Dépôt de garantie et remise en état au Japon : ce que la réforme du Code civil change pour les bailleurs (art. 621 et 622-2)

Au Japon, le dépôt de garantie locatif (敷金, shikikin) et l'obligation de remise en état (原状回復, genjō-kaifuku) reposent sur un système juridique sans équivalent direct en France. La réforme du Code civil japonais, entrée en vigueur en avril 2020, a inscrit dans la loi des principes qui, jusque-là, relevaient surtout de la jurisprudence et de la pratique professionnelle. Le point essentiel que tout bailleur doit retenir est que le shikikin (article 622-2 du Code civil japonais) et le genjō-kaifuku (article 621) sont deux régimes juridiques distincts : les confondre fait s'effondrer toute explication donnée au locataire lors de la restitution du logement. Le shikikin est un mécanisme de dépôt destiné à garantir les dettes du locataire, tandis que le genjō-kaifuku est une obligation de réparation des dégradations ; les fondements légaux et l'ordre de raisonnement diffèrent entre les deux.

Dans la gestion locative, un simple malentendu au moment du solde de sortie peut durablement entamer la confiance d'un locataire. C'est pourquoi il ne suffit pas de connaître la réforme du Code civil de mémoire : il faut relier en une seule chaîne cohérente le contrat de bail, les clauses particulières, l'explication donnée à l'entrée dans les lieux, les photographies conservées comme preuve, et enfin le détail du décompte final. Cet article propose une synthèse structurée, du point de vue du bailleur, du cadre juridique japonais du shikikin et du genjō-kaifuku après la réforme du Code civil.

Points clés de cet article

• La réforme du Code civil a inscrit noir sur blanc la définition du shikikin et les conditions de sa restitution (article 622-2), ainsi que l'étendue de l'obligation de genjō-kaifuku (article 621).
• Le shikikin et le genjō-kaifuku sont deux régimes distincts. Le premier est un dépôt de garantie, le second une obligation de réparation des dégradations ; les confondre fait s'effondrer l'explication du décompte.
• L'usure normale (通常損耗, tsūjō-sonmō) et la dégradation due au vieillissement naturel (経年変化, keinen-henka) ne relèvent en principe pas de l'obligation de remise en état du locataire.
• Le bailleur doit vérifier, comme une liste de contrôle unique, le contrat, les clauses particulières, l'explication donnée à l'entrée dans les lieux et le décompte final de sortie.
• Le solde du shikikin ne se limite pas à la question « peut-on facturer ? » : la transparence consiste à pouvoir justifier chaque poste auprès du locataire.

Ce que la réforme du Code civil japonais a changé pour le shikikin et le genjō-kaifuku (en vigueur depuis avril 2020)

La réforme du Code civil n'a pas bouleversé l'ensemble de la pratique locative japonaise. Le changement majeur est que les principes du shikikin et du genjō-kaifuku, jusqu'alors dégagés par la jurisprudence et les lignes directrices du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT), ont désormais un fondement explicite dans le Code civil lui-même. La réforme est entrée en vigueur le 1er avril 2020 : le shikikin trouve désormais sa base à l'article 622-2, et le genjō-kaifuku à l'article 621.

Sur le terrain de la gestion immobilière, la pratique consistant à ne pas faire supporter l'usure normale au locataire et à restituer le shikikin après déduction des loyers impayés ou des frais de remise en état était déjà largement répandue avant la réforme. Celle-ci n'a donc pas créé une règle nouvelle ignorant la pratique existante : elle a surtout clarifié, sur le plan légal, ce qui restait flou. À titre de comparaison, un lecteur français reconnaîtra un mécanisme proche du dépôt de garantie encadré par la loi du 6 juillet 1989, plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide ; la différence notable est que le droit japonais n'impose pas de plafond légal aussi strict au montant du shikikin, ce qui rend d'autant plus important, pour un investisseur étranger, de comprendre les règles japonaises de calcul et de restitution plutôt que de les assimiler au système français.

