原状恢复工程（原状回復工事，genjō-kaifuku kōji）是日本租赁住宅体系特有的一套修缮、清洁与更换工程，用于在租客退租后，将房屋恢复到可以出租给下一位租客的状态。这套按项目逐一判断负担归属的制度，在中国大陆的住宅租赁实务中并没有直接对应物——中国大陆的押金处理通常仅凭房东与租客双方协商，缺乏日本这样由国土交通省制定、全国通行的具体判断基准。需要特别说明的是，原状恢复工程并不是要把房屋恢复到租客入住之初一模一样的状态。对房东而言，重要的是把“为下一次招租必须进行的工程”与“可以向租客请求费用的工程”分开思考。如果在这条界线模糊不清的情况下就直接开出报价单，退租结算时很容易演变成纠纷。
如果只凭退租后室内“看起来脏”就判断“应由租客负担”，事后往往无法给出合理说明，容易在押金（押金，敷金，shikikin，日本租赁体系中的保证金制度）返还问题上演变成情绪化的对立。房东需要管理的，并不仅仅是工程本身。从入住前拍照留证、签约时的说明、退租验房记录、报价单，到最终的结算清单，需要作为一条完整的证据链来整理，让“为什么会产生这笔费用”能够有理有据地呈现出来。本文将以租赁管理的实务视角，系统梳理原状恢复工程的范围、费用构成，以及房东需要做出的各项判断——这对计划投资日本出租型住宅的中国大陆投资者而言，也是评估当地物业管理服务质量的重要参考维度。
本文要点
- 原状恢复工程需要区分“为下次招租必须进行的工程”与“可向租客请求费用的工程”这两类。
- 通常损耗与经年劣化原则上由房东负担，因租客故意或过失、以及依据特约条款产生的损耗，则以租客负担为出发点。
- 即使判定为租客负担，也要考虑经过年数（折旧年数），使用时间越久的部位，租客实际需要承担的金额就越小。
- 费用不应只看总额，而应通过按位置、数量、单价、负担区分列明的报价单来逐项确认。
- 只要从入住前照片到最终结算清单的证据链条完整衔接，退租结算就不容易引发纠纷。
什么是原状恢复工程？房东首先要掌握的界定标准
原状恢复工程，是指在租客退租后整理室内，使下一位租客能够安心入住的一系列工程。具体包括壁纸更换、地板修补或更换、设备更换、房屋清洁、换锁等项目。对房东而言，这本质上是一笔“把空置房源重新变回可出租商品”的投资——在中国大陆的租赁市场中，这部分成本往往被笼统地归入“退租清洁费”，而日本的做法则是把每一项工程拆解开来，分别判断谁该负担。
另一方面，如果把这项工程理解为“把房屋恢复到租客刚入住时一模一样的状态”，就会在费用负担的判断上出错。日本国土交通省（国土交通省，MLIT）发布的《原状回复相关纠纷与指南》（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）中，将原状回复定义为：“修复因租客居住、使用而导致的建筑物价值减损中，属于租客故意或过失、违反善良管理人注意义务（善管注意義務，zenkan chūi gimu），或其他超出正常使用范围的损耗与毁损部分”。换言之，随着时间流逝、或因日常正常生活而产生的老化，并不属于原状恢复的对象。这一点，与中国大陆许多租赁合同中笼统约定“退租时需恢复原状”的条款形成了鲜明对比——中国大陆的合同条款往往没有区分“正常损耗”与“人为损坏”的具体基准，界定标准全凭双方协商，而日本则由政府指南给出了可操作的判断框架。
前提：并非“恢复到入住时的状态”
