El emblemático "Akasaka Intercity AIR", de 205 metros de altura y ubicado en Akasaka 1-chome, Minato-ku, Tokio, obtuvo en julio de 2025 la máxima categoría de la certificación "LEED", Platinum, otorgada por el U.S. Green Building Council. Se trata del primer logro de este tipo en Japón para un edificio de gran escala y uso mixto, y los resultados del "proyecto de reurbanización urbana de tipo I del distrito de Akasaka 1-chome", iniciado con la decisión urbanística de 2011, vuelven a atraer atención ocho años después de su finalización. Examinamos con datos qué impacto tuvo la reurbanización en el mercado inmobiliario de la zona.
¿Qué fue el proyecto de reurbanización urbana de tipo I del distrito de Akasaka 1-chome?
Antecedentes del proyecto y decisión urbanística (2011)
En la zona cercana a la estación Tameike-Sanno, donde se cruzan Sotobori-dori y Roppongi-dori, en un área de aproximadamente 2,5 hectáreas, se concentraban numerosos edificios envejecidos. En respuesta a los desafíos de larga data relacionados con la infraestructura vial y con la conexión peatonal al metro, el distrito de Minato aprobó el plan urbanístico en septiembre de 2011. En agosto de 2012 se autorizó la creación de la asociación de reurbanización urbana del distrito de Akasaka 1-chome, y el proyecto arrancó plenamente como una gran iniciativa de colaboración público-privada en el centro de Tokio.
Un proyecto de reurbanización urbana de tipo I es un mecanismo por el cual, mediante un sistema de reconversión de derechos, los derechos de los propietarios del suelo se transforman en superficie del nuevo edificio. Es un método que permite ordenar las relaciones de derechos preexistentes y desarrollar de forma integrada la infraestructura urbana, por lo que difiere esencialmente de una simple reconstrucción. Su mayor fortaleza es que puede materializar al mismo tiempo infraestructuras públicas como pasajes de conexión con el metro, creación de plazas y refuerzo de las redes peatonales.
Resumen del proyecto y nacimiento de Akasaka Intercity AIR
La entidad ejecutora fue la asociación de reurbanización urbana del distrito de Akasaka 1-chome, y el miembro participante fue Nippon Steel Kowa Real Estate (antes Shin-Nittetsu Kowa Real Estate). El diseño estuvo a cargo de Nihon Sekkei y la construcción fue ejecutada por Obayashi Corporation. Las obras comenzaron en septiembre de 2014, la finalización se anunció oficialmente el 31 de agosto de 2017 y la gran apertura tuvo lugar el 29 de septiembre de ese mismo año.
El Akasaka Intercity AIR terminado cuenta con 38 plantas sobre rasante, 3 subterráneas y 1 planta de coronación, una altura de 205,08 metros y una superficie total construida de 178.328,01 m². Es un edificio emblemático de uso mixto que integra oficinas (82.006 m² de superficie alquilable), 52 viviendas, instalaciones para reuniones y comercios. Está conectado directamente mediante un pasaje subterráneo con la estación "Tameike-Sanno" de las líneas Ginza y Namboku de Tokyo Metro, y su planta tipo, de unas 782 tsubo, responde a la demanda de grandes oficinas. Entre sus inquilinos figuran importantes empresas nacionales e internacionales como NTT Docomo y GlaxoSmithKline.
Ocho años después de la finalización: el significado de haber obtenido LEED Platinum en 2025
¿Qué es la certificación Platinum de "LEED O+M"?
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) es un sistema internacional de evaluación ambiental de edificios desarrollado por el U.S. Green Building Council (USGBC). En particular, "LEED O+M: Existing Buildings v4.1", que evalúa la operación y el mantenimiento de edificios existentes, no solo valora el desempeño en la fase de diseño, sino también la situación operativa real de forma continua. Se evalúan aspectos como la gestión energética, la eficiencia del agua, la calidad ambiental interior y el uso de materiales. Platinum es la categoría más alta y exige alcanzar puntuaciones elevadas en todas las categorías de evaluación.
