Comprar un manshon (マンション) —el término japonés para un edificio de apartamentos de hormigón armado de varias plantas, un tipo de vivienda sin equivalente exacto en el mundo hispanohablante— de segunda mano en Japón implica un conjunto de gastos adicionales al precio del inmueble que es, en gran medida, propio del sistema legal y fiscal japonés. Para una propiedad de ¥30,000,000 (aprox. USD 200,000 al tipo de cambio de referencia de agosto de 2026, 1 USD ≈ ¥150), los gastos iniciales —sin contar el precio de compra— rondan los ¥2,070,000 (aprox. USD 13,800), es decir, cerca del 6.9% del valor del inmueble. Este artículo está escrito para que cualquier persona que esté a punto de comprar un piso de segunda mano en Japón —ya viva en el país o esté invirtiendo desde el extranjero— pueda calcular, para su propio caso, cuánto efectivo necesita tener disponible además del precio de compra.
Conviene subrayarlo desde el principio: este es un sistema exclusivamente japonés, con reglas, aranceles y plazos que no tienen equivalente directo en España o Latinoamérica. La comisión de intermediación inmobiliaria (仲介手数料, chūkai tesūryō) cambió de baremo el 1 de julio de 2024, y la deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda (住宅ローン減税, jūtaku rōn genzei) se amplió a partir de las viviendas ocupadas en 2026. Si se planifica el presupuesto con cifras antiguas, pueden aparecer desviaciones de varios cientos de miles de yenes justo antes de la firma del contrato. En este artículo se ordenan, con la fuente primaria de cada cifra, una tabla de referencia rápida por precio de inmueble, tablas de impuestos y un ejemplo de cálculo desglosado partida por partida.
Puntos clave de este artículo
- Los gastos adicionales al comprar un piso de segunda mano (中古マンション) rondan el 6-8% del precio del inmueble: unos ¥2,070,000 (aprox. USD 13,800) para una propiedad de ¥30,000,000, y unos ¥3,270,000 (aprox. USD 21,800) para una de ¥50,000,000.
- El tope legal de la comisión de intermediación (仲介手数料) está fijado, según el baremo vigente desde el 1 de julio de 2024, en 5.5% / 4.4% / 3.3% (impuestos incluidos) según tramos de precio; para inmuebles de más de ¥4,000,000, el tope se calcula como "precio × 3.3% + ¥66,000".
- La mayor parte de estos gastos se paga en efectivo el día de la entrega de la propiedad (引渡し, hikiwatashi). Ahí se concentran el impuesto de registro (登録免許税, tōroku menkyozei), los honorarios del escribano judicial (司法書士, shihō shoshi), la comisión de gestión del préstamo, el seguro y la liquidación prorrateada de impuestos y cuotas.
- A partir de las viviendas ocupadas en 2026 (令和8年), la deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda se amplió cinco años más: aumentan el límite de préstamo elegible y el período de deducción para viviendas usadas, y el requisito de superficie mínima se relajó, en principio, a 40 m².
- El impuesto de adquisición de bienes inmuebles (不動産取得税, fudōsan shutokuzei) puede llegar a ¥0 tanto para el edificio como para el terreno si se cumplen ciertos requisitos de antigüedad y valor catastral, algo que ocurre con más frecuencia de lo que cabría esperar.
¿Cuánto suman en total los gastos de comprar un piso de segunda mano? Tabla de referencia rápida por precio de inmueble
Vayamos directo a la conclusión. Si financia la compra de un piso de segunda mano con un préstamo hipotecario, los gastos adicionales suelen quedar dentro del 6% al 8% del precio del inmueble, y ese porcentaje tiende a bajar ligeramente a medida que sube el precio. Esto ocurre porque la comisión de intermediación es proporcional al precio, mientras que el impuesto de timbre (印紙税, inshizei) y los honorarios del escribano judicial apenas aumentan aunque el precio suba. A diferencia de mercados donde los costes de cierre se calculan como un porcentaje casi fijo sin importar el valor de la vivienda, en Japón el peso relativo de los gastos disminuye conforme el inmueble es más caro.
Simulación de gastos para inmuebles de ¥20,000,000 a ¥50,000,000
La siguiente tabla es una simulación basada en un piso de segunda mano en los 23 distritos especiales de Tokio (東京23区, Tōkyō 23-ku) —la zona urbana central de la capital—, con 25 años de antigüedad, 60 m² de superficie privativa y construido después de abril de 1997, adquirido financiando el 80% del precio con un préstamo hipotecario. Como el impuesto de registro y el impuesto de adquisición de bienes inmuebles se calculan sobre el valor catastral fiscal (固定資産税評価額, koteishisan-zei hyōka-gaku) —una valoración administrativa distinta del precio de mercado, revisada por el ayuntamiento y habitualmente inferior al precio de compraventa—, esta simulación asume que dicho valor catastral equivale al 60% del precio de venta (40% para la cuota de terreno, 20% para el edificio). La liquidación prorrateada (精算金, seisankin) del día de entrega se calcula como medio año del impuesto anual sobre bienes inmuebles y el impuesto de planeamiento urbano, más 1,5 meses de cuota de administración y fondo de reserva para reparaciones (basado en la media nacional de ¥24,557 según la Encuesta Integral de Manshon de 2023 del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省, conocido como MLIT). Los tipos impositivos y los topes legales que se citan a lo largo del artículo están basados en fuentes primarias oficiales, tal como se detalla en cada apartado; el porcentaje de valor catastral y las primas de seguro/liquidación, en cambio, son solo supuestos de esta simulación.
| Concepto | ¥20,000,000 | ¥30,000,000 | ¥40,000,000 | ¥50,000,000 |
|---|---|---|---|---|
| Comisión de intermediación (tope, impuestos incl.) | ¥726,000 | ¥1,056,000 | ¥1,386,000 | ¥1,716,000 |
| Impuesto de timbre (contrato de compraventa, con reducción) | ¥10,000 | ¥10,000 | ¥10,000 | ¥10,000 |
| Impuesto de timbre (contrato de préstamo hipotecario) | ¥20,000 | ¥20,000 | ¥20,000 | ¥20,000 |
| Impuesto de registro (transmisión del terreno, 1.5%) | ¥120,000 | ¥180,000 | ¥240,000 | ¥300,000 |
| Impuesto de registro (transmisión del edificio, 0.3%) | ¥12,000 | ¥18,000 | ¥24,000 | ¥30,000 |
| Impuesto de registro (constitución de hipoteca, 0.1%) | ¥16,000 | ¥24,000 | ¥32,000 | ¥40,000 |
| Honorarios del escribano judicial (transmisión + hipoteca) | aprox. ¥100,000 | aprox. ¥100,000 | aprox. ¥100,000 | aprox. ¥100,000 |
| Comisión de gestión del préstamo (tipo fijo 2.2%) | ¥352,000 | ¥528,000 | ¥704,000 | ¥880,000 |
| Seguro contra terremotos (anual, estructura "i", Tokio) | ¥27,500 | ¥27,500 | ¥27,500 | ¥27,500 |
| Liquidación prorrateada (impuestos y cuotas) | aprox. ¥82,000 | aprox. ¥105,000 | aprox. ¥128,000 | aprox. ¥150,000 |
| Impuesto de adquisición de bienes inmuebles | ¥0 | ¥0 | ¥0 | ¥0 |
| Total | aprox. ¥1,470,000 | aprox. ¥2,070,000 | aprox. ¥2,670,000 | aprox. ¥3,270,000 |
| Porcentaje sobre el precio del inmueble | 7.3% | 6.9% | 6.7% | 6.5% |
En términos aproximados y solo como referencia (1 USD ≈ ¥150, agosto de 2026): ¥1,470,000 equivalen a unos USD 9,800; ¥2,070,000, a unos USD 13,800; ¥2,670,000, a unos USD 17,800; y ¥3,270,000, a unos USD 21,800.
El seguro contra incendios no está incluido en esta tabla, porque su prima varía mucho según la cobertura contratada y la aseguradora. El seguro contra terremotos, en cambio, sí tiene una tarifa base publicada por el Ministerio de Finanzas (財務省, MOF), por lo que aquí se incluye solo un año de la prima anual correspondiente a la estructura "i" (edificios de hormigón armado o estructura de acero, la categoría en la que se clasifican los manshon) en Tokio (¥27,500 por cada ¥10,000,000 de suma asegurada). En la práctica, es habitual contratar el seguro contra incendios por un periodo de cinco años de una sola vez, lo que añade entre varias decenas de miles y varios cientos de miles de yenes adicionales a esta cifra.
