日本二手公寓购房费用清单：2026年价格对照表

在日本，不动产所有权采用永久产权制度（永久所有権）——购房者同时获得建筑物和土地的完全所有权，没有使用年限，这与中国大陆住宅用地70年使用权到期后需申请续期的制度存在根本差异。这一制度差异也决定了日本二手房交易费用的构成方式：由于土地和建筑物均需办理产权过户登记，登録免許税（登记许可税）、司法书士（相当于产权登记代书人）费用等成为购房成本中不可或缺且金额可预先测算的部分。

以房价3000万日元（约合144万元人民币，按1元人民币≈20.8日元、2026年8月7日汇率测算，下同，仅供参考）的二手公寓为例，除房款外还需准备的其他费用（即"诸费用"，日本购房语境下指房款之外的全部交易成本）约为207万日元（约合9.95万元人民币），约占房价的6.9%。本文的目的，是帮助计划购买日本二手公寓的读者，按照自己的具体情况，计算出"除房款外，究竟需要准备多少现金"。中介费上限已于2024年7月1日随新公告调整，房贷减税制度也从2026年入住起进一步扩大。如果仍按旧数据制定资金计划，很可能在签约前夕出现数十万日元级别的偏差。本文将按房价区间列出费用速查表、税额对照表，并给出逐项累加的完整计算示例，所有数据均标注一手信息来源。

本文要点

二手公寓的其他费用（诸费用）约为房价的6~8%，房价3000万日元时约为207万日元（约合9.95万元人民币），房价5000万日元时约为327万日元（约合15.7万元人民币）。
中介费上限依据2024年7月1日起施行的现行公告，含税比例分别为5.5%／4.4%／3.3%，房价超过400万日元的物业，上限速算公式为"房价×3.3%＋66,000日元"。
其他费用中的大部分需在交房（过户）当天以现金支付，登録免許税、司法书士报酬、贷款手续费、保险费、交割结算金均集中在这一天。
自2026年（令和8年）入住起，住房贷款减税延长5年，针对二手房的贷款限额与抵扣年限均有扩大，面积要求原则上放宽至40㎡以上。
只要满足房龄与评估额条件，不动产取得税（不动产购置税）中建筑物与土地部分均有不少案例可降至0日元。

日本二手公寓购房其他费用总额是多少？按房价区间速查表

先说结论。若通过住房贷款购买二手公寓，其他费用大多落在房价的6~8%区间内，且房价越高，该比例反而略有下降。这是因为中介费与房价成正比增长，而印花税、司法书士报酬等项目即使房价上涨也几乎不变。

房价2000万~5000万日元的其他费用测算

下表以东京23区内的二手公寓（房龄25年、专有面积60㎡、平成9年〔1997年〕4月以后新建）为前提，假设以房价的80%申请住房贷款进行测算。由于登録免許税与不动产取得税均以固定资产税评估额为计税基础，本测算假设评估额为房价的60%（其中土地份额40%、建筑物20%）。交割结算金为固定资产税与都市计划税年税额的半年份，加上管理费、修缮积立金（住宅维修储备金）1.5个月份（依据令和5年度〔2023年度〕公寓综合调查平均值24,557日元测算）。税率与上限金额均依据后文各章节所引用的一手资料，但评估额比例、保险费与结算金部分仅为测算假设，请知悉。

值得注意的是，与中国大陆购房时"契税+个人所得税+增值税"的税费体系不同，日本二手房交易的税费以登録免許税（产权过户登记税）与不动产取得税（一次性购置税）为主，且均以官方评估额而非成交价为计税基准，评估额通常明显低于成交价，这也是许多物业不动产取得税可降至0日元的原因之一。

费目	2,000万日元	3,000万日元	4,000万日元	5,000万日元
中介费（上限金额，含税）	726,000日元	1,056,000日元	1,386,000日元	1,716,000日元
印花税（买卖合同书，减免后）	10,000日元	10,000日元	10,000日元	10,000日元
印花税（金钱借贷合同书）	20,000日元	20,000日元	20,000日元	20,000日元
登録免許税（土地过户，1.5%）	120,000日元	180,000日元	240,000日元	300,000日元
登録免許税（建筑物过户，0.3%）	12,000日元	18,000日元	24,000日元	30,000日元
登録免許税（抵押权设定，0.1%）	16,000日元	24,000日元	32,000日元	40,000日元
司法书士报酬（过户+抵押权设定）	约100,000日元	约100,000日元	约100,000日元	约100,000日元
贷款手续费（定率2.2%）	352,000日元	528,000日元	704,000日元	880,000日元
地震保险费（年额，イ构造・东京都）	27,500日元	27,500日元	27,500日元	27,500日元
交割结算金（固定资产税・管理费等按日折算）	约82,000日元	约105,000日元	约128,000日元	约150,000日元
不动产取得税	0日元	0日元	0日元	0日元
合计	约147万日元	约207万日元	约267万日元	约327万日元
占房价比例	7.3%	6.9%	6.7%	6.5%

