Las obras de restitución del inmueble tras la salida del inquilino —en japonés genjō-kaifuku (原状回復), literalmente «restauración al estado original»— son un concepto propio de la gestión de alquileres en Japón, sin un equivalente exacto en la mayoría de los mercados hispanohablantes: consisten en las reparaciones, la limpieza y las sustituciones necesarias para dejar la vivienda en condiciones de alquilarse de nuevo después de que un inquilino se marcha. Pese a lo que sugiere la traducción literal, no se trata de devolver la vivienda al estado exacto en que se entregó. Para el propietario, lo importante es distinguir entre las obras necesarias para volver a sacar la vivienda al mercado y las obras cuyo coste sí puede repercutirse al inquilino saliente. Presentar un presupuesto sin haber trazado antes esa frontera es la causa más habitual de conflicto en la liquidación de la fianza al final del contrato.
Decidir, solo con lo que se ve al entrar en la vivienda tras la mudanza, que «como está sucio, paga el inquilino» es un atajo que luego no se puede sostener con argumentos, y que fácilmente deriva en un conflicto emocional en torno a la devolución de la fianza (敷金, shikikin, el depósito de garantía japonés). Lo que el propietario debe gestionar no es solo la obra en sí: es toda la cadena de evidencias —fotos previas a la entrada, explicación en el momento de firmar el contrato, acta de la revisión final, presupuesto y liquidación detallada— que permite justificar de forma coherente por qué se genera cada coste. Este artículo ordena, desde la práctica de la gestión de alquileres en Japón, el alcance de las obras de restitución, sus costes y las decisiones que debe tomar el propietario.
Puntos clave de este artículo
- Las obras de genjō-kaifuku deben separarse siempre en dos categorías: las necesarias para volver a alquilar la vivienda y las que realmente pueden repercutirse al inquilino.
- El desgaste normal (通常損耗, tsūjō sonmō) y el deterioro por el paso del tiempo (経年劣化, keinen rekka) corren, en principio, a cargo del propietario; el daño por dolo, negligencia o una cláusula especial (特約, tokuyaku) es, como punto de partida, responsabilidad del inquilino.
- Incluso cuando el coste recae sobre el inquilino, se aplica el criterio de los años transcurridos: cuanto más antiguo es el elemento dañado, menor es la carga económica final para el inquilino.
- El coste no debe verificarse por el importe total, sino con un presupuesto desglosado por ubicación, cantidad, precio unitario y a quién corresponde cada partida.
- Cuando las evidencias forman una cadena continua —desde las fotos previas a la entrada hasta el desglose final de la liquidación—, la liquidación de salida genera muchos menos conflictos.
¿Qué es exactamente el genjō-kaifuku? La primera frontera que debe fijar el propietario
El genjō-kaifuku son las obras que acondicionan la vivienda tras la salida del inquilino para que el siguiente pueda instalarse con garantías. En la práctica incluyen el cambio del revestimiento de paredes (クロス, kurosu), la reparación o sustitución del suelo, el cambio de equipamiento, la limpieza profesional de la vivienda y el cambio de cerraduras. Para el propietario tiene, además, una lectura de inversión: es el gasto que convierte una vivienda vacía de nuevo en un producto listo para el mercado de alquiler.
Ahora bien, entender estas obras como «devolver la vivienda exactamente al estado en que se entregó» lleva a errores de reparto del coste. El Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT) define el genjō-kaifuku, en su guía «Problemas y directrices en torno a la restitución» (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン), como «reparar, de entre la pérdida de valor del inmueble producida por el uso y la habitación del inquilino, el desgaste o el daño causado por dolo, negligencia, incumplimiento del deber de diligencia del buen gestor (善管注意義務, zenkan chūi gimu) u otro uso que exceda el uso normal». En otras palabras: el deterioro que se produce simplemente por el paso del tiempo o por vivir con normalidad queda fuera del alcance del genjō-kaifuku.
