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중고 맨션의 유지비란? 세금·수선적립금·관리비의 구조와 투자 판단 활용법 중고 맨션 매수 타이밍은 언제? 가격 결정 메커니즘과 구입 시점 판단법

일본 중고 맨션 구입 초기비용, 얼마? 2026년판

일본의 '맨션(マンション)'은 한국의 아파트에 해당하는 중고층·고층 공동주택을 가리키는 일본식 용어입니다. 이 글에서 다루는 부동산취득세, 등록면허세, 중개수수료 상한제, 주택담보대출(住宅ローン) 감세 등은 모두 일본 부동산 시장에 고유한 제도이며, 한국의 취득세·중개보수·주택자금 소득공제와는 계산 구조 자체가 다릅니다. 무엇보다 한국에는 무이자로 보증금을 맡기는 '전세' 제도가 있어 전세를 낀 레버리지 매입이 가능하지만, 일본에는 전세 제도가 존재하지 않습니다. 그 결과 일본 부동산을 매입하는 외국인 투자자는 자기자금과 은행 대출(모기지)만으로 전체 매입 자금을 조달해야 하며, 이 레버리지 구조의 차이를 이해하는 것이 자금 계획의 출발점이 됩니다.

물건가격(매매가) 3,000만엔짜리 중고 맨션을 구입하는 경우, 매매대금과는 별도로 필요한 제비용(諸費用, 부대비용)은 약 207만엔으로, 물건가격의 약 6.9%가 기준입니다. 원화로 환산하면 약 207만엔은 약 1,925만원 수준입니다(1엔≈9.3원, 2026년 8월 기준 참고환산이며 실제 환전 시점의 환율에 따라 달라질 수 있습니다). 이 글은 앞으로 일본의 중고 맨션을 구입하려는 분들이 "매매대금 외에 현금을 얼마나 준비해야 하는가"를 자신의 케이스에 맞춰 계산할 수 있도록 작성했습니다. 중개수수료는 2024년 7월 1일부로 관련 고시(告示)가 개정되었고, 주택담보대출 감세는 2026년 입주분부터 확대 적용됩니다. 오래된 수치를 기준으로 자금 계획을 세우면 계약 직전에 수십만 엔 단위의 오차가 발생할 수 있습니다. 이 글에서는 물건가격별 조견표, 세액표, 그리고 항목을 하나씩 쌓아 올린 계산 예시를 모두 1차 출처와 함께 정리합니다.

이 글의 포인트

중고 맨션의 제비용은 물건가격의 6~8%가 기준이며, 3,000만엔이면 약 207만엔(약 1,925만원), 5,000만엔이면 약 327만엔(약 3,041만원)입니다.
중개수수료 상한은 2024년 7월 1일 시행된 현행 고시에서 세금 포함 5.5%/4.4%/3.3%로 정해져 있으며, 400만엔 초과 물건은 "가격×3.3%+66,000엔"이 상한에 해당합니다.
제비용의 대부분은 인도(잔금 지급) 시점에 현금으로 나갑니다. 등록면허세·사법서사(司法書士, 한국의 법무사에 해당) 보수·대출 사무수수료·보험료·정산금이 여기에 집중됩니다.
2026년(레이와 8년) 입주분부터 주택담보대출 감세가 5년 연장되어, 기존주택(중고주택)의 차입한도액과 공제기간이 확대되고 전유면적 요건도 원칙적으로 40㎡로 완화되었습니다.
부동산취득세는 준공 연수와 평가액 조건을 충족하면 건물·토지 모두 0엔이 되는 경우가 적지 않습니다.

중고 맨션 구입의 제비용은 총 얼마인가 | 물건가격별 조견표

결론부터 말씀드리겠습니다. 주택담보대출을 이용해 중고 맨션을 구입하는 경우, 제비용은 물건가격의 6~8%에 들어오는 경우가 많으며, 가격이 올라갈수록 비율은 소폭 낮아집니다. 중개수수료가 가격에 비례하는 반면, 인지세나 사법서사 보수는 가격이 올라가도 거의 늘지 않기 때문입니다. 참고로 한국의 부동산 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율(예: 9억원 이상 주택은 상한요율 내 협의)로 정해지는 반면, 일본의 중개수수료는 뒤에서 설명하듯 국토교통성 고시 상한이 사실상 정가처럼 적용되는 관행이 있어 협상의 여지가 한국보다 좁습니다.

물건가격 2,000만~5,000만엔의 제비용 시뮬레이션

다음 표는 도쿄 23구의 중고 맨션(축년수 25년·전유면적 60㎡·1997년(헤이세이 9년) 4월 이후 신축)을 물건가격의 80%를 주택담보대출로 빌려 구입한다는 전제로 시산한 것입니다. 등록면허세와 부동산취득세는 고정자산세 평가액을 기준으로 계산하므로, 평가액은 물건가격의 60%(토지 지분 40%·건물 20%)로 가정했습니다. 정산금은 고정자산세·도시계획세 연세액의 반년분에, 관리비·수선적립금 1.5개월분(2023년도(레이와 5년도) 맨션 종합조사 평균액 24,557엔을 기준으로 산출)을 더한 금액입니다. 세율과 상한액은 뒤에서 설명하는 각 장에서 1차 정보에 근거하지만, 평가액 비율과 보험료·정산금의 전제는 시산상의 가정임을 양해 부탁드립니다.

항목	2,000만엔	3,000만엔	4,000만엔	5,000만엔
중개수수료(상한액·세금포함)	726,000엔	1,056,000엔	1,386,000엔	1,716,000엔
인지세(매매계약서·경감후)	10,000엔	10,000엔	10,000엔	10,000엔
인지세(금전소비대차계약서)	20,000엔	20,000엔	20,000엔	20,000엔
등록면허세(토지 이전 1.5%)	120,000엔	180,000엔	240,000엔	300,000엔
등록면허세(건물 이전 0.3%)	12,000엔	18,000엔	24,000엔	30,000엔
등록면허세(저당권 설정 0.1%)	16,000엔	24,000엔	32,000엔	40,000엔
사법서사 보수(이전+설정)	약 100,000엔	약 100,000엔	약 100,000엔	약 100,000엔
대출 사무취급수수료(정률 2.2%)	352,000엔	528,000엔	704,000엔	880,000엔
지진보험료(연액·イ구조·도쿄도)	27,500엔	27,500엔	27,500엔	27,500엔
정산금(고정자산세·도시계획세·관리비 등 일할)	약 82,000엔	약 105,000엔	약 128,000엔	약 150,000엔
부동산취득세	0엔	0엔	0엔	0엔
합계	약 147만엔	약 207만엔	약 267만엔	약 327만엔
물건가격 대비 비율	7.3%	6.9%	6.7%	6.5%

화재보험료는 보장 내용과 보험회사에 따라 편차가 크기 때문에 이 표에는 포함하지 않았습니다. 지진보험은 재무성(財務省, 일본의 재정·세제·금융을 관장하는 중앙부처)이 기본요율을 공표하고 있어, 맨션이 해당하는 イ구조(철골·철근콘크리트조)·도쿄도의 연간보험료(보험금액 1,000만엔당 27,500엔)를 1년분만 계상했습니다. 실제 견적에서는 화재보험을 5년 일괄로 계약하는 사례가 많아, 여기에 추가로 수만 엔에서 십수만 엔이 더해집니다.

