En apartamentos y pisos, las obras de restauración del estado original pueden derivar en conflictos con los inquilinos. Al gestionar una propiedad, es necesario realizar correctamente las obras de restauración en las entradas y salidas. Este artículo explica detalladamente la definición, el contenido, los costos estimados y las medidas contra conflictos con inquilinos en las obras de restauración del estado original.
¿Qué son las obras de restauración del estado original?
Las obras de restauración del estado original son los trabajos para devolver la habitación al estado en que fue arrendada al inquilino. Conforme al artículo 621 del Código Civil reformado, el inquilino tiene la obligación de restaurar al estado original los daños causados deliberada o negligentemente al abandonar la propiedad. Sin embargo, no incluye el desgaste por uso normal ni el deterioro por el paso del tiempo.
3 criterios para determinar si es necesaria la restauración
Para determinar si un daño es objeto de obras de restauración, se evalúan los siguientes 3 puntos.
- Disminución del valor del inmueble: Como averías en equipamiento o manchas en la pared por tabaco. Sin embargo, no es objeto si no es por intención o negligencia del inquilino
- Incumplimiento del deber de diligencia: Moho y manchas por limpieza insuficiente, negligencia en reportar fugas de agua, etc.
- Intención o negligencia: Suciedad o daños intencionados, arañazos que no pueden producirse con un uso normal
¿Cuál es la diferencia entre los términos de restauración?
Son términos similares pero con significados distintos.
- Restauración del estado original: Devolver al estado en el momento del ingreso. Término oficial en propiedades de alquiler
- Restauración del estado actual: Significa "mantener el estado actual", expresión inadecuada en propiedades de alquiler
- Restitución al estado original: Sinónimo de restauración del estado original, usado principalmente en el sector de la construcción
¿Hasta dónde son necesarias las obras de restauración?
Se pueden reclamar costos por los daños causados deliberada o negligentemente por el inquilino. Se presentan los principales puntos objeto de restauración.
Agujeros en las paredes
Son objeto los arañazos producidos por muebles y los orificios de tornillos y clavos. Los pequeños agujeros de chinchetas suelen quedar excluidos.
Papel pintado (empapelado)
El cambio de color por deterioro natural y la exposición solar quedan excluidos, pero los arañazos de mascotas, las manchas de nicotina y los daños por bricolaje son objeto de restauración.
Suelo de parqué
Las abolladuras y arañazos por caída de objetos son objeto de restauración, pero las abolladuras por muebles pesados como neveras quedan excluidas. Las manchas por goteras también son objeto si se dejan sin comunicar.
Cocina y zonas húmedas
Las abolladuras graves en el fregadero requieren reparación o sustitución de la encimera. Las quemaduras y manchas de grasa por falta de limpieza, y las grietas en el lavabo también son objeto de obras de restauración.
Otros puntos
- Suelo vinílico flexible: Son objeto las quemaduras por calor y los daños por agua no tratados. Las abolladuras por muebles pesados quedan excluidas
- Aseo: Son objeto los daños por objetos caídos y la retirada del asiento de ducha instalado durante la estancia
- Aire acondicionado: Solo es necesaria la retirada si fue instalado sin autorización
- Puertas y carpintería: Se pueden reclamar arañazos y agujeros causados deliberada o negligentemente
- Cerradura de la entrada: Si hay una cláusula especial, se puede reclamar el costo del cambio al abandonar la propiedad
¿En qué se diferencia del deterioro natural y el desgaste por uso normal?
En la mayoría de los casos, los arañazos y manchas causados por deterioro natural y desgaste por uso normal no son objeto de obras de restauración y no se puede reclamar el costo al inquilino.
- Deterioro natural: Cambio de color y amarillamiento del papel pintado y los materiales del suelo que se producen naturalmente con el paso del tiempo
- Desgaste por uso normal: Marcas de muebles y pequeños arañazos producidos en la vida cotidiana normal
El gestor debe distinguir cuidadosamente si se trata de intención o negligencia, o de deterioro natural y desgaste por uso normal.
¿Cuánto cuestan las obras de restauración del estado original?