火灾保险费因保障内容与保险公司不同而差异较大，因此未计入上表。地震保险的基准费率由财务省统一公布，故本表仅按公寓适用的"イ构造"（不燃结构，即钢筋混凝土结构）在东京都的年保险费（保险金额1000万日元对应27,500日元）计入1年份。实际报价中，很多情况会一次性签订5年期的火灾保险合同，此时还需再增加数万至十几万日元。

不动产取得税之所以为0日元，是因为在本测算前提下，建筑物的固定资产税评估额低于1,200万日元的扣除额，土地部分的减免额度也高于应纳税额。房龄较老的物业由于扣除额较小，则会产生实际税额。详细计算示例见后文"入住后产生的费用"一章。

其他费用需要现金支付的三个时间点

在其他费用上"栽跟头"的购房者，大多不是搞错了总额，而是搞错了支付顺序。定金在签约当天即以现金支付，其他费用的大部分则集中在交房当天。请对照下表确认资金安排。

时间点	主要费目	房价3000万日元案例的参考金额	支付方式
签订买卖合同时	定金、印花税（买卖合同书）、中介费的一半	定金150万~300万日元＋约54万日元	原则上全部现金支付
交房（过户结算）时	登録免許税、司法书士报酬、贷款手续费或贷款保证费、印花税（金钱借贷合同书）、火灾・地震保险费、交割结算金、中介费余款	约153万日元	现金支付，或从贷款放款金额中划扣
入住后（约3~6个月后）	不动产取得税	0日元~数十万日元	凭纳税通知书缴纳

定金作为"解约手付"（解约定金，即买卖双方均可以定金为对价单方解约的定金形式）收授，会直接抵作房款的一部分，因此并非"额外支出的钱"。但由于签约当下必须以现金准备，从资金周转角度看，这是压力最大的一个节点。与中国大陆购房常见的"首付比例"逻辑不同，日本的定金（手付金）本质上是合同履约担保，通常为房价的5%~10%，且会在交房结算时并入房款抵扣，而非独立于房款之外的额外费用。

可计入贷款的费用与必须现金支付的费用

越来越多金融机构推出"其他费用贷款"，或将其他费用一并计入房价贷出的产品。但并非所有费用都可以计入贷款。

较容易计入贷款的费用：中介费、登録免許税、司法书士报酬、火灾保险费、不动产取得税。金融机构认定的"其他费用"范围因产品而异。
原则上须现金支付的费用：定金、印花税（收入印花在签约时即需贴付）、交房时的交割结算金。
从贷款额中直接扣除的费用：采用定率型手续费的部分金融机构，如ドコモSMTBネット银行（原・住信SBI网络银行），会直接从放款金额中扣除手续费。

将其他费用计入贷款，可以减轻购房初期的现金负担。但这样会增加贷款余额、提高相对于抵押评估值的贷款成数，因此审批可能趋严。关于贷款审批的具体考量，也可参见《日本二手公寓购房贷款审批要点解析》。

日本二手公寓的市场价格行情，与购房者实际准备的自有资金

在计算其他费用之前，先确认自己关注的价格区间在市场行情中处于什么位置，有助于提升资金计划的精度。

首都圈二手公寓成交价格（2026年4~6月期）

根据东日本不动产流通机构（東日本レインズ，覆盖东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县等首都圈的不动产交易信息平台）发布的《季度市场观察摘要报告 2026年4~6月期》，首都圈二手公寓的成交件数为11,853件（同比下降2.0%），成交均价为5,201万日元（约合250万元人民币），成交单价均值为每平方米83.13万日元，专有面积均值为62.57㎡，房龄均值为27.70年。

区域	成交价格（均值）	成交单价
首都圈整体	5,201万日元	83.13万日元/㎡
东京都区部	7,574万日元	136.22万日元/㎡
东京都多摩地区	3,882万日元	―
横滨市・川崎市	4,392万日元	―
神奈川县其他地区	3,095万日元	―
埼玉县	3,048万日元	―
千叶县	2,988万日元	―

东京都区部的均价为7,574万日元，是首都圈整体均价的约1.46倍。同样是"二手公寓"，区部与埼玉、千叶两县的其他费用实际金额可相差近一倍。可以将速查表中2,000万日元与5,000万日元两列，直接对应理解为不同区域的差异。关于价格波动的具体成因，详见《日本二手公寓价格形成机制与购房时机判断》。

二手公寓购房家庭的平均购房资金与自有资金比例

根据日本国土交通省《令和6年度住宅市场动向调查报告书》（令和7年6月〔2025年6月〕发布），购买既存（二手）集合住宅的家庭平均购房资金为2,919万日元（中位数2,560万日元），其中自有资金1,278万日元、贷款1,640万日元。自有资金比例为43.8%。

作为参考，购买分销集合住宅（新建公寓）的家庭平均购房资金为4,679万日元，自有资金比例为44.7%。二手房的购房资金比新房低约1,760万日元，而自有资金比例基本处于同一水平。

这一43.8%的数字，并不意味着"首付不到四成就买不了房"。其中包含继承、赠与等自有资金较多的家庭，拉高了整体均值。不过，约207万日元的其他费用原则上需以自有资金支付，因此即便计划零首付购房，也需要单独预留一笔用于覆盖其他费用的现金。与中国大陆商品房普遍要求30%起的首付比例相比，日本住房贷款的最高可贷成数通常更高，但"其他费用必须现金自付"这一点是刚性要求，不会因贷款成数提高而减少。

