Gebrauchte Eigentumswohnung in Japan: Vertrag & Kosten 2026

Der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung – auf Japanisch chūko manshon (中古マンション, wörtlich „gebrauchte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Sondereigentum") – folgt in Japan einem Ablauf, der sich grundlegend von einem deutschen Immobilienkauf unterscheidet: Es gibt keinen Notar, keine notarielle Beurkundung als Wirksamkeitsvoraussetzung und keine gesetzliche Widerrufsfrist. Stattdessen tragen ein staatlich lizenzierter Immobilienmaklerbetrieb (takken gyōsha, 宅地建物取引業者) und der für den jeweiligen Vertrag zuständige Immobiliensachverständige (takken shi, 宅地建物取引士) die zentrale Verantwortung dafür, dass Käuferinnen und Käufer vor der Unterschrift alle wesentlichen Fakten kennen. Wer 2026 in Japan eine gebrauchte Eigentumswohnung kauft, kann das Fehlerrisiko auf drei Kernpunkte reduzieren, die es in dieser Form nur im japanischen Recht gibt. Erstens: Das gesetzlich vorgeschriebene Objektoffenlegungsdokument (jūyō jikō setsumeisho, 重要事項説明書) vor dem Vertragstag anfordern und die zehn gesetzlichen Pflichtangaben für Eigentumswohnungen nach § 16-2 der Durchführungsverordnung zum Immobilienmaklergesetz (宅地建物取引業法施行規則第16条の2) Zahl für Zahl abgleichen. Zweitens: Das Bargeld, das am Vertragstag und am Übergabetag tatsächlich fließt – Anzahlung (tetsukekin, 手付金), Maklerprovision und Stempelsteuer – vorab durchrechnen. Drittens: Die Entscheidung auf Grundlage des am 1. April 2026 reformierten Wohnungseigentumsgesetzes (改正区分所有法) und der ab Bezugsjahr 2026 (Reiwa 8) geänderten Eigenheim-Darlehenssteuerermäßigung treffen.

Dieser Artikel richtet sich an Leserinnen und Leser, die eine gebrauchte Eigentumswohnung in Japan kaufen möchten, und legt bis zum Vertragstag fest, was zu prüfen ist, wie viel Bargeld bereitzuhalten ist und an welcher Stelle man vom Kauf zurücktreten sollte. Grundlage ist die aktuelle Marktpreisstatistik für den Großraum Tokio (52.080.000 Yen / rund 284.590 EUR, 63,02 m² Wohnfläche, 27,48 Jahre Gebäudealter – Umrechnungskurs 1 EUR ≈ 183 JPY, Stand: 13.08.2026), ergänzt um Rechenbeispiele und eine bis auf die einzelnen Gesetzesparagrafen heruntergebrochene Checkliste, jeweils mit Angabe der Primärquelle.

Die wichtigsten Punkte im Überblick

• Die Obergrenze der Maklerprovision lässt sich mit der Formel „Kaufpreis × 3,3 % + 66.000 Yen (rund 361 EUR)" (inkl. Verbrauchsteuer) berechnen. Bei einer durchschnittlichen gebrauchten Eigentumswohnung im Großraum Tokio für 52.080.000 Yen (rund 284.590 EUR) sind das rund 1.785.000 Yen (rund 9.750 EUR) (Bekanntmachung des ehemaligen Bauministeriums Nr. 1552, zuletzt geändert am 21. Juni 2024/Reiwa 6).
• Das Bargeld, das zwischen Vertragsabschluss und Übergabe tatsächlich das Konto verlässt (Maklerprovision, Stempelsteuer, Registersteuer, anteilige Grundsteuerabrechnung), liegt bei rund 4 % des Kaufpreises. Die Anzahlung (tetsukekin) wird auf den Kaufpreis angerechnet und ist daher gesondert zu betrachten.
• Die für Eigentumswohnungen spezifischen Offenlegungspflichten umfassen zehn Punkte nach § 16-2 der Durchführungsverordnung zum Immobilienmaklergesetz. „Der bereits angesparte Betrag der Instandhaltungsrücklage" und „die Höhe der laufenden Verwaltungskosten" sind gesetzlich zwingend anzugebende Beträge.
• Ob die Instandhaltungsrücklage angemessen ist, lässt sich anhand der Richtwerte des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) beurteilen. Bei 63,02 m² Wohnfläche, weniger als 20 Stockwerken und 5.000–10.000 m² Bruttogeschossfläche liegt der Bereich, in dem zwei Drittel aller untersuchten Fälle liegen, bei rund 10.700–20.200 Yen/Monat (rund 58–110 EUR/Monat).
• Für Einzüge ab dem Kalenderjahr 2026 (Reiwa 8) wurde der Abzugszeitraum der Eigenheim-Darlehenssteuerermäßigung für Bestandsimmobilien auf 13 Jahre ausgeweitet – allerdings nur für Wohnungen, die energetische Mindeststandards erfüllen. Für alle übrigen gebrauchten Wohnungen gilt weiterhin ein Darlehensrahmen von 20.000.000 Yen (rund 109.290 EUR) über 10 Jahre.

Wie viel Bargeld bewegt sich beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung in Japan tatsächlich?

Kurz zusammengefasst: Bei einer durchschnittlichen gebrauchten Eigentumswohnung im Großraum Tokio (52.080.000 Yen, rund 284.590 EUR) müssen Käuferinnen und Käufer am Vertragstag die Anzahlung von 2.604.000 Yen (rund 14.230 EUR), die Hälfte der Maklerprovision von 892.000 Yen (rund 4.875 EUR) und die Stempelsteuer von 30.000 Yen (rund 164 EUR) bereithalten – zusammen rund 3.526.000 Yen (rund 19.270 EUR). Am Übergabetag kommen die restliche Maklerprovision, die Registersteuern und die anteilige Grundsteuerabrechnung hinzu. Anders als in Deutschland, wo ein Notar den Kaufpreis erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch treuhänderisch abruft, wird in Japan direkt zwischen den Parteien und über das Konto des Maklers abgerechnet – ein Ablauf, der schneller ist, aber auch weniger durch einen unabhängigen Dritten abgesichert wird.

Zu welchen Preisen werden gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio verkauft?

Zunächst zur Marktpreisgrundlage. Das East Japan Real Estate Institute (東日本不動産流通機構, REINS) veröffentlicht monatlich den Kurzbericht „Market Watch"; aktuell ist die Ausgabe für Juni 2026 die neueste. Anders als Angebotspreise in Exposés bilden diese Zahlen tatsächlich abgeschlossene Kaufverträge ab.

Kennzahl	Juni 2026	Veränderung ggü. Vorjahresmonat
Abschlusspreis (Großraum Tokio)	52.080.000 Yen (rund 284.590 EUR)	−0,02 %
Abschlusspreis pro m²	826.400 Yen/m² (rund 4.517 EUR/m²)	−0,8 %
Verkaufte Wohnfläche	63,02 m²	+0,8 %
Gebäudealter bei Verkauf	27,48 Jahre	Vorjahr: 26,96 Jahre

Die Abschlusspreise nach Region zeigen die regionale Spannbreite:

Region	Abschlusspreis	Verkaufte Wohnfläche
Tokio, 23 Bezirke (Innenstadt)	75.590.000 Yen (rund 413.000 EUR)	56,60 m²
Tokio, Tama-Region	38.780.000 Yen (rund 211.910 EUR)	66,04 m²
Yokohama / Kawasaki	43.680.000 Yen (rund 238.690 EUR)	64,65 m²
Präfektur Saitama	31.100.000 Yen (rund 169.950 EUR)	67,64 m²
Präfektur Chiba	31.750.000 Yen (rund 173.500 EUR)	72,07 m²

Quelle: East Japan Real Estate Institute (東日本不動産流通機構, REINS), „Market Watch Kurzbericht Juni 2026" (veröffentlicht am 10. Juli 2026). Im selben Monat wurden 4.241 Verträge abgeschlossen (−1,3 % ggü. Vorjahr), der Lagerbestand lag bei 45.995 Einheiten (+3,5 %) – der vierte Monat in Folge mit steigendem Bestand. In einer Marktphase, in der sich Verkaufsangebote häufen, wächst der Verhandlungsspielraum für Käufer. Für deutschsprachige Investorinnen und Investoren, die einen strukturell knappen Wohnungsmarkt gewohnt sind, ist das ein bemerkenswerter Unterschied: Anders als in vielen deutschen Großstädten, wo das Angebot seit Jahren hinter der Nachfrage zurückbleibt, wächst der Bestand an gebrauchten Eigentumswohnungen im Großraum Tokio derzeit – ein Umfeld, das eher Käufern als Verkäufern in die Hände spielt.

Steuern und Kosten bei Vertragsabschluss und Übergabe

Die meisten Kaufnebenkosten in Japan beruhen auf konkreten Gesetzesgrundlagen mit klar definierten Obergrenzen und Geltungsfristen. Wer diese Zahlen als Ober- und Zeitgrenzen kennt, erkennt sofort, wenn eine Kostenaufstellung einen unklaren Posten enthält.

