本文要說明的是日本特有的中古公寓（マンション）買賣契約制度——與台灣的「成屋買賣」、香港的「二手樓交易」流程與法律保障都不相同。日本的中古公寓交易，沒有台灣制式化的「不動產說明書」，取而代之的是具有法律效力的「重要事項說明書」，仲介業者必須在簽約前逐項口頭說明；也沒有台灣常見的實價登錄一站式查詢，買方必須自行核對政府公告的法定10項目數字。避免踩雷的要點可以歸納為三個：第一，在簽約日之前先取得重要事項說明書，逐項核對《宅地建物取引業法施行規則》第16條之2規定的區分所有建築物法定10項目數字；第二，事先算清簽約當天與交屋當天要動用的現金（訂金・仲介費・印花稅）；第三，以2026年4月施行的《修正區分所有法》，以及2026年（令和8年）入住適用的新制住宅貸款減稅為前提做判斷。
本文整理給準備購買日本中古公寓的台港投資人，讓你在簽約日之前就能決定「要確認什麼、要準備多少現金、在哪個環節可以喊停」。文中使用東京首都圈最新成交行情（5,208萬日圓・63.02㎡・屋齡27.48年）做計算範例，並附上逐條對應日本法規項目名稱的檢查表，所有數據皆附一手資料出處。
本文重點
- 仲介費上限可用公式「成交價×3.3％＋6.6萬日圓」（含稅）計算。以首都圈中古公寓平均成交價5,208萬日圓（約NT$1,093萬）為例，上限約為178.5萬日圓（約NT$37.5萬）（依據：日本建設省告示第1552號，最終修正令和6年〈2024年〉6月21日）。
- 簽約到交屋期間會從口袋實際支出、拿不回來的現金（仲介費・印花稅・登録免許稅・固定資產稅結算金），約為房價的4％。訂金會直接抵充買賣價金，因此不計入這筆「消耗性費用」。
- 公寓大廈特有的法定說明事項，是《宅地建物取引業法施行規則》第16條之2規定的10個項目。其中「修繕儲備金目前已累積的金額」與「一般管理費金額」是條文明定必須記載的事項。
- 修繕儲備金是否合理，可以用日本國土交通省指引中的單價基準判斷。以專有面積63.02㎡、20層以下、建築總樓地板面積5,000〜10,000㎡未滿的公寓大廈為例，月繳約10,700〜20,200日圓（約NT$2,200〜4,200）是三分之二實際案例落在的區間。
- 從2026年（令和8年）起入住適用的既有住宅（中古屋）住宅貸款減稅，扣除期間擴大為13年。但僅限符合節能基準等條件的住宅，一般中古住宅仍維持「2,000萬日圓×10年」的舊制。
※文中日圓兌新台幣金額為概算，換算基準：1日圓≈0.21新台幣（基準日2026年8月13日）。實際匯率請以交易當下的即期匯率為準。
日本中古公寓買賣契約，簽約當天現金要動用多少？
先講結論。以首都圈中古公寓平均成交價5,208萬日圓（約NT$1,093萬）為例，簽約當天要準備的是訂金260.4萬日圓（約NT$54.7萬）・仲介費一半89.2萬日圓（約NT$18.7萬）・印花稅3萬日圓（約NT$6,300），合計約352.6萬日圓（約NT$74.0萬）。交屋當天還需要再支付仲介費尾款、登記相關稅費，以及固定資產稅的結算金。與台灣成屋買賣「簽約金＋用印金＋完稅金」分期付款的習慣不同，日本中古公寓交易的現金支出集中在簽約與交屋兩個時間點，事前抓錯現金流很容易在簽約當天周轉不過來。
首都圈的中古公寓，實際成交價是多少？
在談金額之前，先掌握行情基準。東日本不動產流通機構（レインズ／REINS，日本不動產仲介業者共用的成交資訊系統，類似台灣的實價登錄，但由仲介業界自營）每月公布的《月例速報 Market Watch》，2026年6月號是目前最新一期，記載的是實際成交數據，而非業者的廣告開價。
| 項目 | 2026年6月 | 與去年同月比較 |
|---|---|---|
| 成交價（首都圈） | 5,208萬日圓（約NT$1,093萬） | −0.02％ |
| 成交單價（每㎡） | 82.64萬日圓／㎡ | −0.8％ |
| 成交專有面積 | 63.02㎡ | ＋0.8％ |
| 成交屋齡 | 27.48年 | 去年同期26.96年 |
各地區的成交價如下。
| 地區 | 成交價 | 成交專有面積 |
|---|---|---|
| 東京都區部 | 7,559萬日圓（約NT$1,587萬） | 56.60㎡ |
| 東京都多摩地區 | 3,878萬日圓（約NT$814萬） | 66.04㎡ |
| 橫濱・川崎市 | 4,368萬日圓（約NT$917萬） | 64.65㎡ |
| 埼玉縣 | 3,110萬日圓（約NT$653萬） | 67.64㎡ |
| 千葉縣 | 3,175萬日圓（約NT$667萬） | 72.07㎡ |
資料來源：東日本不動產流通機構〈月例速報 Market Watch 摘要報告 2026年6月號〉（2026年7月10日公布）。同月成交件數為4,241件（較去年同期減少1.3％），庫存件數為45,995件（增加3.5％），庫存已連續4個月增加。在賣方物件持續累積的階段，買方能運用的議價空間也隨之擴大——這一點與台北、香港近年房市「供給緊縮、議價空間有限」的狀況形成對比，是日本首都圈市場目前的特徵。
簽約時、交屋時應繳的稅金與費用一覽
購屋產生的費用，多半都有明確的法律依據與適用期限。事先掌握這些「有上限、有期限」的數字，遇到估價單上出現不明項目時，才能立刻察覺異常。