Que el impuesto de adquisición de bienes inmuebles aparezca en ¥0 se debe a que, bajo estos supuestos, el valor catastral fiscal del edificio es inferior a la deducción de ¥12,000,000, y en el caso del terreno la reducción por uso residencial supera el importe del impuesto calculado. En inmuebles más antiguos, la deducción aplicable es menor y sí se genera un impuesto a pagar. El capítulo "Gastos posteriores a la mudanza" de este artículo incluye un ejemplo de cálculo detallado.
Los tres momentos en que los gastos deben pagarse en efectivo
Muchos compradores no tropiezan con el importe total, sino con el orden de los pagos. El depósito de arras (手付金, tetsukekin) se paga en efectivo el día de la firma del contrato, y la mayor parte de los demás gastos se concentra en el día de la entrega de la propiedad. Revise su flujo de caja con la siguiente tabla.
| Momento | Conceptos principales | Referencia para un inmueble de ¥30,000,000 | Forma de pago |
|---|---|---|---|
| Firma del contrato de compraventa | Depósito de arras, impuesto de timbre (contrato de compraventa), la mitad de la comisión de intermediación | Arras: ¥1,500,000–¥3,000,000 + aprox. ¥540,000 | En principio, todo en efectivo |
| Entrega (liquidación) | Impuesto de registro, honorarios del escribano judicial, comisión de gestión del préstamo o prima de garantía, impuesto de timbre (contrato de préstamo), seguro contra incendios y terremotos, liquidación prorrateada, resto de la comisión de intermediación | Aprox. ¥1,530,000 | Efectivo o cargo contra el importe del préstamo desembolsado |
| Tras la mudanza (referencia: 3-6 meses después) | Impuesto de adquisición de bienes inmuebles | ¥0 – varios cientos de miles de yenes | Se paga con el aviso de liquidación tributaria |
El depósito de arras se entrega como arras de desistimiento (解約手付, kaiyaku tetsuke) y, si la operación llega a buen puerto, se aplica directamente como parte del precio de compraventa. Es decir, no es "dinero que se pierde" adicional. Sin embargo, como debe reunirse en efectivo en el momento de la firma, es el mayor pico de tesorería de todo el proceso de compra.
Este mecanismo de arras rescisorias no tiene un equivalente exacto en muchos países hispanohablantes: no es simplemente una señal o un depósito de garantía como en algunos contratos de arras españoles, sino un derecho de desistimiento bilateral explícito —el comprador puede retirarse perdiendo las arras, y el vendedor puede retirarse devolviendo el doble— hasta que una de las partes inicia la ejecución del contrato (着手, chakushu, literalmente "puesta en marcha" de las prestaciones pactadas).
Qué gastos se pueden financiar dentro del préstamo y cuáles requieren efectivo
Cada vez más entidades financieras ofrecen productos que permiten financiar los gastos adicionales, ya sea como un préstamo específico para gastos o sumándolos al importe del préstamo hipotecario. Sin embargo, no todos los conceptos pueden incorporarse.
- Gastos que suelen poder financiarse: la comisión de intermediación, el impuesto de registro, los honorarios del escribano judicial, el seguro contra incendios y el impuesto de adquisición de bienes inmuebles. El alcance de lo que cada entidad financiera reconoce como "gastos adicionales" varía según el producto.
- Gastos que, en principio, requieren efectivo: el depósito de arras, el impuesto de timbre (porque el timbre fiscal debe adherirse físicamente en el momento de la firma) y la liquidación prorrateada del día de la entrega.
- Gastos que se descuentan directamente del importe del préstamo: la comisión de gestión de tipo fijo. Algunas entidades, como Docomo SMTB Net Bank (antes Sumishin SBI Net Bank), descuentan este importe directamente del capital desembolsado.
Financiar los gastos adicionales dentro del préstamo reduce la carga inicial de efectivo. Por otro lado, aumenta el saldo pendiente y la proporción entre el préstamo y el valor de tasación de la garantía (loan-to-value), lo que puede endurecer la evaluación crediticia. Para profundizar en los criterios de evaluación de las entidades financieras japonesas, consulte también nuestra guía Puntos clave en la evaluación del préstamo hipotecario al comprar un piso de segunda mano.
El precio de mercado de los pisos de segunda mano y el capital propio que realmente aportan los compradores
Antes de calcular los gastos adicionales, conviene situar el rango de precio que se está considerando dentro del mercado real: esto mejora la precisión de cualquier plan financiero.
Precios de cierre de pisos de segunda mano en el área metropolitana de Tokio (abril-junio de 2026)
Según el informe trimestral "Kihō Market Watch" (季報Market Watch サマリーレポート) de abril a junio de 2026, publicado por la Organización de Distribución Inmobiliaria de Japón Oriental (東日本不動産流通機構, conocida como REINS East Japan), el número de operaciones cerradas de pisos de segunda mano en el área metropolitana de Tokio fue de 11,853 (-2.0% interanual), el precio medio de cierre fue de ¥52,010,000, el precio medio por metro cuadrado fue de ¥831,300/m², la superficie privativa media fue de 62.57 m² y la antigüedad media fue de 27.70 años.
| Zona | Precio de cierre (media) | Precio por m² (media) |
|---|---|---|
| Área metropolitana de Tokio (total) | ¥52,010,000 | ¥831,300/m² |
| 23 distritos especiales de Tokio | ¥75,740,000 | ¥1,362,200/m² |
| Área de Tama, Tokio | ¥38,820,000 | — |
| Yokohama y Kawasaki | ¥43,920,000 | — |
| Resto de la prefectura de Kanagawa | ¥30,950,000 | — |
| Prefectura de Saitama | ¥30,480,000 | — |
| Prefectura de Chiba | ¥29,880,000 | — |
La media de los 23 distritos especiales de Tokio, ¥75,740,000 (aprox. USD 505,000), equivale a cerca de 1.46 veces la media de toda el área metropolitana. Aunque se trate del mismo concepto de "piso de segunda mano", el importe real de los gastos adicionales entre el centro de Tokio y prefecturas como Saitama o Chiba puede llegar a duplicarse. Las columnas de ¥20,000,000 y ¥50,000,000 de la tabla de referencia rápida anterior pueden entenderse, en la práctica, como representativas de esta diferencia entre zonas. Los factores que determinan estas variaciones de precio se explican en detalle en nuestra guía Cómo se determina el precio de un piso de segunda mano y cómo identificar el mejor momento para comprar.
El capital propio medio y su proporción entre los hogares que compran pisos de segunda mano
Según el "Informe de la Encuesta sobre la Tendencia del Mercado de la Vivienda del año fiscal 2024 (Reiwa 6)" (令和6年度 住宅市場動向調査報告書), publicado en junio de 2025 por el MLIT, los hogares que adquirieron una vivienda colectiva existente (de segunda mano) destinaron, en promedio, ¥29,190,000 (mediana: ¥25,600,000), de los cuales ¥12,780,000 fueron capital propio y ¥16,400,000, préstamo. La proporción de capital propio fue del 43.8%.
A modo de referencia, los hogares que adquirieron una vivienda colectiva de obra nueva destinaron, en promedio, ¥46,790,000, con una proporción de capital propio del 44.7%. Comprar de segunda mano supone, en promedio, unos ¥17,600,000 menos de desembolso total, mientras que la proporción de capital propio se mantiene prácticamente en el mismo nivel.
Esta cifra del 43.8% no significa que sea imprescindible aportar un 40% de entrada para poder comprar: la media está influida al alza por hogares que cuentan con un capital propio elevado gracias a herencias o donaciones. Aun así, como los aproximadamente ¥2,070,000 de gastos adicionales deben cubrirse, en principio, con capital propio, incluso quien plantee una compra con entrada cero necesita reservar, en una partida separada, el efectivo correspondiente a estos gastos.
Gastos en el momento de la firma: depósito de arras, impuesto de timbre y comisión de intermediación
El día de la firma del contrato de compraventa se mueven tres partidas: el depósito de arras, el impuesto de timbre y la comisión de intermediación (normalmente la mitad del total en ese momento). El importe del impuesto de timbre y el tope de la comisión de intermediación están fijados por ley o por resolución ministerial; solo el depósito de arras se determina por acuerdo entre las partes.
