عند شراء شقة مستعملة، تنشأ العديد من التكاليف الإضافية إلى جانب سعر العقار. إذا لم يتم فهم هذه التكاليف مسبقًا، فقد تنحرف الخطة التمويلية بشكل كبير. في هذا المقال، نشرح بشكل منهجي التكاليف الإضافية المرتبطة بشراء شقة مستعملة، مقسمة إلى ثلاث مراحل: عند التعاقد، وعند التسليم، وبعد السكن.
ما هي التكاليف الإضافية المستحقة عند التعاقد؟
عند التعاقد، تبرز ثلاثة بنود رئيسية للتكلفة: العربون، وضريبة الدمغة، وعمولة الوساطة.
العربون
يُعد العربون عادةً نحو 10% من سعر العقار، لكنه قد يتغير وفقًا لاتفاق البائع والمشتري. إذا ألغى المشتري العقد لأسباب تخصه، يُصادر العربون، وإذا ألغى البائع العقد لأسباب تخصه، يُدفع للمشتري ضعف قيمة العربون. لذلك، من الضروري افتراض مخاطر عدم القدرة على استرداد العربون ضمن الخطة التمويلية.
ضريبة الدمغة
يتم سداد الضريبة عبر لصق طابع الإيرادات على عقد البيع. ويختلف المبلغ بحسب قيمة البيع؛ فبالنسبة للمبالغ التي تزيد على 10 ملايين ين وحتى 50 مليون ين يكون المؤشر 10,000 ين، وللمبالغ التي تزيد على 50 مليون ين وحتى 100 مليون ين يكون المؤشر 30,000 ين.
عمولة الوساطة
هي تكلفة تنشأ عند وساطة شركة عقارية في الصفقة. وقد حُدد الحد الأقصى قانونًا على النحو التالي：
・حتى 2 مليون ين: سعر العقار × 5%
・أكثر من 2 مليون ين وحتى 4 ملايين ين: سعر العقار × 4% + 20,000 ين
・أكثر من 4 ملايين ين: سعر العقار × 3% + 60,000 ين
ما هي التكاليف الإضافية المستحقة عند التسليم؟
التكاليف المرتبطة بقرض السكن
يتطلب عقد القرض أيضًا طابع إيرادات. وعندما يكون مبلغ الاقتراض بين 10 ملايين و50 مليون ين، تكون ضريبة الدمغة 20,000 ين.
رسوم ضمان القرض
توجد طريقتان: الدفع المقدم دفعة واحدة، وطريقة إضافة الفائدة. إذا كان لديك هامش كافٍ من الأموال الذاتية، فإن الدفع المقدم دفعة واحدة يساعد على خفض إجمالي المبلغ المدفوع. وإذا كنت ترغب في تقليل التكاليف الأولية، فقد تكون طريقة إضافة الفائدة خيارًا مناسبًا، لكن إجمالي المبلغ المدفوع سيكون أعلى.
قسط تأمين الحياة الائتماني الجماعي
هذا تأمين يتولى سداد القرض نيابةً عن المقترض إذا توفي أو أصيب بعجز جسيم. قد توجد حالات لا يمكن فيها الانضمام بسبب الحالة الصحية، لذا فإن التحقق المسبق أمر أساسي.
ما هي التكاليف الإضافية المستحقة بعد السكن؟
ضريبة اقتناء العقار
معادلة الحساب: (قيمة التقييم لضريبة الأصول الثابتة - مبلغ الخصم) × معدل الضريبة 3%. وبعد فترة من الحصول على العقار، يصل إشعار من البلدية. يمكن الاستفادة من التخفيضات إذا استوفت الشروط التالية: مساحة أرضية من 50 إلى 240㎡، واستخدام سكني، والبناء منذ عام 1982 أو بعده، والامتثال لمعايير مقاومة الزلازل الجديدة.
مصاريف احتياطي الإصلاح
تتراوح مصاريف احتياطي الإصلاح التي تُحصَّل من الشاغلين عادةً بين 10,000 و30,000 ين. يُرجى أيضًا الرجوع إلى تفاصيل تكاليف الصيانة ووضع خطة الإيرادات والمصروفات على هذا الأساس.
مقالات يُنصح بقراءتها أيضًا
الأسئلة الشائعة (FAQ)
ما النسبة التقريبية للتكاليف الإضافية عند شراء شقة مستعملة مقارنةً بسعر العقار؟
بوجه عام، تُعد نسبة 7% إلى 10% من سعر العقار مؤشرًا تقريبيًا للتكاليف الإضافية. وإذا تم استخدام قرض، فستضاف أيضًا رسوم الضمان والرسوم الإدارية.
ما هو المستوى السعري المعتاد لعمولة الوساطة وما حدها الأقصى؟
بالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها على 4 ملايين ين، فإن الحد الأقصى القانوني هو "سعر العقار × 3% + 60,000 ين (من دون الضريبة)". وفي بعض الحالات، قد يكون من الممكن الحصول على تخفيض بحسب التفاوض.
ما المطلوب للاستفادة من التخفيضات الخاصة بضريبة اقتناء العقار؟
تشمل الشروط: مساحة أرضية من 50 إلى 240㎡، واستخدام سكني (أو منزل ثانٍ)، والبناء منذ عام 1982 أو بعده، مع الامتثال لمعايير مقاومة الزلازل الجديدة.
أيهما أوفر في رسوم ضمان قرض السكن: الدفع المقدم دفعة واحدة أم إضافة الفائدة؟
من حيث إجمالي مبلغ السداد، تكون طريقة الدفع المقدم دفعة واحدة أكثر فائدة في كثير من الحالات، لكن إذا كانت الأموال الأولية محدودة، فقد تكون طريقة إضافة الفائدة أكثر واقعية.