日本《民法》第621条明确规定，租客所负担的原状恢复义务中，不包括“因正常使用及收益而产生的租赁物损耗，以及租赁物的经年变化（自然老化）”。这一条款是在2020年4月施行的修订版《民法》中正式写入的——在此之前，这一原则其实早已通过大量司法判例逐步确立，此次修法只是把长期积累的判例逻辑正式条文化。其结果是，因日照造成的墙壁褪色、摆放家具造成的地板凹痕等，原则上都不能向租客请求赔偿。对于习惯了中国大陆“押金是否退还全凭房东一句话”这种模糊操作的投资者来说，这种由成文法明确划定负担边界的做法，恰恰是日本租赁市场规则透明、可预期性较高的体现之一。
如果在这一点上理解有误，试图把招租本就必须进行的工程也转嫁给租客负担，结算就容易陷入纠纷。原状恢复工程，既是工程管理的问题，也是退租结算说明责任的问题。此外，“原状回复”“原状复归”“现状回复”等用词之间的区别，以及背后的法律框架本身，我们在其他文章中有更详细的说明。想确认这些用词准确含义的读者，可以参阅《原状回复与原状复归的区别整理》用词解说；想深入了解押金与原状回复之间法律定位的读者，可以参阅《民法修订如何改变押金与原状回复规则》解说。本文则聚焦于工程范围、费用构成与房东应做出的判断。
不要混淆通常损耗、经年劣化、租客负担与特约条款
退租结算之所以容易产生纠纷，很多时候是因为把性质完全不同的四个概念混为一谈。通常损耗（通常損耗，tsūjō sonmō）、经年劣化（経年劣化，keinen rekka，即自然老化）、租客故意或过失造成的损伤，以及特约条款（特約，tokuyaku），这四者在费用负担的逻辑上各不相同。把这四个概念分开梳理，是所有判断的出发点——对于第一次接触日本租赁管理体系的中国大陆投资者来说，这也是理解日本退租结算逻辑与中国大陆常见的“押金一次性扣除”做法之间根本差异的关键。
| 区分 | 内容示例 | 费用负担原则 | 判断要点 |
|---|---|---|---|
| 通常损耗 | 因摆放家具造成的轻微凹痕、电视机背后的电烧痕、正常使用范围内的污渍 | 房东负担 | 只要正常居住就难以避免，视为房租已包含的成本 |
| 经年劣化 | 因日照造成壁纸褪色、设备因使用寿命到期而故障、榻榻米的自然磨损 | 房东负担 | 与租客的使用方式无关，随时间推移自然发生 |
| 租客的故意或过失等 | 吸烟造成的焦黄污渍、宠物造成的抓痕或异味、疏于打扫导致的霉斑、涂鸦、破损 | 租客负担为出发点 | 原因在于租客的使用方式或疏于保养，也包含违反善良管理人注意义务的情形 |
| 特约条款 | 房屋清洁费、换锁费、饲养宠物时的附加费用 | 依特约条款内容而定 | 须在合同中明确写明，且以租客已认知并同意该内容为前提 |
这张表格中真正重要的，是判断的先后顺序。首先要思考“这处损耗究竟是因为什么原因产生的”，如果属于通常损耗或经年劣化，则考虑由房东负担；如果原因在于租客的使用方式，则考虑由租客负担。基本原则并不是“看起来脏不脏”，而是“原因是什么”。关于善良管理人注意义务（善管注意義務，zenkan chūi gimu）这一概念，我们在租户的善良管理人注意义务是什么？解读违规事例、与恢复原状的关系及管理公司的应对方法中，从预防租客纠纷的角度做了更详细的说明。
经过年数的计算方式——即便判定为租客负担，也并非全额承担
即便某项损伤被判定为应由租客负担，也不意味着可以向租客请求全额费用。日本国土交通省的指南采用了“经过年数”（折旧年数）的计算方式：针对房屋的每个部位设定一个耐用年数，随着入住时间的推移，租客需要承担的比例逐步递减。也就是说，居住时间越长的租客，即便造成同样的损伤，实际需要承担的金额也会越小。这种按耐用年数逐年折旧的思路，类似于会计上的固定资产折旧概念，但在中国大陆的住宅租赁纠纷处理中，很少见到如此系统化、可量化的折旧适用规则——大多数情况下，押金的扣除比例仍取决于房东与租客的临时协商。
