座落於東京都港區赤坂一丁目、高達205公尺的地標建築「赤坂Intercity AIR」，已於2025年7月取得美國綠色建築協會「LEED」認證的最高等級 Platinum。作為複合用途的大型建築，這是日本國內首見的重大成果；自2011年都市計畫決定啟動的「赤坂一丁目地區第一種市街地再開發事業」，其成效在完工8年後再次受到關注。我們將結合數據，驗證再開發對區域不動產市況帶來了何種影響。
赤坂一丁目地區第一種市街地再開發事業究竟是什麼
事業背景與都市計畫決定（2011年）
位於外堀通與六本木通交會處、緊鄰溜池山王站的區域——這片約2.5公頃的地區，曾密集分布許多老舊建築物。在道路交通基盤整備及地鐵連通道建設長年成為課題的背景下，港區於2011年9月決定都市計畫。翌年2012年8月，赤坂一丁目地區市街地再開發組合的設立獲得核准，作為東京都心的大型官民合作專案正式啟動。
所謂第一種市街地再開發事業，是透過權利變換方式，將地權人的權利置換為新建大樓樓地板權益的機制。這是一種能在整理既有權利關係的同時，一體推進都市基盤建設的方法，與單純改建在本質上截然不同。能同步實現地鐵連通道建設、廣場創設與步行者網絡強化等公共基礎設施整備，正是此一機制最大的優勢。
事業概要與赤坂Intercity AIR的誕生
施行者為赤坂一丁目地區市街地再開發組合，參與組合員為日鐵興和不動產（前身為新日鐵興和不動產）。設計由株式會社日本設計負責，施工則由大林組承攬。建築工程於2014年9月動工，2017年8月31日公告完工，並於同年9月29日正式盛大開幕。
完工後的赤坂Intercity AIR，規模為地上38層、地下3層、塔屋1層，高度205.08公尺，總樓地板面積達178,328.01平方公尺。這是一棟整合辦公室（出租面積82,006平方公尺）、52戶共同住宅、會議設施與商業店鋪的複合型地標建築。大樓透過地下通道與東京Metro銀座線、南北線「溜池山王」站直接相連，標準樓層面積約782坪，可對應大型辦公需求。NTT Docomo、葛蘭素史克等海內外主要租戶均已進駐。
完工8年後——2025年取得LEED Platinum的意義
何謂「LEED O+M」Platinum認證
LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）是由美國綠色建築協會（USGBC）制定的國際建築環境評估系統。其中，評估既有建築營運與維護管理的「LEED O+M: Existing Buildings v4.1」，不僅檢視設計階段的性能，也持續評估實際營運狀況。評估範圍包括能源管理、水效率、室內環境品質及材料使用等。Platinum（白金級）為其最高等級，必須在所有評估類別中達成高水準分數。
根據日鐵興和不動產的新聞稿（2025年7月23日），赤坂Intercity AIR作為複合用途的大型建築，取得了日本國內首例LEED Platinum認證。這是日本首個同時滿足「複合用途」與「大型規模」條件的案例，因此在國際不動產評價的脈絡中也備受關注。
赤坂Intercity AIR獲得高度評價的原因
LEED認證共有六大評估類別——區位與交通、永續基地、水效率、能源與大氣、材料與資源、室內環境品質——而這棟建築之所以能在各項目中獲得高度評價，關鍵在於其自設計階段起即一貫落實環境友善理念。
基地內設有約5,000平方公尺的綠地（綠化率超過50%），以及長達約200公尺的「Green Avenue」（林蔭大道），因此在抑制熱島效應與維護生物多樣性的面向上獲得高度評價。採用再生能源電力、導入再生水利用與節水設備，也提升了能源與水效率項目的分數。此外，與溜池山王站地下直結的區位條件，在「區位與交通」類別中同樣具有優勢。
在BCP（營運持續計畫）對應方面，該建築配備雙燃料發電機（3,500kVA×2台），最高可供電200小時。這在東日本大震災之後，充分滿足企業高度重視的韌性需求，也成為租戶企業選址時的重要評估因素。天花板高度達2,850mm（特殊樓層為3,000mm），其優異的使用舒適性亦有助於提升室內環境品質的評價。
再開發改變了赤坂的不動產市場——從地價數據解讀波及效應
赤坂地區公告地價的推移（2020～2026年）
自赤坂一丁目地區再開發於2017年完工以來，赤坂地區的不動產市況持續呈現上升趨勢。根據公告地價數據，赤坂站周邊的公告地價變化如下。
| 年度 | 地價（/㎡） | 每坪單價 | 較前一年 |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 346萬日圓 | 1,144萬日圓/坪 | +8.33% |
