Wenn Sie den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung prüfen, ist die Frage, ob ein Wohnungsbaudarlehen genutzt werden kann, ein wichtiges Entscheidungskriterium. Wer die von Neubauten abweichenden Prüfungsbedingungen und die Schwierigkeit einer Vollfinanzierung vorab versteht, kann Fehlschläge in der Finanzplanung vermeiden.
Kann auch für eine gebrauchte Eigentumswohnung ein Wohnungsbaudarlehen genutzt werden?
Auch für gebrauchte Eigentumswohnungen kann ein Wohnungsbaudarlehen genutzt werden.Sie fallen zudem unter den Wohnungsbaudarlehensabzug (besonderer Steuerabzug für Wohnungsdarlehen usw.), wobei 10 Jahre lang ein Betrag in Höhe von 1 % des Darlehensrests zum Jahresende abgezogen wird. Die Obergrenze des Abzugs für seit April 2014 gekaufte gebrauchte Eigentumswohnungen beträgt 20 Millionen Yen, für als hochwertige Langzeitwohngebäude zertifizierte Immobilien 30 Millionen Yen.
Warum ist eine Vollfinanzierung bei gebrauchten Eigentumswohnungen schwierig?
Eine Vollfinanzierung bedeutet, ohne Eigenkapital den gesamten Kaufpreis über ein Darlehen zu finanzieren. Der Hauptgrund, warum eine Vollfinanzierung bei gebrauchten Eigentumswohnungen schwierig ist, liegt in der Differenz zwischen dem von der Bank angesetzten Sicherheitenwert und dem Immobilienpreis.
Renovierte gebrauchte Eigentumswohnungen erzielen oft höhere Marktpreise, doch bei der bankseitigen Besicherung wird die Altersminderung des Gebäudes abgezogen. Dadurch kann der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegen. Dass für diese Differenz kein Darlehen gewährt wird, ist der Hauptgrund für die Ablehnung einer Vollfinanzierung.
Welche sieben Gründe führen dazu, dass ein Wohnungsbaudarlehen nicht genehmigt wird?
Selbst wenn es bei Einkommen oder Rückzahlungshistorie keine Probleme gibt, kann ein Antrag abgelehnt werden. Prüfen Sie die folgenden sieben Punkte im Vorfeld.
1. Es besteht ein Zahlungsverzug in der Historie
Zahlungsverzüge bei Konsumentenkrediten oder Mobilfunkgebühren bleiben 3 bis 10 Jahre in der Kreditauskunft gespeichert. Solange ein solcher Verzugseintrag besteht, bleibt die Genehmigung eines Wohnungsbaudarlehens schwierig.
2. Hohe Restschulden aus anderen Darlehen
Wenn noch Restschulden aus einem Autokredit oder anderen Darlehen bestehen, wird die Rückzahlungsfähigkeit eher infrage gestellt, und die Prüfung wird strenger. Es ist sinnvoll, andere Darlehen vor der Beantragung eines Wohnungsbaudarlehens zu ordnen.
3. Auch Kaufnebenkosten werden über das Darlehen beantragt
Wenn auch Kaufnebenkosten wie Reparaturkosten oder die Anzahlung in das Darlehen einbezogen werden, wird die Prüfung strenger. Wenn Sie die Kaufnebenkosten in bar vorbereiten, steigt die Wahrscheinlichkeit einer Genehmigung.
4. Hohes Alter bei Antragstellung
Je höher das Alter bei vollständiger Rückzahlung ist, desto ungünstiger fällt die Prüfung aus. Wer mit 40 Jahren ein Darlehen über 35 Jahre aufnimmt, ist bei vollständiger Tilgung 75 Jahre alt. Da dann eine Rückzahlung aus der Rente vorausgesetzt wird, wird die Prüfung strenger.
5. Nicht reguläre Beschäftigung
Bei langfristigen Darlehen über 30 bis 35 Jahre wird die Aussicht auf eine fortlaufende Beschäftigung stark gewichtet. Bei nicht regulärer Beschäftigung ist es wirksam, Vertragsverlängerungen und eine stabile Erwerbshistorie hervorzuheben.
6. Häufige Jobwechsel oder Antrag direkt nach einem Jobwechsel
Wenn es viele Jobwechsel gibt, entstehen Zweifel an einer kontinuierlichen Beschäftigung. Nach einem Jobwechsel steigt die Erfolgsquote, wenn Sie erst nach einer gewissen Betriebszugehörigkeit den Antrag stellen.
7. Unsicherheit beim Gesundheitszustand
Für ein Wohnungsbaudarlehen ist in der Regel der Beitritt zu einer Restschuld-Lebensversicherung (団信) erforderlich. Bei Vorerkrankungen kann ein Beitritt ausgeschlossen sein, sodass in manchen Fällen das Darlehen selbst nicht aufgenommen werden kann.
Zur Darlehensstrategie bei Investitionen in gebrauchte Eigentumswohnungen lesen Sie bitte auch den Leitfaden zur Anzahlung bei Investitionen in gebrauchte Eigentumswohnungen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Kann ich beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung den Wohnungsbaudarlehensabzug nutzen?
Ja. Die Obergrenze des förderfähigen Betrags beträgt 20 Millionen Yen (30 Millionen Yen bei hochwertigen Langzeitwohngebäuden), und der Abzug gilt 10 Jahre lang.
Q2. Ist eine Vollfinanzierung bei gebrauchten Eigentumswohnungen völlig unmöglich?
Unmöglich ist sie nicht, aber in vielen Fällen schwierig. Bei Immobilien, deren Sicherheitenwert mit dem Kaufpreis übereinstimmt, besteht eine Möglichkeit.
Q3. Wenn der Antrag abgelehnt wurde, wie lange sollte ich bis zu einem neuen Versuch warten?
Ein Zahlungsverzugseintrag verschwindet nach 3 bis 10 Jahren. Es ist sinnvoll, nach einer Verbesserung der Bedingungen wie Betriebszugehörigkeit oder Restschulden anderer Darlehen erneut zu beantragen.
Q4. Wie viel Eigenkapital sollte ich vorbereiten?
Mit Eigenkapital in Höhe von 10 bis 20 % des Immobilienpreises wird die Prüfung eher genehmigt. Zusätzlich sollten auch die Kaufnebenkosten separat vorbereitet werden (5 bis 10 % des Immobilienpreises).
Q5. Gibt es eine Möglichkeit, auch bei nicht regulärer Beschäftigung ein Wohnungsbaudarlehen zu erhalten?
Einige Wohnungsbaudarlehen wie フラット35 haben weniger strenge Anforderungen an die Beschäftigungsform. Es ist auch wirksam, Einkommensnachweise schriftlich vorzulegen und diese aktiv gegenüber der Bank zu erläutern.
