Unter Restaurierungsarbeiten versteht man Reparatur-, Reinigungs- und Ersatzarbeiten, die nach der Räumung einer Mietsache durchgeführt werden, um diese wieder in einen Zustand zu versetzen, der für die Weitervermietung an den Nachmieter geeignet ist. Durch diese Arbeiten wird die Immobilie jedoch nicht wieder in den Zustand versetzt, in dem sie gemietet wurde. Bei der Mietverwaltung ist es wichtig, zwischen normaler Abnutzung und Verschlechterung im Laufe der Zeit und Schäden, die durch vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln des Mieters verursacht werden, zu unterscheiden.
Wenn Sie sich das Zimmer nach dem Auszug ansehen und feststellen, dass der Mieter zahlen muss, weil es schmutzig ist, ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass Sie Schwierigkeiten haben, die Miete zu zahlen. Eigentümer müssen eine Reihe von Verfahren organisieren, die nicht nur den Bau selbst, sondern auch beim Einzug aufgenommene Fotos, Aufzeichnungen über die Anwesenheit beim Auszug, schriftliche Kostenvoranschläge und Erläuterungen zur Belastungsklassifizierung umfassen.
Wichtige Punkte dieses Artikels
- Berücksichtigen Sie bei Sanierungsarbeiten getrennt die für die nächste Einstellung erforderlichen Arbeiten und die Arbeiten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können.
- Normale Abnutzung und Verschlechterung im Laufe der Zeit sind grundsätzlich nicht in der Belastung des Mieters enthalten.
- Überprüfen Sie den Kostenvoranschlag anhand von Standort, Menge, Stückpreis und Belastungsklassifizierung, nicht anhand des Gesamtbetrags.
- Sofern der Mieter für den Schaden verantwortlich ist, muss ein Nachweis über den Zustand zum Zeitpunkt des Einzugs und die Schadensursache vorliegen.
- Durch die Priorisierung des Baus lassen sich sowohl Leerstandszeiten als auch Reparaturkosten leichter verwalten.
Was sind Restaurierungsarbeiten?
Unter Restaurierungsarbeiten versteht man die Arbeiten, die durchgeführt werden, um den Raum nach dem Auszug des Mieters so herzurichten, dass der Nachmieter beruhigt darin wohnen kann. Beinhaltet Tapeteneupolsterung, Bodenreparatur, Geräteaustausch, Hausreinigung, Schlossaustausch usw.
Andererseits müssen wir mit dem Begriff „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ vorsichtig sein. Artikel 621 des Bürgerlichen Gesetzbuches besagt, dass Abnutzung und Alterung, die durch normale Nutzung und Einkünfte verursacht werden, grundsätzlich nicht in die Verpflichtung des Mieters einbezogen sind, die Immobilie wieder in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen. Mit anderen Worten: Die vom Eigentümer im Rahmen der Personalvermittlung geleistete Arbeit ist nicht mit der Arbeit identisch, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden kann.
Wenn Sie einen Kostenvoranschlag einreichen, ohne diese Grenze vage zu ziehen, können Sie auf die Frage des Mieters nicht erklären, warum Sie die Kosten bezahlen. Sanierungsarbeiten sind nicht nur Baumanagement, sondern auch Erklärungsmanagement für Auszugszahlungen.
Artikel, die Restaurierungsarbeiten unterliegen und nicht
Eine Haftung des Mieters kommt in den Fällen in Betracht, in denen vorsätzliche oder fahrlässige Schäden, Schäden außerhalb der bestimmungsgemäßen Nutzung oder die Verletzung der Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Verwalters vorliegen. In vielen Fällen wird es für den Mieter schwierig, die Miete zu bezahlen, wenn die Möbel schlichtweg alt, abgenutzt oder zurückgelassen sind.
