El trabajo de restauración es el trabajo de reparación, limpieza y reemplazo que se lleva a cabo después de que una propiedad de alquiler ha sido desocupada, con el fin de restaurarla a una condición que pueda alquilarse al siguiente inquilino. Sin embargo, este trabajo no devuelve la propiedad exactamente a las mismas condiciones que cuando estaba alquilada. En la gestión del alquiler es importante distinguir entre el desgaste y deterioro normal por el tiempo y los daños causados por actuaciones intencionadas o negligentes del inquilino.
Si observa la habitación después de mudarse y decide que el inquilino tiene que pagar porque está sucia, es más probable que tenga problemas para pagar el alquiler. Los propietarios deben organizar una serie de trámites que incluyen no sólo la construcción en sí, sino también fotografías tomadas al mudarse, registros de asistencia al momento de la mudanza, estimaciones escritas y explicaciones sobre la clasificación de cargas.
Puntos clave de este artículo
- Respecto a los trabajos de restauración, considerar por separado los trabajos necesarios para la próxima contratación y los trabajos que se pueden facturar al inquilino.
- Como norma general, no están incluidos en la carga del inquilino el desgaste normal por el uso y el deterioro con el tiempo.
- Verifique la estimación según la ubicación, la cantidad, el precio unitario y la clasificación de la carga, no por el monto total.
- Si el inquilino es responsable del daño, deberá existir evidencia que explique la condición en el momento de la mudanza y la causa del daño.
- Priorizar la construcción facilita la gestión tanto de los periodos de desocupación como de los costes de reparación.
¿Qué es el trabajo de restauración?
Los trabajos de restauración son los trabajos que se realizan para preparar la habitación una vez que el inquilino se ha mudado para que el próximo inquilino pueda vivir en ella con tranquilidad. Incluye retapizado de papel pintado, reparación de pisos, reemplazo de equipos, limpieza de la casa, reemplazo de cerraduras, etc.
Por otro lado, debemos tener cuidado con el término "restauración a su estado original". El artículo 621 del Código Civil establece que, como regla general, el desgaste y el envejecimiento causados por el uso y las ganancias normales no están incluidos en la obligación del arrendatario de restaurar el inmueble a su estado original. Es decir, no es lo mismo el trabajo que realiza el propietario con fines de contratación que el trabajo que se le puede facturar al inquilino.
Si envía un presupuesto sin trazar vagamente esta línea, no podrá explicar cuando el inquilino le pregunte por qué está pagando el costo. Los trabajos de restauración no son sólo la gestión de la construcción, sino también la gestión de explicaciones para los pagos de mudanza.
Artículos que están y no están sujetos a trabajos de restauración
La responsabilidad del inquilino se puede considerar en los casos en que haya daños intencionales o negligentes, daños más allá del uso normal o violación del deber de diligencia de un administrador prudente. En muchos casos, al inquilino le resultará difícil pagar el alquiler si los muebles simplemente están viejos, curtidos o tienen signos de haber sido abandonados.
| Ubicación | Ejemplos donde es fácil plantearse pagar al inquilino | Ejemplos en los que es probable que el propietario pague |
|---|---|---|
| Paredes/Cruz | Manchas de alquitrán por fumar, arañazos en las uñas de mascotas, graffiti | Decoloración por la luz solar, ligeras manchas por uso normal |
| Piso | Arañazos profundos por arrastrar objetos pesados, decoloración por dejarlo mojado | Abolladuras leves por la instalación de muebles, decoloración debido al tiempo |
| Zona de aguas | Importantes manchas de aceite y daños por falta de limpieza | Vida útil del equipo, suciedad que se desprende con la limpieza periódica |
| Accesorios | Agujeros, grietas, procesamiento no autorizado | Deterioro natural por apertura y cierre |
| Equipos | Fallo por mal uso por parte del inquilino | Fallo por vencimiento de vida útil |
El punto de partida para el juicio no es "¿quién pagará?" sino "por qué fue necesario el trabajo de construcción". Será difícil explicar que los elementos de construcción cuya causa no pueda resolverse sean asumidos por el inquilino.
Puntos a tener en cuenta al observar los precios de costo
El coste de los trabajos de restauración no puede determinarse únicamente por el precio unitario. Varía según el alcance de la construcción, la calidad del material, la presencia o ausencia de reparación del terreno, las condiciones de entrega y el período de construcción. Es importante comprobar no sólo si la cotización es superior o inferior al precio de mercado online, sino también si puedes explicar los detalles de la cotización.
| Artículos de construcción | Puntos a comprobar |
|---|---|
| Retapizado cruzado | Área de construcción, retapizado parcial o total, presencia o ausencia de reparación de base |
| Reparación de pisos | ¿Es suficiente repararlo o es necesario reemplazarlo? Número de modelo del material |
| Limpieza de la casa | Precio por metro cuadrado, presencia o ausencia de costes adicionales por limpieza del interior del aire acondicionado y fontanería |
| Reemplazo de equipos | Motivo de la irreparabilidad, año del equipo existente, garantía después del reemplazo |
| Intercambio de claves | Presencia de acuerdo especial, necesidad de prevención del delito, tipo de clave |
Si el presupuesto sólo dice "un conjunto completo de trabajos de restauración", será difícil explicárselo tanto al inquilino como al propietario. Como mínimo, separe la ubicación, los elementos de trabajo, la cantidad, el precio unitario y la clasificación de la carga.
