Em apartamentos e condomínios alugados, às vezes surgem conflitos com inquilinos sobre obras de restauração ao estado original. Uma vez que você administra um imóvel, é necessária uma obra de restauração adequada na entrada e saída de inquilinos. Neste artigo, explicamos detalhadamente a definição, conteúdo, custos estimados e medidas preventivas de conflitos das obras de restauração ao estado original.
O que são obras de restauração ao estado original?
As obras de restauração ao estado original são obras para devolver o imóvel ao estado em que estava quando o inquilino começou a usar. Baseado no Artigo 621 do Código Civil revisado, o inquilino tem a obrigação de restaurar ao estado original os danos causados intencionalmente ou por negligência ao sair. No entanto, isso não inclui desgaste por uso normal ou deterioração natural pelo tempo.
3 critérios de julgamento que requerem restauração de danos
Se está sujeito à obra de restauração é avaliado pelos seguintes 3 pontos.
- Redução do valor do imóvel: Como falhas de equipamentos ou manchas no papel de parede por cigarro. No entanto, se não for por culpa do inquilino, não está sujeito
- Violação do dever de cuidado razoável: Mofo e manchas por limpeza insuficiente, atraso no relato de vazamento de água, etc.
- Intencional ou por negligência: Sujeira e danos intencionais, arranhões que não ocorreriam com uso normal
Qual a diferença entre restauração ao estado original e similares?
São termos semelhantes, mas cada um tem significado diferente.
- Restauração ao estado original (原状回復): Devolver ao estado quando o inquilino entrou. Termo oficial para imóveis alugados
- Restauração ao estado atual (現状回復): Significa "manter o estado atual", expressão inadequada para imóveis alugados
- Retorno ao estado original (原状復帰): Sinônimo de restauração ao estado original, mas usado principalmente na indústria da construção
Até onde a obra de restauração ao estado original é necessária?
É possível cobrar custos por danos causados intencionalmente ou por negligência do inquilino. Apresentamos os principais locais.
Buracos na parede
Arranhões de móveis, furos de parafusos e pregos estão sujeitos. Furos pequenos de tachinhas geralmente não estão sujeitos.
Papel de parede (wallcovering)
Descoloração por deterioração natural ou luz solar não está sujeita, mas arranhões de arranhões de animais de estimação, manchas de alcatrão de cigarro e arranhões por DIY estão sujeitos.
Piso
Amassados e arranhões por queda de objetos estão sujeitos, mas amassados por móveis pesados como geladeiras não estão. Manchas de goteiras também estão sujeitas se deixadas sem relato.
Cozinha e áreas molhadas
Amassados significativos na pia requerem reparo ou troca da tampo. Queimaduras e manchas de gordura por falta de limpeza, rachaduras na pia do banheiro também são objeto da obra de restauração.
Outros locais
- Piso vinílico (cushion floor): Queimaduras por calor, umidade deixada sem tratar. Amassados por móveis pesados não estão sujeitos
- Banheiro: Danos por queda de objetos, remoção necessária de assento com bidet instalado após a entrada
- Ar condicionado: Obra de remoção necessária apenas se instalado sem autorização
- Porta e esquadrias: Arranhões e furos por culpa do inquilino podem ser cobrados
- Chave da entrada: Com cláusula especial, é possível cobrar o custo de troca na saída
Qual é a diferença em relação à deterioração natural e desgaste normal?
Em muitos casos, arranhões e sujeiras por deterioração natural ou desgaste normal não estão sujeitos à obra de restauração e os custos não podem ser cobrados do inquilino.
- Deterioração natural: Descoloração e amarelamento naturais de papel de parede e piso ao longo dos anos
- Desgaste normal: Marcas de móveis e pequenos arranhões que surgem na vida cotidiana normal
O gestor precisa avaliar cuidadosamente se é por culpa intencional ou negligência, ou deterioração natural e desgaste normal.
Qual é o custo estimado das obras de restauração ao estado original?