签约当天产生的费用：定金・印花税・中介费

买卖合同签订当天，定金、印花税、中介费（通常为一半金额）这三项费用同时发生。其中金额依据法令或公告确定的是印花税与中介费，唯独定金属于买卖双方自行协商事项。

定金参考比例，以及卖方为房地产经纪公司时的20%上限

定金金额在法律上并无统一规定，实务中多以房价的5%~10%左右协商确定。作为解约定金的基本机制：若买方要求解约，需放弃已付定金；若卖方要求解约，则需向买方支付定金的两倍金额（俗称"定金双倍返还"）。

这里需要特别留意卖方为房地产经纪公司（宅地建物取引業者）时的上限规定。依据《宅地建物取引業法》第39条，当经纪公司自身作为卖方时，收取的定金不得超过房款的十分之二（20%）。若从买取转售业者（先买入旧房翻新后再转售的专业机构）手中购买二手公寓，该规定将作为买方保护条款发挥作用。若卖方为个人，则不受此限制约束。

关于定金比例的行情，以及签约时应确认的解约期限等要点，详见《日本二手公寓定金种类、行情与签约注意事项》。

买卖合同与贷款合同适用的印花税税额不同

这一点容易被误解。不动产买卖合同书可适用《租税特别措置法》规定的减免措施，但住房贷款的金钱借贷合同书没有减免措施。即便合同金额相同，部分区间的税额相差超过一倍。

合同金额	不动产买卖合同书（减免后）	金钱借贷合同书（法定税率）
超过500万日元、不超过1,000万日元	5,000日元	10,000日元
超过1,000万日元、不超过5,000万日元	10,000日元	20,000日元
超过5,000万日元、不超过1亿日元	30,000日元	60,000日元
超过1亿日元、不超过5亿日元	60,000日元	100,000日元

买卖合同书一侧的减免措施，适用于平成26年（2014年）4月1日至令和9年（2027年）3月31日期间签订的合同，依据为日本国税厅Tax Answer No.7108规定。金钱借贷合同书则直接适用第1号文书的法定税额（国税厅Tax Answer No.7140印花税税额一览表）。

以3000万日元的物业、贷款2400万日元为例，买卖合同书需缴纳印花税10,000日元，金钱借贷合同书需缴纳20,000日元，合计需准备30,000日元的收入印花。

中介费上限须参照2024年7月新规后的速算表确认

中介费上限依据《宅地建物取引業法》第46条，由国土交通省公告（昭和45年建设省告示第1552号）确定。该公告经令和6年（2024年）6月21日国土交通省告示第949号修订，自2024年7月1日起施行。现行上限如下，均为含消费税等相当额的比率。

买卖金额区间	居间报酬上限（含税）	旧表述（不含税）
200万日元以下	金额的5.5%	5%
超过200万日元、不超过400万日元	金额的4.4%	4%
超过400万日元	金额的3.3%	3%
低价空置房等（800万日元以下）	单方最高33万日元	30万日元＋消费税

由于需按区间分段计算后合计，房价超过400万日元的物业，上限金额的速算公式为"买卖金额×3.3%＋66,000日元"。这与修订前常用的"3%＋6万日元（不含税）"加上消费税后的金额一致。也就是说，实际支付金额并未发生变化，只是公告的表述方式改为含税口径，这才是准确的理解。

此外，依据公告第七条，针对800万日元以下的低价空置房等物业居间买卖，向单方委托人收取的报酬上限为30万日元的1.1倍，即33万日元。上表中800万日元这一节点，无论按速算公式计算还是按特例上限计算，结果都同为330,000日元。因此特例仅适用于800万日元以下的价格区间，例如房价500万日元时，按速算公式计算为231,000日元，而按特例最高可收取330,000日元。地方城市部分低价公寓出现"高于速算公式金额"的报价，正是源于这一机制，只要在特例范围内即属合法。不过，国土交通省在修订《宅地建物取引業法解释运用方针》时也明确规定，中介公司在签订委托合同前，须事先向委托人说明报酬金额并取得其同意。

买卖金额	中介费上限（含税）
800万日元	330,000日元（速算公式与特例金额相同）
1,000万日元	396,000日元
2,000万日元	726,000日元
3,000万日元	1,056,000日元
4,000万日元	1,386,000日元
5,000万日元	1,716,000日元
7,000万日元	2,376,000日元

需要注意的是，该金额是上限，并非固定收费标准。公告仅规定"不得超过该金额收取"，并未设定下限。若中介公司同时接受买卖双方的委托等情形，实际收费会因条件不同而存在一定弹性空间。与中国大陆二手房交易中常见的"买卖双方分别按1%~3%支付中介费"的做法不同，日本的中介费上限计算方式全国统一、由国家公告直接规定，议价空间主要体现在"是否达到上限"，而非中介费率本身的地区差异。

交房当天产生的费用：登记・贷款・保险・交割结算金

交房（过户结算）当天，登録免許税、司法书士报酬、贷款相关费用、保险费、交割结算金会集中一次性发生。以3000万日元的案例计算，当天约需153万日元，占其他费用总额的七成以上。

