在日本購買不動產，是一套與台灣、香港制度完全不同的獨立體系——仲介手數料上限由政府公告規定、登錄免許稅（登記規費）依「固定資產稅評估額」計算、還有台灣沒有的「住宅貸款減稅」制度。這些都是日本不動產交易特有的成本結構，若不先搞懂，資金規劃很容易在簽約前夕出現落差。以物件價格3,000萬日圓（約新台幣630萬元，以下日圓金額均按1新台幣≒4.7日圓、即1日圓≈NT$0.21〔2026年8月概算匯率，僅供參考,實際應以匯款當日牌告匯率為準〕換算）的中古公寓為例，除了物件價格本身之外，還需要另外準備約207萬日圓（約新台幣43.5萬元）的初期費用，約為物件價格的6.9%。本文的目的，是讓即將購買日本中古公寓的台灣、香港投資人，能依照自己的個案試算「除了物件價格之外，現金還要準備多少」。仲介手數料（仲介費）的公告基準已於2024年7月1日修訂，住宅貸款減稅制度也從2026年（令和8年）入住案件起擴大適用範圍。若還按舊的數字做資金規劃，在簽約前夕很可能出現數十萬日圓等級的落差。本文將依物件價格整理費用早見表、稅額對照表，並提供逐項累加的實際計算範例，所有數據均附上日本官方一手資料出處。
本文重點
- 中古公寓的初期費用約為物件價格的6〜8%，3,000萬日圓（約NT$630萬）的物件約需207萬日圓（約NT$43.5萬），5,000萬日圓（約NT$1,050萬）的物件約需327萬日圓（約NT$68.7萬）。
- 仲介手數料（仲介費）上限依2024年7月1日施行的現行公告規定為含稅5.5%／4.4%／3.3%三級距，物件價格超過400萬日圓的部分，上限速算公式為「價格×3.3%＋66,000日圓（約NT$1.39萬）」。
- 多數初期費用會在「引渡」（交屋）當天集中以現金支付，登錄免許稅（登記規費）、司法代書（司法書士）報酬、貸款手續費、保險費、費用精算金都集中在這一天。
- 2026年（令和8年）起入住的案件，住宅貸款減稅制度延長5年適用，中古住宅的貸款上限額度與扣除年限均擴大，專有面積門檻也從原則50㎡放寬為原則40㎡以上。
- 不動產取得稅（購屋取得稅）只要屋齡與稅務評估額符合條件，房屋與土地部分很可能雙雙變成0日圓。
購買中古公寓的初期費用總額多少？依物件價格早見對照表
先講結論。若透過住宅貸款購買中古公寓，初期費用大多落在物件價格的6〜8%之間，而且價格越高，比率會略微下降。原因在於仲介手數料是依物件價格比例計算，但印紙稅（印花稅）與司法代書報酬即使物件價格提高，金額幾乎不會跟著增加。
物件價格2,000萬〜5,000萬日圓的初期費用試算
下表以東京23區的中古公寓（屋齡25年、專有面積60㎡、平成9年〔1997年〕4月以後新建）為例，假設以物件價格的80%申請住宅貸款來試算。登錄免許稅與不動產取得稅是依「固定資產稅評估額」計算，因此本試算假設評估額為物件價格的60%（其中土地持分佔40%、建物佔20%）。精算金（交屋當天的費用清算金）則是固定資產稅、都市計畫稅年稅額的半年份，加上管理費、修繕儲備金1.5個月份（依令和5年度〔2023年度〕「公寓大廈綜合調查」平均值24,557日圓〔約NT$5,160〕計算）。稅率與上限金額如後續各章所述，均依日本官方一手資料為準，但評估額比例、保險費與精算金的前提屬於試算假設，還請留意。
對台灣、香港投資人而言，「固定資產稅評估額」是日本特有的課稅基準，與物件實際成交價格不同，通常明顯低於市價——這與台灣以公告現值、公告地價作為課稅基礎的邏輯類似，但計算方式與更新頻率完全不同，是判斷日本登記規費與取得稅金額時務必先掌握的關鍵前提。
| 費目（項目） | 2,000萬日圓 | 3,000萬日圓 | 4,000萬日圓 | 5,000萬日圓 |
|---|---|---|---|---|
| 仲介手數料（上限金額，含稅） | 726,000日圓（約NT$15.2萬） | 1,056,000日圓（約NT$22.2萬） | 1,386,000日圓（約NT$29.1萬） | 1,716,000日圓（約NT$36.0萬） |
| 印紙稅（買賣契約書，優惠稅率後） | 10,000日圓（約NT$2,100） | 10,000日圓（約NT$2,100） | 10,000日圓（約NT$2,100） | 10,000日圓（約NT$2,100） |
| 印紙稅（金錢消費借貸契約書，即貸款契約書） | 20,000日圓（約NT$4,200） | 20,000日圓（約NT$4,200） | 20,000日圓（約NT$4,200） | 20,000日圓（約NT$4,200） |
| 登錄免許稅（土地移轉，稅率1.5%） | 120,000日圓（約NT$2.52萬） | 180,000日圓（約NT$3.78萬） | 240,000日圓（約NT$5.04萬） | 300,000日圓（約NT$6.3萬） |
| 登錄免許稅（建物移轉，稅率0.3%） | 12,000日圓（約NT$2,520） | 18,000日圓（約NT$3,780） | 24,000日圓（約NT$5,040） | 30,000日圓（約NT$6,300） |
| 登錄免許稅（設定抵押權，稅率0.1%） | 16,000日圓（約NT$3,360） | 24,000日圓（約NT$5,040） | 32,000日圓（約NT$6,720） | 40,000日圓（約NT$8,400） |
| 司法代書報酬（移轉登記＋抵押權設定） | 約100,000日圓（約NT$2.1萬） | 約100,000日圓（約NT$2.1萬） | 約100,000日圓（約NT$2.1萬） | 約100,000日圓（約NT$2.1萬） |
| 貸款事務手續費（定率型2.2%） | 352,000日圓（約NT$7.39萬） | 528,000日圓（約NT$11.09萬） | 704,000日圓（約NT$14.78萬） | 880,000日圓（約NT$18.48萬） |
| 地震保險費（年繳，「イ構造」耐震等級，東京都） | 27,500日圓（約NT$5,775） | 27,500日圓（約NT$5,775） | 27,500日圓（約NT$5,775） | 27,500日圓（約NT$5,775） |
| 精算金（固定資產稅、都市計畫稅、管理費等按日計算） | 約82,000日圓（約NT$1.72萬） | 約105,000日圓（約NT$2.21萬） | 約128,000日圓（約NT$2.69萬） | 約150,000日圓（約NT$3.15萬） |