| 2021年 | 340萬日圓 | 1,125萬日圓/坪 | -1.27% |
| 2022年 | 342萬日圓 | 1,131萬日圓/坪 | +0.69% |
| 2023年 | 350萬日圓 | 1,158萬日圓/坪 | +2.58% |
| 2024年 | 408萬日圓 | 1,349萬日圓/坪 | +6.18% |
| 2025年 | 457萬日圓 | 1,511萬日圓/坪 | +12.11% |
| 2026年 | 536萬日圓 | 1,772萬日圓/坪 | +17.08% |
從2020年至2026年，地價約上升了55%，尤其可看出自2024年起上升速度明顯加快。港區赤坂一丁目住宅用地的基準地價，也錄得全國名列前茅的漲幅（2025年：+15.6%）。雖然在疫情期間的2021年曾出現短暫調整，但其後始終維持上升走勢，凸顯出此區域穩健的基本面。
此外，正如《東京再開發區域主要專案調查報告｜投資、居住適性與未來潛力》所示，大型再開發完成後，區域地價分階段上升的模式，不僅在赤坂，在其他地區也一再獲得驗證。
再開發完工對周邊市場帶來的三項效果
再開發對地價與不動產市況的影響，並不僅止於單純的「新建大樓落成」。赤坂一丁目地區再開發，透過三項機制推升了整體區域的價值。
第一，是基礎設施整備效果。透過地鐵連通道建設、廣場創設與人行道整備，區域內的可步行性顯著提升。這種效果不只體現在單一建築的價值上，也進一步外溢至周邊商業與住宅需求。
第二，是國際認知度的提升。隨著包括葛蘭素史克在內的大型外資租戶進駐，赤坂地區已確立為「國際商業聚集區」的市場認知。毋寧說，正是這樣的品牌形塑，才是長期支撐地價的核心來源。
第三，是連鎖再開發的誘發。赤坂Intercity AIR的成功，成為推動周邊地區再開發加速的起點。正如《東京都心再開發對不動產價值的影響｜虎之門、澀谷、品川的投資分析》中所分析的那樣，當核心再開發完成後，周邊的開發意願會隨之提高，進而帶動整個區域的轉變。
赤坂地區的連續再開發——邁向2028年的下一座地標
以赤坂一丁目的成功為起點，赤坂地區目前仍持續推進多項大型再開發計畫。
| 事業名稱 | 規模 | 狀況 |
|---|---|---|
| 赤坂Intercity AIR（赤坂一丁目） | 地上38層・205公尺 | 2017年完工 |
| 赤坂二・六丁目地區開發計畫 | 地上40層（東街區）＋地上18層（西街區） | 預計2028年完工 |
| 赤坂七丁目2番地區第一種市街地再開發事業 | 地上46層 | 施工中 |
由三菱地所與TBS主導的赤坂二・六丁目地區開發計畫，預計於2028年完工，將由地上40層的東街區與地上18層的西街區構成。由日鐵興和不動產推動的赤坂七丁目2番地區第一種市街地再開發事業（地上46層）也正持續建設中。這些專案亦與將赤坂・虎之門地區整備為「綠色走廊」的構想相互連動，並被定位於都市永續發展的大願景之中。2028年之後，隨著這些連續性再開發陸續完工，仍有可能進一步帶來地價上升壓力。
不動產所有人應採取的行動
1. 重新評估赤坂・溜池山王地區的資產價值
2026年公告地價上升17%的幅度，若僅視為單一年度數字，理解仍然不足。真正重要的是，要理解2020年至2026年這6年間累積約55%漲幅背後的結構性因素。赤坂地區在邁向2028年的過程中，仍有更多大型再開發即將完成，因此額外的上升壓力可能持續存在。從這樣的長期區域變遷脈絡出發，重新評估當前持有資產的定位，格外重要。
2. 認知「環境認證」對物件價值帶來的影響
赤坂Intercity AIR取得LEED Platinum，顯示環境認證即使在竣工後，仍可能持續提升物件競爭力。隨著ESG投資擴大，LEED、ZEB（淨零能源建築）、CASBEE等環境認證，正逐漸成為機構投資人與外資租戶選擇物件時的重要評價標準。正因如此，評估投資既有物件的綠色化改修，不只是設備更新，更是維持並提升物件長期價值的策略性判斷。導入節能設備、整備再生水利用設施等舉措，也應被視為超越單純設備投資的資產價值提升方案。
3. 投資組合策略：分散投資於再開發地區
投資於已完工的再開發地區（赤坂一丁目），可享有基礎設施整備完成後帶來的穩定資產價值。然而，其增值空間也可能相對有限。相對地，像赤坂七丁目2番地區與赤坂二・六丁目地區這類正在開發或完工前的區域，則提供了提前布局完工後價值上升的投資機會。將已完工區域與開發中區域搭配配置，以分散風險的觀點來思考，是不動產投資組合策略的基本原則。
INA的見解——正確解讀再開發「成果」的視角