登録免許税的税率与适用期限

登録免許税（不动产产权登记税，产权过户时缴纳）以固定资产课税台账登记的价格（固定资产税评估额）乘以税率计算。唯独抵押权设定登记的计税基础是债权金额（贷款金额）。购买二手公寓需办理以下三项登记。

登记种类	计税基础	法定税率	减免税率	减免适用截止日
土地（占地使用权）买卖所有权过户	固定资产税评估额	2.0%	1.5%	令和11年（2029年）3月31日
住宅用房屋所有权过户	固定资产税评估额	2.0%	0.3%	令和9年（2027年）3月31日
住宅购置资金贷款相关抵押权设定	债权金额	0.4%	0.1%	令和9年（2027年）3月31日
（参考）住宅用房屋所有权保存＝新建时	固定资产税评估额	0.4%	0.15%	令和9年（2027年）3月31日

土地部分1.5%的减免税率，经令和8年度（2026年度）税制改革延长3年，适用截止日延至令和11年（2029年）3月31日。

这里需要注意，建筑物与抵押权部分要享受减免税率，须取得市区町村长核发的住宅用房屋证明书，其申领条件之一是专有面积须在50㎡以上。后文将提到的住房贷款减税面积要求已放宽至原则40㎡以上，但登録免許税的减免仍维持50㎡标准。若您考虑的是40㎡区间的紧凑型公寓，请务必留意这两项标准并不相同。此外，证明书还要求登记须在取得后1年以内完成。

司法书士报酬的平均金额与报价单核对要点

登记手续通常委托司法书士（日本负责产权登记等法律文书代理的专业资格人士，职能近似不动产律师与登记代理的结合）办理。根据日本司法书士会联合会2024年（令和6年）3月实施的《报酬问卷调查》，全国平均报酬额如下。

所有权过户登记（买卖，固定资产评估额合计1,000万日元）：平均56,678日元（有效回收1,082件）
抵押权设定登记（债权额1,000万日元）：平均42,699日元（有效回收1,038件）

司法书士的报酬标准早已取消统一定价，目前由各司法书士自行确定收费。因此上述平均金额仅供参考，会因地区与案件复杂程度而有所不同。二手公寓的结算通常需同时办理所有权过户与抵押权设定两项登记，仅报酬部分合计约在10万日元左右，此外还需加上登録免許税及登记事项证明书等实际支出。

收到报价单后，请确认报酬与实际支出（登録免許税、登记事项证明书费用、交通费等）是否分开列示。若合并显示总额，将无法判断税额与报酬各占多少。

保证费一次性预付型与手续费定率型，哪种更划算

住房贷款的初期费用大致分为两类：向银行的保证公司支付保证费的类型，以及不收保证费、但按贷款金额的固定比例收取手续费的类型。单看金额，两者水平相近，但提前还款时是否退还差额存在决定性差异。

比较项目	保证费一次性预付型	手续费定率型
费率示例	每100万日元贷款、35年期20,614日元（りそな银行）	贷款金额的2.2%（ドコモSMTBネット银行）
贷款2,400万日元・35年期	494,736日元	528,000日元
贷款3,000万日元・35年期	618,420日元	660,000日元
支付方式	放款时以现金或从贷款金额中支付	部分银行直接从放款金额中扣除
提前还款・转贷时	未到期部分按比例退还（扣除规定手续费）	不予退还
与还款年限的关系	年限越短费用越低（10年期每100万日元为8,544日元）	与年限无关，按贷款金额比例收取

りそな银行公布的保证费一览显示，每100万日元贷款对应的保证费为：10年期8,544日元、20年期14,834日元、30年期19,137日元、35年期20,614日元、40年期21,745日元。还款年限越短，保证费越低。

判断逻辑可以这样梳理：若预计短期内会提前还款或转贷，保证费型更有利，因为可以期待未到期部分的退还。反之，若打算按35年期限一直还到期满，且更看重利率高低，选择定率型手续费也不会吃亏。此外，还有一种将保证费转换为利率上浮（通常年利率上浮约0.2%）的支付方式，初期费用会降低，但总还款额会增加。

关于团体信用生命保险（贷款人身故或高度残疾时由保险赔付剩余贷款的保险，日本住房贷款的标配安排），民间金融机构的住房贷款通常已将保费包含在利率之中，无需单独缴纳保费——这与中国大陆商业贷款通常需另行购买还贷保证保险的做法不同。不过，若健康状况不符合条件，可能无法加入该保险，此时将无法获得贷款本身。有既往病史的申请人，建议在预审阶段就提前确认健康告知的具体要求。

火灾保险费与地震保险费

多数金融机构会将投保火灾保险作为放贷条件之一。火灾保险费因保障范围、建筑结构、合同期限不同而差异很大，没有统一的官方费率表。而地震保险的基准费率由财务省统一公布，因此可以给出金额参考。

公寓属于钢筋混凝土结构，归类为"イ构造"（不燃结构，日本地震保险费率中耐火等级最高、费率最低的结构分类）。以令和4年（2022年）10月1日以后起保的合同为准，保险金额1,000万日元对应的年保险费如下。