| 不動產取得稅 | 0日圓 | 0日圓 | 0日圓 | 0日圓 |
| 合計 | 約147萬日圓（約NT$30.9萬） | 約207萬日圓（約NT$43.5萬） | 約267萬日圓（約NT$56.1萬） | 約327萬日圓（約NT$68.7萬） |
| 佔物件價格比率 | 7.3% | 6.9% | 6.7% | 6.5% |
火災保險費因保障內容與保險公司而異，價差很大，因此本表未列入。地震保險則因財務省（日本財政部）公布基本費率，本表僅計上「イ構造」（鋼骨鋼筋混凝土構造）、東京都地區的年繳保費（保險金額1,000萬日圓約27,500日圓〔約NT$5,775〕）1年份。實際估價時，火災保險多半採5年一次性繳納，這裡還會再加上數萬至十幾萬日圓。
不動產取得稅之所以是0日圓，是因為本試算前提下建物的固定資產稅評估額低於1,200萬日圓的扣除額，土地部分的減額措施也超過應繳稅額。屋齡較舊的物件，扣除額會縮小，稅額就會產生。詳細計算範例請見後文「入住後的費用」章節。
初期費用現金支出的3個時間點
在初期費用上卡關的買家，多半不是搞不懂總額，而是搞錯支付順序。手付金（訂金）在簽約當天就要以現金支付，多數初期費用則集中在交屋當天。請透過下表確認資金調度時程。
| 時間點 | 主要費目 | 3,000萬日圓案例的參考金額 | 支付方式 |
|---|---|---|---|
| 簽訂買賣契約時 | 手付金（訂金）、印紙稅（買賣契約書）、仲介手數料一半 | 手付金150萬〜300萬日圓（約NT$31.5萬〜63萬）＋約54萬日圓（約NT$11.34萬） | 原則上全部以現金支付 |
| 交屋（決算）時 | 登錄免許稅、司法代書報酬、貸款事務手續費或保證費、印紙稅（貸款契約書）、火災・地震保險費、精算金、仲介手數料尾款 | 約153萬日圓（約NT$32.13萬） | 現金或由貸款撥付金支應 |
| 入住後（約3〜6個月後） | 不動產取得稅 | 0日圓〜數十萬日圓 | 依繳稅通知書繳納 |
手付金是作為「解約手付」（解約訂金）授受，會直接充當買賣價金的一部分，並不是「額外多付出去的錢」。但由於簽約當下就必須以現金備妥，就資金調度而言，這是整個購屋流程中最沉重的一座山。
可以貸款進去的費用，和必須自備現金的費用
現在有越來越多金融機構提供「雜費貸款」，或是把初期費用併入物件價格一起貸款的商品。但並非所有費用都能併入貸款。
- 容易併入貸款的費用：仲介手數料、登錄免許稅、司法代書報酬、火災保險費、不動產取得稅。金融機構認定的「雜費」範圍依商品而異。
- 原則上必須自備現金的費用：手付金、印紙稅（收入印紙必須在簽約當天貼用）、交屋時的精算金。
- 直接從撥款金額中扣除的費用：定率型的事務手續費。部分金融機構（如日本的ドコモSMTBネット銀行〔前SBI新生網路銀行〕）會採用直接從撥款金額中扣除的方式。
把雜費併入貸款，初期的現金負擔會減輕。但相對地貸款餘額會增加，貸款金額對擔保品估價的比率（貸款成數）也會提高，可能導致貸款審查趨嚴。關於貸款的思考方式，可另外參考中古公寓房貸審查的重點。
中古公寓的市場行情，與買家實際準備的自備款
在計算初期費用之前，先確認自己考慮的價格帶落在市場行情的哪個位置，能讓資金規劃更精準。
首都圈中古公寓成交價格（2026年4〜6月）
根據東日本不動產流通機構（東日本レインズ，日文正式名稱為「東日本不動産流通機構」，簡稱REINS）的「季報Market Watch摘要報告 2026年4〜6月期」，首都圈中古公寓的成交件數為11,853件（較去年同期減少2.0%），成交價格平均為5,201萬日圓（約NT$1,092萬），成交每㎡單價為83.13萬日圓（約NT$17.46萬／㎡），專有面積平均62.57㎡，屋齡平均27.70年。
| 地區 | 成交價格（平均） | 成交每㎡單價 |
|---|---|---|
| 首都圈全體 | 5,201萬日圓（約NT$1,092萬） | 83.13萬日圓／㎡（約NT$17.46萬／㎡） |
| 東京都區部 | 7,574萬日圓（約NT$1,590萬） | 136.22萬日圓／㎡（約NT$28.61萬／㎡） |
| 東京都多摩地區 | 3,882萬日圓（約NT$815萬） | ― |
| 橫濱市・川崎市 | 4,392萬日圓（約NT$922萬） | ― |
| 神奈川縣其他 | 3,095萬日圓（約NT$650萬） | ― |
| 埼玉縣 | 3,048萬日圓（約NT$640萬） | ― |
| 千葉縣 | 2,988萬日圓（約NT$627萬） | ― |
東京都區部的平均為7,574萬日圓（約NT$1,590萬），是首都圈全體的約1.46倍。同樣是「中古公寓」，區部與埼玉、千葉之間，初期費用的實際金額幾乎相差一倍。前面早見表的2,000萬日圓欄與5,000萬日圓欄，其實正好可以對應這種地區落差。價格波動的成因，可參考中古公寓價格形成機制與購屋時機判斷一文的詳細整理。
中古公寓購屋家庭的平均購屋資金與自備款比率
根據國土交通省（日本國土交通省，MLIT）的「令和6年度〔2024年度〕住宅市場動向調查報告書」（令和7年〔2025年〕6月），取得既存（中古）集合住宅的家庭，平均購屋資金為2,919萬日圓（約NT$613萬，中位數2,560萬日圓／約NT$538萬），其中自備款1,278萬日圓（約NT$268萬），貸款1,640萬日圓（約NT$344萬）。自備款比率為43.8%。
作為對照，取得分讓集合住宅（新成屋公寓）的家庭平均購屋資金為4,679萬日圓（約NT$983萬），自備款比率為44.7%。中古的購屋資金約低了1,760萬日圓（約NT$370萬），但自備款比率幾乎相同。
這個43.8%並不代表「頭期款不付四成就買不了」。當中包含不少繼承、贈與等自備款較多的家庭，把平均值拉高。不過，約207萬日圓（約NT$43.5萬）的初期費用原則上必須用自備款支應，因此即使打算零頭期款購屋，初期費用這一筆現金仍必須另外預留。
對台灣、香港投資人來說，這裡有一個值得對比的觀察點：日本購屋者「自備款比率逼近四成」，比一般認知的「日本人愛用房貸」印象要保守得多。這與台灣、香港近年常見的高成數貸款操作有明顯落差，也反映出日本金融機構對貸款成數（LTV）與收入負擔比的審查相對嚴謹。
簽約當天要付的費用｜手付金・印紙稅・仲介手數料
買賣契約簽訂當天，會動用到手付金、印紙稅、仲介手數料（多半為半金）這3筆費用。金額依據法令或公告訂定的是印紙稅與仲介手數料，只有手付金屬於買賣雙方的協議事項。
