En ce qui concerne les dépôts de garantie et la remise en état des biens immobiliers, les révisions du Code civil entrées en vigueur en avril 2020 ont clarifié les notions traitées jusqu'à présent dans la jurisprudence et la pratique. Ce qui est important pour le propriétaire n'est pas de savoir s'il doit ou non restituer le dépôt de garantie, mais sur quelle base, dans quelle mesure et comment expliquer le règlement lors du déménagement.
En gestion locative, même une petite erreur dans les paiements de règlement peut sérieusement nuire à la confiance. C'est pourquoi il est nécessaire non seulement de mémoriser la révision du Code civil en tant que connaissance juridique, mais aussi de l'utiliser en conjonction avec les contrats, les explications au moment de l'emménagement, les enregistrements photographiques et les décomptes.
Points clés de cet article
- Le Code civil a été révisé pour clarifier la définition du dépôt de garantie, le délai de restitution et l'étendue de l'obligation de remettre le bien dans son état d'origine.
- En règle générale, l'usure normale et la détérioration dans le temps ne sont pas incluses dans l'obligation du locataire de remettre le bien dans son état d'origine.
- Les propriétaires doivent revoir leur manière de rédiger les contrats particuliers, de fournir des explications lors de l'emménagement et d'organiser les preuves lors du déménagement.
- En matière de règlement du dépôt de garantie, il est important non seulement de pouvoir formuler une réclamation, mais aussi d'être transparent afin de pouvoir l'expliquer au locataire.
- La gestion séparée de la remise en état d'origine, du devoir de diligence d'un bon gestionnaire et de la restitution du dépôt de garantie facilitera la prévention des problèmes.
Qu'est-ce qui a changé avec la révision du Code Civil en matière de dépôts de garantie et de remise en état ?
Tout n’a pas changé dans les pratiques locatives avec la révision du Code civil. Le changement majeur est que les notions de dépôt de garantie et de restauration, auparavant organisées par la jurisprudence et les directives du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, ont été clairement inscrites dans les dispositions du Code civil.
Dans le domaine de la gestion immobilière, même avant la révision, les pratiques suivantes étaient largement pratiquées : « En règle générale, les locataires ne sont pas responsables de l'usure normale » et « les dépôts de garantie sont restitués après déduction des loyers impayés et des frais de restauration ». La révision du Code civil n'a pas créé de nouvelles règles qui ignorent la pratique réelle, mais a plutôt permis d'expliquer juridiquement les zones ambiguës.
La signification pratique pour les propriétaires est qu'il est désormais difficile de dire « c'est ce que nous avons toujours fait » lorsqu'il s'agit de payer un déménagement. Lorsqu'un locataire vous demandera vos raisons, il vous sera demandé si vous pouvez fournir le contrat, les documents de confirmation au moment de l'emménagement, des photos au moment du déménagement, le devis et les détails de paiement.
En d’autres termes, la modification du Code civil n’est pas un système qui alourdit unilatéralement le fardeau des bailleurs. En fait, je crois que les amendements ont permis aux bailleurs dont la gestion est plus transparente d’expliquer plus facilement leurs problèmes.
Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ? Ce que précise l'article 622-2 du code civil
Un dépôt de garantie est de l'argent qu'un locataire dépose auprès d'un propriétaire pour garantir le loyer impayé, les frais de restauration et d'autres obligations financières découlant du contrat de location. La révision du Code Civil entrée en vigueur en 2020 a clarifié la nature de ce dépôt de garantie et la notion de restitution.
Après la fin du bail et la restitution du bien, le propriétaire restituera le montant restant après déduction des dettes du locataire. Les dettes comprennent ici les loyers impayés, les charges communes impayées et les frais de remise en état réputés à la charge du locataire.
