Os trabalhos de restauro são os trabalhos de reparação, limpeza e substituição que ocorrem após a desocupação de um imóvel alugado, a fim de restaurá-lo a um estado que possa ser alugado ao próximo inquilino. No entanto, esta obra não devolve ao imóvel exatamente as mesmas condições de quando foi alugado. Na gestão de arrendamento, é importante distinguir entre o desgaste normal e a deterioração ao longo do tempo e os danos causados por ações intencionais ou negligentes do inquilino.
Se você olhar para o quarto depois de se mudar e decidir que o locatário tem que pagar porque está sujo, é mais provável que você tenha problemas para pagar o aluguel. Os proprietários precisam organizar uma série de procedimentos que incluem não apenas a construção em si, mas também fotografias tiradas na mudança, registros de comparecimento na saída, estimativas escritas e explicações sobre a classificação dos encargos.
Pontos principais deste artigo
- Relativamente aos trabalhos de restauro, considerar separadamente os trabalhos necessários para a próxima contratação e os trabalhos que podem ser faturados ao inquilino.
- Regra geral, o desgaste normal e a deterioração ao longo do tempo não estão incluídos no encargo do inquilino.
- Verifique a estimativa com base na localização, quantidade, preço unitário e classificação do fardo, e não no valor total.
- Se o inquilino for responsável pelo dano, deverá haver provas que expliquem o estado no momento da mudança e a causa do dano.
- Priorizar a construção facilita o gerenciamento tanto dos períodos de vacância quanto dos custos de reparos.
O que é trabalho de restauração?
O trabalho de restauro é o trabalho que é feito para preparar o quarto após a saída do inquilino, para que o próximo inquilino possa viver nele com tranquilidade. Inclui estofamento de papel de parede, reparo de piso, substituição de equipamentos, limpeza de casa, substituição de fechadura, etc.
Por outro lado, precisamos ter cuidado com o termo “restauração ao seu estado original”. O artigo 621.º do Código Civil estabelece que, regra geral, o desgaste e o envelhecimento provocados pelo uso e rendimento normais não estão incluídos na obrigação do inquilino de repor o imóvel no seu estado original. Ou seja, o trabalho realizado pelo proprietário para efeitos de recrutamento não é igual ao trabalho que pode ser faturado ao inquilino.
Se você enviar um orçamento sem traçar essa linha de forma vaga, não será capaz de explicar quando o inquilino perguntar por que você está pagando o custo. O trabalho de restauração não é apenas gestão de construção, mas também gestão de explicação para movimentação de pagamentos.
Itens que estão e não estão sujeitos a obras de restauração
A responsabilidade do inquilino pode ser considerada nos casos em que haja danos intencionais ou negligentes, danos além do uso normal ou violação do dever de diligência de um gestor prudente. Em muitos casos, será difícil para o inquilino pagar o aluguel se os móveis estiverem simplesmente velhos, bronzeados ou com sinais de terem sido deixados para trás.
| Localização | Exemplos onde é fácil considerar o pagamento ao inquilino | Exemplos em que o proprietário provavelmente pagará |
|---|---|---|
| Paredes/Cruz | Manchas de alcatrão por fumar, arranhões em unhas de animais de estimação, graffiti | Descoloração devido à luz solar, ligeiras manchas devido ao uso normal |
| Piso | Arranhões profundos por arrastar objetos pesados, descoloração por deixar molhado | Amassados leves devido à instalação de móveis, desbotando devido ao tempo |
| Área de água | Manchas de óleo significativas e danos por falta de limpeza | Vida útil do equipamento, sujeira que sai com a limpeza regular |
| Acessórios | Buracos, fissuras, processamento não autorizado | Deterioração natural devido à abertura e ao fecho |
| Equipamento | Incumprimento por utilização indevida por parte do inquilino | Avaria devido ao fim da vida útil |
O ponto de partida para o julgamento não é “quem pagará?” mas “por que o trabalho de construção foi necessário”. Itens de construção cuja causa não pode ser resolvida serão difíceis de explicar como sendo suportados pelo inquilino.
Pontos a serem observados ao observar os preços de custo
O custo das obras de restauração não pode ser determinado apenas pelo preço unitário. Varia dependendo do escopo da construção, qualidade do material, presença ou ausência de reparos nas fundações, condições de entrega e período de construção. É importante verificar não só se a cotação é superior ou inferior ao preço de mercado online, mas também se consegue explicar os detalhes da cotação.
| Artigos de construção | Pontos a verificar |
|---|---|
| Reestofamento cruzado | Área de construção, reestofamento parcial ou total, presença ou ausência de reparação de base |
| Reparação de pavimentos | É suficiente para reparar ou precisa ser substituído? Número do modelo do material |
| Limpeza doméstica | Preço por metro quadrado, presença ou ausência de custos adicionais para limpeza do interior do ar condicionado e canalização |
| Substituição de equipamentos | Motivo da irreparabilidade, ano de equipamento existente, garantia após substituição |
| Troca de chaves | Presença de acordo especial, necessidade de prevenção ao crime, tipo de chave |
Se o orçamento disser apenas “um conjunto completo de obras de restauro”, será difícil explicar tanto ao inquilino como ao proprietário. No mínimo, separe o local, os itens de trabalho, a quantidade, o preço unitário e a classificação dos encargos.
