Nota sobre o sistema japonês: a compra de um apartamento usado no Japão segue um roteiro processual — divulgação legal padronizada, teto regulado de comissão de corretagem, fundo de reserva predial obrigatório e um calendário fiscal específico — que não tem equivalente direto no direito imobiliário brasileiro ou português. Este artigo apresenta esse sistema na íntegra, com todos os números, prazos e disposições legais no original, para que um investidor lusófono possa avaliar uma compra no Japão com o mesmo nível de detalhe que um comprador japonês.
Os pontos que evitam erros num contrato de compra e venda de apartamento usado (chūko manshon) podem ser organizados em três frentes. Primeiro, solicitar o documento de explicação de itens importantes (jūyō jikō setsumeisho, 重要事項説明書) antes da data do contrato e confrontar os números com os 10 itens obrigatórios para imóveis em condomínio (kubun shoyū kenchikubutsu, 区分所有建物) definidos pelo Artigo 16-2 do Regulamento de Execução da Lei de Transações de Imóveis (Takuchi Tatemono Torihikigyō-hō Shikō Kisoku). Segundo, calcular com antecedência o dinheiro que muda de mãos no dia do contrato e na entrega das chaves (sinal, comissão de corretagem, imposto de selo). Terceiro, decidir com base na Lei de Propriedade em Condomínio (Kubun Shoyū-hō) reformada, em vigor desde abril de 2026, e na dedução do financiamento habitacional (jūtaku rōn genzei) que muda para quem se muda a partir de 2026 (Reiwa 8).
Este artigo foi organizado para que quem está prestes a comprar um apartamento usado no Japão consiga decidir, até a data do contrato, o que precisa conferir, quanto dinheiro precisa separar e em que ponto recuar do negócio. Ele traz um exemplo de cálculo com os preços mais recentes da Grande Tóquio (¥52,08 milhões, aprox. BRL 1,72 milhão; 63,02 m²; 27,48 anos de idade do imóvel) e uma tabela de verificação que desce até o nome de cada item previsto em lei, sempre com a fonte primária indicada.
Os pontos principais deste artigo
- O teto da comissão de corretagem imobiliária (chūkai tesūryō) pode ser calculado pela fórmula "preço de venda × 3,3% + ¥66 mil" (com impostos incluídos). Para o apartamento usado médio da Grande Tóquio, de ¥52,08 milhões (aprox. BRL 1,72 milhão), isso equivale a cerca de ¥1,785 milhão (aprox. BRL 58.900) — valor fixado pelo Aviso nº 1552 do antigo Ministério da Construção, com última alteração em 21 de junho de 2024 (Reiwa 6).
- O dinheiro que sai do bolso do comprador entre o contrato e a entrega das chaves — comissão de corretagem, imposto de selo, imposto de registro de transferência de propriedade e o acerto proporcional do imposto predial — gira em torno de 4% do valor do imóvel. O sinal (tetsukekin) não entra nessa conta porque é abatido do preço final de compra.
- Os itens de divulgação específicos para imóveis em condomínio são os 10 pontos definidos pelo Artigo 16-2 do regulamento de execução da lei de transações imobiliárias. "O valor já acumulado no fundo de reserva para reformas" e "o valor da taxa condominial ordinária" são itens de registro obrigatório por lei.
- A adequação do fundo de reserva para reformas pode ser avaliada pelos valores de referência por metro quadrado do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT). Para uma área privativa de 63,02 m², prédio com menos de 20 andares e área construída total entre 5.000 m² e 10.000 m², a faixa em que se encaixam dois terços dos casos reais é de aproximadamente ¥10.700 a ¥20.200 por mês (aprox. BRL 350 a BRL 670).
- Para quem se muda a partir de 2026 (Reiwa 8), o período de dedução do financiamento habitacional para imóveis usados existentes foi ampliado para 13 anos. Mas isso vale apenas para imóveis que atendem aos padrões de eficiência energética; os demais imóveis usados continuam no teto de ¥20 milhões × 10 anos.
Quanto dinheiro realmente muda de mãos num contrato de apartamento usado no Japão?
Vamos direto à conclusão. Para o apartamento usado médio da Grande Tóquio (¥52,08 milhões, aprox. BRL 1,72 milhão), o comprador precisa ter disponível, no dia do contrato, o sinal de ¥2,604 milhões (aprox. BRL 85.900), a primeira metade da comissão de corretagem de ¥892 mil (aprox. BRL 29.400) e o imposto de selo de ¥30 mil (aprox. BRL 990) — um total de aproximadamente ¥3,526 milhões (aprox. BRL 116.400). No dia da entrega das chaves, somam-se o saldo da comissão de corretagem, os custos de registro em cartório e o acerto proporcional do imposto predial.
Ao contrário do que costuma acontecer em mercados como o brasileiro ou o português, onde o ITBI e a escritura concentram boa parte dos custos de transação num único desembolso na assinatura, o sistema japonês distribui esses custos entre a data do contrato e a data da entrega das chaves (que costuma ocorrer semanas depois) — um detalhe de fluxo de caixa que investidores estrangeiros frequentemente subestimam ao planejar a compra.