L'important est de ne pas considérer le dépôt de garantie comme de l'argent que vous n'avez pas à rembourser. Le dépôt de garantie est similaire à un dépôt et sera restitué s'il reste un montant après règlement. Même à une époque où le nombre de propriétés sans caution augmente, si vous ignorez ce principe de base, vous perdrez en crédibilité lorsque vous déménagerez.
Par exemple, même si le coût du remplacement du linge doit être déduit du dépôt de garantie lors du déménagement, ce n'est pas suffisant simplement parce qu'il est sale. Il est important de déterminer si la tache dépasse l’usure normale, si elle est due à un comportement intentionnel ou négligent de la part du locataire et si elle peut s’expliquer en la comparant à l’état au moment de l’emménagement du locataire.
Qu'est-ce que la restauration à l'état d'origine ? Portée à confirmer au titre de l'article 621 du Code civil
La remise en état d'origine signifie la remise du bien loué par le locataire dans son état d'origine dans la mesure requise par le contrat ou la loi. Cependant, cela ne signifie pas que l’article sera restitué exactement dans le même état qu’au moment de sa location.
Selon l'article 621 du Code civil, si le locataire est tenu de remettre le bien dans son état d'origine pour les dommages survenus après la réception du bien, en règle générale, l'obligation ne s'applique pas à l'usure causée par l'usage ou le gain normal, ni à la détérioration dans le temps. Il s’agit de la partie la plus souvent mal comprise du processus de paiement.
Coups de soleil sur le papier peint, légers coups au sol dus à la pose de meubles, détérioration naturelle du matériel, etc. peuvent être traités comme une usure normale ou une détérioration dans le temps. En revanche, le locataire pourra être responsable des taches causées par le tabagisme, des égratignures causées par les animaux domestiques, des moisissures causées par un nettoyage négligé, des trous causés par une construction non autorisée, etc.
Pour plus de détails sur l'étendue des travaux, veuillez consulter [Qu'est-ce que les travaux de restauration ?] Organisés par Contenu, coûts et dépannage que les propriétaires doivent connaître. Dans cet article, nous nous concentrerons sur le fonctionnement des bailleurs après la révision du Code civil.
Comment distinguer l'usure normale et la charge du locataire ?
La frontière entre l'usure normale et la responsabilité du locataire peut être facilement contestée si elle n'est appréciée qu'au moment du déménagement. Il est nécessaire de confirmer l'état, les détails du contrat, le statut d'utilisation et la cause des dommages avant d'emménager.
Dans la pratique de la gestion, il est plus facile de l'organiser en le divisant en quatre catégories suivantes.
| Classement | Exemples | Principes |
|---|---|---|
| Usure normale | Légères bosses dues à l'installation des meubles, décoloration due au soleil | Facilement supporté par le propriétaire |
| Détérioration au fil du temps | Décoloration naturelle après la fin de la durée de vie de l'équipement | Le bailleur est susceptible d'en supporter la charge |
| Intentionnel/négligent | Trous causés par des objets heurtant des objets, taches dues au manque de nettoyage | Le locataire peut en être responsable |
| Violation du devoir de diligence d'un bon manager | Moisissure importante due à une fuite d'eau non surveillée et à un manque de ventilation | Peut être supporté par le locataire |
Même si vous expliquez brusquement ce classement lors de l'entretien de déménagement, il sera difficile à comprendre pour le locataire. Nous vous expliquerons la notion de remise du bien dans son état d'origine lors de la signature du contrat, prendrons des photos de l'intérieur lors de votre emménagement et trierons les causes des dégâts par endroit lors de votre déménagement. Cela peut paraître simple, mais c’est la mesure préventive la plus efficace.
Le rapport avec le devoir de diligence d'un gestionnaire prudent est [Qu'est-ce que le devoir de diligence d'un gestionnaire prudent en matière d'immeubles locatifs ?] Il est également lié à Risques de violation et mesures pratiques expliquées par les professionnels de la gestion. Réclamer le coût de remise en état de la propriété dans son état d'origine n'est pas seulement une estimation de réparation, mais aussi une question d'explication du statut d'utilisation du locataire.