부동산취득세가 0엔인 것은 이 전제에서 건물의 고정자산세 평가액이 공제액 1,200만엔을 밑돌고, 토지도 감액조치가 세액을 웃돌기 때문입니다. 준공 연수가 오래된 물건에서는 공제액이 작아져 세액이 발생합니다. 자세한 내용은 '입주 후 드는 비용' 장에서 계산 예시로 설명합니다.

제비용이 현금으로 필요한 3가지 시점

제비용에서 걸려 넘어지는 분들 대부분은 총액이 아니라 지불하는 순서를 잘못 읽고 있습니다. 데즈케킨(手付金, 계약 해제권을 보장하는 일본식 계약보증금으로 아래에서 자세히 설명)은 계약 시점에 현금으로 움직이고, 제비용의 대부분은 인도(잔금 지급) 시점에 집중됩니다. 다음 표로 자금 흐름을 확인해 보십시오. 참고로 한국의 매매 계약에서는 계약금(통상 매매가의 10%)을 지불한 뒤 중도금·잔금을 나눠 내는 것이 일반적이지만, 일본의 실무에서는 계약 시 데즈케킨과 인지세·중개수수료 반액만 움직이고, 등기비용을 포함한 나머지 대부분이 인도일 하루에 한꺼번에 결제되는 점이 특징입니다.

시점	주요 항목	3,000만엔 케이스의 기준	지불 방법
매매계약 시	데즈케킨, 인지세(매매계약서), 중개수수료의 반액	데즈케킨 150만~300만엔+약 54만엔	원칙적으로 전액 현금
인도(잔금 결제) 시	등록면허세, 사법서사 보수, 대출 사무수수료 또는 보증료, 인지세(금전소비대차계약서), 화재·지진보험료, 정산금, 중개수수료 잔액	약 153만엔	현금 또는 대출 실행금에서 충당
입주후(3~6개월 후가 기준)	부동산취득세	0엔~수십만엔	납세통지서에 따라 납부

데즈케킨은 해약수수금(解約手付)으로 주고받는 것으로, 그대로 매매대금의 일부에 충당됩니다. 즉 '추가로 나가는 돈'이 아닙니다. 다만 계약 시점에는 현금으로 준비해야 하므로, 자금 흐름상 가장 무거운 고비가 됩니다.

대출에 포함할 수 있는 비용과 현금이 필요한 비용의 구분

제비용 대출이나, 물건가격에 제비용을 얹어 빌리는 상품을 취급하는 금융기관이 늘고 있습니다. 다만 모든 것을 포함할 수 있는 것은 아닙니다.

대출에 포함하기 쉬운 비용: 중개수수료, 등록면허세, 사법서사 보수, 화재보험료, 부동산취득세. 금융기관이 '제비용'으로 인정하는 범위는 상품마다 다릅니다.
원칙적으로 현금이 필요한 비용: 데즈케킨, 인지세(수입인지는 계약 시 첨부해야 하므로), 인도 시 정산금.
융자액에서 공제되는 비용: 정률형 사무취급수수료. 도코모SMTB넷은행(ドコモSMTBネット銀行, 옛 스미신SBI넷은행)처럼 융자금액에서 직접 공제하는 방식을 취하는 금융기관이 있습니다.

제비용을 대출에 포함하면 초기 현금 부담은 가벼워집니다. 한편 대출 잔액이 늘고 담보평가 대비 대출 비율이 올라가므로 심사가 까다로워지는 경우도 있습니다. 대출에 관한 사고방식은 중고 맨션 구입의 주택담보대출 심사에서 확인하는 포인트도 함께 참고해 주십시오.

중고 맨션의 가격 시세와, 실제로 준비되는 자기자금

제비용을 계산하기 전에, 애초에 자신이 검토 중인 가격대가 시세의 어느 위치에 있는지 확인해 두면 자금 계획의 정확도가 높아집니다.

수도권 중고 맨션의 성약가격(2026년 4~6월기)

동일본부동산유통기구(東日本レインズ)의 '계간 Market Watch 서머리 리포트 2026년 4~6월기'에 따르면, 수도권 중고 맨션의 성약 건수는 11,853건(전년 동기 대비 -2.0%), 성약가격 평균은 5,201만엔, 성약 ㎡단가는 83.13만엔/㎡, 전유면적 평균은 62.57㎡, 축년수(築年数, 준공 후 경과년수) 평균은 27.70년이었습니다.

지역	성약가격(평균)	성약 ㎡단가
수도권 전체	5,201만엔	83.13만엔/㎡
도쿄도 구부(도쿄 23구)	7,574만엔	136.22만엔/㎡
도쿄도 다마 지역	3,882만엔	―
요코하마시·가와사키시	4,392만엔	―
가나가와현 기타지역	3,095만엔	―
사이타마현	3,048만엔	―
지바현	2,988만엔	―

도쿄도 구부의 평균은 7,574만엔(약 7억 411만원)으로 수도권 전체의 약 1.46배입니다. 같은 '중고 맨션'이라도 구부와 사이타마·지바 사이에서는 제비용의 실제 금액이 거의 2배 가까이 달라집니다. 앞의 조견표에서 2,000만엔 열과 5,000만엔 열을 그대로 지역 차이로 바꿔 읽으셔도 무방합니다. 가격이 움직이는 요인에 대해서는 중고 맨션의 가격이 결정되는 구조와 매수 타이밍 판단법에서 자세히 정리하고 있습니다.

중고 맨션 구입 세대의 평균 구입자금과 자기자금 비율

국토교통성(国土交通省, 한국의 국토교통부에 해당하는 일본 중앙부처)의 '2024년도(레이와 6년도) 주택시장동향조사 보고서'(2025년 6월)에 따르면, 기존(중고) 집합주택을 취득한 세대의 평균 구입자금은 2,919만엔(중앙값 2,560만엔)으로, 내역은 자기자금 1,278만엔, 차입금 1,640만엔이었습니다. 자기자금 비율은 43.8%입니다. 한국에서는 매매 잔금을 전세보증금 승계나 신규 전세 세팅으로 조달하는 경우가 흔하지만, 앞서 설명했듯 일본에는 전세 제도가 없으므로 이 43.8%라는 자기자금 비율은 순수하게 '현금+대출'만으로 구성된 수치라는 점에 유의해야 합니다.

참고로 분양 집합주택(신축 맨션)을 취득한 세대의 평균 구입자금은 4,679만엔, 자기자금 비율은 44.7%였습니다. 중고 쪽이 구입자금은 약 1,760만엔 낮은 반면, 자기자금 비율은 거의 같은 수준입니다.

