니다.
재개발의 파급효과는 "인프라 정비", "국제적 인지도 향상", "연쇄 재개발 유발"이라는 3가지 메커니즘으로 작동하고 있습니다.
아카사카 2·6초메 지구(2028년 예정)와 아카사카 7초메 2번 지구(건설 중)로 이어지는 재개발이 진행 중이며, 지역 가치의 장기적인 상승 압력이 이어질 전망입니다.
부동산 오너에게는 환경 인증 가치의 변화를 반영한 개보수 투자와 재개발 지역에 대한 분산 투자 전략이 요구되고 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 아카사카 인터시티 AIR의 LEED Platinum 인증은 왜 "일본 최초"인가요?

LEED O+M(기존 건물 운영·유지관리 부문)의 Platinum 인증은 단일 용도 빌딩에서 취득한 사례는 있었지만, 오피스·주거·상업시설·회의시설을 복합한 대규모 빌딩에서의 취득은 아카사카 인터시티 AIR가 일본 최초입니다. 복합 용도의 경우 각 용도별로 에너지 소비 패턴이 달라 일체형 환경 관리의 난도가 높아, 플래티넘 수준 달성은 더욱 어렵다고 평가됩니다.

Q2. 아카사카 지역의 지가는 앞으로도 계속 상승할까요?

2026년 아카사카 지역 공시지가는 전년 대비 +17.08%의 높은 상승률을 보이고 있지만, 이것이 영속된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 2028년에 예정된 아카사카 2·6초메 지구 개발계획의 완공과 진행 중인 아카사카 7초메 2번 지구 재개발이 마무리되는 시점에 추가 상승 압력이 발생할 가능성은 있습니다. 중장기적으로는 "국제 비즈니스 거점으로서의 성숙"이 지역의 견조함을 떠받치는 구조적 요인으로 기능할 것으로 보입니다.

Q3. 제1종 시가지 재개발사업과 일반적인 민간 개발은 무엇이 다른가요?

제1종 시가지 재개발사업은 도시재개발법에 근거한 공적 스킴으로, 권리변환 방식을 통해 토지 소유자의 권리를 신축 빌딩의 바닥면적으로 전환합니다. 민간의 구분소유 건물 재건축과 달리, 도로·광장·지하 통로 등 공공 인프라 정비를 일체적으로 실행할 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 행정이 도시계획 결정을 내리고 조합이 시행자가 되는 형태로 추진됩니다. 아카사카 1초메 지구의 경우 다메이케산노역과의 지하 직결 통로 정비도 이 스킴을 통해 실현되었습니다.

Q4. 환경 인증(LEED 등)은 부동산의 임대료나 공실률에 실제로 영향을 주나요?

해외 연구에 따르면 LEED 인증 빌딩은 비인증 빌딩과 비교해 임대료가 5~10% 높은 경향이 있으며, 공실률도 낮은 수준을 유지하는 사례가 보고되고 있습니다. 일본 내에서도 ESG 투자 확대와 함께 외국계 테넌트와 기관투자자가 환경 인증을 자산 선정의 중요한 조건으로 삼는 사례가 늘고 있습니다. 직접적인 수치 효과는 자산의 입지, 규모, 용도에 따라 다르지만, 환경 인증 유무가 중장기 경쟁력에 영향을 미치는 방향성은 분명합니다.