Quelles preuves sont nécessaires pour expliquer la charge des locataires ?
Pour expliquer la charge du locataire, il ne suffit pas de simplement dire qu'il y a des dégâts. Il est nécessaire de relier et de montrer l'état avant d'emménager, la cause de l'événement, le rapport avec la négligence et l'usage, et la validité du prix estimé.
Voici les preuves minimales qu’une société de gestion doit disposer :
| Preuve | Scènes d'utilisation | Risques en cas de pénurie |
|---|---|---|
| Photo lors de l'emménagement | Comparez avec les dégâts lors du déménagement | Impossible de déterminer si les dégâts étaient là à l'origine |
| Contrats/Dispositions particulières | Vérifier l'étendue de la charge du locataire | Le fondement des revendications devient abstrait |
| Historique des contacts pendant la location | Vérifiez les fuites d'eau, les moisissures et les défauts de l'équipement | Difficile d'expliquer les violations du devoir de diligence d'un bon manager |
| Registre des témoins du déménagement | Constater les dégâts et la compréhension du locataire | Il est facile de se faire dire par la suite qu'"aucune explication n'a été donnée" |
| Estimation | Indique les éléments de travail, la quantité et le prix unitaire | La demande de "one set" crée un sentiment de méfiance |
L’important ici n’est pas d’utiliser les preuves uniquement pour combattre le locataire. La preuve est un document commun qui aide les bailleurs et les locataires à s’entendre sur la même compréhension. Seules les demandes explicables seront faites, et celles qui ne peuvent pas être expliquées seront traitées par le bailleur. Cette attitude réduira ainsi les problèmes.
Points des contrats et dispositions spéciales que les bailleurs devraient examiner
Après la révision du Code civil, les propriétaires devront vérifier le libellé des dépôts de garantie, de la remise en état et des conventions particulières, plutôt que de continuer à utiliser les contrats types tels quels. Une attention particulière doit être portée aux clauses particulières trop larges, comme par exemple rendre le locataire responsable de l'usure normale.
Un accord particulier ne devient pas valide simplement s’il est écrit. Lorsqu'on demande au locataire une charge plus lourde que d'habitude, il est important que le contenu soit précis et que le locataire le comprenne et l'accepte. Le simple fait d'écrire dans un langage ambigu que «le locataire sera responsable de tous les frais de nettoyage lors du déménagement» laisse place à des contestations ultérieures.
Les éléments que les bailleurs devraient examiner comprennent :
- La définition du dépôt de garantie et du délai de restitution est-elle claire ?
- L'étendue de la remise à l'état d'origine est-elle différenciée de l'usure normale et de la détérioration due au vieillissement ?
- Les détails du compromis à la charge du locataire sont-ils spécifiques ?
- Existe-t-il une explication écrite sur la manière de régler la facture et de présenter les détails lors du déménagement ?
- Est-ce lié aux feuilles de contrôle et aux enregistrements photo lors de l'emménagement ?
Un contrat ne sert pas seulement à protéger le bailleur lorsqu’un problème survient. Il s'agit d'un outil pour vous aider à être sur la même longueur d'onde avec le locataire lors de votre emménagement. Plus la gestion locative est fiable, plus elle expliquera en détail l'entrée.
Lors de l'explication d'un accord particulier, il sera plus facile de l'utiliser dans la pratique si vous séparez les expressions comme suit.