| Standort | Beispiele, bei denen es leicht ist, eine Zahlung an den Mieter in Betracht zu ziehen | Beispiele, bei denen der Eigentümer wahrscheinlich zahlen wird |
|---|---|---|
| Wände/Kreuz | Teerflecken vom Rauchen, Kratzer auf Haustiernägeln, Graffiti | Verfärbung durch Sonnenlicht, leichte Flecken durch normalen Gebrauch |
| Boden | Tiefe Kratzer durch das Ziehen schwerer Gegenstände, Verfärbung durch Nässe | Leichte Dellen durch den Einbau von Möbeln, altersbedingt verblasst |
| Wasserfläche | Deutliche Ölflecken und Schäden durch mangelnde Reinigung | Lebensdauer der Geräte, Schmutz, der sich bei regelmäßiger Reinigung löst |
| Beschläge | Löcher, Risse, unbefugte Bearbeitung | Natürliche Verschlechterung durch Öffnen und Schließen |
| Ausrüstung | Ausfall wegen Missbrauch durch den Mieter | Ausfall wegen Ablauf der Nutzungsdauer |
Ausgangspunkt für die Beurteilung ist nicht die Frage „Wer zahlt?“, sondern die Frage, „warum die Bauarbeiten notwendig waren“. Bei Baugegenständen, bei denen die Ursache nicht geklärt werden kann, lässt sich nur schwer erklären, dass sie vom Mieter zu tragen sind.
Punkte, die bei der Betrachtung der Selbstkostenpreise zu beachten sind
Die Kosten für Restaurierungsarbeiten können nicht allein anhand des Stückpreises bestimmt werden. Sie variiert je nach Bauumfang, Materialqualität, Vorhandensein oder Fehlen von Bodenreparaturen, Lieferbedingungen und Bauzeit. Es ist wichtig, nicht nur zu prüfen, ob das Angebot höher oder niedriger als der Online-Marktpreis ist, sondern auch, ob Sie die Details des Angebots erläutern können.
| Bauartikel | Zu überprüfende Punkte |
|---|---|
| Kreuz-Neupolsterung | Baubereich, teilweise oder vollständige Neupolsterung, Vorhandensein oder Fehlen einer Grundreparatur |
| Bodenreparatur | Ist eine Reparatur ausreichend oder muss es ersetzt werden? Materialmodellnummer |
| Hausreinigung | Preis pro Quadratmeter, Vorhandensein oder Nichtvorhandensein zusätzlicher Kosten für die Innenreinigung der Klimaanlage und der Sanitäranlagen |
| Geräteaustausch | Grund für die Irreparabilität, Baujahr des vorhandenen Geräts, Garantie nach Austausch |
| Schlüsselaustausch | Vorliegen einer besonderen Vereinbarung, Notwendigkeit zur Kriminalprävention, Art des Schlüssels |
Wenn im Kostenvoranschlag nur „vollständige Restaurierungsarbeiten“ steht, wird es sowohl dem Mieter als auch dem Eigentümer schwer zu erklären sein. Trennen Sie mindestens den Standort, die Arbeitselemente, die Menge, den Stückpreis und die Belastungsklassifizierung.
Praktischer Ablauf vom Ausscheiden bis zur Neueinstellung
Bei Restaurierungsarbeiten ist das Zeitmanagement von der Begleitung des Auszugs bis zur Neueinstellung direkt mit dem Gewinn verbunden. Je länger die Bauentscheidung hinausgezögert wird, desto länger dauert der Leerstand und desto größer sind die Mietausfälle.
| Vorgehensweise | Implementierungsdetails | Zu führende Aufzeichnungen |
|---|---|---|
| Vor dem Auszug | Überprüfen Sie das Stornierungsdatum, das Zeugendatum und die Methode zur Schlüsselrückgabe | Widerrufsbelehrung, Kontakthistorie |
| Anwesenheit | Schadstellen, Mietererklärung und Fotos prüfen | Protokoll des Zeugenauszugs, Innenaufnahmen |
| Einholen eines Angebots | Trennen von Arbeitselementen und Belastungskategorien | Kostenvoranschlag, Bemerkungen des Auftragnehmers |
| Abrechnungserklärung | Klären Sie die Kaution, den unbezahlten Betrag und den vom Mieter zu tragenden Betrag | Abrechnungsdetails, Erklärungsverlauf |
| Baubestellung | Stellen Sie einen Prozess zusammen, um das Startdatum für die Neueinstellung einzuhalten | Ablaufplan, Bestellung |
| Neueinstellung | Foto-Update, Überprüfung der Einstellungsbedingungen | Rekrutierungszeichnungen, Antwortstatus |
Wichtig ist, dass Sie mit den Vorbereitungen beginnen, sobald Sie wissen, dass Sie ausziehen möchten, und nicht gleich den ersten Schritt nach dem Auszug machen. Auch die Historie der während des Mietverhältnisses erfolgten Reparaturen und Reklamationen wird als Entscheidungsgrundlage für den Auszug herangezogen.