La premisa que hay que descartar: no es «devolverlo como estaba al entrar»
El artículo 621 del Código Civil japonés (民法621条) excluye expresamente de la obligación de restitución del inquilino «el desgaste del bien arrendado producido por el uso y disfrute normales, así como el deterioro del bien arrendado por el paso del tiempo». Esta reforma del Código Civil, en vigor desde abril de 2020, no inventó el criterio: se limitó a fijar por escrito lo que la jurisprudencia japonesa venía acumulando desde hacía años. Aquí aparece un contraste útil para quien conoce sistemas de depósito de otros países: mientras en muchos mercados hispanohablantes la ley habla en términos generales de «buen estado» sin una regla codificada tan explícita sobre el paso del tiempo, el derecho japonés fija el criterio directamente en el Código Civil. Como resultado práctico, la decoloración de una pared por el sol o la marca que deja un mueble en el suelo no pueden, en principio, repercutirse al inquilino.
Confundir este punto lleva a intentar trasladar al inquilino obras que, en realidad, son simplemente necesarias para poder volver a alquilar la vivienda, y ahí es donde la liquidación se complica. El genjō-kaifuku no es solo gestión de obra: es también gestión de cómo se explica la liquidación de salida. Los matices entre los términos genjō-kaifuku (原状回復), genjō-fukki (原状復帰) y genjō-kaifuku escrito con otro kanji (現状回復), así como el marco legal en sí mismo, se tratan en detalle en otro artículo. Si quiere confirmar el significado exacto de estos términos, puede consultar esta guía terminológica sobre la diferencia entre genjō-kaifuku y genjō-fukki; y si quiere profundizar en la posición legal de la fianza (shikikin) y su relación con el genjō-kaifuku, puede leer este análisis sobre cómo cambió la fianza y la restitución con la reforma del Código Civil. Este artículo se centra exclusivamente en el alcance de las obras, su coste y las decisiones del propietario.
No confundir desgaste normal, deterioro por el tiempo, responsabilidad del inquilino y cláusula especial
La mayoría de los conflictos en la liquidación de salida nacen de mezclar cuatro conceptos que, en realidad, son de naturaleza distinta. El desgaste normal (tsūjō sonmō), el deterioro por el paso del tiempo (keinen rekka), el daño por dolo o negligencia del inquilino, y la cláusula especial (tokuyaku) siguen cada uno una lógica de reparto de coste diferente. Separar estos cuatro conceptos es el punto de partida de cualquier decisión razonada.
| Categoría | Ejemplos | Principio de reparto del coste | Criterio de decisión |
|---|---|---|---|
| Desgaste normal (tsūjō sonmō) | Pequeñas marcas por muebles, la mancha eléctrica detrás del televisor, suciedad propia del uso cotidiano | A cargo del propietario | Es inevitable si se vive con normalidad; se considera ya incluido en la renta |
| Deterioro por el tiempo (keinen rekka) | Decoloración del revestimiento por el sol, averías por fin de vida útil del equipamiento, desgaste natural del tatami | A cargo del propietario | Avanza con el simple paso del tiempo, sin relación con cómo vive el inquilino |
| Dolo o negligencia del inquilino | Manchas de nicotina por tabaco, arañazos u olores de mascotas, moho por falta de limpieza, pintadas, roturas | Punto de partida: a cargo del inquilino | El origen está en el uso o el descuido del inquilino; incluye el incumplimiento del deber de diligencia del buen gestor (zenkan chūi gimu) |
| Cláusula especial (tokuyaku) | Coste de limpieza profesional, cambio de cerradura, cargo adicional por tener mascota | Según lo que establezca la cláusula | Debe constar por escrito en el contrato, y el requisito clave es que el inquilino la conozca y la haya aceptado |
Lo importante de esta tabla es el orden del razonamiento. Primero hay que preguntarse «por qué se produjo ese desgaste»: si corresponde a desgaste normal o a deterioro por el tiempo, es responsabilidad del propietario; si el origen está en el uso del inquilino, se evalúa su responsabilidad. La regla básica no es decidir «según si está sucio», sino «según cuál es la causa». Sobre el deber de diligencia del buen gestor, puede consultarse en detalle ¿Qué es el deber de diligencia del buen administrador del arrendatario? Explicación de los casos de infracción, su relación con la restitución al estado original y cómo debe actuar la empresa administradora, pensada para prevenir conflictos con los inquilinos.