Referencia del depósito de arras y el tope del 20% cuando el vendedor es una empresa inmobiliaria licenciada
No existe una regla legal general sobre el importe del depósito de arras: en la práctica, suele acordarse entre el 5% y el 10% del precio del inmueble. El mecanismo básico de las arras de desistimiento es el siguiente: si el comprador rescinde el contrato, pierde el depósito; si es el vendedor quien rescinde, debe devolver el doble del depósito al comprador (手付倍返し, tetsuke baigaeshi, "devolución del doble de las arras").
Aquí conviene tener presente un punto clave: el tope del 20% cuando el vendedor es una empresa licenciada de transacciones de terrenos y edificios (宅地建物取引業者, takuchi tatemono torihiki gyōsha). Según el artículo 39 de la Ley de Transacciones de Terrenos y Edificios (宅地建物取引業法, Takuchi Tatemono Torihiki Gyō-hō), cuando una empresa licenciada vende directamente un inmueble, no puede recibir un depósito de arras superior al 20% (dos décimas partes) del precio. Esta norma protege al comprador cuando adquiere un piso de segunda mano reformado y revendido por una empresa especializada (買取再販業者, kaitori saihan gyōsha). Cuando el vendedor es un particular, esta limitación no se aplica.
A diferencia de las arras contractuales que se pactan libremente en muchos contratos de compraventa en España o Latinoamérica, aquí existe un tope legal explícito solo cuando el vendedor es un profesional inmobiliario, precisamente para evitar depósitos abusivos frente a compradores particulares. Encontrará un análisis detallado del importe habitual del depósito de arras y de los plazos de rescisión que conviene revisar antes de firmar en nuestra guía Tipos e importes habituales del depósito de arras al comprar un piso de segunda mano.
El impuesto de timbre difiere entre el contrato de compraventa y el contrato de préstamo
Aquí suele haber confusión. El contrato de compraventa de un inmueble se beneficia de una reducción prevista por la Ley Especial de Medidas Fiscales (租税特別措置法, Sozei Tokubetsu Sochi-hō), pero el contrato de préstamo hipotecario (金銭消費貸借契約書, kinsen shōhi taishaku keiyakusho) no tiene ninguna reducción. Para el mismo importe de contrato, el impuesto puede llegar a duplicarse.
| Importe del contrato | Contrato de compraventa (con reducción) | Contrato de préstamo (tipo general) |
|---|---|---|
| Más de ¥5,000,000 hasta ¥10,000,000 | ¥5,000 | ¥10,000 |
| Más de ¥10,000,000 hasta ¥50,000,000 | ¥10,000 | ¥20,000 |
| Más de ¥50,000,000 hasta ¥100,000,000 | ¥30,000 | ¥60,000 |
| Más de ¥100,000,000 hasta ¥500,000,000 | ¥60,000 | ¥100,000 |
La reducción aplicable al contrato de compraventa rige para los contratos formalizados desde el 1 de abril de 2014 hasta el 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9), según establece la respuesta fiscal n.º 7108 (タックスアンサーNo.7108) de la Agencia Nacional Tributaria (国税庁, NTA). Al contrato de préstamo hipotecario se le aplica directamente el importe general del "documento n.º 1" (第1号文書), recogido en la tabla de tarifas del impuesto de timbre de la respuesta fiscal n.º 7140 (タックスアンサーNo.7140) de la misma agencia.
Por ejemplo, al comprar un inmueble de ¥30,000,000 financiando ¥24,000,000, se necesitan ¥10,000 en timbres para el contrato de compraventa y ¥20,000 para el contrato de préstamo, es decir, ¥30,000 en total.
El tope de la comisión de intermediación: la tabla simplificada tras la reforma de julio de 2024
El tope de la comisión de intermediación está fijado por una resolución del MLIT (昭和45年建設省告示第1552号, Notificación n.º 1552 del Ministerio de Construcción de 1970) dictada en virtud del artículo 46 de la Ley de Transacciones de Terrenos y Edificios. Esta resolución fue modificada por la Notificación n.º 949 del MLIT del 21 de junio de 2024 (Reiwa 6), en vigor desde el 1 de julio de 2024. Los topes vigentes son los siguientes, todos ellos con el impuesto al consumo ya incluido:
| Tramo del precio de compraventa | Tope de la comisión (impuestos incl.) | Notación anterior (sin impuestos) |
|---|---|---|
| Hasta ¥2,000,000 | 5.5% del precio | 5% |
| Más de ¥2,000,000 hasta ¥4,000,000 | 4.4% del precio | 4% |
| Más de ¥4,000,000 | 3.3% del precio | 3% |
| Viviendas vacías de bajo valor (hasta ¥8,000,000) | Tope de ¥330,000 por cada parte | ¥300,000 + impuesto al consumo |
Como el cálculo se hace por tramos y luego se suma, para inmuebles de más de ¥4,000,000 la fórmula simplificada del tope es "precio de compraventa × 3.3% + ¥66,000". Esta cifra coincide con la antigua fórmula habitual de "3% + ¥60,000 (sin impuestos)" más el impuesto al consumo aplicado. Es decir, el importe que efectivamente se paga no ha cambiado: lo que cambió fue que la notación de la resolución pasó a expresarse con impuestos incluidos.
Además, según el artículo séptimo de la resolución, en la intermediación de compraventas de viviendas vacías de bajo valor de hasta ¥8,000,000, la comisión que se puede cobrar a cada parte tiene un tope de 1.1 veces ¥300,000, es decir, ¥330,000. Los ¥8,000,000 de la tabla anterior son, precisamente, el punto en el que la fórmula simplificada y el tope especial coinciden, dando ambos ¥330,000. Por tanto, la excepción resulta relevante para precios por debajo de ¥8,000,000: por ejemplo, para un inmueble de ¥5,000,000, la fórmula simplificada daría ¥231,000, pero gracias a la excepción se puede cobrar hasta ¥330,000. Este mecanismo explica por qué, en manshon de precio bajo en zonas rurales, a veces se cobra un importe superior al que resultaría de la fórmula simplificada, y hacerlo es legal dentro del margen de la excepción. Aun así, el MLIT ha dejado establecido, en la reforma de su "Criterio de interpretación y aplicación de la Ley de Transacciones de Terrenos y Edificios", que la agencia debe explicar el importe de la comisión al cliente y obtener su conformidad antes de firmar el contrato de intermediación.
| Precio de compraventa | Tope de la comisión de intermediación (impuestos incl.) |
|---|---|
| ¥8,000,000 | ¥330,000 (misma cifra por fórmula simplificada y por excepción) |
| ¥10,000,000 | ¥396,000 |
| ¥20,000,000 | ¥726,000 |
| ¥30,000,000 | ¥1,056,000 |
| ¥40,000,000 | ¥1,386,000 |
| ¥50,000,000 | ¥1,716,000 |
| ¥70,000,000 | ¥2,376,000 |
Cabe recordar que este importe es un tope, no un precio fijo. La resolución solo establece que "no se puede cobrar más de esto"; no fija un mínimo. Cuando la agencia recibe el encargo tanto del vendedor como del comprador, entre otras circunstancias, puede haber cierto margen en cómo se fija la comisión.
Gastos del día de la entrega: registro de la propiedad, préstamo, seguros y liquidación prorrateada
El día de la entrega (引渡し, hikiwatashi, también llamado 決済, kessai o "liquidación") se mueven a la vez el impuesto de registro, los honorarios del escribano judicial, los gastos relacionados con el préstamo, las primas de seguro y la liquidación prorrateada. En el caso de ¥30,000,000 que veníamos usando, el importe ronda los ¥1,530,000 (aprox. USD 10,200), es decir, más del 70% del total de gastos adicionales se concentra en este único día.