手付金的行情，與賣方為宅地建物取引業者時的20%上限
手付金（訂金）的金額並無法律上的統一規定，實務上多半以物件價格的5〜10%左右協議訂定。買方解除契約時沒收手付金，賣方解除契約時則須支付買方手付金的兩倍（即「手付倍返し」，加倍返還訂金）——這是解約手付的基本機制。
這裡要特別注意賣方為宅地建物取引業者（即持有不動產業執照的法人，類似台灣的建設公司或代銷業者）時的上限規定。依「宅地建物取引業法」（日本不動產交易業法）第39條，宅建業者自己作為賣方的買賣契約中，收取的手付金不得超過價金的十分之二（20%）。向買取再販業者（先買入整修再轉售的業者）購買中古公寓時，這項規定會發揮保護買方的作用；賣方為個人時則不適用此限制。
對比台灣的實務，這一點差異明顯：台灣訂金金額多半由市場慣例（常見一成上下）與雙方議價決定，並無專門針對法人賣方訂金上限的強制性法律規定；日本則以法律明文限制法人賣方最高收取20%，是保護消費者購屋權益的制度設計之一。手付金行情、與簽約時應確認的解約期限概念，另可參考中古公寓手付金的種類、行情與簽約注意事項的詳細解說。
印紙稅在買賣契約書與貸款契約書的稅額不同
這裡是最容易被誤解的地方。不動產買賣契約書適用「租稅特別措置法」（日本租稅特別措施法）的減稅措施，但住宅貸款的金錢消費借貸契約書並沒有減稅措施。同樣的契約金額，稅額卻可能相差兩倍以上。
| 契約金額 | 不動產買賣契約書（減稅後） | 金錢消費借貸契約書（一般稅率） |
|---|---|---|
| 500萬日圓以上1,000萬日圓以下 | 5,000日圓（約NT$1,050） | 10,000日圓（約NT$2,100） |
| 1,000萬日圓以上5,000萬日圓以下 | 10,000日圓（約NT$2,100） | 20,000日圓（約NT$4,200） |
| 5,000萬日圓以上1億日圓以下 | 30,000日圓（約NT$6,300） | 60,000日圓（約NT$1.26萬） |
| 1億日圓以上5億日圓以下 | 60,000日圓（約NT$1.26萬） | 100,000日圓（約NT$2.1萬） |
買賣契約書的減稅措施，適用於平成26年〔2014年〕4月1日起至令和9年〔2027年〕3月31日止所作成的契約書，依據為國稅廳（日本國稅局）Tax Answer No.7108的規定。金錢消費借貸契約書則直接適用第1號文書的一般稅率（Tax Answer No.7140印紙稅額一覽表）。
以3,000萬日圓的物件、貸款2,400萬日圓為例，買賣契約書須貼10,000日圓（約NT$2,100）、金錢消費借貸契約書須貼20,000日圓（約NT$4,200）印紙，合計30,000日圓（約NT$6,300）的收入印紙。
仲介手數料上限，依2024年7月修法後的速算表確認
仲介手數料的上限，是依「宅地建物取引業法」第46條，由國土交通省公告訂定（昭和45年〔1970年〕建設省告示第1552號）。這項公告已由令和6年〔2024年〕6月21日國土交通省告示第949號修正，並自2024年7月1日起施行。現行上限如下，均為含消費稅的稅率。
| 買賣價金區間 | 仲介報酬上限（含稅） | 舊制表記（未稅） |
|---|---|---|
| 200萬日圓以下 | 價金的5.5% | 5% |
| 200萬日圓以上400萬日圓以下 | 價金的4.4% | 4% |
| 400萬日圓以上 | 價金的3.3% | 3% |
| 低價空屋等（800萬日圓以下） | 單方最高33萬日圓（約NT$6.93萬） | 30萬日圓＋消費稅 |
由於是分級距計算後合算，物件價格超過400萬日圓的部分，上限速算公式為「買賣價金×3.3%＋66,000日圓（約NT$1.39萬）」。這與修法前常用的「3%＋6萬日圓（未稅）」加上消費稅後的金額一致——換言之，實際支付金額並未改變，只是公告的表記方式整理為含稅表示。
此外，依公告第七條，800萬日圓以下的低價空屋等買賣仲介，向委託人收取的報酬上限為30萬日圓的1.1倍，即上限33萬日圓（約NT$6.93萬）。上表的800萬日圓，正是速算公式計算結果與特例上限剛好相等（都是330,000日圓）的分界點。因此特例的效果出現在800萬日圓以下的價格帶，例如500萬日圓的物件，速算公式計算出的上限是231,000日圓（約NT$4.85萬），但特例上限可收到330,000日圓（約NT$6.93萬）。地方低價公寓有時仲介收費會高於速算公式結果，原因就在這項特例，只要在特例範圍內即屬合法。不過國土交通省在「宅地建物取引業法解釋・運用之考量方式」的修正中，也明確要求仲介業者在簽訂媒介契約時，須事先向委託人說明報酬金額並取得同意。
| 買賣價金 | 仲介手數料上限（含稅） |
|---|---|
| 800萬日圓 | 330,000日圓（約NT$6.93萬，速算公式與特例金額相同） |
| 1,000萬日圓 | 396,000日圓（約NT$8.32萬） |
| 2,000萬日圓 | 726,000日圓（約NT$15.25萬） |
| 3,000萬日圓 | 1,056,000日圓（約NT$22.18萬） |
| 4,000萬日圓 | 1,386,000日圓（約NT$29.11萬） |
| 5,000萬日圓 | 1,716,000日圓（約NT$36.04萬） |
| 7,000萬日圓 | 2,376,000日圓（約NT$49.9萬） |
值得注意的是，這個金額是上限，並非定價。公告只規定「不得超過此金額收取」，並未設定下限。若同一名仲介同時受賣方與買方雙方委託（即「雙方代理」），依條件不同，實際收取的報酬金額可能會有彈性空間。
交屋時要付的費用｜登記・貸款・保險・精算金
交屋（決算）當天，登錄免許稅、司法代書報酬、貸款相關費用、保險費、精算金會一次性支出。以3,000萬日圓的案例來說，約153萬日圓（約NT$32.13萬），佔整體初期費用7成以上都集中在這一天。
登錄免許稅的稅率與適用期限
登錄免許稅是以固定資產課稅台帳（地方政府課稅登記簿）上登記的價格（固定資產稅評估額）乘以稅率計算。只有抵押權設定登記例外，是以債權金額（貸款金額）作為課稅標準。購買中古公寓需要辦理以下3項登記。
| 登記種類 | 課稅標準 | 一般稅率 | 減稅稅率 | 減稅適用期限 |
|---|---|---|---|---|
| 土地（基地權）買賣的所有權移轉 | 固定資產稅評估額 | 2.0% | 1.5% | 令和11年〔2029年〕3月31日 |
