Les travaux de restauration sont les travaux de réparation, de nettoyage et de remplacement qui ont lieu après la libération d'un bien locatif, afin de le remettre dans un état pouvant être loué au prochain locataire. Ces travaux ne permettent toutefois pas de remettre le bien exactement dans le même état qu'au moment de sa location. En gestion locative, il est important de distinguer l'usure normale et la détérioration dans le temps des dommages causés par le fait intentionnel ou la négligence du locataire.
Si vous regardez la chambre après votre déménagement et décidez que le locataire doit payer parce qu'elle est sale, vous aurez plus de chances d'avoir du mal à payer le loyer. Les propriétaires doivent organiser une série de procédures qui incluent non seulement la construction elle-même, mais également les photographies prises lors de l'emménagement, les relevés de présence au déménagement, les estimations écrites et les explications sur la classification des charges.
Points clés de cet article
- Concernant les travaux de restauration, considérer séparément les travaux nécessaires au prochain recrutement et les travaux pouvant être facturés au locataire.
- En règle générale, l'usure normale et les détériorations dans le temps ne sont pas incluses dans la charge du locataire.
- Vérifiez l'estimation en fonction de l'emplacement, de la quantité, du prix unitaire et de la classification des charges, et non du montant total.
- Si le locataire est responsable des dommages, il doit y avoir des preuves expliquant l'état au moment de l'emménagement et la cause des dommages.
- La priorisation de la construction facilite la gestion des périodes d'inoccupation et des coûts de réparation.
Qu'est-ce que les travaux de restauration ?
Les travaux de restauration sont les travaux qui sont effectués pour préparer la pièce après le déménagement du locataire afin que le prochain locataire puisse y vivre sereinement. Comprend le rembourrage en papier peint, la réparation du sol, le remplacement de l'équipement, le nettoyage de la maison, le remplacement des serrures, etc.
En revanche, il faut être prudent quant au terme « restauration à l’état originel ». L'article 621 du Code civil précise qu'en règle générale, l'usure et le vieillissement provoqués par l'usage et les revenus normaux ne sont pas compris dans l'obligation du locataire de remettre le bien dans son état d'origine. Autrement dit, les travaux effectués par le propriétaire à des fins de recrutement ne sont pas les mêmes que les travaux pouvant être facturés au locataire.
Si vous soumettez une estimation sans tracer cette ligne vaguement, vous ne pourrez pas expliquer lorsque le locataire vous demandera pourquoi vous payez les frais. Les travaux de restauration ne concernent pas seulement la gestion de la construction, mais aussi la gestion des explications pour les paiements de déménagement.
Objets faisant ou non l'objet de travaux de restauration
La responsabilité du locataire peut être envisagée en cas de dommages intentionnels ou négligents, de dommages dépassant l'usage normal ou de violation du devoir de diligence d'un gestionnaire prudent. Dans de nombreux cas, il sera difficile pour le locataire de payer le loyer si les meubles sont simplement vieux, bronzés ou présentent des signes d'abandon.
| Localisation | Exemples où il est facile d'envisager de payer le locataire | Exemples où le propriétaire est susceptible de payer |
|---|---|---|
| Murs/Croix | Taches de goudron dues au tabagisme, rayures sur les ongles des animaux, graffitis | Décoloration due au soleil, légères taches dues à une utilisation normale |
| Sol | Rayures profondes dues au déplacement d'objets lourds, décoloration due au fait de le laisser humide | Légères bosses dues à l'installation de meubles, décoloration due à l'âge |
| Espace aquatique | Taches d'huile importantes et dégâts dus au manque de nettoyage | Durée de vie des équipements, saletés qui s'enlèvent avec un nettoyage régulier |
| Raccords | Trous, fissures, transformation non autorisée | Détérioration naturelle due à l'ouverture et à la fermeture |
| Équipement | Panne due à une mauvaise utilisation par le locataire | Défaillance due à l'expiration de la durée de vie |
Le point de départ du jugement n'est pas « qui paiera ? » mais « pourquoi les travaux de construction étaient nécessaires. » Les éléments de construction dont la cause ne peut être résolue seront difficiles à expliquer comme étant à la charge du locataire.
Points à noter lorsque l'on regarde les prix de revient
Le coût des travaux de restauration ne peut être déterminé uniquement par le prix unitaire. Cela varie en fonction de l'étendue de la construction, de la qualité des matériaux, de la présence ou de l'absence de réparation du sol, des conditions de livraison et de la période de construction. Il est important de vérifier non seulement si la cotation est supérieure ou inférieure au prix du marché en ligne, mais également si vous pouvez expliquer les détails de la cotation.
| Articles de construction | Points à vérifier |
|---|---|
| Rembourrage croisé | Zone de construction, retapissage partiel ou total, présence ou absence de réparation de base |
| Réparation de sol | Est-il suffisant de réparer ou doit-il être remplacé ? Numéro de modèle du matériau |
| Nettoyage de la maison | Prix au mètre carré, présence ou absence de frais supplémentaires pour le nettoyage de l'intérieur du climatiseur et de la plomberie |
| Remplacement d'équipement | Raison de l'irréparabilité, année du matériel existant, garantie après remplacement |
| Échange de clés | Présence d'accord particulier, nécessité de prévention de la criminalité, type de clé |
Si le devis ne mentionne que « un ensemble complet de travaux de restauration », cela sera difficile à expliquer tant au locataire qu'au propriétaire. Au minimum, séparez l'emplacement, les éléments de travail, la quantité, le prix unitaire et la classification des charges.