Posten	Rechtsgrundlage	Satz / Obergrenze	Geltungsfrist
Maklerprovision	Bekanntmachung des ehemaligen Bauministeriums Nr. 1552 (geändert am 21. Juni 2024/Reiwa 6)	Bis 2.000.000 Yen (rund 10.930 EUR): 5,5 % / über 2.000.000 bis 4.000.000 Yen (rund 10.930–21.860 EUR): 4,4 % / über 4.000.000 Yen (rund 21.860 EUR): 3,3 % (inkl. Steuer). Kurzformel: „Preis × 3,3 % + 66.000 Yen (rund 361 EUR)"	–
Maklerprovision (Sonderregel für niedrigpreisige Leerstandsimmobilien)	Dieselbe Bekanntmachung, Ziffer 7	Bei Objekten bis 8.000.000 Yen (rund 43.720 EUR): das 1,1-Fache von 300.000 Yen (rund 1.640 EUR) = bis zu 330.000 Yen (rund 1.800 EUR)	–
Stempelsteuer (Kaufvertrag)	Nationale Steuerbehörde (国税庁), Nr. 7108	Über 10.000.000 bis 50.000.000 Yen (rund 54.645–273.220 EUR): 10.000 Yen (rund 55 EUR) / über 50.000.000 bis 100.000.000 Yen (rund 273.220–546.450 EUR): 30.000 Yen (rund 164 EUR)	Ermäßigt bis einschließlich Verträge, die bis 31. März 2027 (Reiwa 9) erstellt werden
Registersteuer (Eigentumsübertragung Grundstück)	Sondersteuergesetz § 72	Regulär 2,0 % → 1,5 %	Bis 31. März 2029 (Reiwa 11; durch die Reform 2026/Reiwa 8 um 3 Jahre verlängert)
Registersteuer (Eigentumsübertragung Wohngebäude)	Sondersteuergesetz § 73	Regulär 2,0 % → 0,3 %	Bis 31. März 2027 (Reiwa 9)
Registersteuer (Grundschuldbestellung)	Sondersteuergesetz § 75	Regulär 0,4 % → 0,1 %	Bis 31. März 2027 (Reiwa 9)
Grunderwerbsteuer	Kommunalsteuergesetz	Regelsatz 4 % → für Wohnungen und Grundstücke 3 %	Bis 31. März 2027 (Reiwa 9)
Grunderwerbsteuer (Bemessungsgrundlage für Bauland)	Kommunalsteuergesetz (Sonderregel für Wohn-/Gewerbeflächen)	Der als Bemessungsgrundlage dienende Wert bei Erwerb von Wohn- und Gewerbeflächen wird auf die Hälfte des festgestellten Einheitswerts reduziert	–
Grundsteuer	Kommunalsteuergesetz	Regelsatz 1,4 %. Stichtag ist jeweils der 1. Januar	–
Stadtplanungssteuer	Kommunalsteuergesetz	Höchstsatz 0,3 %. Betrifft grundsätzlich Grundstücke/Gebäude in Stadtentwicklungsgebieten	–

Um die ermäßigten Sätze für Wohngebäude (0,3 % bzw. 0,1 %) zu nutzen, muss dem Grundbuchantrag eine Bescheinigung der zuständigen Gemeinde beigefügt werden (u. a. zum Nachweis einer Wohnfläche von mindestens 50 m²), und die Eintragung muss innerhalb eines Jahres nach Erwerb erfolgen (Nationale Steuerbehörde, „Mitteilung zur Ermäßigung des Registersteuersatzes", April 2026/Reiwa 8).

Rechenbeispiel 1: Bargeldaufstellung beim Kauf einer Wohnung für 52.080.000 Yen

Wir rechnen mit einem Abschlusspreis von 52.080.000 Yen (rund 284.590 EUR), einer Anzahlung von 5 % des Kaufpreises, einem Hypothekendarlehen von 40.000.000 Yen (rund 218.580 EUR), einem steuerlichen Einheitswert des Gebäudes von 6.000.000 Yen (rund 32.790 EUR) und einem Einheitswert des Erbbaurechtsanteils am Grundstück von 9.000.000 Yen (rund 49.180 EUR). Bitte ersetzen Sie diese Annahmewerte durch die tatsächlichen Beträge aus dem amtlichen Einheitswertnachweis (kotei shisan hyōka shōmeisho, 固定資産評価証明書) Ihres konkreten Objekts, da die Werte von Objekt zu Objekt stark variieren.

Fälligkeit	Posten	Betrag	Berechnungsgrundlage
Bei Vertragsabschluss	Anzahlung (5 % des Kaufpreises)	2.604.000 Yen (rund 14.230 EUR)	52.080.000 × 5 %. Wird auf den Kaufpreis angerechnet
Bei Vertragsabschluss	Maklerprovision (halber Betrag)	892.000 Yen (rund 4.875 EUR)	Hälfte der Obergrenze von rund 1.784.640 Yen (rund 9.750 EUR)
Bei Vertragsabschluss	Stempelsteuer	30.000 Yen (rund 164 EUR)	Über 50.000.000 bis 100.000.000 Yen (nach Ermäßigung)
Zwischensumme bei Vertragsabschluss	–	rund 3.526.000 Yen (rund 19.270 EUR)	–
Bei Übergabe	Maklerprovision (Restbetrag)	893.000 Yen (rund 4.880 EUR)	Restbetrag der Obergrenze abzüglich der bei Vertragsabschluss gezahlten Hälfte
Bei Übergabe	Registersteuer (Eigentumsübertragung Gebäude)	18.000 Yen (rund 98 EUR)	Einheitswert 6.000.000 × 0,3 %
Bei Übergabe	Registersteuer (Eigentumsübertragung Grundstück)	135.000 Yen (rund 738 EUR)	Einheitswert 9.000.000 × 1,5 %
Bei Übergabe	Registersteuer (Grundschuldbestellung)	40.000 Yen (rund 219 EUR)	Darlehen 40.000.000 × 0,1 %
Bei Übergabe	Anteilige Grundsteuer-/Stadtplanungssteuerabrechnung	rund 60.000 Yen (rund 328 EUR)	Bei angenommener Jahressteuer von 120.000 Yen (rund 656 EUR), Stichtag 1. Januar, Übergabe am 1. Juli: Käuferanteil 184 Tage (120.000 × 184 ÷ 365)
Zwischensumme bei Übergabe	–	rund 1.146.000 Yen (rund 6.260 EUR)	Restkaufpreis von 49.476.000 Yen (rund 270.360 EUR) gesondert

Wichtig ist: Die Anzahlung ist Teil des Kaufpreises und kein danach verschwindender Kostenposten. Was tatsächlich unwiederbringlich das Konto verlässt, sind Maklerprovision (1.785.000 Yen / rund 9.750 EUR), Stempelsteuer (30.000 Yen / rund 164 EUR), Registersteuern (193.000 Yen / rund 1.055 EUR) und die anteilige Grundsteuerabrechnung (60.000 Yen / rund 328 EUR) – zusammen rund 2.068.000 Yen (rund 11.300 EUR), also rund 4,0 % des Kaufpreises.

In diesen 4,0 % sind Kreditbearbeitungsgebühr und Kreditbürgschaftsgebühr der finanzierenden Bank, die Feuer-/Gebäudeversicherung sowie das Honorar des auf Grundbuchangelegenheiten spezialisierten Rechtsdienstleisters (shihō shoshi, 司法書士 – funktional zwischen einem deutschen Notar und einem Grundbuchsachbearbeiter angesiedelt, ersetzt aber keine notarielle Beurkundung) noch nicht enthalten. Diese Posten variieren stark je nach Bank und Dienstleister, amtlich veröffentlichte Richtwerte gibt es dafür nicht. Wir empfehlen, hierfür die tatsächlichen Beträge aus dem Finanzierungsplan zu verwenden, den die Bank im Rahmen der Vorabprüfung (jizen shinsa) erstellt.

Rechenbeispiel 2: Vergleich mit einem Kauf in den Tokioter 23 Bezirken für 75.590.000 Yen

Rechnet man mit demselben Verfahren den Durchschnittspreis für die Tokioter 23 Bezirke (75.590.000 Yen, rund 413.000 EUR), wird sichtbar, wie stark sich die Nebenkosten je nach Lage verschieben.

Posten	Großraum Tokio (Durchschnitt) 52.080.000 Yen	Tokio, 23 Bezirke 75.590.000 Yen	Differenz
Maklerprovision (Obergrenze)	rund 1.785.000 Yen (rund 9.750 EUR)	rund 2.560.000 Yen (rund 13.990 EUR)	+rund 775.000 Yen (rund 4.235 EUR)
Stempelsteuer	30.000 Yen (rund 164 EUR)	30.000 Yen (rund 164 EUR)	unverändert
Anzahlung (5 % des Kaufpreises)	2.604.000 Yen (rund 14.230 EUR)	3.780.000 Yen (rund 20.660 EUR)	+1.176.000 Yen (rund 6.430 EUR)
Am Vertragstag benötigtes Bargeld (inkl. halbe Provision)	rund 3.526.000 Yen (rund 19.270 EUR)	rund 5.090.000 Yen (rund 27.810 EUR)	+1.564.000 Yen (rund 8.550 EUR)

Die Stempelsteuer bleibt in beiden Fällen in derselben Stufe (30.000 Yen) und ändert sich daher nicht. Was sich bewegt, sind Maklerprovision und Anzahlung. Steigt der Kaufpreis um 45 %, steigt das am Vertragstag benötigte Bargeld um etwa das 1,44-Fache. Wer sein Budget nur am Kaufpreis bemisst, gerät durch diese Differenz am Vertragstag leicht in einen Liquiditätsengpass. Anders als bei einem deutschen Notarkauf, bei dem Notar- und Grundbuchkosten mit rund 1,5 % des Kaufpreises weitgehend planbar sind, steigt die Maklerprovision in Japan proportional zum Kaufpreis nach einer gesetzlich fixierten, aber nach oben nicht gedeckelten Staffel – ein Punkt, den internationale Käuferinnen und Käufer bei der Objektauswahl in teureren Lagen wie Minato-ku oder Shibuya-ku unbedingt einkalkulieren sollten.

