中古マンション購入の初期費用はいくら？2026年版・価格別早見表

物件価格3,000万円の中古マンションなら、物件代金とは別に必要な諸費用は約207万円、物件価格の約6.9%が目安です。この記事は、これから中古マンションを買う方が「物件代金のほかに、現金でいくら用意すればよいか」を自分のケースで計算できるようにするために書いています。仲介手数料は2024年7月1日に告示が変わり、住宅ローン減税は2026年入居分から拡充されました。古い数字のまま資金計画を立てると、契約直前に数十万円単位のずれが出ます。物件価格別の早見表、税額表、そして1項目ずつ積み上げた計算例を、すべて一次情報の出典付きで整理します。

この記事のポイント

中古マンションの諸費用は物件価格の6〜8%が目安で、3,000万円なら約207万円、5,000万円なら約327万円です。
仲介手数料の上限は2024年7月1日施行の現行告示で税込5.5%／4.4%／3.3%と定められ、400万円超の物件は「価格×3.3%＋66,000円」が上限にあたります。
諸費用の多くは引渡し時に現金で出ていきます。登録免許税・司法書士報酬・ローン事務手数料・保険料・精算金がここに集中します。
2026年（令和8年）入居分から住宅ローン減税が5年延長され、既存住宅の借入限度額と控除期間が拡充、床面積要件も原則40㎡に緩和されました。
不動産取得税は、築年数と評価額の条件を満たせば建物・土地とも0円になるケースが少なくありません。

中古マンション購入の諸費用は総額いくらか｜物件価格別の早見表

結論から書きます。住宅ローンを利用して中古マンションを買う場合、諸費用は物件価格の6〜8%に収まることが多く、価格が上がるほど比率はわずかに下がります。仲介手数料が価格に比例する一方、印紙税や司法書士報酬は価格が上がってもほとんど増えないためです。

物件価格2,000万〜5,000万円の諸費用シミュレーション

次の表は、東京23区の中古マンション（築25年・専有60㎡・平成9年4月以降の新築）を、物件価格の80%を住宅ローンで借り入れて購入する前提で試算したものです。登録免許税と不動産取得税は固定資産税評価額をもとに計算するため、評価額は物件価格の60%（土地持分40%・建物20%）と仮定しています。精算金は、固定資産税・都市計画税の年税額の半年分に、管理費・修繕積立金の1.5か月分（令和5年度マンション総合調査の平均額24,557円をもとに算出）を加えた額です。税率や上限額は後述の各章のとおり一次情報に基づきますが、評価額の割合と保険・精算金の前提は試算上の仮定である点をご了承ください。

費目	2,000万円	3,000万円	4,000万円	5,000万円
仲介手数料（上限額・税込）	726,000円	1,056,000円	1,386,000円	1,716,000円
印紙税（売買契約書・軽減後）	10,000円	10,000円	10,000円	10,000円
印紙税（金銭消費貸借契約書）	20,000円	20,000円	20,000円	20,000円
登録免許税（土地の移転1.5%）	120,000円	180,000円	240,000円	300,000円
登録免許税（建物の移転0.3%）	12,000円	18,000円	24,000円	30,000円
登録免許税（抵当権設定0.1%）	16,000円	24,000円	32,000円	40,000円
司法書士報酬（移転＋設定）	約100,000円	約100,000円	約100,000円	約100,000円
ローン事務取扱手数料（定率2.2%）	352,000円	528,000円	704,000円	880,000円
地震保険料（年額・イ構造・東京都）	27,500円	27,500円	27,500円	27,500円
精算金（固都税・管理費等の日割り）	約82,000円	約105,000円	約128,000円	約150,000円
不動産取得税	0円	0円	0円	0円
合計	約147万円	約207万円	約267万円	約327万円
物件価格に対する比率	7.3%	6.9%	6.7%	6.5%

火災保険料は補償内容と保険会社によって幅が大きいため、この表には含めていません。地震保険は財務省が基本料率を公表しているため、マンションが該当するイ構造・東京都の年間保険料（保険金額1,000万円あたり27,500円）を1年分だけ計上しています。実際の見積りでは、火災保険を5年一括で契約する例が多く、ここにさらに数万円から十数万円が加わります。

不動産取得税が0円になっているのは、この前提では建物の固定資産税評価額が控除額1,200万円を下回り、土地も減額措置が税額を上回るためです。築年数が古い物件では控除額が小さくなり、税額が発生します。詳しくは「入居後にかかる費用」の章で計算例を示します。

諸費用が現金で必要になる3つのタイミング

諸費用でつまずく方の多くは、総額ではなく支払う順番を読み違えています。手付金は契約時に現金で動き、諸費用の大半は引渡し時に集中します。次の表で資金繰りを確認してください。