| 項目 | 依據 | 稅率・上限 | 適用期限 |
|---|---|---|---|
| 仲介費 | 建設省告示第1552號（令和6年6月21日修正） | 200萬日圓以下5.5％／超過200萬日圓至400萬日圓4.4％／超過400萬日圓3.3％（含稅）。速算公式為「成交價×3.3％＋6.6萬日圓」 | ― |
| 仲介費（低價空屋等特例） | 同告示第七 | 800萬日圓以下的物件，上限為30萬日圓的1.1倍，即33萬日圓 | ― |
| 印花稅（買賣契約書） | 國稅廳No.7108 | 超過1,000萬日圓至5,000萬日圓以下1萬日圓／超過5,000萬日圓至1億日圓以下3萬日圓 | 減輕措施適用至令和9年（2027年）3月31日訂立者 |
| 登録免許稅（土地所有權移轉） | 《租稅特別措置法》第72條 | 本則2.0％→1.5％ | 至令和11年（2029年）3月31日（令和8年度改正延長3年） |
| 登録免許稅（住宅用家屋所有權移轉） | 《租稅特別措置法》第73條 | 本則2.0％→0.3％ | 至令和9年（2027年）3月31日 |
| 登録免許稅（抵押權設定） | 《租稅特別措置法》第75條 | 本則0.4％→0.1％ | 至令和9年3月31日 |
| 不動產取得稅 | 《地方稅法》 | 標準稅率本則4％→住宅及土地3％ | 至令和9年3月31日 |
| 不動產取得稅（宅地課稅標準） | 《地方稅法》（住宅用地・商業用地等特例） | 住宅用地・商業用地等取得的課稅標準價格，壓縮為評估額的2分之1 | ― |
| 固定資產稅 | 《地方稅法》 | 標準稅率1.4％。課稅基準日為每年1月1日 | ― |
| 都市計畫稅 | 《地方稅法》 | 限制稅率0.3％。原則上以市街化區域內的土地・房屋為對象 | ― |
要適用住宅用家屋的減稅（0.3％與0.1％），須在登記申請書上附上市區町村長開立的證明書（證明樓地板面積50㎡以上等事項），且必須在取得後1年內完成登記（國稅廳〈登録免許稅稅率減輕措施通知〉，令和8年4月）。
【計算範例1】購買5,208萬日圓中古公寓時的現金明細
以成交價5,208萬日圓（約NT$1,093萬）、訂金為成交價的5％、住宅貸款4,000萬日圓（約NT$840萬）、建物固定資產評估額600萬日圓（約NT$126萬）、基地權評估額900萬日圓（約NT$189萬）為前提試算（評估額因物件而異，請以固定資產評估證明書上的實際金額代入計算）。
| 付款時點 | 項目 | 金額 | 計算依據 |
|---|---|---|---|
| 簽約時 | 訂金（成交價5％） | 260.4萬日圓（約NT$54.7萬） | 5,208萬日圓×5％。會抵充買賣價金 |
| 簽約時 | 仲介費（一半） | 89.2萬日圓（約NT$18.7萬） | 上限約178.5萬日圓（1,784,640日圓）的一半 |
| 簽約時 | 印花稅 | 3萬日圓（約NT$6,300） | 超過5,000萬日圓至1億日圓以下（減輕後） |
| 簽約時 小計 | ― | 約352.6萬日圓（約NT$74.0萬） | ― |
| 交屋時 | 仲介費（尾款） | 89.3萬日圓（約NT$18.8萬） | 上限金額扣除簽約時已付一半後的餘額 |
| 交屋時 | 登録免許稅（建物所有權移轉） | 1.8萬日圓（約NT$3,800） | 評估額600萬日圓×0.3％ |
| 交屋時 | 登録免許稅（土地所有權移轉） | 13.5萬日圓（約NT$2.8萬） | 評估額900萬日圓×1.5％ |
| 交屋時 | 登録免許稅（抵押權設定） | 4.0萬日圓（約NT$8,400） | 貸款4,000萬日圓×0.1％ |
| 交屋時 | 固定資產稅・都市計畫稅結算金 | 約6.0萬日圓（約NT$1.26萬） | 假設年稅額12萬日圓，以1月1日起算・7月1日交屋計算，買方負擔184天份（12萬日圓×184÷365） |
| 交屋時 小計 | ― | 約114.6萬日圓（約NT$24.1萬） | 餘款4,947.6萬日圓（約NT$1,039.0萬）另計 |
要特別記住的是，訂金屬於買賣價金的一部分，不是事後會消失的費用。真正從口袋掏出去、拿不回來的，是仲介費178.5萬日圓＋印花稅3萬日圓＋登録免許稅19.3萬日圓＋固都稅結算金6.0萬日圓，合計約206.8萬日圓（約NT$43.4萬），是房價的約4.0％。
這個4.0％，還沒有包含住宅貸款的事務手續費・保證費、火災保險費、代書（司法書士）報酬。這些費用因金融機構與委託對象而異，波動幅度大，也沒有公家機關公布的行情。建議以事前審查階段金融機構提供的資金計畫表實際金額代入計算。
【計算範例2】與東京都區部7,559萬日圓物件的比較
用同樣的方式計算東京都區部平均成交價7,559萬日圓（約NT$1,587萬），可以看出雜項費用會隨地區差多少。
| 項目 | 首都圈平均 5,208萬日圓 | 東京都區部 7,559萬日圓 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 仲介費（上限） | 約178.5萬日圓（約NT$37.5萬） | 約256.0萬日圓（約NT$53.8萬） | ＋約77.5萬日圓（約NT$16.3萬） |
