Au Japon, les travaux de remise en état — genjō-kaifuku (原状回復), littéralement « retour à l'état d'origine » — désignent les réparations, le nettoyage et les remplacements effectués après le départ d'un locataire pour remettre le logement en état d'accueillir un nouvel occupant. C'est une notion distinctement japonaise, sans équivalent occidental direct : elle ne consiste pas à restituer le bien tel qu'il était à l'entrée dans les lieux. Pour le propriétaire (bailleur), l'enjeu est de séparer les travaux nécessaires à la relocation — à sa charge — des travaux facturables au locataire sortant. Présenter un devis global sans cette distinction est la cause la plus fréquente de litige au décompte de sortie, un piège que les investisseurs francophones, habitués à un cadre plus simple, pourraient sous-estimer.
Juger, à la vue d'un logement sali, que « c'est la faute du locataire » est un raccourci risqué : impossible à justifier a posteriori, il transforme vite le différend en conflit sur la restitution du dépôt de garantie (shikikin, 敷金 — comparable au dépôt de garantie français, mais dont la restitution suit une procédure bien plus documentée). Le propriétaire doit construire une chaîne de preuves continue — photos avant l'entrée, explication à la signature, procès-verbal de l'état des lieux de sortie (taikyo tachiai, 退去立会い), devis détaillé, décompte final — capable de justifier l'origine de chaque coût. Cet article détaille le périmètre des travaux, leur coût et la logique de décision du propriétaire, du point de vue de la gestion locative japonaise.
Les points clés de cet article
- Les travaux de remise en état se distinguent en deux familles : ceux nécessaires à la relocation (à la charge du propriétaire) et ceux facturables au locataire sortant.
- L'usure normale (tsūjō sonmō, 通常損耗) et le vieillissement naturel (keinen rekka, 経年劣化) restent par principe à la charge du propriétaire ; seuls le dol, la faute ou une clause spéciale valide (tokuyaku, 特約) justifient une facturation au locataire.
- Même facturable, le coût est réduit selon l'ancienneté du logement — une logique proche de la grille de vétusté que connaissent les bailleurs français : plus les éléments sont anciens, plus la part payée par le locataire diminue.
- Le coût des travaux ne s'apprécie jamais en montant global, mais poste par poste : lieu, quantité, prix unitaire et répartition de la charge.
- Un dossier continu, des photos avant l'entrée jusqu'au décompte final, est ce qui évite le litige lors de la restitution du dépôt de garantie.
Qu'est-ce que le genjō-kaifuku (原状回復) ? Le premier repère que tout propriétaire doit connaître
Les travaux de remise en état visent à remettre en ordre l'intérieur du logement après le départ du locataire, afin que le prochain occupant puisse s'y installer en confiance. Concrètement : remplacement des revêtements muraux, réparation ou remplacement des sols, remplacement d'équipements, nettoyage professionnel (house cleaning) et changement des serrures. Pour le propriétaire, c'est aussi un investissement, celui qui transforme un logement vacant en produit à nouveau commercialisable.
Cependant, interpréter ces travaux comme « restituer le logement exactement dans l'état où il a été loué » conduit à des erreurs de répartition des coûts. Le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT) définit, dans ses directives « Litiges et lignes directrices relatifs à la remise en état » (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン), le genjō-kaifuku comme « la remise en état de la dégradation résultant du dol, de la faute, ou d'une négligence du locataire dépassant l'usage normal — à l'exclusion de la baisse de valeur due au temps ou à l'usage normal ». La dégradation due au simple écoulement du temps est donc exclue du champ de la remise en état, comme en droit français sous la notion de vétusté.
Un principe fondamental : ce n'est pas « restituer l'état d'entrée dans les lieux »
L'article 621 du Code civil japonais (民法621条) exclut explicitement, de l'obligation de remise en état du locataire, « l'usure et la détérioration du bien résultant de l'usage et du profit normaux, ainsi que le vieillissement naturel du bien ». Entrée en vigueur lors de la réforme du Code civil d'avril 2020, cette règle grave dans la loi une jurisprudence déjà établie — proche de la distinction française entre dégradations locatives et vétusté, mais inscrite directement dans le Code civil japonais. Concrètement, la décoloration d'un mur due au soleil ou la légère marque laissée par un meuble ne peuvent, par principe, pas être facturées au locataire.