이 43.8%라는 숫자는 '계약금(頭金)을 40% 넣지 않으면 살 수 없다'는 의미가 아닙니다. 상속·증여를 포함해 자기자금이 많은 세대가 평균을 끌어올리는 측면이 있습니다. 다만 제비용 약 207만엔은 원칙적으로 자기자금으로 충당해야 하는 비용이므로, 계약금 없이 전액 대출로 검토하는 경우에도 제비용에 해당하는 현금은 별도로 확보해 두어야 합니다.

계약 시 드는 비용 | 데즈케킨·인지세·중개수수료

매매계약 당일에는 데즈케킨(手付金)·인지세·중개수수료(반액인 경우가 많음) 세 가지가 움직입니다. 금액의 근거가 법령이나 고시로 정해져 있는 것은 인지세와 중개수수료이며, 데즈케킨만은 당사자 간 합의 사항입니다.

데즈케킨의 기준과, 매도인이 택지건물거래업자인 경우의 20% 상한

데즈케킨 금액에 대한 법률상의 일반적인 규정은 없으며, 물건가격의 5~10% 정도로 합의되는 경우가 많다는 것이 실무상의 시세입니다. 매수인이 계약을 해제하는 경우에는 데즈케킨을 포기하고, 매도인 쪽에서 해제하는 경우에는 데즈케킨의 배액을 매수인에게 지급하는(手付倍返し, 데즈케킨 배액 반환) 것이 해약수수금(解約手付)의 기본 구조입니다. 한국의 계약금이 통상 '매수인 위약 시 몰취, 매도인 위약 시 배액 상환'이라는 유사한 구조를 갖는 것과 원리는 비슷하지만, 일본의 데즈케킨은 요율이 법정되어 있지 않고 5~10%라는 실무 관행으로만 형성되어 있다는 점이 다릅니다.

여기서 짚어두어야 할 것이 매도인이 택지건물거래업자(宅地建物取引業者, 한국의 공인중개사·부동산매매업 면허사업자에 해당)인 경우의 상한입니다. 택지건물거래업법(宅地建物取引業法) 제39조에 따라, 택지건물거래업자가 스스로 매도인이 되는 매매계약에서는 대금의 10분의 2(20%)를 초과하는 금액의 데즈케킨을 받을 수 없습니다. 매입재판매업자(買取再販業者, 리모델링 후 재판매하는 업자)로부터 중고 맨션을 사는 경우, 이 규정이 매수인 보호 장치로 작동합니다. 매도인이 개인인 경우에는 이 규제의 대상이 아닙니다.

데즈케킨의 시세나, 계약 시 확인해야 할 해제기한의 사고방식은 중고 맨션 데즈케킨의 종류·시세와 계약 시 주의점에서 자세히 해설하고 있습니다.

인지세는 매매계약서와 대출계약서에서 세액이 다르다

이 부분은 오해가 많은 지점입니다. 부동산 매매계약서에는 조세특별조치법(租税特別措置法)에 따른 경감조치가 적용되지만, 주택담보대출의 금전소비대차계약서(金銭消費貸借契約書, 대출계약서에 해당)에는 경감조치가 없습니다. 같은 계약금액이라도 세액이 2배 이상 되는 구간이 있습니다.

계약금액	부동산 매매계약서(경감후)	금전소비대차계약서(본칙세율)
500만엔초과 1,000만엔이하	5,000엔	10,000엔
1,000만엔초과 5,000만엔이하	10,000엔	20,000엔
5,000만엔초과 1억엔이하	30,000엔	60,000엔
1억엔초과 5억엔이하	60,000엔	100,000엔

매매계약서 쪽의 경감조치는 2014년(헤이세이 26년) 4월 1일부터 2027년(레이와 9년) 3월 31일까지 작성되는 계약서가 대상입니다. 국세청(国税庁, 한국의 국세청에 해당하는 일본 조직) 택스앤서(タックスアンサー) No.7108에 규정되어 있습니다. 금전소비대차계약서는 제1호 문서의 본칙세액(택스앤서 No.7140의 인지세액 일람표)이 그대로 적용됩니다.

3,000만엔짜리 물건을 2,400만엔 대출로 사는 경우, 매매계약서에 10,000엔, 금전소비대차계약서에 20,000엔, 합계 30,000엔의 수입인지가 필요합니다.

중개수수료 상한은 2024년 7월 개정 후 속산표로 확인한다

중개수수료 상한은 택지건물거래업법 제46조에 근거한 국토교통성 고시(1970년(쇼와 45년) 건설성 고시 제1552호)로 정해져 있습니다. 이 고시는 2024년(레이와 6년) 6월 21일 국토교통성 고시 제949호로 개정되어, 2024년 7월 1일부터 시행되었습니다. 현행 상한은 다음과 같으며, 모두 소비세 상당액을 포함한 요율입니다.

매매대금 구분	중개보수 상한(세금포함)	기존 표기(세금별도)
200만엔이하	대금의 5.5%	5%
200만엔초과 400만엔이하	대금의 4.4%	4%
400만엔초과	대금의 3.3%	3%
저렴한 공가 등(800만엔이하)	일방으로부터 33만엔이 상한	30만엔+소비세

구간별로 계산해 합산하기 때문에, 400만엔을 초과하는 물건에서는 '매매대금×3.3%+66,000엔'이 상한액의 속산식이 됩니다. 개정 전에 흔히 쓰이던 '3%+6만엔(세금별도)'에 소비세를 더한 금액과 일치합니다. 즉 실제로 지불하는 금액 자체는 바뀌지 않았고, 고시의 표기가 세금포함으로 정리되었다는 것이 정확한 이해입니다.

또한 고시 제7조에 따라, 800만엔 이하의 저렴한 공가 등의 매매 중개에서는 의뢰인으로부터 받는 보수가 30만엔의 1.1배, 즉 33만엔이 상한이 됩니다. 위 표의 800만엔은 속산식으로 계산해도, 특례 상한으로 계산해도 같은 330,000엔이 되는 경계선입니다. 따라서 특례가 적용되는 것은 800만엔 미만 가격대이며, 예를 들어 500만엔이라면 속산식으로는 231,000엔이지만 특례로는 330,000엔까지 받을 수 있습니다. 지방의 저가 맨션에서 속산식보다 높은 금액이 청구되는 것은 이런 구조 때문이며, 특례 범위 내라면 적법합니다. 다만 국토교통성은 '택지건물거래업법의 해석·운용의 사고방식(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)' 개정을 통해, 중개계약 체결 시 미리 보수액을 의뢰인에게 설명하고 합의를 받아야 한다는 점을 명시하고 있습니다.