Fluxo prático desde a saída até o recrutamento
Durante os trabalhos de restauração, a gestão do tempo desde o testemunho da mudança até ao re-recrutamento está directamente ligada aos lucros. Quanto mais adiar a decisão de construção, maior será o período de vacância e maior será a perda de receita de aluguel.
| Procedimento | Detalhes de implementação | Registos a manter |
|---|---|---|
| Antes de sair | Verifique a data do cancelamento, a data da testemunha, o método de devolução da chave | Aviso de cancelamento, histórico de contato |
| Atendimento | Verifique áreas danificadas, declaração do inquilino e fotos | Registro de testemunha de mudança, fotos do interior |
| Obtenção de uma cotação | Separação de itens de trabalho e categorias de carga | Estimativa, comentários do contratante |
| Explicação do acordo | Esclarecer caução, valor não pago e valor suportado pelo inquilino | Detalhes da liquidação, histórico de explicações |
| Ordenação de construção | Montar um processo para cumprir a data de início do recrutamento | Cronograma de processo, pedido de compra |
| Re-recrutamento | Atualização fotográfica, revisão das condições de recrutamento | Desenhos de recrutamento, status de resposta |
O importante é começar a se preparar assim que souber que planeja se mudar, em vez de dar o primeiro passo depois de sair. O histórico de reparos e reclamações feitas durante a locação também servirá de base para a tomada de decisão de mudança.
Evidências necessárias para explicar a carga do inquilino
Ao solicitar indenização do inquilino, apenas as fotos dos danos não são suficientes. É necessário explicar as condições no momento da mudança, os detalhes do contrato, a causa do dano e a validade do valor estimado.
| Trilha | O que pode ser explicado |
|---|---|
| Foto tirada na mudança | Os arranhões estavam lá antes de você se mudar ou ocorreram depois que você se mudou? |
| Contratos/Termos Especiais | Detalhes do contrato, como taxas de limpeza, troca de chaves, guarda de animais de estimação, etc. |
| Histórico de contactos durante a sua estadia | Quando você tomou conhecimento de vazamentos de água ou problemas em equipamentos? |
| Registro de testemunho de partida | Detalhes dos danos confirmados com o inquilino |
| Estimativa | Itens de construção, quantidade, preço unitário, encargos do inquilino |
Quando a trilha está conectada, as explicações de pagamento têm menos probabilidade de se tornarem emocionais. Por outro lado, se houver falta de registos, pode ser mais seguro, a longo prazo, lidar com o encargo como responsabilidade do proprietário, em vez de insistir que o inquilino suporte o encargo.
Prioridade na determinação do escopo do trabalho
Quanto mais próximo tudo estiver do novo, melhor ficará. No entanto, a relação custo-eficácia também é importante na gestão do aluguer. Decidimos quanta construção fazer com base na idade do edifício, no aluguel estimado, nos inquilinos-alvo e na concorrência circundante.
Na hora de priorizar, será mais fácil organizar se você considerar a seguinte ordem:
- Reparar equipamentos e danos relacionados à segurança
- Verifique o encanamento e o ar condicionado, que estão diretamente ligados à vida dos moradores.
- Disponha as paredes, o piso e a iluminação que afetam a impressão ao visualizar o imóvel
- Invista apenas em melhorias que resultem em aluguéis mais altos.
- Não force o trabalho a ser feito ao mesmo tempo se ele puder ser reparado na próxima vez.
O trabalho de restauração é mais do que apenas limpar depois de você se mudar. É também uma decisão de investimento sobre como criar as condições para o próximo recrutamento.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Todos os custos das obras de restauro podem ser faturados ao inquilino?
R. Não. Como regra geral, o desgaste normal e a deterioração ao longo do tempo são de responsabilidade do proprietário. Para fazer uma reclamação contra o inquilino, são necessários motivos como danos intencionais/negligentes, danos além do uso normal ou um acordo especial.
Q2. Posso iniciar a construção imediatamente após a mudança?
R. Se houver danos sujeitos a liquidação, você deverá tirar fotos, registrar testemunhas e fazer estimativas antes de prosseguir. Se a construção for feita sem deixar rastros, será difícil explicar depois.
Q3. De quantas empresas devo obter uma cotação?
R. Para trabalhos de alto custo ou de escopo amplo, é mais fácil confirmar a validade da estimativa obtendo estimativas múltiplas. No entanto, compare não apenas o valor, mas também a granularidade dos itens de trabalho, garantias, período de construção e tratamento de custos adicionais.
Q4. Como posso encurtar o período de vacância através de obras de restauração?
R. Assim que soubermos o plano de mudança, tomaremos providências para testemunho, estimativa, cronograma de construção e atualização das fotos de recrutamento. Se você pensar bem depois de se mudar, será mais fácil estender o período de vaga.
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Citações/Referências