Confondre ces deux notions revient à reporter sur le locataire des travaux de toute façon nécessaires pour relouer le bien — ce qui envenime le décompte de sortie. Le genjō-kaifuku n'est donc pas qu'une question de gestion de travaux : c'est aussi une question de justification vis-à-vis du locataire. Les nuances entre genjō-kaifuku (原状回復) et genjō-fukki (原状復帰), ainsi que le cadre légal, sont traitées dans notre lexique qui clarifie la différence entre genjō-kaifuku (原状回復) et genjō-fukki (原状復帰), et le positionnement juridique du dépôt de garantie dans notre analyse de la réforme du Code civil japonais sur le dépôt de garantie (shikikin, 敷金) et la remise en état. Cet article se concentre sur le périmètre des travaux, leur coût et la décision du propriétaire.
Ne pas confondre usure normale, vieillissement naturel, responsabilité du locataire et clause spéciale (tokuyaku)
La plupart des litiges lors du décompte de sortie proviennent d'un même problème : mélanger quatre notions de nature différente. L'usure normale (tsūjō sonmō, 通常損耗), le vieillissement naturel (keinen rekka, 経年劣化), les dégradations dues au dol ou à la faute du locataire, et les clauses spéciales (tokuyaku, 特約) obéissent chacune à une logique de répartition des coûts distincte — une granularité que le droit locatif français, plus binaire (« dégradation » contre « vétusté »), ne détaille pas autant. Les distinguer clairement est le point de départ de toute décision raisonnée.
| Catégorie | Exemples | Principe de charge | Critère de décision |
|---|---|---|---|
| Usure normale (tsūjō sonmō) | Légère marque laissée par un meuble, trace d'électronique derrière un téléviseur, salissure liée à un usage normal | À la charge du propriétaire | Inévitable dans une vie quotidienne ordinaire ; considérée comme déjà couverte par le loyer |
| Vieillissement naturel (keinen rekka) | Décoloration du papier peint due au soleil, panne d'un équipement en fin de vie, usure naturelle des tatamis | À la charge du propriétaire | Évolue avec le temps, indépendamment du comportement du locataire |
| Dol ou faute du locataire | Taches de nicotine, griffures ou odeurs d'animaux, moisissure due à un défaut d'entretien, graffitis, dégradations | Point de départ : charge du locataire | L'origine est liée à l'usage ou au manque d'entretien du locataire ; inclut la violation du devoir de diligence |
| Clause spéciale (tokuyaku) | Frais de nettoyage professionnel, frais de changement de serrure, supplément en cas d'animal de compagnie | Selon les termes de la clause | Doit figurer explicitement au bail, et le locataire doit en avoir compris et accepté le contenu |
Ce tableau met en évidence l'ordre dans lequel raisonner : d'abord se demander « pourquoi cette dégradation est-elle apparue ? » — usure normale ou vieillissement naturel signifient charge du propriétaire ; une origine liée à l'usage du locataire appelle un examen de sa responsabilité. La décision ne se fonde pas sur « le logement est-il sale ? » mais sur « quelle en est la cause ? ». Le devoir de diligence du bon gestionnaire (zenkan chūi gimu, 善管注意義務) — une obligation civile imposant au locataire un standard de soin raisonnable — est traité dans Qu’est-ce que le devoir de diligence du locataire ? Explication des cas de manquement, du lien avec la remise en état et des réponses de la société de gestion.
La prise en compte de l'ancienneté : même à la charge du locataire, jamais le montant total
Même lorsqu'une dégradation est imputable au locataire, son coût total ne peut pas forcément lui être facturé. Les directives du MLIT retiennent une logique d'ancienneté (keika nensū, 経過年数) : chaque élément se voit attribuer une durée de vie théorique, et la part payée par le locataire diminue avec le temps — un locataire resté longtemps dans les lieux supporte donc, pour une dégradation identique, une charge plus faible qu'un locataire récent. Cela rappelle les grilles de vétusté de certains baux français, sauf qu'au Japon la dépréciation est standardisée par poste au niveau national plutôt que négociée bail par bail.