Antes de entrar en los detalles, conviene explicar un punto estructural que distingue radicalmente al sistema japonés del español: el registro de la propiedad japonés (登記, tōki) no tiene fe pública registral. En España, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria protege al tercero que adquiere de buena fe confiando en lo que dice el Registro de la Propiedad, aunque después resulte que el titular registral no era el propietario real. En Japón no existe esa protección: el asiento registral tiene solo un valor declarativo y presuntivo, no constitutivo de fe pública. Si el vendedor inscrito en el registro no era, en realidad, el propietario legítimo —por ejemplo, por un documento falsificado en una transmisión anterior—, un comprador que confió únicamente en el registro puede, en determinados casos, perder la propiedad frente al verdadero titular. Por esta razón, la diligencia debida en una compraventa japonesa recae en gran medida en la agencia inmobiliaria licenciada y en el escribano judicial, que verifican la identidad, la capacidad y la cadena de titularidad antes de la entrega, y no únicamente en la consulta del registro. Para un inversor acostumbrado al sistema de fe pública registral español, esta es probablemente la diferencia estructural más importante que debe interiorizar antes de comprar en Japón.
Tipos del impuesto de registro y plazos de vigencia de las reducciones
El impuesto de registro se calcula multiplicando el tipo impositivo por el valor registrado en el padrón de bienes inmuebles (el valor catastral fiscal, 固定資産税評価額). Solo en el caso de la inscripción de constitución de hipoteca, la base imponible es el importe del crédito (el importe del préstamo). En la compra de un piso de segunda mano son necesarias las tres inscripciones siguientes:
| Tipo de inscripción | Base imponible | Tipo general | Tipo reducido | Vigencia de la reducción |
|---|---|---|---|---|
| Transmisión de dominio del terreno (cuota del solar) por compraventa | Valor catastral fiscal | 2.0% | 1.5% | 31 de marzo de 2029 (Reiwa 11) |
| Transmisión de dominio de la vivienda | Valor catastral fiscal | 2.0% | 0.3% | 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9) |
| Constitución de hipoteca para financiar la adquisición de vivienda | Importe del crédito | 0.4% | 0.1% | 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9) |
| (Referencia) Inscripción de dominio de vivienda nueva | Valor catastral fiscal | 0.4% | 0.15% | 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9) |
El tipo reducido del 1.5% para el terreno se amplió tres años más en la reforma fiscal del año fiscal 2026 (Reiwa 8), y su vigencia se extiende ahora hasta el 31 de marzo de 2029 (Reiwa 11).
Aquí hay que prestar atención a un punto: para acceder al tipo reducido del edificio y de la hipoteca es necesario el certificado de vivienda residencial (住宅用家屋証明書, jūtakuyō kaoku shōmeisho), expedido por el ayuntamiento, cuyo requisito incluye una superficie de al menos 50 m². Aunque, como se explica más adelante, el requisito de superficie de la deducción del préstamo hipotecario se relajó en principio a 40 m², la reducción del impuesto de registro sigue exigiendo 50 m². Quien esté considerando un piso compacto de entre 40 y 49 m² debe tener presente que se trata de dos criterios distintos e independientes. Además, el certificado exige que la inscripción se realice dentro del año siguiente a su obtención.
El honorario medio del escribano judicial y qué revisar en el presupuesto
Los trámites de inscripción registral suelen encargarse a un escribano judicial (司法書士, shihō shoshi) —una figura profesional japonesa sin equivalente exacto en el notariado latino, especializada en la tramitación del registro de la propiedad más que en dar fe pública notarial del contrato en sí—. Según la "Encuesta sobre honorarios" (報酬に関するアンケート) realizada en marzo de 2024 (Reiwa 6) por la Federación Japonesa de Colegios de Escribanos Judiciales (日本司法書士会連合会), la media nacional de honorarios fue la siguiente:
- Inscripción de transmisión de dominio (compraventa, valor catastral fiscal conjunto de ¥10,000,000): media de ¥56,678 (1,082 respuestas válidas)
- Inscripción de constitución de hipoteca (importe del crédito de ¥10,000,000): media de ¥42,699 (1,038 respuestas válidas)
El baremo oficial de honorarios de los escribanos judiciales fue abolido, por lo que hoy cada profesional fija libremente su tarifa. Esta media es, por tanto, solo una referencia orientativa que varía según la región y la complejidad del caso. En la liquidación de un piso de segunda mano son necesarias tanto la inscripción de transmisión de dominio como la de constitución de hipoteca, por lo que solo en honorarios se suelen rondar los ¥100,000, a lo que se añaden el impuesto de registro y gastos reales como los certificados registrales.
Al recibir el presupuesto, confirme que los honorarios y los gastos reales (impuesto de registro, certificados registrales, desplazamientos, etc.) aparecen desglosados por separado. Si se presentan como una cifra conjunta, no es posible saber qué parte corresponde al impuesto y cuál a los honorarios del profesional.
¿Qué conviene más: la prima de garantía de pago único o la comisión de gestión a tipo fijo?
Los gastos iniciales del préstamo hipotecario se dividen, a grandes rasgos, en dos modelos: pagar una prima a la compañía de garantía del banco, o no pagar prima pero abonar una comisión de gestión proporcional al importe financiado. A simple vista los importes son parecidos, pero la diferencia decisiva está en si se devuelve parte del importe al amortizar anticipadamente.
| Punto de comparación | Prima de garantía (pago único) | Comisión de gestión (tipo fijo) |
|---|---|---|
| Ejemplo de tarifa | ¥20,614 por cada ¥1,000,000 a 35 años (Resona Bank) | 2.2% del importe financiado (Docomo SMTB Net Bank) |
| Préstamo de ¥24,000,000 a 35 años | ¥494,736 | ¥528,000 |
| Préstamo de ¥30,000,000 a 35 años | ¥618,420 | ¥660,000 |
| Forma de pago | En efectivo o con cargo al préstamo en el momento de la firma | Se descuenta directamente del importe financiado en algunos casos |
| Amortización anticipada o refinanciación | Se devuelve la parte no consumida (con deducción de una comisión) | No se devuelve |
| Relación con el plazo | Cuanto más corto, más barato (a 10 años, ¥8,544 por cada ¥1,000,000) | Proporcional al importe financiado, sin relación con el plazo |
Según la tabla de primas de garantía que publica Resona Bank, la prima por cada ¥1,000,000 de préstamo es de ¥8,544 a 10 años, ¥14,834 a 20 años, ¥19,137 a 30 años, ¥20,614 a 35 años y ¥21,745 a 40 años. Cuanto más corto el plazo de amortización, menor la prima.
El criterio de decisión puede resumirse así: si existe la posibilidad de amortizar anticipadamente o refinanciar en un plazo relativamente corto, el modelo de prima de garantía suele ser más ventajoso, porque se puede esperar la devolución de la parte correspondiente al periodo no transcurrido. Por el contrario, si el plan es llegar hasta el final de los 35 años y lo prioritario es el tipo de interés más bajo posible, el modelo de comisión fija tampoco supone una pérdida. También existe la opción de pagar la prima de garantía mediante un recargo en el tipo de interés (habitualmente en torno al 0.2% anual), lo que reduce el desembolso inicial pero aumenta el coste total del préstamo.
En cuanto al seguro de vida colectivo vinculado al préstamo (団体信用生命保険, dan-shin, conocido como danshin), en los bancos privados japoneses su coste suele estar ya incluido en el tipo de interés del préstamo. Sin embargo, según el estado de salud del solicitante, puede no ser posible contratarlo, y en ese caso no se puede acceder al préstamo. Quien tenga alguna condición médica preexistente debería verificar el contenido de la declaración de salud desde la fase de evaluación previa.
Prima del seguro contra incendios y del seguro contra terremotos
La mayoría de las entidades financieras exigen, como condición del préstamo, la contratación de un seguro contra incendios. Su prima varía mucho según la cobertura, la estructura del edificio y la duración del contrato, por lo que no existe una tabla de tarifas oficial. En cambio, el seguro contra terremotos sí tiene una tarifa base publicada por el Ministerio de Finanzas, lo que permite dar una referencia concreta.
Los manshon se clasifican dentro de la "estructura i" (イ構造), correspondiente a edificios de estructura de acero y hormigón armado. Para contratos con inicio de cobertura a partir del 1 de octubre de 2022 (Reiwa 4), la prima anual por cada ¥10,000,000 de suma asegurada es la siguiente:
| Ubicación | Prima anual, estructura "i" (por cada ¥10,000,000 asegurados) |
|---|---|
| Tokio, Kanagawa, Chiba | ¥27,500 |
| Saitama | ¥26,500 |
| Osaka, Aichi | ¥11,600 |
Incluso dentro de la misma "estructura i", hay más del doble de diferencia entre Tokio y Osaka. También existen descuentos según el grado de resistencia sísmica y aislamiento del edificio, por lo que la prima real puede reducirse dependiendo de la documentación de construcción que conserve la comunidad de propietarios.