タイミング	主な費目	3,000万円のケースの目安	支払い方法
売買契約時	手付金、印紙税（売買契約書）、仲介手数料の半金	手付金150万〜300万円＋約54万円	原則すべて現金
引渡し（決済）時	登録免許税、司法書士報酬、ローン事務手数料または保証料、印紙税（金銭消費貸借契約書）、火災・地震保険料、精算金、仲介手数料の残金	約153万円	現金または融資実行金から充当
入居後（3〜6か月後が目安）	不動産取得税	0円〜数十万円	納税通知書により納付

手付金は解約手付として授受されるもので、そのまま売買代金の一部に充当されます。つまり「余分に出ていくお金」ではありません。しかし契約時点では現金で用意する必要があるため、資金繰り上は最も重い山になります。

借入に組み込める費用と、現金が必要な費用の切り分け

諸費用ローンや、物件価格に諸費用を上乗せして借りる商品を扱う金融機関は増えています。ただし、すべてが組み込めるわけではありません。

借入に組み込みやすい費用：仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬、火災保険料、不動産取得税。金融機関が「諸費用」として認める範囲は商品ごとに異なります。
原則として現金が必要な費用：手付金、印紙税（収入印紙は契約時に貼付するため）、引渡し時の精算金。
融資額から差し引かれる費用：定率型の事務取扱手数料。ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）のように、融資金額から直接差し引く方式を採る金融機関があります。

諸費用を借入に組み込むと、初期の現金負担は軽くなります。一方で借入残高が増え、担保評価に対する借入割合が上がるため、審査が厳しくなることもあります。借入の考え方は中古マンション購入の住宅ローン審査で見られるポイントもあわせてご確認ください。

中古マンションの価格相場と、実際に用意されている自己資金

諸費用を計算する前に、そもそも自分が検討している価格帯が相場のどこに位置するのかを確認しておくと、資金計画の精度が上がります。

首都圏中古マンションの成約価格（2026年4〜6月期）

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の「季報Market Watch サマリーレポート 2026年4〜6月期」によると、首都圏の中古マンションの成約件数は11,853件（前年同期比マイナス2.0%）、成約価格の平均は5,201万円、成約㎡単価は83.13万円/㎡、専有面積の平均は62.57㎡、築年数の平均は27.70年でした。

エリア	成約価格（平均）	成約㎡単価
首都圏全体	5,201万円	83.13万円/㎡
東京都区部	7,574万円	136.22万円/㎡
東京都多摩	3,882万円	―
横浜市・川崎市	4,392万円	―
神奈川県他	3,095万円	―
埼玉県	3,048万円	―
千葉県	2,988万円	―

東京都区部の平均は7,574万円で、首都圏全体の約1.46倍です。同じ「中古マンション」でも、区部と埼玉・千葉では諸費用の実額が倍近く変わります。早見表の2,000万円列と5,000万円列を、そのままエリアの違いと読み替えていただいて構いません。価格が動く要因については中古マンションの価格が決まる仕組みと買い時の見極め方で詳しく整理しています。

中古マンション購入世帯の平均購入資金と自己資金比率

国土交通省の「令和6年度住宅市場動向調査報告書」（令和7年6月）によると、既存（中古）集合住宅を取得した世帯の平均購入資金は2,919万円（中央値2,560万円）で、内訳は自己資金1,278万円、借入金1,640万円でした。自己資金比率は43.8%です。

参考までに、分譲集合住宅（新築マンション）を取得した世帯の平均購入資金は4,679万円、自己資金比率は44.7%でした。中古のほうが購入資金は約1,760万円低い一方、自己資金比率はほぼ同じ水準です。

この43.8%という数字は「頭金を4割入れなければ買えない」という意味ではありません。相続や贈与を含む自己資金の多い世帯が平均を押し上げている面があります。ただ、諸費用の約207万円は原則として自己資金で賄う費用ですから、頭金ゼロで検討する場合でも、諸費用分の現金は別枠で確保しておく必要があります。

契約時にかかる費用｜手付金・印紙税・仲介手数料

売買契約の当日には、手付金・印紙税・仲介手数料（半金の場合が多い）の3つが動きます。金額の根拠が法令や告示で決まっているのは印紙税と仲介手数料で、手付金だけは当事者の合意事項です。

手付金の目安と、売主が宅地建物取引業者の場合の20%上限

手付金の額に法律上の一般的な定めはなく、物件価格の5〜10%程度で合意されることが多いというのが実務上の相場です。買主が契約を解除する場合は手付金を放棄し、売主から解除する場合は手付金の倍額を買主に支払う（手付倍返し）というのが、解約手付の基本的な仕組みです。