매매대금	중개수수료 상한(세금포함)
800만엔	330,000엔(속산식·특례 모두 동일)
1,000만엔	396,000엔
2,000만엔	726,000엔
3,000만엔	1,056,000엔
4,000만엔	1,386,000엔
5,000만엔	1,716,000엔
7,000만엔	2,376,000엔

다만 이 금액은 상한이지 정가가 아닙니다. 고시는 '이를 초과해 받아서는 안 된다'고 정하고 있을 뿐, 하한은 두지 않았습니다. 매도인·매수인 쌍방으로부터 중개 의뢰를 받은 경우 등 조건에 따라 수수료 설정에 폭이 생길 수 있습니다. 한국의 중개보수가 지역별 조례로 상한요율이 정해지고 실제로는 협상을 통해 상한 이하로 조정되는 경우가 흔한 것과 달리, 일본에서는 관행적으로 상한액을 그대로 청구하는 경우가 대부분이라는 점도 알아두면 좋습니다.

인도 시 드는 비용 | 등기·대출·보험·정산금

인도(잔금 결제) 당일에는 등록면허세·사법서사 보수·대출 관련 비용·보험료·정산금이 한꺼번에 움직입니다. 3,000만엔 케이스에서는 약 153만엔으로, 전체 제비용의 70% 이상이 이 날 하루에 집중됩니다.

등록면허세의 세율과 적용기한

등록면허세는 고정자산과세대장(固定資産課税台帳)에 등록된 가격(고정자산세 평가액)에 세율을 곱해 계산합니다. 저당권 설정등기만은 과세표준이 채권금액(대출액)입니다. 중고 맨션 구입에서 필요한 것은 다음 3가지 등기입니다.

등기의 종류	과세표준	본칙세율	경감세율	경감 적용기한
토지(부지권)의 매매에 따른 소유권 이전	고정자산세 평가액	2.0%	1.5%	2029년(레이와 11년) 3월 31일
주택용 가옥의 소유권 이전	고정자산세 평가액	2.0%	0.3%	2027년(레이와 9년) 3월 31일
주택취득자금 대출 등에 관련된 저당권 설정	채권금액	0.4%	0.1%	2027년(레이와 9년) 3월 31일
(참고) 주택용 가옥의 소유권 보존=신축 시	고정자산세 평가액	0.4%	0.15%	2027년(레이와 9년) 3월 31일

토지의 경감세율 1.5%는 2026년도(레이와 8년도) 세제개정으로 3년 연장되어, 적용기한이 2029년(레이와 11년) 3월 31일까지로 정해졌습니다.

여기서 주의해야 할 점은, 건물과 저당권의 경감세율을 받으려면 시구정촌장(市区町村長, 한국의 시·군·구청장에 해당)이 발행하는 주택용가옥증명서(住宅用家屋証明書)가 필요하며, 그 요건에 전유면적 50㎡ 이상이 포함된다는 점입니다. 뒤에서 설명할 주택담보대출 감세의 전유면적 요건은 원칙적으로 40㎡ 이상으로 완화되었지만, 등록면허세 경감은 50㎡ 기준 그대로입니다. 40㎡대의 컴팩트 맨션을 검토 중인 분은 이 두 기준이 서로 다른 별개의 제도라는 점을 알아두시기 바랍니다. 증명서는 취득 후 1년 이내의 등기여야 한다는 요건도 있습니다.

사법서사 보수의 평균액과, 견적에서 확인할 항목

등기 절차는 사법서사(司法書士, 한국의 법무사에 해당하는 등기 전문 자격사)에게 의뢰하는 것이 일반적입니다. 일본사법서사회연합회(日本司法書士会連合会)가 2024년(레이와 6년) 3월에 실시한 '보수에 관한 앙케트'에 따르면, 전국 평균 보수액은 다음과 같았습니다.

소유권이전등기(매매, 고정자산평가액 합계 1,000만엔): 평균 56,678엔(유효응답 1,082건)
저당권설정등기(채권액 1,000만엔): 평균 42,699엔(유효응답 1,038건)

사법서사의 보수기준은 폐지되어 있으며, 현재는 각 사법서사가 자유롭게 금액을 정하고 있습니다. 따라서 이 평균액은 어디까지나 기준치이며, 지역이나 안건의 복잡성에 따라 달라집니다. 중고 맨션 결제에서는 소유권이전과 저당권설정이 모두 필요하므로, 보수만 10만엔 전후이며 여기에 등록면허세와 등기사항증명서 등의 실비가 더해집니다.

견적서를 받으면 보수와 실비(등록면허세·등기사항증명서 비용·교통비 등)가 나누어 기재되어 있는지 확인하십시오. 합산 표시인 경우 세액과 보수 중 어느 쪽이 높은지 판단할 수 없습니다.

보증료 일괄선불형과 사무수수료 정률형, 어느 쪽이 저렴한가

주택담보대출의 초기비용은 크게 2가지 유형으로 나뉩니다. 은행의 보증회사에 보증료를 내는 유형과, 보증료는 없지만 융자액에 대해 정률의 사무취급수수료를 내는 유형입니다. 금액만 보면 비슷한 수준이지만, 중도상환(繰上返済, 한국의 중도상환에 해당) 시 환급 여부가 결정적으로 다릅니다.

비교항목	보증료 일괄선불형	사무수수료 정률형
요율 예시	차입 100만엔당 35년 기준 20,614엔(리소나은행)	융자금액의 2.2%(도코모SMTB넷은행)
차입 2,400만엔·35년	494,736엔	528,000엔
차입 3,000만엔·35년	618,420엔	660,000엔
지불 방법	차입 시 현금 또는 차입금에서 지불	융자금액에서 직접 공제되는 사례가 있음
중도상환·재대출(借換え) 시	미경과기간분이 환급(소정의 수수료 차감)	환급되지 않음
상환기간과의 관계	기간이 짧을수록 저렴(10년이면 100만엔당 8,544엔)	기간과 무관하게 융자액에 비례

리소나은행(りそな銀行)이 공표하는 보증료 일람에서는, 차입 100만엔당 보증료가 10년 8,544엔, 20년 14,834엔, 30년 19,137엔, 35년 20,614엔, 40년 21,745엔입니다. 상환기간이 짧을수록 보증료는 낮아집니다.

판단 기준은 이렇게 정리할 수 있습니다. 단기간에 중도상환이나 재대출을 할 가능성이 있다면 보증료형이 유리하며, 미경과기간분의 환급을 기대할 수 있습니다. 반대로 35년을 그대로 완제까지 유지할 생각이고 금리가 낮은 상품을 최우선으로 한다면 정률형이라도 손해는 아닙니다. 참고로 보증료를 금리 가산(연 0.2% 정도가 일반적)으로 지불하는 방식도 있어, 초기비용은 줄일 수 있지만 총지불액은 늘어납니다.

단체신용생명보험(団体信用生命保険, 한국의 모기지 생명보험과 유사하나 일본에서는 사실상 필수 가입 상품)에 대해서는, 민간 금융기관의 주택담보대출에서는 보험료가 금리에 포함되어 있는 것이 일반적입니다. 다만 건강 상태에 따라 가입할 수 없는 경우가 있으며, 그 경우 대출 자체를 받을 수 없습니다. 지병이 있는 분은 사전심사 단계에서 고지 내용을 확인해 두시길 권합니다.