Cabe señalar que el seguro contra incendios que se contrata sobre la parte privativa del piso es distinto del seguro que la comunidad de propietarios contrata sobre las zonas comunes. Lo que contrata el propietario individual cubre la parte privativa y el menaje del hogar, y el importe asegurado se fija, básicamente, en función del valor de reposición, no del valor de adquisición.
Liquidación prorrateada del impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto de planeamiento urbano, la cuota de administración y el fondo de reserva
Un gasto que sorprende con frecuencia el día de la entrega es la liquidación prorrateada. El sujeto pasivo del impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税, koteishisan-zei) y del impuesto de planeamiento urbano (都市計画税, toshikeikaku-zei) es quien figura como propietario a fecha 1 de enero de ese año, es decir, el vendedor. Aunque el comprador adquiera el inmueble a mitad de año, el aviso de liquidación de ese año se dirige al vendedor. Por ello, la práctica habitual del sector es que el comprador pague al vendedor una liquidación prorrateada calculada a partir de la fecha de entrega.
Aquí es importante entender que este prorrateo no está establecido por ley: es, sencillamente, una costumbre comercial. Lo mismo ocurre con el prorrateo de la cuota de administración y el fondo de reserva. Quién asume qué periodo, y si el cómputo empieza el 1 de enero o el 1 de abril, se determina mediante una cláusula especial en el contrato de compraventa. Se dice que en la región de Kantō (donde está Tokio) es más habitual empezar el cómputo el 1 de enero, y en la región de Kansai (donde está Osaka), el 1 de abril, pero no es una norma fija: conviene revisar la cláusula correspondiente del contrato.
En los 23 distritos especiales de Tokio, el tipo del impuesto sobre bienes inmuebles es del 1.4% y el del impuesto de planeamiento urbano, del 0.3%. Existe una reducción especial para suelo residencial: en parcelas residenciales pequeñas (hasta 200 m²), la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles se reduce a un sexto, y la del impuesto de planeamiento urbano, a un tercio. Además, dentro de los 23 distritos, la mitad del importe del impuesto de planeamiento urbano correspondiente a suelo residencial pequeño sigue reduciéndose también en el año fiscal 2026 (Reiwa 8). Para el caso de ¥30,000,000 (valor catastral de la cuota de terreno: ¥12,000,000; del edificio: ¥6,000,000), el impuesto anual se calcula así:
- Impuesto sobre bienes inmuebles del terreno: ¥12,000,000 ÷ 6 × 1.4% = ¥28,000
- Impuesto de planeamiento urbano del terreno: ¥12,000,000 ÷ 3 × 0.3% = ¥12,000 → con la reducción de los 23 distritos (mitad): ¥6,000
- Impuesto sobre bienes inmuebles del edificio: ¥6,000,000 × 1.4% = ¥84,000
- Impuesto de planeamiento urbano del edificio: ¥6,000,000 × 0.3% = ¥18,000
- Total del impuesto anual: ¥136,000
Se trata de un cálculo simplificado basado en la base imponible general. Como existen medidas de ajuste según el nivel de carga fiscal del terreno, el importe real debe confirmarse en el detalle de la base imponible del recibo de liquidación. Si la entrega se produce a mitad de año, la liquidación prorrateada sería aproximadamente la mitad, ¥68,000. A esto se suma el prorrateo de la cuota de administración y el fondo de reserva, más el pago anticipado del mes siguiente, por lo que en la tabla de referencia rápida se estimó un total de aprox. ¥105,000. El cálculo detallado del impuesto sobre bienes inmuebles de un piso de segunda mano y las reglas de liquidación en el momento de la venta se explican en nuestra guía Cómo se calcula el impuesto sobre bienes inmuebles de un piso de segunda mano y cómo se liquida en la práctica.
Gastos posteriores a la mudanza: el impuesto de adquisición de bienes inmuebles y los costes recurrentes
Aunque la entrega ya haya concluido, queda un pago pendiente: el impuesto de adquisición de bienes inmuebles. El aviso de liquidación llega desde la prefectura entre tres y seis meses después de la adquisición, por lo que es conocido como un gasto que "llega cuando ya te habías olvidado de él". Sin embargo, en los pisos de segunda mano, si se cumplen ciertos requisitos, no es raro que el importe sea de ¥0.
Reducciones del impuesto de adquisición de bienes inmuebles y ejemplos de cálculo
El tipo del impuesto de adquisición de bienes inmuebles es del 3% para terrenos y viviendas (para adquisiciones entre el 1 de abril de 2008 y el 31 de marzo de 2027) y del 4% para edificios no residenciales. Para terrenos calificados como suelo urbanizado, la base imponible se reduce a la mitad (hasta el 31 de marzo de 2027).
En el caso de una vivienda de segunda mano, el impuesto del edificio se calcula como (valor catastral fiscal − deducción) × 3%. Esta deducción varía mucho según la fecha de construcción de la vivienda.
| Fecha de construcción de la vivienda | Deducción |
|---|---|
| Desde el 1 de abril de 1997 (Heisei 9) | ¥12,000,000 |
| Del 1 de abril de 1989 al 31 de marzo de 1997 | ¥10,000,000 |
| Del 1 de julio de 1985 al 31 de marzo de 1989 | ¥4,500,000 |
| Del 1 de julio de 1981 al 30 de junio de 1985 | ¥4,200,000 |
| Del 1 de enero de 1976 al 30 de junio de 1981 | ¥3,500,000 |
| Del 1 de enero de 1973 al 31 de diciembre de 1975 | ¥2,300,000 |
| Del 1 de enero de 1964 al 31 de diciembre de 1972 | ¥1,500,000 |
| Del 1 de julio de 1954 al 31 de diciembre de 1963 | ¥1,000,000 |
También se modificó el requisito de superficie. Para adquisiciones hasta el 31 de marzo de 2026 (Reiwa 8), el requisito era de 50 m² a 240 m²; para adquisiciones a partir del 1 de abril de 2026, se relajó a 40 m² a 240 m². El requisito de resistencia sísmica exige que la vivienda haya sido construida a partir del 1 de enero de 1982 (Shōwa 57), o bien, si es anterior, que se certifique su conformidad con la nueva normativa antisísmica. A veces se describe de forma imprecisa como "construida a partir de 1982"; la formulación exacta es "nueva construcción a partir del 1 de enero de Shōwa 57".
Ejemplo de cálculo del edificio: un piso con 25 años de antigüedad (construido en 2001, Heisei 13), 60 m² de superficie privativa y un valor catastral fiscal del edificio de ¥6,000,000. Como la deducción es de ¥12,000,000, el resultado de ¥6,000,000 − ¥12,000,000 es negativo, por lo que el impuesto de adquisición del edificio es ¥0. En manshon de unos 25 años de antigüedad y unos 60 m², este resultado es habitual.
Ejemplo de cálculo del terreno: una cuota de terreno con valor catastral fiscal de ¥12,000,000. Al tratarse de suelo urbanizado, la base imponible se reduce a la mitad, por lo que ¥12,000,000 × 1/2 × 3% = ¥180,000 sería el impuesto original. A esto se resta la reducción por suelo residencial. El importe de la reducción es el mayor entre ¥45,000 y "precio por m² del terreno × el doble de la superficie de la vivienda (hasta un máximo de 200 m² por unidad) × cuota de participación × 3%".
Si, por ejemplo, la cuota de participación en el terreno es de 20 m² y el precio por m² (ya aplicada la reducción a la mitad) es de ¥300,000, la reducción sería ¥300,000 × 120 m² × 3% = ¥1,080,000, una cifra muy superior al impuesto de ¥180,000. Por tanto, el impuesto de adquisición del terreno también es ¥0. Como en los manshon la cuota de terreno por unidad suele ser pequeña, el criterio de "el doble de la superficie de la vivienda" tiende a superar fácilmente esa cuota, lo que hace que este resultado sea habitual.
En sentido contrario, si el edificio se construyó antes de 1981 (Shōwa 56) y su valor catastral supera la deducción, o si la superficie es inferior a 40 m², sí se genera un impuesto a pagar. Como en algunos municipios la reducción requiere una solicitud expresa, si recibe el aviso de liquidación, antes de pagar el importe indicado, consulte con la oficina tributaria prefectural si la reducción ya se ha aplicado. El tratamiento según cada prefectura y el procedimiento de devolución se explican en detalle en nuestra guía Cálculo del impuesto de adquisición de un piso de segunda mano y sus reducciones.