Pour le bailleur, la conséquence pratique est qu'il devient plus difficile de justifier un décompte de sortie par un simple « c'est ainsi que nous procédons depuis toujours ». Lorsque le locataire demande le fondement d'une retenue, tout dépend de la capacité à s'appuyer sur l'article du Code civil concerné, et à produire le contrat, les documents de constat d'entrée, les photographies de sortie, les devis et le détail du décompte. À mon sens, cette réforme facilite en réalité la tâche des bailleurs qui pratiquaient déjà une gestion transparente.

Le premier écueil consiste à traiter le shikikin et le genjō-kaifuku comme un seul et même sujet. La section suivante distingue les deux régimes au niveau des articles de loi.

Ne pas confondre le shikikin (article 622-2) et le genjō-kaifuku (article 621)

Pour résumer d'emblée : le shikikin et le genjō-kaifuku sont deux régimes distincts, tant par leur finalité que par leur fondement légal. Le shikikin est un mécanisme de dépôt d'argent destiné à garantir les dettes du locataire, tandis que le genjō-kaifuku est l'obligation, à la charge du locataire, de réparer les dégradations qu'il a causées. Lors du décompte de sortie, l'ordre à respecter est le suivant : déterminer d'abord l'étendue de l'obligation de genjō-kaifuku, puis déduire du shikikin la dette qui en résulte. Inverser cet ordre rend immédiatement l'explication opaque.

Qu'est-ce que le shikikin ? (article 622-2 du Code civil)

Le shikikin désigne, quelle qu'en soit la dénomination, la somme d'argent que le locataire remet au bailleur afin de garantir toute dette pécuniaire née du bail, qu'il s'agisse du loyer ou d'autres obligations. L'article 622-2 a codifié la nature de ce shikikin. Le point essentiel est que le shikikin conserve une nature proche d'un dépôt : ce n'est pas une somme que le bailleur peut s'approprier librement.

Les conditions de restitution ont également été précisées dans le Code civil. Le bailleur doit restituer le solde du shikikin, déduction faite des dettes pécuniaires du locataire, lorsque le bail a pris fin et que le bien loué a été restitué. La cession régulière du droit au bail par le locataire constitue un autre cas de restitution prévu par la loi. Par ailleurs, le bailleur peut affecter le shikikin au paiement d'une dette lorsque le locataire n'exécute pas son obligation.

Sur le plan pratique, il est essentiel de ne jamais considérer le shikikin comme « une somme qu'on ne rend pas ». Les dettes pouvant être déduites incluent les loyers impayés, les charges impayées, ou les frais de remise en état reconnus à la charge du locataire — mais chacune de ces déductions doit pouvoir se justifier par un fondement et un détail chiffré. Contrairement au dépôt de garantie français, plafonné et encadré de façon rigide par la loi de 1989, le shikikin japonais laisse davantage de latitude contractuelle au bailleur ; c'est précisément pour cette raison que la discipline documentaire décrite dans cet article devient cruciale pour un propriétaire, y compris pour les biens proposés sans shikikin (敷金ゼロ, shikikin-zero), de plus en plus courants sur le marché locatif japonais. Négliger ce principe de base, c'est risquer de perdre la confiance du locataire au moment de son départ.

Qu'est-ce que le genjō-kaifuku ? (article 621 du Code civil)

Le genjō-kaifuku désigne le fait, pour le locataire, de remettre le bien loué dans l'état requis par le contrat ou par la loi. L'article 621 dispose que le locataire est tenu à cette obligation pour les dégradations survenues après la prise de possession du bien, tout en excluant explicitement de son champ l'usure et les dégradations résultant d'un usage normal ainsi que la dégradation due au vieillissement naturel (経年変化, keinen-henka). En outre, lorsque la dégradation résulte d'une cause qui n'est pas imputable au locataire, celui-ci n'est pas tenu à l'obligation de remise en état.

Autrement dit, le genjō-kaifuku ne signifie pas restituer le logement dans un état rigoureusement identique à celui du jour de l'entrée. La décoloration du papier peint due au soleil, une légère marque au sol laissée par un meuble, ou l'usure naturelle des équipements relèvent généralement de l'usure normale ou du vieillissement. À l'inverse, les taches de tabac, les dégâts causés par un animal domestique, les moisissures dues à un défaut d'entretien, ou les trous résultant de travaux non autorisés peuvent être mis à la charge du locataire.