| 印花稅 | 3萬日圓 | 3萬日圓 | 相同 |
| 訂金（成交價5％） | 260.4萬日圓（約NT$54.7萬） | 378.0萬日圓（約NT$79.4萬） | ＋117.6萬日圓（約NT$24.7萬） |
| 簽約日需準備現金（含仲介費一半） | 約352.6萬日圓（約NT$74.0萬） | 約509.0萬日圓（約NT$106.9萬） | ＋156.4萬日圓（約NT$32.8萬） |
印花稅因為都落在3萬日圓那一級距，所以不會改變。會變動的是仲介費與訂金。房價上漲45％，簽約日需要準備的現金就會變成約1.44倍。如果只用物件價格來估算預算，很容易在簽約當天發現現金不夠。
簽約當天要核對什麼：重要事項說明書的法定10項目
重要事項說明是宅地建物取引士（日本的不動產仲介國家考照人員）在買賣契約成立前必須進行的法定程序（《宅地建物取引業法》第35條）。這是台灣、香港的成屋交易制度中沒有直接對應物的日本特有機制——仲介業者不能只是把文件交給你看，而是必須由具備國家證照的取引士當面逐條口頭說明，並在文件上蓋用取引士印章。文件份量通常很大，簽約當天現場才第一次看，很難真正消化。建議提前幾天請仲介公司把重要事項說明書草案以PDF寄送，先對照下表逐項核對，再赴約簽約，是失敗率最低的做法。整體流程也可以參考〈購買公寓大廈時應確認的13個重要事項說明重點〉。
區分所有建築物法定10項目檢查表
公寓大廈（區分所有建築物）特有的說明事項，列於《宅地建物取引業法施行規則》第16條之2，共10項。把條文項目名稱與實務上看到的數字一一對應，比較不容易遺漏。
| 條文項目（施行規則第16條之2） | 應核對的數字・記載 | 遺漏會發生的問題 |
|---|---|---|
| 一、基地權利種類及內容 | 是所有權或地上權（借地權）、基地權比例 | 若為借地權物件（類似台灣的地上權房屋），須持續支付地租與換約費，銀行鑑價方式也與所有權物件不同 |
| 二、共用部分規約規定 | 窗框、大門、陽台的權屬區分（屬共用或專有部分） | 誤以為可自行更換窗戶，事後才發現需理事會核准 |
| 三、專有部分用途及使用限制規約 | 是否限住宅使用、能否經營民宿（住宅宿泊事業）、寵物・樂器・居家辦公的規定 | 聽仲介說「可養寵物」，結果規約其實限制隻數與體重 |
| 四、僅限特定人使用基地・建物部分的規約（專用使用權） | 專用庭院・頂樓陽台・停車位的每月使用費 | 專用庭院或頂樓陽台的使用費會每月額外累加 |
| 五、僅對特定人減免費用的規約 | 建商或店面單位的管理費・儲備金減免條款 | 沒發現這些減免的差額其實是由住宅單位分攤，就簽約買下 |
| 六、修繕儲備金規約內容及目前已累積金額 | 儲備金總額、每戶分攤餘額、調漲或臨時分攤金的計畫 | 在大規模修繕前夕，被要求繳交數十萬日圓等級的臨時分攤金 |
| 七、一般管理費金額 | 每月管理費金額 | 房貸還款再加上管理費與儲備金，每月實際負擔比預期沉重 |
| 八、管理受託業者名稱（商號）及地址 | 管理公司名稱與委託形式（全權委託・部分委託・自主管理） | 若為自主管理，修繕紀錄或會議紀錄可能不齊全 |
| 九、管理人為公寓大廈管理業者時的相關說明 | 是否採第三方管理（外部管理人制度） | 大會與理事會的決策機制與住戶自主營運時不同 |
| 十、維修保養實施紀錄 | 最近一次大規模修繕的年份、給排水管更新紀錄 | 管線尚未更新，入住後才發現專有部分需要動工 |
這10個項目中，第六項與第七項的金額本身就是條文明定的必要記載事項。只寫「修繕儲備金 每月○日圓」是不夠的，正確格式應該連同規約規定的內容與目前已累積的總額都要寫明。如果這欄是空白的，請要求仲介向管理公司調閱「管理相關重要事項調查報告書」。
修繕儲備金該看的不是「金額高低」，而是「是否合理」
修繕儲備金每月金額偏低，不代表是好事，也不代表是壞事。判斷的依據，是日本國土交通省《公寓大廈修繕儲備金指引》（令和6年〈2024年〉6月修訂版）所提供的每㎡單價基準。這是一套台灣、香港的社區管理委員會目前都沒有的全國性標準——台灣的社區公共基金提撥比例雖有《公寓大廈管理條例》的最低規範，但並沒有像日本這樣按樓層與建築規模細分的「合理區間」可供逐案核對。
| 地上樓層數／建築總樓地板面積 | 三分之二實際案例落在此區間 | 平均值 |
|---|---|---|
| 20層以下／未滿5,000㎡ | 235〜430日圓／㎡・月 | 335日圓／㎡・月 |
| 20層以下／5,000㎡以上未滿10,000㎡ | 170〜320日圓／㎡・月 | 252日圓／㎡・月 |
| 20層以下／10,000㎡以上未滿20,000㎡ | 200〜330日圓／㎡・月 | 271日圓／㎡・月 |
| 20層以下／20,000㎡以上 | 190〜325日圓／㎡・月 | 255日圓／㎡・月 |
| 20層以上 | 240〜410日圓／㎡・月 | 338日圓／㎡・月 |
以上單價已扣除機械式停車位的部分。若有機械式停車位，需另以「每車位修繕工程費（日圓／車位・月）×車位數÷總專有面積」算出加成單價再往上加。指引所附的範例中，5,840日圓／車位・月×30個車位÷4,900㎡＝約36日圓／㎡・月，加計後平均值約為288日圓／㎡・月。
【計算範例3】以63.02㎡計算，每月多少才合理？
