Die Preise von Eigentumswohnungen im Bestand sind nicht konstant, sondern schwanken aufgrund mehrerer Faktoren. Die Mechanismen der Preisbildung zu verstehen, ist der erste Schritt, um den richtigen Kaufzeitpunkt zu erkennen. In diesem Beitrag erläutern wir die Preisanalyse von Bestandswohnungen und die Denkweise zur Wahl des Kaufzeitpunkts, die sowohl für Investoren als auch für Eigennutzer hilfreich ist.
Wie werden die Preise von Eigentumswohnungen im Bestand bestimmt?
Um den richtigen Kaufzeitpunkt zu beurteilen, muss man zunächst verstehen, wie sich der Verkaufspreis bildet. Die Preise von Bestandswohnungen werden im Wesentlichen durch drei Faktoren bestimmt: das „Vergleichswertverfahren“, das „Baujahr und die Lage“ sowie das „wirtschaftliche Umfeld“.
Preisbildung durch das Vergleichswertverfahren
Worauf Immobilienunternehmen bei der Bewertung zurückgreifen, sind Vergleichsfälle aus etwa dem vergangenen Jahr. Vorrang haben Fälle innerhalb derselben Wohnanlage; wenn diese nicht vorliegen, wird der Preis anhand von Objekten mit ähnlichem Baualter, ähnlicher Fläche, ähnlichem Grundriss, ähnlicher Etage und ähnlicher Entfernung zum nächsten Bahnhof berechnet. Selbst wenn es zwischen einzelnen Immobilienunternehmen Preisunterschiede gibt, entstehen in der Regel keine großen Abweichungen.
Der Einfluss von Baualter und Lage auf den Preis
Mit zunehmendem Baualter sinkt der Vermögenswert. Im Allgemeinen liegt der Preis einer 10 Jahre alten Wohnung bei rund 80 % einer Wohnung, die höchstens 5 Jahre alt ist, und bei 20 Jahren Baualter fällt er auf etwa 42 %. Gleichzeitig ist die Lage der wichtigste Faktor, um Wertverluste zu begrenzen. In Gebieten mit guter Bahnhofsnähe sowie einer soliden Versorgung durch Einkaufsangebote, Schulen und Krankenhäuser bleibt die Nachfrage bestehen, sodass die Preise dort tendenziell stabil bleiben.
Konjunktur und Zinsumfeld beeinflussen die Preise
In wirtschaftlichen Schwächephasen sinkt die Kaufbereitschaft, wodurch die Preise eher nachgeben, während sie in Aufschwungphasen steigen. Aus Anlagesicht kann eine konjunkturelle Schwächephase eine „Chance zum günstigen Kauf“ sein, doch eine ausgewogene Beurteilung im Verhältnis zu Beschäftigungs- und Einkommensrisiken ist unverzichtbar. Da das Zinsniveau von Immobilienkrediten außerdem direkt mit der gesamten Rückzahlungssumme zusammenhängt, ist auch die Beobachtung der Zinsentwicklung ein wichtiger Faktor für den Kaufzeitpunkt.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, eine Eigentumswohnung im Bestand zu kaufen?
Der Grundsatz „Der richtige Zeitpunkt ist dann, wenn man kaufen möchte“ ist richtig. Für eine sachlichere Entscheidung stellen wir jedoch ein hilfreiches Bewertungsraster vor.
Zusammenhang zwischen Zinsen und tatsächlicher Belastung
Für Kreditnehmer haben Zinsen großen Einfluss auf die gesamte Rückzahlungssumme. In Phasen steigender Zinsen ist ein früher Kauf oft vorteilhaft, während ein Kauf erst nach dem Zinsanstieg teurer werden kann. Wichtig ist, die Entscheidung erst zu treffen, nachdem das aktuelle Zinsniveau und die Zukunftserwartungen mit Fachleuten geprüft wurden.
Veränderungen am Immobilienmarkt im Blick behalten
Wenn man externe Faktoren, die den Markt bewegen, wie Großveranstaltungen, Stadterneuerung und die Nachfrage durch den Inbound-Tourismus versteht, steigt die Genauigkeit bei der Einschätzung von Preisgipfeln und Preistiefs. Da Preise tendenziell fallen, wenn mehr Objekte auf den Markt kommen, ist eine kontinuierliche Beobachtung der Marktbewegungen sinnvoll.
Prioritäten zwischen Baualter und Lage festlegen
Wenn man ausschließlich darauf achtet, „günstig zu kaufen“, können eine schwächere Lage oder Renovierungskosten später stark belasten. Wichtig ist der Blick auf die „tatsächlichen Anschaffungskosten“, bei denen insbesondere bei älteren Objekten die erforderlichen Renovierungskosten mit einbezogen werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie stark fallen die Preise von Eigentumswohnungen im Bestand?
Im Allgemeinen sinken sie nach 10 Jahren auf etwa 80 % des Neupreises und nach 20 Jahren auf etwa 42 %. Objekte in guter Lage weisen jedoch tendenziell geringere Rückgänge auf.
Wie wichtig sind Zinsen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand?
Sie sind äußerst wichtig. Selbst ein Zinsunterschied von 0,5 % kann bei einem 35-jährigen Darlehen zu einer Differenz von mehreren Millionen Yen bei der Gesamtrückzahlung führen. Daher sollte der Kaufzeitpunkt unter Berücksichtigung der Zinsentwicklung geprüft werden.
Ist der Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand in einer schwachen Konjunkturphase riskant?
Während die Preise tendenziell sinken, steigen zugleich Beschäftigungs- und Einkommensrisiken. Treffen Sie Ihre Entscheidung daher erst nach einer Überprüfung Ihrer Finanzplanung und der Frage, ob die Kreditrückzahlung dauerhaft tragbar bleibt.
Welcher Indikator ist am wichtigsten, um den „richtigen Kaufzeitpunkt“ für eine Eigentumswohnung im Bestand zu bestimmen?
Die drei wichtigsten Indikatoren sind das Zinsniveau, die Bestandsentwicklung am Markt (Zu- oder Abnahme der angebotenen Objekte) und die Daten zu den tatsächlichen Transaktionspreisen in der Zielregion.
