Der Kauf einer Eigentumswohnung aus zweiter Hand ist eine der größeren Anschaffungen im Leben. Um Probleme beim Vertragsabschluss im Vorfeld zu vermeiden, ist die Prüfung der wichtigen Hinweise und der Liste der mitübertragenen Ausstattungen unverzichtbar. In diesem Artikel erläutern wir den Ablauf eines Vertrags für eine gebrauchte Eigentumswohnung und vier wichtige Punkte, auf die Sie achten sollten.
Wie läuft ein Vertrag für eine gebrauchte Eigentumswohnung ab? Die Schritte bis zum Kauf
Der Vertrag für eine gebrauchte Eigentumswohnung wird in der Regel über ein Immobilienunternehmen als Vermittler abgewickelt. Der Ablauf ist wie folgt.
Kennenlernen und Begrüßung
Verkäufer, Käufer und Makler kommen zusammen und beginnen den Vertragsprozess. Ist der Käufer verheiratet, ist es sinnvoll, dass beide Ehepartner teilnehmen, damit es nach dem Kaufvertrag nicht zu unterschiedlichen Auffassungen kommt.
Erläuterung der wichtigen Hinweise
Der Makler auf Verkäuferseite erläutert dem Käufer die wichtigen Hinweise. Diese Aufgabe darf nur von qualifizierten Immobilienkaufleuten mit entsprechender Lizenz ausgeführt werden, und vor der Erläuterung ist die Vorlage des Ausweises vorgeschrieben.
Abschluss des Kaufvertrags
Nach der Erläuterung der wichtigen Hinweise werden der Kaufvertrag erklärt und gemeinsam durchgegangen. Anschließend werden der Zahlungstermin und der Übergabetermin festgelegt. Sind beide Seiten einverstanden, wird der Vertrag mit Unterschrift und Siegel geschlossen.
Zahlung von Anzahlung und Maklerprovision
Mit der Zahlung der Anzahlung als Teil des Kaufpreises kommt der Vertrag zustande. An den Makler ist zudem eine Provision zu zahlen. Dafür gibt es zwei gängige Varianten: die Hälfte bei Vertragsabschluss oder der Gesamtbetrag bei der Abwicklung.
Worauf sollte man beim Kaufvertrag achten?
Um Probleme nach Vertragsabschluss zu vermeiden, sollten Sie die folgenden Punkte unbedingt prüfen.
Die Erklärung der wichtigen Hinweise vorab erhalten und prüfen
Der Inhalt der Erklärung der wichtigen Hinweise ist fachlich und komplex. Da es schwierig ist, alles erst am Tag des Termins vor Ort zu verstehen, ist es wichtig, vorab eine Kopie oder E-Mail zu erhalten und diese zu prüfen. Mindestens die folgenden Punkte sollten Sie kontrollieren.
- Wohnfläche und Gebäudestruktur
- Ob Haustierhaltung erlaubt ist
- Ob ein Austausch gegen Holzbodenbelag möglich ist
- Nutzungsbedingungen für Parkplatz und Fahrradstellplatz
- Rückstände bei der Instandhaltungsrücklage
- Ob eine Mängelhaftung besteht und wie lange
- Bedingungen bei Kündigung oder Rücktritt
Auch die Liste der Ausstattungen und den Zustandsbericht nicht vergessen
Die Liste der mitübertragenen Ausstattungen ist ein Dokument, in dem die zu übergebenden Ausstattungen aufgeführt sind. Ausstattungen mit dem Vermerk „vorhanden“ bleiben bei der Übergabe zurück, Ausstattungen mit „nicht vorhanden“ werden entfernt. Bleiben nicht benötigte Ausstattungen zurück, können die Entfernungskosten dem Käufer entstehen. Darauf sollten Sie achten.
Im Zustandsbericht der Immobilie werden Informationen festgehalten, die dem Verkäufer bekannt sind, etwa Wasserschäden, Termitenbefall, Defekte an Leitungen oder Auswirkungen benachbarter Bauprojekte. Da dort Informationen enthalten sein können, die man selbst nicht kennen kann, ist eine vorherige Prüfung wichtig.
Welche steuerlichen Punkte sind nach dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung wichtig?
Beim Wohnungskauf fallen verschiedene Steuern an. Besonders die folgenden zwei Punkte sollten Sie kennen.
Die Grundsteuer kann bei Bestandsobjekten anders ausfallen
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundstücke und Gebäude, die Sie besitzen. Bei Bestandsobjekten ist sie in der Regel niedriger als bei Neubauten, doch die Höhe variiert je nach Kommune. Deshalb sollten Sie dies vor dem Kauf prüfen.
Die Steuervergünstigung bei der Grunderwerbsteuer nutzen
Für die Grunderwerbsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuervergünstigung gewährt werden. Bedingungen sind unter anderem eine Wohnnutzfläche von mindestens 50 und höchstens 240 Quadratmetern sowie die Nutzung zu Wohnzwecken. Um die Vergünstigung zu erhalten, ist ein Antrag beim Steueramt der Präfektur erforderlich.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Wann erhalte ich die Erklärung der wichtigen Hinweise für eine gebrauchte Eigentumswohnung?
In der Regel können Sie diese vor dem Vertragstermin als Kopie oder per E-Mail erhalten, wenn Sie den Makler im Voraus darum bitten. Da eine ausreichende Prüfung am selben Tag schwierig ist, sollten Sie die Unterlagen unbedingt vorab anfordern.
Q. Wenn in der Liste der Ausstattungen „Mangel vorhanden“ steht, wird das dann repariert?
Grundsätzlich ist der Verkäufer nicht verpflichtet, eine mangelhafte Ausstattung zu reparieren. Es kann sein, dass die Übergabe in diesem Zustand erfolgt. Deshalb ist es wichtig, den Zustand vor dem Kauf genau zu kennen.
Q. Welche Steuern fallen beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung an?
In der Regel fallen Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Registrierungs- und Lizenzsteuer sowie Stempelsteuer an. Die Höhe hängt vom Alter der Immobilie, dem Preis und dem Standort ab. Daher empfiehlt sich eine vorherige Simulation.