所在地	イ构造年保险费（保险金额1,000万日元对应）
东京都・神奈川县・千叶县	27,500日元
埼玉县	26,500日元
大阪府・爱知县	11,600日元

同样是イ构造，东京都与大阪府之间的保险费相差超过一倍。根据建筑物的抗震、隔震性能不同还可享受折扣，实际保险费可能因管理组合（相当于业主委员会）持有的建筑确认相关资料而进一步降低。

需要说明的是，公寓专有部分投保的火灾保险，与管理组合为公共部分投保的保险是两套独立的保单。区分所有权人（即业主）投保的对象是专有部分与室内财产，保险金额原则上应按重置价值（而非购置价格）设定。

固定资产税・都市计划税与管理费・修缮积立金的按日折算结算

交房当天容易被忽略的一项，是交割结算金。固定资产税、都市计划税的纳税义务人，是当年1月1日当天的所有权人，也就是卖方。即便买方在年中取得房产，当年的纳税通知书仍会寄送给卖方。因此，不动产交易的惯例是以交房日为基准按日折算，由买方向卖方支付结算金。

这里需要强调的是，这项按日折算结算并非法定义务，而是纯粹的商业惯例。管理费、修缮积立金的按日折算同理。具体由谁负担哪个区间、起算日定为1月1日还是4月1日，均由买卖合同中的特约条款约定。据了解，关东地区多以1月1日起算，关西地区多以4月1日起算，但这并非硬性规定，请务必仔细核对合同相关条款。

以东京23区为例，固定资产税税率为1.4%，都市计划税税率为0.3%。住宅用地享有特例：200㎡以下的小规模住宅用地，固定资产税计税基础降为六分之一，都市计划税计税基础降为三分之一。此外，23区内小规模住宅用地对应的都市计划税税额，令和8年度（2026年度）继续享受二分之一减免。以3000万日元案例（土地份额评估额1,200万日元、建筑物600万日元）计算，年税额如下：

土地固定资产税：1,200万日元 ÷ 6 × 1.4% ＝ 28,000日元
土地都市计划税：1,200万日元 ÷ 3 × 0.3% ＝ 12,000日元 → 23区减免（二分之一）后为 6,000日元
建筑物固定资产税：600万日元 × 1.4% ＝ 84,000日元
建筑物都市计划税：600万日元 × 0.3% ＝ 18,000日元
年税额合计：136,000日元

以上为按法定计税基础计算的简易测算。土地部分因负担水平存在负担调整措施，实际税额请以课税明细书上标注的计税基础额为准。若交房日在年中，则结算金约为其一半，即约68,000日元。再加上管理费、修缮积立金的按日折算及次月预付部分，速查表中合计约为105,000日元。关于二手公寓固定资产税的详细计算方法及出售时的结算规则，详见《日本二手公寓固定资产税计算方法与结算实务》。

入住后产生的费用：不动产取得税与持有成本

交房完成后，还剩最后一笔支付——不动产取得税（不动产购置税）。取得后3~6个月，都道府县会寄送纳税通知书，因此这是一项容易被购房者遗忘、突然收到账单的费用。不过对二手公寓而言，只要满足条件，不少情况可降至0日元。

不动产取得税的减免措施与计算示例

不动产取得税税率为：土地与住宅3%（平成20年〔2008年〕4月1日至令和9年〔2027年〕3月31日期间取得适用），住宅以外房屋4%。宅地评估用地的计税基础降为二分之一（适用至令和9年3月31日）。

二手住宅的建筑物税额计算公式为（固定资产税评估额－扣除额）×3%。该扣除额依新建年月不同而有较大差异。

住宅新建年月日	扣除额
平成9年（1997年）4月1日以后	1,200万日元
平成元年（1989年）4月1日~平成9年3月31日	1,000万日元
昭和60年（1985年）7月1日~平成元年3月31日	450万日元
昭和56年（1981年）7月1日~昭和60年6月30日	420万日元
昭和51年（1976年）1月1日~昭和56年6月30日	350万日元
昭和48年（1973年）1月1日~昭和50年12月31日	230万日元
昭和39年（1964年）1月1日~昭和47年12月31日	150万日元
昭和29年（1954年）7月1日~昭和38年12月31日	100万日元

专有面积要求也有调整。令和8年（2026年）3月31日之前取得的房产，面积要求为50㎡以上240㎡以下，令和8年4月1日以后取得的房产，面积要求放宽至40㎡以上240㎡以下。抗震要求方面，需证明建筑物为昭和57年（1982年）1月1日以后新建，若早于该日期建成，则需证明符合新耐震基准。此前常见表述为"1982年以后建成"，但准确表述应为"昭和57年1月1日以后新建"。

建筑物计算示例：房龄25年（平成13年〔2001年〕新建）、专有面积60㎡、建筑物固定资产税评估额600万日元的案例。扣除额为1,200万日元，600万日元－1,200万日元为负值，因此建筑物部分不动产取得税为0日元。房龄25年左右、专有面积60㎡级别的公寓，多数会得出这一结果。

土地计算示例：土地份额固定资产税评估额1,200万日元的案例。由于属于宅地评估用地，计税基础降为二分之一，1,200万日元 × 1/2 × 3% ＝180,000日元为本应缴纳的税额。在此基础上再扣减住宅用地减免额。减免额取以下两者中较高者：45,000日元，或"每平方米地价 × 住宅专有面积的2倍（每户上限200㎡）× 取得份额 × 3%"。