| 住宅用房屋的所有權移轉 | 固定資產稅評估額 | 2.0% | 0.3% | 令和9年〔2027年〕3月31日 |
| 住宅取得資金貸款相關的抵押權設定 | 債權金額 | 0.4% | 0.1% | 令和9年〔2027年〕3月31日 |
| （參考）住宅用房屋的所有權保存＝新建時 | 固定資產稅評估額 | 0.4% | 0.15% | 令和9年〔2027年〕3月31日 |
土地的減稅稅率1.5%，在令和8年度〔2026年度〕稅制改正中延長3年，適用期限延至令和11年〔2029年〕3月31日。
這裡要特別注意：建物與抵押權要適用減稅稅率，必須取得市區町村長（地方政府首長）核發的「住宅用家屋證明書」，其中一項要件即為專有面積50㎡以上。後文將提到的住宅貸款減稅專有面積要件，已放寬為原則40㎡以上，但登錄免許稅的減稅門檻仍維持50㎡。若考慮40㎡級距的小坪數公寓，務必記住這兩項基準是各自獨立的制度。此外，證明書還要求必須在取得後1年內完成登記。
司法代書報酬平均行情，與估價單應確認的項目
登記手續一般會委託司法書士（相當於台灣的地政士，負責不動產登記代辦業務的國家考試資格者）辦理。根據日本司法書士會聯合會2024年（令和6年）3月實施的「報酬問卷調查」，全國平均報酬如下。
- 所有權移轉登記（買賣、固定資產評估額合計1,000萬日圓）：平均56,678日圓（約NT$1.19萬）（有效回覆1,082件）
- 抵押權設定登記（債權額1,000萬日圓）：平均42,699日圓（約NT$8,967）（有效回覆1,038件）
司法書士的報酬標準已經廢除，目前由各司法書士自行訂定金額，因此上述平均值僅供參考，會依地區與案件複雜度而異。中古公寓交屋需要同時辦理所有權移轉與抵押權設定，光是報酬就約10萬日圓（約NT$2.1萬）上下，另外還要加上登錄免許稅與登記謄本費等實際支出。
拿到估價單後，請確認報酬與實際支出（登錄免許稅、登記謄本費、交通費等）是否分開列示。若合併顯示成一個總額，就無法判斷究竟是稅額還是報酬佔了大部分。
貸款保證費一次繳清型 vs. 事務手續費定率型，哪個比較划算？
日本住宅貸款的初期費用，大致分為兩種類型：一種是支付保證費給銀行的保證公司，另一種則沒有保證費，改為依貸款金額支付定率的事務手續費。單看金額兩者相近，但提前還款時是否能退還未到期部分，是決定性的差異。
| 比較項目 | 保證費一次繳清型 | 事務手續費定率型 |
|---|---|---|
| 費率範例 | 每借100萬日圓、35年期為20,614日圓（りそな銀行，Resona Bank） | 貸款金額的2.2%（ドコモSMTBネット銀行，前SBI新生網路銀行） |
| 貸款2,400萬日圓・35年 | 494,736日圓（約NT$10.39萬） | 528,000日圓（約NT$11.09萬） |
| 貸款3,000萬日圓・35年 | 618,420日圓（約NT$12.99萬） | 660,000日圓（約NT$13.86萬） |
| 支付方式 | 撥貸時以現金或貸款金額支付 | 部分機構會直接從撥貸金額中扣除 |
| 提前還款・轉貸時 | 未到期部分會退還（扣除固定手續費後） | 不予退還 |
| 與還款期間的關係 | 期間越短費率越低（10年期每100萬日圓為8,544日圓） | 與期間無關，與貸款金額成正比 |
根據りそな銀行公布的保證費一覽表，每借100萬日圓的保證費為：10年期8,544日圓（約NT$1,794）、20年期14,834日圓（約NT$3,115）、30年期19,137日圓（約NT$4,019）、35年期20,614日圓（約NT$4,329）、40年期21,745日圓（約NT$4,567）。還款期間越短，保證費就越低。
判斷原則可以這樣整理：若預期短期內會提前還款或轉貸，保證費型較為有利，因為可以期待未到期部分退款；反之，若打算35年一路還到完，且以低利率為優先考量，選擇定率型也不吃虧。此外，也有把保證費改為加計在利率上（一般約年息+0.2%）的方式，能壓低初期費用，但總支付金額會增加。
至於團體信用生命保險（團體壽險，日本住宅貸款慣例要求投保，借款人身故或重度殘疾時由保險理賠清償貸款餘額），民間金融機構的住宅貸款一般會將保費內含於利率中。但依健康狀況不同，有可能無法投保，此時連貸款本身都無法核准。若有慢性病史，建議在事前審查階段先確認核保告知事項。這項制度在台灣、香港的房貸體系中並不常見，是日本住宅貸款申貸時容易被忽略的一道關卡。
火災保險費與地震保險費
多數金融機構會將投保火災保險列為放款條件之一。火災保險費會依保障範圍、建物構造、契約年期而大幅變動，並沒有公定費率表。相對地，地震保險由財務省（日本財政部）公布基本費率，因此可以提供具體的金額參考。
公寓大廈屬於鋼骨、鋼筋混凝土構造，分類為「イ構造」（耐震等級較高的構造分類）。以令和4年〔2022年〕10月1日以後起保的契約為準，保險金額每1,000萬日圓的年繳保費如下。
| 所在地 | イ構造的年繳保費（保險金額1,000萬日圓） |
|---|---|
| 東京都・神奈川縣・千葉縣 | 27,500日圓（約NT$5,775） |
| 埼玉縣 | 26,500日圓（約NT$5,565） |
| 大阪府・愛知縣 | 11,600日圓（約NT$2,436） |
同樣是「イ構造」，東京都與大阪府的保費卻相差2倍以上。由於還有依建物免震、耐震性能提供的折扣，實際保費可能會依管理組合（住戶自治組織）持有的建築確認相關資料而降低。
另外要注意，公寓「專有部分」投保的火災保險，與管理組合為「共用部分」投保的保險是兩回事。區分所有權人（產權所有人）自行投保的對象是專有部分與家具家電，保險金額的設定原則上以「重置成本」（重新建造或購買同等物件所需費用）為基準，而非當初的取得價額。
固定資產稅、都市計畫稅與管理費、修繕儲備金的按日精算
交屋當天，容易被忽略的就是精算金。固定資產稅、都市計畫稅的納稅義務人，是該年1月1日當時的所有權人，也就是賣方。即使買方在年度中途取得產權，該年度的繳稅通知書仍會寄給賣方。因此，不動產交易的慣例是以交屋日為基準按日計算，由買方支付精算金給賣方。
這裡要特別留意，這種按日精算並非法律規定，純粹是商業慣例。管理費、修繕儲備金的按日分攤也是同樣道理。誰負擔哪一段期間、起算日訂在1月1日還是4月1日，都是由買賣契約書的特約條款來決定。一般認為關東地區多以1月1日起算、關西地區多以4月1日起算，但這並非硬性規定，簽約前務必仔細閱讀契約書的相關條款。這一點與台灣、香港「交屋當日一次結清、無需按月按日拆算」的慣例明顯不同，是審閱契約時特別容易忽略的細節。