Los principales trabajos y sus costos de referencia son los siguientes.
| Trabajo | Costo de referencia |
|---|---|
| Cambio de papel pintado | 750-1.500 yenes/㎡ |
| Sustitución de suelo de parqué (retirada completa) | 30.000-60.000 yenes/tatami |
| Sustitución de suelo de parqué (superposición) | 20.000-50.000 yenes/tatami |
| Sustitución de moqueta | 8.000-15.000 yenes/tatami |
| Sustitución de suelo vinílico | 10.000-30.000 yenes/tatami |
| Cambio de tatami (vuelta/superficie/nuevo) | 4.000-10.000 yenes/unidad |
| Sustitución completa de cocina | 150.000-1.000.000 yenes |
| Sustitución de lavabo | 100.000-350.000 yenes |
| Sustitución de inodoro | 100.000-300.000 yenes |
| Sustitución de baño completo | 200.000-800.000 yenes |
| Sustitución de ventana (método de demolición) | 80.000-400.000 yenes |
| Reparación de puerta | Aprox. 35.000 yenes |
| Sustitución de extractor (de conducto) | 25.000-60.000 yenes |
El cambio de papel pintado por manchas de nicotina suele afectar a grandes superficies y tiende a resultar caro.
¿Qué ventajas tiene para el propietario las obras de restauración?
Aumenta la tasa de ocupación
Si el interior está en buen estado, es más fácil atraer inquilinos aunque el edificio sea antiguo, y también se reducen los gastos de publicidad.
Se puede mantener el valor del activo
Realizando las obras de restauración como mantenimiento periódico, se puede evitar la bajada del alquiler y mantener el valor del activo de la propiedad.
¿Cuánto tiempo llevan las obras de restauración y cuál es el proceso?
El período de las obras va desde unos días hasta aproximadamente 1 mes, dependiendo de la cantidad de puntos a reparar.
- Presencia en el acto de abandono del inquilino
- Presupuesto de la empresa de obras
- Ejecución
- Finalización de las obras
Si se encarga a la empresa gestora, es importante preparar de antemano las necesidades en cuanto a costos y alcance de las obras.
¿Qué causa los conflictos con los inquilinos en las obras de restauración?
No coincide la percepción sobre el deterioro natural y el desgaste por uso normal
Es frecuente que al reclamar costos de reparación el inquilino objete "esto es desgaste por uso normal". Calcule el costo teniendo en cuenta los años transcurridos y explique con detalle el fundamento.
No se conocen los detalles de los arañazos y las manchas
Fotografiando el estado de la habitación antes del ingreso, se facilita la evaluación al abandonar la propiedad.
Una cláusula especial generó una reclamación elevada
Al establecer cláusulas especiales, es clave realizar una explicación suficiente al inquilino en el momento del contrato y obtener su conformidad para prevenir conflictos.
Resumen
Las obras de restauración del estado original son una gestión importante directamente relacionada con el aumento de la tasa de ocupación y el mantenimiento del valor del activo. Comprendiendo correctamente la definición y el alcance de las obras, y siendo riguroso en la explicación de las normas y el registro desde antes del ingreso, se pueden prevenir los conflictos al abandono. Si hay algo que le preocupa, solicite un presupuesto cuanto antes.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Quién asume el costo de las obras de restauración?
En principio, los daños causados deliberada o negligentemente por el inquilino los asume el inquilino, y el deterioro natural y el desgaste por uso normal los asume el propietario. Se evalúa conforme al artículo 621 del Código Civil reformado.
¿Los agujeros de chinchetas son objeto de restauración?
Los pequeños agujeros de chinchetas suelen evaluarse como desgaste por uso normal y quedar excluidos. Sin embargo, los orificios de tornillos y clavos sí son objeto.
¿Cuánto tiempo llevan las obras de restauración?
Depende de los puntos a reparar y el contenido de las obras, pero en general van de unos días a un mes. Solo el cambio de papel pintado puede llevar unos días; la sustitución completa de las zonas húmedas puede llevar varias semanas.
¿Cómo se pueden prevenir los conflictos al abandono?
Es importante fotografiar el estado de la habitación antes del ingreso y dejar claro en el contrato de arrendamiento el alcance de la restauración. También hay que asegurarse de presenciar el acto de abandono.
