In diesem Artikel wird das Hypothekendarlehen für den Kauf eines Hauses in Japan erläutert, in dem Sie oder Ihre Verwandten leben. Bei japanischen Wohnungsbaudarlehen wird der anwendbare Zinssatz berechnet, indem der Reduzierungsbetrag gemäß den Vertragsbedingungen von dem im Geschäft angezeigten Standardzinssatz abgezogen wird. Daher ist es nicht möglich, die Rückzahlungsbedingungen anhand der niedrigen beworbenen Zahl zu vergleichen. Entgegen der im Ausland verbreiteten Auffassung, „die angezeigten Zinssätze selbst zu vergleichen“, ist es notwendig, den Basiszinssatz, den Kürzungsbetrag und die Konditionen nach Ablauf der Periode als Ganzes zu überprüfen. Darüber hinaus können private Hypothekendarlehen in Japan grundsätzlich nicht für Anlageimmobilien genutzt werden und die Prüfung und Produkteigenschaften unterscheiden sich von Darlehen für einkommensgenerierende Immobilien.
Risiken einer Investition in die Sanierung gebrauchter Immobilien | 7 Punkte, die Sie vor dem Kauf im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung prüfen sollten
Selbst wenn die erwartete Rendite in den Verkaufszeichnungen hoch ist, ist es schwierig, eine Entscheidung über die Investition in die Renovierung einer gebrauchten Immobilie zu treffen, wenn Sie nicht festgelegt haben, wie viel Sie die Immobilie nach dem Bau leihen können und wie viel für unerwartete Reparaturen übrig bleibt. Was den Erfolg ausmacht, ist eher die Recherche vor dem Kauf als das Erscheinungsbild des Innenraums.
In diesem Artikel organisieren wir sieben Punkte, die vor dem Kauf überprüft werden müssen, basierend auf der bestehenden Wohnungsinspektion und dem bestehenden Wohnungs-/Renovierungssystem des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus. Der Immobilienpreis, die Baukosten, die Leerstandsdauer und die Reparaturen nach der Operation werden als eine einzige Einnahme und Ausgabe betrachtet.
Wichtige Punkte dieses Artikels
- Wir beurteilen auf der Grundlage des Gesamtinvestitionsbetrags, einschließlich Erwerb, Bau, Leerstand und Reparaturen während des Eigentums, nicht der Flächenrendite.
- Überprüfen Sie bei Einfamilienhäusern zunächst den Rahmen, das Dach, das Regenwasser und die Termiten und bei Eigentumswohnungen zunächst die Verwaltungsvorschriften, Gemeinschaftsräume und Sanitäraktualisierungen.
- Eine Inspektion vor Baubeginn und eine klare Dokumentation der Kostenvoranschlagsvoraussetzungen verringern das Risiko zusätzlicher Bauarbeiten.
- Der Mietpreis nach dem Bau wird anhand der Konkurrenzobjekte und des Einstellungszeitraums überprüft, nicht anhand der gewünschten Höhe.
Auf welche Einnahmen und Ausgaben sollten Sie bei der Investition in die Sanierung einer gebrauchten Immobilie zunächst achten?
Als erstes müssen Sie nicht nur eine Tabelle „Immobilienpreis + Anschaffungskosten + Baukosten“ erstellen. Dabei handelt es sich um einen Finanzplan, der Fixkosten während der Leerlaufzeit, Finanzierungskosten, Rekrutierungskosten, nach dem Bau verbleibende Notfallmittel und zukünftige Ausrüstungsaktualisierungen umfasst. Je niedriger die Baukosten sind, desto höher erscheint der Ertrag. Erträge vor der Konsolidierung der Schätzungen sollten als hypothetisch betrachtet werden.
Vor dem Kauf vergleichen wir die Miete nach dem Bau mit den Vertrags-/Einstellungsbedingungen in der Nachbarschaft und betrachten zwei Szenarien: Zum einen wird die Miete gesenkt, zum anderen wird der Leerstand verlängert. Bitte überprüfen Sie die Rekrutierungskonkurrenzfähigkeit jeder Immobilie separat unter So legen Sie die Miete fest.