| Élément | Durée de vie théorique | Logique de répartition |
|---|---|---|
| Revêtement mural (papier peint, kurosu) | 6 ans, valeur résiduelle de 1 yen (soit env. 0,006 €, au taux de 170 JPY/EUR) | La part à la charge du locataire diminue avec l'ancienneté ; après 6 ans, elle tombe en principe à 1 yen (env. 0,006 €) |
| Moquette, revêtement de sol souple | 6 ans | Même logique d'ancienneté que le revêtement mural |
| Parquet / plancher | Appréciée selon la durée de vie du bâtiment lui-même | Une réparation partielle peut ne pas tenir compte de l'ancienneté |
| Natte de tatami, papier de fusuma et de shōji | Ancienneté non prise en compte | Nature d'un consommable ; en cas de dol ou de faute, le remplacement peut être facturé |
| Équipements (chauffe-eau, climatiseur, etc.) | Durée de vie propre à chaque équipement | Une panne due à l'usure revient au propriétaire ; une panne due à un mauvais usage peut revenir au locataire |
Ces chiffres ne sont que des repères ; ils s'ajustent selon le bien et le contrat. Un point mérite l'attention des propriétaires : même en tenant compte de l'ancienneté, il reste admis, pour des raisons de chantier, de refaire l'intégralité d'un pan de mur dès lors qu'une dégradation y figure — une grande griffure peut justifier de refaire tout le pan à la charge du locataire, la dépréciation par ancienneté rendant cette charge raisonnable. Facturer uniformément l'ensemble du revêtement mural de toute la pièce serait en revanche excessif.
Ces directives n'ont, en elles-mêmes, aucune force contraignante — elles ne sont pas une loi. Mais elles sont si largement citées par les décisions de justice qu'elles fonctionnent, en pratique, comme une règle commune de facto. Un propriétaire qui s'appuie sur cette logique peut, même en désaccord avec le locataire, avancer des arguments et faciliter la discussion. À l'inverse, une facturation trop éloignée des directives risque d'être remise en cause a posteriori — un point que les investisseurs étrangers, habitués à des barèmes contractuels plus rigides, doivent intégrer : au Japon, la référence est avant tout administrative et jurisprudentielle.
Les conditions de validité d'une clause spéciale (tokuyaku)
Les clauses spéciales mettant à la charge du locataire les frais de nettoyage professionnel ou de changement de serrure sont largement répandues en pratique. Mais il ne suffit pas de les écrire dans le bail pour qu'elles soient automatiquement valables. Selon un arrêt de la Cour suprême du Japon (16 décembre 2005), la validité d'une telle clause suppose une raison objective et raisonnable de l'introduire, sans qu'elle soit abusive ou unilatéralement défavorable au locataire. Il faut en outre que le locataire ait pris conscience que la clause va au-delà de l'obligation ordinaire de remise en état, et qu'il en ait accepté le contenu en connaissance de cause — montant et périmètre indiqués de façon concrète, signature en toute connaissance de cause. Une exigence de transparence qui rejoint, dans l'esprit, le formalisme du droit français sur les clauses abusives, bien que les mécanismes juridiques diffèrent.
Dans notre pratique de conseil aux propriétaires, nous rencontrons régulièrement des frais que le bailleur pensait pouvoir facturer « parce que c'est écrit dans la clause » mais qui sont difficilement opposables, faute d'explication suffisante à la signature. Une clause spéciale ne devient réellement opposable que si son contenu et son montant ont été clairement expliqués et cette explication conservée comme preuve. Les propriétaires qui souhaitent revoir leur formulaire contractuel peuvent en discuter avec INA lors d'une consultation gratuite.
La répartition des coûts poste par poste : locataire ou propriétaire ?