Importe medio de la cuota de administración y el fondo de reserva, y su referencia por metro cuadrado
Tras la mudanza, los gastos mensuales recurrentes son la cuota de administración (管理費, kanrihi) y el fondo de reserva para reparaciones (修繕積立金, shūzen tsumitatekin). Según los "Resultados de la Encuesta Integral de Manshon del año fiscal 2023" (令和5年度マンション総合調査結果) del MLIT, el importe medio mensual por unidad fue el siguiente:
| Concepto | Media mensual por unidad | Nota |
|---|---|---|
| Cuota de administración (excluyendo importes cubiertos por tasas de uso) | ¥11,503 | El tramo más frecuente es de ¥10,000 a ¥15,000 (30.8%) |
| Fondo de reserva para reparaciones | ¥13,054 | El total incluyendo tasas de uso de aparcamiento, etc., es de ¥13,378 |
| Total | aprox. ¥24,557 | — |
Según la misma encuesta, el 36.6% de los manshon tenía un saldo de fondo de reserva inferior a lo previsto en su plan. Esto significa que más de uno de cada tres edificios no alcanza su objetivo de ahorro. Si no se verifica el plan de reparaciones a largo plazo y el saldo del fondo antes de comprar, el plan financiero del comprador puede desmoronarse por una subida de cuotas o un cobro extraordinario tras la mudanza.
Entonces, ¿qué importe es razonable? La "Guía sobre el fondo de reserva para reparaciones de manshon" (マンションの修繕積立金に関するガイドライン) del MLIT (formulada en abril de 2011 y revisada en junio de 2024) ofrece una referencia del importe medio del fondo de reserva a lo largo de todo el período de planificación, expresada en yenes por metro cuadrado de superficie privativa al mes (excluyendo aparcamientos mecánicos):
| Tamaño del edificio | Valor medio (¥/m²/mes) | Rango que cubre dos tercios de los casos | Equivalente mensual para 60 m² (valor medio) |
|---|---|---|---|
| Menos de 20 plantas, superficie construida < 5,000 m² | ¥335 | ¥235–¥430 | ¥20,100 |
| Menos de 20 plantas, 5,000–10,000 m² | ¥252 | ¥170–¥320 | ¥15,120 |
| Menos de 20 plantas, 10,000–20,000 m² | ¥271 | ¥200–¥330 | ¥16,260 |
| Menos de 20 plantas, 20,000 m² o más | ¥255 | ¥190–¥325 | ¥15,300 |
| 20 plantas o más | ¥338 | ¥240–¥410 | ¥20,280 |
El uso de esta tabla es sencillo. Si el fondo de reserva del inmueble que está considerando queda muy por debajo del resultado de multiplicar la superficie privativa por la tarifa de referencia, conviene planificar su presupuesto asumiendo futuras subidas de cuota o cobros extraordinarios. Y a la inversa, si el importe supera la referencia, eso puede ser precisamente una señal de que el fondo se está gestionando de forma adecuada. Más que el importe en sí, lo que importa es su coherencia con el plan de reparaciones a largo plazo. Profundizamos en cómo interpretar el fondo de reserva en nuestra guía Precio de mercado del fondo de reserva de un manshon y cómo anticipar el riesgo de subidas.
[Ejemplo de cálculo] Desglose completo de gastos para un inmueble de ¥30,000,000, 25 años de antigüedad, 60 m² y un préstamo de ¥24,000,000
Reunimos ahora todas las cifras anteriores en un solo caso concreto. Las condiciones son: un piso de segunda mano en los 23 distritos especiales de Tokio, precio de ¥30,000,000, construido en 2001 (Heisei 13, 25 años de antigüedad), 60 m² de superficie privativa, capital propio de ¥6,000,000, préstamo hipotecario de ¥24,000,000 a 35 años, y valor catastral fiscal de ¥12,000,000 para la cuota de terreno y ¥6,000,000 para el edificio.
| Concepto | Fórmula | Importe |
|---|---|---|
| Comisión de intermediación | ¥30,000,000 × 3.3% + ¥66,000 | ¥1,056,000 |
| Impuesto de timbre (contrato de compraventa) | Más de ¥10,000,000 hasta ¥50,000,000, con reducción | ¥10,000 |
| Impuesto de timbre (contrato de préstamo) | Más de ¥10,000,000 hasta ¥50,000,000, tipo general | ¥20,000 |
| Impuesto de registro (transmisión del terreno) | ¥12,000,000 × 1.5% | ¥180,000 |
| Impuesto de registro (transmisión del edificio) | ¥6,000,000 × 0.3% | ¥18,000 |
| Impuesto de registro (constitución de hipoteca) | ¥24,000,000 × 0.1% | ¥24,000 |
| Honorarios del escribano judicial | Transmisión ¥56,678 + constitución ¥42,699 (media nacional) | ¥99,377 |
| Comisión de gestión del préstamo | ¥24,000,000 × 2.2% (tipo fijo) | ¥528,000 |
| Seguro contra terremotos (1 año) | Suma asegurada ¥10,000,000, estructura "i", Tokio | ¥27,500 |
| Liquidación prorrateada (impuestos y cuotas) | Medio año de ¥136,000 anuales + 1,5 meses de cuota de administración, etc. | aprox. ¥105,000 |
| Impuesto de adquisición de bienes inmuebles | ¥0 para edificio y terreno, por reducción | ¥0 |
| Total de gastos adicionales | — | aprox. ¥2,068,000 |
| Porcentaje sobre el precio del inmueble | — | aprox. 6.9% |
Al tipo de cambio de referencia (1 USD ≈ ¥150, agosto de 2026), este total de aprox. ¥2,068,000 equivale a unos USD 13,800.
Si se opta por el modelo de prima de garantía de pago único, la comisión de gestión de ¥528,000 se sustituye por la prima de garantía de ¥494,736, y el total pasa a ser de aprox. ¥2,035,000. La diferencia es de unos ¥33,000, un margen de error razonable dentro de los gastos iniciales. La decisión conviene tomarla, más bien, en función de si se prevé amortizar anticipadamente.
En términos de planificación financiera, sumando la entrada de ¥6,000,000 y los gastos adicionales de ¥2,070,000, la lectura correcta es que se necesita un capital propio de aprox. ¥8,070,000 (unos USD 53,800). Si se contrata el seguro contra incendios por un pago único de cinco años, a esto se añaden entre varias decenas de miles y varios cientos de miles de yenes más.
Cuánto se recupera con la deducción fiscal por préstamo hipotecario: cambios para quien se mude en 2026
Los gastos adicionales son dinero que sale; la deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda es dinero que vuelve. En la reforma fiscal del año fiscal 2026 (Reiwa 8), el plazo de vigencia de esta deducción se amplió cinco años más, y se ampliaron el límite de préstamo elegible y el período de deducción para viviendas de segunda mano de alta calidad energética. El requisito de superficie también se relajó, en principio, a 40 m².
Límite de préstamo elegible y período de deducción para vivienda existente (mudanza en 2026)
Según un documento publicado por el MLIT el 26 de diciembre de 2025 (Reiwa 7), el límite de préstamo elegible y el período de deducción para vivienda existente (de segunda mano) en el caso de mudanzas realizadas en 2026 (Reiwa 8) son los siguientes. El tipo de deducción es del 0.7%, y el requisito de renta es una renta total de hasta ¥20,000,000.
| Categoría de vivienda (existente) | Límite de préstamo | Hogares con hijos, etc. | Período de deducción |
|---|---|---|---|
| Vivienda de larga duración de calidad / vivienda baja en carbono | ¥35,000,000 | ¥45,000,000 | 13 años |
| Vivienda de eficiencia energética nivel ZEH | ¥35,000,000 | ¥45,000,000 | 13 años |
| Vivienda conforme al estándar de eficiencia energética | ¥20,000,000 | ¥30,000,000 | 13 años |
| Otras viviendas | ¥20,000,000 | — | 10 años |
El requisito de superficie es de 40 m² o más, pero quien tenga una renta total superior a ¥10,000,000, y quien quiera acceder al aumento adicional para hogares con hijos, necesita 50 m² o más. Además, según las preguntas frecuentes publicadas por el MLIT (anexo 2), las viviendas existentes de entre 40 y 49 m² quedan excluidas del aumento adicional para hogares con hijos, pero sí se les aplican el límite de préstamo y el período de deducción correspondientes a su nivel de eficiencia energética. Esta reforma ya está en vigor tras la aprobación de la legislación fiscal correspondiente, y la página del MLIT sobre la "deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda" se ha actualizado conforme a la reforma fiscal del año fiscal 2026.