Por quanto os apartamentos usados estão sendo negociados na Grande Tóquio
Antes de qualquer cálculo, é preciso situar o preço de referência do mercado. A Organização de Distribuição Imobiliária do Leste do Japão (REINS, Higashi Nihon Fudōsan Ryūtsū Kikō) publica mensalmente o "Market Watch — Relatório Mensal", cuja edição de junho de 2026 é a mais recente disponível. Diferente de portais de anúncio, que mostram preços pedidos, esse relatório reflete negócios efetivamente fechados — o equivalente japonês a um índice de preços de transações reais, e não de ofertas.
| Item | Junho de 2026 | Variação anual |
|---|---|---|
| Preço de venda (Grande Tóquio) | ¥52,08 milhões (aprox. BRL 1,72 milhão) | −0,02% |
| Preço por m² de área privativa | ¥826.400/m² (aprox. BRL 27.300/m²) | −0,8% |
| Área privativa média negociada | 63,02 m² | +0,8% |
| Idade média do imóvel na venda | 27,48 anos | 26,96 anos no ano anterior |
Os preços de venda por região são os seguintes.
| Região | Preço de venda | Área privativa média |
|---|---|---|
| 23 distritos centrais de Tóquio (Tōkyō-to Kubu) | ¥75,59 milhões (aprox. BRL 2,49 milhões) | 56,60 m² |
| Região de Tama, Tóquio | ¥38,78 milhões (aprox. BRL 1,28 milhão) | 66,04 m² |
| Yokohama / Kawasaki | ¥43,68 milhões (aprox. BRL 1,44 milhão) | 64,65 m² |
| Província de Saitama | ¥31,10 milhões (aprox. BRL 1,03 milhão) | 67,64 m² |
| Província de Chiba | ¥31,75 milhões (aprox. BRL 1,05 milhão) | 72,07 m² |
Fonte: Organização de Distribuição Imobiliária do Leste do Japão (REINS), "Market Watch — Relatório Mensal Resumido, junho de 2026" (publicado em 10 de julho de 2026). No mesmo mês, o número de negócios fechados foi de 4.241 (−1,3% em relação ao ano anterior) e o estoque de imóveis à venda chegou a 45.995 unidades (+3,5%), quarto mês seguido de alta no estoque. Num cenário em que o estoque de imóveis à venda se acumula, o comprador ganha mais espaço para negociar condições — uma dinâmica de mercado favorável ao comprador que se assemelha a mercados compradores em outras praças, mas que no Japão é acompanhada por um sistema de custos de transação muito mais rígido e padronizado do que o encontrado no Brasil ou em Portugal.
Lista de impostos e custos no contrato e na entrega das chaves
A maior parte dos custos da compra tem base legal e prazo de aplicação definidos. Ter em mãos os tetos e os prazos de cada item ajuda a identificar rapidamente qualquer item estranho num orçamento apresentado pela imobiliária.
| Item | Base legal | Alíquota / teto | Prazo de vigência |
|---|---|---|---|
| Comissão de corretagem (chūkai tesūryō) | Aviso nº 1552 do antigo Ministério da Construção (alterado em 21/06/2024) | Até ¥2 milhões (aprox. BRL 66.000): 5,5%. De ¥2 a ¥4 milhões (aprox. BRL 66.000–132.000): 4,4%. Acima de ¥4 milhões: 3,3% (com impostos). Fórmula rápida: "preço × 3,3% + ¥66 mil" | — |
| Comissão de corretagem (regra especial para imóveis de baixo valor/vagos) | Mesmo aviso, item 7 | Para imóveis até ¥8 milhões (aprox. BRL 264.000), teto de ¥330 mil (1,1× de ¥300 mil, aprox. BRL 10.900) | — |
| Imposto de selo sobre o contrato (inshi-zei) | Receita Federal do Japão (NTA), Nº 7108 | Acima de ¥10 milhões (aprox. BRL 330.000) até ¥50 milhões: ¥10 mil (aprox. BRL 330). Acima de ¥50 milhões até ¥100 milhões: ¥30 mil (aprox. BRL 990) | Redução válida para contratos assinados até 31/03/2027 (Reiwa 9) |
| Imposto de registro de transferência de propriedade — terreno (tōroku menkyo-zei) | Artigo 72 da Lei de Medidas Fiscais Especiais | Alíquota padrão 2,0% → reduzida a 1,5% | Até 31/03/2029 (Reiwa 11), prorrogada por 3 anos na reforma de Reiwa 8 |
| Imposto de registro de transferência de propriedade — imóvel residencial | Artigo 73 da Lei de Medidas Fiscais Especiais | Alíquota padrão 2,0% → reduzida a 0,3% | Até 31/03/2027 (Reiwa 9) |
| Imposto de registro de transferência de propriedade — constituição de hipoteca | Artigo 75 da Lei de Medidas Fiscais Especiais | Alíquota padrão 0,4% → reduzida a 0,1% | Até 31/03/2027 (Reiwa 9) |
| Imposto de aquisição de bem imóvel (fudōsan shutoku-zei) | Lei do Imposto Local (Chihō Zeihō) | Alíquota padrão 4% → reduzida a 3% para imóveis residenciais e terrenos | Até 31/03/2027 (Reiwa 9) |
| Imposto de aquisição de bem imóvel (base de cálculo para terrenos) | Lei do Imposto Local (regra especial para terrenos residenciais/comerciais) | A base de cálculo para terrenos residenciais/comerciais é reduzida a metade do valor avaliado | — |
| Imposto predial (kotei shisan-zei) | Lei do Imposto Local | Alíquota padrão 1,4%. Data-base: 1º de janeiro de cada ano | — |
| Imposto de planejamento urbano (toshi keikaku-zei) | Lei do Imposto Local | Alíquota-teto de 0,3%. Em regra, incide sobre terrenos e edificações em zonas urbanizadas | — |
Para usar as reduções do imposto de registro sobre imóveis residenciais (0,3% e 0,1%), é preciso anexar ao pedido de registro uma certidão da prefeitura (comprovando, entre outros itens, que a área construída é de 50 m² ou mais) e concluir o registro dentro de 1 ano após a aquisição (Receita Federal do Japão, "Aviso sobre a redução da alíquota do imposto de registro", abril de 2026/Reiwa 8).
