Hintergrund der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
In den letzten Jahren schreitet die Alterung von Eigentumswohnungsgebäuden und das Altern der Wohnungseigentümer gleichzeitig voran. Der Mangel an Personen, die bereit sind, Vorstandspositionen zu übernehmen, hat sich verschärft, und Fälle, in denen Eigentümergemeinschaften Schwierigkeiten beim Betrieb haben, nehmen zu.
Vor diesem Hintergrund verbreitet sich das „Verwaltungsunternehmen-Administrator-System", bei dem Verwaltungsgesellschaften als Administratoren bestellt werden. Es sind auch Fälle aufgetreten, in denen Verwaltungsgesellschaften von Anfang an beim Erstverkauf neuer Gebäude als Administratoren bestellt werden.
Was ist das „Verwaltungsunternehmen-Administrator-System"?
Das traditionelle Wohnungseigentumsmanagement beinhaltete üblicherweise, dass die Eigentümergemeinschaft, die aus Wohnungseigentümern besteht, die Initiative ergriff und einen Vorstandsvorsitzenden aus ihren Reihen wählte. Im Verwaltungsunternehmen-Administrator-System übernimmt die Verwaltungsgesellschaft jedoch auch diese Administratorrolle.
Obwohl dies die Betriebsbelastung der Eigentümergemeinschaft reduziert, entstehen dadurch auch ernsthafte Probleme. Da die Verwaltungsgesellschaft sowohl Administrator als auch Auftraggeber und Auftragnehmer von Bauarbeiten ist, sind „Interessenkonflikte" unvermeidlich.
Spezifische Beispiele für Interessenkonflikte
- Die Verwaltungsgesellschaft vergibt und genehmigt ihre eigenen Renovierungsbauverträge
- Bauarbeiten werden bevorzugt an verbundene Unternehmen der Verwaltungsgesellschaft vergeben
- Die Struktur erlaubt es dem Administrator selbst, die Angemessenheit der Verwaltungskosten zu prüfen
Welche Änderungen bringt die Gesetzesreform?
1. Verpflichtung zur Erläuterung von Administrator-Übertragungsverträgen
Wenn eine Verwaltungsgesellschaft als Administrator bestellt wird, ist sie verpflichtet, den Wohnungseigentümern den Inhalt des Administrator-Übertragungsvertrags zu erläutern. Ziel ist es, den Wohnungseigentümern eine informierte Entscheidung zu ermöglichen, nachdem sie den Umfang der Verwaltungstätigkeiten, die Vergütung, die Vertragslaufzeit usw. verstanden haben.
2. Vorherige Erläuterung von Interessenkonflikt-Transaktionen
Wenn eine Verwaltungsgesellschaft beabsichtigt, Transaktionen mit sich selbst oder verbundenen Unternehmen durchzuführen, ist eine vorherige Erläuterung gegenüber den Wohnungseigentümern erforderlich. Rechtliche Transparenz wird nun für Bereiche gefordert, die bisher Grauzonen waren.
3. Ergänzungen zu wichtigen Sacherläuterungen
Ab dem 1. April 2026 werden die Durchführungsregeln des Immobilientransaktionsgesetzes überarbeitet, und „ob das Verwaltungsunternehmen-Administrator-System übernommen wird oder nicht" wird den wichtigen Sacherläuterungen beim Verkauf und Tausch von Eigentumswohnungen hinzugefügt.
Immobilienmakler werden verpflichtet sein, zu untersuchen, ob die Zieleigentumswohnung das Verwaltungsunternehmen-Administrator-System übernommen hat, und Käufer darüber zu informieren. Darüber hinaus wird es als wünschenswert erachtet, auch den Inhalt der der Verwaltungsgesellschaft übertragenen Verwaltungsaufgaben zu erläutern.
Auswirkungen auf die Mietverwaltungsoperationen
Verbesserte Informationsbereitstellung an Eigentümer
Für Anleger in Anlageeigentumswohnungen ist das Verwaltungssystem ein wichtiger Faktor, der direkt mit dem Vermögenswert zusammenhängt. Bei Eigentumswohnungen, die das Verwaltungsunternehmen-Administrator-System übernommen haben, nimmt die Notwendigkeit zu, Eigentümern Informationen über das Vorhandensein oder Fehlen von Interessenkonfliktrisiken und den tatsächlichen Zustand der Aufsichtsstruktur bereitzustellen.
Auswirkungen auf die Immobilienvermittlung
Als zusätzlicher Punkt in wichtigen Sacherläuterungen wird die Untersuchung und Erläuterung des Verwaltungssystems notwendig werden. Bei der Durchführung von Immobilienvermittlung wird eine Bestätigung nicht nur der Verwaltungsordnung, sondern auch des Inhalts der Administrator-Übertragungsverträge erforderlich sein.
Aufbau von Beziehungen zu Eigentümergemeinschaften
In Eigentumswohnungen mit dem Verwaltungsunternehmen-Administrator-System wird die Aufsichtsstruktur der Wohnungseigentümer über den Administrator wichtig. Als Mietverwaltungsgesellschaft wird die regelmäßige Bestätigung von Hauptversammlungsprotokollen und Buchhaltungsberichten der Eigentümergemeinschaften und das Feedback an Eigentümer zur Vertrauensbildung beitragen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Sollten Eigentumswohnungen mit dem Verwaltungsunternehmen-Administrator-System gemieden werden?
Das kann nicht kategorisch gesagt werden. Es gibt Vorteile bei der Reduzierung der Betriebsbelastung der Eigentümergemeinschaft. Wichtig ist, ob eine Aufsichtsstruktur zur Verhinderung von Interessenkonflikten vorhanden ist. Prüfen Sie, ob die Überwachungsfunktion der Wohnungseigentümer funktioniert und ob die Buchhaltungstransparenz gewährleistet ist.
F. Werden auch bestehende Eigentumswohnungen betroffen sein?
Ja. Eigentumswohnungen, die bereits das Verwaltungsunternehmen-Administrator-System übernommen haben, werden ebenfalls der Erläuterungspflicht und der vorherigen Erläuterung von Interessenkonflikt-Transaktionen unterliegen. Da das Verwaltungssystem außerdem in wichtigen Sacherläuterungen zum Zeitpunkt des Verkaufs vermerkt werden muss, wird dies den gesamten Gebrauchtimmobilienmarkt beeinflussen.
F. Was sollten Mietverwaltungsgesellschaften vorbereiten?
Bestätigen und organisieren Sie zunächst die Verwaltungssysteme der von Ihnen verwalteten Eigentumswohnungen. Wenn es Eigentumswohnungen gibt, die das Verwaltungsunternehmen-Administrator-System übernommen haben, ist dies eine gute Gelegenheit, die Informationsbereitstellungsstruktur für Eigentümer zu überprüfen. Wenn Sie Immobilienvermittlung durchführen, wird auch die Aktualisierung des Formats der wichtigen Sacherläuterungsdokumente notwendig sein.