Comunicado de prensa de Nippon Steel Kowa Real Estate del 23 de julio de 2025: Akasaka Intercity AIR obtuvo la certificación LEED Platinum como el primer gran edificio de uso mixto en Japón en lograrlo. Es el primer caso en Japón que reúne simultáneamente las condiciones de "uso mixto" y "gran escala", y también ha llamado la atención en el contexto de la evaluación inmobiliaria internacional.
Factores por los que Akasaka Intercity AIR fue tan bien valorado
Existen razones claras por las que este edificio obtuvo una alta valoración en las seis categorías de evaluación de LEED: ubicación y transporte, parcela sostenible, eficiencia del agua, energía y atmósfera, materiales y recursos, y calidad ambiental interior. El punto central es que las consideraciones ambientales se incorporaron de manera coherente desde la fase de diseño.
La zona verde de unos 5.000 m² dentro del predio (con una tasa de ajardinamiento superior al 50 %) y la "Green Avenue" de unos 200 metros (paseo arbolado) fueron altamente valoradas desde la perspectiva de la mitigación de la isla de calor y de la conservación de la biodiversidad. El uso de electricidad procedente de energías renovables y la incorporación de agua regenerada y equipamientos de ahorro de agua reforzaron la puntuación en energía y eficiencia hídrica. La conexión subterránea directa con la estación Tameike-Sanno también funcionó favorablemente en la categoría de "ubicación y transporte".
En materia de BCP (plan de continuidad del negocio), el edificio dispone de capacidad de suministro eléctrico de hasta 200 horas mediante generadores de combustible dual (3.500 kVA × 2). Cumple a un alto nivel con los requisitos de resiliencia que las empresas priorizan desde el Gran Terremoto del Este de Japón, y ello también constituye un elemento importante en la selección de inquilinos corporativos. La elevada habitabilidad, con una altura libre de 2.850 mm (3.000 mm en plantas especiales), también contribuye a la evaluación de la calidad ambiental interior.
El mercado inmobiliario de Akasaka cambió con la reurbanización: efectos expansivos leídos a través de los datos del suelo
Evolución del valor oficial del suelo en el área de Akasaka (2020–2026)
Desde la finalización de la reurbanización del distrito de Akasaka 1-chome en 2017, el mercado inmobiliario de Akasaka ha mostrado una tendencia sostenida al alza. Según los datos oficiales del valor del suelo, el valor publicado del suelo en el entorno de la estación Akasaka evolucionó de la siguiente manera.
| Año | Valor del suelo (/m²) | Precio por tsubo | Variación interanual |
|---|---|---|---|
| 2020 | ¥3.46M | ¥11.44M/tsubo | +8.33% |
| 2021 | ¥3.40M | ¥11.25M/tsubo | -1.27% |
| 2022 | ¥3.42M | ¥11.31M/tsubo | +0.69% |
| 2023 | ¥3.50M | ¥11.58M/tsubo | +2.58% |
| 2024 | ¥4.08M | ¥13.49M/tsubo | +6.18% |
| 2025 | ¥4.57M | ¥15.11M/tsubo | +12.11% |
| 2026 | ¥5.36M | ¥17.72M/tsubo | +17.08% |
Entre 2020 y 2026, el valor del suelo subió aproximadamente un 55 %, y se aprecia que el ritmo de aumento se aceleró especialmente a partir de 2024. El valor de referencia residencial de Akasaka 1-chome, en Minato-ku, registró una de las mayores tasas de crecimiento del país (2025: +15,6 %). Aunque en 2021 hubo un ajuste temporal por la pandemia, desde entonces la subida ha sido constante, lo que destaca la solidez estructural de la zona.
Asimismo, como también muestra el informe "Investigación de los principales proyectos de reurbanización de Tokio | Inversión, aptitud residencial y potencial futuro", el patrón de aumento gradual del valor del suelo tras la finalización de grandes reurbanizaciones se ha confirmado repetidamente no solo en Akasaka, sino también en otras zonas.