ここで押さえておきたいのが、売主が宅地建物取引業者である場合の上限です。宅地建物取引業法第39条により、宅建業者が自ら売主となる売買契約では、代金の10分の2（20%）を超える額の手付を受領することができません。買取再販業者から中古マンションを買う場合は、この規定が買主保護として働きます。個人が売主の場合はこの規制の対象外です。

手付金の相場や、契約時に確認すべき解除期限の考え方は中古マンションの手付金の種類・相場と契約時の注意点で詳しく解説しています。

印紙税は売買契約書とローン契約書で税額が違う

ここは誤解が多いところです。不動産の売買契約書には租税特別措置法による軽減措置が適用されますが、住宅ローンの金銭消費貸借契約書には軽減措置がありません。同じ契約金額でも税額が2倍以上になる区分があります。

契約金額	不動産売買契約書（軽減後）	金銭消費貸借契約書（本則）
500万円超1,000万円以下	5,000円	10,000円
1,000万円超5,000万円以下	10,000円	20,000円
5,000万円超1億円以下	30,000円	60,000円
1億円超5億円以下	60,000円	100,000円

売買契約書側の軽減措置は、平成26年4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに作成される契約書が対象です。国税庁のタックスアンサーNo.7108に定めがあります。金銭消費貸借契約書は第1号文書の本則税額（タックスアンサーNo.7140の印紙税額一覧表）がそのまま適用されます。

3,000万円の物件を2,400万円の借入で買う場合、売買契約書に10,000円、金銭消費貸借契約書に20,000円、合わせて30,000円の収入印紙が必要になります。

仲介手数料の上限は2024年7月改正後の速算表で確認する

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通省の告示（昭和45年建設省告示第1552号）で定められています。この告示は令和6年6月21日国土交通省告示第949号により改正され、2024年7月1日から施行されました。現行の上限は次のとおりで、いずれも消費税等相当額を含んだ率です。

売買代金の区分	媒介の報酬上限（税込）	従来の表記（税別）
200万円以下	代金の5.5%	5%
200万円超400万円以下	代金の4.4%	4%
400万円超	代金の3.3%	3%
低廉な空家等（800万円以下）	一方から33万円が上限	30万円＋消費税

区分ごとに計算して合算するため、400万円を超える物件では「売買代金×3.3%＋66,000円」が上限額の速算式になります。改正前によく使われた「3%＋6万円（税別）」に消費税を加えた額と一致します。つまり支払う金額そのものは変わっておらず、告示の表記が税込に整理されたという理解が正確です。

また、告示第七により、800万円以下の低廉な空家等の売買の媒介では、依頼者から受ける報酬は30万円の1.1倍、すなわち33万円が上限となります。上の表の800万円は、速算式で計算しても特例の上限でも同じ330,000円になる境目です。したがって特例が効くのは800万円未満の価格帯で、たとえば500万円なら速算式では231,000円のところ、特例では330,000円まで受領できます。地方の低価格帯マンションで速算式より高い額が請求されるのはこの仕組みによるもので、特例の範囲内であれば適法です。ただし国土交通省は「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正で、媒介契約の締結に際してあらかじめ報酬額を依頼者に説明し、合意する必要があることを明記しています。

売買代金	仲介手数料の上限（税込）
800万円	330,000円（速算式・特例とも同額）
1,000万円	396,000円
2,000万円	726,000円
3,000万円	1,056,000円
4,000万円	1,386,000円
5,000万円	1,716,000円
7,000万円	2,376,000円

なお、この額は上限であって定価ではありません。告示は「これを超えて受領してはならない」と定めているだけで、下限は設けられていません。売主・買主の双方から媒介の依頼を受けている場合など、条件によっては手数料の設定に幅が生まれます。

引渡し時にかかる費用｜登記・ローン・保険・精算金

引渡し（決済）当日は、登録免許税・司法書士報酬・ローン関連費用・保険料・精算金が一度に動きます。3,000万円のケースでは約153万円と、諸費用全体の7割以上がこの日に集中します。

登録免許税の税率と適用期限

登録免許税は、固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）に税率を掛けて計算します。抵当権設定登記だけは、課税標準が債権金額（借入額）です。中古マンションの購入で必要になるのは、次の3つの登記です。

登記の種類	課税標準	本則税率	軽減税率	軽減の適用期限
土地（敷地権）の売買による所有権移転	固定資産税評価額	2.0%	1.5%	令和11年3月31日
住宅用家屋の所有権移転	固定資産税評価額	2.0%	0.3%	令和9年3月31日
住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権設定	債権金額	0.4%	0.1%	令和9年3月31日
（参考）住宅用家屋の所有権保存＝新築時	固定資産税評価額	0.4%	0.15%	令和9年3月31日