| 部位 | 耐用年数参考 | 负担计算思路 |
|---|---|---|
| 壁纸（クロス） | 6年后残值降至1日元（约0.05元人民币，象征性名义价值） | 随经过年数增加，租客负担比例递减，满6年后原则上降至1日元 |
| 地毯・弹性地板（クッションフロア） | 6年 | 与壁纸相同，需考虑经过年数 |
| 木地板（フローリング） | 依建筑物整体耐用年数判断 | 局部修补有时不考虑经过年数 |
| 榻榻米表层・隔扇纸・拉门纸（畳表・襖紙・障子紙） | 不考虑经过年数 | 消耗品属性较强，若存在故意或过失，更换费用可列入租客负担 |
| 设备（热水器、空调等） | 依各设备耐用年数而定 | 寿命到期故障由房东负担，误用导致故障则可考虑由租客负担 |
以上数值只是指南给出的参考标准，实际操作中会依据具体物业与合同内容进行调整。这里需要留意的一点是：即便考虑了经过年数，出于施工工艺的实际需要，将包含损坏部位在内的整面墙纸一并更换，也是被认可的做法。举例来说，如果壁纸的某一处有较大划痕，即便把这一整面墙纸的更换费用计入租客负担，只要按经过年数进行了相应折扣，通常也不构成对租客的不当负担。但如果把整个房间所有墙面的壁纸费用都一律划给租客负担，则属于过度延伸，超出了合理范围。
需要说明的是，这份指南本身并不具备法律强制力。但它被广泛援引为原状恢复相关诉讼的判断基准，在实务操作中，已经事实上发挥着全国通行规则的作用。如果房东在结算时遵循这套逻辑，即便与租客的看法产生分歧，也能够拿出依据、更顺畅地推进协商。反过来，如果请求金额与指南所示标准相去甚远，日后被推翻的风险就会大大增加——这一点，对于委托当地物业管理公司代为处理退租结算的海外投资者而言，也是评估管理公司是否专业、是否值得信赖的重要标尺。
特约条款生效的条件
将房屋清洁费、换锁费等费用约定由租客负担的特约条款，在日本租赁实务中被广泛使用。但这并不意味着只要写进合同就必然有效。根据日本最高法院（最高裁判所）2005年12月16日判决（平成17年）确立的思路，特约条款要成立，需要具备设立该条款的必要性，并且存在客观、合理的理由，使其不会对租客一方造成显失公平的不利后果——例如明显带有暴利性质的条款就难以被认定为有效。在此基础上，依据指南与判例的思路，一项特约条款要被认定为有效，还必须满足：租客认识到该条款所约定的负担已经超出了通常的原状恢复义务范围，并且对此表示同意。具体而言，审查的重点在于金额与范围是否已被具体列明，以及租客是否是在充分理解并认可的前提下签署合同的。对比之下，中国大陆的租赁合同中类似的“退租清洁费”“押金扣除条款”，往往缺乏这种必要性、合理性与租客明确认知三重要件的司法审查传统，条款的实际约束力也因此存在更大的不确定性。
在我们接受房东咨询的实际案例中，也曾遇到过房东认为“合同里写了，当然可以请求”的费用，最终却因为签约时说明不充分而难以获得认可。特约条款只有在签约时对内容与金额进行了充分说明，并留下相应记录的前提下，才能真正在实务中发挥效力。如果您希望重新审视物业管理公司所使用的合同格式，欢迎通过INA的免费咨询，与我们一起梳理合同条款的设计。
费用负担的界定标准——按部位区分租客与房东的负担范围