Tres efectos que la finalización de la reurbanización tuvo sobre el mercado circundante
El impacto de la reurbanización sobre el valor del suelo y el mercado inmobiliario no se limita a la simple "construcción de un edificio nuevo". La reurbanización del distrito de Akasaka 1-chome ha elevado el valor de toda la zona a través de tres mecanismos.
En primer lugar, el efecto de mejora de la infraestructura. La creación de pasajes de conexión con el metro, plazas y aceras mejoradas incrementó de forma notable la conectividad interna del área. Esto no solo elevó el valor de los edificios individuales, sino que también se extendió a la demanda comercial y residencial del entorno.
En segundo lugar, la mejora del reconocimiento internacional. La captación de grandes inquilinos internacionales, entre ellos GlaxoSmithKline, permitió que Akasaka consolidara su reconocimiento como una "zona donde se concentra el negocio internacional". Más bien, esta construcción de marca es precisamente una fuente del respaldo de largo plazo al valor del suelo.
En tercer lugar, la inducción de reurbanizaciones en cadena. El éxito de Akasaka Intercity AIR actuó como catalizador para acelerar la reurbanización en las áreas circundantes. Como se analiza también en "El impacto de la reurbanización del centro de Tokio en el valor inmobiliario | Análisis de inversión de Toranomon, Shibuya y Shinagawa", cuando se completa una reurbanización núcleo aumenta la voluntad de desarrollar el entorno y se produce una transformación del área en su conjunto.
Reurbanización continua en el área de Akasaka: el próximo hito rumbo a 2028
A partir del éxito de Akasaka 1-chome, en el área de Akasaka siguen avanzando de forma continua otros grandes proyectos de reurbanización.
| Nombre del proyecto | Escala | Situación |
|---|---|---|
| Akasaka Intercity AIR (Akasaka 1-chome) | 38 plantas sobre rasante, 205 m | Finalizado en 2017 |
| Plan de desarrollo de Akasaka 2- y 6-chome | 40 plantas sobre rasante (sector este) + 18 plantas sobre rasante (sector oeste) | Previsto para 2028 |
| Proyecto de reurbanización urbana de tipo I del distrito Akasaka 7-chome, bloque 2 | 46 plantas sobre rasante | En construcción |
El plan de desarrollo de Akasaka 2- y 6-chome, liderado por Mitsubishi Estate y TBS, está previsto para completarse en 2028 y se compone de un sector este de 40 plantas y un sector oeste de 18 plantas. También avanza la construcción del proyecto de reurbanización urbana de tipo I del distrito Akasaka 7-chome, bloque 2 (46 plantas sobre rasante), desarrollado por Nippon Steel Kowa Real Estate. Estos proyectos también se articulan con la visión de ordenar el área Akasaka-Toranomon como un "corredor verde", y se sitúan dentro de una visión mayor de desarrollo urbano sostenible. A partir de 2028, la finalización de estas reurbanizaciones sucesivas podría generar una presión adicional al alza sobre el valor del suelo.
Acciones que deberían tomar los propietarios inmobiliarios
1. Revaluar el valor de los activos en el área de Akasaka y Tameike-Sanno
Una subida del +17 % en el valor oficial del suelo de 2026 no basta con interpretarla como una cifra aislada de un solo año. Lo importante es comprender el trasfondo estructural del aumento acumulado de alrededor del 55 % en los seis años transcurridos entre 2020 y 2026. En el área de Akasaka están previstas nuevas grandes reurbanizaciones con horizonte 2028, por lo que podría mantenerse una presión adicional al alza. Es importante reevaluar la posición de los activos actualmente en cartera dentro del contexto de esta transformación territorial de largo plazo.