Was am Vertragstag abgeglichen wird: die zehn gesetzlichen Pflichtangaben im Objektoffenlegungsdokument

Die Objektoffenlegung (jūyō jikō setsumeisho, 重要事項説明書, wörtlich „Erläuterung wichtiger Sachverhalte") ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Verfahren, das der Immobiliensachverständige vor Abschluss des Kaufvertrags durchführen muss (§ 35 Immobilienmaklergesetz). Der Umfang ist groß – ihn am Vertragstag selbst vollständig zu verstehen, ist unrealistisch. Am zuverlässigsten ist es, den Entwurf des Dokuments einige Tage vor dem Vertragstag als PDF beim Maklerbüro anzufordern und ihn vorab mit der folgenden Tabelle abzugleichen. Der jūyō jikō setsumeisho ähnelt in seiner Funktion einer Kombination aus Teilungserklärung, aktuellem Wirtschaftsplan und Energieausweis, wie sie deutsche Käuferinnen und Käufer aus dem WEG-Kontext kennen – mit dem entscheidenden Unterschied, dass in Japan ein staatlich lizenzierter Sachverständiger die Angaben persönlich mündlich erläutern und dafür persönlich haften muss, während vergleichbare deutsche Unterlagen in der Regel nur schriftlich übergeben werden. Einen Überblick über das gesamte Verfahren bietet auch unser Artikel 13 Punkte, die Sie bei der Objektoffenlegung vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen sollten.

Checkliste der zehn gesetzlichen Pflichtangaben für Eigentumswohnungen

Die für Eigentumswohnungen (Gebäude mit Sondereigentum) spezifischen Offenlegungspunkte sind in § 16-2 der Durchführungsverordnung zum Immobilienmaklergesetz mit zehn Ziffern aufgeführt. Wer die Bezeichnung aus dem Gesetzestext direkt der in der Praxis auftauchenden Zahl zuordnet, übersieht seltener etwas.

Punkt im Gesetzestext (§ 16-2 Durchführungsverordnung)	Zu prüfende Zahl / Angabe	Folgen bei Übersehen
1. Art und Inhalt der Rechte am Grundstück	Volleigentum oder Erbbaurecht, Anteil am Erbbaurecht	Bei Erbbaurecht fallen laufend Erbbauzins und Verlängerungsgebühren an; auch die Kreditwürdigkeitsprüfung der Bank fällt anders aus als bei Volleigentum
2. Regelungen zum Gemeinschaftseigentum	Zuordnung von Fensterrahmen, Eingangstür, Balkon	Man geht davon aus, Fenster selbst austauschen zu können, und erfährt erst später, dass die Zustimmung der Eigentümerversammlung nötig ist
3. Nutzungsbeschränkungen für das Sondereigentum	Reine Wohnnutzung ja/nein, Zulässigkeit von Kurzzeitvermietung (minpaku), Regelungen zu Haustieren, Musikinstrumenten, Homeoffice	Man hört „Haustiere erlaubt", entdeckt aber später Beschränkungen bei Anzahl und Gewicht in der Hausordnung
4. Regelungen zu exklusiven Nutzungsrechten (Sondernutzungsrecht) an Grundstücks-/Gebäudeteilen	Monatliche Nutzungsgebühr für Privatgarten, Dachterrasse, Stellplatz	Die Nutzungsgebühr für Privatgarten oder Dachterrasse wird jeden Monat zusätzlich fällig
5. Regelungen zu Ermäßigungen für bestimmte Eigentümer	Ermäßigungsklauseln für Bauträger oder Gewerbeeinheiten bei Verwaltungskosten/Rücklage	Man erkennt nicht, dass die Wohneinheiten die Ermäßigung der Gewerbeeinheiten querfinanzieren
6. Regelung und bereits angesparter Betrag der Instandhaltungsrücklage	Gesamtrücklage, Saldo pro Einheit, geplante Erhöhungen/Sonderumlagen	Kurz vor der Großsanierung wird eine Sonderumlage im sechsstelligen Yen-Bereich fällig
7. Höhe der laufenden Verwaltungskosten	Monatliches Hausgeld	Zusammen mit Kreditrate und Rücklage ist die monatliche Belastung höher als erwartet
8. Name (Firma) und Anschrift des Verwaltungsunternehmens	Name der Verwaltungsgesellschaft und Verwaltungsform (Voll-, Teilauftrag, Selbstverwaltung)	Bei Selbstverwaltung fehlen oft Sanierungshistorie und Protokolle der Eigentümerversammlung
9. Hinweis, falls die Verwaltung durch ein Wohnungsverwaltungsunternehmen erfolgt	Drittverwaltung (externes Verwaltermodell) ja/nein	Die Entscheidungsstruktur von Versammlung und Vorstand unterscheidet sich von der Selbstverwaltung
10. Aufzeichnungen über durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen	Jahr der letzten Großsanierung, Historie der Wasser-/Abwasserleitungserneuerung	Ohne Leitungserneuerung können nach Einzug Arbeiten im Sondereigentum nötig werden

Bei den Punkten sechs und sieben ist der Betrag selbst die gesetzlich vorgeschriebene Angabe. Ein Dokument, das nur „Instandhaltungsrücklage: X Yen/Monat" nennt, reicht nicht aus – vollständig ist erst die Angabe, die zusätzlich Inhalt der Regelung und bereits angesparten Betrag ausweist. Ist ein Feld leer, fordern Sie den „Prüfbericht zu verwaltungsrelevanten Pflichtangaben" (kanri ni kakaru jūyō jikō chōsa hōkokusho) beim Verwaltungsunternehmen an.

Instandhaltungsrücklage: nicht die Höhe zählt, sondern die Angemessenheit

Ob die monatliche Instandhaltungsrücklage niedrig ist, sagt für sich genommen weder etwas Positives noch etwas Negatives aus. Der Maßstab ist der Richtwert pro Quadratmeter Sondereigentumsfläche aus der MLIT-Leitlinie „Richtlinie zur Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen" (Stand: Juni 2024/Reiwa 6). Eine solche staatliche Referenztabelle für die Angemessenheit von Instandhaltungsrücklagen kennt das deutsche WEG-Recht nicht: Dort legt die Eigentümerversammlung die Höhe der Erhaltungsrücklage frei nach individuellem Sanierungsbedarf fest, ohne bundesweiten Richtwertkatalog – ein Grund mehr, warum diese japanische Tabelle für Käuferinnen und Käufer aus dem deutschsprachigen Raum ein besonders nützliches Werkzeug ist.

Geschosszahl / Bruttogeschossfläche	Bereich, in dem 2/3 der untersuchten Fälle liegen	Durchschnitt
Unter 20 Stockwerke / unter 5.000 m²	235–430 Yen/m²·Monat (rund 1,28–2,35 EUR)	335 Yen/m²·Monat (rund 1,83 EUR)
Unter 20 Stockwerke / 5.000 bis unter 10.000 m²	170–320 Yen/m²·Monat (rund 0,93–1,75 EUR)	252 Yen/m²·Monat (rund 1,38 EUR)
Unter 20 Stockwerke / 10.000 bis unter 20.000 m²	200–330 Yen/m²·Monat (rund 1,09–1,80 EUR)	271 Yen/m²·Monat (rund 1,48 EUR)
Unter 20 Stockwerke / ab 20.000 m²	190–325 Yen/m²·Monat (rund 1,04–1,78 EUR)	255 Yen/m²·Monat (rund 1,39 EUR)
Ab 20 Stockwerke	240–410 Yen/m²·Monat (rund 1,31–2,24 EUR)	338 Yen/m²·Monat (rund 1,85 EUR)

Dieser Richtwert schließt mechanische Parkanlagen nicht ein. Gibt es solche Anlagen, wird ein Zuschlagswert mit der Formel „Instandhaltungskosten pro Stellplatz (Yen/Stellplatz·Monat) × Anzahl Stellplätze ÷ gesamte Sondereigentumsfläche" berechnet und aufgeschlagen. Im Modellfall der Leitlinie ergibt 5.840 Yen/Stellplatz·Monat (rund 32 EUR) × 30 Stellplätze ÷ 4.900 m² einen Zuschlag von rund 36 Yen/m²·Monat (rund 0,20 EUR); der durchschnittliche Richtwert steigt damit auf 288 Yen/m²·Monat (rund 1,57 EUR).

Rechenbeispiel 3: Welcher Monatsbetrag ist bei 63,02 m² angemessen?

Multipliziert man die durchschnittliche Sondereigentumsfläche im Großraum Tokio von 63,02 m² mit den obigen Richtwerten, lässt sich direkt beurteilen, ob die im Objektoffenlegungsdokument genannte Instandhaltungsrücklage der konkreten Wohnung angemessen ist.