在理解上述四个概念的基础上，下面按实际部位，梳理租客负担与房东负担的判断标准。这里的判断依据同样不是损伤的外观，而是造成损伤的原因是否超出了正常使用的范围。
| 部位 | 可考虑租客负担的示例 | 较易判定为房东负担的示例 |
|---|---|---|
| 墙壁・壁纸 | 吸烟造成的焦黄污渍或异味、宠物抓痕、涂鸦、大量钉孔 | 因日照造成的褪色、正常使用范围内的污渍、图钉大小的小孔 |
| 地板 | 拖拽重物造成的深度划痕、因积水置之不理导致的变色或腐蚀 | 摆放家具造成的轻微凹痕、经年老化导致的褪色 |
| 卫浴厨房等给排水区域 | 因疏于保养导致的严重油污或霉斑、破损 | 设备寿命到期、正常清洁即可去除的水垢或污渍 |
| 门窗隔扇等建具 | 孔洞、破裂、未经许可的加工或拆卸 | 因开关使用导致的自然老化松动 |
| 设备 | 因租客误使用导致的故障、因清洁不足导致的故障 | 因耐用年数耗尽导致的故障或更换 |
也有一些项目的边界并不清晰。比如空调内部发霉，究竟是因为日常保养不足，还是设备本身的问题，判断结果可能因情况而异。正是这些处于灰色地带的项目，才需要依靠入住时的状态记录、以及入住期间的联系记录等证据来作为判断依据。遇到难以判断的情况时，实务上更稳妥的做法，是先确认相关证据是否齐全，再做出负担归属的判断。
如何看待费用标准——报价单的解读方法
原状恢复工程的费用，无法仅凭单价来判断高低。即便同样是“壁纸更换”，也会因为施工面积、材料档次、是否需要基层修补、房间实际状况、材料搬入条件、施工时期等因素的不同，而产生金额上的差异。与其纠结于报价是否高于或低于网络上流传的“行情价”，更重要的是——房东自己能否用清晰的语言，把报价单中每一项费用的构成说明清楚。
具体的价格行情会因地区、房屋建成年代、施工方的不同而存在较大差异。如果在这个阶段轻易套用某个“平均价格”作为判断基准，反而容易得出错误的结论。房东真正应该确认的，不是金额的绝对数值，而是每一项费用对应的是什么工程内容、最终应由谁来负担这样的结构性问题——这一点，对于人在海外、难以实地核实施工现场的中国大陆投资者而言尤为重要：与其试图判断价格本身是否“划算”，不如要求物业管理公司提供拆解到位、逻辑清晰的报价单。
| 工程项目 | 报价单中需确认的要点 |
|---|---|
| 壁纸更换 | 施工面积（㎡）、是局部更换还是单面或全面更换、是否包含基层修补 |
| 地板修补・更换 | 修补即可还是需要更换、材料型号、施工范围 |
| 房屋清洁 | 按㎡单价还是打包价、是否包含空调内部清洗或卫浴等追加费用 |
| 设备更换 | 无法维修的原因、既有设备的年份、更换后的保修条件 |
| 换锁 | 是否有特约条款、防盗必要性、锁的种类与锁芯费用 |
如果报价单上只笼统写着“原状恢复工程一式”，就需要特别留意。仅凭一个总额，根本无法区分哪些部分属于招租必须进行的工程，哪些部分才是可以向租客请求的费用。至少应当要求报价单按位置、工程项目、数量、单价、负担区分这五个维度分别列明。拆解得足够细致的报价单，还可以直接作为向租客说明结算依据的材料使用。
多家比价时应该比较的维度
对于金额较高或范围较广的工程，向多家施工方索取报价，有助于确认价格的合理性。但比较的对象不应只是总金额。把工程项目的拆解颗粒度、所用材料的档次、保修范围、工期，以及会产生追加费用的具体条件都放在一起比较，才能看清楚——报价较低，究竟是真的实惠，还是只是省略了某些项目。报价看似便宜、却因为省略了基层修补而在后续追加收费的情况，在实务中并不少见。
从退租到重新招租——房东的实务流程