把首都圈平均專有面積63.02㎡代入上述國土交通省指引的單價，就能直接拿這個結果和重要事項說明書上的實際金額互相核對，判斷這間公寓大廈的修繕儲備金水準是否合理。
| 地上樓層數／建築總樓地板面積 | 63.02㎡對應的月繳金額區間 | 63.02㎡對應的月繳平均值 |
|---|---|---|
| 20層以下／未滿5,000㎡ | 約14,800〜27,100日圓（約NT$3,100〜5,700） | 約21,100日圓（約NT$4,400） |
| 20層以下／5,000㎡以上未滿10,000㎡ | 約10,700〜20,200日圓（約NT$2,200〜4,200） | 約15,900日圓（約NT$3,300） |
| 20層以下／10,000㎡以上未滿20,000㎡ | 約12,600〜20,800日圓（約NT$2,600〜4,400） | 約17,100日圓（約NT$3,600） |
| 20層以下／20,000㎡以上 | 約12,000〜20,500日圓（約NT$2,500〜4,300） | 約16,100日圓（約NT$3,400） |
| 20層以上 | 約15,100〜25,800日圓（約NT$3,200〜5,400） | 約21,300日圓（約NT$4,500） |
作法很簡單：先從物件資料確認樓層數與建築總樓地板面積，選出對應的那一列，再拿重要事項說明書上的實際金額和區間比較即可。如果實際金額明顯低於區間下限，這間公寓大廈不是「比較便宜」，而更可能是把未來的調漲或臨時分攤金往後遞延而已。大規模修繕本身的費用行情，可參考〈公寓大廈大規模修繕的費用行情與儲備金不足對策〉。
有沒有欠繳、採用哪種提撥方式，要主動開口問
和單價是否合理同等重要的，是這筆錢實際上有沒有收得起來。日本國土交通省《令和5年度公寓大廈綜合調查》的數字，可以作為提問的依據。
- 每戶每月修繕儲備金全國平均為13,054日圓（約NT$2,700）（含停車位使用費等挹注在內的總額為13,378日圓，約NT$2,800）
- 提撥方式中，均等提撥制占40.5％、階梯式增額提撥制占47.1％。階梯式增額制的前提是「買了之後會按計畫調漲」，這點與台灣公寓大廈公共基金多半採固定提撥比例的做法不同。
- 沒有發生3個月以上管理費等欠繳情形的公寓大廈占62.1％。反過來說，約有四成的社區曾發生欠繳。
- 屋齡越老，欠繳情形越多：昭和59年（1984年）以前完工的社區中，完全沒有欠繳紀錄的僅占50.0％（平成27年〈2015年〉以後完工的則達72.5％）。
由此可以整理出3個該問的問題：「提撥方式是均等制還是階梯增額制？」「下一次調漲預計在幾年後、金額多少？」「目前有幾戶欠繳3個月以上？」這些問題，管理公司的重要事項調查報告書都能回答。
水電瓦斯的配置狀況，屬於《宅建業法》第35條第1項第4款的說明範圍
「買了中古公寓之後，電力公司可以自由選嗎？」這個疑問，其實就落在重要事項說明的範圍之內。因為飲用水、電力、瓦斯的供應設施與排水設施的整備狀況，是《宅地建物取引業法》第35條第1項第4款規定的法定說明事項。
日本經濟產業省資源能源廳（資源エネルギー庁）針對公寓大廈住戶的說明是：住在公寓大廈的人同樣可以更換電力公司，但如果是透過管理組合等單位、以整棟大樓名義簽訂統包電力採購契約（一括受電），該契約或社區規約可能會限制個別住戶自行更換電力公司，因此需要向管理組合確認。這種「統包受電」制度，在台灣的公寓大廈幾乎沒有對應機制——台灣住戶原則上各自向台電簽約，不會出現整棟大樓綁約單一電力供應商的情況。
「統包受電」在實務上已被列為明確的確認項目。國土交通省《公寓大廈標準管理規約》（令和7年〈2025年〉10月17日修訂）附帶提供給不動產仲介業者使用的資訊提供表格中，專有部分使用限制的項目裡，明確列出了「是否有因統包受電方式而產生的各戶個別簽約限制」。建議在簽約前就先請仲介業者針對這一項給出明確答覆。
確認是否做過建物現況調查（インスペクション）
從2018年起，既有建物（中古屋）買賣中，是否實施過建物現況調查（インスペクション，即房屋健檢），以及若已實施，其結果概要，都是重要事項說明的對象（《宅地建物取引業法》第35條第1項第6款之2）。
這項調查由通過國家登錄講習的建築師（既存住宅狀況調査技術者，既有住宅現況調查技術員）以目視、量測與非破壞檢測的方式，確認結構耐力上的主要部位，以及防止雨水滲入的部位。依國土交通省的操作手冊，所需時間約1〜3小時，費用行情從約6萬日圓（約NT$1.26萬）起跳。
能夠列入重要事項說明的調查，僅限於實施後一定期間內的結果。依施行規則第16條之2之2規定，這個期間原則上是1年，若為鋼筋混凝土造或鋼骨鋼筋混凝土造的集合住宅等，則放寬為2年。多數公寓大廈適用的正是這個「2年」規定。聽到仲介說「已經做過調查」時，務必確認實施日期是否在2年之內。若正在考慮舊耐震基準的物件，建議一併參考〈如何判斷中古公寓的耐震性能〉，能更快做出判斷。
買賣契約書與附帶設備清單中容易忽略的地方
重要事項說明結束後，接著進入買賣契約書的逐條朗讀確認。需要核對的不只是契約書本體，還有兩份附屬文件——附帶設備清單與物件現況告知書——這兩份文件將直接左右交屋後由誰負擔費用。
附帶設備清單與物件現況告知書，功能並不相同