Flujo práctico desde la salida hasta la nueva contratación
Durante los trabajos de restauración, la gestión del tiempo desde presenciar la mudanza hasta la nueva contratación está directamente relacionada con las ganancias. Cuanto más se demore la decisión de construcción, más largo será el período de desocupación y mayor será la pérdida de ingresos por alquiler.
| Procedimiento | Detalles de implementación | Registros que deben mantenerse |
|---|---|---|
| Antes de mudarse | Consultar fecha de cancelación, fecha del testigo, método de devolución de claves | Aviso de cancelación, historial de contactos |
| Asistencia | Consulte áreas dañadas, declaración del inquilino y fotografías | Registro de testigos de la mudanza, fotografías del interior |
| Obtención de una cotización | Separación de elementos de trabajo y categorías de carga | Estimación, comentarios del contratista |
| Explicación de la liquidación | Aclarar depósito de garantía, monto impago y monto a cargo del inquilino | Detalles de la liquidación, historial de explicaciones |
| Pedido de construcción | Armar un proceso para cumplir con la fecha de inicio de reclutamiento | Cronograma de proceso, orden de compra |
| Reclutamiento | Actualización de fotografías, revisión de las condiciones de contratación | Planos de contratación, estado de respuesta |
Lo importante es comenzar a prepararse tan pronto como sepa que planea mudarse, en lugar de dar el primer paso después de mudarse. El historial de reparaciones y quejas realizadas durante el arrendamiento también se utilizará como base para tomar decisiones sobre la mudanza.
Evidencia necesaria para explicar la carga para los inquilinos
A la hora de reclamar una indemnización al inquilino, las fotografías de los daños por sí solas no son suficientes. Debe explicar el estado en el momento de la mudanza, los detalles del contrato, la causa del daño y la validez del monto estimado.
| Sendero | Qué se puede explicar |
|---|---|
| Foto tomada al mudarse | ¿Los rayones estaban ahí antes de que usted se mudara o ocurrieron después de que usted se mudara? |
| Contratos/Términos Especiales | Detalles del acuerdo, como tarifas de limpieza, intercambio de llaves, tenencia de mascotas, etc. |
| Historial de contactos durante su estancia | ¿Cuándo se dio cuenta de fugas de agua o problemas en los equipos? |
| Registro de salida testigo | Detalles de los daños confirmados con el inquilino |
| Estimación | Artículos de construcción, cantidad, precio unitario, carga para el inquilino |
Cuando el camino está conectado, es menos probable que las explicaciones de pago se vuelvan emocionales. Por otro lado, si faltan registros, a largo plazo puede ser más seguro manejar la carga como responsabilidad del propietario en lugar de insistir en que el inquilino soporte la carga.
Prioridad a la hora de determinar el alcance del trabajo.
Cuanto más parecido a nuevo esté todo, mejor se verá. Sin embargo, la rentabilidad también es importante en la gestión del alquiler. Decidimos cuánta construcción realizar en función de la antigüedad del edificio, el alquiler estimado, los inquilinos objetivo y la competencia circundante.
A la hora de priorizar, será más fácil organizarte si consideras el siguiente orden:
- Reparación de equipos y daños relacionados con la seguridad.
- Verifique la plomería y el aire acondicionado, que están directamente relacionados con la vida de los residentes.
- Disponga las paredes, el suelo y la iluminación que afecten la impresión al ver la propiedad.
- Invierta únicamente en mejoras que conduzcan a alquileres más altos.
- No fuerce el trabajo a realizarse al mismo tiempo si se puede reparar la próxima vez.
El trabajo de restauración es más que simplemente limpiar después de mudarse. También es una decisión de inversión sobre cómo crear las condiciones para la próxima contratación.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Se pueden facturar al inquilino todos los costes de los trabajos de restauración?
R. No. Por norma general el desgaste normal y el deterioro con el paso del tiempo son responsabilidad del propietario. Para presentar una reclamación contra el inquilino se requieren motivos como daño intencional/negligente, daño fuera del uso normal o un acuerdo especial.
Q2. ¿Puedo comenzar la construcción inmediatamente después de mudarme?
R. Si hay daños que están sujetos a acuerdo, debe tomar fotografías, registros de testigos y estimaciones antes de continuar. Si la construcción se realiza sin dejar rastro, será difícil de explicar más adelante.
Q3. ¿De cuántas empresas debería obtener una cotización?
R. Para trabajos de alto costo o trabajos con un amplio alcance, es más fácil confirmar la validez de la estimación obteniendo múltiples estimaciones. Sin embargo, compare no solo el monto, sino también la granularidad de los elementos de trabajo, las garantías, el período de construcción y el manejo de costos adicionales.
Q4. ¿Cómo puedo acortar el período de desocupación mediante trabajos de restauración?
R. Una vez que conozcamos el plan de mudanza, haremos arreglos para presenciar, estimar, programar la construcción y actualizar las fotografías de reclutamiento. Si lo piensa en orden después de mudarse, será más fácil extender el período de vacante.
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