화재보험료와 지진보험료

대부분의 금융기관이 융자 조건으로 화재보험 가입을 요구합니다. 화재보험료는 보장범위·건물구조·계약기간에 따라 크게 달라지기 때문에 공적인 요율표가 없습니다. 반면 지진보험은 재무성이 기본요율을 공표하고 있어 금액의 기준을 제시할 수 있습니다.

맨션은 철골·콘크리트조에 해당하는 'イ구조'로 분류됩니다. 2022년(레이와 4년) 10월 1일 이후를 보험시기(保険始期)로 하는 계약의, 보험금액 1,000만엔당 연간보험료는 다음과 같습니다.

소재지	イ구조의 연간보험료(보험금액 1,000만엔당)
도쿄도·가나가와현·지바현	27,500엔
사이타마현	26,500엔
오사카부·아이치현	11,600엔

같은 イ구조라도 도쿄도와 오사카부는 2배 이상 차이가 납니다. 건물의 면진·내진 성능에 따른 할인도 있어, 실제 보험료는 관리조합이 보유한 건축확인 관련 자료에 따라 낮아질 수 있습니다.

참고로 맨션의 전유부분에 드는 화재보험은, 공용부분에 관리조합이 가입한 보험과는 별개입니다. 구분소유자가 가입하는 것은 전유부분과 가재도구가 대상이며, 보험금액 설정은 취득가액이 아니라 재조달가액(再調達価額, 동등한 것을 다시 구입·건축하는 데 드는 금액)을 기준으로 하는 것이 기본입니다.

고정자산세·도시계획세와 관리비·수선적립금의 일할 정산

인도 당일에 의외로 간과되기 쉬운 것이 정산금입니다. 고정자산세·도시계획세의 납세의무자는 그 해 1월 1일 시점의 소유자, 즉 매도인입니다. 매수인이 연도 중간에 취득해도, 그 해의 납세통지서는 매도인에게 발송됩니다. 그래서 인도일을 기준으로 일할계산해 매수인이 매도인에게 정산금을 지불하는 것이 부동산 거래의 관행입니다.

여기서 중요한 것은, 이 일할 정산이 법정 사항이 아니라 어디까지나 상관행(商慣行)이라는 점입니다. 관리비·수선적립금의 일할 정산도 마찬가지입니다. 누가 어느 기간을 부담할지, 기산일을 1월 1일로 할지 4월 1일로 할지는 매매계약서의 특약으로 정합니다. 간토(関東) 지역에서는 1월 1일 기산, 간사이(関西) 지역에서는 4월 1일 기산이 많다고 알려져 있지만 정해진 규칙은 아닙니다. 계약서의 해당 조항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

도쿄 23구의 경우 고정자산세율은 1.4%, 도시계획세는 0.3%입니다. 주택용지에는 특례가 있어, 200㎡ 이하의 소규모주택용지는 고정자산세 과세표준이 6분의 1, 도시계획세가 3분의 1이 됩니다. 게다가 23구 내에서는 소규모주택용지에 부과되는 도시계획세액의 2분의 1이 2026년도(레이와 8년도)에도 계속 경감됩니다. 3,000만엔 케이스(토지지분 평가액 1,200만엔·건물 600만엔)로 계산하면 연세액은 다음과 같습니다.

토지의 고정자산세: 1,200만엔 ÷ 6 × 1.4% ＝ 28,000엔
토지의 도시계획세: 1,200만엔 ÷ 3 × 0.3% ＝ 12,000엔 → 23구 경감(2분의 1) 적용 시 6,000엔
건물의 고정자산세: 600만엔 × 1.4% ＝ 84,000엔
건물의 도시계획세: 600만엔 × 0.3% ＝ 18,000엔
연세액 합계: 136,000엔

이는 본칙 과세표준으로 계산한 간이 시산입니다. 토지에는 부담수준에 따른 부담조정조치가 있으므로, 실제 세액은 과세명세서의 과세표준액으로 확인하시기 바랍니다. 연중 인도라면 이 절반인 약 68,000엔이 정산금이 됩니다. 여기에 관리비·수선적립금의 일할 계산과 다음달분 선불이 더해져, 앞의 조견표에서는 합계 약 105,000엔으로 산정했습니다. 중고 맨션의 고정자산세 상세 계산과 매각 시 정산 규칙은 중고 맨션 고정자산세 계산방법과 정산 실무에서 정리하고 있습니다.

입주 후 드는 비용 | 부동산취득세와 러닝코스트

인도가 끝나도 지불이 하나 남아 있습니다. 부동산취득세입니다. 취득 후 3~6개월이 지나 도도부현(都道府県, 한국의 광역자치단체에 해당)으로부터 납세통지서가 도착하기 때문에, 잊을 때쯤 청구가 오는 비용으로 알려져 있습니다. 다만 중고 맨션에서는 조건을 충족하면 0엔이 되는 경우가 적지 않습니다.

부동산취득세의 경감조치와 계산 예

부동산취득세의 세율은 토지와 주택이 3%(2008년(헤이세이 20년) 4월 1일부터 2027년(레이와 9년) 3월 31일까지의 취득), 주택 이외의 가옥이 4%입니다. 택지평가토지는 과세표준이 2분의 1이 됩니다(2027년(레이와 9년) 3월 31일까지).

중고주택의 경우, 건물의 세액은 (고정자산세 평가액 − 공제액) × 3%로 계산합니다. 이 공제액은 신축된 연월일에 따라 크게 달라집니다.

주택이 신축된 연월일	공제액
1997년(헤이세이 9년) 4월 1일 이후	1,200만엔
1989년(헤이세이 원년) 4월 1일~1997년(헤이세이 9년) 3월 31일	1,000만엔
1985년(쇼와 60년) 7월 1일~1989년(헤이세이 원년) 3월 31일	450만엔
1981년(쇼와 56년) 7월 1일~1985년(쇼와 60년) 6월 30일	420만엔
1976년(쇼와 51년) 1월 1일~1981년(쇼와 56년) 6월 30일	350만엔
1973년(쇼와 48년) 1월 1일~1975년(쇼와 50년) 12월 31일	230만엔
1964년(쇼와 39년) 1월 1일~1972년(쇼와 47년) 12월 31일	150만엔
1954년(쇼와 29년) 7월 1일~1963년(쇼와 38년) 12월 31일	100만엔

전유면적 요건에도 개정이 있었습니다. 2026년(레이와 8년) 3월 31일까지의 취득은 50㎡ 이상 240㎡ 이하였지만, 2026년 4월 1일 이후의 취득은 40㎡ 이상 240㎡ 이하로 완화되었습니다. 내진 요건은 1982년(쇼와 57년) 1월 1일 이후에 신축된 것일 것, 그 이전에 건축된 경우에는 신내진기준(新耐震基準)에 적합함을 증명해야 합니다. 기존 자료에서 '1982년 이후 건축'으로 표기되는 경우가 있지만, 정확히는 '1982년(쇼와 57년) 1월 1일 이후 신축'입니다.