C'est le point le plus souvent mal compris lors du solde de sortie. Le genjō-kaifuku est une obligation de réparer des dégradations, non une obligation de rendre le logement comme neuf. Pour un lecteur français habitué à l'état des lieux de sortie comparé à l'état des lieux d'entrée avec une grille de vétusté contractuelle, le principe de fond est proche ; la différence tient surtout à la manière dont la jurisprudence et les lignes directrices japonaises ont précisé, cas par cas, la frontière entre usure normale et dégradation imputable. Expliquer cette frontière pour la première fois au moment de l'état des lieux de sortie convainc rarement le locataire — mieux vaut la poser dès l'entrée dans les lieux.

Synthétiser les deux régimes en un seul tableau

Pour permettre au bailleur de s'appuyer sur une explication claire, voici comment résumer les différences entre le shikikin et le genjō-kaifuku. En faire un langage commun au sein de l'équipe de gestion stabilise durablement les échanges lors du solde de sortie.

Critère de comparaison	Shikikin (敷金)	Genjō-kaifuku (原状回復)
Fondement légal	Article 622-2 du Code civil	Article 621 du Code civil
Nature du régime	Dépôt garantissant les dettes du locataire	Obligation de réparation des dégradations à la charge du locataire
Signification pour le bailleur	Somme à restituer en l'absence de dette	Détermination du périmètre de responsabilité
Usure normale et vieillissement naturel	Dépend de l'existence d'une « dette » à déduire	En principe hors du champ de l'obligation
Ordre dans le décompte de sortie	Déduction après détermination des dettes (dont le genjō-kaifuku)	Détermination du périmètre en premier

Il est plus simple de retenir que le shikikin est « le contenant financier » et le genjō-kaifuku « le contenu de l'obligation » : le montant à la charge du locataire, déterminé par le genjō-kaifuku, est ensuite déduit du contenant que constitue le shikikin. Tant que cette relation n'est pas inversée, l'explication du décompte reste cohérente. Si la distinction entre les termes voisins genjō-fukki (原状復帰), genjō-kaifuku (原状回復) et gen-jōkaifuku (現状回復, avec un kanji différent pour « état ») prête à confusion, l'article Quelle différence entre genjō-fukki, genjō-kaifuku et gen-jōkaifuku ? Le guide pratique pour un usage rigoureux par les équipes de gestion détaille ces définitions. Le présent article se concentre sur le cadre juridique.

Comment distinguer usure normale, vieillissement naturel et charge du locataire ?

La frontière entre usure normale et charge du locataire devient facilement source de litige si on ne la tranche qu'au moment du départ. Il faut croiser l'état du logement avant l'entrée, le contenu du contrat, les conditions d'usage et la cause de la dégradation. Dans la pratique de gestion, il est utile de distinguer quatre catégories.

Catégorie	Exemple	Principe retenu
Usure normale	Légère marque due à un meuble, décoloration due à l'exposition au soleil	Généralement à la charge du bailleur
Vieillissement naturel	Fin de durée de vie d'un équipement, décoloration naturelle	Généralement à la charge du bailleur
Faute intentionnelle ou négligence	Trou causé par un choc, salissure due à un défaut d'entretien	Peut être mis à la charge du locataire
Manquement au devoir de diligence (善管注意義務, zenkan-chūi-gimu)	Fuite d'eau négligée, moisissure importante due à un défaut d'aération	Peut être mis à la charge du locataire

Cette classification est cohérente avec l'approche retenue par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT) dans ses lignes directrices sur les litiges relatifs au genjō-kaifuku. Ces lignes directrices n'ont pas de force contraignante en elles-mêmes, mais le principe consistant à ne pas faire supporter l'usure normale et le vieillissement naturel au locataire va dans le même sens que l'article 621. C'est précisément pour cela qu'il est plus efficace d'expliquer ce principe dès la signature du contrat, de conserver des photographies à l'entrée, et de clarifier les causes lors de la sortie, plutôt que de découvrir la discussion au moment de l'état des lieux de sortie.

