أعمال الترميم هي أعمال الإصلاح والتنظيف والاستبدال التي تتم بعد إخلاء العقار المستأجر، من أجل استعادته إلى حالة يمكن تأجيرها للمستأجر التالي. ومع ذلك، فإن هذا العمل لا يعيد العقار إلى نفس الحالة التي كان عليها عند استئجاره. في إدارة الإيجار، من المهم التمييز بين التآكل الطبيعي والتدهور بمرور الوقت والأضرار الناجمة عن أفعال المستأجر المتعمدة أو الإهمال.
إذا نظرت إلى الغرفة بعد خروجك منها وقررت أن على المستأجر أن يدفع لأنها قذرة، فمن المرجح أن تواجه مشكلة في دفع الإيجار. يحتاج المالكون إلى تنظيم سلسلة من الإجراءات التي لا تشمل البناء نفسه فحسب، بل تشمل أيضًا الصور الفوتوغرافية التي تم التقاطها عند الانتقال، وسجلات الحضور عند الخروج، والتقديرات المكتوبة، وتفسيرات تصنيف الأعباء.
النقاط الرئيسية في هذا المقال
- فيما يتعلق بأعمال الترميم، فكر بشكل منفصل في العمل المطلوب للتوظيف التالي والعمل الذي يمكن إرسال فاتورة به إلى المستأجر.
- كقاعدة عامة، لا يتم تضمين التآكل الطبيعي والتدهور بمرور الوقت في العبء الذي يتحمله المستأجر.
- التحقق من التقدير بناءً على الموقع والكمية وسعر الوحدة وتصنيف الأعباء، وليس المبلغ الإجمالي.
- إذا كان المستأجر هو المسؤول عن الضرر فلا بد من وجود دليل يوضح الحالة وقت الانتقال وسبب الضرر.
- تحديد أولويات البناء يجعل من السهل إدارة فترات الشغور وتكاليف الإصلاح.
ما هي أعمال الترميم؟
أعمال الترميم هي العمل الذي يتم لتجهيز الغرفة بعد خروج المستأجر حتى يتمكن المستأجر التالي من العيش فيها براحة البال. يشمل إعادة تنجيد القماش، وإصلاح الأرضيات، واستبدال المعدات، وتنظيف المنزل، واستبدال القفل، وما إلى ذلك.
ومن ناحية أخرى، علينا أن نكون حذرين بشأن مصطلح "الاستعادة إلى حالته الأصلية". تنص المادة 621 من القانون المدني على أنه، كقاعدة عامة، لا يتم تضمين البلى والشيخوخة الناجمة عن الاستخدام العادي والأرباح في التزام المستأجر بإعادة العقار إلى حالته الأصلية. بمعنى آخر، العمل الذي يقوم به المالك لأغراض التوظيف ليس هو نفس العمل الذي يمكن إصدار فاتورة به للمستأجر.
إذا قمت بتقديم تقدير دون رسم هذا الخط بشكل غامض، فلن تتمكن من التوضيح عندما يسأل المستأجر عن سبب دفعك مقابل التكلفة. لا تقتصر أعمال الترميم على إدارة الإنشاءات فحسب، بل تشمل أيضًا إدارة تفسيرات لترحيل المدفوعات.
العناصر الخاضعة وغير الخاضعة لأعمال الترميم
يمكن أخذ مسؤولية المستأجر في الاعتبار في الحالات التي يكون فيها الضرر متعمدًا أو بسبب الإهمال، أو ضررًا يتجاوز الاستخدام العادي، أو انتهاكًا لواجب الرعاية الذي يفرضه المدير الحكيم. في كثير من الحالات، سيكون من الصعب على المستأجر دفع الإيجار إذا كان الأثاث قديمًا أو مدبوغًا أو عليه علامات التخلف.
| الموقع | أمثلة يسهل فيها التفكير في الدفع للمستأجر | أمثلة حيث من المحتمل أن يدفع المالك |
|---|---|---|
| الجدران/الصليب | بقع القطران الناتجة عن التدخين، وخدوش أظافر الحيوانات الأليفة، والكتابة على الجدران | تغير اللون من أشعة الشمس، بقع طفيفة من الاستخدام العادي |
| الطابق | خدوش عميقة نتيجة سحب الأشياء الثقيلة، وتغير اللون نتيجة تركها مبللة | خدوش خفيفة من تركيب الأثاث تتلاشى مع تقدم السن |
| مساحة المياه | بقع زيتية كبيرة وأضرار بسبب عدم التنظيف | عمر المعدات والأوساخ التي تأتي مع التنظيف المنتظم |
| تجهيزات | الثقوب والشقوق والمعالجة غير المصرح بها | التدهور الطبيعي بسبب الفتح والإغلاق |
| المعدات | الفشل بسبب سوء الاستخدام من قبل المستأجر | فشل بسبب انتهاء مدة الخدمة |
إن نقطة البداية للحكم ليست "من سيدفع؟"، بل "لماذا كانت أعمال البناء ضرورية". وسيكون من الصعب تفسير بنود البناء التي لا يمكن حل سببها على أنها يتحملها المستأجر.