假设土地份额面积为20㎡，每平方米地价（适用二分之一后）为30万日元，则减免额为 30万日元 × 120㎡ × 3% ＝1,080,000日元，远高于180,000日元的应纳税额。因此土地部分不动产取得税同样为0日元。公寓由于每户土地份额面积较小，"面积2倍"这一计算基准往往会超过实际份额面积，因此更容易出现这一结果。

反之，昭和56年（1981年）以前新建、建筑物评估额高于扣除额的物业，或专有面积不足40㎡的物业，会产生实际税额。部分地方政府对减免适用还要求另行申报，因此收到纳税通知书后，不要直接按票面金额缴纳，应先向都道府县税务事务所确认减免适用情况。关于各都道府县的具体操作与退税流程，详见《日本二手公寓不动产取得税的计算与减免措施》。

管理费・修缮积立金的平均金额与按专有面积的参考标准

入住后每月需持续支付的是管理费与修缮积立金（住宅维修储备金，类似物业费与专项维修基金的组合，但由业主每月定额缴纳、按公寓统一管理运作，这一制度在中国大陆并不存在对应机制——大陆商品住宅通常仅缴纳物业费，专项维修资金多为一次性或低频缴存）。根据国土交通省《令和5年度（2023年度）公寓综合调查结果》，每户每月平均金额如下。

项目	每户每月平均金额	补充说明
管理费（扣除使用费等充抵部分）	11,503日元	占比最高的价格区间为1万日元以上1.5万日元以下，占30.8%
修缮积立金	13,054日元	含停车场使用费等充抵部分的总额为13,378日元
合计	约24,557日元	―

同一调查显示，修缮积立金当前余额相对于修缮计划不足的公寓比例为36.6%。也就是说，超过三分之一的公寓积立金余额未达到计划要求。购房前若不确认长期修缮计划与积立金余额，入住后很可能面临涨价或临时追加缴费，打乱资金计划。

那么多少金额才算合理？国土交通省《公寓修缮积立金指导方针》（平成23年〔2011年〕4月制定，令和6年〔2024年〕6月修订）给出了按专有面积计算的整个规划期内修缮积立金月度单价参考值（不含机械式停车场部分）。

建筑物规模	平均值（日元/㎡・月）	覆盖三分之二案例的区间	专有面积60㎡对应月额（按平均值折算）
20层以下・建筑面积5,000㎡以下	335日元	235~430日元	20,100日元
20层以下・5,000~10,000㎡	252日元	170~320日元	15,120日元
20层以下・10,000~20,000㎡	271日元	200~330日元	16,260日元
20层以下・20,000㎡以上	255日元	190~325日元	15,300日元
20层以上	338日元	240~410日元	20,280日元

这张表的用法很简单：若所关注物业的修缮积立金，明显低于"专有面积×单价"得出的金额，就需要在资金计划中预留未来涨价或临时追加缴费的空间。反之，若已高于参考标准，也可能说明积立情况良好。判断的关键并非金额本身的高低，而是与长期修缮计划是否匹配。关于修缮积立金的具体判读方法，详见《公寓修缮积立金行情与涨价风险判断方法》。

【计算示例】房价3000万日元・房龄25年・专有60㎡・贷款2400万日元的其他费用逐项累加

下面把前文所有数据汇总为一个具体案例。前提条件为：东京23区内二手公寓，房价3000万日元（约合144万元人民币），平成13年（2001年）新建（房龄25年），专有面积60㎡，自有资金600万日元，住房贷款2400万日元・35年期，固定资产税评估额为土地份额1200万日元、建筑物600万日元。

费目	计算公式	金额
中介费	3,000万日元 × 3.3% ＋ 66,000日元	1,056,000日元
印花税（买卖合同书）	超1,000万日元、不超5,000万日元・减免后	10,000日元
印花税（金钱借贷合同书）	超1,000万日元、不超5,000万日元・法定税率	20,000日元
登録免許税（土地过户）	1,200万日元 × 1.5%	180,000日元
登録免許税（建筑物过户）	600万日元 × 0.3%	18,000日元
登録免許税（抵押权设定）	2,400万日元 × 0.1%	24,000日元
司法书士报酬	过户56,678日元＋设定42,699日元（全国平均）	99,377日元
贷款手续费	2,400万日元 × 2.2%（定率型）	528,000日元
地震保险费（1年份）	保险金额1,000万日元・イ构造・东京都	27,500日元
交割结算金（固都税・管理费等）	固都税年额136,000日元的半年份＋管理费等1.5个月份	约105,000日元
不动产取得税	建筑物・土地均因减免为0日元	0日元
其他费用合计	―	约2,068,000日元
占房价比例	―	约6.9%

约2,068,000日元约合9.95万元人民币（按1元人民币≈20.8日元测算）。若选择保证费一次性预付型贷款，528,000日元的手续费将替换为494,736日元的保证费，合计约为2,035,000日元。差额约33,000日元，作为初期费用而言处于误差范围内，更合理的判断依据是是否有提前还款的计划。