Le manquement au devoir de diligence (善管注意義務, zenkan-chūi-gimu — une obligation de bon gestionnaire, proche de l'obligation d'entretien normal du locataire en droit français) est étroitement lié à l'appréciation du genjō-kaifuku : négliger une fuite d'eau ou laisser se développer des moisissures peut être considéré comme un dommage dépassant l'usage normal, et donc mis à la charge du locataire. Ce sujet est approfondi dans l'article Qu’est-ce que le devoir de diligence du locataire ? Explication des cas de manquement, du lien avec la remise en état et des réponses de la société de gestion. Facturer des frais de remise en état n'est donc pas qu'une question de devis de travaux : c'est aussi la question de savoir comment expliquer les conditions d'usage du locataire.

La liste de contrôle du contrat de bail que le bailleur doit revoir

Après la réforme du Code civil, le bailleur ne doit pas se contenter de reconduire son modèle de contrat habituel : il doit vérifier la formulation relative au shikikin, au genjō-kaifuku et au décompte final. Le contrat n'est pas seulement un document destiné à protéger le bailleur après un litige. C'est aussi l'outil qui permet d'aligner la compréhension du bailleur et du locataire dès l'entrée dans les lieux.

Voici, au minimum, les points à vérifier dans le contrat.

• La définition du shikikin ainsi que le moment de sa restitution et les éléments déductibles (frais de genjō-kaifuku, sommes impayées, etc.) sont clairement indiqués.
• Le périmètre du genjō-kaifuku est rédigé en le distinguant explicitement de l'usure normale et du vieillissement naturel.
• Le shikikin (article 622-2) et le genjō-kaifuku (article 621) sont traités comme deux rubriques distinctes.
• La méthode de décompte à la sortie et la procédure de présentation du détail chiffré sont décrites.
• La fiche de constat d'entrée et les photographies sont reliées aux clauses correspondantes.
• Pour les logements sans shikikin (敷金ゼロ), les modalités de facturation de la part à la charge du locataire au moment du départ sont définies.

Plus une gestion locative inspire confiance, plus elle soigne l'explication donnée au tout début. Privilégiez une formulation que le locataire peut lire et comprendre plutôt que la simple multiplication des clauses. Si vous envisagez de revoir votre société de gestion ou votre modèle de contrat, le service de conseil en gestion locative d'INA reste à votre disposition.

Jusqu'où une clause particulière est-elle valable ? Points pratiques pour la réviser

Une clause particulière (特約, tokuyaku) n'est pas valable simplement parce qu'elle est écrite. Selon la jurisprudence (arrêt de la Cour suprême du Japon du 16 décembre 2005), l'un des critères de validité est l'existence d'une nécessité objective et raisonnable justifiant la clause, celle-ci ne devant pas être unilatéralement défavorable au locataire au point de constituer un abus. Lorsqu'une clause impose au locataire une charge plus lourde que l'ordinaire, son contenu doit être concret, compris et accepté par le locataire. Se contenter d'une formule vague du type « les frais de nettoyage de sortie sont intégralement à la charge du locataire » laisse une marge de contestation ultérieure. Une clause particulière trop large, qui ferait porter au locataire jusqu'à l'usure normale, appelle une vigilance particulière.

Il est plus opérant, dans la pratique, de distinguer les formulations comme suit. Plutôt que d'imposer par une formule autoritaire, présenter d'abord les conditions et le fondement de la charge permet, en définitive, de conclure le décompte plus rapidement — une logique que reconnaîtra tout lecteur familier du principe français de la clause abusive, qui neutralise de la même façon les stipulations déséquilibrées au détriment du locataire.