Ponto de comparação para o leitor lusófono: diferente do Brasil, onde o ITBI costuma ser um percentual fixo (2% a 3%) recolhido de uma vez no momento do registro, e de Portugal, onde o IMT segue uma tabela progressiva sobre o valor declarado, o Japão usa um mosaico de tributos federais e locais — cada um com sua própria base legal, alíquota e prazo de vigência temporária — que precisa ser somado item a item. Não existe um "imposto único de transmissão" japonês equivalente ao ITBI ou ao IMT.
[Exemplo de cálculo 1] O detalhamento em dinheiro para comprar um apartamento de ¥52,08 milhões
O cálculo assume um preço de venda de ¥52,08 milhões (aprox. BRL 1,72 milhão), sinal de 5% do valor, financiamento habitacional de ¥40 milhões (aprox. BRL 1,32 milhão), valor avaliado do prédio para fins de imposto predial de ¥6 milhões (aprox. BRL 198.000) e valor avaliado da fração ideal do terreno de ¥9 milhões (aprox. BRL 297.000). Como o valor avaliado varia muito de imóvel para imóvel, substitua pelos valores reais da certidão de avaliação do imposto predial (kotei shisan hyōka shōmeisho) do imóvel específico.
| Momento do pagamento | Item | Valor | Base de cálculo |
|---|---|---|---|
| Na assinatura do contrato | Sinal (5% do valor) | ¥2,604 milhões (aprox. BRL 85.900) | ¥52,08 milhões × 5%. É abatido do preço final de venda |
| Na assinatura do contrato | Comissão de corretagem (primeira metade) | ¥892 mil (aprox. BRL 29.400) | Metade do teto de aprox. ¥1,785 milhão (¥1.784.640) |
| Na assinatura do contrato | Imposto de selo | ¥30 mil (aprox. BRL 990) | Faixa de ¥50 a ¥100 milhões (já com a redução aplicada) |
| Subtotal na assinatura | — | Aprox. ¥3,526 milhões (aprox. BRL 116.400) | — |
| Na entrega das chaves | Comissão de corretagem (saldo) | ¥893 mil (aprox. BRL 29.500) | Restante do teto, descontada a primeira metade paga na assinatura |
| Na entrega das chaves | Imposto de registro (transferência do prédio) | ¥18 mil (aprox. BRL 590) | Valor avaliado ¥6 milhões × 0,3% |
| Na entrega das chaves | Imposto de registro (transferência do terreno) | ¥135 mil (aprox. BRL 4.460) | Valor avaliado ¥9 milhões × 1,5% |
| Na entrega das chaves | Imposto de registro (constituição de hipoteca) | ¥40 mil (aprox. BRL 1.320) | Financiamento de ¥40 milhões × 0,1% |
| Na entrega das chaves | Acerto proporcional do imposto predial e de planejamento urbano | Aprox. ¥60 mil (aprox. BRL 1.980) | Assumindo imposto anual de ¥120 mil, contagem a partir de 1º de janeiro, entrega em 1º de julho: 184 dias a cargo do comprador (¥120 mil × 184 ÷ 365) |
| Subtotal na entrega | — | Aprox. ¥1,146 milhão (aprox. BRL 37.800) | O saldo do preço, de ¥49,476 milhões, é pago à parte |
O ponto central é que o sinal é parte do preço de venda, não um custo que desaparece depois. O que sai do bolso e não retorna é a soma da comissão de corretagem (¥1,785 milhão), do imposto de selo (¥30 mil), do imposto de registro (¥193 mil) e do acerto do imposto predial/de planejamento urbano (¥60 mil) — um total de aproximadamente ¥2,068 milhões (aprox. BRL 68.200), ou cerca de 4,0% do valor do imóvel.
Esses 4,0% não incluem a taxa administrativa e o seguro de financiamento do banco, o seguro contra incêndio nem os honorários do escrivão judicial (shihō shoshi) responsável pelo registro. Esses valores variam bastante conforme a instituição financeira e o profissional contratado, e não há uma referência de mercado publicada por órgão público para eles. A recomendação é substituir essa estimativa pelos valores reais do plano financeiro que o banco fornece na fase de pré-aprovação do financiamento.