El criterio de los años transcurridos: aunque pague el inquilino, no paga el importe íntegro
Incluso cuando un daño se clasifica como responsabilidad del inquilino, eso no significa que se le pueda cobrar el coste íntegro. La guía del MLIT adopta el criterio de los años transcurridos (経過年数): asigna una vida útil estimada a cada elemento y reduce progresivamente el porcentaje que corresponde al inquilino a medida que pasa el tiempo. Es un enfoque poco habitual fuera de Japón: cuanto más tiempo ha vivido el inquilino en la vivienda, menor es su carga económica ante el mismo daño, incluso si la responsabilidad de origen es suya. Para un inversor acostumbrado a fianzas que se retienen sin ese ajuste temporal, este mecanismo reduce de forma estructural el importe que realmente se puede recuperar del inquilino en viviendas con muchos años de arrendamiento.
| Elemento | Vida útil de referencia | Criterio de reparto |
|---|---|---|
| Revestimiento de pared (kurosu) | 6 años, con un valor residual contable de 1 yen (aprox. 0,006 €) | El porcentaje a cargo del inquilino disminuye con los años; pasados los 6 años, baja en principio hasta ese valor simbólico de 1 yen (aprox. 0,006 €) |
| Moqueta y suelo vinílico | 6 años | Se aplica el mismo criterio de años transcurridos que al revestimiento de pared |
| Suelo de madera (flooring) | Según la vida útil del propio edificio | Las reparaciones parciales a veces no aplican el ajuste por años transcurridos |
| Superficie de tatami (畳表), papel de puertas correderas fusuma (襖紙) y shōji (障子紙) | No se aplica el ajuste por años transcurridos | Se consideran elementos consumibles; si hay dolo o negligencia, el coste de sustitución sí puede repercutirse |
| Equipamiento (calentador de agua, aire acondicionado, etc.) | La vida útil propia de cada equipo | La avería por fin de vida útil es del propietario; la avería por mal uso puede evaluarse como responsabilidad del inquilino |
Estos valores son solo una referencia de la guía y se ajustan según el inmueble concreto y lo pactado en el contrato. Conviene tener en cuenta un matiz técnico: aunque se aplique el ajuste por años transcurridos, por razones constructivas se admite sustituir toda una pared completa aunque el daño afecte solo a una parte de ella. Por ejemplo, si hay un desperfecto grande en una zona del revestimiento, se puede repercutir al inquilino el cambio de toda esa pared y, aun así, con el descuento por años transcurridos, no suele considerarse una carga desproporcionada. Ahora bien, atribuir al inquilino, sin más, el cambio del revestimiento de toda la habitación sí sería excesivo.
Esta guía del MLIT no tiene, en sí misma, fuerza legal vinculante. Sin embargo, se utiliza ampliamente como criterio de referencia en los litigios sobre genjō-kaifuku, y en la práctica funciona como una regla común de facto en todo el sector del alquiler japonés. Si el propietario liquida la salida siguiendo este criterio, aunque el inquilino no esté de acuerdo, resulta mucho más fácil argumentar y negociar con base sólida. Por el contrario, una reclamación muy alejada de esta guía corre el riesgo de ser revocada más adelante, ya sea en una negociación directa o ante un tribunal.