原状恢复工程能否顺利推进，很大程度上取决于房东从确定退租的那一刻起，是否已经设计好了直到重新招租为止的完整流程——这不仅影响空置期的长短，也直接关系到结算纠纷发生的概率。工程相关判断每拖延一天，空置期就相应延长，房租收入的机会损失也随之累积。下面我们从入住前一直梳理到结算完成，整理出房东在整个流程中应留存的各项记录——对于委托当地公司代管物业的海外投资者而言，这份清单也可以作为核查管理公司是否尽职的对照表。
| 阶段 | 房东・管理方的实务工作 | 应留存的记录 |
|---|---|---|
| 入住前 | 入住前用照片记录室内状态，将既有的损伤或污渍逐一列出清单 | 入住前照片、物业状况确认清单 |
| 签约时 | 说明原状恢复的负担区分，以及特约条款的内容与金额，取得租客同意 | 合同、特约条款说明记录、重要事项说明书 |
| 入住期间 | 每次发生漏水或设备故障时，及时记录联系与处理情况 | 联系记录、维修处理记录 |
| 退租验房 | 在租客在场的情况下确认损伤部位，留存照片与租客的申报内容 | 退租验房记录、室内照片 |
| 取得报价 | 取得区分工程项目与负担区分的报价单 | 报价单、施工方备注 |
| 结算清单 | 制作并说明明确列示押金、欠款、租客负担金额的结算清单 | 结算清单、说明记录 |
| 施工・重新招租 | 安排好能赶上重新招租开始日期的工期，更新招租用照片 | 工程排期表、订购单、招租图纸 |
这套流程的起点，并不是退租的那一刻，而是租客入住之前。如果没有入住前的照片记录，退租时发现的损伤究竟是入住前就已存在，还是入住期间造成的，根本无从说明。曾有一位房东，正是因为没有拍摄入住前的照片，结果无法证明地板上的划痕究竟是谁造成的，最终只能放弃向租客追究负担。证据链，不是退租之后才开始收集的东西，而是应该从签约之前就一点一点积累起来的。
退租验房，是整个证据链建立过程中的重头戏。这里的关键做法是：与租客一同确认损伤部位，当场拍照，并将租客对损伤的认知留存为记录。如果没有进行验房、而是事后单方面提出请求，租客往往会对损伤本身的存在提出争议。反之，如果能够在验房现场就共享损伤情况，后续结算说明就可以从事实确认这一步开始，从而更容易避免情绪化的对立。只要时间允许，我们都建议安排租客到场参与验房。
从入住前照片到最终结算——串联起完整的证据链
在实务操作中，入住前照片、签约时的说明、退租验房记录、报价单、结算清单这五项材料，能否串联成一条完整的证据链，决定了结算说明的说服力。如果能够清晰呈现出“入住时是这样的状态、合同中双方是这样约定的、退租时出现了这处损伤、修复这处损伤需要这笔费用”这样一条完整的逻辑链条，租客也就更容易接受结算结果。反过来，只要其中任何一环记录缺失，那一部分想要主张由租客负担，就会变得非常困难。
结算清单的编制方法——不引发纠纷的说明顺序
退租结算是否会引发纠纷，往往不取决于金额本身，而取决于呈现的方式。从押金中扣除了多少金额、为什么会是这个数字，都需要按顺序清晰地展示出来。结算清单不应只是金额的简单罗列，而应当作为一份面向租客的说明材料来精心编制——这一点，恰恰是许多中国大陆房东在处理退租时容易忽略的环节：押金扣除往往只有一个总数，缺乏日本这种逐项列明、有据可查的呈现方式。
| 清单项目 | 展示内容 |
|---|---|
| 已收押金 | 签约时收取的押金总额 |
| 未付租金・费用 | 退租时尚未结清的租金或公共费等欠款 |
| 租客负担的工程费 | 按部位列出的工程费，以及反映经过年数后的租客负担金额 |