Ejemplo de cálculo de la deducción anual y cómo saber si se alcanza el límite
Veamos cuánto se recupera realmente en el ejemplo anterior (préstamo de ¥24,000,000).
- Para "otras viviendas": el límite de préstamo elegible es de ¥20,000,000, por lo que ¥20,000,000 × 0.7% = ¥140,000 al año. Con un período de deducción de 10 años, el máximo total es de ¥1,400,000.
- Para vivienda conforme al estándar de eficiencia energética: igualmente ¥140,000 al año con el límite de ¥20,000,000, pero como el período se extiende a 13 años, el máximo total es de ¥1,820,000.
- Para vivienda de larga duración de calidad o de eficiencia energética nivel ZEH: el límite es de ¥35,000,000, por lo que el saldo a fin de año de ¥24,000,000 × 0.7% = ¥168,000 al año es la base de la deducción. En 13 años, el máximo ronda los ¥2,180,000.
Estas cifras máximas son un cálculo simplificado que asume que el saldo a fin de año se mantiene por encima del límite durante todo el período. En la práctica, a medida que avanza la amortización, el saldo pendiente disminuye, por lo que el importe de la deducción se reduce año a año.
Aquí conviene fijarse en un punto clave: si el préstamo supera o no los ¥20,000,000 cambia por completo el peso de la calificación energética de la vivienda. Si el préstamo es de ¥20,000,000 o menos, el importe anual de la deducción es el mismo en cualquier categoría (saldo × 0.7%); la única diferencia es si el período es de 10 o 13 años. Cuando el préstamo supera los ¥20,000,000, la diferencia en el límite se traduce directamente en una diferencia en el importe deducido.
Además, el importe de la deducción tiene como tope el importe del impuesto sobre la renta que efectivamente se paga (y, si no se agota ahí, una parte del impuesto municipal/prefectural sobre la renta). Si el impuesto sobre la renta pagado es de ¥100,000 al año, aunque el cálculo teórico dé un margen de deducción de ¥140,000, esos ¥140,000 no se recuperan en su totalidad. Conviene revisar antes el importe del impuesto sobre la renta en el certificado de retenciones para evitar sorpresas respecto a la cifra esperada.
Documentos necesarios para comprar una vivienda construida antes del 31 de diciembre de 1981
Para que una vivienda existente sea elegible para la deducción fiscal por préstamo hipotecario, en principio la fecha de construcción registrada debe ser posterior al 1 de enero de 1982 (Shōwa 57). Aun así, las viviendas construidas antes de esa fecha también pueden ser elegibles si se cuenta con alguno de los siguientes documentos que certifiquen su conformidad con la nueva normativa antisísmica: el certificado de conformidad con normas antisísmicas (耐震基準適合証明書, taishin kijun tekigō shōmeisho), el informe de evaluación de rendimiento de vivienda existente, o el certificado de cobertura del seguro de defectos en la compraventa de vivienda existente.
El punto práctico a tener en cuenta es que este certificado, en principio, debe solicitarse antes de la adquisición. Si tras la entrega se descubre que "no se pudo obtener el certificado", se pierde tanto la deducción fiscal como la reducción del impuesto de registro. Quien esté considerando un inmueble de más de 40 años debe asegurarse, como condición del contrato de compraventa, de verificar de antemano si es posible obtener el certificado de conformidad con normas antisísmicas.
En qué se diferencian los gastos adicionales entre un manshon nuevo y uno de segunda mano
La razón por la que suele decirse que "los gastos adicionales son más altos al comprar de segunda mano que obra nueva" está, principalmente, en la comisión de intermediación y el impuesto de registro. Veamos la diferencia en detalle.
| Concepto | Manshon nuevo | Manshon de segunda mano |
|---|---|---|
| Comisión de intermediación | No aplica si se compra directamente a la promotora | En una compraventa intermediada, se aplica el tope de "precio × 3.3% + ¥66,000" |
| Impuesto de registro (edificio) | Inscripción de dominio inicial, 0.15% (reducido) | Inscripción de transmisión de dominio, 0.3% (reducido) |
| Impuesto de registro (terreno) | Transmisión de dominio de la cuota del solar, 1.5% (reducido) | Igualmente 1.5% (reducido) |
| Fondo inicial de reparaciones | A veces se exige un pago único en la entrega | En principio, no aplica (el fondo acumulado por el vendedor se traspasa a la comunidad de propietarios) |
| Impuesto de adquisición (deducción del edificio) | ¥12,000,000 para vivienda nueva | Entre ¥1,000,000 y ¥12,000,000 según la fecha de construcción |
| Deducción fiscal por préstamo hipotecario | Límite más alto que en vivienda existente, según el nivel de eficiencia energética | ¥35,000,000 o ¥20,000,000 para vivienda existente |
| Capital medio invertido (encuesta año fiscal 2024) | Vivienda colectiva de obra nueva: ¥46,790,000 | Vivienda colectiva existente: ¥29,190,000 |
Comparando un inmueble de ¥30,000,000, en el caso de segunda mano se genera una comisión de intermediación de ¥1,056,000, y el impuesto de registro del edificio también es 0.15 puntos porcentuales más alto (¥9,000 más si el valor catastral es de ¥6,000,000). En total, el sobrecoste de comprar de segunda mano ronda los ¥1,060,000, alrededor del 3.5% del precio del inmueble.
Sin embargo, hay un hecho que no debe pasarse por alto: el capital medio invertido es aprox. ¥17,600,000 menor en el caso de segunda mano. La diferencia en gastos adicionales es mucho menor que la diferencia en el desembolso total, por lo que decidirse por obra nueva únicamente por los gastos adicionales no resulta una decisión razonable. Lo que transmitimos en nuestras consultas de compra no es priorizar el importe de los gastos adicionales, sino decidir en función del estado de gestión del edificio y de la solidez del fondo de reserva para reparaciones.
Cinco puntos que conviene revisar antes de firmar para no pagar de más en gastos adicionales
La mayoría de las partidas de los gastos adicionales están fijadas por ley o por resolución ministerial, por lo que el margen para reducirlas es limitado. Aun así, los siguientes cinco puntos merecen revisarse antes de firmar el contrato.
- Confirme si la comisión de intermediación corresponde al importe tope. Lo que fija la resolución es un tope máximo; no existe un mínimo. Cuando la agencia recibe el encargo tanto del vendedor como del comprador, entre otras circunstancias, puede haber margen en cómo se fija el importe. Revise la casilla de honorarios en el contrato de intermediación.
- Si la superficie está entre 40 y 49 m², identifique todos los sistemas que exigen 50 m². Tanto la reducción del impuesto de registro (mediante el certificado de vivienda residencial) como el aumento adicional de la deducción fiscal por préstamo hipotecario exigen 50 m² o más. Con 40 m² y pico, el impuesto de registro pasa al tipo general del 2.0%, lo que en un inmueble de ¥30,000,000 puede suponer una diferencia de más de ¥100,000.
- Compare los gastos iniciales del préstamo entre el modelo de prima de garantía y el de comisión fija. Si prevé amortizar anticipadamente, puede tener sentido priorizar el modelo de prima de garantía, que devuelve la parte no consumida.
- Confirme, antes de firmar, si necesitará el certificado de conformidad con normas antisísmicas. Si el edificio se construyó antes del 31 de diciembre de 1981, la posibilidad de obtener este certificado determina si puede acceder tanto a la deducción fiscal como a la reducción del impuesto de registro. Solicitarlo después de la adquisición ya no sirve.
- Revise, con la documentación de la comunidad de propietarios, el plan de reparaciones a largo plazo y el saldo del fondo de reserva. Según una encuesta, el 36.6% de los manshon tiene un saldo de fondo inferior a lo previsto en su plan. Una subida de cuotas tras la mudanza puede pesar más que los propios gastos adicionales.
Si prefiere revisar primero el panorama completo del proceso de compra, consulte también nuestra guía Cómo comprar un piso de segunda mano: puntos clave de todo el proceso.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué porcentaje del precio del inmueble representan los gastos adicionales al comprar un piso de segunda mano?