Ces quatre notions posées, on peut détailler, poste par poste, ce qui relève plutôt du locataire et ce qui relève plutôt du propriétaire. Là encore, la décision ne repose pas sur l'apparence de la dégradation, mais sur le fait que sa cause dépasse ou non l'usage normal.
| Emplacement | Exemples plutôt à la charge du locataire | Exemples plutôt à la charge du propriétaire |
|---|---|---|
| Murs / revêtement mural | Taches et odeurs de nicotine, griffures d'animaux, graffitis, multiples trous de clous | Décoloration due au soleil, salissure d'usage normal, petits trous de punaises |
| Sol | Rayure profonde due au traînage d'un objet lourd, décoloration ou pourrissement dû à une fuite d'eau négligée | Légère marque laissée par un meuble, décoloration liée au temps |
| Sanitaires / cuisine | Graisse ou moisissure importante due à un défaut d'entretien, dégradation | Fin de vie de l'équipement, dépôt calcaire ou salissure éliminable par un nettoyage ordinaire |
| Menuiseries intérieures | Trous, fissures, modification ou dépose non autorisée | Usure naturelle du jeu des portes due à l'ouverture et à la fermeture |
| Équipements | Panne due à un mauvais usage du locataire, dysfonctionnement lié à un défaut d'entretien | Panne ou remplacement lié à la fin de la durée de vie théorique |
Certains postes restent ambigus : la moisissure à l'intérieur d'un climatiseur peut relever d'un défaut d'entretien quotidien ou d'un problème propre à l'équipement. Dans ces zones grises, ce sont les preuves — état des lieux d'entrée, historique des échanges pendant la location — qui permettent de trancher. En cas de doute, mieux vaut d'abord vérifier si ce dossier de preuves existe.
Comment évaluer le coût des travaux : lire un devis correctement
Le coût des travaux ne se juge jamais au seul prix unitaire. Pour un même poste de « remplacement du revêtement mural », le montant varie selon la surface, la gamme du matériau, la nécessité de réparer le support, l'état de la pièce, l'accès au chantier et la période d'intervention. Comparer ce montant à une moyenne trouvée en ligne est moins utile que de vérifier si l'on peut expliquer, avec ses propres mots, chaque ligne du devis.
Les fourchettes de prix varient selon la région, l'ancienneté du bâtiment et l'entreprise choisie ; avancer un montant moyen serait trompeur. Ce que le propriétaire doit vérifier n'est pas la valeur absolue du montant, mais la structure : à quoi correspond chaque poste, et à qui en revient la charge.
| Poste de travaux | Points à vérifier sur le devis |
|---|---|
| Remplacement du revêtement mural | Surface travaillée (m²), remplacement partiel, d'un seul pan ou intégral, nécessité d'une réparation du support |
| Réparation / remplacement du sol | Réparation suffisante ou remplacement nécessaire, référence du matériau, périmètre des travaux |
| Nettoyage professionnel (house cleaning) | Prix au m² ou forfait, surcoût éventuel pour le nettoyage intérieur du climatiseur ou des sanitaires |
| Remplacement d'équipement | Motif de l'irréparabilité, année de fabrication de l'équipement existant, garantie après remplacement |
| Changement de serrure | Existence d'une clause spéciale, nécessité en matière de sécurité, type de serrure et coût du barillet |
Un devis qui se contente d'un unique poste « travaux de remise en état, forfait global » doit alerter : un montant global ne permet pas de distinguer ce qui relève de la relocation de ce qui est facturable au locataire. Exigez, au minimum, un devis détaillant cinq éléments : lieu, type de travaux, quantité, prix unitaire et répartition de la charge — un devis assez détaillé pour servir tel quel de support d'explication au locataire.
Les critères à comparer lors d'une mise en concurrence
Pour des travaux coûteux ou étendus, demander plusieurs devis permet de vérifier leur pertinence. Mais la comparaison ne doit pas porter sur le seul montant total : alignez le niveau de détail des postes, la gamme des matériaux, la garantie, le délai et les conditions de facturation des suppléments. Il n'est pas rare qu'un devis apparemment bon marché omette la réparation du support et se traduise, ensuite, par une facture supplémentaire.