Notwendige Beweise zur Erklärung der Mieterbelastung
Für die Geltendmachung einer Entschädigung durch den Mieter reichen Fotos des Schadens allein nicht aus. Sie müssen den Zustand zum Zeitpunkt des Einzugs, die Vertragsdetails, die Schadensursache und die Gültigkeit des geschätzten Betrags erläutern.
| Weg | Was kann erklärt werden |
|---|---|
| Foto beim Einzug aufgenommen | Sind die Kratzer schon vor dem Einzug vorhanden oder sind sie erst nach dem Einzug entstanden? |
| Verträge/Sonderbedingungen | Vertragsdetails wie Reinigungsgebühren, Schlüsselübergabe, Haustierhaltung usw. |
| Kontakthistorie während Ihres Aufenthalts | Wann sind Ihnen Wasserlecks oder Geräteprobleme aufgefallen |
| Aufzeichnung der Zeugenausreise | Schadensdetails mit Mieter bestätigt |
| Schätzung | Bauartikel, Menge, Stückpreis, Mieterbelastung |
Wenn der Weg verknüpft ist, ist es weniger wahrscheinlich, dass Zahlungserklärungen emotional werden. Andererseits kann es bei einem Mangel an Aufzeichnungen auf lange Sicht sicherer sein, die Belastung in der Verantwortung des Eigentümers zu regeln, anstatt darauf zu bestehen, dass der Mieter die Belastung trägt.
Priorität bei der Festlegung des Arbeitsumfangs
Je näher alles am Neuzustand ist, desto besser wird es aussehen. Aber auch bei der Mietverwaltung ist die Wirtschaftlichkeit wichtig. Wir entscheiden, wie viel Bauaufwand zu leisten ist, basierend auf dem Alter des Gebäudes, der geschätzten Miete, den Zielmietern und der umliegenden Konkurrenz.
Bei der Priorisierung wird die Organisation einfacher, wenn Sie die folgende Reihenfolge beachten:
- Reparieren Sie Geräte und Schäden im Zusammenhang mit der Sicherheit
- Überprüfen Sie die Sanitär- und Klimaanlagen, die direkt mit dem Leben der Bewohner verbunden sind.
- Ordnen Sie Wände, Boden und Beleuchtung so an, dass sie den Eindruck bei der Besichtigung der Immobilie beeinflussen
- Investieren Sie nur in Verbesserungen, die zu höheren Mieten führen.
- Erzwingen Sie nicht, die Arbeit gleichzeitig auszuführen, wenn sie beim nächsten Mal repariert werden kann.
Sanierungsarbeiten sind mehr als nur das Aufräumen nach dem Auszug. Es ist auch eine Investitionsentscheidung darüber, wie die Voraussetzungen für die nächste Einstellung geschaffen werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Können alle Kosten für Sanierungsarbeiten dem Mieter in Rechnung gestellt werden?
A.Nr. Generell gilt, dass die normale Abnutzung und Verschlechterung im Laufe der Zeit in der Verantwortung des Eigentümers liegt. Um einen Anspruch gegen den Mieter geltend machen zu können, sind Gründe wie vorsätzliche/fahrlässige Beschädigung, Schäden außerhalb der normalen Nutzung oder eine besondere Vereinbarung erforderlich.
Q2. Kann ich direkt nach dem Auszug mit dem Bau beginnen?
A. Wenn ein Schaden vorliegt, der einer Regulierung unterliegt, sollten Sie Fotos, Zeugenaussagen und Kostenvoranschläge machen, bevor Sie fortfahren. Wenn gebaut wird, ohne eine Spur zu hinterlassen, wird es später schwer zu erklären sein.
Q3. Von wie vielen Unternehmen sollte ich ein Angebot einholen?
A. Bei kostspieligen Arbeiten oder Arbeiten mit großem Umfang ist es einfacher, die Gültigkeit des Kostenvoranschlags durch die Einholung mehrerer Kostenvoranschläge zu bestätigen. Bitte vergleichen Sie jedoch nicht nur die Menge, sondern auch die Granularität der Arbeitselemente, Garantien, Bauzeit und die Abwicklung zusätzlicher Kosten.
Q4. Wie kann ich den Leerstand durch Sanierungsarbeiten verkürzen?
A. Sobald wir den Auszugsplan kennen, werden wir Vorkehrungen für Zeugenbesichtigung, Kostenvoranschlag, Bauzeitplan und Aktualisierung der Rekrutierungsfotos treffen. Wenn Sie nach dem Auszug der Reihe nach darüber nachdenken, fällt es Ihnen leichter, die Leerstandsdauer zu verlängern.
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Zitate/Referenzen