我從赤坂Intercity AIR的案例中強烈感受到的訊息，是「再開發的真正價值，不在完工當下，而是在其後5至10年逐步顯現」。自2017年竣工後，歷經8年取得LEED Platinum認證，正是自2011年都市計畫階段起，便將環境考量置於設計核心的前瞻性證明。一棟在完工時已備受肯定的建築，能長期維持國際標準的最高評價——這並非偶然，而是再開發設計品質與持續營運管理共同累積的成果。
對不動產所有人而言，觀察再開發地區時所需要的時間尺度，不應是「完工後能賣到多少」，而是「完工後10年，這個區域將如何轉變」。赤坂地區此刻正處於這樣的轉變之中。隨著多項預定於2028年前後完成的大型專案陸續落成，這個區域作為國際商業據點，將進一步走向成熟。
另一個值得關注的重點，是環境認證正逐漸成為不動產價值評估的「必要條件」。隨著ESG投資擴大，機構投資人與外資企業已愈來愈傾向將環境性能列為選擇物件的重要標準。毋寧說，缺乏環境認證的物件，甚至開始面臨被排除於選項之外的風險。這一變化，對持有既有物件的所有人而言，將成為重新思考改修投資優先順序的重要契機。
我們INA&Associates股份有限公司，在解讀不動產市場長期趨勢的同時，也致力於提供能協助業主將資產價值最大化的策略夥伴關係。針對包括赤坂地區在內的東京都心再開發動向，以及其對個別資產可能帶來的影響，我們也將持續發佈相關資訊。
總結
- 赤坂一丁目地區第一種市街地再開發事業已於2017年完成，並誕生了高達205公尺的複合型地標「赤坂Intercity AIR」。
- 2025年7月，該建築作為複合用途大型建築，取得日本國內首例LEED O+M Platinum認證，並在國際上證明了其自設計階段起的環境前瞻性。
- 赤坂地區公告地價在2020年至2026年間約上升55%，其中2026年較前一年增加17.08%，漲勢正在加速。
- 再開發的波及效應，是透過「基礎設施整備」「國際認知度提升」「連鎖再開發誘發」三項機制發揮作用。
- 赤坂二・六丁目地區（預計2028年）與赤坂七丁目2番地區（施工中）等連續性再開發仍在推進中，預期將持續形成區域價值的長期上升壓力。
- 對不動產所有人而言，應基於環境認證價值變化，評估改修投資與布局再開發地區的分散投資策略。
常見問題（FAQ）
Q1. 為什麼赤坂Intercity AIR的LEED Platinum認證被稱為「日本國內首例」？
LEED O+M（既有建築營運與維護管理部門）的Platinum認證，雖然過去已有單一用途建築取得的案例，但在同時整合辦公、住宅、商業設施與會議設施的複合用途大型建築中，由赤坂Intercity AIR取得仍屬日本首例。由於複合用途建築在各用途間存在不同的能源消耗模式，因此一體化環境管理的難度更高，也使得達成白金級標準更具挑戰性。
Q2. 赤坂地區的地價今後還會持續上升嗎？
2026年赤坂地區公告地價較前一年上升17.08%，顯示出相當高的成長幅度，但無法斷言此趨勢會永久持續。然而，隨著預計於2028年完工的赤坂二・六丁目地區開發計畫，以及正在推進的赤坂七丁目2番地區再開發陸續完成，仍可能出現新一波的上升壓力。從中長期來看，「作為國際商業據點的成熟化」可望成為支撐該區域穩健性的結構性因素。
Q3. 第一種市街地再開發事業與一般民間開發有何不同？
第一種市街地再開發事業是依據都市再開發法推動的公法性機制，透過權利變換方式，將地權人的權利置換為新建大樓的樓地板權益。與民間分層所有建物的重建不同，其最大特徵在於可一體實施道路、廣場、地下通道等公共基礎設施整備。其推進方式通常由行政機關作成都市計畫決定，再由組合擔任施行者。以赤坂一丁目地區為例，與溜池山王站地下直結通道的整備，也是透過這一機制實現的。
Q4. 環境認證（如LEED）真的會影響不動產的租金或空置率嗎？
海外研究指出，與未取得認證的建築相比，LEED認證建築的租金往往高出5%至10%，且也有維持較低空置率的案例報告。在日本國內，隨著ESG投資擴大，外資租戶與機構投資人將環境認證作為物件選擇重要條件的情況也日益增加。雖然直接的數值效果會因物件區位、規模與用途而異，但環境認證是否具備，正明確朝向影響中長期競爭力的方向發展。
引用與參考資料
港區都市整備部「赤坂一丁目地區第一種市街地再開發事業」（港區官方）
港區議會「關於赤坂一丁目地區市街地再開發組合的解散」（令和元年11月22日）
日鐵興和不動產株式會社「赤坂Intercity AIR 建築概要」
日鐵興和不動產株式會社新聞稿「赤坂Intercity AIR取得『LEED認證』最高等級Platinum」（2025年7月23日）（PR TIMES）
