位于东京都港区赤坂一丁目、楼高205米的地标性建筑“赤坂インターシティAIR”，于2025年7月取得了美国绿色建筑委员会“LEED”认证的最高等级 Platinum。作为复合用途的大型建筑，这是日本国内首次取得这一成就。自2011年城市规划决定启动的“赤坂一丁目地区第一种市街地再开发事业”，其成果在竣工8年后再次受到关注。本文将结合数据，检验再开发对该区域房地产市场究竟带来了怎样的影响。
赤坂一丁目地区第一种市街地再开发事业究竟是什么
项目背景与城市规划决定（2011年）
在外堀通与六本木通交汇、紧邻溜池山王站的区域，这片约2.5公顷的地区曾密集分布着老旧建筑。由于长期存在道路交通基础设施整备以及与地铁连通通道建设等课题，港区于2011年9月作出城市规划决定。次年2012年8月，赤坂一丁目地区市街地再开发组合获准成立，项目作为东京都心大型公私协作项目正式启动。
所谓第一种市街地再开发事业，是指通过权利转换方式，将土地权利人的权利置换为新建大楼楼面的制度安排。该方式能够在梳理既有权利关系的同时，一体化推进城市基础设施建设，其本质上不同于单纯重建。能够同步实现地铁联络通道整备、广场营造以及步行网络强化等公共基础设施完善，正是这一机制最大的优势。
项目概况与赤坂インターシティAIR的诞生
实施主体为赤坂一丁目地区市街地再开发组合，参加组合成员为日铁兴和不动产（原新日铁兴和不动产）。设计由株式会社日本设计负责，施工由大林组承担。建筑工程于2014年9月开工，2017年8月31日发布竣工公告，并于同年9月29日正式盛大开业。
建成后的赤坂インターシティAIR规模宏大，地上38层、地下3层、塔楼屋顶1层，高205.08米，总建筑面积达178,328.01平方米。它是一座将办公空间（可租赁面积82,006平方米）、52户住宅、会议设施及商铺一体化配置的复合型地标建筑。项目通过地下通道与东京地铁银座线、南北线“溜池山王”站直接连通，标准层面积约782坪，可满足大型办公需求。NTT Docomo、葛兰素史克等日本国内外主要租户已入驻。
竣工8年后取得2025年 LEED Platinum 的意义
什么是“LEED O+M” Platinum 认证
LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）是由美国绿色建筑委员会（USGBC）制定的国际建筑环境评价体系。其中，用于评估既有建筑运营与维护状况的“LEED O+M: Existing Buildings v4.1”，不仅考察设计阶段的性能，也会持续评估实际运营状况。能源管理、用水效率、室内环境品质以及材料利用等，均属于评价对象。Platinum（铂金级）为其最高等级，需要在所有评价类别中取得高水平分数。
日铁兴和不动产的新闻稿（2025年7月23日）指出，赤坂インターシティAIR作为复合用途的大型建筑，成为日本国内首个取得 LEED Platinum 认证的项目。这是日本国内首个同时满足“复合用途”与“大规模”条件的案例，因此也在国际房地产评价语境中受到关注。
赤坂インターシティAIR获得高度评价的原因
在 LEED 认证的六大评价类别中，即选址与交通、可持续场地、用水效率、能源与大气、材料与资源、室内环境品质，这座建筑之所以获得高评价，自有其依据。其核心在于，自设计阶段起便持续贯彻并落实环境友好理念。
场地内设置的约5,000平方米绿地（绿化率超过50%）以及长约200米的“绿色大道”（林荫道），在缓解热岛效应和保护生物多样性方面获得了高度评价。采用可再生能源电力、引入再生水利用与节水设备，也提升了能源与用水效率方面的评分。与溜池山王站地下直接连通的区位条件，在“选址与交通”类别中同样发挥了有利作用。
在 BCP（业务连续性计划）方面，项目配备双燃料发电机（3,500kVA×2台），具备最长200小时的供电能力。其在高水平上满足了东日本大地震后企业日益重视的韧性要求，也因此成为租户选址时的重要评价要素。2,850毫米的层高（特殊楼层为3,000毫米）所带来的舒适性，同样有助于提升室内环境品质评价。
再开发改变的赤坂房地产市场：从地价数据解读其外溢效应
赤坂区域公示地价走势（2020至2026年）
自2017年赤坂一丁目地区再开发完工以来，赤坂区域的房地产市场持续呈现上升趋势。公示地价数据显示，赤坂站周边的公示地价变化如下。
| 年度 | 地价（/平方米） | 每坪单价 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 346万日元 | 1,144万日元/坪 | +8.33% |