[Exemplo de cálculo 2] Comparação com a compra por ¥75,59 milhões nos 23 distritos centrais de Tóquio
Repetindo o mesmo procedimento para a média dos 23 distritos centrais de Tóquio (¥75,59 milhões, aprox. BRL 2,49 milhões), fica visível o quanto os custos de transação variam conforme a região.
| Item | Média da Grande Tóquio: ¥52,08 milhões | 23 distritos centrais: ¥75,59 milhões | Diferença |
|---|---|---|---|
| Comissão de corretagem (teto) | Aprox. ¥1,785 milhão (aprox. BRL 58.900) | Aprox. ¥2,560 milhões (aprox. BRL 84.500) | + aprox. ¥775 mil (aprox. BRL 25.600) |
| Imposto de selo | ¥30 mil (aprox. BRL 990) | ¥30 mil (aprox. BRL 990) | Igual |
| Sinal (5% do valor) | ¥2,604 milhões (aprox. BRL 85.900) | ¥3,780 milhões (aprox. BRL 124.700) | + ¥1,176 milhão (aprox. BRL 38.800) |
| Dinheiro necessário no dia do contrato (com metade da comissão) | Aprox. ¥3,526 milhões (aprox. BRL 116.400) | Aprox. ¥5,090 milhões (aprox. BRL 168.000) | + ¥1,564 milhão (aprox. BRL 51.600) |
O imposto de selo não muda porque os dois valores caem na mesma faixa de ¥30 mil. O que se move é a comissão de corretagem e o sinal. Quando o preço sobe 45%, o dinheiro necessário no dia do contrato sobe cerca de 1,44 vez. Quem planeja o orçamento olhando apenas o preço do imóvel corre o risco de faltar caixa nesse dia.
O que conferir no dia do contrato: os 10 itens obrigatórios do documento de explicação de itens importantes
A explicação de itens importantes (jūyō jikō setsumei, 重要事項説明) é um procedimento legal que o corretor licenciado (takuchi tatemono torihiki-shi) realiza obrigatoriamente antes da formalização do contrato de compra e venda (Artigo 35 da Lei de Transações de Imóveis, Takuchi Tatemono Torihikigyō-hō). O documento é extenso, e não é realista tentar compreendê-lo no próprio dia. O caminho com menos risco de erro é pedir à imobiliária, alguns dias antes da data do contrato, o rascunho do documento de explicação de itens importantes em PDF, e confrontá-lo com a tabela abaixo antes do grande dia. Para uma visão geral do procedimento, veja também nosso artigo sobre os 13 pontos a conferir na explicação de itens importantes na compra de um apartamento.
Ponto de comparação para o leitor lusófono: nem o sistema brasileiro nem o português têm uma exigência legal equivalente e tão detalhada quanto a jūyō jikō setsumei japonesa. No Brasil, a diligência sobre o imóvel (certidões, matrícula, ônus) fica majoritariamente a cargo do comprador e de seu advogado; em Portugal, a Ficha Técnica de Habitação cobre parte do imóvel, mas não o funcionamento do condomínio com o mesmo nível de detalhe. No Japão, é o corretor — por obrigação legal, sob pena de sanção profissional — quem deve apresentar e explicar verbalmente uma lista fixa de itens antes da assinatura, o que torna esse documento a principal ferramenta de proteção do comprador.
Tabela de verificação dos 10 itens legais para imóveis em condomínio
Os itens de divulgação específicos para apartamentos (imóveis em condomínio, kubun shoyū kenchikubutsu) estão listados no Artigo 16-2 do regulamento de execução da lei de transações imobiliárias. Relacionar o nome de cada item da lei com o número concreto que aparece na prática reduz a chance de passar algo despercebido.
| Item da lei (Artigo 16-2 do regulamento de execução) | O que conferir na prática | O que pode dar errado se passar despercebido |
|---|---|---|
| 1. Tipo e conteúdo do direito sobre o terreno | Se é propriedade plena (shoyūken) ou direito de superfície/arrendamento (shakuchiken), e a fração ideal sobre o terreno | Se for direito de arrendamento, há aluguel de terreno e taxa de renovação contínuos, e os bancos avaliam o imóvel de forma diferente da propriedade plena |
| 2. Disposições do regulamento interno sobre as áreas comuns | Classificação de janelas, portas de entrada e sacadas como área privativa ou comum | Achar que pode trocar a janela livremente e descobrir depois que precisa de aprovação da assembleia de condôminos |
| 3. Restrições de uso da unidade e demais regras do regulamento interno | Se é só residencial, se permite hospedagem tipo Airbnb (minpaku), e as regras sobre animais, instrumentos musicais e home office | Ouvir "aceita animais" da imobiliária, mas descobrir no regulamento que há limite de quantidade e peso |
| 4. Regras que dão a uma pessoa específica o uso exclusivo de parte do terreno ou do prédio (direito de uso exclusivo) | Valor mensal da taxa de uso de jardim privativo, sacada tipo terraço (roof balcony) ou vaga de garagem | A taxa de uso do jardim privativo ou do terraço é cobrada todo mês, além da taxa condominial |
| 5. Regras que isentam uma pessoa específica de parte dos custos | Cláusulas de isenção da taxa condominial/fundo de reserva para a incorporadora ou para unidades comerciais | Comprar sem perceber que a isenção de outra unidade acaba sendo compensada pelas demais unidades residenciais |