| 觀點 | 附帶設備清單 | 物件現況告知書（告知書） |
|---|---|---|
| 記載的是什麼文件 | 交付設備的有無及是否有故障 | 賣方所知悉的物件狀況與歷史 |
| 記載對象 | 熱水器、瓦斯爐、抽油煙機、浴室暖風乾燥機、冷氣、照明器具、紗窗、曬衣架、對講機、門窗等 | 漏水、白蟻、給排水管故障、過去的修繕紀錄、鄰近建築計畫、心理瑕疵 |
| 「無」代表的意思 | 交屋前會撤除。若留下未撤除，撤除費用由買方負擔 | 賣方申報「不知情」，並非「保證不存在」 |
| 「有故障」代表的意思 | 維持現狀交屋，原則上賣方沒有修繕義務 | 已告知的事項，原則上視為買方知情同意購買 |
| 確認時機 | 簽約前。看屋時逐項對照實物確認 | 簽約前。空欄項目應口頭詢問並要求補充記載 |
| 與契約不符責任的關係 | 標記「有故障」的部分，會被視為已納入契約內容，之後較難主張不符 | 同上。相反地，賣方明知卻未告知的事實，即使有免責特約，賣方仍不能免責（《民法》第572條） |
實務上最常見的爭議是冷氣與照明器具的處理方式。以為「留下來比較划算」而全部接收，結果故障時的更換費與最終的處分費都要由買方承擔。附帶設備清單不是用來判斷「划算與否」，而是買方主動指定「留下・撤除」的文件，請這樣使用它。
訂金（手付金）該付多少才合理？
中古公寓的賣方多半是自然人（一般屋主），這種情況下，訂金金額在法律上沒有上限。實務行情約為成交價的5〜10％，以5,208萬日圓計算，就是260.4萬日圓（約NT$54.7萬）到520.8萬日圓（約NT$109.4萬）之間。這與台灣成屋買賣常見的「斡旋金」性質不同——訂金金額本身重要，但更關鍵的是契約書上「可以解約付訂・退訂的期限寫在第幾條」。
如果賣方是持牌不動產業者（宅建業者），法律上會多一層買方保護。訂金上限為成交價的十分之二（《宅地建物取引業法》第39條第1項），業者收下訂金後，買方可以放棄訂金解約，業者則須實際提出加倍金額才能解約（同條第2項），但只要對方已著手履行契約，就不能再這樣解約。訂金等保全措施，若收取金額在成交價十分之一以下且1,000萬日圓（約NT$210萬）以下，則可以免除（第41條之2第1項但書、施行令第3條之5）。訂金的性質與行情，詳細整理於〈中古公寓訂金的種類・行情・注意事項〉。
「瑕疵擔保責任」這個詞，日本現在已經不用了
殘留在舊文章或舊版契約範本上的「瑕疵擔保責任」，是2020年4月施行的日本《民法》修正後已經廢除的用語。現行的買賣契約書，是以「契約不符責任」（契約不適合責任）為架構——只要標的物在種類、品質、數量上與契約內容不符，買方就可以要求補正、減少價金、請求損害賠償，或解除契約。
中古公寓交易中，若賣方為自然人，經常會出現把這項責任限定為「交屋後3個月內」，甚至完全免責的特約。在自然人之間的買賣中，這類特約原則上是有效的。但如果賣方是持牌不動產業者，除非把《民法》第566條規定的期間訂為交屋日起2年以上，否則對買方不利的特約一律無效（《宅地建物取引業法》第40條）。請務必在簽約前確認契約書第幾條寫了這個期間。
賣方是自然人還是持牌業者，買方受到的保護差很多
| 爭點 | 賣方為自然人（一般中古交易） | 賣方為持牌不動產業者（買取再售等） |
|---|---|---|
| 訂金上限 | 法律上無上限，由契約約定 | 成交價十分之二為上限（法第39條第1項） |
| 訂金解約 | 依契約書約定，期限也由契約決定 | 可用放棄訂金／加倍返還方式解約。對買方不利的特約無效（法第39條第2項、第3項） |
| 訂金等保全措施 | 無此制度 | 收取金額超過成交價十分之一或超過1,000萬日圓（約NT$210萬）時須辦理（法第41條之2、施行令第3條之5） |
| 契約不符責任期間 | 縮短或免責特約有效，訂為3個月甚至完全免責並不少見 | 除訂為交屋起2年以上者外，對買方不利的特約無效（法第40條） |
| 損害賠償額預定・違約金 | 法律上無上限 | 合計不得超過成交價十分之二（法第38條） |
| 實務上出現頻率 | 中古公寓交易的絕大多數 | 僅限於整修後轉售等特定物件 |
這張表要說的道理很單純：多數中古公寓交易，並不在法律自動保護的範圍之內。正因如此，事先取得重要事項說明書、對照實物核對附帶設備清單、確認建物現況調查結果，這些自我保護的步驟才不可省略。賣方是誰，決定了你該把力氣花在契約書的哪個部分。
買了之後才會感受到的支出（2026年版稅制）
與簽約時要準備的現金同樣重要的，是交屋後1〜2年才會實際感受到的支出：住宅貸款減稅、不動產取得稅，以及每年都要繳的固定資產稅。這三項在2026年都有制度變動。
2026年（令和8年）入住適用的住宅貸款減稅
令和8年度（2026年度）稅制改正將適用期限延長5年，適用範圍是令和8年1月1日至令和12年12月31日之間入住者。同時，節能性能較高的既有住宅（中古屋），借款上限提高，扣除期間也擴大為13年（相關稅制法規已於令和8年3月成立）。這項貸款減稅是日本特有的購屋誘因設計，並沒有直接對應台灣的優惠房貸利息扣除額或香港的房貸利息扣減制度，值得投資人特別留意其資格條件。
| 住宅類別（既有住宅取得） | 借款上限 | 育兒家庭等加碼後 | 扣除率 | 扣除期間 |
|---|---|---|---|---|