土地の軽減税率1.5%は、令和8年度税制改正で3年延長され、適用期限が令和11年（2029年）3月31日までとなりました。

ここで注意が必要なのは、建物と抵当権の軽減税率を受けるには市区町村長が発行する住宅用家屋証明書が必要で、その要件に床面積50㎡以上が含まれる点です。後述する住宅ローン減税の床面積要件は原則40㎡以上に緩和されましたが、登録免許税の軽減は50㎡のままです。40㎡台のコンパクトマンションを検討している方は、この2つの基準が別物である点を押さえておいてください。証明書は取得後1年以内の登記であることも要件とされています。

司法書士報酬の平均額と、見積りで確認する項目

登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。日本司法書士会連合会が2024年（令和6年）3月に実施した「報酬に関するアンケート」によると、全国平均の報酬額は次のとおりでした。

所有権移転登記（売買、固定資産評価額の合計1,000万円）：平均56,678円（有効回答1,082件）
抵当権設定登記（債権額1,000万円）：平均42,699円（有効回答1,038件）

司法書士の報酬基準は撤廃されており、現在は各司法書士が自由に額を定めています。したがってこの平均額は目安であり、地域や案件の複雑さによって変わります。中古マンションの決済では所有権移転と抵当権設定の両方が必要になるため、報酬だけで10万円前後、これに登録免許税と登記事項証明書などの実費が加わります。

見積書を受け取ったら、報酬と実費（登録免許税・登記事項証明書代・交通費等）が分けて記載されているかを確認してください。合算表示だと、税額と報酬のどちらが高いのか判断できません。

保証料の一括前払い型と、事務手数料の定率型はどちらが安いか

住宅ローンの初期費用は、大きく2つの型に分かれます。銀行の保証会社に保証料を払う型と、保証料はないが融資額に対して定率の事務取扱手数料を払う型です。金額だけを見ると近い水準ですが、繰上返済したときの戻りの有無が決定的に違います。

比較項目	保証料一括前払い型	事務手数料定率型
料率の例	借入100万円あたり35年で20,614円（りそな銀行）	融資金額の2.2%（ドコモSMTBネット銀行）
借入2,400万円・35年	494,736円	528,000円
借入3,000万円・35年	618,420円	660,000円
支払い方法	借入時に現金または借入金から支払い	融資金額から直接差し引かれる例がある
繰上返済・借換え時	未経過期間分が戻る（所定の手数料を控除）	戻らない
返済期間との関係	期間が短いほど安い（10年なら100万円あたり8,544円）	期間に関係なく融資額に比例

りそな銀行が公表している保証料一覧では、借入100万円あたりの保証料は10年8,544円、20年14,834円、30年19,137円、35年20,614円、40年21,745円です。返済期間が短いほど保証料は下がります。

判断軸はこう整理できます。短期間で繰上返済や借換えをする見込みがあるなら保証料型が有利で、未経過期間分の戻りが期待できます。逆に、35年をそのまま完済まで走るつもりで、金利の低さを最優先するなら定率型でも損はしません。なお、保証料を金利上乗せ（年0.2%程度が一般的）で支払う方式もあり、初期費用は抑えられますが総支払額は増えます。

団体信用生命保険については、民間金融機関の住宅ローンでは保険料が金利に含まれているのが一般的です。ただし健康状態によっては加入できないことがあり、その場合は融資自体が受けられません。持病がある方は、事前審査の段階で告知内容を確認しておくことをおすすめします。

火災保険料と地震保険料

多くの金融機関が、融資の条件として火災保険への加入を求めています。火災保険料は補償範囲・建物の構造・契約期間によって大きく変わるため、公的な料率表がありません。一方、地震保険は財務省が基本料率を公表しているため、金額の目安を示すことができます。

マンションは鉄骨・コンクリート造にあたる「イ構造」に分類されます。令和4年10月1日以降を保険始期とする契約の、保険金額1,000万円あたりの年間保険料は次のとおりです。

所在地	イ構造の年間保険料（保険金額1,000万円あたり）
東京都・神奈川県・千葉県	27,500円
埼玉県	26,500円
大阪府・愛知県	11,600円

同じイ構造でも、東京都と大阪府では2倍以上の差があります。建物の免震・耐震性能に応じた割引もあるため、実際の保険料は管理組合が保有する建築確認関係の資料次第で下がることがあります。