Las condiciones para que una cláusula especial (tokuyaku) sea válida
Las cláusulas especiales que atribuyen al inquilino el coste de la limpieza profesional o del cambio de cerradura son muy habituales en la práctica japonesa. Pero no basta con escribir cualquier cosa en el contrato para que sea válida. Según la jurisprudencia (sentencia del Tribunal Supremo de Japón del 16 de diciembre de 2005), uno de los requisitos que condicionan la validez es que exista una necesidad razonable para incluir la cláusula, y que existan razones objetivas y razonables que muestren que no perjudica unilateralmente al inquilino, por ejemplo, que no sea abusiva. A partir de ahí, tanto la guía del MLIT como esta línea jurisprudencial exigen que, para que la cláusula sea válida, el inquilino sea consciente de que asume una carga que va más allá de su obligación normal de restitución, y que haya dado su conformidad a ese contenido. Lo que se examina es si el importe y el alcance se explicaron de forma concreta y si el inquilino firmó habiéndolo entendido.
En las consultas que recibimos de propietarios, nos encontramos con casos en los que un coste que se daba por hecho —«está en la cláusula, así que se puede cobrar sin más»— resulta difícil de sostener precisamente por falta de una explicación adecuada en su momento. Una cláusula especial solo adquiere eficacia práctica cuando su contenido y su importe se explican con claridad en el momento de la firma y quedan documentados. Si desea revisar el modelo de contrato de su gestora, en INA & Associates ofrecemos una consulta gratuita para ordenar juntos las condiciones contractuales.
La frontera del reparto de costes: inquilino y propietario, elemento por elemento
Partiendo de los cuatro conceptos anteriores, a continuación se ordena, elemento por elemento, qué suele corresponder al inquilino y qué al propietario. Aquí también la decisión no depende del aspecto del daño, sino de si su causa excede o no el uso normal de la vivienda.
| Elemento | Ejemplos donde suele evaluarse la responsabilidad del inquilino | Ejemplos que suelen ser responsabilidad del propietario |
|---|---|---|
| Paredes y revestimiento | Manchas u olor de nicotina por tabaco, arañazos de mascotas, pintadas, numerosos agujeros de clavos | Decoloración por el sol, suciedad propia del uso normal, pequeños agujeros de chinchetas |
| Suelo | Arañazos profundos por arrastrar objetos pesados, decoloración o podredumbre por dejar agua estancada | Pequeñas marcas por la ubicación de muebles, decoloración por el paso del tiempo |
| Zonas húmedas (cocina y baño) | Grasa o moho intensos por falta de limpieza, roturas | Fin de la vida útil del equipamiento, cal o suciedad que desaparece con la limpieza habitual |
| Puertas y carpintería interior | Agujeros, roturas, modificaciones o desmontajes no autorizados | Desgaste natural de las bisagras y el ajuste por el uso habitual de abrir y cerrar |
| Equipamiento | Avería por mal uso del inquilino, fallos por falta de limpieza | Avería o necesidad de sustitución por haber cumplido su vida útil |
Hay partidas donde la frontera no es tan clara. El moho interno de un aire acondicionado, por ejemplo, puede deberse a la falta de mantenimiento cotidiano o a un problema del propio equipo, y el criterio varía según el caso. Precisamente en estas zonas grises es donde las evidencias —el estado registrado al entrar y el historial de comunicaciones durante el contrato— se convierten en el material de decisión. Ante la duda, lo más práctico es comprobar primero si esas evidencias están disponibles antes de discutir el importe.
Cómo interpretar el coste de referencia: cómo leer un presupuesto
El coste de las obras de genjō-kaifuku no se puede juzgar solo por el precio unitario. Aunque se trate del mismo «cambio de revestimiento de pared», el importe varía según la superficie a trabajar, la calidad del material, si hace falta o no reparar la base, el estado de la habitación, las condiciones de acceso para los materiales y la época del año en que se ejecuta la obra. Más que comparar con precios medios que se encuentran en internet, lo que de verdad importa es si el propietario es capaz de explicar con sus propias palabras cada partida del presupuesto.