Flux pratique du départ au recrutement
Lors des travaux de restauration, la gestion du temps depuis l'observation du déménagement jusqu'au recrutement est directement liée aux bénéfices. Plus la décision de construire est retardée, plus la période d'inoccupation sera longue et plus la perte de revenus locatifs sera importante.
| Procédure | Détails de mise en œuvre | Registres à conserver |
|---|---|---|
| Avant de déménager | Chèque date d'annulation, date témoin, mode de restitution des clés | Avis d'annulation, historique des contacts |
| Participation | Vérifiez les zones endommagées, la déclaration du locataire et les photos | Registre des témoins du déménagement, photos intérieures |
| Obtenir un devis | Séparation des éléments de travail et des catégories de charges | Estimation, commentaires de l'entrepreneur |
| Explication du règlement | Clarifier le dépôt de garantie, le montant impayé et le montant à la charge du locataire | Détails du règlement, historique des explications |
| Commande de construction | Mettre en place un processus pour respecter la date de début du recrutement | Calendrier de traitement, bon de commande |
| Recrutement | Mise à jour photos, revue des conditions de recrutement | Dessins de recrutement, état des réponses |
L’important est de commencer à vous préparer dès que vous savez que vous envisagez de déménager, plutôt que de faire le premier pas après le déménagement. L’historique des réparations et des réclamations formulées pendant la location servira également de base à la prise de décision en matière de déménagement.
Preuves nécessaires pour expliquer le fardeau des locataires
Lors d’une demande d’indemnisation auprès du locataire, les photos des dégâts ne suffisent pas à elles seules. Vous devez expliquer l'état au moment de l'emménagement, les détails du contrat, la cause des dommages et la validité du montant estimé.
| Sentier | Que peut-on expliquer |
|---|---|
| Photo prise lors de l'emménagement | Les rayures étaient-elles présentes avant votre emménagement ou sont-elles apparues après votre emménagement ? |
| Contrats/Conditions Particulières | Détails de l'accord tels que les frais de nettoyage, l'échange des clés, la garde des animaux, etc. |
| Historique des contacts pendant votre séjour | Quand avez-vous eu connaissance de fuites d'eau ou de problèmes d'équipement |
| Registre des témoins du départ | Détails des dommages confirmés avec le locataire |
| Estimation | Articles de construction, quantité, prix unitaire, charge du locataire |
Lorsque le sentier est connecté, les explications de paiement sont moins susceptibles de devenir émotionnelles. D'un autre côté, s'il y a un manque de dossiers, il peut être plus sûr à long terme de gérer le fardeau comme étant la responsabilité du propriétaire plutôt que d'insister pour que le fardeau soit supporté par le locataire.
Priorité lors de la détermination de l'étendue des travaux
Plus tout est proche du neuf, mieux ce sera. Cependant, la rentabilité est également importante dans la gestion locative. Nous décidons du volume de construction à réaliser en fonction de l'âge du bâtiment, du loyer estimé, des locataires cibles et de la concurrence environnante.
Lors de la priorisation, il sera plus facile de s'organiser si vous considérez l'ordre suivant :
- Réparer le matériel et les dommages liés à la sécurité
- Vérifiez la plomberie et la climatisation, qui sont directement liées à la vie des résidents.
- Disposez les murs, le sol et l'éclairage qui affectent l'impression lors de la visualisation de la propriété
- N’investissez que dans des améliorations qui entraîneront des loyers plus élevés.
- Ne forcez pas à faire le travail en même temps s'il peut être réparé la prochaine fois.
Les travaux de restauration ne se limitent pas au nettoyage après le déménagement. C'est aussi une décision d'investissement sur la manière de créer les conditions du prochain recrutement.
Questions fréquemment posées (FAQ)
Q1. Tous les frais de travaux de remise en état peuvent-ils être facturés au locataire ?
R. Non. En règle générale, l'usure normale ainsi que les détériorations dans le temps sont à la charge du propriétaire. Afin de déposer une réclamation contre le locataire, des motifs tels que des dommages intentionnels/négligents, des dommages dépassant l'usage normal ou un accord spécial sont nécessaires.
Q2. Puis-je commencer la construction immédiatement après avoir déménagé ?
R. S'il y a des dommages qui font l'objet d'un règlement, vous devez prendre des photos, des enregistrements de témoins et des estimations avant de continuer. Si la construction est réalisée sans laisser de trace, cela sera difficile à expliquer par la suite.
Q3. De combien d’entreprises dois-je obtenir un devis ?
R. Pour des travaux coûteux ou de grande envergure, il est plus facile de confirmer la validité de l'estimation en obtenant plusieurs estimations. Cependant, veuillez comparer non seulement le montant, mais également la granularité des éléments de travail, les garanties, la période de construction et la gestion des coûts supplémentaires.
Q4. Comment puis-je réduire la période d'inoccupation grâce à des travaux de restauration ?
R. Une fois que nous connaîtrons le projet de déménagement, nous prendrons les dispositions nécessaires pour témoigner, estimer, planifier la construction et mettre à jour les photos de recrutement. Si vous y réfléchissez bien après votre déménagement, il sera plus facile de prolonger la période de vacance.
Je veux aussi lire
- Qu'est-ce que la restauration à l'état d'origine ? Explication pratique pour éviter les abus dans la gestion locative
- Quel est le devoir de diligence d'un bon manager ? Guide pratique pour prévenir les problèmes des locataires dans la gestion locative
- Comment les dépôts de garantie et la remise en état ont-ils évolué avec la révision du Code Civil ? Contre-mesures pratiques pour les bailleurs
Citations/Références