なお、マンションの専有部分に掛ける火災保険は、共用部分に管理組合が掛けている保険とは別物です。区分所有者が加入するのは専有部分と家財が対象で、保険金額の設定は取得価額ではなく再調達価額をもとに行うのが基本です。

固定資産税・都市計画税と管理費・修繕積立金の日割り精算

引渡し当日に、意外と見落とされるのが精算金です。固定資産税・都市計画税の納税義務者は、その年の1月1日時点の所有者、つまり売主です。買主が年の途中で取得しても、その年の納税通知書は売主に届きます。そこで、引渡し日を基準に日割りして買主が売主に精算金を支払うのが不動産取引の慣行です。

ここで大切なのは、この日割り精算が法定のものではなく、あくまで商慣行であるという点です。管理費・修繕積立金の日割りも同じです。誰がどの期間を負担するか、起算日を1月1日とするか4月1日とするかは、売買契約書の特約で定めます。関東では1月1日起算、関西では4月1日起算が多いとされますが、決まりではありません。契約書の該当条項に目を通しておいてください。

東京23区の場合、固定資産税の税率は1.4%、都市計画税は0.3%です。住宅用地には特例があり、200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1になります。さらに23区内では、小規模住宅用地に課される都市計画税の税額の2分の1が令和8年度も引き続き軽減されます。3,000万円のケース（土地持分の評価額1,200万円・建物600万円）で計算すると、年税額は次のようになります。

土地の固定資産税：1,200万円 ÷ 6 × 1.4% ＝ 28,000円
土地の都市計画税：1,200万円 ÷ 3 × 0.3% ＝ 12,000円 → 23区の軽減（2分の1）で 6,000円
建物の固定資産税：600万円 × 1.4% ＝ 84,000円
建物の都市計画税：600万円 × 0.3% ＝ 18,000円
年税額の合計：136,000円

これは本則の課税標準で計算した簡易な試算です。土地には負担水準による負担調整措置があるため、実際の税額は課税明細書の課税標準額で確認してください。年央の引渡しなら、この半分の約68,000円が精算金になります。これに管理費・修繕積立金の日割りと翌月分の前払いが加わり、早見表では合計約105,000円としています。中古マンションの固定資産税の詳しい計算と売却時の清算ルールは中古マンションの固定資産税の計算方法と清算の実務で整理しています。

入居後にかかる費用｜不動産取得税とランニングコスト

引渡しが終わっても、支払いは1つ残ります。不動産取得税です。取得から3〜6か月後に都道府県から納税通知書が届くため、忘れたころに請求が来る費用として知られています。ただし中古マンションでは、条件を満たせば0円になるケースが少なくありません。

不動産取得税の軽減措置と計算例

不動産取得税の税率は、土地と住宅が3%（平成20年4月1日から令和9年3月31日までの取得）、住宅以外の家屋が4%です。宅地評価土地は課税標準が2分の1になります（令和9年3月31日まで）。

中古住宅の場合、建物の税額は（固定資産税評価額 − 控除額）× 3%で計算します。この控除額が新築された年月日によって大きく変わります。

住宅が新築された年月日	控除額
平成9年4月1日以降	1,200万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日	1,000万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日	450万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日	420万円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日	350万円
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日	230万円
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日	150万円
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日	100万円

床面積の要件にも改正が入りました。令和8年3月31日までの取得は50㎡以上240㎡以下でしたが、令和8年4月1日以降の取得は40㎡以上240㎡以下に緩和されています。耐震の要件は、昭和57年（1982年）1月1日以後に新築されたものであること、それ以前の建築であれば新耐震基準に適合することの証明が必要です。従来の記述で「1982年以降建築」とされることがありますが、正確には「昭和57年1月1日以後の新築」です。

建物の計算例：築25年（平成13年新築）・専有60㎡・建物の固定資産税評価額600万円のケース。控除額は1,200万円なので、600万円 − 1,200万円はマイナスとなり、建物の不動産取得税は0円です。築25年程度・専有60㎡クラスのマンションでは、この結果になることが多くあります。

土地の計算例：土地持分の固定資産税評価額1,200万円のケース。宅地評価土地なので課税標準は2分の1となり、1,200万円 × 1/2 × 3% ＝ 180,000円が本来の税額です。ここから住宅用土地の減額を差し引きます。減額額は、45,000円と「土地1㎡当たりの価格 × 住宅の床面積の2倍（1戸あたり200㎡が限度）× 取得持分 × 3%」のいずれか高いほうです。

仮に土地の持分地積が20㎡、1㎡当たりの価格（2分の1適用後）が30万円だとすると、減額額は 30万円 × 120㎡ × 3% ＝ 1,080,000円となり、税額180,000円を大きく上回ります。したがって土地の不動産取得税も0円です。マンションは1戸あたりの土地持分が小さく、床面積の2倍という計算基準が持分地積を上回りやすいため、この結果になりやすい構造があります。