Formulation à éviter	Formulation préférable
Tous les frais de sortie sont à la charge du locataire	À l'exception de l'usure normale et du vieillissement naturel, les dégradations dues à une faute intentionnelle ou une négligence du locataire peuvent être mises à sa charge
L'ensemble des frais de genjō-kaifuku sera déduit du shikikin	Les postes de travaux, la répartition des charges et leur fondement seront présentés en détail avant déduction du shikikin
Les frais de nettoyage seront systématiquement facturés	Le périmètre convenu au contrat et les prestations réalisées seront vérifiés et indiqués dans le détail
En cas d'animal de compagnie, la totalité sera facturée	Les dégradations dépassant l'usage normal (odeurs, marques dues à l'animal, etc.) seront identifiées avant d'être facturées

Voici les points à vérifier lors de la révision d'une clause particulière.

• La charge à couvrir est clairement distinguée de l'usure normale et du vieillissement naturel.
• Le montant ou la méthode de calcul est concret et prévisible par le locataire dès la signature.
• L'explication a été donnée oralement à la signature, et la compréhension ainsi que l'accord du locataire sont confirmés.
• La clause ne se limite pas à des formules englobantes du type « forfait » ou « systématiquement », sans fondement indiqué.

Un simple changement de formulation modifie la façon dont le locataire reçoit l'information. N'oubliez pas qu'une clause particulière est à la fois un bouclier protégeant le bailleur et, si son contenu est excessif, un facteur qui peut au contraire éroder sa crédibilité.

La liste de contrôle que le bailleur doit vérifier lors de l'explication à l'entrée dans les lieux

La qualité du décompte de sortie se joue en réalité presque entièrement à l'entrée dans les lieux. Ce qui a été expliqué et ce qui a été enregistré à ce moment-là détermine la capacité à justifier le décompte au départ. Négliger cette étape expose le bailleur, même avec une facturation parfaitement fondée, au risque de s'entendre dire : « on ne me l'avait jamais dit ».

Voici les éléments que le bailleur et la société de gestion doivent réunir à l'entrée dans les lieux.

• Des photographies de l'intérieur ont été prises avant l'entrée, afin d'enregistrer les traces et salissures déjà existantes.
• Une fiche de constat d'entrée permet de vérifier l'état des lieux conjointement avec le locataire.
• Le principe du genjō-kaifuku (le fait que l'usure normale n'est pas mise à la charge du locataire) est expliqué.
• La nature du shikikin et les éléments qui seront déduits à la sortie sont expliqués.
• Le contenu des clauses particulières et leurs conditions de charge sont présentés dans la partie correspondante du contrat.
• Le contact pour signaler un dysfonctionnement d'équipement est indiqué, ainsi que le fait qu'une négligence prolongée peut constituer un manquement au devoir de diligence.

Dans un cas rencontré en gestion locative, l'absence de photographies de l'intérieur prises à l'entrée a empêché de déterminer si une salissure sur le papier peint constatée au départ existait déjà avant l'entrée du locataire, obligeant le bailleur à renoncer à la facturation. La simple existence d'une photographie peut faire la différence sur plusieurs dizaines de milliers de yens (soit, à titre indicatif, plusieurs centaines d'euros au taux de 170 JPY/EUR). C'est un détail modeste, mais l'enregistrement à l'entrée dans les lieux reste la mesure préventive la plus rentable.

Comment établir le détail du décompte de sortie et réunir les preuves

Dans le décompte de sortie, un simple alignement de montants suscite la méfiance. Ce que le locataire veut savoir, ce n'est pas seulement « combien cela a coûté », mais aussi « pourquoi cela me revient à moi ». Le détail du décompte doit donc toujours associer le montant, la répartition de la charge et le motif de cette répartition.

Poste	Montant	Répartition de la charge	Explication
Remplacement partiel du papier peint (chambre à l'occidentale)	18 000 ¥ (env. 106 €)	À la charge du locataire	Tache de tabac constatée, absente des photographies d'entrée
Légère marque de meuble au sol	0 ¥ (0 €)	À la charge du bailleur	Légère marque due à un usage normal
Nettoyage de sortie	22 000 ¥ (env. 129 €)	À la charge du locataire, en vertu d'une clause particulière	Frais forfaitaires de nettoyage expliqués dès la signature du contrat
Panne naturelle d'un équipement	0 ¥ (0 €)	À la charge du bailleur	Remplacement dû au vieillissement naturel

Présenté sous cette forme, le locataire peut vérifier le motif de chaque charge, et le bailleur peut lui-même indiquer clairement les postes qu'il ne facture pas, ce qui limite l'impression d'une facturation excessive. Voici les points à vérifier lors de l'établissement du détail du décompte.