Geschosszahl / Bruttogeschossfläche	Monatliche Spanne bei 63,02 m²	Monatlicher Durchschnitt bei 63,02 m²
Unter 20 Stockwerke / unter 5.000 m²	rund 14.800–27.100 Yen (rund 81–148 EUR)	rund 21.100 Yen (rund 115 EUR)
Unter 20 Stockwerke / 5.000–10.000 m²	rund 10.700–20.200 Yen (rund 58–110 EUR)	rund 15.900 Yen (rund 87 EUR)
Unter 20 Stockwerke / 10.000–20.000 m²	rund 12.600–20.800 Yen (rund 69–114 EUR)	rund 17.100 Yen (rund 93 EUR)
Unter 20 Stockwerke / ab 20.000 m²	rund 12.000–20.500 Yen (rund 66–112 EUR)	rund 16.100 Yen (rund 88 EUR)
Ab 20 Stockwerke	rund 15.100–25.800 Yen (rund 83–141 EUR)	rund 21.300 Yen (rund 116 EUR)

Das Vorgehen ist einfach: anhand der Objektunterlagen Geschosszahl und Bruttogeschossfläche bestimmen, die passende Zeile wählen und den tatsächlichen Betrag aus dem Objektoffenlegungsdokument mit der Spanne vergleichen. Liegt der Betrag deutlich unter der Spanne, ist die Wohnung nicht unbedingt günstig – möglicherweise werden eine künftige Erhöhung oder eine Sonderumlage lediglich aufgeschoben. Wie hoch die Kosten einer Großsanierung insgesamt ausfallen können, lesen Sie in Kostenrahmen für Großsanierungen bei Eigentumswohnungen und Umgang mit unzureichenden Rücklagen.

Rückstände und Rücklagenmodell: gezielt nachfragen

Ebenso wichtig wie die Angemessenheit des Betrags ist die Frage, ob das Geld tatsächlich eingesammelt wird. Zahlen aus der MLIT-Erhebung „Umfassende Erhebung zu Eigentumswohnungen 2023" (令和5年度マンション総合調査) liefern das Material für gezielte Nachfragen.

• Die durchschnittliche Instandhaltungsrücklage pro Einheit und Monat liegt bei 13.054 Yen (rund 71 EUR) (inkl. Umlagen aus Stellplatzgebühren u. Ä. insgesamt 13.378 Yen / rund 73 EUR)
• Bei der Rücklagenmethode dominieren gleichbleibende Raten mit 40,5 % und stufenweise steigende Raten mit 47,1 %. Bei stufenweise steigenden Raten ist eine planmäßige Erhöhung nach dem Kauf bereits im Modell eingepreist
• In 62,1 % der Wohnanlagen gab es keinen Zahlungsrückstand von drei Monaten oder mehr bei Hausgeld/Rücklage – umgekehrt bedeutet das: in rund vier von zehn Anlagen gibt es Rückstände
• Je älter das Baujahr, desto häufiger Rückstände: Bei vor 1984 (Shōwa 59) fertiggestellten Anlagen liegt der Anteil ohne Rückstände nur bei 50,0 % (bei Fertigstellung ab 2015/Heisei 27: 72,5 %)

Daraus ergeben sich drei Fragen: „Gleichbleibende oder stufenweise steigende Rücklage?", „Wann kommt die nächste Erhöhung, und in welcher Höhe?", „Wie viele Einheiten haben Rückstände von drei Monaten oder mehr?" Alle drei lassen sich über den Prüfbericht des Verwaltungsunternehmens beantworten. Für konservativ orientierte Investorinnen und Investoren aus dem deutschsprachigen Raum, die Wert auf eine stabile, planbare Nebenkostenentwicklung legen, ist diese Rückstandsquote ein direkter Frühindikator für die finanzielle Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft – vergleichbar mit der Prüfung offener Posten in einer deutschen Hausgeldabrechnung, nur dass die japanische Statistik zusätzlich einen landesweiten Marktdurchschnitt liefert, an dem sich das Einzelobjekt spiegeln lässt.

Strom, Gas und Wasser: Pflichtangabe nach § 35 Abs. 1 Nr. 4

Die Frage, ob man nach dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung den Stromanbieter frei wählen kann, fällt in den Bereich der Objektoffenlegung: Der Ausbauzustand der Versorgung mit Trinkwasser, Strom und Gas sowie der Entwässerungsanlagen ist eine gesetzliche Pflichtangabe nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 Immobilienmaklergesetz.

Die Agentur für natürliche Ressourcen und Energie (資源エネルギー庁) erläutert für Bewohner von Eigentumswohnungen: Ein Anbieterwechsel ist grundsätzlich möglich, wenn die Eigentümergemeinschaft jedoch über einen Sammelbezugsvertrag Strom für das gesamte Gebäude gebündelt einkauft, kann dieser Vertrag oder die Hausordnung Einschränkungen vorsehen – eine Rückfrage bei der Eigentümergemeinschaft ist daher erforderlich.

Dieser sogenannte Sammelbezug (ikkatsu juden, 一括受電, wörtlich „gebündelter Strombezug") ist auch in der Praxis ein fester Prüfpunkt. Im Informationsformular für Immobilienmakler, das der überarbeiteten MLIT-Musterordnung für Eigentümergemeinschaften (Stand: 17. Oktober 2025/Reiwa 7) beigefügt ist, wird als ein Punkt der Nutzungsbeschränkungen für Sondereigentum ausdrücklich „Vorliegen einer Einschränkung individueller Verträge durch Sammelbezugsmodell" genannt. Es empfiehlt sich, diesen Punkt vor Vertragsabschluss ausdrücklich beim Maklerbüro abzufragen.

Gebäudezustandsprüfung (Inspektion) prüfen

Seit 2018 sind bei Verkäufen bestehender Gebäude die Durchführung einer Gebäudezustandsprüfung (inspekushon) sowie – falls durchgeführt – eine Zusammenfassung der Ergebnisse Bestandteil der Objektoffenlegung (§ 35 Abs. 1 Nr. 6-2 Immobilienmaklergesetz).

Die Prüfung führt ein Architekt mit staatlich anerkannter Zusatzqualifikation (kizon jūtaku jōkyō chōsa gijutsusha, „Sachverständiger für den Bauzustand von Bestandswohngebäuden") durch Sichtprüfung, Messung und zerstörungsfreie Untersuchung der tragenden Bauteile sowie der wasserabweisenden Gebäudehülle durch. Laut MLIT-Leitfaden dauert die Prüfung in der Regel 1 bis 3 Stunden und kostet ab rund 60.000 Yen (rund 328 EUR).

Für die Objektoffenlegung relevant sind nur Prüfungen aus einem bestimmten Zeitraum. Nach § 16-2-2 der Durchführungsverordnung beträgt diese Frist grundsätzlich ein Jahr, bei Wohngebäuden aus Stahlbeton oder stahlbewehrtem Stahlbeton zwei Jahre – eine Kategorie, in die die meisten Eigentumswohnungen fallen. Wird Ihnen „bereits geprüft" mitgeteilt, fragen Sie nach, ob die Prüfung innerhalb der letzten zwei Jahre stattfand. Wer ein Objekt nach dem alten Erdbebenstandard (vor 1981) in Betracht zieht, findet ergänzend Orientierung in Wie Sie die Erdbebensicherheit einer gebrauchten Eigentumswohnung beurteilen.

Stolperfallen im Kaufvertrag und in der Ausstattungsliste

Nach der Objektoffenlegung folgt die gemeinsame Durchsicht des Kaufvertrags. Zu prüfen ist dabei nicht nur der Vertragstext selbst. Zwei Begleitdokumente – die Ausstattungsliste (futai setsubi hyō, 付帯設備表) und der Objektzustandsbericht (bukken jōkyō hōkokusho, 物件状況報告書) – bestimmen maßgeblich, welche Kosten nach der Übergabe auf Sie zukommen.

Ausstattungsliste und Objektzustandsbericht erfüllen unterschiedliche Funktionen

Aspekt	Ausstattungsliste	Objektzustandsbericht (Offenlegungsschreiben)
Was wird dokumentiert	Vorhandensein und Zustand der übergebenen Ausstattung	Zustand und Historie des Objekts, soweit dem Verkäufer bekannt
Erfasste Gegenstände	Warmwasserbereiter, Kochfeld, Dunstabzug, Bad-Trockner, Klimaanlage, Beleuchtung, Fliegengitter, Wäscheständer, Gegensprechanlage, Einbauten u. Ä.	Wassereintritt, Termitenbefall, Rohrschäden, frühere Sanierungen, Bauvorhaben in der Nachbarschaft, psychologisch belastende Vorfälle (jiko-bukken)
Bedeutung von „nicht vorhanden"	Wird bis zur Übergabe entfernt. Bleibt es dennoch zurück, trägt der Käufer die Entsorgungskosten	Erklärung, dass dem Verkäufer nichts bekannt ist – kein Nachweis der Nichtexistenz
Bedeutung von „Mangel vorhanden"	Wird im gemeldeten Zustand übergeben. Der Verkäufer ist grundsätzlich nicht zur Reparatur verpflichtet	Gemeldete Sachverhalte gelten in der Regel als vom Käufer zur Kenntnis genommen und akzeptiert
Prüfzeitpunkt	Vor Vertragsabschluss; beim Besichtigungstermin Zeile für Zeile mit dem tatsächlichen Bestand abgleichen	Vor Vertragsabschluss; bei leeren Feldern mündlich nachfragen und Ergänzung verlangen
Bezug zur Vertragswidrigkeitshaftung	Als „Mangel vorhanden" dokumentierte Punkte gelten als Vertragsinhalt und lassen sich später kaum als Vertragswidrigkeit geltend machen	Ebenso. Umgekehrt: Verschweigt der Verkäufer wissentlich einen Sachverhalt, befreit ihn auch eine Haftungsausschlussklausel nicht von der Verantwortung (§ 572 Zivilgesetzbuch)

In der Praxis betrifft dies am häufigsten Klimaanlagen und Beleuchtungskörper. Wer sie übernimmt, weil das vermeintlich vorteilhaft erscheint, trägt bei einem späteren Defekt sowohl Austausch- als auch Entsorgungskosten. Nutzen Sie die Ausstattungsliste nicht als Bewertung von Vor- oder Nachteil, sondern als Dokument, mit dem Sie selbst festlegen, was übernommen und was entfernt wird.