逆に、昭和56年以前に新築された物件で建物の評価額が控除額を上回る場合や、床面積が40㎡未満の物件では税額が発生します。軽減の適用には申告が必要な自治体もあるため、納税通知書が届いたら額面をそのまま払う前に、都道府県税事務所に軽減の適用状況を確認してください。都道府県ごとの取扱いや還付の手順は中古マンションの不動産取得税の計算と軽減措置で詳しく解説しています。

管理費・修繕積立金の平均額と、専有面積あたりの目安

入居後に毎月かかるのが管理費と修繕積立金です。国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、月／戸当たりの平均額は次のとおりでした。

項目	月／戸当たりの平均額	補足
管理費（使用料等からの充当額を除く）	11,503円	最多価格帯は1万円超1万5千円以下で30.8%
修繕積立金	13,054円	駐車場使用料等からの充当額を含む総額は13,378円
合計	約24,557円	―

同調査では、現在の修繕積立金の残高が計画に対して不足しているマンションの割合は36.6%でした。3棟に1棟以上が計画に届いていないことになります。購入前に長期修繕計画と積立金の残高を確認しないと、入居後の値上げや一時金徴収で計画が崩れます。

では、いくらなら妥当なのか。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月策定、令和6年6月改定）が、計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安を専有面積あたりの月額単価で示しています（機械式駐車場分を除く）。

建物の規模	平均値（円/㎡・月）	事例の3分の2が包含される幅	専有60㎡の月額換算（平均値）
20階未満・建築延床5,000㎡未満	335円	235〜430円	20,100円
20階未満・5,000〜10,000㎡未満	252円	170〜320円	15,120円
20階未満・10,000〜20,000㎡未満	271円	200〜330円	16,260円
20階未満・20,000㎡以上	255円	190〜325円	15,300円
20階以上	338円	240〜410円	20,280円

この表の使い方はシンプルです。検討中の物件の修繕積立金が、専有面積に単価を掛けた額を大きく下回っていれば、将来の値上げや一時金を織り込んで資金計画を立てる必要があります。逆に目安を上回っていても、それは適正に積み立てられている証拠かもしれません。金額の高低より、長期修繕計画との整合が判断材料です。修繕積立金の見方はマンション修繕積立金の相場と値上がりリスクの見極め方で掘り下げています。

【計算例】物件価格3,000万円・築25年・専有60㎡・借入2,400万円の諸費用を積み上げる

ここまでの数字を1つのケースにまとめます。前提は、東京23区の中古マンション、物件価格3,000万円、平成13年新築（築25年）、専有面積60㎡、自己資金600万円、住宅ローン2,400万円・35年、固定資産税評価額は土地持分1,200万円・建物600万円です。

費目	計算式	金額
仲介手数料	3,000万円 × 3.3% ＋ 66,000円	1,056,000円
印紙税（売買契約書）	1,000万円超5,000万円以下・軽減後	10,000円
印紙税（金銭消費貸借契約書）	1,000万円超5,000万円以下・本則	20,000円
登録免許税（土地の移転）	1,200万円 × 1.5%	180,000円
登録免許税（建物の移転）	600万円 × 0.3%	18,000円
登録免許税（抵当権設定）	2,400万円 × 0.1%	24,000円
司法書士報酬	移転56,678円＋設定42,699円（全国平均）	99,377円
ローン事務取扱手数料	2,400万円 × 2.2%（定率型）	528,000円
地震保険料（1年分）	保険金額1,000万円・イ構造・東京都	27,500円
精算金（固都税・管理費等）	固都税年額136,000円の半年分＋管理費等1.5か月分	約105,000円
不動産取得税	建物・土地とも軽減により0円	0円
諸費用の合計	―	約2,068,000円
物件価格に対する比率	―	約6.9%

保証料一括前払い型を選んだ場合は、事務手数料528,000円が保証料494,736円に置き換わり、合計は約2,035,000円になります。差は約33,000円で、初期費用としては誤差の範囲です。判断は繰上返済の予定で決めるほうが合理的です。

資金計画としては、頭金600万円と諸費用207万円を合わせて約807万円の自己資金が必要という読み方になります。火災保険を5年一括で契約すれば、ここにさらに数万円から十数万円が乗ります。

住宅ローン減税で戻る金額｜2026年入居からの改正点

諸費用は出ていくお金ですが、住宅ローン減税は戻ってくるお金です。令和8年度税制改正で住宅ローン減税の適用期限が5年延長され、質の高い既存住宅の借入限度額と控除期間が拡充されました。床面積要件も原則40㎡に緩和されています。