Le parcours opérationnel du propriétaire, du départ du locataire à la relocation
La qualité des travaux de remise en état dépend de la capacité du propriétaire à organiser, dès l'annonce du départ, tout le parcours jusqu'à la relocation : cela conditionne autant la durée de vacance locative que le risque de litige au décompte. Chaque retard dans la décision des travaux allonge la vacance et fait perdre des loyers potentiels. Nous détaillons ici ce parcours, de l'entrée du locataire jusqu'au décompte final, avec les preuves à conserver à chaque étape.
| Étape | Action du propriétaire / gestionnaire | Preuves à conserver |
|---|---|---|
| Avant l'entrée du locataire | Photographier l'état du logement et lister les dégradations déjà présentes | Photos avant l'entrée, liste de constat de l'état du bien |
| Signature du bail | Expliquer la répartition des charges de remise en état et le contenu/montant des clauses spéciales, et obtenir l'accord du locataire | Contrat de bail, trace de l'explication des clauses, document d'information préalable |
| Pendant la location | Consigner chaque signalement et intervention (fuite, panne d'équipement) | Historique des échanges, comptes rendus d'intervention |
| État des lieux de sortie (taikyo tachiai) | Vérifier les dégradations en présence du locataire, conserver photos et déclarations | Procès-verbal de l'état des lieux de sortie, photos du logement |
| Obtention du devis | Obtenir un devis détaillant les postes de travaux et la répartition des charges | Devis, commentaires de l'entreprise |
| Décompte final | Rédiger et expliquer un décompte précisant le dépôt de garantie, les impayés et la part du locataire | Décompte final, historique des explications données |
| Travaux et relocation | Planifier les travaux pour tenir la date de relance de la commercialisation, actualiser les photos de l'annonce | Planning, bon de commande, plan de l'annonce |
Le point de départ de ce parcours n'est pas le départ du locataire, mais son entrée dans les lieux. Sans photo prise avant l'entrée, impossible de démontrer si une dégradation constatée au départ existait déjà ou est apparue pendant la location. Un propriétaire, faute d'avoir photographié le logement avant l'entrée, n'a pas pu prouver la responsabilité d'une rayure sur le parquet et a dû renoncer à la facturer. Les preuves ne se rassemblent pas après le départ : elles se construisent dès avant la signature du contrat — un principe plus rigoureux que l'état des lieux d'entrée français, le Japon attendant une documentation photographique bien plus systématique.
L'état des lieux de sortie est le moment charnière de la constitution des preuves : vérifier les dégradations avec le locataire, les photographier sur place, et conserver une trace de ce qu'il a lui-même reconnu. Facturer unilatéralement, a posteriori, sans cette étape contradictoire, ouvre la porte à une contestation de l'existence même de la dégradation. Lorsque les dégradations sont partagées au moment de l'état des lieux, le décompte s'appuie sur des faits constatés en commun, ce qui limite le conflit émotionnel. Dans la mesure du possible, organisez cet état des lieux en présence du locataire.
Relier les photos avant l'entrée au décompte final
En pratique, la force de conviction d'un décompte dépend de la continuité du fil qui relie les photos avant l'entrée, l'explication donnée à la signature, le procès-verbal de sortie, le devis et le décompte final. Si le propriétaire peut démontrer : « voici l'état à l'entrée, voici ce qui a été convenu, voici la dégradation constatée au départ, et voici le coût de sa réparation », le locataire est plus enclin à accepter. Dès qu'un maillon de cette chaîne fait défaut, il devient difficile de soutenir que le poste correspondant relève de sa charge.
Construire le décompte final : l'ordre d'explication qui évite le conflit
Ce qui provoque un litige au décompte de sortie n'est pas tant le montant que la manière dont il est présenté. Il est essentiel de montrer, de façon ordonnée, ce qui est déduit du dépôt de garantie et pourquoi. Le décompte final n'est pas une simple liste de chiffres, mais un document construit comme support d'explication pour le locataire.
| Poste du décompte | Contenu à présenter |
|---|---|
| Dépôt de garantie perçu (shikikin) | Montant total du dépôt perçu à la signature du bail |
| Loyers et charges impayés | Loyer et charges communes restant dus au moment du départ |
| Travaux à la charge du locataire | Coût des travaux poste par poste, et part du locataire après prise en compte de l'ancienneté |
| Frais liés à une clause spéciale | Frais de nettoyage professionnel, de changement de serrure, etc., déjà acceptés |
| Solde et montant restitué | Montant restitué après déduction, ou montant réclamé en complément |
L'ordre le plus clair : présenter d'abord le montant total du dépôt perçu, puis détailler un par un les postes à la charge du locataire avec leur justification, et enfin indiquer le montant restitué après déduction. Préciser, pour chaque poste, la raison pour laquelle il revient au locataire (dégradation constatée à l'état des lieux, clause spéciale, etc.) réduit le conflit émotionnel. Pour les postes sans preuve suffisante, il est parfois plus profitable, à long terme, de les traiter comme une charge du propriétaire plutôt que de les imposer au locataire — un arbitrage qui construit la confiance et, à terme, la réputation du bien.