Wie hoch sollte die Anzahlung (tetsukekin) sein?

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist der Verkäufer meist eine Privatperson; in diesem Fall gibt es für die Höhe der Anzahlung (tetsukekin, 手付金) keine gesetzliche Obergrenze. In der Praxis liegt sie bei 5–10 % des Kaufpreises, bei 52.080.000 Yen also zwischen 2.604.000 Yen (rund 14.230 EUR) und 5.208.000 Yen (rund 28.460 EUR). Wichtiger als die Höhe ist, an welcher Stelle im Vertrag die Frist für einen Rücktritt gegen Verlust der Anzahlung (tetsuke kaijo) geregelt ist.

Zum Vergleich: In Deutschland ist eine Anzahlung vor notarieller Beurkundung unüblich und aus Käuferschutzgründen sogar riskant, da der Kaufpreis erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch fällig wird. Die japanische tetsukekin-Praxis mit sofortiger Zahlung direkt bei Vertragsunterschrift – vor jeder Grundbucheintragung und ohne Treuhandkonto eines Notars – ist daher ein Punkt, an dem internationale Käuferinnen und Käufer besonders genau prüfen sollten, wer als Verkäufer auftritt und wie das Rücktrittsrecht konkret ausgestaltet ist.

Ist der Verkäufer ein lizenziertes Maklerunternehmen, greift zusätzlicher gesetzlicher Schutz. Die Anzahlung ist dann auf höchstens zwei Zehntel des Kaufpreises begrenzt (§ 39 Abs. 1 Immobilienmaklergesetz); nach Erhalt der Anzahlung kann der Käufer durch Verzicht auf die Anzahlung zurücktreten, während der Verkäufer den doppelten Betrag tatsächlich anbieten muss, um zu kündigen (Abs. 2) – allerdings nur, solange die Gegenpartei noch nicht mit der Vertragserfüllung begonnen hat. Sicherungsmaßnahmen für die Anzahlung entfallen, wenn der erhaltene Betrag höchstens ein Zehntel des Kaufpreises und zugleich höchstens 10.000.000 Yen (rund 54.645 EUR) beträgt (§ 41-2 Abs. 1, Ausnahmeklausel; § 3-5 Durchführungsverordnung). Art und übliche Höhe der Anzahlung erläutern wir vertieft in Anzahlungsarten, Richtwerte und Stolperfallen beim Kauf gebrauchter Eigentumswohnungen.

Der Begriff „Sachmängelhaftung" (kashi tanpo sekinin) wird nicht mehr verwendet

Der in älteren Artikeln und Vertragsmustern noch anzutreffende Begriff „kashi tanpo sekinin" (瑕疵担保責任, wörtlich „Mängelgewährleistungshaftung") wurde mit der am 1. April 2020 in Kraft getretenen Zivilgesetzreform abgeschafft. Aktuelle Kaufverträge sind auf Basis der „Vertragswidrigkeitshaftung" (keiyaku futekigō sekinin, 契約不適合責任) aufgebaut – ein Haftungsrahmen, der dem deutschen kaufrechtlichen Sachmangelbegriff nach § 434 BGB inhaltlich recht nahekommt: Entspricht der Kaufgegenstand nicht der vertraglich vereinbarten Art, Qualität oder Menge, kann der Käufer Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz oder Rücktritt verlangen.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen wird diese Haftung, sofern der Verkäufer eine Privatperson ist, häufig vertraglich auf „drei Monate ab Übergabe" begrenzt oder vollständig ausgeschlossen. Zwischen Privatpersonen ist eine solche Klausel grundsätzlich wirksam. Ist der Verkäufer hingegen ein lizenziertes Maklerunternehmen, sind für den Käufer nachteilige Klauseln unwirksam – mit Ausnahme einer Frist von mindestens zwei Jahren ab Übergabe für den in § 566 Zivilgesetzbuch geregelten Zeitraum (§ 40 Immobilienmaklergesetz). Prüfen Sie vor Vertragsabschluss, in welchem Paragrafen des Vertrags diese Frist geregelt ist.

Privatverkäufer oder Maklerunternehmen: der Schutzrahmen unterscheidet sich stark

Punkt	Verkäufer ist Privatperson (üblicher Gebrauchtkauf)	Verkäufer ist Maklerunternehmen (z. B. Kauf-und-Weiterverkauf-Modell)
Obergrenze der Anzahlung	Keine gesetzliche Obergrenze. Vertraglich frei vereinbar	Höchstens zwei Zehntel des Kaufpreises (§ 39 Abs. 1)
Rücktritt gegen Anzahlung	Nach Vertragsregelung; auch die Frist ist frei vereinbar	Rücktritt durch Verzicht bzw. doppelte Rückzahlung möglich. Für Käufer nachteilige Klauseln unwirksam (§ 39 Abs. 2, 3)
Sicherungsmaßnahmen für die Anzahlung	Kein entsprechendes System	Erforderlich, wenn mehr als ein Zehntel des Kaufpreises oder mehr als 10.000.000 Yen (rund 54.645 EUR) empfangen werden (§ 41-2, § 3-5 Durchführungsverordnung)
Dauer der Vertragswidrigkeitshaftung	Verkürzung oder Haftungsausschluss wirksam. Drei Monate oder vollständiger Ausschluss sind keine Seltenheit	Für Käufer nachteilige Klauseln unwirksam, außer bei mindestens zwei Jahren ab Übergabe (§ 40)
Vereinbarter Schadensersatz / Vertragsstrafe	Keine gesetzliche Obergrenze	Zusammen höchstens zwei Zehntel des Kaufpreises (§ 38)
Häufigkeit in der Praxis	Der Großteil der Transaktionen mit gebrauchten Eigentumswohnungen	Beschränkt auf u. a. renovierte Wiederverkaufsobjekte

Diese Tabelle bedeutet etwas ganz Konkretes: Der Großteil der gebrauchten Eigentumswohnungen liegt außerhalb des Bereichs, den das Gesetz automatisch absichert. Genau deshalb sind die vorherige Beschaffung der Objektoffenlegung, der Abgleich der Ausstattungsliste mit dem tatsächlichen Bestand und die Prüfung der Gebäudezustandsprüfung notwendige Selbstschutzmaßnahmen. Wer als Verkäufer auftritt, entscheidet darüber, welche Vertragsklauseln besonders sorgfältig zu lesen sind – ein Unterschied zum deutschen System, in dem ein Notar unabhängig von der Verkäuferseite über die rechtliche Ausgewogenheit des gesamten Vertrags wacht.

Geld, das nach dem Kauf wirkt (Steuerrecht 2026)

Ebenso wichtig wie das Bargeld am Vertragstag sind die Kosten, die ein bis zwei Jahre nach dem Kauf wirksam werden: die Eigenheim-Darlehenssteuerermäßigung, die Grunderwerbsteuer und die jährliche Grundsteuer. Für alle drei hat sich 2026 rechtlich etwas verändert.

Eigenheim-Darlehenssteuerermäßigung für Einzüge ab 2026 (Reiwa 8)

Durch die Steuerreform für das Fiskaljahr Reiwa 8 (2026) wurde die Geltungsfrist um fünf Jahre verlängert; begünstigt sind nun Einzüge vom 1. Januar 2026 (Reiwa 8) bis zum 31. Dezember 2030 (Reiwa 12). Zugleich wurde für Bestandswohnungen mit hoher Energieeffizienz der Darlehensrahmen angehoben und der Abzugszeitraum auf 13 Jahre ausgeweitet (das zugehörige Steuergesetz wurde im März 2026/Reiwa 8 verabschiedet).

Für Leserinnen und Leser aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist dieser Mechanismus in dieser Form ungewohnt: Deutschland kennt für selbstgenutztes Wohneigentum keine vergleichbare, prozentual an die Darlehenssumme gekoppelte Steuergutschrift – die frühere Eigenheimzulage wurde 2006 abgeschafft, und Schuldzinsen für selbstgenutztes Wohneigentum sind steuerlich nicht absetzbar. Japans Eigenheim-Darlehenssteuerermäßigung (jūtaku rōn genzei, 住宅ローン減税) reduziert dagegen die Einkommensteuerschuld direkt um 0,7 % des Restdarlehenssaldos zum Jahresende – ein struktureller Standortvorteil für in Japan steuerpflichtige Käufer, den es beim Vergleich der Gesamtfinanzierungskosten einzupreisen gilt.

Kategorie der Wohnung (Erwerb einer Bestandsimmobilie)	Darlehensrahmen	Nach Aufschlag für Familien mit Kindern u. Ä.	Abzugssatz	Abzugszeitraum
Zertifizierte Wohnung (zertifiziert langlebig / kohlenstoffarm)	35.000.000 Yen (rund 191.260 EUR)	45.000.000 Yen (rund 245.900 EUR)	0,7 %	13 Jahre
ZEH-Standard-Energiesparwohnung	35.000.000 Yen (rund 191.260 EUR)	45.000.000 Yen (rund 245.900 EUR)	0,7 %	13 Jahre
Wohnung mit Energiesparstandard	20.000.000 Yen (rund 109.290 EUR)	30.000.000 Yen (rund 163.930 EUR)	0,7 %	13 Jahre
Alle übrigen Wohnungen (gewöhnliche Bestandsimmobilie)	20.000.000 Yen (rund 109.290 EUR)	kein Aufschlag	0,7 %	10 Jahre

Quelle: Finanzministerium, „Große Linien der Steuerreform Reiwa 8" sowie MLIT, „Verlängerung und Ausweitung der Eigenheim-Darlehenssteuerermäßigung im Kabinett beschlossen" (26. Dezember 2025/Reiwa 7). „Familien mit Kindern u. Ä." definiert das MLIT als „Haushalte mit einem Kind unter 19 Jahren" oder „Haushalte, in denen mindestens ein Ehepartner unter 40 Jahre alt ist".