• Le montant du shikikin, les sommes impayées, le montant à la charge du locataire et le montant restitué apparaissent d'un seul coup d'œil.
• Chaque poste est assorti d'une répartition de la charge (bailleur ou locataire) et d'un motif.
• Les postes de travaux, les quantités et les prix unitaires sont détaillés, sans se limiter à la mention « forfait ».
• Les postes correspondent aux photographies d'entrée et au constat réalisé lors de l'état des lieux de sortie.

Ce détail du décompte s'appuie sur des preuves justifiant la charge mise à la charge du locataire. Le simple constat d'une dégradation ne suffit pas : il faut relier l'état du logement avant l'entrée, la cause de la dégradation, son lien avec une négligence ou un usage particulier, et la pertinence du montant du devis. Voici les preuves minimales que la société de gestion doit réunir.

Preuve	Usage	Risque en cas d'absence
Photographies à l'entrée	Comparer avec les dégradations constatées à la sortie	Impossible de déterminer si la marque existait déjà avant l'entrée
Contrat et clauses particulières	Vérifier le périmètre de la charge du locataire	Le fondement de la facturation devient abstrait
Historique des échanges pendant la location	Vérifier une éventuelle négligence face à une fuite d'eau, une moisissure ou un dysfonctionnement	Le manquement au devoir de diligence devient difficile à démontrer
Constat lors de l'état des lieux de sortie	Conserver la trace des dégradations et de la perception du locataire	Risque d'entendre ultérieurement : « on ne me l'a jamais expliqué »
Devis	Indiquer les postes de travaux, les quantités et les prix unitaires	Une facturation au « forfait » qui suscite la méfiance

Les preuves ne servent pas uniquement à s'opposer au locataire : elles constituent un document commun permettant d'aligner la compréhension du bailleur et du locataire. Ne facturer que ce qui peut être justifié, et clarifier en interne ce qui ne peut pas l'être — cette posture réduit, en définitive, les litiges. Le contenu réel des travaux, les fourchettes de prix et la qualification des différents types de travaux sont traités en détail dans l'article Qu'est-ce que les travaux de genjō-kaifuku ? Ce qu'un propriétaire bailleur doit savoir : contenu, coûts et prévention des litiges. Le présent article se limite au cadre juridique et à la logique du décompte.

Même pour un logement sans shikikin, les règles du genjō-kaifuku ne changent pas

Un logement proposé sans shikikin (敷金ゼロ, shikikin-zero) ne signifie pas que le principe du genjō-kaifuku disparaît. Ce qui change, c'est l'absence de fonds déjà détenu à la sortie sur lequel opérer une déduction : la part à la charge du locataire doit alors être facturée séparément. C'est là que la distinction entre le shikikin (article 622-2) et le genjō-kaifuku (article 621) prend toute son importance : même sans shikikin, l'obligation de genjō-kaifuku demeure.

L'absence de shikikin présente un avantage commercial en réduisant les frais à l'entrée dans les lieux pour le locataire. Mais la facturation devenant, de fait, différée après la sortie, le risque de non-recouvrement et la charge d'explication augmentent en conséquence. En contrepartie de la suppression du shikikin, le bailleur doit renforcer le recours à une société de cautionnement, les clauses de nettoyage de sortie, l'explication à l'entrée dans les lieux et la conservation de photographies.

L'essentiel n'est pas de se méfier du locataire, mais de partager les règles dès le départ et de préciser clairement ce qui pourrait être mis à sa charge. La transparence protège à la fois le bailleur et le locataire. Chez INA, nous considérons la gestion locative non comme une simple tâche administrative, mais comme un travail qui construit une confiance durable. Le décompte du shikikin peut sembler n'être qu'une question de chiffres ; en réalité, c'est un moment où se révèle l'attitude de la société de gestion et du propriétaire.