| 認定住宅（認定長期優良・認定低碳住宅） | 3,500萬日圓 | 4,500萬日圓 | 0.7％ | 13年 |
| ZEH水準節能住宅 | 3,500萬日圓 | 4,500萬日圓 | 0.7％ | 13年 |
| 符合節能基準住宅 | 2,000萬日圓 | 3,000萬日圓 | 0.7％ | 13年 |
| 以上皆非（一般中古住宅） | 2,000萬日圓 | 不加碼 | 0.7％ | 10年 |
資料來源：日本財務省《令和8年度稅制改正大綱》及國土交通省〈住宅貸款減稅等延長・擴充已由內閣會議決定！〉（令和7年12月26日）。「育兒家庭等」在國土交通省的資料中定義為「育有未滿19歲子女的家庭」或「夫妻其中一方未滿40歲的家庭」。
實務上，多數中古公寓適用的是表格最下面那一列，也就是借款上限2,000萬日圓（約NT$420萬）×10年，因為擁有認定住宅或ZEH水準證明的中古公寓其實不多。即便如此，金額差距不小，還是值得向賣方確認有沒有相關證明文件。
適用條件包括：申請當年度合計所得金額須在2,000萬日圓以下、取得後6個月內入住、還款期間10年以上，以及既有住宅必須「已取得符合耐震基準的證明等」（國稅廳No.1211-3）。若物件是舊耐震基準且無法取得耐震基準適合證明，這項減稅就完全無法使用。樓地板面積要件則因令和8年度改正放寬為40㎡以上，也適用於既有住宅；但合計所得金額超過1,000萬日圓的申請人，以及使用育兒家庭加碼措施的申請人，仍須維持50㎡以上的舊標準。完整申辦流程可參考〈中古公寓購屋住宅貸款完全指南〉。
不動產取得稅的扣除額，由「新建完工日」決定
不動產取得稅是在取得隔年左右，由都道府縣寄發繳款通知書的一次性稅捐。中古住宅可以從住宅價格（固定資產評估額）中扣除一定金額，扣除額的多寡取決於新建完工日。屋齡越老、扣除額反而越小，這是中古交易特有的反直覺現象——與台灣「屋齡越老、房屋稅稅基折舊越低、稅額通常越少」的直覺剛好相反，投資人切勿以台灣經驗類推。
| 新建完工日 | 扣除額 |
|---|---|
| 平成9年（1997年）4月1日以後 | 1,200萬日圓 |
| 平成元年（1989年）4月1日〜平成9年3月31日 | 1,000萬日圓 |
| 昭和60年（1985年）7月1日〜平成元年3月31日 | 450萬日圓 |
| 昭和56年（1981年）7月1日〜昭和60年6月30日 | 420萬日圓 |
| 昭和51年（1976年）1月1日〜昭和56年6月30日 | 350萬日圓 |
| 昭和48年（1973年）1月1日〜昭和50年12月31日 | 230萬日圓 |
| 昭和39年（1964年）1月1日〜昭和47年12月31日 | 150萬日圓 |
| 昭和29年（1954年）7月1日〜昭和38年12月31日 | 100萬日圓 |
資料來源：東京都主稅局〈不動產取得稅Q&A〉。適用要件為：由自然人取得作為自住使用、樓地板面積40㎡以上240㎡以下（令和8年3月31日以前取得者須50㎡以上）、並符合耐震基準要件。昭和56年（1981年）12月31日以前新建完工的住宅，除非透過耐震診斷證明已符合新耐震基準，否則無法適用扣除額。
首都圈平均屋齡27.48年，換算大約是1998年前後完工的物件。這個年代的物件可以適用1,200萬日圓（約NT$252萬）的扣除額，只要建物評估額低於這個金額，稅額就會是零。土地部分也會扣除150萬日圓或「樓地板面積2倍（上限200㎡）對應地價」兩者中較大者，因此區分所有建築物的基地權部分，很多情況下實際稅額都是零。詳細試算方式可參考〈中古公寓不動產取得稅的計算與減稅措施〉。
固定資產稅的稅率，中古物件同樣是1.4％，不會改變
這裡是常見誤解的地方，先講清楚：固定資產稅的稅率，無論新屋或中古屋，一律採標準稅率1.4％。不會因為是中古屋而降低稅率。中古屋稅負較低，降低的不是稅率，而是作為課稅基準的評估額。
房屋的評估額，是用「重建價格×經年折舊補正率」計算出來的——也就是在評估基準日重新建造同一棟房屋所需的建築費用，乘上依屋齡遞減的折舊係數。屋齡越老，評估額越低，稅額也就越低。土地部分則有「住宅用地特例」：200㎡以下部分的課稅基準壓縮為六分之一，超過部分壓縮為三分之一。都市計畫稅採限制稅率0.3％，與固定資產稅一併課徵。
另一個在簽約實務上會用到的重點是課稅基準日。固定資產稅・都市計畫稅的納稅義務人，法律上認定為當年1月1日當天的所有權人，即使年度中途交屋，當年度的繳款通知書仍會寄給賣方。因此實務上，會在買賣契約書中另外約定以交屋日為界、按日數比例結算的做法。這不是法律義務，而是契約上的約定，起算日訂為1月1日或4月1日，結算金額會不同。這一條請務必在簽約當天當場逐字確認。這種「日曆年課稅、交屋日結算」的機制，與台灣地價稅、房屋稅各自獨立的課稅週期不同，第一次交易日本不動產的投資人容易忽略。
2026年4月施行的《修正區分所有法》，會如何改變你挑選中古公寓的方式？
對2026年準備買中古公寓的人來說，制度面最大的變化是《修正區分所有法》。令和7年（2025年）5月，日本修正了與公寓大廈相關的一系列法律，其中最核心的《修正區分所有法》已於令和8年（2026年）4月1日正式施行。國土交通省同步在令和7年10月17日修訂了《公寓大廈標準管理規約》。