In der Praxis fällt der Großteil der gebrauchten Eigentumswohnungen in die unterste Zeile der Tabelle: Darlehensrahmen 20.000.000 Yen (rund 109.290 EUR) über 10 Jahre, da Nachweise für zertifizierte oder ZEH-Standard-Wohnungen bei Bestandsobjekten selten vorliegen. Da der Unterschied in der Summe erheblich ist, lohnt sich dennoch die Nachfrage beim Verkäufer, ob entsprechende Zertifikate existieren.

Voraussetzung ist ein zu versteuerndes Gesamteinkommen von höchstens 20.000.000 Yen (rund 109.290 EUR) im jeweiligen Abzugsjahr, Bezug innerhalb von sechs Monaten nach Erwerb, eine Restlaufzeit des Darlehens von mindestens 10 Jahren, und bei Bestandsimmobilien der Nachweis, dass die Erdbebenstandards erfüllt sind (Nationale Steuerbehörde, Nr. 1211-3). Bei Objekten nach dem alten Erdbebenstandard, für die kein entsprechendes Zertifikat erlangt werden kann, ist die Steuerermäßigung selbst nicht nutzbar. Die Flächenanforderung wurde mit der Reform 2026 (Reiwa 8) auf mindestens 40 m² gelockert und gilt auch für Bestandsimmobilien; für Personen mit einem Gesamteinkommen über 10.000.000 Yen (rund 54.645 EUR) sowie für die Inanspruchnahme des Aufschlags für Familien mit Kindern gilt weiterhin die Grenze von mindestens 50 m². Den gesamten Ablauf beschreibt Der vollständige Leitfaden zur Immobilienfinanzierung beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung.

Der Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Baujahr

Die Grunderwerbsteuer (fudōsan shutokuzei, 不動産取得税) ist eine einmalige Steuer, deren Zahlungsaufforderung etwa im Folgejahr nach dem Erwerb von der Präfektur verschickt wird. Bei Bestandswohnungen wird vom steuerlichen Einheitswert des Gebäudes ein Freibetrag abgezogen; die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Baujahr – ein für Bestandsimmobilien typisches Paradoxon: Je älter das Gebäude, desto kleiner der Freibetrag.

Baujahr (Datum der Fertigstellung)	Freibetrag
Ab 1. April 1997 (Heisei 9)	12.000.000 Yen (rund 65.570 EUR)
1. April 1989 (Heisei 1) – 31. März 1997	10.000.000 Yen (rund 54.645 EUR)
1. Juli 1985 (Shōwa 60) – 31. März 1989	4.500.000 Yen (rund 24.590 EUR)
1. Juli 1981 (Shōwa 56) – 30. Juni 1985	4.200.000 Yen (rund 22.950 EUR)
1. Januar 1976 (Shōwa 51) – 30. Juni 1981	3.500.000 Yen (rund 19.130 EUR)
1. Januar 1973 (Shōwa 48) – 31. Dezember 1975	2.300.000 Yen (rund 12.570 EUR)
1. Januar 1964 (Shōwa 39) – 31. Dezember 1972	1.500.000 Yen (rund 8.200 EUR)
1. Juli 1954 (Shōwa 29) – 31. Dezember 1963	1.000.000 Yen (rund 5.465 EUR)

Quelle: Steueramt der Präfektur Tokio, „Fragen und Antworten zur Grunderwerbsteuer". Voraussetzung für die Anwendung ist der Erwerb durch eine Privatperson zur Eigennutzung, eine Wohnfläche zwischen 40 m² und 240 m² (bei Erwerb bis 31. März 2026/Reiwa 8: mindestens 50 m²) sowie die Erfüllung der Erdbebenstandard-Voraussetzung. Für Wohnungen, die bis zum 31. Dezember 1981 (Shōwa 56) errichtet wurden, entfällt der Freibetrag, sofern nicht durch ein Erdbebengutachten die Erfüllung des neuen Erdbebenstandards nachgewiesen wird.

Das durchschnittliche Gebäudealter im Großraum Tokio liegt bei 27,48 Jahren, das Baujahr damit meist um 1998. In diesem Zeitraum gilt der Freibetrag von 12.000.000 Yen (rund 65.570 EUR); liegt der Einheitswert des Gebäudes darunter, entsteht keine Steuerschuld. Auch beim Grundstück wird der größere der beiden Beträge – 1.500.000 Yen (rund 8.200 EUR) oder der Wert des Zweifachen der Wohnfläche (begrenzt auf 200 m²) – von der Bemessungsgrundlage abgezogen, sodass bei Erbbaurechtsanteilen von Eigentumswohnungen häufig gar keine Steuer anfällt. Die detaillierte Berechnung finden Sie in Berechnung und Ermäßigung der Grunderwerbsteuer bei gebrauchten Eigentumswohnungen.

Die Grundsteuer bleibt auch bei Bestandsimmobilien bei 1,4 %

Hier gibt es viele Missverständnisse, daher an dieser Stelle klar formuliert: Der Grundsteuersatz beträgt sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsimmobilien einheitlich 1,4 %. Bei Bestandsimmobilien sinkt nicht der Steuersatz. Was bei Bestandsimmobilien niedriger ausfällt, ist nicht der Satz, sondern der zugrunde liegende, steuerlich maßgebliche Einheitswert.

Ähnlich wie in Deutschland nach der Grundsteuerreform 2025 wird auch in Japan die Bemessungsgrundlage unabhängig vom Steuersatz ermittelt; anders als in Deutschland, wo die Bundesmodelle überwiegend auf Bodenrichtwerten und pauschalierten Erträgen basieren, verwendet Japan ein Alterswertminderungsverfahren, das die Bausubstanz direkt abbildet.

Der Einheitswert des Gebäudes wird nach der Formel „Wiederherstellungskosten × Alterswertminderungsfaktor" ermittelt – den Baukosten, die für die Errichtung desselben Gebäudes zum Bewertungszeitpunkt anfallen würden, multipliziert mit einem Abschlag für die seit der Fertigstellung vergangene Zeit. Je älter das Gebäude, desto niedriger der Einheitswert und damit auch die Steuerlast. Für Grundstücke gilt eine Wohngrundstücksvergünstigung, die die Bemessungsgrundlage für die ersten 200 m² auf ein Sechstel und für die darüber hinausgehende Fläche auf ein Drittel reduziert. Die Stadtplanungssteuer hat einen Höchstsatz von 0,3 % und wird zusammen mit der Grundsteuer erhoben.

Praktisch relevant ist außerdem der Stichtag. Steuerschuldner der Grundsteuer und der Stadtplanungssteuer ist die Person, die am 1. Januar des jeweiligen Jahres als Eigentümer eingetragen ist – auch bei einer Übergabe im Laufe des Jahres erhält für dieses Jahr weiterhin der Verkäufer den Steuerbescheid. In der Praxis wird daher im Kaufvertrag eine tageweise Verrechnung ab dem Übergabetag vereinbart. Das ist keine gesetzliche Pflicht, sondern eine vertragliche Vereinbarung, und je nachdem, ob als Stichtag der 1. Januar oder der 1. April zugrunde gelegt wird, ändert sich der Betrag. Lassen Sie sich die entsprechende Klausel am Vertragstag genau vorlesen.

Wie die reformierte Wohnungseigentumsgesetz-Novelle (April 2026) die Auswahl gebrauchter Eigentumswohnungen verändert

Für alle, die 2026 eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen, ist die größte rechtliche Veränderung die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes. Im Mai 2025 (Reiwa 7) wurden die maßgeblichen Eigentumswohnungsgesetze geändert; das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (改正区分所有法) als Kernstück trat am 1. April 2026 (Reiwa 8) in Kraft. Passend dazu hat das MLIT die Musterordnung für Eigentümergemeinschaften am 17. Oktober 2025 (Reiwa 7) überarbeitet.

Für Leserinnen und Leser aus dem deutschsprachigen Raum liegt hier eine bemerkenswerte Parallele vor: Auch Deutschland hat mit der WEG-Reform 2020 die Beschlussfassung in Eigentümergemeinschaften spürbar erleichtert – etwa durch die einfache Mehrheit für bauliche Veränderungen und die Möglichkeit von Umlaufbeschlüssen. Japans Reform 2026 verfolgt ein ähnliches Ziel, adressiert jedoch ein spezifisch japanisches Problem: die gleichzeitige Alterung von Gebäudesubstanz und Bewohnerschaft.