| 2021年 | 340万日元 | 1,125万日元/坪 | -1.27% |
| 2022年 | 342万日元 | 1,131万日元/坪 | +0.69% |
| 2023年 | 350万日元 | 1,158万日元/坪 | +2.58% |
| 2024年 | 408万日元 | 1,349万日元/坪 | +6.18% |
| 2025年 | 457万日元 | 1,511万日元/坪 | +12.11% |
| 2026年 | 536万日元 | 1,772万日元/坪 | +17.08% |
从2020年至2026年，地价累计上涨约55%，尤其可以看出自2024年以后上涨速度明显加快。港区赤坂一丁目的住宅基准地价录得全国领先水平的涨幅（2025年：+15.6%）。尽管在疫情影响下的2021年曾出现短暂调整，但此后始终保持上升，凸显出该区域作为市场板块的稳健韧性。
此外，正如《东京再开发区域主要项目调研报告｜投资、居住适宜性与未来潜力》所示，大型再开发完成后区域地价分阶段上升的模式，在赤坂之外的其他区域也被反复验证。
再开发完成对周边市场带来的三项影响
再开发对地价与房地产市场的影响，并不止于单纯的“新建大楼”。赤坂一丁目地区再开发通过三项机制，持续抬升了整个区域的价值。
第一，基础设施完善效应。通过建设与地铁连通的通道、营造广场以及完善步道，区域内的可达性和流动性显著提升。这不仅增强了单体建筑的价值，也外溢至周边商业与住宅需求。
第二，国际认知度提升。随着葛兰素史克等大型外资租户成功入驻，赤坂区域逐步确立了“国际商务集聚区域”的认知。更重要的是，这种品牌塑造本身正是长期支撑地价的重要来源。
第三，连锁式再开发的带动。赤坂インターシティAIR的成功，成为加速周边区域再开发的催化剂。正如《东京都心再开发对房地产价值的影响｜虎之门、涩谷、品川投资分析》中所分析的那样，当核心再开发项目完工后，周边开发意愿会随之上升，并带动整个区域发生结构性变化。
赤坂区域连续再开发：面向2028年的下一个地标
以赤坂一丁目的成功为起点，赤坂区域当前仍在连续推进大型再开发项目。
| 项目名称 | 规模 | 进展情况 |
|---|---|---|
| 赤坂インターシティAIR（赤坂一丁目） | 地上38层・205米 | 2017年完工 |
| 赤坂二・六丁目地区开发计划 | 地上40层（东街区）＋地上18层（西街区） | 预计2028年完工 |
| 赤坂七丁目2番地区第一种市街地再开发事业 | 地上46层 | 建设中 |
由三菱地所与 TBS 主导的赤坂二・六丁目地区开发计划，预计将于2028年完工，由地上40层的东街区与地上18层的西街区组成。由日铁兴和不动产推进的赤坂七丁目2番地区第一种市街地再开发事业（地上46层）也正在建设中。这些项目还与将赤坂・虎之门区域打造为“绿色走廊”的构想相呼应，被纳入城市可持续发展的宏观愿景之中。到2028年以后，这一系列连续推进的再开发项目完工后，可能进一步带来地价上升压力。
房地产持有者应采取的行动
1. 重新评估赤坂・溜池山王区域的资产价值
2026年公示地价同比上涨17%，如果只将其理解为单年度数字，仍显不足。更重要的是，要理解2020年至2026年这6年间累计约55%上涨背后的结构性原因。赤坂区域面向2028年还将有更多大型再开发项目陆续完工，额外的上涨压力可能持续存在。因而，有必要在这种长期区域变迁的背景下，重新审视当前持有资产的定位。
2. 认识“环境认证”对物业价值的影响
赤坂インターシティAIR取得 LEED Platinum，表明环境认证即使在竣工后，也可能持续提升物业的竞争力。LEED、ZEB（净零能耗建筑）、CASBEE 等环境认证，在 ESG 投资扩大的背景下，正逐渐成为机构投资者与外资租户选择物业时的重要评价标准。正因如此，考虑投资既有物业的绿色化改造，可以说是一项有助于长期维持并提升物业价值的战略性判断。引入节能设备、完善再生水利用设施等举措，也需要从超越单纯设备投资、提升资产价值的角度来加以认识。
3. 组合策略：对再开发区域进行分散投资
投资于已完成再开发的区域（赤坂一丁目），可以享受基础设施已经完善、资产价值相对稳定的优势。不过，其后续升值空间也可能相对有限。像赤坂七丁目2番地区、赤坂二・六丁目地区这类尚未完工、仍在开发中的区域，则提供了提前布局完工后价值提升的投资机会。将已完成区域与开发中区域相结合，以分散风险的视角来构建房地产投资组合，是基本策略之一。
INA的观点：正确解读再开发“成果”的视角
