En la compra de un condominio de segunda mano, surgen muchos gastos adicionales además del precio del inmueble. Si no los identifica de antemano, es posible que su planificación financiera se desvíe considerablemente. En esta ocasión, explicaremos de forma sistemática los gastos asociados a la compra de un condominio de segunda mano, divididos en tres fases: al momento del contrato, en la entrega y después de la mudanza.
¿Cuáles son los gastos que se generan al momento del contrato?
Al momento del contrato, los tres gastos principales son el depósito de arras, el impuesto de timbre y la comisión de intermediación.
Depósito de arras
El depósito de arras suele ser aproximadamente el 10% del precio del inmueble, aunque puede variar según el acuerdo entre el vendedor y el comprador. Si la cancelación se produce por conveniencia del comprador, el depósito de arras se pierde; si la cancelación se produce por conveniencia del vendedor, se paga al comprador el doble del depósito de arras. En la planificación financiera, conviene prever el riesgo de no poder recuperar este importe.
Impuesto de timbre
Se paga adhiriendo timbres fiscales al contrato de compraventa. El importe varía según el precio de venta: como referencia, entre más de 10 millones y hasta 50 millones de yenes es de 10.000 yenes, y entre más de 50 millones y hasta 100 millones de yenes es de 30.000 yenes.
Comisión de intermediación
Es el gasto que se genera cuando una inmobiliaria actúa como intermediaria. El límite máximo está fijado por ley:
・Hasta 2 millones de yenes: precio del inmueble × 5%
・Más de 2 millones y hasta 4 millones de yenes: precio del inmueble × 4% + 20.000 yenes
・Más de 4 millones de yenes: precio del inmueble × 3% + 60.000 yenes
¿Cuáles son los gastos que se generan en la entrega?
Gastos relacionados con el préstamo hipotecario
También se requieren timbres fiscales para el contrato del préstamo. Si el importe del préstamo es de entre 10 millones y 50 millones de yenes, el impuesto de timbre será de 20.000 yenes.
Comisión de garantía del préstamo
Existen dos modalidades: pago único por adelantado y recargo sobre la tasa de interés. Si dispone de holgura en sus fondos propios, el pago único por adelantado permite reducir el importe total a pagar. Si desea contener los costos iniciales, el recargo sobre la tasa de interés puede ser una opción, aunque el importe total a pagar será mayor.
Prima del seguro de vida colectivo para hipoteca
Es un seguro que cancela el préstamo en sustitución del titular si quien contrató la hipoteca fallece o queda con una discapacidad grave. En algunos casos no es posible contratarlo según el estado de salud, por lo que es indispensable verificarlo con antelación.
¿Cuáles son los gastos que se generan después de la mudanza?
Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
Fórmula de cálculo: (valor de evaluación del impuesto sobre activos fijos − importe de la deducción) × tasa impositiva del 3%. La notificación llega desde el municipio algún tiempo después de la adquisición. Puede beneficiarse de medidas de reducción si cumple condiciones como una superficie de 50 a 240 m², uso residencial y que el edificio haya sido construido en 1982 o después y cumpla con las nuevas normas antisísmicas.
Fondo de reserva para reparaciones
El fondo de reserva para reparaciones que se cobra a los ocupantes suele situarse entre 10.000 y 30.000 yenes. Consulte también los detalles de los costos de mantenimiento y elabore su plan de ingresos y gastos.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué porcentaje del precio del inmueble se estima como gastos adicionales al comprar un condominio de segunda mano?
En general, los gastos adicionales suelen equivaler aproximadamente al 7% al 10% del precio del inmueble. Si se utiliza un préstamo, se añaden además la comisión de garantía y otros honorarios.
¿Cuál es el nivel habitual y el límite máximo de la comisión de intermediación?
En inmuebles de más de 4 millones de yenes, el límite legal es “precio del inmueble × 3% + 60.000 yenes (sin impuestos)”. En algunos casos, también puede obtenerse un descuento mediante negociación.
¿Qué se necesita para beneficiarse de la reducción del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?
Las condiciones son una superficie de 50 a 240 m², uso residencial (o segunda vivienda) y que el edificio haya sido construido en 1982 o después y cumpla con las nuevas normas antisísmicas.
¿Qué conviene más para la comisión de garantía de la hipoteca: el pago único o el recargo sobre la tasa de interés?
Si se considera el importe total de reembolso, en muchos casos el pago único por adelantado resulta más ventajoso; sin embargo, si el capital inicial es limitado, el recargo sobre la tasa de interés es una opción más realista.