以東京23區為例，固定資產稅稅率為1.4%，都市計畫稅為0.3%。住宅用地享有特例，200㎡以下的小規模住宅用地，固定資產稅課稅標準降為6分之1，都市計畫稅降為3分之1。此外23區內對小規模住宅用地課徵的都市計畫稅，稅額的2分之1在令和8年度〔2026年度〕也持續獲得減免。以3,000萬日圓的案例（土地持分評估額1,200萬日圓、建物600萬日圓）計算，年稅額如下。
- 土地固定資產稅：1,200萬日圓 ÷ 6 × 1.4% ＝ 28,000日圓（約NT$5,880）
- 土地都市計畫稅：1,200萬日圓 ÷ 3 × 0.3% ＝ 12,000日圓（約NT$2,520）→ 23區減免（2分之1）後為6,000日圓（約NT$1,260）
- 建物固定資產稅：600萬日圓 × 1.4% ＝ 84,000日圓（約NT$1.76萬）
- 建物都市計畫稅：600萬日圓 × 0.3% ＝ 18,000日圓（約NT$3,780）
- 年稅額合計：136,000日圓（約NT$2.86萬）
以上是依一般課稅標準計算的簡易試算。土地部分還有依負擔水準訂定的負擔調整措施，實際稅額請以課稅明細書上的課稅標準額為準。若在年度中間交屋，精算金約為此金額的一半，也就是約68,000日圓（約NT$1.43萬）。再加上管理費、修繕儲備金的按日分攤與次月份預繳，早見表中合計列為約105,000日圓（約NT$2.21萬）。中古公寓固定資產稅的詳細計算方式與出售時的清算規則，可參考中古公寓固定資產稅的計算方法與清算實務一文。
入住後要付的費用｜不動產取得稅與日常持有成本
交屋結束後，還有一筆費用尚未支付，就是不動產取得稅。取得後約3〜6個月，都道府縣（相當於台灣的縣市政府）會寄發繳稅通知書，因此在業界素有「等你忘了才寄帳單來」的稅目之稱。不過中古公寓只要符合條件，房屋、土地部分變成0日圓的案例並不少見。
不動產取得稅的減稅措施與計算範例
不動產取得稅的稅率，土地與住宅用房屋為3%（適用平成20年〔2008年〕4月1日至令和9年〔2027年〕3月31日間取得者），非住宅用房屋則為4%。以宅地方式估價的土地，課稅標準降為2分之1（適用至令和9年〔2027年〕3月31日）。
中古住宅的情況，建物稅額以「（固定資產稅評估額 − 扣除額）× 3%」計算，而扣除額會因新建年月日不同而有很大差異。
| 住宅新建年月日 | 扣除額 |
|---|---|
| 平成9年〔1997年〕4月1日以後 | 1,200萬日圓（約NT$252萬） |
| 平成元年〔1989年〕4月1日〜平成9年〔1997年〕3月31日 | 1,000萬日圓（約NT$210萬） |
| 昭和60年〔1985年〕7月1日〜平成元年〔1989年〕3月31日 | 450萬日圓（約NT$94.5萬） |
| 昭和56年〔1981年〕7月1日〜昭和60年〔1985年〕6月30日 | 420萬日圓（約NT$88.2萬） |
| 昭和51年〔1976年〕1月1日〜昭和56年〔1981年〕6月30日 | 350萬日圓（約NT$73.5萬） |
| 昭和48年〔1973年〕1月1日〜昭和50年〔1975年〕12月31日 | 230萬日圓（約NT$48.3萬） |
| 昭和39年〔1964年〕1月1日〜昭和47年〔1972年〕12月31日 | 150萬日圓（約NT$31.5萬） |
| 昭和29年〔1954年〕7月1日〜昭和38年〔1963年〕12月31日 | 100萬日圓（約NT$21萬） |
專有面積要件也有修正。令和8年〔2026年〕3月31日以前取得的門檻為50㎡以上240㎡以下，令和8年〔2026年〕4月1日以後取得則放寬為40㎡以上240㎡以下。耐震要件方面，須為昭和57年〔1982年〕1月1日以後新建，若在此之前建造，則須提出符合新耐震基準的證明。坊間常簡化為「1982年以後建造」，但正確表述應為「昭和57年1月1日以後新建」。
建物計算範例：屋齡25年（平成13年〔2001年〕新建）、專有面積60㎡、建物固定資產稅評估額600萬日圓（約NT$126萬）的案例。扣除額為1,200萬日圓（約NT$252萬），600萬 − 1,200萬會變成負數，因此建物的不動產取得稅為0日圓。屋齡25年左右、專有60㎡等級的公寓，經常出現這樣的結果。
土地計算範例：土地持分固定資產稅評估額1,200萬日圓（約NT$252萬）的案例。因屬宅地估價土地，課稅標準降為2分之1，1,200萬 × 1/2 × 3% ＝ 180,000日圓（約NT$3.78萬）為原本應繳稅額。接著要從中扣除住宅用地減額，減額金額取以下兩者較高者：45,000日圓（約NT$9,450），或「土地每㎡單價 × 住宅專有面積的2倍（每戶上限200㎡）× 取得持分 × 3%」。
假設土地持分面積為20㎡，每㎡單價（適用2分之1後）為30萬日圓（約NT$6.3萬），減額金額為30萬 × 120㎡ × 3% ＝ 1,080,000日圓（約NT$22.68萬），遠超過應繳稅額180,000日圓（約NT$3.78萬）。因此土地的不動產取得稅也是0日圓。公寓每戶的土地持分面積通常很小，「專有面積2倍」這項計算基準容易超過持分地積，這是不動產取得稅容易變成0日圓的結構性原因。
反過來說，若是昭和56年〔1981年〕以前新建、建物評估額超過扣除額，或專有面積未滿40㎡的物件，就會產生應繳稅額。部分地方政府要求須主動申報才能適用減稅，因此收到繳稅通知書後，不要急著按面額繳納，建議先向都道府縣稅務事務所確認減稅適用狀況。各都道府縣的處理方式與退稅程序，可參考中古公寓不動產取得稅的計算與減稅措施一文的詳細解說。
管理費、修繕儲備金的平均行情與每㎡參考單價
入住後每月要負擔的是管理費與修繕儲備金。根據國土交通省（日本國土交通省，MLIT）的「令和5年度〔2023年度〕公寓大廈綜合調查結果」，每戶每月平均金額如下。
| 項目 | 每戶每月平均金額 | 補充說明 |
|---|---|---|
| 管理費（不含使用費等挪用金額） | 11,503日圓（約NT$2,416） | 最多價格帶為1萬日圓以上1萬5千日圓以下，占30.8% |
| 修繕儲備金 | 13,054日圓（約NT$2,741） | 含停車場使用費等挪用金額的總額為13,378日圓（約NT$2,809） |
| 合計 | 約24,557日圓（約NT$5,157） | ― |