La décision du propriétaire : jusqu'où pousser les travaux ?
Fixer la répartition des charges ne clôt pas le dossier. Il reste au propriétaire une décision d'investissement : jusqu'où pousser les travaux ? Tout remettre à neuf améliore l'apparence, mais la rentabilité ne peut ignorer le rapport coût-bénéfice. L'étendue des travaux se décide selon l'ancienneté du bâtiment, le loyer visé, le profil de locataire recherché et la concurrence du quartier.
En cas d'hésitation, l'ordre de priorité suivant aide à trancher :
- Réparer en priorité les équipements ou dégradations touchant à la sécurité
- Vérifier les sanitaires, la cuisine et la climatisation, qui touchent directement au quotidien du locataire
- Remettre en état les murs, sols et éclairages, déterminants pour l'impression lors des visites
- N'investir en supplément que dans les améliorations qui permettent une hausse de loyer
- Reporter à un futur chantier ce qui peut l'être, sans forcer une exécution simultanée
Autre décision qui s'impose : facturer au locataire, ou traiter à sa propre charge ? Lorsque les preuves sont réunies et que la facturation reste justifiée même après prise en compte de l'ancienneté, on peut envisager de la réclamer. Mais lorsque la documentation est insuffisante, ou que le coût de recouvrement et le risque de détérioration de la relation dépassent le montant en jeu, il est parfois plus judicieux de traiter le poste comme une charge du propriétaire et de donner la priorité à la remise en location rapide. Les travaux de remise en état ne sont donc pas un simple nettoyage après départ : c'est une décision de gestion qui façonne les conditions de la prochaine location. Les propriétaires qui hésitent peuvent en discuter avec l'équipe de gestion locative d'INA.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Le coût des travaux de remise en état peut-il être intégralement facturé au locataire ?
R. Non. L'usure normale et le vieillissement naturel restent, par principe, à la charge du propriétaire. Seuls le dol, la faute, une dégradation dépassant l'usage normal, un manquement au devoir de diligence, ou une clause spéciale valide peuvent être facturés au locataire — et même alors, le montant tient compte de l'ancienneté.
Q2. Peut-on commencer les travaux immédiatement après le départ du locataire ?
R. S'il existe une dégradation susceptible d'être facturée, conservez d'abord les photos, le procès-verbal de l'état des lieux de sortie et le devis avant d'engager les travaux. Commencer les travaux sans preuve rend ensuite impossible de justifier une facturation au locataire. Il faut distinguer les travaux nécessaires à la relocation de ceux liés au décompte.
Q3. Combien d'entreprises faut-il consulter pour obtenir un devis ?
R. Pour des travaux coûteux ou étendus, demander plusieurs devis aide à vérifier leur pertinence. Mais la comparaison ne porte pas que sur le montant : alignez le niveau de détail des postes, la gamme des matériaux, la garantie, le délai et les conditions de facturation des suppléments.
Q4. Comment raccourcir la vacance locative liée aux travaux de remise en état ?
R. Dès que la date de départ est connue, organisez le calendrier : état des lieux, devis, réservation du créneau de travaux, mise à jour des photos de l'annonce. Attendre le départ effectif pour commencer à réfléchir crée des temps morts à chaque étape et allonge la vacance. Le mieux est de préparer ce parcours dès pendant la location en cours.
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Sources et références
- e-Gov Recherche juridique, « Code civil japonais » (民法, articles 621 et 622-2)
- 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT), « Litiges et lignes directrices relatifs à la remise en état » (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン, version révisée)
- 法務省 (Ministry of Justice, MOJ), « Les règles du Code civil relatives aux baux d'habitation évoluent » (賃貸借契約に関する民法のルールが変わります)