Si se financia con un préstamo hipotecario, la referencia es del 6% al 8% del precio del inmueble. Según las simulaciones de este artículo: aprox. ¥1,470,000 (7.3%) para ¥20,000,000; aprox. ¥2,070,000 (6.9%) para ¥30,000,000; y aprox. ¥3,270,000 (6.5%) para ¥50,000,000. El porcentaje baja a medida que sube el precio porque el impuesto de timbre y los honorarios del escribano judicial no son proporcionales al precio. El seguro contra incendios se necesita aparte.
¿Cuál es el tope de la comisión de intermediación? ¿Se puede negociar una rebaja?
Para inmuebles de más de ¥4,000,000, el tope es "precio de compraventa × 3.3% + ¥66,000 (impuestos incluidos)". Para ¥30,000,000, eso da ¥1,056,000. Esta cifra corresponde al baremo vigente desde el 1 de julio de 2024 (Notificación n.º 949 del MLIT del 21 de junio de 2024). Como lo que fija la resolución es un tope, no un precio fijo, puede haber cierto margen en su fijación según las condiciones, pero cobrar el importe máximo es, en sí mismo, plenamente legal.
¿En qué condiciones el impuesto de adquisición de bienes inmuebles llega a ¥0?
En el edificio, se llega a ¥0 cuando el valor catastral fiscal es inferior a la deducción correspondiente a su fecha de construcción. Para viviendas construidas a partir del 1 de abril de 1997, la deducción es de ¥12,000,000, y en manshon de unos 25 años de antigüedad y 60 m², el valor catastral suele quedar por debajo de esa cifra. En el terreno, se aplica la reducción mayor entre ¥45,000 y "precio por m² × el doble de la superficie de la vivienda × cuota de participación × 3%", por lo que en los manshon, donde la cuota de terreno por unidad es pequeña, la reducción suele superar el impuesto y da como resultado ¥0. El requisito de superficie, para adquisiciones desde el 1 de abril de 2026, es de 40 m² a 240 m².
¿Qué conviene elegir, el modelo de prima de garantía o el de comisión de gestión?
Si prevé amortizar anticipadamente o refinanciar, el modelo de prima de garantía de pago único suele ser más ventajoso, porque la parte del periodo no transcurrido se devuelve (con deducción de una comisión). Si el plan es llegar hasta el final del préstamo, priorizar un tipo de interés bajo no supone ninguna desventaja. Para un préstamo de ¥24,000,000 a 35 años, el gasto inicial es de ¥494,736 con el modelo de prima de garantía y de ¥528,000 con el modelo de tipo fijo del 2.2%: la diferencia es de solo unos ¥33,000.
¿Se pueden incluir los gastos adicionales dentro del préstamo hipotecario?
Conceptos como la comisión de intermediación, el impuesto de registro, los honorarios del escribano judicial o el seguro contra incendios a veces pueden incorporarse mediante un préstamo específico para gastos o una financiación ampliada. En cambio, el depósito de arras, el impuesto de timbre y la liquidación prorrateada del día de la entrega, en principio, requieren efectivo. Incorporarlos reduce la carga inicial de efectivo, pero aumenta el saldo pendiente y la proporción entre préstamo y valor de tasación, lo que puede influir en la evaluación crediticia. Consulte con la entidad financiera, desde la fase de evaluación previa, qué conceptos concretos pueden incluirse.
¿Cuánto se recupera realmente con la deducción fiscal por préstamo hipotecario?
Para viviendas existentes con mudanza en 2026, el cálculo usa un tipo de deducción del 0.7%. Con un préstamo de ¥24,000,000, en la categoría "otras viviendas" el límite de ¥20,000,000 da ¥140,000 al año, hasta un máximo de ¥1,400,000 en 10 años. En vivienda conforme al estándar de eficiencia energética, el período se extiende a 13 años y el máximo sube a ¥1,820,000. En vivienda de larga duración de calidad o de eficiencia energética nivel ZEH, el límite es de ¥35,000,000, con ¥168,000 al año. Aun así, el importe real que se recupera tiene como tope el impuesto sobre la renta pagado (y una parte del impuesto municipal/prefectural sobre la renta).
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Fuentes y referencias
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), "Importe de la remuneración que pueden percibir las empresas licenciadas de transacciones de terrenos y edificios por la intermediación en la compraventa de terrenos o edificios" (Notificación n.º 1552 del Ministerio de Construcción de 1970, última modificación: Notificación n.º 949 del MLIT del 21 de junio de 2024)
- MLIT, "Ley de Transacciones de Terrenos y Edificios (reforma de la notificación de remuneración)"
- MLIT, "Reforma de la circular 'Criterio de interpretación y aplicación de la Ley de Transacciones de Terrenos y Edificios' (en vigor desde el 1 de julio de 2024)"
- Portal e-Gov de legislación japonesa, "Ley de Transacciones de Terrenos y Edificios" (宅地建物取引業法, artículo 39, límites al importe del depósito de arras)
- Agencia Nacional Tributaria (国税庁, NTA), Respuesta fiscal n.º 7108, "Reducción del impuesto de timbre aplicable a los contratos de transmisión de inmuebles y de contratación de obra"
- NTA, Respuesta fiscal n.º 7140, "Tabla de tarifas del impuesto de timbre (1): del documento n.º 1 al n.º 4"
- NTA, "Aviso sobre la reducción del tipo del impuesto de registro aplicable a la compraventa de terrenos y a la inscripción de dominio de vivienda residencial" (abril de 2026)
- NTA, Respuesta fiscal n.º 7191, "Tabla de tipos del impuesto de registro"
- Oficina de Administración Tributaria del Gobierno Metropolitano de Tokio, "Impuesto de adquisición de bienes inmuebles"
- Oficina de Administración Tributaria del Gobierno Metropolitano de Tokio, "Impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto de planeamiento urbano (terreno y edificio)"
- MLIT, "Medidas necesarias relacionadas con las políticas de fomento de la adquisición de vivienda, incluida la deducción fiscal por préstamo hipotecario (anexo 1)" (26 de diciembre de 2025)
- MLIT, "Preguntas y respuestas sobre los cambios en la deducción fiscal por préstamo hipotecario en la reforma fiscal del año fiscal 2026 (anexo 2)"
- MLIT, "Resumen de la reforma fiscal del año fiscal 2026 del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo" (diciembre de 2025)
- MLIT, "Deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda" (versión actualizada conforme a la reforma fiscal del año fiscal 2026)
- Organización de Distribución Inmobiliaria de Japón Oriental (東日本不動産流通機構, REINS East Japan), "Informe resumen trimestral Market Watch, abril-junio de 2026" (17 de julio de 2026)
- MLIT, "Informe de la Encuesta sobre la Tendencia del Mercado de la Vivienda del año fiscal 2024" (junio de 2025)
- MLIT, "Resultados de la Encuesta Integral de Manshon del año fiscal 2023 (encuesta dirigida a comunidades de propietarios)"
- MLIT, "Resumen de los resultados de la Encuesta Integral de Manshon del año fiscal 2023"
- MLIT, "Guía sobre el fondo de reserva para reparaciones de manshon" (formulada en abril de 2011, revisada en junio de 2024)
- Federación Japonesa de Colegios de Escribanos Judiciales (日本司法書士会連合会), "Resultados de la encuesta sobre honorarios" (realizada en marzo de 2024)
- Ministerio de Finanzas (財務省, MOF), "Tarifa base del seguro contra terremotos (contratos con inicio de cobertura a partir del 1 de octubre de 2022)"
- Resona Bank, "Tabla de primas de garantía (pago único)"
- Docomo SMTB Net Bank, "Préstamo hipotecario: comisiones y gastos adicionales"
Los importes de impuestos y topes de este artículo se han elaborado a partir de las fuentes primarias citadas, pero la proporción del valor catastral fiscal, las primas de seguro y los supuestos de la liquidación prorrateada son solo hipótesis de cálculo. El importe real varía según el inmueble y las condiciones del contrato. Para decisiones fiscales individuales, consulte con un asesor fiscal (税理士, zeirishi) o con la oficina tributaria/prefectural competente. Este artículo tiene fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión personalizado; antes de tomar decisiones de inversión en Japón, se recomienda consultar con profesionales locales cualificados.