這次修法的背景，是建築物老化與住戶高齡化這「兩種老化」同時發生。行蹤不明的區分所有權人（產權人）越來越多，導致大規模修繕或重建的表決越來越難成立。國土交通省列出的修法重點包括：
- 總會決議的多數決要件重新檢討
- 總會召開通知事項的重新檢討
- 行蹤不明區分所有權人排除於總會決議等程序之外的手續
- 境內管理人制度的運用手續
- 因共用部分管理所需的專有部分保存行為等
- 修繕儲備金的用途
- 公寓大廈專用財產管理制度的運用手續
- 共用部分等損害賠償請求權的代理行使
身為買方，該看的重點只有一個：這個管理組合，是否已經著手因應這次修法檢討規約？國土交通省明確指出「各公寓大廈的管理規約也需要進行檢討」，並說明令和8年4月1日以後召開總會時，須依修正後法律的法定人數與決議要件辦理。
如果總會會議紀錄或理事會議案中已經出現「管理規約修正」的討論，代表這個管理組合在面對未來的大規模修繕或重建決策時，是一個真正能夠動起來的組織。反之，如果完全沒有提到這次修法，就是一個需要進一步確認管理實務是否已經停滯的警訊。若有出租計畫，建議一併參考〈2026年區分所有法改正後，出租管理會如何改變〉。
簽約後到入住前的準備流程
簽約結束後，交屋前有兩件事要做：電力公司的更換，以及向管理組合辦理申報。這兩件事很容易在搬家當天才臨時想起來，但只要先弄懂流程，就能很快處理完畢。
更換電力公司，以及統包受電社區要確認的事
日本的電力零售已全面自由化，只要契約用戶名義是本人，就可以自由選擇電力零售業者。輸配電網路使用現有設施，不需要重新拉線，無論向哪家公司購電，電力品質與停電機率都一樣。
會出問題的是統包受電（一括受電）的情況。如果是透過管理組合等單位以整棟大樓名義簽訂統包電力採購契約，該契約或規約可能限制個別簽約，導致無法依戶別自行選擇業者。電費是否已內含在管理費裡、是否只能向指定業者購電，這些條件都應該在購屋判斷之前先弄清楚。可以透過重要事項說明書，以及向管理公司提出調查申請來確認。
先弄懂向管理組合申報的手續與使用細則
搬家時要不要挨家挨戶打招呼、送不送禮，日本並沒有訂定金額或做法的公家規範。網路上流傳的「行情」，請一律視為沒有根據的說法。真正由規約這種一手資料明定的手續，有以下3項。以下依國土交通省《公寓大廈標準管理規約》（單棟型，令和7年10月修訂版）整理：
- 取得社員資格的申報（第31條）：新取得社員（區分所有權人）資格者，須立即以書面（或電磁方式）向管理組合申報。一般做法是交屋結算後盡快到管理公司窗口提交申報書。
- 專有部分修繕等的核准申請（第17條）：修繕、裝修、或在建物上固定安裝／更換設備等，若可能影響共用部分或其他專有部分，須事先向理事長提出申請，取得書面核准。申請時須附上設計圖、規格書與工程進度表。入住前想先裝修的話，必須先取得這項核准才能動工。
- 不需核准的工程也可能要申報（第17條第7項）：即使是不需核准的工程，只要涉及工程人員進出、建材搬入，或噪音・震動・氣味等管理組合需要事先掌握的情形，仍須事先向理事長申報。安裝冷氣或更換地板材，通常都屬於這類需要申報的工程。
接著要確認的是使用細則。標準管理規約的附帶說明中，列舉了使用細則可能規定的事項，包括飼養動物、演奏樂器等限制、停車位・儲藏室的使用方式與使用費、包裹放置規則、吸菸規則。搬家當天的搬運動線、電梯的防護作業、可施工的時段，都要透過使用細則或詢問管理員來確認。挨家挨戶打招呼的範圍，最保險的做法也是直接問管理員這個社區的慣例。
我們陪同客戶簽訂中古公寓契約時，會依這個順序檢查
前面列出了不少確認項目，但實務上是有先後順序的。INA&Associates株式會社在陪同客戶進行買賣時，會按以下順序翻閱資料：
- 先看維修保養實施紀錄。只要知道給排水管的更新紀錄、最近一次大規模修繕的實施年份，就能第一時間判斷這是不是一棟有花錢維護的建築物。
- 接著看修繕儲備金目前的累積金額與提撥方式。對照指引單價，若採階梯式增額提撥制，就進一步確認下一次調漲的預計時間。
- 詢問3個月以上欠繳的戶數。欠繳嚴重的管理組合，無法按計畫發包工程。這是比建築物本身更早顯現出來的組織體質指標。
- 閱讀專有部分的用途限制與專用使用權。在這個階段就把買方的生活方式（寵物、居家辦公、樂器、車輛）與規約可能牴觸的地方逐一排除。
- 最後才看契約書的解約條款。訂金解約的期限、住宅貸款特約的期限與申貸對象、契約不符責任的期間——這3項，是萬一發生意外狀況時的退場機制。
建物的性能與格局，看屋就能了解。但管理組合這個「看不見的共同體」是否健全，只能從書面資料判讀。我們在中古公寓交易中花最多時間確認的，不是建物本身，而是管理的歷史紀錄。因為10年後要出售時，價格的差距，正是從這裡拉開的。連同缺點也誠實告知，我們認為這才是建立長期信任的基礎。
重點整理
再一次整理本文重點。
- 以5,208萬日圓（約NT$1,093萬）的物件為例，簽約當天需要的現金約為352.6萬日圓（約NT$74.0萬）（訂金260.4萬日圓＋仲介費一半89.2萬日圓＋印花稅3萬日圓）。拿不回來的雜項費用，約為房價的4.0％。
- 重要事項說明書應在簽約日前幾天先取得，逐項核對施行規則第16條之2的10個項目，特別是「修繕儲備金已累積金額」與「一般管理費金額」，務必以具體數字確認。