건물의 계산 예: 축25년(2001년(헤이세이 13년) 신축)·전유 60㎡·건물의 고정자산세 평가액 600만엔인 케이스. 공제액은 1,200만엔이므로 600만엔 − 1,200만엔은 마이너스가 되어, 건물의 부동산취득세는 0엔입니다. 축25년 정도·전유 60㎡급 맨션에서는 이 결과가 나오는 경우가 많습니다.

토지의 계산 예: 토지지분의 고정자산세 평가액 1,200만엔인 케이스. 택지평가토지이므로 과세표준은 2분의 1이 되어, 1,200만엔 × 1/2 × 3% ＝ 180,000엔이 본래의 세액입니다. 여기서 주택용 토지의 감액을 차감합니다. 감액액은 45,000엔과 '토지 1㎡당 가격 × 주택 전유면적의 2배(1호당 200㎡가 한도) × 취득지분 × 3%' 중 높은 쪽입니다.

가령 토지지분의 지적이 20㎡, 1㎡당 가격(2분의 1 적용후)이 30만엔이라고 하면, 감액액은 30만엔 × 120㎡ × 3% ＝ 1,080,000엔이 되어 세액 180,000엔을 크게 웃돕니다. 따라서 토지의 부동산취득세도 0엔입니다. 맨션은 1호당 토지지분이 작고, 전유면적의 2배라는 계산기준이 지분 지적을 웃돌기 쉬우므로 이런 결과가 나오기 쉬운 구조입니다.

반대로 1981년(쇼와 56년) 이전에 신축된 물건에서 건물의 평가액이 공제액을 웃도는 경우나, 전유면적이 40㎡ 미만인 물건에서는 세액이 발생합니다. 경감 적용에 신고가 필요한 지자체도 있으므로, 납세통지서가 도착하면 액면 그대로 납부하기 전에 도도부현 세무사무소에 경감 적용 여부를 확인하십시오. 도도부현별 취급이나 환급 절차는 중고 맨션 부동산취득세 계산과 경감조치에서 자세히 해설하고 있습니다.

관리비·수선적립금의 평균액과, 전유면적당 기준

입주 후 매달 드는 것이 관리비와 수선적립금(修繕積立金, 한국의 장기수선충당금에 해당)입니다. 국토교통성의 '2023년도(레이와 5년도) 맨션 종합조사 결과'에 따르면, 월/호당 평균액은 다음과 같았습니다.

항목	월/호당 평균액	보충설명
관리비(사용료 등 충당액 제외)	11,503엔	최다 가격대는 1만엔초과 1만5천엔이하로 30.8%
수선적립금	13,054엔	주차장 사용료 등 충당액을 포함한 총액은 13,378엔
합계	약 24,557엔	―

같은 조사에서, 현재 수선적립금 잔액이 계획 대비 부족한 맨션의 비율은 36.6%였습니다. 3동 중 1동 이상이 계획에 미달한다는 뜻입니다. 구입 전에 장기수선계획과 적립금 잔액을 확인하지 않으면 입주 후 인상이나 일시금 징수로 자금 계획이 무너질 수 있습니다.

그렇다면 얼마가 적정한 것일까요. 국토교통성의 '맨션 수선적립금에 관한 가이드라인'(2011년(헤이세이 23년) 4월 제정, 2024년(레이와 6년) 6월 개정)이 계획기간 전체에 걸친 수선적립금 평균액의 기준을 전유면적당 월액 단가로 제시하고 있습니다(기계식 주차장분 제외).

건물 규모	평균값(엔/㎡·월)	사례의 3분의 2가 포함되는 범위	전유 60㎡의 월액 환산(평균값)
20층미만·건축연면적 5,000㎡미만	335엔	235~430엔	20,100엔
20층미만·5,000~10,000㎡미만	252엔	170~320엔	15,120엔
20층미만·10,000~20,000㎡미만	271엔	200~330엔	16,260엔
20층미만·20,000㎡이상	255엔	190~325엔	15,300엔
20층이상	338엔	240~410엔	20,280엔

이 표의 사용법은 단순합니다. 검토 중인 물건의 수선적립금이 전유면적에 단가를 곱한 금액을 크게 밑돈다면, 향후 인상이나 일시금을 감안해 자금 계획을 세울 필요가 있습니다. 반대로 기준을 웃돌더라도 그것은 적정하게 적립되고 있다는 증거일 수 있습니다. 금액의 높고 낮음보다 장기수선계획과의 정합성이 판단 기준입니다. 수선적립금을 보는 관점은 맨션 수선적립금 시세와 인상 리스크 판단법에서 더 깊이 다루고 있습니다.

【계산 예】물건가격 3,000만엔·축25년·전유60㎡·차입 2,400만엔의 제비용 누적 계산

지금까지의 수치를 하나의 케이스로 정리합니다. 전제는 도쿄 23구의 중고 맨션, 물건가격 3,000만엔, 2001년(헤이세이 13년) 신축(축25년), 전유면적 60㎡, 자기자금 600만엔, 주택담보대출 2,400만엔·35년, 고정자산세 평가액은 토지지분 1,200만엔·건물 600만엔입니다.

항목	계산식	금액
중개수수료	3,000만엔 × 3.3% ＋ 66,000엔	1,056,000엔
인지세(매매계약서)	1,000만엔초과 5,000만엔이하·경감후	10,000엔
인지세(금전소비대차계약서)	1,000만엔초과 5,000만엔이하·본칙	20,000엔
등록면허세(토지 이전)	1,200만엔 × 1.5%	180,000엔
등록면허세(건물 이전)	600만엔 × 0.3%	18,000엔
등록면허세(저당권 설정)	2,400만엔 × 0.1%	24,000엔
사법서사 보수	이전 56,678엔 ＋ 설정 42,699엔(전국평균)	99,377엔
대출 사무취급수수료	2,400만엔 × 2.2%(정률형)	528,000엔
지진보험료(1년분)	보험금액 1,000만엔·イ구조·도쿄도	27,500엔
정산금(고정자산세·도시계획세·관리비 등)	고정자산세·도시계획세 연액 136,000엔의 반년분＋관리비 등 1.5개월분	약 105,000엔
부동산취득세	건물·토지 모두 경감으로 0엔	0엔
제비용 합계	―	약 2,068,000엔
물건가격 대비 비율	―	약 6.9%

보증료 일괄선불형을 선택한 경우에는 사무수수료 528,000엔이 보증료 494,736엔으로 대체되어, 합계는 약 2,035,000엔이 됩니다. 차이는 약 33,000엔으로 초기비용으로서는 오차 범위입니다. 판단은 중도상환 예정 여부로 결정하는 편이 합리적입니다.

