Wenn Sie in Immobilien investieren, ist ein erheblicher Kapitalbedarf erforderlich. In der Regel wird eine Immobilie mithilfe eines Darlehens erworben. Doch welche Arten von Darlehen können für Immobilieninvestitionen genutzt werden? In diesem Artikel erläutern wir umfassend die Arten von Immobilieninvestitionsdarlehen, die Unterschiede zu Wohnungsbaudarlehen sowie ihre Vor- und Nachteile.
Was ist ein Immobilieninvestitionsdarlehen? Worin unterscheidet es sich von einem Wohnungsbaudarlehen?
Ein Immobilieninvestitionsdarlehen ist ein Darlehen, das für den Kauf oder den Bau einer als Mietobjekt genutzten Anlageimmobilie eingesetzt werden kann. Es unterscheidet sich von einem Wohnungsbaudarlehen hinsichtlich des Finanzierungszwecks, der Rückzahlungsquelle, des Zinsniveaus und der Kreditobergrenze.
- Finanzierungszweck: Wohnungsbaudarlehen für selbstgenutztes Wohnen, Investitionsdarlehen für Mieteinnahmen
- Rückzahlungsquelle: Bei Wohnungsbaudarlehen vor allem Gehaltseinkommen, bei Investitionsdarlehen hauptsächlich Mieteinnahmen
- Zinsen: Bei Investitionsdarlehen kommt eine Risikoprämie hinzu, daher liegen sie meist über Wohnungsbaudarlehen
- Kreditobergrenze: Wohnungsbaudarlehen liegen bei etwa dem 5- bis 7-Fachen des Jahreseinkommens, Investitionsdarlehen können auch das 10- bis 20-Fache erreichen
Die Nutzung eines Wohnungsbaudarlehens für Investitionszwecke stellt einen Verstoß gegen die Vertragsbedingungen dar. Wird dies festgestellt, besteht das Risiko, zur sofortigen Gesamtrückzahlung aufgefordert zu werden. Wählen Sie daher unbedingt ein Darlehen, das dem tatsächlichen Zweck entspricht.
Worin unterscheiden sich Apartmentdarlehen und Blankodarlehen?
Bei Immobilieninvestitionsdarlehen gibt es zwei Arten: das „Apartmentdarlehen“ und das „Blankodarlehen“. Es ist wichtig, die jeweiligen Merkmale zu verstehen und ein Darlehen zu wählen, das zu Ihrer Situation passt.
Merkmale des Apartmentdarlehens
Ein Apartmentdarlehen ist ein paketiertes Darlehen, das auf Anlageimmobilien spezialisiert ist. Zinssatz, Laufzeit und Darlehenssumme sind im Voraus festgelegt, und auch die Prüfungsstandards sind klar definiert. Zwar sind die Zinsen vergleichsweise niedrig angesetzt, zugleich besteht im Fall der Zahlungsunfähigkeit das Risiko, dass die Immobilie zwangsweise veräußert wird.
Merkmale des Blankodarlehens
Ein Blankodarlehen ist ein individuell ausgestaltetes Darlehen, das von Finanzinstituten eigenständig festgelegt wird. Bei renditestarken Immobilien lassen sich günstige Konditionen erzielen, da jedoch keine Garantiegesellschaft genutzt wird, sind die Prüfungsstandards tendenziell strenger als bei Apartmentdarlehen.
| Vergleichspunkt | Apartmentdarlehen | Blankodarlehen |
|---|---|---|
| Produkttyp | Paketlösung | Individuelle Ausgestaltung |
| Zinsen | Vergleichsweise niedrig | Je nach Einzelfall variabel |
| Prüfungsstandards | Klar | Eher streng |
| Geeignet für | Einsteiger und Personen mit wenig Eigenkapital | Erfahrene Investoren und Personen, die eine Expansion anstreben |
Warum sollte man bei Immobilieninvestitionen ein Darlehen nutzen?
Der wichtigste Grund für die Nutzung eines Darlehens liegt im Leverage-Effekt, mit dem sich bereits mit wenig Eigenkapital ein großes Vermögen bewirtschaften lässt. Die vier wichtigsten Vorteile sind die folgenden.
1. Höhere Rentabilität
Je größer das Investitionsvolumen, desto höher kann die Rentabilität ausfallen. Im Vergleich zu einer Investition ausschließlich mit Eigenkapital kann der Erwerb einer höherpreisigen Immobilie mithilfe eines Darlehens die jährlichen Erträge deutlich steigern.
2. Leverage-Effekt
Der Leverage-Effekt bedeutet, mit wenig Eigenkapital einen hochwertigen Vermögenswert zu erwerben und Erträge zu erzielen, die über die Rendite hinausgehen. Da mit höheren Chancen jedoch auch höhere Risiken verbunden sind, ist es wichtig, die Finanzierungsplanung und die Bewirtschaftungsstrategie klar festzulegen.
3. Abschluss einer Restschuldversicherung
Immobilieninvestitionsdarlehen sind häufig mit einer „Restschuldversicherung“ verbunden. Verstirbt die Darlehensnehmerin oder der Darlehensnehmer oder tritt eine schwere Invalidität ein, wird die verbleibende Darlehensschuld durch die Versicherungsleistung getilgt. Dass sich dies auch als Ersatz für eine Lebensversicherung nutzen lässt, ist ein bedeutender Vorteil.