| Expressions à éviter | Expressions souhaitables |
|---|---|
| Tous les frais de déménagement sont à la charge du locataire | Hors usure normale et détérioration dans le temps, les dommages causés par la volonté ou la négligence du locataire pourront être à la charge du locataire. |
| Un ensemble de frais de restauration sera déduit du dépôt de garantie. | Le coût de remise en état de la propriété dans son état d'origine sera déduit du dépôt de garantie après avoir indiqué les détails des éléments de travail, la classification des charges et la base. |
| Nous facturerons toujours les frais de ménage | Nous confirmerons la portée et les détails de mise en œuvre convenus dans le contrat et les écrirons dans les détails |
| Si vous avez un animal domestique, le montant total vous sera facturé | Si nous constatons des dommages au-delà de l'usage normal, comme des odeurs ou des griffures causées par votre animal, nous organiserons les frais. |
Même un léger changement de formulation peut changer la façon dont les locataires vous perçoivent. Plutôt que de pousser la question avec force, il est préférable de montrer d'abord les conditions et les fondements de la charge, de sorte que le règlement sera réglé plus rapidement.
Flux pratique pour éviter les ennuis lors du paiement de votre départ
La qualité du règlement du déménagement ne dépend pas uniquement de la date du déménagement. Il est déterminé par le flux avant l'emménagement, lors de la signature du contrat, lors de l'emménagement, de la notification du déménagement, de l'attestation, du devis et des modalités de paiement.
En pratique, il sera stable si vous le disposez dans l’ordre suivant.
- Avant d’emménager, prenez des photos de l’intérieur et notez les éventuelles rayures ou saletés.
- Expliquer la notion de remise en état d'origine et de règlement du dépôt de garantie au moment de la signature du contrat.
- Gardez une trace des problèmes d'équipement et de l'historique des contacts pendant votre séjour.
- Vérifiez les zones endommagées avec des photos et des notes tout en assistant au déménagement.
- Séparez les éléments de travail, la quantité, le prix unitaire et la classification des charges dans l'estimation.
- Dans le décompte de règlement, indiquer clairement le dépôt de garantie, le montant impayé, le montant à la charge du locataire et le montant remboursé.
- Si un locataire pose une question, expliquez-la à l'aide de documents et de normes, et non d'émotions.
Une fois ce processus en place, l’étendue qui peut être réclamée au locataire deviendra claire. En revanche, s’il n’y a pas de photos, pas d’explications, ou seulement un ensemble d’estimations, il sera difficile de convaincre le bailleur, même s’il a raison.
Pour organiser la terminologie destinée au personnel de direction, veuillez vous référer à [Quelle est la différence entre la restauration à l'état d'origine, la restauration à l'état d'origine et la restauration au statu quo ? Si vous le associez à Explication pratique pour que le personnel d'encadrement puisse l'utiliser correctement, il sera facile à utiliser pour la formation en interne.
Il sera plus facile d'expliquer les détails du paiement si vous indiquez non seulement le « montant » mais également la « raison de la charge », comme indiqué ci-dessous.
| Article | Montant | Catégorie de fardeau | Explication |
|---|---|---|---|
| Rembourrage partiel de papier peint de chambre de style occidental | 18 000 yens | Aux frais du locataire | Vérifiez les taches de fumée qui ne sont pas visibles sur la photo lors de l'emménagement |
| Petites marques de meubles sur le sol | 0 yen | Responsabilité du bailleur | Légères bosses dues à une utilisation normale |
| Nettoyage après déménagement | 22 000 yens | Payable par le locataire sur la base d'un contrat spécial | Frais de ménage fixes expliqués au moment du contrat |
| Défaillance naturelle des équipements | 0 yen | Charge du bailleur | Remplacement dû au vieillissement |
En utilisant ce format, le locataire peut vérifier non seulement « combien cela coûte », mais aussi « pourquoi il est de sa responsabilité de payer ». Les bailleurs peuvent également préciser les éléments qu'ils ne factureront pas, ce qui permettra d'éviter plus facilement l'impression de surfacturation.
Les règles de restauration restent les mêmes même pour les biens sans caution
Même avec des propriétés sans dépôt, l’idée de remettre la propriété dans son état d’origine ne disparaît pas. La différence est qu'il n'y a pas de caution comme source de fonds à déduire lors du déménagement, vous devez donc réclamer séparément la part du locataire.