| 6. Conteúdo do regulamento e valor já acumulado do fundo de reserva para reformas | Valor total acumulado, saldo por unidade, previsão de reajuste ou de cobrança extraordinária | Ser cobrado de uma taxa extraordinária de dezenas de milhares de reais pouco antes de uma grande reforma |
| 7. Valor da taxa condominial ordinária | Valor mensal da taxa condominial | Somando a taxa condominial e o fundo de reserva à parcela do financiamento, o custo mensal fica mais pesado do que o previsto |
| 8. Nome (razão social) e endereço da administradora | Nome da administradora e o formato de gestão (terceirização total, parcial ou autogestão) | Em regime de autogestão, faltam registros de manutenção e atas de assembleia organizados |
| 9. Se o síndico é, ele próprio, uma administradora profissional de condomínios | Se o condomínio adota o modelo de gestão por terceiro (síndico profissional externo) | O processo decisório da assembleia e do conselho difere do modelo de autogestão pelos próprios moradores |
| 10. Registro do histórico de manutenção e reformas | Ano da última grande reforma, histórico de substituição das tubulações de água e esgoto | Tubulações nunca substituídas, exigindo obra dentro da própria unidade depois da mudança |
Dos 10 itens, o 6 e o 7 são os únicos em que o próprio valor monetário é exigido por lei. Um documento que traga apenas "fundo de reserva: ¥X por mês" está incompleto — o correto é que também constem o conteúdo do regulamento e o valor já acumulado. Se esses campos estiverem em branco, peça a solicitação do "Relatório de Itens Importantes sobre a Gestão" (kanri ni kakaru jūyō jikō chōsa hōkokusho) emitido pela administradora.
O fundo de reserva para reformas se avalia pela "adequação", não pelo "valor"
Um fundo de reserva mensal baixo não é, por si só, nem bom nem ruim. O parâmetro de referência é o valor por metro quadrado de área privativa das "Diretrizes sobre o Fundo de Reserva para Reformas em Condomínios" do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT, Kokudo Kōtsū-shō), atualizadas em junho de 2024 (Reiwa 6).
| Nº de andares / área construída total | Faixa onde se encaixam 2/3 dos casos | Valor médio |
|---|---|---|
| Menos de 20 andares / menos de 5.000 m² | ¥235 a ¥430/m²/mês (aprox. BRL 7,80 a BRL 14,20) | ¥335/m²/mês (aprox. BRL 11,10) |
| Menos de 20 andares / 5.000 m² a menos de 10.000 m² | ¥170 a ¥320/m²/mês (aprox. BRL 5,60 a BRL 10,60) | ¥252/m²/mês (aprox. BRL 8,30) |
| Menos de 20 andares / 10.000 m² a menos de 20.000 m² | ¥200 a ¥330/m²/mês (aprox. BRL 6,60 a BRL 10,90) | ¥271/m²/mês (aprox. BRL 8,90) |
| Menos de 20 andares / 20.000 m² ou mais | ¥190 a ¥325/m²/mês (aprox. BRL 6,30 a BRL 10,70) | ¥255/m²/mês (aprox. BRL 8,40) |
| 20 andares ou mais | ¥240 a ¥410/m²/mês (aprox. BRL 7,90 a BRL 13,50) | ¥338/m²/mês (aprox. BRL 11,20) |
Esses valores excluem o custo de manutenção de estacionamento mecanizado (garagem tipo torre/paternoster). Quando o condomínio tem esse tipo de estacionamento, soma-se um valor adicional calculado por "custo de manutenção por vaga (¥/vaga/mês) × número de vagas ÷ área privativa total". No caso-modelo das diretrizes, ¥5.840/vaga/mês × 30 vagas ÷ 4.900 m² = aprox. ¥36/m²/mês adicionais (aprox. BRL 1,20), elevando a média de referência para ¥288/m²/mês (aprox. BRL 9,50).
[Exemplo de cálculo 3] Qual é o valor mensal adequado para 63,02 m²?
Aplicando a área privativa média da Grande Tóquio (63,02 m²) aos valores de referência das diretrizes acima, é possível confrontar diretamente se o fundo de reserva de um apartamento específico está num nível adequado, comparando com o valor real do documento de explicação de itens importantes.
| Nº de andares / área construída total | Faixa mensal para 63,02 m² | Média mensal para 63,02 m² |
|---|---|---|
| Menos de 20 andares / menos de 5.000 m² | Aprox. ¥14.800 a ¥27.100 (aprox. BRL 490 a BRL 890) | Aprox. ¥21.100 (aprox. BRL 700) |
| Menos de 20 andares / 5.000 m² a menos de 10.000 m² | Aprox. ¥10.700 a ¥20.200 (aprox. BRL 350 a BRL 670) | Aprox. ¥15.900 (aprox. BRL 520) |
| Menos de 20 andares / 10.000 m² a menos de 20.000 m² | Aprox. ¥12.600 a ¥20.800 (aprox. BRL 420 a BRL 690) | Aprox. ¥17.100 (aprox. BRL 560) |
| Menos de 20 andares / 20.000 m² ou mais | Aprox. ¥12.000 a ¥20.500 (aprox. BRL 400 a BRL 680) | Aprox. ¥16.100 (aprox. BRL 530) |
| 20 andares ou mais | Aprox. ¥15.100 a ¥25.800 (aprox. BRL 500 a BRL 850) | Aprox. ¥21.300 (aprox. BRL 700) |
O procedimento é conferir, nos documentos do imóvel, o número de andares e a área construída total, escolher a linha correspondente e comparar o valor real do documento de explicação de itens importantes com essa faixa. Se o valor real estiver bem abaixo da faixa, o condomínio não está necessariamente "barato" — pode estar adiando um reajuste ou uma cobrança extraordinária futura. Para entender o custo típico de uma grande reforma predial em si, veja o guia de custo de grandes reformas em condomínios e como lidar com a insuficiência do fundo de reserva.