자금 계획 측면에서는 계약금(頭金) 600만엔과 제비용 207만엔을 합쳐 약 807만엔의 자기자금(원화 약 7,505만원)이 필요하다는 계산이 됩니다. 화재보험을 5년 일괄로 계약하면 여기에 추가로 수만 엔에서 십수만 엔이 더해집니다.

주택담보대출 감세로 돌아오는 금액 | 2026년 입주부터의 개정점

제비용은 나가는 돈이지만, 주택담보대출 감세(住宅ローン減税)는 돌아오는 돈입니다. 2026년도(레이와 8년도) 세제개정으로 주택담보대출 감세의 적용기한이 5년 연장되었고, 성능이 우수한 기존주택(중고주택)의 차입한도액과 공제기간이 확대되었습니다. 전유면적 요건도 원칙적으로 40㎡로 완화되었습니다. 한국의 주택자금 관련 소득공제가 원리금 상환액에 대한 소득공제 방식인 것과 달리, 일본의 주택담보대출 감세는 연말 대출잔액에 세율을 곱해 산출된 소득세액에서 직접 차감하는 세액공제 방식이라는 점이 근본적으로 다릅니다.

기존주택의 차입한도액과 공제기간(2026년 입주)

국토교통성이 2025년(레이와 7년) 12월 26일에 공표한 자료에 따르면, 2026년(레이와 8년) 입주분의 기존주택 차입한도액과 공제기간은 다음과 같습니다. 공제율은 0.7%, 소득요건은 합계소득금액 2,000만엔 이하입니다.

주택 구분(기존주택)	차입한도액	자녀양육세대 등	공제기간
장기우량주택·저탄소주택	3,500만엔	4,500만엔	13년
ZEH수준 에너지절약주택	3,500만엔	4,500만엔	13년
에너지절약기준 적합주택	2,000만엔	3,000만엔	13년
그 외 주택	2,000만엔	―	10년

전유면적 요건은 40㎡ 이상이지만, 합계소득금액 1,000만엔 초과인 분과 자녀양육세대 등에 대한 우대조치를 이용하는 분은 50㎡ 이상이 필요합니다. 또한 국토교통성의 Q&A(별지 2)에서는, 40㎡대의 기존주택은 자녀양육세대 등 우대조치의 대상에서는 제외되지만 주택성능에 따른 차입한도액과 공제기간은 적용된다고 정리하고 있습니다. 이 개정은 관련 세제법의 성립을 거쳐 시행이 완료되었으며, 국토교통성 '주택담보대출 감세' 페이지도 2026년도(레이와 8년도) 세제개정을 반영해 갱신되었습니다.

연간 공제액의 계산 예와, 상한에 해당하는지 판단하는 법

앞서의 계산 예(차입 2,400만엔)에서 실제로 돌아오는 금액을 살펴보겠습니다.

그 외 주택의 경우: 차입한도액 2,000만엔이 상한이 되므로, 2,000만엔 × 0.7% ＝ 연 14만엔. 공제기간 10년으로 최대 140만엔.
에너지절약기준 적합주택의 경우: 마찬가지로 한도액 2,000만엔으로 연 14만엔이지만, 공제기간이 13년으로 늘어나 최대 182만엔.
장기우량주택·ZEH수준 에너지절약주택의 경우: 한도액 3,500만엔이므로, 연말잔액 2,400만엔 × 0.7% ＝ 연 16.8만엔이 공제 대상. 13년이면 최대 218만엔 정도.

여기서 든 최대액은 연말잔액이 한도액을 계속 웃돈다고 가정한 단순 계산입니다. 실제로는 상환이 진행될수록 연말잔액이 줄어들기 때문에 공제액은 해를 거듭할수록 작아집니다.

여기서 판단 포인트 하나를 짚어두겠습니다. 차입액이 2,000만엔을 넘는지 여부에 따라 주택성능이 갖는 의미가 완전히 달라집니다. 차입이 2,000만엔 이하라면 어느 구분이든 연간 공제액은 동일합니다(잔액×0.7%). 차이가 나는 것은 공제기간이 10년이냐 13년이냐 뿐입니다. 차입이 2,000만엔을 넘으면 한도액의 차이가 그대로 공제액의 차이가 됩니다.

또한 공제액은 어디까지나 소득세액(및 다 공제하지 못한 경우 주민세의 일부)이 상한입니다. 납부하고 있는 세액이 연 10만엔이라면, 계산상 14만엔의 공제 한도가 있어도 14만엔이 전부 돌아오지는 않습니다. 원천징수표(源泉徴収票, 한국의 원천징수영수증에 해당)의 소득세액을 먼저 확인해 두면 기대치와의 차이를 방지할 수 있습니다.

1981년 12월 31일 이전에 건축된 주택을 살 때 필요한 서류

주택담보대출 감세 대상이 되는 기존주택은 등기부상 건축일자가 1982년(쇼와 57년) 1월 1일 이후인 것이 원칙입니다. 그 이전에 건축된 주택이라도 신내진기준(新耐震基準)에 적합함을 증명하는 서류(내진기준적합증명서, 기존주택성능평가서, 기존주택매매하자보험 부보증명서 중 하나)가 있으면 대상이 됩니다.

실무상 주의점은, 이 증명은 원칙적으로 취득 전에 신청해 두어야 한다는 것입니다. 인도 후에 '증명을 받을 수 없었다'는 사실을 알게 되면 감세도 등록면허세 경감도 받을 수 없습니다. 축40년 초과 물건을 검토하는 경우에는 매매계약 조건으로 내진기준적합증명서 취득 가능 여부를 확인하는 절차가 핵심이 됩니다.

신축 맨션과 중고 맨션은 제비용이 어떻게 다른가

'신축보다 중고 쪽이 제비용이 비싸다'고 이야기되는 이유는 주로 중개수수료와 등록면허세에 있습니다. 차이를 정리합니다.

항목	신축 맨션	중고 맨션
중개수수료	매도인(분양회사)에게서 직접 구입하는 경우 불요	중개(媒介)인 경우 상한 "가격×3.3%+66,000엔" 발생
등록면허세(건물)	소유권보존등기 0.15%(경감)	소유권이전등기 0.3%(경감)
등록면허세(토지)	부지권 소유권이전 1.5%(경감)	동일하게 1.5%(경감)
수선적립기금	인도 시 일시금으로 요구되는 경우가 있음	원칙적으로 없음(매도인의 적립분은 관리조합에 승계)
부동산취득세(건물의 공제액)	신축주택은 1,200만엔	신축 연월일에 따라 100만~1,200만엔
주택담보대출 감세	주택성능에 따라 기존주택보다 높은 한도액 설정	기존주택은 3,500만엔 또는 2,000만엔
평균 구입자금(2024년도(레이와 6년도) 조사)	분양 집합주택 4,679만엔	기존 집합주택 2,919만엔

3,000만엔짜리 물건으로 비교하면, 중고에서는 중개수수료 105.6만엔이 발생하고, 건물의 등록면허세도 0.15%분(평가액 600만엔이면 9,000엔) 더 비싸집니다. 합계 약 106만엔, 물건가격의 3.5% 정도가 중고 쪽의 추가 부담입니다.