同一項調查也顯示，目前修繕儲備金餘額低於計畫金額的公寓大廈比例達36.6%，也就是每3棟就有超過1棟未達計畫標準。若購買前不確認長期修繕計畫與儲備金餘額，入住後很可能因調漲月費或臨時徵收一次性費用，打亂原本的資金計畫。
那麼，多少金額才算合理？國土交通省的「公寓大廈修繕儲備金指引」（平成23年〔2011年〕4月制定、令和6年〔2024年〕6月修訂），依整個計畫期間，以「每㎡月租單價」的方式提供修繕儲備金平均金額的參考基準（不含機械式停車場部分）。
| 建物規模 | 平均值（日圓／㎡・月） | 涵蓋三分之二案例的區間 | 專有60㎡的月額換算（平均值） |
|---|---|---|---|
| 20層以下・總樓地板面積未滿5,000㎡ | 335日圓（約NT$70） | 235〜430日圓 | 20,100日圓（約NT$4,221） |
| 20層以下・5,000〜未滿10,000㎡ | 252日圓（約NT$53） | 170〜320日圓 | 15,120日圓（約NT$3,175） |
| 20層以下・10,000〜未滿20,000㎡ | 271日圓（約NT$57） | 200〜330日圓 | 16,260日圓（約NT$3,415） |
| 20層以下・20,000㎡以上 | 255日圓（約NT$54） | 190〜325日圓 | 15,300日圓（約NT$3,213） |
| 20層以上 | 338日圓（約NT$71） | 240〜410日圓 | 20,280日圓（約NT$4,259） |
這張表的用法很單純：若考慮中的物件，修繕儲備金金額明顯低於「專有面積 × 單價」的結果，就必須將未來可能的調漲或臨時徵收納入資金計畫。反之，即使高於參考基準，也可能只是代表儲備得比較確實。判斷重點不在金額高低，而在於是否與長期修繕計畫互相吻合。修繕儲備金的判讀方式，可參考公寓修繕儲備金行情與調漲風險判斷方法一文的深入分析。
【計算範例】物件價格3,000萬日圓・屋齡25年・專有60㎡・貸款2,400萬日圓的初期費用逐項試算
把前面提到的數字整合成一個完整案例。前提設定為：東京23區中古公寓、物件價格3,000萬日圓（約NT$630萬）、平成13年〔2001年〕新建（屋齡25年）、專有面積60㎡、自備款600萬日圓（約NT$126萬）、住宅貸款2,400萬日圓（約NT$504萬）・35年期，固定資產稅評估額為土地持分1,200萬日圓（約NT$252萬）、建物600萬日圓（約NT$126萬）。
| 費目 | 計算式 | 金額 |
|---|---|---|
| 仲介手數料 | 3,000萬日圓 × 3.3% ＋ 66,000日圓 | 1,056,000日圓（約NT$22.18萬） |
| 印紙稅（買賣契約書） | 1,000萬日圓以上5,000萬日圓以下・減稅後 | 10,000日圓（約NT$2,100） |
| 印紙稅（貸款契約書） | 1,000萬日圓以上5,000萬日圓以下・一般稅率 | 20,000日圓（約NT$4,200） |
| 登錄免許稅（土地移轉） | 1,200萬日圓 × 1.5% | 180,000日圓（約NT$3.78萬） |
| 登錄免許稅（建物移轉） | 600萬日圓 × 0.3% | 18,000日圓（約NT$3,780） |
| 登錄免許稅（抵押權設定） | 2,400萬日圓 × 0.1% | 24,000日圓（約NT$5,040） |
| 司法代書報酬 | 移轉56,678日圓 ＋ 設定42,699日圓（全國平均） | 99,377日圓（約NT$2.09萬） |
| 貸款事務手續費 | 2,400萬日圓 × 2.2%（定率型） | 528,000日圓（約NT$11.09萬） |
| 地震保險費（1年份） | 保險金額1,000萬日圓・イ構造・東京都 | 27,500日圓（約NT$5,775） |
| 精算金（固都稅・管理費等） | 固都稅年額136,000日圓的半年份＋管理費等1.5個月份 | 約105,000日圓（約NT$2.21萬） |
| 不動產取得稅 | 建物、土地均因減稅而為0日圓 | 0日圓 |
| 初期費用合計 | ― | 約2,068,000日圓（約NT$43.43萬） |
| 佔物件價格比率 | ― | 約6.9% |
若選擇保證費一次繳清型，事務手續費528,000日圓會替換為保證費494,736日圓（約NT$10.39萬），合計約2,035,000日圓（約NT$42.74萬）。兩者相差約33,000日圓（約NT$6,930），以初期費用來說屬於誤差範圍，判斷依據應該回到是否有提前還款的計畫，而非單純比較初期金額。
就資金規劃而言，頭期款600萬日圓（約NT$126萬）加上初期費用207萬日圓（約NT$43.5萬），合計需要準備約807萬日圓（約NT$169.5萬）的自備款。若火災保險採5年一次性投保，還會再加上數萬至十幾萬日圓。
住宅貸款減稅能拿回多少錢｜2026年入住適用的修法重點
初期費用是花出去的錢，但住宅貸款減稅是「拿得回來的錢」。令和8年度〔2026年度〕稅制改正將住宅貸款減稅的適用期限延長5年，優質既存住宅（中古住宅）的貸款上限額度與扣除年限均擴大，專有面積門檻也放寬為原則40㎡以上。這項制度與台灣所得稅申報中的「購屋借款利息扣除額」邏輯不同：台灣是按實際支付利息、以定額上限（每年最高30萬元）列舉扣除，日本則是按貸款年底餘額乘以固定扣除率、逐年遞減的稅額扣抵制度，兩者的計算邏輯與金額規模都有明顯落差。
既存住宅的貸款上限額度與扣除期間（2026年入住適用）
根據國土交通省（日本國土交通省，MLIT）令和7年〔2025年〕12月26日公布的資料，2026年（令和8年）入住案件的既存住宅貸款上限額度與扣除期間如下。扣除率為0.7%，所得要件為合計所得金額2,000萬日圓（約NT$420萬）以下。
| 住宅分類（既存住宅） | 貸款上限額度 | 育兒家庭等（有未成年子女或年輕夫婦家庭的加碼措施） | 扣除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低碳住宅 | 3,500萬日圓（約NT$735萬） | 4,500萬日圓（約NT$945萬） | 13年 |
| ZEH水準節能住宅 | 3,500萬日圓（約NT$735萬） | 4,500萬日圓（約NT$945萬） | 13年 |
| 節能基準適合住宅 | 2,000萬日圓（約NT$420萬） | 3,000萬日圓（約NT$630萬） | 13年 |
| 其他住宅 | 2,000萬日圓（約NT$420萬） | ― | 10年 |