Hintergrund sind diese zwei parallelen Alterungsprozesse: die Alterung der Gebäude und die Alterung der Bewohnerschaft. Die Zahl unauffindbarer Sondereigentümer nimmt zu, wodurch Beschlüsse zu Großsanierungen oder zum Abriss/Neubau zunehmend schwerer zustande kommen. Das MLIT nennt als Reforminhalte unter anderem folgende Punkte:

• Überarbeitung der Mehrheitserfordernisse bei Versammlungsbeschlüssen
• Überarbeitung der Mitteilungspflichten bei Einberufung der Eigentümerversammlung
• Verfahren zum Ausschluss unauffindbarer Sondereigentümer von Versammlungsbeschlüssen
• Verfahren zur Nutzung des Systems für inländische Verwaltungsvertreter
• Instandhaltungsmaßnahmen am Sondereigentum, die im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich werden
• Verwendungszweck der Instandhaltungsrücklage
• Nutzung des speziell für Eigentumswohnungen geschaffenen Vermögensverwaltungssystems
• Stellvertretende Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen bezüglich des Gemeinschaftseigentums u. Ä.

Für Käuferinnen und Käufer ist ein Punkt entscheidend: Hat sich die Eigentümergemeinschaft bereits mit einer Überarbeitung der Hausordnung im Zuge dieser Reform befasst? Das MLIT stellt ausdrücklich klar, dass auch die individuelle Hausordnung jeder Eigentumswohnung überarbeitet werden muss, und dass Versammlungseinberufungen ab dem 1. April 2026 den neuen Quorums- und Beschlusserfordernissen entsprechen müssen.

Taucht in Versammlungsprotokollen oder Vorstandsvorlagen bereits die Prüfung einer „Überarbeitung der Hausordnung" auf, spricht das für eine handlungsfähige Organisation, die auch künftige Entscheidungen zu Großsanierung oder Neubau treffen kann. Fehlt jeder Hinweis auf die Reform, ist das ein Indiz dafür, die laufende Verwaltungspraxis genauer zu prüfen. Wer die Wohnung später vermieten möchte, findet ergänzend Wie sich die Verwaltung vermieteter Eigentumswohnungen durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2026 verändert.

Ablauf zwischen Vertragsabschluss und Einzug

Nach Vertragsabschluss bleiben bis zum Übergabetag zwei Dinge zu erledigen: der Stromanbieterwechsel und die Meldung bei der Eigentümergemeinschaft. Beides wird gern erst am Umzugstag hastig recherchiert – kennt man den Ablauf jedoch vorab, ist es in kurzer Zeit erledigt.

Stromanbieterwechsel und was bei Sammelbezug-Gebäuden zu prüfen ist

Der Strommarkt in Japan ist vollständig liberalisiert; ist der Vertrag auf Ihren eigenen Namen eingetragen, können Sie den Stromanbieter frei wählen. Da das bestehende Verteilnetz genutzt wird, müssen keine neuen Leitungen verlegt werden, und Stromqualität sowie Ausfallwahrscheinlichkeit sind unabhängig vom gewählten Anbieter identisch.

Ein Problem entsteht bei Sammelbezug-Gebäuden. Kauft die Eigentümergemeinschaft Strom für das gesamte Gebäude gebündelt ein, kann dieser Vertrag oder die Hausordnung individuelle Verträge einschränken, sodass pro Wohnung kein eigener Anbieter wählbar ist. Ob der Strompreis in der Verwaltungsgebühr enthalten ist oder ob nur ein bestimmter Anbieter zur Verfügung steht, sollten Sie vor der Kaufentscheidung kennen. Das lässt sich über das Objektoffenlegungsdokument und eine gezielte Anfrage beim Verwaltungsunternehmen klären.

Meldung bei der Eigentümergemeinschaft und Hausordnung zuerst klären

Für Umzugsgrüße und kleine Geschenke an die Nachbarschaft gibt es keine offizielle Regel zu Betrag oder Form. Informationen, die einen „üblichen Richtwert" behaupten, sollten Sie als unbelegt behandeln. Stattdessen gibt es drei Verfahren, die als Primärquelle in der Hausordnung geregelt sind. Wir orientieren uns dabei an der MLIT-Musterordnung für Eigentümergemeinschaften (Einzelgebäudetyp, überarbeitet im Oktober 2025/Reiwa 7).

1. Meldung des Erwerbs der Mitgliedschaft (§ 31): Wer neu die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft erwirbt, ist verpflichtet, dies unverzüglich schriftlich (oder elektronisch) der Gemeinschaft zu melden. Reichen Sie das Meldeformular bald nach dem Zahlungsvollzug beim Verwaltungsschalter ein.
2. Genehmigungsantrag für Instandsetzungsarbeiten am Sondereigentum (§ 17): Instandsetzungen, Umbauten oder der Ein-/Ausbau fest installierter Einrichtungen, die das Gemeinschaftseigentum oder andere Sondereigentumseinheiten beeinträchtigen könnten, bedürfen der vorherigen schriftlichen Genehmigung des Vorstandsvorsitzenden. Dem Antrag sind Baupläne, Leistungsverzeichnis und Zeitplan beizufügen. Renovierungen vor dem Einzug dürfen erst nach Erteilung dieser Genehmigung beginnen.
3. Meldepflicht auch bei genehmigungsfreien Arbeiten (§ 17 Abs. 7): Auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist, muss die Eigentümergemeinschaft vorab informiert werden, wenn Handwerkerzugang, Materialanlieferung oder Lärm-/Vibrations-/Geruchsbelästigung zu erwarten sind. Die Installation einer Klimaanlage oder das Verlegen neuer Bodenbeläge fallen häufig unter diese Meldepflicht.

Anschließend lohnt der Blick in die Hausordnung. Die Kommentierung zur Musterordnung nennt als typische Regelungsgegenstände u. a. Beschränkungen für Haustierhaltung und Musizieren, Nutzung und Gebühren von Stellplätzen und Lagerräumen, Regeln zur kontaktlosen Paketzustellung sowie Rauchregeln. Anlieferungsweg beim Einzug, Schutzverkleidung des Aufzugs und zulässige Arbeitszeiten sind entweder in der Hausordnung geregelt oder beim Hausmeister zu erfragen. Auch der übliche Umfang der Nachbarschaftsvorstellung erfahren Sie am zuverlässigsten direkt beim Hausmeister vor Ort.

Die Reihenfolge, in der wir bei INA&Associates den Kaufvertrag einer gebrauchten Eigentumswohnung prüfen

So viele Prüfpunkte wir bislang genannt haben – in der Praxis gibt es eine feste Reihenfolge. Wenn wir, INA&Associates K.K., bei einem Kaufvertrag begleiten, öffnen wir die Unterlagen in dieser Reihenfolge:

1. Zuerst die Aufzeichnungen zu durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen. Sind Historie der Wasser-/Abwasserleitungserneuerung und das Jahr der letzten Großsanierung bekannt, lässt sich sofort einschätzen, ob in dieses Gebäude investiert wurde.
2. Danach der bereits angesparte Betrag der Instandhaltungsrücklage und die Rücklagenmethode. Wir gleichen ihn mit dem Richtwert der Leitlinie ab und prüfen bei stufenweise steigender Rücklage den geplanten Zeitpunkt der nächsten Erhöhung.
3. Wir fragen nach der Anzahl der Wohneinheiten mit Rückständen von drei Monaten oder mehr. Eigentümergemeinschaften mit hohen Rückständen können Sanierungsaufträge nicht planmäßig vergeben. Dieser Indikator zeigt den Zustand der Organisation, bevor sich der bauliche Zustand überhaupt bemerkbar macht.
4. Wir lesen die Nutzungsbeschränkungen und exklusiven Nutzungsrechte für das Sondereigentum. An dieser Stelle klären wir, ob der Lebensstil des Käufers – Haustiere, Homeoffice, Musikinstrumente, Auto – mit der Hausordnung vereinbar ist.
5. Zuletzt die Rücktrittsklauseln des Vertrags. Frist für den Rücktritt gegen Anzahlung, Frist und Bank für den Finanzierungsvorbehalt, Dauer der Vertragswidrigkeitshaftung. Diese drei Punkte sind der Fluchtweg, falls etwas Unerwartetes eintritt.

Bauqualität und Grundriss lassen sich bei der Besichtigung erkennen. Die Gesundheit der Eigentümergemeinschaft als „unsichtbare Gemeinschaft" lässt sich dagegen nur aus Dokumenten herauslesen. Worauf wir bei gebrauchten Eigentumswohnungen am meisten Zeit verwenden, ist nicht das Gebäude, sondern die Verwaltungshistorie. Denn genau hier zeigt sich beim Wiederverkauf nach zehn Jahren der Preisunterschied. Auch die Nachteile eines Objekts offen anzusprechen, sehen wir als Grundlage für langfristiges Vertrauen.