El precio concreto varía mucho según la región, la antigüedad del edificio y la empresa constructora. Recurrir sin más a una media general suele llevar a un juicio equivocado. Lo que el propietario debe verificar no es el valor absoluto del importe, sino la estructura: a qué corresponde cada partida y a quién se le atribuye.
| Partida de la obra | Qué comprobar en el presupuesto |
|---|---|
| Cambio de revestimiento de pared | Superficie de la obra (m²), si es un cambio parcial, de una pared o de toda la habitación, y si incluye reparación de la base |
| Reparación o cambio de suelo | Si basta con reparar o hace falta sustituir, la referencia del material, el alcance de la obra |
| Limpieza profesional | Si el precio es por m² o a tanto alzado, y si incluye cargos adicionales por limpieza interior del aire acondicionado o de zonas húmedas |
| Sustitución de equipamiento | El motivo por el que no se puede reparar, la antigüedad del equipo existente, la garantía tras la sustitución |
| Cambio de cerradura | Si existe cláusula especial, la necesidad por motivos de seguridad, el tipo de llave y el coste del bombín |
Si un presupuesto solo dice «obras de genjō-kaifuku, paquete cerrado», hay que prestar especial atención. Un importe total, sin más, no permite distinguir dónde termina la obra necesaria para volver a alquilar y dónde empieza la que se puede repercutir al inquilino. Como mínimo, hay que exigir un presupuesto que desglose cinco elementos: ubicación, partida de obra, cantidad, precio unitario y a quién corresponde el gasto. Un presupuesto con ese nivel de detalle sirve, además, directamente como material para explicárselo al inquilino.
Qué comparar al pedir varios presupuestos
Para obras caras o de gran alcance, pedir presupuesto a varias empresas facilita comprobar si el importe es razonable. Pero no basta con comparar el total. Al igualar el nivel de detalle de las partidas, la calidad de los materiales, el alcance de la garantía, el plazo de ejecución y las condiciones en las que surgen cargos adicionales, se ve con claridad si un presupuesto es realmente más barato o simplemente omite partidas. No es raro encontrar presupuestos «baratos» que omiten la reparación de la base y terminan generando un cargo adicional más adelante.
El flujo práctico del propietario: de la salida del inquilino a la nueva búsqueda de inquilino
En el genjō-kaifuku, tanto la duración de la vivienda vacía como la probabilidad de conflicto en la liquidación dependen de si el propietario ha diseñado el flujo completo desde el momento en que se confirma la salida hasta la nueva puesta en el mercado. Cuanto más se retrasa la decisión sobre la obra, más se alarga el periodo sin inquilino y mayor es la pérdida de ingresos por renta no percibida. A continuación se ordena la práctica del propietario desde antes de la entrada del inquilino hasta la liquidación, junto con los registros que conviene conservar en cada fase.
| Fase | Actuación del propietario o la gestora | Registro que conviene conservar |
|---|---|---|
| Antes de la entrada | Fotografiar el estado de la vivienda antes de la entrada y listar los desperfectos o la suciedad ya existentes | Fotos previas a la entrada, lista de verificación del estado del inmueble |
| Al firmar el contrato | Explicar el reparto de la responsabilidad del genjō-kaifuku y el contenido e importe de las cláusulas especiales, y obtener la conformidad del inquilino | Contrato, registro de la explicación de las cláusulas especiales, documento de explicación de condiciones importantes (重要事項説明書) |
| Durante el arrendamiento | Registrar cada aviso y actuación ante fugas de agua o averías del equipamiento | Historial de comunicaciones, registro de las reparaciones realizadas |
| Revisión final (taikyo tachiai) | Verificar los desperfectos con el inquilino presente y dejar constancia con fotos y su declaración | Acta de la revisión final, fotos del interior |
| Obtención del presupuesto | Conseguir un presupuesto que separe las partidas de obra y a quién corresponde cada una | Presupuesto, comentarios de la empresa constructora |
| Detalle de la liquidación | Elaborar y explicar un detalle que muestre con claridad la fianza, los importes pendientes y la cantidad a cargo del inquilino | Detalle de la liquidación, historial de explicaciones dadas |
| Obra y nueva búsqueda de inquilino | Planificar el calendario para llegar a tiempo a la fecha de reapertura de la búsqueda y actualizar las fotos del anuncio | Calendario de obra, orden de pedido, planos para el anuncio |
El punto de partida de este flujo no está en la salida, sino antes de la entrada. Sin fotos previas a la entrada, no hay forma de explicar si un daño encontrado en la salida ya existía antes o se produjo durante el arrendamiento. Conocemos el caso de un propietario que, por no haber fotografiado el estado inicial, no pudo demostrar de quién era la responsabilidad de un arañazo en el suelo de madera y tuvo que renunciar a cobrárselo al inquilino. Las evidencias no se recopilan después de la salida: se acumulan desde antes de firmar el contrato.