다만 평균 구입자금에서는 중고 쪽이 약 1,760만엔 낮다는 사실이 있습니다. 제비용의 차이는 구입자금의 차이에 비하면 훨씬 작으며, 제비용만을 이유로 신축을 선택하는 판단은 합리적이라고 보기 어렵습니다. 저희가 구입 상담에서 전하는 것은, 제비용의 많고 적음이 아니라 관리 상태와 수선적립금의 건전성으로 판단해 주십시오라는 것입니다.

제비용을 줄이기 위해, 계약 전에 확인하고 싶은 5가지

제비용은 법령이나 고시로 금액이 정해져 있는 항목이 많아, 줄일 수 있는 부분은 한정적입니다. 그래도 다음 5가지는 계약 전에 확인할 가치가 있습니다.

중개수수료가 상한액인지 확인한다. 고시가 정하는 것은 상한이며, 하한은 없습니다. 매도인·매수인 쌍방으로부터 의뢰를 받은 경우 등 조건에 따라 설정에 폭이 생깁니다. 중개계약서의 보수액란을 확인하십시오.
전유면적이 40㎡대라면 50㎡ 요건의 제도를 모두 확인한다. 등록면허세 경감(주택용가옥증명)과 주택담보대출 감세의 우대조치는 50㎡ 이상이 요건입니다. 40㎡대에서는 등록면허세가 본칙세율 2.0%가 되어, 3,000만엔 물건에서 10만엔 이상의 차이가 발생합니다.
대출 초기비용을 보증료형과 정률형으로 견적 비교한다. 중도상환 예정이 있다면 미경과분이 환급되는 보증료형을 우선하는 판단이 있을 수 있습니다.
내진기준적합증명서가 필요한지를 계약 전에 확정한다. 1981년(쇼와 56년) 12월 31일 이전 건축이라면, 증명 취득 가능 여부로 감세와 등록면허세 경감의 적용 여부가 결정됩니다. 취득 후 신청으로는 늦습니다.
장기수선계획과 수선적립금 잔액을 관리조합 자료로 확인한다. 적립금 잔액이 계획 대비 부족한 맨션이 36.6%라는 조사 결과가 있습니다. 입주 후 인상은 제비용보다 무거운 부담이 될 수 있습니다.

구입 절차의 전체 흐름을 먼저 파악해 두고 싶은 분은 중고 맨션 구입 방법과 구입 흐름에서 확인해야 할 포인트도 함께 참고해 주십시오.

자주 묻는 질문(FAQ)

중고 맨션 구입 시 제비용은 물건가격의 몇 %가 기준인가요?

주택담보대출을 이용하는 경우 물건가격의 6~8%가 기준입니다. 이 글의 시산에서는 2,000만엔에서 약 147만엔(7.3%), 3,000만엔에서 약 207만엔(6.9%), 5,000만엔에서 약 327만엔(6.5%)이 나왔습니다. 가격이 오를수록 비율이 낮아지는 것은 인지세나 사법서사 보수가 가격에 비례하지 않기 때문입니다. 화재보험료는 별도로 필요합니다.

중개수수료 상한은 얼마인가요? 할인은 가능한가요?

400만엔 초과 물건에서는 "매매대금×3.3%+66,000엔(세금포함)"이 상한입니다. 3,000만엔이면 1,056,000엔이 됩니다. 이는 2024년 7월 1일 시행된 현행 고시(2024년(레이와 6년) 6월 21일 국토교통성 고시 제949호)에 근거한 금액입니다. 고시가 정하는 것은 상한이지 정가가 아니므로, 조건에 따라 설정에 폭이 생길 수 있습니다. 다만 상한액을 그대로 청구하는 것 자체는 적법합니다.

부동산취득세가 0엔이 되는 것은 어떤 조건인가요?

건물은 고정자산세 평가액이 신축 연월일에 따른 공제액을 밑돌면 0엔입니다. 1997년(헤이세이 9년) 4월 1일 이후 신축된 주택이라면 공제액은 1,200만엔으로, 축25년·전유 60㎡급에서는 평가액이 이를 밑도는 경우가 많습니다. 토지는 45,000엔 또는 "1㎡당 가격×전유면적의 2배×지분×3%" 중 높은 쪽이 감액되므로, 맨션에서는 감액이 세액을 웃돌아 0엔이 되기 쉬운 구조입니다. 전유면적은 2026년(레이와 8년) 4월 1일 이후 취득이라면 40㎡ 이상 240㎡ 이하가 요건입니다.

대출의 보증료형과 사무수수료형 중 어느 쪽을 선택해야 하나요?

중도상환이나 재대출 예정이 있다면 보증료 일괄선불형이 유리합니다. 미경과기간분이 소정의 수수료를 차감하고 환급되기 때문입니다. 완제까지 유지할 생각이라면 금리가 낮은 상품을 우선해도 무방합니다. 차입 2,400만엔·35년에서의 초기비용은 보증료형이 494,736엔, 정률 2.2%형이 528,000엔으로, 차이는 약 33,000엔에 그칩니다.

제비용은 주택담보대출에 포함할 수 있나요?

중개수수료·등록면허세·사법서사 보수·화재보험료 등은 제비용 대출이나 추가 융자로 포함할 수 있는 경우가 있습니다. 한편 데즈케킨과 인지세, 인도 시 정산금은 원칙적으로 현금이 필요합니다. 포함하면 초기 현금 부담은 가벼워지지만, 대출 잔액이 늘고 담보평가 대비 대출 비율이 올라가 심사에 영향을 줄 수 있습니다. 사전심사 단계에서 어느 항목까지 대상이 되는지 금융기관에 확인하십시오.

주택담보대출 감세로 실제로 얼마나 돌아오나요?

2026년 입주분 기존주택에서는 공제율 0.7%로 계산합니다. 차입 2,400만엔인 경우, 그 외 주택이라면 차입한도액 2,000만엔이 상한이므로 연 14만엔, 10년간 최대 140만엔입니다. 에너지절약기준 적합주택이라면 공제기간이 13년으로 늘어 최대 182만엔, 장기우량주택·ZEH수준 에너지절약주택이라면 한도액 3,500만엔으로 연 16.8만엔이 대상이 됩니다. 다만 실제 환급액은 납부하고 있는 소득세액(및 주민세의 일부)이 상한입니다.

인용·참고자료

이 글의 세액·상한액은 위의 1차 정보에 근거해 정리했지만, 고정자산세 평가액의 비율, 보험료, 정산금의 전제는 시산을 위한 가정입니다. 실제 금액은 물건과 계약 내용에 따라 달라집니다. 개별 세무 판단은 세무사(税理士, 한국의 세무사에 해당) 또는 관할 세무서·도도부현 세무사무소에 확인하시기 바랍니다.