公寓和租赁物件中，恢复原状工程有时会引发与入住者的纠纷。作为物件管理方，入退租时实施适当的恢复原状工程是必要的。本文详细解析恢复原状工程的定义、内容、费用行情及与入住者纠纷的对策。
恢复原状工程是什么？
恢复原状工程是指将入住者使用过的房间恢复至租借时状态的工程。依据修订后的《民法》第621条，入住者在退租时有义务恢复因故意或过失造成的损坏。但正常使用产生的磨损及自然老化不在其列。
需要修复损坏的3个判断标准
恢复原状工程的对象，依以下3点判断：
- 建筑物价值减损：设备故障或吸烟导致的壁纸污染等。但非入住者故意或过失所致则不在对象之列
- 违反善管注意义务：清洁不足导致的霉斑、水渍，未报告漏水等
- 故意或过失：故意破坏或污损，正常使用不会产生的伤痕
恢复原状、现状回复、原状复归的区别
这些类似词语各有不同含义：
- 恢复原状：恢复至入住时状态。租赁物件的正式用语
- 现状回复：意味"保持现状"，在租赁物件中为不当表述
- 原状复归：与恢复原状含义相同，多用于法律文件
恢复原状工程的主要内容
室内装修类
- 壁纸更换：污渍、破损、吸烟导致的黄变
- 地板修复：划痕、破损、水渍造成的变色
- 天花板修复：结露、漏雨造成的污渍
设备类
- 厨房、浴室、卫生间的清洁
- 设备故障时的修理或更换
恢复原状工程的费用行情
费用因物件的老化程度和入住者的使用状况而有较大差异。
- 一室户（1K/1LDK）：约5万～15万日元
- 两居室（2LDK）：约10万～25万日元
- 三居室（3LDK）：约20万～40万日元
吸烟造成的全面壁纸更换或地板更换等大规模工程，有时会超过上述标准。
防范入住者纠纷的对策
入住时彻底记录现状
入住时务必与入住者一同确认房间状态，并拍照留档。设备的状态也应记录，以防日后发生争议。
在合同中明确规定
在租赁合同的特约条款中明确约定恢复原状的负担范围，入住时确认并获取签名。
退租时一同进行验收
退租时与入住者共同进行验收，当场确认损坏部位并协商费用负担。
总结
恢复原状工程的对象是入住者故意或过失造成的损坏，自然老化则由房东承担。入住时充分沟通，在合同中明确规定，是防范纠纷的最有效手段。
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