Worauf sollte ich bei der Inspektion achten?
Eine Inspektion ist eine Untersuchung, um den Zustand und die Qualität eines bestehenden Hauses zum Zeitpunkt der Transaktion zu ermitteln. Das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus hat ein Schulungssystem für Ingenieure zur Untersuchung des Zustands bestehender Wohnungen eingerichtet und arbeitet daran, diejenigen auszubilden, die in der Lage sind, die Untersuchung durchzuführen. Mit einer Sichtprüfung allein lassen sich die Baukosten nicht ermitteln, sie ist jedoch ein Ausgangspunkt für die Überprüfung des Zustands der Struktur, des Dachs/der Außenwände, der Lecks, der Böden und der Ausrüstung sowie für die Identifizierung von Bereichen, die einer weiteren Untersuchung bedürfen.
Überprüfen Sie bei Einfamilienhäusern, ob Fäulnis, Ameisenschäden und Wege zum Eindringen von Regenwasser vorhanden sind. Überprüfen Sie bei Mehrfamilienhäusern die Grenzen zwischen privaten und öffentlichen Bereichen und aktualisieren Sie den Verlauf der Wasserversorgungs- und Abwasserleitungen. Festgestellte Mängel werden nicht nur auf ihre Behebbarkeit hin ermittelt, sondern als Überschuss der erforderlichen Bauzeit und Kosten vor der Mietergewinnung in die Einnahmen und Ausgaben einbezogen.
Warum schaue ich mir bei klassifizierten Eigentumswohnungen zuerst die Verwaltungsordnung und Gemeinschaftsräume an?
Möglicherweise können Sie den Raum nicht frei wechseln. Informieren Sie sich in den Verwaltungsvorschriften und Nutzungsvorschriften über den Schalldämmgrad der Bodenbeläge, Tage und Stunden, an denen gearbeitet werden kann, Meldungen an den Verwaltungsverband und Einschränkungen bei Arbeiten an Rohrleitungen und am Bauwerk. Auch Baumaßnahmen auf Privatflächen, die Gemeinschaftsräume oder Ober- und Untergeschosse betreffen, können einer Genehmigung bedürfen.
Überprüfen Sie gleichzeitig den langfristigen Reparaturplan, den Reparaturreservefonds und das Protokoll der letzten Hauptversammlung. Selbst wenn Sie den Innenraum modernisieren, wird sich Ihre Investitionsentscheidung ändern, wenn die Kosten für die Reparatur des gesamten Gebäudes, einschließlich der Außenwände, des Daches sowie der Wasserversorgung und -entsorgung, hoch sind.
Wie verwalten Sie zusätzliche Baukosten?
Wenn es um zusätzliche Arbeit geht, sagen wir nicht: „Es lässt sich nicht ändern, weil es nicht das ist, was wir erwartet haben“, sondern behandeln die Kostenvoranschläge separat. Im Kostenvoranschlag sind die nach dem Abriss noch zu bestätigenden Punkte, ob die vorhandene Ausrüstung wiederverwendet werden kann oder nicht, die gelieferten Materialien, der Antrag der Verwaltungsgemeinschaft, die Abfallentsorgung und die Handhabung im Falle einer Verlängerung der Bauzeit klar festgelegt. Anstatt nur die Preise mehrerer Unternehmen zu vergleichen, ist es wichtig, die enthaltenen Arbeits- und Ausschlussbedingungen aufeinander abzustimmen.
Das langfristige Projekt der Regierung zur Förderung einer Reform des Qualitätswohnungsbaus erfordert außerdem Inspektionen vor dem Bau, Wartungspläne und die Erstellung einer Baugeschichte. Die Verfügbarkeit von Zuschüssen variiert je nach Jahr, Objekt und Betreiber. Bitte prüfen Sie daher die offiziellen Informationen und das Bauunternehmen, bevor Sie diese in Ihre Kaufentscheidung einbeziehen.
Wie überprüfen Sie die Miete und den Austritt nach der Renovierung?