نقاط يجب ملاحظتها عند النظر إلى أسعار التكلفة
لا يمكن تحديد تكلفة أعمال الترميم من خلال سعر الوحدة فقط. ويختلف ذلك اعتمادًا على نطاق البناء، ودرجة المواد، ووجود أو عدم وجود إصلاحات أساسية، وشروط التسليم، وفترة البناء. من المهم التحقق ليس فقط مما إذا كان عرض الأسعار أعلى أو أقل من سعر السوق عبر الإنترنت، ولكن أيضًا ما إذا كان بإمكانك شرح تفاصيل عرض الأسعار.
| مواد بناء | نقاط للتحقق |
|---|---|
| إعادة تنجيد متقاطعة | منطقة البناء، إعادة تنجيد جزئي أو كامل، وجود أو عدم وجود إصلاح أساسي |
| إصلاح الأرضيات | هل يكفي إصلاحه أم يحتاج إلى استبدال؟ رقم موديل المادة |
| تنظيف المنزل | سعر المتر المربع وجود أو عدم وجود تكاليف إضافية لتنظيف المكيف من الداخل والسباكة |
| استبدال المعدات | سبب عدم إمكانية الإصلاح، سنة المعدات الموجودة، الضمان بعد الاستبدال |
| تبادل المفاتيح | وجود اتفاق خاص، ضرورة منع الجريمة، نوع المفتاح |
إذا كان التقدير يشير فقط إلى "مجموعة كاملة من أعمال الترميم"، فسيكون من الصعب شرح ذلك لكل من المستأجر والمالك. كحد أدنى، قم بفصل الموقع وعناصر العمل والكمية وسعر الوحدة وتصنيف الأعباء.
التدفق العملي من المغادرة إلى إعادة التوظيف
أثناء أعمال الترميم، ترتبط إدارة الوقت بدءًا من مشاهدة الانتقال وحتى إعادة التوظيف ارتباطًا مباشرًا بالأرباح. كلما تأخر قرار البناء، طالت فترة الشغور، وزادت خسارة إيرادات الإيجار.
| الإجراء | تفاصيل التنفيذ | السجلات الواجب الاحتفاظ بها |
|---|---|---|
| قبل الخروج | تحقق من تاريخ الإلغاء وتاريخ الشاهد وطريقة إرجاع المفتاح | إشعار الإلغاء، سجل الاتصال |
| الحضور | التحقق من المناطق المتضررة وإعلان المستأجر والصور | سجل مشاهدة الخروج، صور داخلية |
| الحصول على عرض أسعار | فصل بنود العمل وفئات الأعباء | تقدير، تعليقات المقاول |
| شرح التسوية | توضيح مبلغ التأمين والمبلغ غير المدفوع والمبلغ الذي يتحمله المستأجر | تفاصيل التسوية تاريخ الشرح |
| طلب البناء | قم بتجميع عملية للوفاء بتاريخ بدء إعادة التوظيف | جدول العملية، أمر الشراء |
| إعادة التوظيف | تحديث الصور ومراجعة شروط التوظيف | رسومات التوظيف حالة الاستجابة |
الشيء المهم هو أن تبدأ الاستعداد بمجرد معرفة أنك تخطط للخروج، بدلاً من القيام بالخطوة الأولى بعد الخروج. سيتم أيضًا استخدام تاريخ الإصلاحات والشكاوى المقدمة أثناء فترة الإيجار كأساس لاتخاذ قرارات بشأن الخروج.