Zusammenfassung

Die wichtigsten Punkte noch einmal im Überblick:

• Das am Vertragstag benötigte Bargeld beträgt bei einem Objekt für 52.080.000 Yen (rund 284.590 EUR) rund 3.526.000 Yen (rund 19.270 EUR) (Anzahlung 2.604.000 Yen + halbe Maklerprovision 892.000 Yen + Stempelsteuer 30.000 Yen). Die nicht erstattbaren Nebenkosten liegen bei rund 4,0 % des Kaufpreises.
• Das Objektoffenlegungsdokument sollte einige Tage vor dem Vertragstag angefordert werden; prüfen Sie die zehn Punkte nach § 16-2 der Durchführungsverordnung zahlenmäßig, insbesondere „bereits angesparter Betrag der Instandhaltungsrücklage" und „Höhe der laufenden Verwaltungskosten".
• Die Angemessenheit der Instandhaltungsrücklage lässt sich anhand der MLIT-Leitlinienwerte beurteilen. Bei 63,02 m², weniger als 20 Stockwerken und 5.000–10.000 m² Bruttogeschossfläche liegt der Richtwert bei rund 10.700–20.200 Yen/Monat (rund 58–110 EUR/Monat).
• Der Begriff „Sachmängelhaftung" wurde durch die „Vertragswidrigkeitshaftung" ersetzt. Ob der Verkäufer Privatperson oder Maklerunternehmen ist, verändert sowohl die Obergrenze der Anzahlung als auch die Haftungsdauer.
• Der Grundsteuersatz bleibt auch bei Bestandsimmobilien bei 1,4 %. Was sich ändert, ist der durch den Alterswertminderungsfaktor sinkende Einheitswert.
• Für Einzüge ab 2026 wurde der Abzugszeitraum der Eigenheim-Darlehenssteuerermäßigung für Bestandsimmobilien auf 13 Jahre ausgeweitet – allerdings nur für Wohnungen, die energetische Mindeststandards erfüllen. Für gewöhnliche Bestandswohnungen gilt weiterhin ein Darlehensrahmen von 20.000.000 Yen (rund 109.290 EUR) über 10 Jahre.
• Ob sich die Eigentümergemeinschaft im Zuge der am 1. April 2026 in Kraft getretenen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bereits mit einer Überarbeitung der Hausordnung befasst, ist ein Indikator für die Entscheidungsfähigkeit dieser Gemeinschaft.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q. Wann erhalte ich bei einer gebrauchten Eigentumswohnung das Objektoffenlegungsdokument?

Gesetzlich muss die Übergabe und Erläuterung „bis zum Zustandekommen des Vertrags" erfolgen (§ 35 Abs. 1 Immobilienmaklergesetz). In der Praxis erhalten Sie das Dokument als PDF im Voraus, wenn Sie das Maklerbüro drei Tage bis eine Woche vor dem Vertragstag darum bitten. Fordern Sie zugleich eine Kopie des vom Verwaltungsunternehmen ausgestellten „Prüfberichts zu verwaltungsrelevanten Pflichtangaben" an. Er enthält Informationen, die aus dem Objektoffenlegungsdokument allein nicht hervorgehen – Saldo der Instandhaltungsrücklage, Rückstandsstatus, geplante Erhöhungen sowie Hausordnungsregeln zu Haustieren und Musikinstrumenten.

Q. Wie hoch sollte die Anzahlung sein?

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen mit privatem Verkäufer gibt es keine gesetzliche Obergrenze; in der Praxis liegt der Richtwert bei 5–10 % des Kaufpreises. Bei 52.080.000 Yen (rund 284.590 EUR) entspricht das 2.604.000 Yen (rund 14.230 EUR) bis 5.208.000 Yen (rund 28.460 EUR). Ist der Verkäufer ein Maklerunternehmen, liegt die Obergrenze bei zwei Zehnteln des Kaufpreises (§ 39 Immobilienmaklergesetz); übersteigt der empfangene Betrag ein Zehntel des Kaufpreises oder 10.000.000 Yen (rund 54.645 EUR), sind Sicherungsmaßnahmen erforderlich (§ 41-2, § 3-5 Durchführungsverordnung). Wichtiger als die Höhe ist, vorab zu klären, in welchem Vertragsparagrafen die Frist für den Rücktritt gegen Anzahlung geregelt ist.

Q. Mit wie viel Prozent des Kaufpreises sollte ich für Nebenkosten rechnen?

Als Summe aus Maklerprovision, Stempelsteuer, Registersteuern und anteiliger Grundsteuerabrechnung sind rund 4,0 % des Kaufpreises ein realistischer Richtwert (bei 52.080.000 Yen rund 2.068.000 Yen / rund 11.300 EUR). Hinzu kommen Kreditbearbeitungsgebühr, Kreditbürgschaftsgebühr, Feuerversicherung und das Honorar des shihō shoshi. Diese variieren stark je nach Bank und Dienstleister; amtliche Richtwerte gibt es dafür nicht. Rechnen Sie mit den tatsächlichen Beträgen aus dem Finanzierungsplan, den die Bank im Rahmen der Vorabprüfung erstellt.

Q. Was bedeutet es, wenn die Instandhaltungsrücklage unter dem Richtwert der Leitlinie liegt?

Das ist nicht zwingend ein Alarmsignal. Prüfen Sie vier Punkte: Existiert ein langfristiger Sanierungsplan? Ist die Rücklagenmethode gleichbleibend oder stufenweise steigend (landesweit liegt der Anteil stufenweise steigender Modelle bei 47,1 %)? Wann und in welcher Höhe erfolgt die nächste Erhöhung? Wie hoch ist der bereits angesparte Betrag? Bei gleichbleibender Rücklage mit ausreichendem Saldo kann ein niedriger Quadratmeterpreis durchaus angemessen sein. Bei stufenweise steigender Rücklage mit geringem Saldo sollten Sie Ihre Finanzplanung auf eine künftige Erhöhung oder Sonderumlage einstellen.

Q. Wie handhabe ich Umzugsgrüße und kleine Geschenke an die Nachbarschaft?

Da es keine offizielle Regel zu Betrag oder Umfang gibt, sollten Sie Angaben zu einem „üblichen Richtwert" als unbelegt behandeln. Vorrangig zu erledigen sind die Meldung des Mitgliedschaftserwerbs bei der Eigentümergemeinschaft (§ 31 der Musterordnung) sowie – bei Arbeiten am Sondereigentum – der Genehmigungsantrag beim Vorstandsvorsitzenden bzw. die entsprechende Meldung (§ 17). Anlieferungsweg, Aufzugsschutz, zulässige Arbeitszeiten und die ortsübliche Praxis der Nachbarschaftsvorstellung erfahren Sie durch einen Blick in die Hausordnung und eine Nachfrage beim Hausmeister.

Quellen und weiterführende Informationen

• 東日本不動産流通機構 (East Japan Real Estate Institute, REINS), „Market Watch Kurzbericht Juni 2026" (veröffentlicht am 10. Juli 2026)
• 宅地建物取引業法 (Immobilienmaklergesetz, e-Gov Gesetzesdatenbank)
• 宅地建物取引業法施行規則 (Durchführungsverordnung zum Immobilienmaklergesetz, e-Gov Gesetzesdatenbank)
• 宅地建物取引業法施行令 (Ausführungsverordnung zum Immobilienmaklergesetz, § 3-5: 10.000.000 Yen. e-Gov Gesetzesdatenbank)
• 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT), „Höhe der Vergütung, die Immobilienmakler erhalten dürfen" (Bekanntmachung des ehemaligen Bauministeriums Nr. 1552/1970, zuletzt geändert am 21. Juni 2024/Reiwa 6)
• 国税庁 (National Tax Agency, NTA) Nr. 7108, „Ermäßigung der Stempelsteuer bei Verträgen über Grundstücksübertragungen und Bauwerkleistungen"
• 国税庁 (National Tax Agency, NTA), „Mitteilung zur Ermäßigung des Registersteuersatzes" (April 2026/Reiwa 8)
• 国税庁 (National Tax Agency, NTA) Nr. 1211-3, „Erwerb einer Bestandsimmobilie und Bezug ab Reiwa 4 (2022)"
• 財務省 (Ministry of Finance, MOF), „Große Linien der Steuerreform Reiwa 8"
• 国土交通省 (MLIT), „Verlängerung und Ausweitung der Eigenheim-Darlehenssteuerermäßigung im Kabinett beschlossen!" (26. Dezember 2025/Reiwa 7)
• 国土交通省 (MLIT), „Übersicht der Wohnsteuerreform Reiwa 8" (Anlage 1)
• 総務省 (Ministry of Internal Affairs and Communications, MIC), „Grunderwerbsteuer"
• 東京都主税局 (Steueramt der Präfektur Tokio), „Fragen und Antworten zur Grunderwerbsteuer" (Freibetragstabelle für Bestandswohnungen nach Baujahr)
• 総務省 (MIC), „Überblick über die Grundsteuer"
• 総務省 (MIC), „Stadtplanungssteuer"
• 国土交通省 (MLIT), „Richtlinie zur Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen" (erstellt im April 2011/Heisei 23, überarbeitet im Juni 2024/Reiwa 6)
• 国土交通省 (MLIT), „Wohnsituation und Verwaltungszustand von Eigentumswohnungen – Ergebnisse der umfassenden Erhebung Reiwa 5 (2023)"
• 国土交通省 (MLIT), „Leitfaden zur Nutzung der Gebäudezustandsprüfung (Inspektion)"
• 法務省 (Ministry of Justice), „Zum Gesetz zur teilweisen Änderung des Gesetzes über die Eigentumswohnung u. Ä. zur Erleichterung der Verwaltung und Sanierung alternder Eigentumswohnungen" (Gesetz Nr. 47/Reiwa 7)
• 国土交通省 (MLIT), „Kabinettsbeschluss zu den Durchführungsverordnungen der reformierten Eigentumswohnungsgesetze – notwendige Regelungen zum Inkrafttreten am 1. April 2026"
• 国土交通省 (MLIT), „Überarbeitung der Musterordnung für Eigentümergemeinschaften" (17. Oktober 2025/Reiwa 7)
• 国土交通省 (MLIT), „Musterordnung für Eigentümergemeinschaften" (Einzelgebäudetyp, überarbeitet am 17. Oktober 2025/Reiwa 7)
• 資源エネルギー庁 (Agency for Natural Resources and Energy), „Häufig gestellte Fragen zur vollständigen Liberalisierung des Strommarktes"