- 修繕儲備金是否合理，可用國土交通省指引的單價判斷。以63.02㎡・20層以下・總樓地板面積5,000〜10,000㎡未滿為例，每月約10,700〜20,200日圓（約NT$2,200〜4,200）。
- 「瑕疵擔保責任」已被「契約不符責任」取代。賣方是自然人還是持牌業者，訂金上限與責任期間都不同。
- 固定資產稅稅率無論新舊都是1.4％，不會改變。會改變的是隨屋齡折舊而下降的評估額。
- 2026年入住適用的住宅貸款減稅，既有住宅扣除期間擴大為13年，但僅限符合節能基準等條件的住宅。一般中古住宅仍是2,000萬日圓（約NT$420萬）×10年。
- 是否已因應2026年4月施行的《修正區分所有法》著手檢討規約，是衡量該管理組合決策能力的重要指標。
常見問題（FAQ）
Q. 中古公寓的重要事項說明書，什麼時候可以拿到？
依法規定是在「契約成立前」交付並說明（《宅地建物取引業法》第35條第1項）。實務上，簽約日前3天到1週向仲介公司提出要求，就能先取得PDF檔案。同時也建議一併索取管理公司發行的「管理相關重要事項調查報告書」影本，裡面記載了修繕儲備金餘額、欠繳狀況、調漲計畫、寵物或樂器等使用細則——這些都是光看重要事項說明書無法得知的資訊。
Q. 訂金（手付金）該準備多少？
賣方為自然人的中古公寓，法律上沒有上限，實務行情約為成交價的5〜10％。以5,208萬日圓（約NT$1,093萬）計算，就是260.4萬日圓（約NT$54.7萬）到520.8萬日圓（約NT$109.4萬）。若賣方是持牌業者，上限為成交價的十分之二（《宅地建物取引業法》第39條），收取金額超過成交價十分之一或超過1,000萬日圓（約NT$210萬）時須辦理保全措施（第41條之2、施行令第3條之5）。比金額本身更重要的，是事先確認訂金解約的期限寫在契約書第幾條。
Q. 雜項費用該抓房價的百分之幾？
仲介費・印花稅・登録免許稅・固定資產稅結算金加總，約為房價的4.0％（以5,208萬日圓試算，約206.8萬日圓，約NT$43.4萬）。這還不包含住宅貸款的手續費・保證費、火災保險費、代書（司法書士）報酬。這些費用因金融機構與委託對象而異，也沒有公開的行情可循，建議以事前審查階段金融機構提供的資金計畫表實際金額為準來估算。
Q. 如果修繕儲備金低於指引區間，該怎麼判斷？
不代表立刻有風險，但要確認4件事：是否有長期修繕計畫、提撥方式是均等制還是階梯式增額制（全國階梯式增額制占47.1％）、下一次調漲的時間與金額、以及目前已累積的金額。如果是均等提撥制且餘額充足，即使單價偏低也可能合理。如果是階梯式增額制而餘額偏薄，就要以「買了之後很可能調漲或需要繳交臨時分攤金」為前提來規劃資金。
Q. 搬家時的打招呼與伴手禮該怎麼準備？
日本並沒有規範金額或範圍的公家標準，網路上流傳的「行情」請視為沒有根據。真正該優先處理的，是向管理組合辦理取得社員資格的申報（標準管理規約第31條），以及若專有部分有裝修工程，須向理事長申請核准或申報（同規約第17條）。搬運動線、電梯防護作業、可施工時段、挨家挨戶打招呼的慣例，透過確認使用細則、詢問管理員就能了解。
引用與參考資料
- 東日本不動產流通機構（レインズ／REINS）〈月例速報 Market Watch 摘要報告 2026年6月號〉（2026年7月10日公布）
- 《宅地建物取引業法》（日本不動產仲介業法，e-Gov法令檢索）
- 《宅地建物取引業法施行規則》（e-Gov法令檢索）
- 《宅地建物取引業法施行令》（第3條之5：1,000萬日圓。e-Gov法令檢索）
- 日本國土交通省〈不動產仲介業者可收取之報酬額〉（昭和45年〈1970年〉建設省告示第1552號／最終修正令和6年〈2024年〉6月21日）
- 日本國稅廳 No.7108〈不動產轉讓、建設工程承攬契約書印花稅減輕措施〉
- 日本國稅廳〈登録免許稅稅率減輕措施通知〉（令和8年〈2026年〉4月）
- 日本國稅廳 No.1211-3〈取得中古住宅並於令和4年〈2022年〉以後供自住使用之情形〉
- 日本財務省〈令和8年度〈2026年度〉稅制改正大綱〉
- 日本國土交通省〈住宅貸款減稅等延長・擴充已由內閣會議決定！〉（令和7年〈2025年〉12月26日）
- 日本國土交通省〈令和8年度住宅稅制改正概要〉（附件1）
- 日本總務省〈不動產取得稅〉
- 東京都主稅局〈不動產取得稅Q&A〉（中古住宅扣除額・按新建年月日分類一覽表）
- 日本總務省〈固定資產稅概要〉
- 日本總務省〈都市計畫稅〉
- 日本國土交通省〈公寓大廈修繕儲備金指引〉（平成23年〈2011年〉4月制定／令和6年〈2024年〉6月修訂）
- 日本國土交通省〈從令和5年度公寓大廈綜合調查結果看公寓大廈居住與管理現況〉
- 日本國土交通省〈建物現況調查（インスペクション）運用手冊〉
- 日本法務省〈關於為促進老舊公寓大廈等管理及再生等而修正建物區分所有等相關法律之法律〉（令和7年〈2025年〉法律第47號）
- 日本國土交通省〈因應修正公寓大廈相關法律施行，內閣會議決定相關政令～為令和8年4月1日施行進行必要規定整備～〉
- 日本國土交通省〈修正《公寓大廈標準管理規約》〉（令和7年〈2025年〉10月17日）
- 日本國土交通省〈公寓大廈標準管理規約〉（單棟型・令和7年10月17日修正）
- 日本經濟產業省資源能源廳〈電力零售全面自由化 常見問題〉