Inadimplência e forma de reajuste: pergunte diretamente à administradora
Tão importante quanto a adequação do valor é saber se o dinheiro está realmente sendo arrecadado. Os números da "Pesquisa Abrangente sobre Condomínios de Reiwa 5" (2023) do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo servem de material para as perguntas certas.
- A média mensal do fundo de reserva por unidade é de ¥13.054 (aprox. BRL 430) (o total, incluindo receitas de taxas de estacionamento etc., chega a ¥13.378, aprox. BRL 440)
- O modelo de reajuste é de 40,5% em parcela fixa (kintō tsumitate) e 47,1% em reajuste escalonado (dankai zōgaku tsumitate). O modelo escalonado pressupõe reajustes programados após a compra
- Condomínios sem nenhuma inadimplência de 3 meses ou mais na taxa condominial correspondem a 62,1%. Ou seja, em cerca de 4 em cada 10 condomínios há algum grau de inadimplência
- Quanto mais antigo o condomínio, maior a inadimplência: entre os concluídos até 1984 (Shōwa 59), apenas 50,0% não têm inadimplência (contra 72,5% entre os concluídos a partir de 2015/Heisei 27)
Daí derivam três perguntas: "O modelo de reajuste é fixo ou escalonado?", "Quando será o próximo reajuste e de quanto?" e "Quantas unidades têm inadimplência de 3 meses ou mais?". Todas podem ser respondidas pelo relatório de itens importantes sobre gestão emitido pela administradora.
Água, luz e gás: item de divulgação obrigatória pelo Artigo 35, item 1, nº 4
A dúvida "ao comprar um apartamento usado, posso escolher livremente a distribuidora de energia?" está dentro do escopo da explicação de itens importantes. A situação da infraestrutura de água potável, eletricidade, gás e esgoto é item de divulgação legal obrigatória, conforme o Artigo 35, item 1, nº 4 da Lei de Transações de Imóveis.
A Agência de Recursos Naturais e Energia (ANRE, Shigen Enerugī-chō) explica o seguinte sobre moradores de condomínios: mesmo quem mora em condomínio pode trocar de distribuidora de energia, mas quando o condomínio, por meio da assembleia de condôminos, tem um contrato único de compra de eletricidade para todo o edifício (fornecimento em bloco, ikkatsu juden), esse contrato ou o próprio regulamento interno pode restringir a troca individual — por isso é necessário confirmar com a administração do condomínio.
Esse "fornecimento em bloco" já está incorporado como item de checklist na prática. No modelo de formulário de informações para corretores anexado ao Regulamento-Padrão de Gestão de Condomínios do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (revisado em 17 de outubro de 2025/Reiwa 7), consta explicitamente, entre as restrições de uso da unidade, o item "existência de restrição a contrato individual por unidade por causa do fornecimento em bloco de energia". Vale pedir essa resposta à imobiliária antes de assinar o contrato.
Confirme se houve inspeção estrutural do imóvel (kensa/inspection)
Desde 2018, nas vendas de imóveis usados, a realização ou não de uma inspeção estrutural do imóvel (kentiku jōkyō chōsa, equivalente à "vistoria técnica" ou "laudo de inspeção predial") e, se realizada, o resumo do resultado passaram a ser item obrigatório da explicação de itens importantes (Artigo 35, item 1, nº 6-2 da Lei de Transações de Imóveis).
A inspeção é feita por um arquiteto habilitado por curso reconhecido pelo governo (especialista técnico em inspeção de imóveis usados), que avalia por inspeção visual, medição e ensaios não destrutivos as partes estruturalmente relevantes e as partes que impedem infiltração de água da chuva. Segundo o manual do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, a inspeção leva de 1 a 3 horas e custa a partir de aproximadamente ¥60 mil (aprox. BRL 2.000).
Somente inspeções realizadas dentro de um prazo determinado entram no escopo da explicação de itens importantes. Pelo Artigo 16-2-2 do regulamento de execução, esse prazo é, em regra, de 1 ano, estendendo-se a 2 anos para edifícios residenciais coletivos de concreto armado ou de estrutura mista de aço e concreto armado — categoria em que se encaixa a maioria dos condomínios. Ao ouvir "já foi inspecionado", confirme se a data está dentro desses 2 anos. Para quem avalia imóveis construídos sob a norma sísmica antiga, vale conferir também como avaliar a resistência sísmica de um apartamento usado.
Pontos que passam despercebidos no contrato de compra e venda e na lista de equipamentos incluídos
Depois da explicação de itens importantes, começa a leitura conjunta do contrato de compra e venda. Não basta conferir o corpo do contrato: dois documentos anexos — a lista de equipamentos incluídos (futai setsubi-hyō) e o relatório de condições do imóvel (bukken jōkyō hōkokusho) — têm peso direto sobre os custos que aparecem depois da entrega das chaves.