既存住宅の借入限度額と控除期間（2026年入居）

国土交通省が令和7年12月26日に公表した資料によると、2026年（令和8年）入居分の既存住宅の借入限度額と控除期間は次のとおりです。控除率は0.7%、所得要件は合計所得金額2,000万円以下です。

住宅の区分（既存住宅）	借入限度額	子育て世帯等	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	3,500万円	4,500万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年
その他の住宅	2,000万円	―	10年

床面積要件は40㎡以上ですが、合計所得金額1,000万円超の方と、子育て世帯等への上乗せ措置を利用する方は50㎡以上が必要です。また国土交通省のQ&A（別紙2）では、40㎡台の既存住宅は子育て世帯等への上乗せ措置の対象外となる一方、住宅性能に応じた借入限度額と控除期間は適用されると整理されています。この改正は関係税制法の成立を経て施行済みで、国土交通省「住宅ローン減税」のページも令和8年度税制改正を踏まえて更新されています。

年間の控除額の計算例と、上限に当たるかどうかの見極め方

先の計算例（借入2,400万円）で、実際に戻る金額を見てみます。

その他の住宅の場合：借入限度額2,000万円が上限となるため、2,000万円 × 0.7% ＝ 年14万円。控除期間10年で最大140万円。
省エネ基準適合住宅の場合：同じく限度額2,000万円で年14万円ですが、控除期間が13年に延びるため、最大182万円。
長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅の場合：限度額3,500万円のため、年末残高2,400万円 × 0.7% ＝ 年16.8万円が控除の対象。13年で最大218万円程度。

ここに挙げた最大額は、年末残高が限度額を上回り続けた場合の単純計算です。実際には返済が進むほど年末残高が減るため、控除額は年を追って小さくなります。

ここで見極めのポイントを1つ。借入額が2,000万円を超えるかどうかで、住宅性能の意味がまったく変わります。借入が2,000万円以下なら、どの区分でも年間の控除額は同じです（残高×0.7%）。差が出るのは控除期間の10年か13年かだけです。借入が2,000万円を超えると、限度額の差がそのまま控除額の差になります。

また、控除額はあくまで所得税額（および控除しきれない場合は住民税の一部）が上限です。納めている税額が年10万円なら、計算上14万円の控除枠があっても14万円は戻りません。源泉徴収票の所得税額を先に確認しておくと、期待値のずれを防げます。

昭和56年12月31日以前に建築された住宅を買う場合に必要な書類

住宅ローン減税の対象となる既存住宅は、登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以後であることが原則です。それ以前に建築された住宅でも、新耐震基準に適合していることを証明する書類（耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれか）があれば対象になります。

実務上の注意点は、この証明は原則として取得前に申請しておく必要があることです。引渡し後に「証明が取れなかった」と分かると、減税も登録免許税の軽減も受けられません。築40年超の物件を検討する場合は、売買契約の条件として耐震基準適合証明書の取得可否を確認する段取りが要になります。

新築マンションと中古マンションでは諸費用がどう違うか

「新築より中古のほうが諸費用は高い」と言われる理由は、主に仲介手数料と登録免許税にあります。差分を整理します。

費目	新築マンション	中古マンション
仲介手数料	売主（分譲会社）から直接購入する場合は不要	媒介の場合は上限「価格×3.3%＋66,000円」が発生
登録免許税（建物）	所有権保存登記 0.15%（軽減）	所有権移転登記 0.3%（軽減）
登録免許税（土地）	敷地権の所有権移転 1.5%（軽減）	同じく1.5%（軽減）
修繕積立基金	引渡し時に一時金として求められることがある	原則なし（売主の積立分は管理組合に承継）
不動産取得税（建物の控除額）	新築住宅は1,200万円	新築年月日により100万〜1,200万円
住宅ローン減税	住宅性能に応じて既存住宅より高い限度額が設定	既存住宅は3,500万円または2,000万円
平均購入資金（令和6年度調査）	分譲集合住宅 4,679万円	既存集合住宅 2,919万円

3,000万円の物件で比べると、中古では仲介手数料105.6万円が発生し、建物の登録免許税も0.15%分（評価額600万円なら9,000円）高くなります。合計で約106万円、物件価格の3.5%程度が中古側の上乗せです。

ただし、平均購入資金では中古のほうが約1,760万円低いという事実があります。諸費用の差は購入資金の差に比べればはるかに小さく、諸費用だけを理由に新築を選ぶ判断は合理的とは言えません。私たちが購入相談でお伝えしているのは、諸費用の多寡ではなく、管理状態と修繕積立金の健全性で判断してくださいということです。