2. Reconocer el impacto de las "certificaciones ambientales" en el valor del inmueble
La obtención de LEED Platinum por parte de Akasaka Intercity AIR demuestra que las certificaciones ambientales pueden seguir elevando la competitividad de un inmueble incluso después de su finalización. Certificaciones como LEED, ZEB (edificio de energía neta cero) y CASBEE, en el contexto de la expansión de la inversión ESG, se están convirtiendo en criterios de evaluación importantes para inversores institucionales e inquilinos extranjeros a la hora de seleccionar propiedades. Precisamente por ello, estudiar inversiones en la renovación verde de activos existentes constituye una decisión estratégica conectada con la preservación y mejora del valor del inmueble a largo plazo. Medidas como la introducción de equipamientos de ahorro energético o de sistemas de reutilización de agua deben entenderse como iniciativas de mejora del valor del activo, más allá de una mera inversión en instalaciones.
3. Estrategia de cartera: inversión diversificada en áreas de reurbanización
Invertir en áreas de reurbanización ya completadas, como Akasaka 1-chome, permite disfrutar de un valor patrimonial estable con la infraestructura ya desarrollada. Sin embargo, también puede existir una limitación en el potencial de revalorización adicional. Las áreas aún no completadas o en desarrollo, como Akasaka 7-chome, bloque 2, o Akasaka 2- y 6-chome, ofrecen oportunidades de inversión que anticipan la subida de valor posterior a la finalización. La perspectiva de dispersar el riesgo combinando áreas ya terminadas con áreas en desarrollo es la base de una estrategia de cartera inmobiliaria.
La visión de INA: cómo leer correctamente los "resultados" de la reurbanización
El mensaje que recibo con mayor fuerza del caso de Akasaka Intercity AIR es este: "el verdadero valor de una reurbanización no aparece en el momento de la finalización, sino en los cinco a diez años posteriores". La certificación LEED Platinum obtenida ocho años después de la inauguración de 2017 demuestra la visión anticipada de haber situado la consideración ambiental en el núcleo del diseño desde la etapa urbanística de 2011. Que un edificio altamente valorado al completarse siga manteniendo durante largo tiempo la máxima evaluación de los estándares internacionales no es casualidad, sino el resultado de la calidad del diseño de la reurbanización y del esfuerzo continuo en la gestión operativa.
Para un propietario inmobiliario, la escala temporal necesaria al observar una zona de reurbanización no es "a cuánto se podrá vender una vez terminada", sino "cómo habrá cambiado el área diez años después de la finalización". El área de Akasaka se encuentra precisamente ahora en pleno proceso de transformación. A medida que se completen varios grandes proyectos rumbo a 2028, esta zona seguirá madurando como centro internacional de negocios.
Otro punto que merece atención es la tendencia a que las certificaciones ambientales se conviertan en un "requisito imprescindible" en la valoración inmobiliaria. Con la expansión de la inversión ESG, los inversores institucionales y las empresas extranjeras están posicionando el desempeño ambiental como una condición clave para seleccionar inmuebles. De hecho, incluso está surgiendo el riesgo de que los activos sin certificación ambiental queden fuera de las opciones consideradas. Para los propietarios que mantienen inmuebles existentes, este cambio debería servir como una oportunidad para replantear la prioridad de sus inversiones de mejora.
En INA&Associates株式会社 ofrecemos alianzas estratégicas orientadas a maximizar el valor de los activos de nuestros clientes propietarios, al tiempo que interpretamos con perspectiva de largo plazo las tendencias del mercado inmobiliario. También seguiremos compartiendo información de manera continuada sobre la evolución de la reurbanización en el centro de Tokio, incluido el área de Akasaka, y sobre su impacto en los activos individuales.
Resumen
- El proyecto de reurbanización urbana de tipo I del distrito de Akasaka 1-chome se completó en 2017 y dio lugar al emblemático edificio mixto de 205 metros "Akasaka Intercity AIR".
- En julio de 2025, el edificio obtuvo la certificación LEED O+M Platinum como primer gran edificio de uso mixto en Japón, lo que confirmó internacionalmente la visión ambiental incorporada desde la etapa de diseño.
- El valor oficial del suelo en el área de Akasaka aumentó aproximadamente un 55 % entre 2020 y 2026, y en 2026 el crecimiento se aceleró hasta +17,08 % interanual.