專有面積要件為40㎡以上，但合計所得金額超過1,000萬日圓（約NT$210萬）者，以及使用育兒家庭等加碼措施者，須滿50㎡以上。此外，國土交通省的Q&A（附件2）說明，40㎡級距的既存住宅雖不適用育兒家庭等加碼措施，但仍可依住宅性能適用相對應的貸款上限與扣除期間。這項修法已完成相關稅制法立法程序並正式施行，國土交通省「住宅貸款減稅」網頁也已依令和8年度稅制改正內容更新。
年度扣除額計算範例，與是否會觸及上限的判斷方式
以前面的計算範例（貸款2,400萬日圓）為基礎，實際看看能拿回多少錢。
- 其他住宅的情況：因貸款上限額度為2,000萬日圓（約NT$420萬），2,000萬 × 0.7% ＝ 每年14萬日圓（約NT$2.94萬），扣除期間10年，最高可達140萬日圓（約NT$29.4萬）。
- 節能基準適合住宅的情況：同樣以2,000萬日圓為上限，每年14萬日圓，但扣除期間延長至13年，最高可達182萬日圓（約NT$38.22萬）。
- 長期優良住宅・ZEH水準節能住宅的情況：上限額度為3,500萬日圓（約NT$735萬），因此年底貸款餘額2,400萬 × 0.7% ＝ 每年16.8萬日圓（約NT$3.53萬）為扣除對象，13年合計最高約218萬日圓（約NT$45.78萬）。
以上列出的最高金額，是假設年底貸款餘額持續高於上限額度時的單純試算。實際上隨著還款進度推進，年底餘額會逐年減少，扣除金額也會逐年遞減。
這裡有一個判斷重點：貸款金額是否超過2,000萬日圓，會讓「住宅性能」這件事的意義完全不同。若貸款在2,000萬日圓以下，不論屬於哪一種住宅分類，年度扣除金額都相同（餘額×0.7%），差異只在扣除期間是10年還是13年。若貸款超過2,000萬日圓，貸款上限額度的差異就會直接反映在扣除金額的差異上。
另外要提醒，扣除金額終究是以「應納所得稅額」（若無法完全扣除，可再抵扣部分住民稅）為上限。如果實際繳納的稅額只有年10萬日圓（約NT$2.1萬），即使計算上有14萬日圓（約NT$2.94萬）的扣除額度，也不會全數退還。建議先確認源泉徵收票（類似台灣的扣繳憑單）上的所得稅額，避免對退稅金額有過高期待。這項制度也再次凸顯：住宅貸款減稅是「扣抵應繳稅款」而非「現金補助」，對於在日本沒有課稅所得、或所得稅負擔較低的海外投資人而言，實際能享有的減稅效果可能相當有限——這一點與部分海外購屋補助金制度性質不同，投資前務必先確認自身在日本的納稅狀況。
購買昭和56年12月31日以前建造住宅時需要準備的文件
適用住宅貸款減稅的既存住宅，原則上須是登記簿上建築日期在昭和57年〔1982年〕1月1日以後者。若建築日期早於此，只要能提出證明符合新耐震基準的文件（耐震基準適合證明書、既存住宅性能評估書、既存住宅買賣瑕疵保險投保證明書，三者擇一）即可適用。
實務上要特別注意，這項證明原則上必須在取得產權之前申請完成。若交屋後才發現「證明無法取得」，不僅住宅貸款減稅無法適用，登錄免許稅的減稅措施也一併喪失資格。若考慮屋齡超過40年的物件，務必把「能否取得耐震基準適合證明書」列為買賣契約的前提條件，事先確認清楚。
新成屋公寓與中古公寓，初期費用差異在哪裡？
常聽人說「中古比新成屋的初期費用更高」，主要原因在於仲介手數料與登錄免許稅這兩項。以下整理兩者的差異。
| 費目 | 新成屋公寓 | 中古公寓 |
|---|---|---|
| 仲介手數料 | 若直接向賣方（建商）購買則不需支付 | 透過仲介購買時，上限為「價格×3.3%＋66,000日圓」 |
| 登錄免許稅（建物） | 所有權保存登記 0.15%（減稅後） | 所有權移轉登記 0.3%（減稅後） |
| 登錄免許稅（土地） | 基地權所有權移轉 1.5%（減稅後） | 同樣為1.5%（減稅後） |
| 修繕儲備基金 | 交屋時可能被要求繳納一次性費用 | 原則上不需要（賣方已提撥的儲備金由管理組合承接） |
| 不動產取得稅（建物扣除額） | 新成屋住宅為1,200萬日圓（約NT$252萬） | 依新建年月日而定，100萬〜1,200萬日圓（約NT$21萬〜252萬） |
| 住宅貸款減稅 | 依住宅性能設有比既存住宅更高的貸款上限 | 既存住宅為3,500萬日圓（約NT$735萬）或2,000萬日圓（約NT$420萬） |
| 平均購屋資金（令和6年度〔2024年度〕調查） | 分讓集合住宅（新成屋）4,679萬日圓（約NT$983萬） | 既存集合住宅（中古）2,919萬日圓（約NT$613萬） |
以3,000萬日圓的物件比較，中古公寓會多出仲介手數料105.6萬日圓（約NT$22.18萬），建物登錄免許稅也會多0.15%（評估額600萬日圓的話約多9,000日圓／約NT$1,890）。合計約多出106萬日圓（約NT$22.26萬），約占物件價格的3.5%，這就是中古公寓相較於新成屋多出的初期費用負擔。
不過，實際數據顯示，中古的平均購屋資金比新成屋低約1,760萬日圓（約NT$370萬）。相較於購屋資金的差距，初期費用的差異其實小得多，因此單純以初期費用高低來決定選新成屋還是中古，並不是理性的判斷。我們在購屋諮詢時經常建議客戶：判斷依據不應該是初期費用的多寡，而是物件的管理狀態與修繕儲備金是否健全。
想壓低初期費用，簽約前該確認的5件事
初期費用中有不少項目是由法令或公告直接訂定金額，能夠壓低的空間有限。即便如此，以下5點仍值得在簽約前確認。
- 確認仲介手數料是否為上限金額。公告規定的是上限，並沒有下限。若仲介同時受賣方、買方雙方委託，依條件不同，收費可能有調整空間，請務必確認媒介契約書上的報酬金額欄位。
- 若專有面積落在40㎡級距，逐一檢查是否觸及50㎡門檻的制度。登錄免許稅的減稅（需住宅用家屋證明書）與住宅貸款減稅的加碼措施，都要求50㎡以上。40㎡級距的物件，登錄免許稅會回歸一般稅率2.0%，以3,000萬日圓的物件計算，差額可達10萬日圓（約NT$2.1萬）以上。
- 比較貸款保證費型與定率型的初期費用估價。若有提前還款的計畫，優先選擇未到期部分可退款的保證費型，可能是較合理的判斷。
- 簽約前先確定是否需要耐震基準適合證明書。若建築日期在昭和56年〔1981年〕12月31日以前，能否取得證明將直接決定住宅貸款減稅與登錄免許稅減稅的適用資格。取得產權之後才申請就來不及了。
- 透過管理組合的資料，確認長期修繕計畫與修繕儲備金餘額。調查顯示有36.6%的公寓大廈，儲備金餘額低於計畫金額。入住後的調漲，負擔可能比初期費用本身還要沉重。