从资金计划角度看，首付600万日元加上其他费用207万日元，合计需要约807万日元（约合38.8万元人民币）的自有资金。若火灾保险选择5年一次性投保，还会再增加数万至十几万日元。

住房贷款减税可退回的金额：2026年入住起的改革要点

其他费用是支出的钱，而住房贷款减税则是能退回来的钱。令和8年度（2026年度）税制改革将住房贷款减税的适用期限延长5年，高品质二手住宅的贷款限额与抵扣年限均有扩大，专有面积要求也原则上放宽至40㎡以上。

二手住宅的贷款限额与抵扣年限（2026年入住适用）

根据国土交通省于令和7年（2025年）12月26日公布的资料，2026年（令和8年）入住的二手住宅贷款限额与抵扣年限如下。抵扣率为0.7%，收入要求为合计所得金额2,000万日元以下。

住宅类别（二手住宅）	贷款限额	育儿家庭等	抵扣年限
长期优良住宅・低碳住宅	3,500万日元	4,500万日元	13年
ZEH水准节能住宅	3,500万日元	4,500万日元	13年
符合节能基准住宅	2,000万日元	3,000万日元	13年
其他住宅	2,000万日元	―	10年

专有面积要求为40㎡以上，但合计所得金额超过1,000万日元者，以及适用育儿家庭等上浮措施者，须满足50㎡以上。此外，国土交通省问答文件（附件2）中明确指出，40㎡区间的二手住宅虽不适用育儿家庭等上浮措施，但仍可适用与住宅性能对应的贷款限额与抵扣年限。这项改革已随相关税制法案通过而正式施行，国土交通省"住房贷款减税"页面也已依据令和8年度税制改革更新。

年度抵扣金额计算示例，以及如何判断是否触及上限

以前文的计算示例（贷款2,400万日元）为例，看看实际能退回多少金额。

其他住宅的情形：贷款限额2,000万日元为上限，因此2,000万日元 × 0.7% ＝每年14万日元。抵扣年限10年，最高合计140万日元。
符合节能基准住宅的情形：同样限额2,000万日元、每年14万日元，但抵扣年限延长至13年，最高合计182万日元。
长期优良住宅・ZEH水准节能住宅的情形：限额为3,500万日元，因此以年末贷款余额2,400万日元 × 0.7% ＝每年16.8万日元作为抵扣对象。13年最高合计约218万日元。

以上最高金额，均为年末贷款余额持续高于限额情形下的简化计算。实际上随着还款推进，年末余额会逐年减少，抵扣金额也会随之逐年降低。

这里有一个关键判断点。贷款金额是否超过2,000万日元，会让"住宅性能"这一因素的意义完全不同。若贷款金额在2,000万日元以下，无论选择哪个类别，年度抵扣金额都相同（余额×0.7%），差异仅体现在抵扣年限是10年还是13年。而贷款金额一旦超过2,000万日元，限额的差异就会直接转化为抵扣金额的差异。

此外，抵扣金额的上限终究是所得税额（抵扣不完时可用部分住民税抵扣）。若纳税人当年缴纳的所得税仅为10万日元，即便理论上有14万日元的抵扣额度，也无法退回全部14万日元。建议提前核对源泉徴収票（相当于个人所得税完税凭证）上的所得税额，以避免预期与实际产生落差。

购买昭和56年（1981年）12月31日以前建成住宅时所需材料

住房贷款减税适用的二手住宅，原则上要求登记簿记载的新建日期在昭和57年（1982年）1月1日以后。若建成日期早于该日，只要能提供证明符合新耐震基准的材料（耐震基准适合证明书、既存住宅性能评价书、既存住宅买卖瑕疵保险投保证明书三者之一），仍可适用减税。

实务中需特别注意，该证明原则上须在取得房产前申请办理。若交房后才发现"无法取得证明"，将同时失去减税资格和登録免許税减免资格。若考虑购买房龄超过40年的物业，务必在买卖合同条件中确认能否取得耐震基准适合证明书，这是整个交易节奏中的关键环节。

新建公寓与二手公寓的其他费用有何不同

"二手房比新房的其他费用更高"这一说法，主要源于中介费与登録免許税这两项。以下梳理具体差异。

费目	新建公寓	二手公寓
中介费	直接向卖方（开发商）购买时无需支付	通过中介购买时，上限为"房价×3.3%＋66,000日元"
登録免許税（建筑物）	所有权保存登记 0.15%（减免后）	所有权过户登记 0.3%（减免后）
登録免許税（土地）	占地使用权所有权过户 1.5%（减免后）	同为1.5%（减免后）
修缮积立基金	交房时有时需一次性缴纳	原则上无需缴纳（卖方已积累部分由管理组合承继）
不动产取得税（建筑物扣除额）	新建住宅为1,200万日元	依新建年月不同为100万~1,200万日元
住宅贷款减税	依住宅性能设定高于二手住宅的限额	二手住宅为3,500万日元或2,000万日元
平均购房资金（令和6年度调查）	分销集合住宅 4,679万日元	既存集合住宅 2,919万日元

以3000万日元的物业对比，二手房需额外支付中介费105.6万日元，建筑物登録免許税也会因税率高出0.15%而增加（评估额600万日元时为9,000日元）。合计约多出106万日元，约为房价的3.5%左右，这就是二手房一侧的额外负担。