Os principais itens de obra e custos estimados são os seguintes.
| Conteúdo da obra | Custo estimado |
|---|---|
| Troca de papel de parede | ¥750~¥1.500/m² |
| Troca de piso (após remoção) | ¥30.000~¥60.000/tatame |
| Troca de piso (sobreposição) | ¥20.000~¥50.000/tatame |
| Troca de carpete | ¥8.000~¥15.000/tatame |
| Troca de piso vinílico | ¥10.000~¥30.000/tatame |
| Troca de tatame (virar/substituir/novo) | ¥4.000~¥10.000/unidade |
| Troca completa da cozinha | ¥150.000~¥1.000.000 |
| Troca da pia do banheiro | ¥100.000~¥350.000 |
| Troca do vaso sanitário | ¥100.000~¥300.000 |
| Troca do banheiro completo | ¥200.000~¥800.000 |
| Troca de janela (método de demolição) | ¥80.000~¥400.000 |
| Reparo de porta | Em torno de ¥35.000 |
| Troca de exaustor (tipo duto) | ¥25.000~¥60.000 |
A troca de papel de parede por manchas de alcatrão de cigarro tende a abranger uma área grande, com tendência de custos altos.
Quais são os benefícios das obras de restauração para o proprietário?
Aumento da taxa de ocupação
Se o interior estiver limpo, é mais fácil atrair inquilinos mesmo com o imóvel sendo antigo, levando também à redução dos custos de publicidade.
Manutenção do valor do ativo
Realizando obras de restauração como manutenção regular, é possível prevenir a queda do aluguel e manter o valor do ativo do imóvel.
Qual é o período e procedimento da obra de restauração ao estado original?
O período da obra varia de alguns dias a cerca de 1 mês, dependendo da quantidade de locais a reparar.
- Inspeção de saída com o inquilino
- Orçamento pela empresa de obras
- Execução
- Conclusão da obra
Ao deixar a cargo de uma empresa gestora, é importante organizar previamente suas expectativas em termos de custo e escopo das obras.
Quais são as causas de conflitos com inquilinos na obra de restauração?
Entendimento diferente sobre deterioração natural e desgaste normal
É comum que quando se cobra o custo de reparo, haja contestação de que "isso é desgaste normal". Calcule os custos considerando os anos decorridos e explique cuidadosamente os fundamentos.
Detalhes dos danos e sujeira desconhecidos
Registrar o estado do imóvel em fotos antes da entrada torna o julgamento na saída mais tranquilo.
Cobrança alta por cláusula especial
Ao estabelecer cláusulas especiais, dar explicações suficientes ao inquilino no momento do contrato e obter seu consentimento é a chave para prevenir conflitos.
Conclusão
As obras de restauração ao estado original são um trabalho importante diretamente ligado ao aumento da taxa de ocupação e à manutenção do valor do ativo. Entendendo corretamente a definição e o escopo das obras, e assegurando explicação das regras e registros desde antes da entrada, é possível prevenir conflitos na saída. Se houver locais de preocupação, obtenha um orçamento logo.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quem paga os custos da obra de restauração ao estado original?
O princípio é que danos causados intencionalmente ou por negligência do inquilino são pagos pelo inquilino, e deterioração natural e desgaste normal são pagos pelo proprietário. O julgamento é baseado no Artigo 621 do Código Civil revisado.
Os furos de tachinhas estão sujeitos à restauração ao estado original?
Furos pequenos como tachinhas são geralmente julgados como desgaste normal e muitas vezes não estão sujeitos. No entanto, furos de parafusos e pregos estão sujeitos.
Qual é o período da obra de restauração ao estado original?
Depende dos locais de reparo e do conteúdo das obras, mas geralmente de alguns dias a cerca de 1 mês. Somente troca de papel de parede pode levar alguns dias; troca completa de áreas molhadas pode levar várias semanas.
Como prevenir conflitos na saída?
É importante registrar o estado do imóvel em fotos antes da entrada e deixar claro no contrato de locação o escopo da restauração ao estado original. A inspeção de saída também deve ser sempre realizada.