A lista de equipamentos e o relatório de condições têm papéis diferentes
| Aspecto | Lista de equipamentos incluídos (futai setsubi-hyō) | Relatório de condições do imóvel (bukken jōkyō hōkokusho / kokuchisho) |
|---|---|---|
| O que registra | Presença/ausência de cada equipamento entregue e se há algum defeito | Condições e histórico do imóvel que o vendedor conhece |
| O que é listado | Aquecedor de água, fogão, exaustor, secador de banheiro, ar-condicionado, luminárias, telas mosquiteiras, varal, interfone, portas e janelas etc. | Infiltração, cupim, vazamento em tubulações, reformas anteriores, projetos de construção na vizinhança, estigma psicológico do imóvel (eventos como óbito no local) |
| O que significa "ausente" (mu) | Será retirado até a entrega. Se permanecer no imóvel, o custo de remoção é do comprador | Declaração de que o vendedor não tem conhecimento do fato. Não é prova de que o fato não existe |
| O que significa "com defeito" (fugōai ari) | Será entregue nesse estado. Em regra, o vendedor não tem obrigação de consertar | O fato divulgado passa a ser considerado, em regra, aceito pelo comprador no momento da compra |
| Quando conferir | Antes do contrato. Confronte item por item com o imóvel real durante a visita | Antes do contrato. Para campos em branco, pergunte diretamente e peça o registro por escrito |
| Relação com a responsabilidade por vícios (keiyaku futekigō sekinin) | Um item marcado "com defeito" passa a integrar o conteúdo do contrato, dificultando alegar não conformidade depois | O mesmo vale aqui. Por outro lado, se o vendedor sabia de um fato e não o revelou, ele não fica isento de responsabilidade mesmo havendo cláusula de isenção (Artigo 572 do Código Civil japonês) |
Na prática, o caso mais comum envolve ar-condicionado e luminárias. Achar vantajoso ficar com o equipamento que o vendedor deixaria e aceitá-lo sem análise significa que o custo de troca em caso de defeito, e o custo de descarte no futuro, ficam por conta do comprador. Use a lista de equipamentos incluídos não para julgar se é "vantagem ou desvantagem", mas como o documento em que você mesmo decide, item por item, "fica" ou "sai".
Qual é o valor adequado para o sinal (tetsukekin)?
Na maioria dos casos, o vendedor de um apartamento usado é uma pessoa física, e, nesse caso, não há teto legal para o valor do sinal. Na prática, o valor de mercado fica entre 5% e 10% do preço — para ¥52,08 milhões, de ¥2,604 milhões a ¥5,208 milhões (aprox. BRL 85.900 a BRL 171.900). Mais importante que o valor em si é onde, no contrato, está escrito o prazo até quando é possível desistir do negócio perdendo apenas o sinal (tetsuke kaijo).
Quando o vendedor é uma incorporadora ou imobiliária registrada (takuchi tatemono torihiki-gyōsha), entram proteções legais adicionais. O sinal tem teto de 2/10 do preço (Artigo 39, item 1 da Lei de Transações de Imóveis); depois de recebido o sinal, o comprador pode desistir perdendo-o, e o vendedor pode desistir devolvendo o dobro do valor (mesmo artigo, item 2) — mas nenhuma das partes pode fazer isso depois que a outra já começou a cumprir o contrato. As garantias sobre o sinal (proteção do depósito) tornam-se dispensáveis quando o valor recebido é igual ou inferior a 1/10 do preço e também igual ou inferior a ¥10 milhões (Artigo 41-2, item 1, ressalva, e Artigo 3-5 do decreto de execução). O tipo, o valor de mercado e os cuidados sobre o sinal em compras de apartamentos usados estão detalhados em nosso guia sobre tipos, valores de mercado e cuidados com o sinal na compra de apartamentos usados.
O termo "responsabilidade por vícios ocultos" (kashi tanpo sekinin) não é mais usado
O termo "kashi tanpo sekinin" (responsabilidade por vícios ocultos), que ainda aparece em artigos antigos e modelos de contrato desatualizados, foi extinto pela reforma do Código Civil japonês em vigor desde abril de 2020. Os contratos atuais são estruturados com base na "responsabilidade por não conformidade contratual" (keiyaku futekigō sekinin): quando o objeto não corresponde ao tipo, qualidade ou quantidade previstos no contrato, o comprador pode exigir reparo, redução do preço, indenização por perdas e danos ou rescisão do contrato.
Em apartamentos usados com vendedor pessoa física, é comum haver cláusula limitando essa responsabilidade a "3 meses após a entrega" ou isentando-a por completo. Em negócios entre particulares, essa cláusula é, em regra, válida. Já quando o vendedor é uma imobiliária registrada, qualquer cláusula desfavorável ao comprador é nula, exceto quando fixa o prazo do Artigo 566 do Código Civil em 2 anos ou mais a partir da entrega (Artigo 40 da Lei de Transações de Imóveis). Confira, antes do contrato, em qual artigo do documento esse prazo está definido.