La revisión final —taikyo tachiai (退去立会い)— es el momento decisivo para construir la evidencia. La clave está en verificar los desperfectos junto con el inquilino, fotografiarlos en ese mismo instante y dejar constancia de que el inquilino los ha reconocido. Si se prescinde de esta revisión conjunta y se reclama unilateralmente más adelante, es mucho más fácil que el inquilino cuestione la propia existencia del daño. Cuando el desperfecto se ha compartido en la revisión final, la explicación de la liquidación puede partir de un hecho ya verificado, lo que ayuda a evitar el enfrentamiento emocional. Siempre que el calendario lo permita, se recomienda organizar esta revisión con la presencia del inquilino.
Conectar las fotos previas a la entrada con la liquidación final
En la práctica, lo que determina si la liquidación resulta convincente es si las fotos previas a la entrada, la explicación al firmar el contrato, el acta de la revisión final, el presupuesto y el detalle de la liquidación forman una sola línea coherente. Si se puede mostrar el razonamiento completo —«así estaba al entrar, esto se acordó en el contrato, este daño se produjo, y repararlo cuesta este importe»—, es mucho más fácil que el inquilino lo acepte. A la inversa, si falta cualquiera de estos eslabones, esa parte concreta resulta difícil de sostener como responsabilidad del inquilino.
Cómo elaborar el detalle de la liquidación: el orden que evita conflictos
En la liquidación de salida, lo que suele generar conflicto no es tanto el importe en sí como la forma de presentarlo. Es fundamental mostrar de forma ordenada cuánto se descuenta de la fianza y por qué se llega a esa cifra. El detalle de la liquidación no debe ser una simple lista de números: hay que construirlo como un documento explicativo para el inquilino.
| Partida del detalle | Contenido que debe mostrarse |
|---|---|
| Fianza recibida (shikikin) | El importe total de la fianza recibida al firmar el contrato |
| Renta o gastos pendientes de pago | La renta, los gastos comunes u otros importes que quedan sin pagar en el momento de la salida |
| Coste de obra a cargo del inquilino | El coste de la obra por cada elemento y el importe final a cargo del inquilino tras aplicar el ajuste por años transcurridos |
| Coste según cláusula especial | Gastos ya acordados, como la limpieza profesional o el cambio de cerradura |
| Importe a deducir o a devolver | El importe que se devuelve tras deducir las cargas de la fianza, o el importe adicional que se reclama |
En cuanto al orden de la explicación, resulta más claro confirmar primero el importe total de la fianza recibida, mostrar después, una por una, las partidas a cargo del inquilino junto con su justificación, y presentar por último el importe de devolución tras la deducción. Añadir a cada partida el motivo por el que corresponde al inquilino —el desperfecto verificado en la revisión final, la cláusula especial acordada, etc.— ayuda a evitar el enfrentamiento emocional. Cuando falta evidencia para justificar una partida, en muchos casos resulta más beneficioso a largo plazo asumirla como coste del propietario en lugar de forzar su cobro al inquilino: es una decisión que refuerza la confianza a largo plazo.
El momento de decidir del propietario: hasta dónde llegar con la obra
El genjō-kaifuku no termina en cuanto se decide el reparto de la responsabilidad. Al propietario le queda todavía una decisión de inversión: hasta dónde llevar la obra de cara a la próxima búsqueda de inquilino. Acercar todo al estado de una vivienda nueva mejora la impresión, pero en la gestión de alquileres tampoco se puede ignorar la relación entre coste y beneficio. El alcance de la obra se decide teniendo en cuenta la antigüedad del edificio, la renta prevista, el perfil de inquilino al que se dirige y la competencia de la zona.