- El efecto expansivo de la reurbanización funciona a través de tres mecanismos: "mejora de la infraestructura", "mejora del reconocimiento internacional" e "inducción de reurbanizaciones en cadena".
- Continúan avanzando reurbanizaciones sucesivas en Akasaka 2- y 6-chome (previsto para 2028) y en Akasaka 7-chome, bloque 2 (en construcción), por lo que se prevé que la presión alcista de largo plazo sobre el valor de la zona se mantenga.
- Los propietarios inmobiliarios necesitan inversiones de mejora que incorporen el cambio de valor de las certificaciones ambientales, así como una estrategia de inversión diversificada en áreas de reurbanización.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Por qué se considera que la certificación LEED Platinum de Akasaka Intercity AIR es la "primera en Japón"?
Ya existían ejemplos de certificación Platinum en LEED O+M (operación y mantenimiento de edificios existentes) para edificios de uso único, pero Akasaka Intercity AIR es el primer gran edificio en Japón que combina oficinas, viviendas, comercios e instalaciones para reuniones y la obtiene como activo de uso mixto. En los edificios de uso mixto, cada uso tiene patrones de consumo energético distintos, por lo que la gestión ambiental integrada es más compleja y alcanzar el nivel Platinum se considera más difícil.
P2. ¿Seguirá subiendo el valor del suelo en el área de Akasaka?
El valor oficial del suelo en el área de Akasaka mostró en 2026 una elevada tasa de aumento interanual del +17,08 %, pero no puede afirmarse con certeza que esto continúe indefinidamente. Sin embargo, cuando se complete el plan de desarrollo de Akasaka 2- y 6-chome previsto para 2028 y concluya la reurbanización en curso del área Akasaka 7-chome, bloque 2, podría generarse una presión adicional al alza. A medio y largo plazo, cabe considerar que la "maduración como centro internacional de negocios" funcionará como un factor estructural que sostenga la fortaleza de la zona.
P3. ¿En qué se diferencia un proyecto de reurbanización urbana de tipo I de un desarrollo privado convencional?
Un proyecto de reurbanización urbana de tipo I es un esquema público basado en la Ley de Reurbanización Urbana, en el que los derechos de los propietarios se transforman en superficie del nuevo edificio mediante un sistema de reconversión de derechos. A diferencia de la reconstrucción de un edificio privado en propiedad horizontal, su principal característica es que permite ejecutar de manera integrada infraestructuras públicas como calles, plazas y pasajes subterráneos. La administración adopta la decisión urbanística y la asociación actúa como entidad ejecutora. En el caso del distrito de Akasaka 1-chome, la conexión subterránea directa con la estación Tameike-Sanno también se materializó gracias a este esquema.
P4. ¿Las certificaciones ambientales (como LEED) influyen realmente en las rentas y en la tasa de vacancia de los inmuebles?
Estudios internacionales indican que los edificios con certificación LEED tienden a registrar rentas entre un 5 y un 10 % superiores a las de edificios no certificados, y también mantienen tasas de vacancia más bajas. En Japón también aumentan los casos en los que, con la expansión de la inversión ESG, los inquilinos extranjeros y los inversores institucionales consideran la certificación ambiental como un criterio importante en la selección de inmuebles. El efecto cuantitativo directo varía según la ubicación, escala y uso de cada activo, pero la dirección es clara: la presencia o ausencia de certificación ambiental influye en la competitividad a medio y largo plazo.
Lecturas relacionadas
- Informe de investigación sobre los principales proyectos de reurbanización de Tokio | Inversión, aptitud residencial y potencial futuro
- Guía completa del proyecto de reurbanización de Akasaka 7-chome, bloque 2
Citas y materiales de referencia
Departamento de Desarrollo Urbano del distrito de Minato, "Proyecto de reurbanización urbana de tipo I del distrito de Akasaka 1-chome" (sitio oficial del distrito de Minato)
Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd., "Resumen del edificio Akasaka Intercity AIR"
Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd., "Desarrollo del área Akasaka-Toranomon"