4. Schonung des Eigenkapitals
Durch die Nutzung eines Darlehens lassen sich die anfänglichen Kosten auf ein Minimum begrenzen, sodass Sie investieren können, während Liquidität in der Hand bleibt. So können auch unerwartete Ausgaben wie Reparaturkosten oder Betriebsmittel bei Leerstand aufgefangen werden.
In welchen Fällen lässt sich kein Immobilieninvestitionsdarlehen aufnehmen?
Die wichtigsten Gründe, warum eine Kreditprüfung nicht bestanden wird, sind die folgenden.
- Negative Einträge in der Bonitätsauskunft: Bei Zahlungsverzug bei Kreditkarten oder anderen Darlehen kann eine Eintragung in eine Negativliste für 5 bis 10 Jahre erfolgen
- Jahreseinkommen unter dem Richtwert: Als Orientierung gilt ein Jahreseinkommen von 5 bis 7 Millionen Yen als Basis für die Kreditvergabe
- Kurze Betriebszugehörigkeit: Häufige Jobwechsel können so bewertet werden, dass kein stabiles Einkommen zu erwarten ist
- Extrem geringes Eigenkapital: Dies kann als unzureichende Fähigkeit gewertet werden, Leerstandsrisiken oder Reparaturkosten aufzufangen
- Die Nutzungsdauer der Immobilie ist überschritten: Dann kann sie als ohne Vermögenswert eingestuft werden und kommt nicht mehr für ein Darlehen infrage
Wie läuft die Aufnahme eines Immobilieninvestitionsdarlehens konkret ab?
Machen Sie sich mit dem Ablauf von der Antragstellung bis zur Auszahlung des Darlehens vertraut.
- Antrag auf den Immobilienkauf: Prüfung der Ertragslage und Auswahl der zu erwerbenden Immobilie
- Beratung mit dem Finanzinstitut: Personalausweis, Lohnsteuerunterlagen, Steuererklärungen und weitere Dokumente vorbereiten und eine Vorprüfung beantragen
- Abschluss des Kaufvertrags: Nach Bestehen der Vorprüfung wird der formelle Vertrag geschlossen
- Hauptprüfung und Einreichung von Unterlagen: Zusätzliche Unterlagen wie Kaufvertrag und Objektübersicht einreichen
- Abschluss des Darlehensvertrags: Nach Bestehen der Hauptprüfung den Rückzahlungsplan bestätigen und den endgültigen Vertrag schließen
Durch den Aufbau eines vertrauensvollen Verhältnisses zum Finanzinstitut kann die Wahrscheinlichkeit steigen, eine Finanzierung zu vorteilhafteren Konditionen zu erhalten.
Welche Punkte sind bei einem Immobilieninvestitionsdarlehen besonders zu beachten?
Wenn Sie ein Darlehen nutzen, sollten Sie insbesondere auf die folgenden Punkte achten.
Vorbereitung der Anfangskosten
Neben dem Immobilienpreis fallen auch anfängliche Kosten an, etwa Stempelgebühren, Gebäudeversicherungsprämien, Registrierungs- und Lizenzsteuer, Vergütung für die Notarin oder den Notar sowie Grunderwerbsteuer. Bei einer Finanzierung kommen zudem Bearbeitungsgebühren hinzu. Daher ist es unverzichtbar, beim Eigenkapital einen gewissen Spielraum einzuplanen.
Die Immobiliensuche zuerst angehen
Suchen Sie nicht zuerst nach einem Finanzinstitut, sondern priorisieren Sie die Immobiliensuche. Bei der Kreditprüfung sind die Ertragskraft und der Beleihungswert der Immobilie entscheidende Beurteilungskriterien. Deshalb ist es wirksam, zunächst mithilfe einer Ertragssimulation auf Basis von Datenanalysen eine rentable Immobilie zu sichern und erst danach das Gespräch mit dem Finanzinstitut zu suchen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Können Immobilieninvestitionsdarlehen und Wohnungsbaudarlehen parallel genutzt werden?
A. Ja, eine parallele Nutzung ist möglich. Da sich andere bestehende Verbindlichkeiten jedoch auf die Kreditobergrenze auswirken, ist es oft vorteilhafter, zunächst ein Immobilieninvestitionsdarlehen aufzunehmen und Mieteinnahmen zu sichern, bevor ein Wohnungsbaudarlehen abgeschlossen wird.
Q. Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?
A. Als Richtwert gelten 10 bis 30 Prozent des Immobilienpreises. Je höher das Eigenkapital, desto leichter fällt in der Regel die Kreditprüfung aus, und auch bei den Zinskonditionen kann dies vorteilhaft sein.
Q. Ist ein variabler oder ein fester Zinssatz besser?
A. Wenn ein kurzfristiger Verkauf geplant ist, wird häufig ein fester Zinssatz gewählt; bei langfristigem Halten ist ein variabler Zinssatz verbreitet. Entscheidend ist jedoch eine Rückzahlungsplanung, die auch steigende Zinsen berücksichtigt.
Q. Gibt es Altersgrenzen?
A. Das hängt vom jeweiligen Finanzinstitut ab, grundsätzlich wird die Prüfung mit zunehmendem Alter strenger. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn während der Rückzahlungszeit der Ruhestand erreicht wird.
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