Cuando cuesta decidir, ordenar las prioridades en la siguiente secuencia ayuda a pensar con más claridad.
- Reparar el equipamiento o los desperfectos que afectan a la seguridad.
- Revisar las zonas húmedas y la climatización que afectan directamente a la vida diaria del inquilino.
- Cuidar las paredes, el suelo y la iluminación, que determinan la primera impresión durante la visita.
- Invertir de forma adicional solo en las mejoras que realmente puedan traducirse en un aumento de renta.
- No forzar en la misma obra lo que puede posponerse hasta la siguiente reparación.
Hay otro momento en el que el propietario tiene que decidir: si tramitar el coste como responsabilidad del inquilino o asumirlo él mismo. Si las evidencias están completas y, aun aplicando el ajuste por años transcurridos, sigue siendo razonable cobrarlo al inquilino, se puede plantear la reclamación. Pero cuando faltan registros, o cuando el esfuerzo de cobro y el riesgo de deteriorar la relación son grandes en comparación con el importe, también es una decisión válida asumirlo como coste del propietario y priorizar la nueva ocupación de la vivienda. El genjō-kaifuku no es simplemente «limpiar después de que se va el inquilino»: es también una decisión de gestión sobre en qué condiciones se va a ofrecer la vivienda en la próxima búsqueda. Si tiene dudas sobre cómo priorizar las obras o afrontar la vivienda vacía, el equipo de gestión de alquileres de INA & Associates puede ayudarle a ordenarlo según la situación concreta de su propiedad.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Se puede cobrar al inquilino la totalidad del coste de las obras de genjō-kaifuku?
R. No. El desgaste normal y el deterioro por el paso del tiempo son, en principio, responsabilidad del propietario. Solo puede cobrarse al inquilino el coste derivado de dolo, negligencia, daño que exceda el uso normal, incumplimiento del deber de diligencia del buen gestor o una cláusula especial válida, y aun así el importe se calcula aplicando el ajuste por años transcurridos.
P2. ¿Se puede empezar la obra inmediatamente después de la salida del inquilino?
R. Si existe algún desperfecto sujeto a liquidación, conviene dejar constancia primero con fotos, el acta de la revisión final y el presupuesto, y solo después empezar la obra. Si se inicia la obra sin conservar estas evidencias, más tarde no habrá forma de justificar la responsabilidad del inquilino. Es importante distinguir entre la obra necesaria para volver a alquilar la vivienda y la obra relacionada con la liquidación.
P3. ¿A cuántas empresas conviene pedir presupuesto?
R. Para obras caras o de gran alcance, pedir varios presupuestos facilita comprobar si el importe es razonable. Pero no compare solo el precio: iguale también el nivel de detalle de las partidas, la calidad de los materiales, la garantía, el plazo de ejecución y las condiciones de los posibles cargos adicionales.
P4. ¿Cómo se puede acortar el periodo de vivienda vacía en relación con las obras de genjō-kaifuku?
R. En cuanto se conoce la fecha prevista de salida, conviene organizar ya todo el calendario: la revisión final, el presupuesto, la reserva del hueco de obra y la actualización de las fotos del anuncio. Si se empieza a pensar en cada paso solo después de la salida, cada decisión genera un tiempo de espera y el periodo sin inquilino tiende a alargarse. Lo más eficaz es empezar a prepararlo mientras el inquilino todavía vive en la vivienda.
Fuentes y referencias
- Buscador de legislación e-Gov (e-Gov法令検索), «Código Civil» (民法), artículos 621 y 622-2
- Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT), «Problemas y directrices en torno a la restitución» (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン), versión revisada
- Ministerio de Justicia de Japón (法務省, MOJ), «Cambian las normas del Código Civil sobre los contratos de arrendamiento»