| 依特约条款产生的费用 | 房屋清洁费、换锁费等已获同意的费用 |
| 差额・退还金额 | 从押金中扣除负担金额后的退还金额，或需追加请求的金额 |
在说明顺序上，先确认收取押金的总额，接着逐项列出属于租客负担的项目及其依据，最后再呈现扣除后的退还金额，这样的流程最容易让人理解。在每个项目旁边附上判定为租客负担的具体依据（例如验房时确认的损伤、合同中的特约条款等），可以有效降低陷入情绪化对立的风险。对于证据不足、无法提出充分依据的项目，与其勉强主张由租客负担，不如干脆作为房东负担处理——从长期来看，这样的做法反而更有助于建立与租客之间，乃至整个物业管理体系的信任关系。
房东需要做出判断的场景——工程应该做到什么程度
原状恢复工程，并不是把负担区分确定下来就算结束了。房东还需要面对一个投资层面的判断：为了下一次招租，究竟应该把工程做到什么程度。把所有部位都尽量翻新成接近全新的状态，固然能提升房源的观感，但在租赁经营中，投入产出比同样不容忽视。房龄、预期租金水平、目标租客群体、周边同类房源的竞争状况，都是决定工程范围时需要综合考虑的因素。
当难以判断时，可以按照以下顺序整理优先级，会更容易做出决定：
- 优先修复涉及安全性的设备或破损部位
- 确认与租客日常生活直接相关的给排水与空调设备
- 整理会左右看房印象的墙面、地板与照明
- 只对能够带来租金上涨的改善项目追加投资
- 可以留到下次修缮的项目，不必勉强同时施工
另一个需要房东做出判断的场景，是究竟按租客负担还是房东负担来处理某项费用。如果证据齐全，即便考虑了经过年数，判定为租客负担依然合理，那么可以考虑正式提出请求。但另一方面，如果记录不够充分，或者相对于金额而言，追讨的沟通成本与关系恶化的风险明显偏大，那么把这部分作为房东负担处理、优先推进下一位租客的招募，也是一种合理的经营判断。原状恢复工程，并不只是退租之后的善后清理，更是关于如何为下一次招租设定条件的经营决策——对于身处海外、需要委托当地团队代为管理的中国大陆投资者而言，这类判断更依赖于管理团队的专业度与沟通能力。如果您在空置对策或工程优先级上有困扰，INA的租赁管理团队可以根据您物业的具体情况，与您一起梳理方案。
常见问题（FAQ）
Q1. 原状恢复工程的费用，是否可以全部向租客请求？
A. 不可以。通常损耗与经年劣化原则上由房东负担。可以向租客请求的，仅限于因故意或过失、超出正常使用范围的损伤、违反善良管理人注意义务，以及依据有效特约条款产生的费用，即便如此，最终金额也需要考虑经过年数进行相应折算。
Q2. 退租后可以立刻开始施工吗？
A. 如果存在需要纳入结算的损伤，请务必先留存照片、验房记录与报价单，再开始施工。一旦在没有留存证据的情况下就动工，事后就无法再证明租客负担的依据。把“招租所需的工程”与“涉及结算的工程”分开考虑，是很重要的一点。
Q3. 应该向几家公司索取报价？
A. 对于金额较高或范围较广的工程，向多家公司索取报价，有助于确认价格的合理性。但比较的对象不应只是金额，还请把工程项目的拆解颗粒度、材料档次、保修条件、工期，以及追加费用的产生条件都放在一起比较。
Q4. 如何通过原状恢复工程来缩短空置期？
A. 在确定租客退租计划的那一刻，就应该提前安排好验房、报价、施工档期预留，以及招租照片更新等一系列流程。如果等到退租之后才按顺序逐步思考，每一次判断都会产生等待时间，空置期也就容易随之拉长。从租客仍在租住期间就开始着手准备，是更有效的做法。
引用与参考资料