Nur die Inneneinrichtung zu modernisieren, bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Miete steigt. Wir bereiten den Grundriss, die Bahnhofsentfernung, die Fläche, das Baujahr, die Ausstattung und wettbewerbsfähige Einstellungsbedingungen vor und überprüfen die voraussichtliche Miete nach dem Bau und den Einstellungszeitraum. Anstatt eine hohe Miete festzulegen, ist es besser, über die Spezifikationen zu entscheiden, die von den Mietern gewählt werden.
Beim Ausstieg schätzt der nächste Käufer nicht nur das Aussehen des Bauwerks. Überprüfen Sie, ob Inspektionsberichte, Bauaufzeichnungen, Gerätegarantien, Mietverträge und Reparaturhistorien vorliegen. Das Führen von Aufzeichnungen ab dem Zeitpunkt des Kaufs unterstützt die Verwaltung während des Besitzes und die Erklärung beim Verkauf.
INAs Meinung｜ Kaufen Sie nicht einen Mangel an Forschung, sondern kaufen Sie billig
Der Reiz von Gebrauchtimmobilien besteht darin, dass man sie in Häuser verwandeln kann, die von den Mietern ausgewählt werden. Wenn Sie Ihre Entscheidung jedoch allein auf der Grundlage des niedrigen Anschaffungspreises treffen, werden Sie aufgrund von unvorhergesehenen Reparaturen, langem Leerstand und überhöhten Mietpreisen später die Gewinnschwelle erreichen.
Betrachten Sie vor dem Kauf Vermessung, Bau, Personalbeschaffung und Reparaturen nach dem Besitz als einzelne Einnahmen und Ausgaben und prüfen Sie, ob es auch widrigen Bedingungen standhält. Wenn Sie Ihre Entscheidungen nicht überstürzen, verringert sich das Risiko eines Scheiterns der Investition.
Zusammenfassung
- Investitionen in gebrauchte Renovierungen werden auf der Grundlage der Gesamtinvestitionssumme und der Leerstandsdauer ermittelt.
- Isolieren Sie Bereiche, die einer weiteren Untersuchung bedürfen, durch Inspektion.
- Überprüfen Sie bei klassifizierten Eigentumswohnungen die Verwaltungsvorschriften, Gemeinschaftsräume und langfristigen Sanierungspläne.
- Für Kostenvoranschläge vergleichen wir nicht nur die Menge, sondern auch Nebenbedingungen und Bauzeit.
- Überprüfen Sie Miete und Austritt, einschließlich Konkurrenz, Aufzeichnungen und zukünftige Reparaturen.
Häufig gestellte Fragen
Kann zusätzlicher Bau durch Inspektion verhindert werden?
Obwohl dies nicht vollständig verhindert werden kann, ist es möglich, die aktuell feststellbare Verschlechterung und die Bereiche für weitere Untersuchungen zu organisieren und die Annahmen für Baukosten und Eventualkosten zu klären.
Welche Unterlagen sind bei der Sanierung einer Eigentumswohnung als Erstes zu prüfen?
Überprüfen Sie die Verwaltungsordnung, die Nutzungsordnung, den langfristigen Reparaturplan, den Reparaturrücklagefonds und das Protokoll der Hauptversammlung. Wir betrachten nicht nur die Machbarkeit des Baus, sondern auch die zukünftige Belastung des gesamten Gebäudes.
Wie bestimmen Sie die Miete nach der Renovierung?
Wir vergleichen konkurrierende Immobilien in der gleichen Gegend, Gegend, Entfernung von Bahnhöfen, Baujahr und Ausstattung und legen Preise fest, die nicht nur die Miete, sondern auch den Einstellungszeitraum berücksichtigen.
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Zitate/Referenzen
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus „Über das Ausbildungssystem für Ingenieure zur Bestandsaufnahme der Wohnungssituation“
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus „Langfristiges Projekt zur Förderung hochwertiger Wohnungsrenovierung“
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus „Richtlinien für die Renovierung von Eigentumswohnungen (Entwurf)“