Le dépôt de garantie zéro présente l’avantage de réduire le coût d’emménagement, ce qui est avantageux lors d’un recrutement. Cependant, le risque de recouvrement et la charge d’explication augmentent à mesure que la facture est payée à terme échu lorsque vous déménagez. En échange d'une caution nulle, les propriétaires doivent faire appel à une société de garantie, proposer un contrat spécial de nettoyage lors du déménagement, fournir des explications lors de l'emménagement et fournir des enregistrements photographiques plus détaillés.
L'important ici est de ne pas douter du locataire. Il est important de partager les règles dès le début et de clarifier ce dont le locataire peut être responsable. La transparence protège à la fois les propriétaires et les locataires.
Chez INA, nous pensons que la gestion locative n’est pas qu’une simple démarche administrative, mais un métier qui construit une confiance à long terme. Le règlement des dépôts peut sembler une question de montant, mais il s'agit en réalité d'une scène qui montre l'attitude de la société de gestion et du propriétaire.
Liste de contrôle que les bailleurs souhaitent vérifier dès maintenant
Veuillez vérifier les points suivants concernant les dépôts de garantie et les mesures de restauration après la révision du Code civil.
- Le contrat indique clairement quand le dépôt de garantie sera restitué et ce qui sera déduit.
- La clause particulière de remise en état d'origine est particulière et se distingue de l'usure normale.
- Enregistrez les feuilles de contrôle et les photos intérieures lors de l'emménagement
- Les éléments de confirmation lors de l'observation du départ sont standardisés.
- Les charges du propriétaire et du locataire sont séparées dans les détails du devis et du règlement.
- La société de gestion a des mots à expliquer aux locataires
- Nous avons décidé du flux de récupération des frais de déménagement pour les logements sans dépôt de garantie.
Chaque élément est un élément simple. Cependant, dans la gestion locative, cette simple préparation peut éviter des problèmes de déménagement, de mauvaises critiques et des périodes d'inoccupation prolongées.
À court terme, des enregistrements et des explications détaillés peuvent sembler compliqués. C'est pourquoi il est important d'avoir un système en place. Créer une opération qui ne dépend pas des personnes protège à la fois les actifs du propriétaire et la tranquillité d'esprit des locataires.
Questions fréquemment posées (FAQ)
Q1. Dois-je restituer l'intégralité du dépôt de garantie en raison de la révision du Code Civil ?
R. Il n’est pas garanti que le dépôt de garantie soit entièrement remboursé. Le montant restant sera restitué après déduction des loyers impayés et des frais de remise en état réputés à la charge du locataire. Cependant, il est nécessaire de pouvoir expliquer la déduction en détail et sur ses motifs.
Q2. Le locataire peut-il faire valoir l’usure normale et la détérioration dans le temps ?
A. En principe, l'usure normale et la détérioration dans le temps ne sont pas incluses dans l'obligation du locataire de remettre le bien dans son état d'origine. Même dans le cas où le locataire est tenu de payer la charge en vertu d'une convention particulière, il est important que le contenu soit précis et que le locataire le comprenne et l'accepte.
Q3. Puis-je réclamer des frais de restauration pour des propriétés sans dépôt de garantie ?
R. Même si le dépôt de garantie est nul, vous pouvez réclamer les frais de remise du bien dans son état d'origine, qui sont considérés comme à la charge du locataire. Cependant, comme il ne peut pas être déduit du dépôt de garantie, vous devrez être plus approfondi dans vos explications, vos détails et votre flux de collecte lors de votre déménagement.
Q4. Le propriétaire n'a-t-il rien à faire si je laisse le soin à la société de gestion ?
R. Même si vous confiez le bien à une société de gestion, vous devez vérifier le contrat, les conditions particulières et la politique de règlement en tant que propriétaire. La qualité des explications de la société de gestion est directement liée à la confiance des propriétaires. Plus vous déléguez, plus il est important de partager des normes.
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Citations/Références