不过，从平均购房资金数据看，二手房比新房低约1,760万日元。其他费用的差额，与购房总资金的差额相比要小得多，仅凭其他费用高低来决定选新房还是二手房，并不是理性的判断依据。我们在购房咨询中反复强调的是：判断标准不应是其他费用的多寡，而应是物业的管理状况与修缮积立金的健全程度。

为控制其他费用，签约前应确认的5件事

其他费用中，很多项目的金额由法令或公告直接规定，可压缩的空间有限。即便如此，以下5点仍值得在签约前逐一确认。

确认中介费是否按上限收取。公告规定的是上限，并无下限。若中介公司同时接受买卖双方委托等情形，实际收费会因条件不同而存在弹性空间。请务必核对居间合同书上的报酬金额栏。
若专有面积处于40㎡区间，须逐一排查50㎡要求相关制度。登録免許税减免（须住宅用房屋证明书）与住房贷款减税的上浮措施，均要求专有面积50㎡以上。40㎡区间的物业，登録免許税将按法定2.0%计算，以3000万日元物业为例，差额可达10万日元以上。
对比保证费型与定率型两种贷款初期费用方案。若有提前还款计划，可优先考虑未到期部分可退还的保证费型。
提前确定是否需要耐震基准适合证明书。若建筑物为昭和56年（1981年）12月31日以前建成，能否取得该证明将直接决定减税资格与登録免許税减免资格的有无。取得房产后再申请为时已晚。
通过管理组合资料核实长期修缮计划与修缮积立金余额。调查显示，积立金余额相对于修缮计划不足的公寓比例高达36.6%。入住后的涨价压力，可能比其他费用本身更为沉重。

希望先整体了解购房手续全貌的读者，也可参阅《日本二手公寓购买方法与购房流程要点》。

常见问题（FAQ）

购买二手公寓时，其他费用大约占房价的百分之多少？

若使用住房贷款购买，其他费用大约占房价的6%~8%。本文测算结果为：房价2000万日元时约147万日元（7.3%）、房价3000万日元时约207万日元（6.9%）、房价5000万日元时约327万日元（6.5%）。房价越高比例越低，是因为印花税、司法书士报酬等费用不会随房价成比例增长。火灾保险费需另行计算，不含在上述比例内。

中介费上限是多少？可以议价吗？

房价超过400万日元的物业，上限为"买卖金额×3.3%＋66,000日元（含税）"。以3000万日元为例，上限为1,056,000日元。该金额依据2024年7月1日起施行的现行公告（令和6年6月21日国土交通省告示第949号）确定。公告规定的是上限而非固定收费标准，因此实际收费会因条件不同存在一定弹性，但按上限收取本身是合法的。

不动产取得税降为0日元需要满足什么条件？

建筑物部分：若固定资产税评估额低于依新建年月对应的扣除额，即为0日元。平成9年（1997年）4月1日以后新建的住宅，扣除额为1,200万日元，房龄25年、专有面积60㎡级别的物业，评估额往往低于该额度。土地部分：45,000日元与"每平方米地价×专有面积2倍×份额×3%"两者中取较高值作为减免额，公寓因每户份额面积较小，减免额通常高于应纳税额，因此也容易降为0日元。专有面积要求方面，令和8年4月1日以后取得的房产须满足40㎡以上240㎡以下。

贷款的保证费型与手续费型该如何选择？

若有提前还款或转贷计划，保证费一次性预付型更有利，因为未到期部分会按规定扣除手续费后退还。若打算按原计划还到期满，优先选择利率更低的产品也没有问题。以贷款2400万日元・35年期为例，保证费型初期费用为494,736日元，定率2.2%型为528,000日元，差额仅约33,000日元。

其他费用可以计入住房贷款吗？

中介费、登録免許税、司法书士报酬、火灾保险费等，部分情况下可通过"其他费用贷款"或上浮融资计入贷款。而定金、印花税，以及交房时的交割结算金，原则上须以现金支付。计入贷款可减轻初期现金负担，但会增加贷款余额、提高相对抵押评估值的贷款成数，可能影响审批结果。建议在预审阶段向金融机构逐项确认哪些费用可以计入。

住房贷款减税实际能退回多少钱？

2026年入住的二手住宅，按抵扣率0.7%计算。贷款2400万日元时，若为其他住宅，贷款限额2000万日元为上限，每年可退14万日元，10年最高合计140万日元。若为符合节能基准住宅，抵扣年限延长至13年，最高合计182万日元。若为长期优良住宅或ZEH水准节能住宅，限额3500万日元，每年可退16.8万日元。但实际退税金额的上限，终究是纳税人当年缴纳的所得税额（及部分住民税）。

引用・参考资料

本文所列税额、上限金额均依据上述一手资料整理，但固定资产税评估额比例、保险费、交割结算金部分均为测算假设。实际金额将因具体物业与合同条款而有所不同。个别税务判断，请咨询税理士（日本税务师）或所辖税务署、都道府県税务事务所。文中人民币换算仅为购房预算参考，不构成汇率或投资建议，实际汇率请以交易当日银行报价为准。