諸費用を抑えるために、契約前に確認したい5つのこと

諸費用は法令や告示で額が決まっている項目が多く、削れる部分は限られます。それでも、次の5点は契約前に確認する価値があります。

仲介手数料が上限額かどうかを確認する。告示が定めているのは上限であり、下限はありません。売主・買主の双方から依頼を受けている場合など、条件によって設定に幅が生まれます。媒介契約書の報酬額欄を確認してください。
床面積が40㎡台なら、50㎡要件の制度を洗い出す。登録免許税の軽減（住宅用家屋証明）と、住宅ローン減税の上乗せ措置は50㎡以上が要件です。40㎡台では登録免許税が本則2.0%になり、3,000万円の物件で10万円以上の差が出ます。
ローンの初期費用を保証料型と定率型で見積り比較する。繰上返済の予定があるなら、未経過分が戻る保証料型を優先する判断があり得ます。
耐震基準適合証明書が必要かを、契約前に確定させる。昭和56年12月31日以前の建築なら、証明の取得可否で減税と登録免許税の軽減の可否が決まります。取得後の申請では間に合いません。
長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合の資料で確認する。積立金の残高が計画に対して不足しているマンションは36.6%という調査結果があります。入居後の値上げは諸費用より重い負担になり得ます。

購入手続きの全体像を先に押さえておきたい方は、中古マンションの買い方と購入フローで確認すべきポイントもあわせてご覧ください。

よくある質問（FAQ）

中古マンション購入時の諸費用は物件価格の何%が目安ですか？

住宅ローンを利用する場合、物件価格の6〜8%が目安です。本記事の試算では、2,000万円で約147万円（7.3%）、3,000万円で約207万円（6.9%）、5,000万円で約327万円（6.5%）となりました。価格が上がるほど比率が下がるのは、印紙税や司法書士報酬が価格に比例しないためです。火災保険料は別途必要です。

仲介手数料の上限はいくらですか？値引きは可能ですか？

400万円超の物件では「売買代金×3.3%＋66,000円（税込）」が上限です。3,000万円なら1,056,000円になります。これは2024年7月1日施行の現行告示（令和6年6月21日国土交通省告示第949号）に基づく額です。告示が定めているのは上限であって定価ではないため、条件によって設定に幅が生まれることがあります。ただし上限額の請求そのものは適法です。

不動産取得税が0円になるのはどんな条件ですか？

建物は、固定資産税評価額が新築年月日に応じた控除額を下回れば0円です。平成9年4月1日以降に新築された住宅なら控除額は1,200万円で、築25年・専有60㎡クラスでは評価額がこれを下回ることが多くあります。土地は、45,000円または「1㎡当たりの価格×床面積の2倍×持分×3%」の高いほうが減額されるため、マンションでは減額が税額を上回り0円になりやすい構造です。床面積は令和8年4月1日以降の取得なら40㎡以上240㎡以下が要件です。

ローンの保証料型と事務手数料型はどちらを選ぶべきですか？

繰上返済や借換えの予定があるなら保証料一括前払い型が有利です。未経過期間分が所定の手数料を控除して戻るためです。完済まで走る前提なら、金利が低い商品を優先して差し支えありません。借入2,400万円・35年での初期費用は、保証料型が494,736円、定率2.2%型が528,000円で、差は約33,000円にとどまります。

諸費用は住宅ローンに組み込めますか？

仲介手数料・登録免許税・司法書士報酬・火災保険料などは、諸費用ローンや上乗せ融資で組み込める場合があります。一方、手付金と印紙税、引渡し時の精算金は原則として現金が必要です。組み込むと初期の現金負担は軽くなりますが、借入残高が増え、担保評価に対する借入割合が上がるため審査に影響することがあります。事前審査の段階で、どの費目まで対象になるかを金融機関に確認してください。

住宅ローン減税で実際にいくら戻りますか？

2026年入居の既存住宅では、控除率0.7%で計算します。借入2,400万円の場合、その他の住宅なら借入限度額2,000万円が上限のため年14万円、10年間で最大140万円です。省エネ基準適合住宅なら控除期間が13年に延び最大182万円、長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅なら限度額3,500万円で年16.8万円が対象になります。ただし実際の還付額は納めている所得税額（および住民税の一部）が上限です。

引用・参考資料

本記事の税額・上限額は上記の一次情報に基づいて整理していますが、固定資産税評価額の割合、保険料、精算金の前提は試算のための仮定です。実際の金額は物件と契約内容によって変わります。個別の税務判断は、税理士または管轄の税務署・都道府県税事務所にご確認ください。