Le bilan complet que le bailleur doit établir après la réforme du Code civil

Voici, synthétisé en une liste de contrôle globale, ce que le bailleur peut vérifier dès maintenant à partir de tout ce qui précède. Chaque point pris isolément peut sembler modeste, mais cette préparation prévient les litiges de sortie, la baisse de réputation en ligne, et l'allongement des périodes de vacance locative.

• Le shikikin (article 622-2) et le genjō-kaifuku (article 621) sont traités comme des rubriques distinctes dans le contrat.
• Le contrat précise le moment de restitution du shikikin et les éléments déductibles.
• La clause particulière relative au genjō-kaifuku est concrète et distingue l'usure normale et le vieillissement naturel.
• La fiche de constat d'entrée et les photographies intérieures sont conservées.
• Le principe du genjō-kaifuku et la nature du shikikin sont expliqués au locataire à l'entrée dans les lieux.
• Les points de vérification lors de l'état des lieux de sortie sont standardisés.
• Le devis et le détail du décompte distinguent la charge du bailleur, celle du locataire et le motif de chaque répartition.
• Le circuit de recouvrement des frais de sortie est défini pour les logements sans shikikin.
• La société de gestion dispose d'un discours capable de justifier chaque poste auprès du locataire.

À court terme, un enregistrement minutieux et une explication détaillée peuvent sembler une contrainte. C'est précisément pour cela qu'il importe d'en faire un système plutôt qu'une habitude individuelle. Construire une gestion qui ne dépend pas d'une seule personne protège à la fois le patrimoine du propriétaire et la tranquillité d'esprit du locataire. Je considère que la gestion du shikikin et du genjō-kaifuku après la réforme du Code civil n'est pas une contrainte pour le bailleur, mais une occasion de construire durablement la confiance.

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Quelle est la différence entre le shikikin et le genjō-kaifuku ?

R. Le shikikin et le genjō-kaifuku sont deux régimes distincts. Le shikikin (article 622-2 du Code civil) est un dépôt garantissant les dettes du locataire, tandis que le genjō-kaifuku (article 621) est l'obligation, à la charge du locataire, de réparer les dégradations. Dans le décompte de sortie, l'ordre à respecter consiste à déterminer d'abord le périmètre de la charge au titre du genjō-kaifuku, puis à déduire du shikikin la dette qui en résulte.

Q2. La réforme du Code civil impose-t-elle de restituer systématiquement l'intégralité du shikikin ?

R. Le shikikin n'est pas systématiquement restitué en intégralité. Le solde restitué correspond au montant restant après déduction des loyers impayés ou des frais de genjō-kaifuku reconnus à la charge du locataire. Cependant, le contenu de chaque déduction doit pouvoir être justifié par un fondement et un détail chiffré, et la restitution suppose que le bail ait pris fin et que le bien ait été rendu au bailleur.

Q3. Peut-on facturer au locataire l'usure normale et le vieillissement naturel ?

R. L'usure normale et le vieillissement naturel ne relèvent en principe pas de l'obligation de genjō-kaifuku du locataire. L'article 621 exclut également de son champ l'usure due à un usage normal et la dégradation due au vieillissement naturel. Même lorsqu'une clause particulière met ces éléments à la charge du locataire, il est essentiel que son contenu soit concret et que le locataire l'ait compris et accepté.

Q4. Dans un logement sans shikikin, est-il impossible de facturer les frais de genjō-kaifuku ?

R. Même sans shikikin, les frais de genjō-kaifuku reconnus à la charge du locataire peuvent être facturés, car l'obligation de genjō-kaifuku subsiste indépendamment de l'existence d'un shikikin. En l'absence de shikikin sur lequel opérer une déduction, il devient toutefois d'autant plus important de soigner l'explication donnée à la sortie, le détail du décompte et le circuit de recouvrement.

Sources et références

• e-Gov, moteur de recherche des lois japonaises « Code civil » (articles 621 et 622-2)
• Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT), « Litiges relatifs au genjō-kaifuku et lignes directrices »
• Ministère de la Justice (法務省), « Révision des règles relatives au contrat de bail (genjō-kaifuku et shikikin) »