الأدلة اللازمة لتفسير عبء المستأجر
عند طلب التعويض من المستأجر، صور الضرر وحدها لا تكفي. يجب عليك توضيح الحالة عند الانتقال وتفاصيل العقد وسبب الضرر وصحة المبلغ المقدر.
| درب | ما يمكن تفسيره |
|---|---|
| تم التقاط الصورة عند الانتقال للسكن | هل كانت الخدوش موجودة قبل انتقالك للسكن أم أنها حدثت بعد انتقالك؟ |
| العقود/الشروط الخاصة | تفاصيل الاتفاقية مثل رسوم التنظيف، وتبادل المفاتيح، وحفظ الحيوانات الأليفة، وما إلى ذلك. |
| سجل الاتصال أثناء إقامتك | متى علمت بوجود تسربات مياه أو مشاكل في المعدات |
| سجل مشاهدة المغادرة | تم تأكيد تفاصيل الأضرار مع المستأجر |
| تقدير | بنود البناء، الكمية، سعر الوحدة، عبء المستأجر |
عندما يكون المسار متصلاً، من غير المرجح أن تصبح تفسيرات الدفع عاطفية. ومن ناحية أخرى، إذا كان هناك نقص في السجلات، فقد يكون من الآمن على المدى الطويل التعامل مع العبء باعتباره مسؤولية المالك بدلاً من الإصرار على أن يتحمل المستأجر العبء.
الأولوية عند تحديد نطاق العمل
كلما كان كل شيء أقرب إلى الجديد، كلما كان مظهره أفضل. ومع ذلك، فإن فعالية التكلفة مهمة أيضًا في إدارة الإيجار. نحن نقرر مقدار البناء الذي يجب القيام به بناءً على عمر المبنى والإيجار المقدر والمستأجرين المستهدفين والمنافسة المحيطة.
عند تحديد الأولويات، سيكون من الأسهل التنظيم إذا أخذت في الاعتبار الترتيب التالي:
- إصلاح المعدات والأضرار المتعلقة بالسلامة
- التحقق من السباكة وتكييف الهواء، والتي ترتبط مباشرة بحياة السكان.
- ترتيب الجدران والأرضيات والإضاءة التي تؤثر على الانطباع عند مشاهدة العقار
- الاستثمار فقط في التحسينات التي من شأنها أن تؤدي إلى ارتفاع الإيجارات.
- لا تجبر على إنجاز العمل في نفس الوقت إذا كان من الممكن إصلاحه في المرة القادمة.
إن أعمال الترميم هي أكثر من مجرد التنظيف بعد الخروج. إنه أيضًا قرار استثماري حول كيفية تهيئة الظروف للتوظيف التالي.
الأسئلة المتداولة (الأسئلة الشائعة)
س1. هل يمكن تحميل جميع تكاليف أعمال الترميم على المستأجر؟
أ.لا. كقاعدة عامة، فإن التآكل والتلف الطبيعي مع مرور الوقت يقع على عاتق المالك. من أجل تقديم مطالبة ضد المستأجر، يلزم وجود أسباب مثل الضرر المتعمد/الإهمال، أو الضرر الذي يتجاوز الاستخدام العادي، أو اتفاقية خاصة.
س2. هل يمكنني البدء بالبناء مباشرة بعد الخروج؟
ج: إذا كان هناك ضرر يخضع للتسوية، فيجب عليك التقاط الصور وسجلات الشهود والتقديرات قبل المتابعة. إذا تم تنفيذ البناء دون ترك أثر، فسيكون من الصعب شرح ذلك لاحقًا.
س3. كم عدد الشركات التي يجب أن أحصل على عرض أسعار منها؟
أ. بالنسبة للأعمال ذات التكلفة العالية أو الأعمال ذات النطاق الواسع، فمن الأسهل التأكد من صحة التقدير من خلال الحصول على تقديرات متعددة. ومع ذلك، يرجى مقارنة ليس فقط المبلغ، ولكن أيضًا تفاصيل عناصر العمل والضمانات وفترة البناء والتعامل مع التكاليف الإضافية.
س4. كيف يمكنني تقصير مدة الخلو من خلال أعمال الترميم؟
ج: بمجرد أن نعرف خطة الخروج، سنقوم باتخاذ الترتيبات اللازمة للمشاهدة والتقدير والجدول الزمني للبناء وتحديث صور التوظيف. إذا فكرت في الأمر بالترتيب بعد رحيلك، فسيكون من الأسهل تمديد فترة الشغور.
أريد أيضًا أن أقرأ
- ما هو إعادة الحالة الأصلية؟ شرح عملي لمنع سوء الاستخدام في إدارة الإيجارات
- ما واجب رعاية المدير الجيد؟ دليل عملي لمنع مشاكل المستأجر في إدارة الإيجارات
- كيف تغيرت ودائع التأمين وإعادتها إلى حالتها الأصلية مع مراجعة القانون المدني؟ التدابير المضادة العملية للمقرضين
الاستشهادات/المراجع