若想先掌握整體購屋流程，也可以參考中古公寓的購買方式與購屋流程應確認的重點一文。
常見問題（FAQ）
購買中古公寓時，初期費用大約是物件價格的多少%？
若使用住宅貸款購買，初期費用大約是物件價格的6〜8%。以本文的試算為例，2,000萬日圓（約NT$420萬）約需147萬日圓（約NT$30.9萬，占7.3%），3,000萬日圓（約NT$630萬）約需207萬日圓（約NT$43.5萬，占6.9%），5,000萬日圓（約NT$1,050萬）約需327萬日圓（約NT$68.7萬，占6.5%）。價格越高、比率越低的原因，是印紙稅與司法代書報酬不會隨物件價格等比例增加。火災保險費須另外準備。
仲介手數料上限是多少？可以殺價嗎？
物件價格超過400萬日圓的部分，上限為「買賣價金×3.3%＋66,000日圓（含稅，約NT$1.39萬）」。3,000萬日圓的物件上限為1,056,000日圓（約NT$22.18萬）。這是依2024年7月1日施行的現行公告（令和6年〔2024年〕6月21日國土交通省告示第949號）計算的金額。公告訂定的是上限而非定價，因此依條件不同，實際收費可能有調整空間，但仲介直接請求上限金額本身完全合法。
不動產取得稅變成0日圓需要符合哪些條件？
建物部分，只要固定資產稅評估額低於依新建年月日訂定的扣除額即為0日圓。平成9年〔1997年〕4月1日以後新建的住宅，扣除額為1,200萬日圓（約NT$252萬），屋齡25年、專有60㎡等級的物件，評估額經常低於這個數字。土地部分，減額金額取「45,000日圓」或「每㎡單價×專有面積的2倍×持分×3%」兩者較高者，公寓通常減額金額會超過應繳稅額，因此容易變成0日圓。專有面積要件方面，令和8年〔2026年〕4月1日以後取得者為40㎡以上240㎡以下。
貸款的保證費型與事務手續費型，應該選哪一種？
若有提前還款或轉貸的計畫，保證費一次繳清型較為有利，因為未到期部分會在扣除固定手續費後退還。若打算一路還到完，優先選擇利率較低的商品也無妨。以貸款2,400萬日圓、35年期為例，保證費型初期費用為494,736日圓（約NT$10.39萬），定率2.2%型為528,000日圓（約NT$11.09萬），差距僅約33,000日圓（約NT$6,930）。
初期費用可以併入住宅貸款嗎？
仲介手數料、登錄免許稅、司法代書報酬、火災保險費等，部分可透過雜費貸款或加碼融資併入貸款。但手付金、印紙稅、交屋時的精算金原則上須以現金支付。併入貸款雖能減輕初期現金負擔，但會增加貸款餘額、提高貸款對擔保品估價的比率，可能影響審查結果。建議在事前審查階段，先向金融機構確認哪些費目可以納入。
住宅貸款減稅實際上能拿回多少錢？
2026年入住的既存住宅，以扣除率0.7%計算。貸款2,400萬日圓的情況，其他住宅因貸款上限2,000萬日圓，每年14萬日圓（約NT$2.94萬），10年最高140萬日圓（約NT$29.4萬）；節能基準適合住宅扣除期間延長至13年，最高182萬日圓（約NT$38.22萬）；長期優良住宅・ZEH水準節能住宅則因上限額度3,500萬日圓，每年16.8萬日圓（約NT$3.53萬）為扣除對象。不過實際退稅金額，仍以繳納的所得稅額（及部分住民稅）為上限。
引用・參考資料
- 國土交通省（日本國土交通省，Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，MLIT）「宅地建物交易業者就宅地或建物買賣等所得收取之報酬額度」（昭和45年〔1970年〕建設省告示第1552號，最終修正 令和6年〔2024年〕6月21日國土交通省告示第949號）
- 國土交通省「宅地建物交易業法（報酬公告之修正）」
- 國土交通省「『宅地建物交易業法解釋・運用之考量方式』（通達）之修正（令和6年〔2024年〕7月1日施行）」
- e-Gov法令檢索（日本電子政府法令資料庫）「宅地建物交易業法」（第39條 手付金額之限制等）
- 國稅廳（日本國稅局，National Tax Agency）Tax Answer No.7108「不動產轉讓、建設工程承攬相關契約書之印紙稅減稅措施」
- 國稅廳 Tax Answer No.7140「印紙稅額一覽表（其一）第1號文書至第4號文書」
- 國稅廳「有關土地買賣及住宅用家屋所有權保存登記等登錄免許稅稅率減稅措施之通知」（令和8年〔2026年〕4月）
- 國稅廳 Tax Answer No.7191「登錄免許稅稅額表」
- 東京都主稅局（東京都稅務主管機關）「不動產取得稅」
- 東京都主稅局「固定資產稅・都市計畫稅（土地・房屋）」
- 國土交通省「有關住宅貸款減稅等住宅取得促進措施之必要措施（附件1）」（令和7年〔2025年〕12月26日）
- 國土交通省「令和8年度〔2026年度〕稅制改正中住宅貸款減稅制度變更 Q&A（附件2）」
- 國土交通省「令和8年度〔2026年度〕國土交通省稅制改正概要」（令和7年〔2025年〕12月）
- 國土交通省「住宅貸款減稅」（依令和8年度〔2026年度〕稅制改正更新版）
- 東日本不動產流通機構（東日本レインズ，REINS）「季報Market Watch摘要報告 2026年4〜6月期」（2026年7月17日）
- 國土交通省「令和6年度〔2024年度〕住宅市場動向調查報告書」（令和7年〔2025年〕6月）
- 國土交通省「令和5年度〔2023年度〕公寓大廈綜合調查結果（管理組合對象調查結果）」
- 國土交通省「令和5年度〔2023年度〕公寓大廈綜合調查結果彙整」
- 國土交通省「公寓大廈修繕儲備金指引」（平成23年〔2011年〕4月制定・令和6年〔2024年〕6月修訂）
- 日本司法書士會聯合會「報酬問卷調查結果」（2024年〔令和6年〕3月實施）
- 財務省（日本財政部，Ministry of Finance）「地震保險基本費率（令和4年〔2022年〕10月1日以後起保之地震保險契約）」
- りそな銀行（Resona Bank）「保證費（一次繳清）一覽表」
- ドコモSMTBネット銀行（前SBI新生網路銀行）「住宅貸款 手續費・雜費」
本文的稅額、上限金額均依上述官方一手資料整理，但固定資產稅評估額比例、保險費、精算金的前提屬於試算假設。實際金額會依物件與契約內容而異。個別稅務判斷，請洽詢稅理士（日本稅務師）或管轄稅務署、都道府縣稅務事務所確認；台灣、香港投資人若同時涉及跨境稅務申報，亦建議一併諮詢當地稅務顧問，確認日本繳納稅額與所在地稅制之間是否有租稅協定或扣抵安排。