我从赤坂インターシティAIR这一案例中深刻感受到的信息是，再开发的真正价值并不体现在完工当下，而是在此后5至10年间逐步显现。该项目在2017年竣工8年后取得 LEED Platinum 认证，正证明了其自2011年城市规划阶段起，便将环境友好理念置于设计核心的前瞻性。一栋在竣工时已获得高度评价的建筑，能够长期维持国际标准中的最高评价，这并非偶然，而是再开发设计质量与持续运营管理共同作用的结果。
对于房地产持有者而言，审视再开发区域时所需要的时间尺度，不应是“完工后能卖到多少钱”，而应是“完工后10年，该区域将如何变化”。赤坂区域目前正处于这一变化的核心阶段。随着面向2028年的多个大型项目陆续完工，这一区域作为国际商务据点也将更加成熟。
另一个值得关注的趋势是，环境认证正逐渐成为房地产价值评估中的“必备条件”。随着 ESG 投资不断扩大，机构投资者与外资企业已开始将环境性能视为选择物业的重要条件。更进一步说，缺乏环境认证的物业，甚至正在面临被排除出选择范围的风险。对于持有既有物业的业主而言，这一变化应成为重新审视改造投资优先级的重要契机。
我们INA&Associates株式会社将在解读房地产市场长期趋势的同时，为业主提供旨在实现资产价值最大化的战略合作支持。围绕包括赤坂在内的东京都心再开发动向，以及这些变化对个别资产所带来的影响，我们也将持续提供值得长期信赖的信息。
总结
- 赤坂一丁目地区第一种市街地再开发事业于2017年完成，诞生了高205米的复合地标“赤坂インターシティAIR”。
- 2025年7月，该建筑作为日本国内首个复合用途大型建筑取得 LEED O+M Platinum 认证，其自设计阶段起体现出的环境前瞻性也获得了国际层面的验证。
- 赤坂区域的公示地价在2020年至2026年间累计上涨约55%，其中2026年同比增幅加快至+17.08%。
- 再开发的外溢效应，主要通过“基础设施完善”“国际认知度提升”“连锁式再开发带动”这三项机制发挥作用。
- 赤坂二・六丁目地区（预计2028年）及赤坂七丁目2番地区（建设中）等连续再开发项目仍在推进，区域价值在长期内预计将持续承受上行压力。
- 对于房地产持有者而言，需要基于环境认证价值变化来考虑改造投资，并制定面向再开发区域的分散投资策略。
常见问题（FAQ）
Q1. 为什么说赤坂インターシティAIR的 LEED Platinum 认证是“日本国内首次”？
LEED O+M（既有建筑运营与维护类别）的 Platinum 认证，此前虽有单一用途建筑取得的案例，但由办公、住宅、商业设施和会议设施复合而成的大型建筑中，赤坂インターシティAIR是日本国内首个获得该认证的项目。由于复合用途建筑在不同功能之间存在差异化的能源消耗模式，因此一体化环境管理的难度更高，达到铂金级标准也更为不易。
Q2. 赤坂区域的地价今后还会持续上涨吗？
2026年赤坂区域公示地价同比上涨17.08%，显示出较高增幅，但无法断言这一趋势会永久持续。不过，随着预计于2028年完工的赤坂二・六丁目地区开发计划，以及正在推进的赤坂七丁目2番地区再开发项目陆续完成，仍可能带来额外的上涨压力。从中长期来看，“作为国际商务据点的成熟化”将有望成为支撑该区域稳健性的结构性因素。
Q3. 第一种市街地再开发事业与一般民间开发有何不同？
第一种市街地再开发事业是基于《城市再开发法》的公共机制，通过权利转换方式，将土地权利人的权利置换为新建大楼中的楼面权益。与民间分层所有建筑的重建不同，其最大特点在于能够一体化实施道路、广场、地下通道等公共基础设施建设。项目通常由行政部门作出城市规划决定，再由组合担任实施主体推进。以赤坂一丁目地区为例，与溜池山王站地下直接连通的通道整备，也是通过这一机制实现的。
Q4. 环境认证（如 LEED）会实际影响房地产租金和空置率吗？
海外研究显示，相较于未认证建筑，获得 LEED 认证的建筑往往租金高出5%至10%，并且也有空置率维持在较低水平的案例。日本国内同样随着 ESG 投资扩大，外资租户和机构投资者将环境认证视为重要选址条件的情况日益增多。虽然直接的数值效果会因物业的区位、规模和用途而异，但环境认证的有无会影响其中长期竞争力，这一方向已十分明确。
引用与参考资料
港区城市整备部《赤坂一丁目地区第一种市街地再开发事业》（港区官方）
港区议会《关于赤坂一丁目地区市街地再开发组合解散事宜》（令和元年11月22日）
日铁兴和不动产株式会社《赤坂インターシティAIR 建筑概要》
日铁兴和不动产株式会社新闻稿《赤坂インターシティAIR取得“LEED认证”最高等级 Platinum》（2025年7月23日）（PR TIMES）