A extensão da proteção muda muito conforme o vendedor seja pessoa física ou imobiliária registrada
| Ponto | Vendedor pessoa física (transação comum de usado) | Vendedor imobiliária registrada (ex.: reforma para revenda) |
|---|---|---|
| Teto do sinal | Sem teto legal. Definido pelo contrato | Até 2/10 do preço (Art. 39, item 1) |
| Desistência com perda do sinal | Conforme definido no contrato. Prazo também é contratual | Possível perdendo o sinal ou pagando o dobro. Cláusula desfavorável ao comprador é nula (Art. 39, itens 2 e 3) |
| Garantia sobre valores do sinal | Não existe esse regime | Obrigatória se o valor recebido superar 1/10 do preço ou ¥10 milhões (Art. 41-2; decreto, Art. 3-5) |
| Prazo da responsabilidade por não conformidade | Cláusula de redução ou isenção é válida. 3 meses ou isenção total são comuns | Nula qualquer cláusula desfavorável ao comprador, exceto prazo de 2 anos ou mais a partir da entrega (Art. 40) |
| Indenização/multa pré-fixada | Sem teto legal | Somadas, não podem superar 2/10 do preço (Art. 38) |
| Frequência na prática | Maioria absoluta das transações de apartamentos usados | Restrita a imóveis reformados para revenda e casos semelhantes |
O que essa tabela mostra é simples. A maioria dos apartamentos usados no Japão está fora do alcance automático das proteções legais mais fortes — que só se aplicam quando o vendedor é profissional do setor. Por isso são necessários os passos de autoproteção: obter o documento de explicação de itens importantes com antecedência, confrontar a lista de equipamentos com o imóvel real e confirmar a inspeção estrutural. Saber quem é o vendedor muda qual parte do contrato merece leitura mais atenta.
O dinheiro que pesa depois da compra (o sistema tributário de 2026)
Tão importante quanto o caixa do dia do contrato é o dinheiro que pesa no primeiro e no segundo ano após a compra. São a dedução do financiamento habitacional, o imposto de aquisição de imóvel e o imposto predial anual. Todos os três tiveram mudanças em 2026.
A dedução do financiamento habitacional para quem se muda a partir de 2026 (Reiwa 8)
A reforma tributária de Reiwa 8 estendeu por 5 anos o prazo de vigência do benefício, que agora cobre mudanças ocorridas entre 1º de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2030. Ao mesmo tempo, para imóveis usados de alta eficiência energética, o teto de financiamento elegível subiu e o período de dedução foi ampliado para 13 anos (a lei tributária correspondente foi sancionada em março de 2026/Reiwa 8).
| Categoria do imóvel (aquisição de imóvel usado) | Teto de financiamento elegível | Teto com acréscimo para famílias com filhos | Alíquota de dedução | Período de dedução |
|---|---|---|---|---|
| Imóvel certificado (longa duração/baixo carbono) | ¥35 milhões (aprox. BRL 1,16 milhão) | ¥45 milhões (aprox. BRL 1,49 milhão) | 0,7% | 13 anos |
| Imóvel padrão ZEH de eficiência energética | ¥35 milhões (aprox. BRL 1,16 milhão) | ¥45 milhões (aprox. BRL 1,49 milhão) | 0,7% | 13 anos |
| Imóvel dentro do padrão de eficiência energética | ¥20 milhões (aprox. BRL 660.000) | ¥30 milhões (aprox. BRL 990.000) | 0,7% | 13 anos |
| Demais imóveis (apartamento usado comum) | ¥20 milhões (aprox. BRL 660.000) | Sem acréscimo | 0,7% | 10 anos |
Fontes: Ministério das Finanças do Japão, "Diretrizes da Reforma Tributária de Reiwa 8", e Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Foi aprovada em Conselho de Ministros a extensão e ampliação da dedução do financiamento habitacional" (26 de dezembro de 2025/Reiwa 7). Nos documentos do MLIT, "famílias com filhos etc." é definido como "famílias com filho(s) menor(es) de 19 anos" ou "casais em que pelo menos um cônjuge tem menos de 40 anos".
Na prática, a maioria dos apartamentos usados se enquadra na última linha da tabela — teto de financiamento de ¥20 milhões × 10 anos de dedução —, porque poucos apartamentos usados têm certificação de imóvel certificado ou padrão ZEH. Ainda assim, como a diferença de valor é grande, vale a pena perguntar ao vendedor se existe algum certificado desse tipo.
Os requisitos são: renda total anual de até ¥20 milhões no ano em que a dedução é usada, mudança para o imóvel em até 6 meses após a aquisição, prazo de financiamento de 10 anos ou mais e, para imóveis usados, "comprovação de que o imóvel atende aos padrões sísmicos vigentes" (Receita Federal do Japão, Nº 1211-3). Sem o certificado de conformidade sísmica, imóveis construídos sob a norma sísmica antiga simplesmente não têm acesso à dedução. O requisito de área construída foi flexibilizado para 40 m² ou mais na reforma de Reiwa 8, valendo também para imóveis usados — exceto para quem tem renda total anual acima de ¥10 milhões e para quem usa o acréscimo por família com filhos, casos em que o requisito de 50 m² ou mais permanece. O panorama completo do procedimento está em nosso guia completo de financiamento habitacional para apartamentos usados.
Ponto de comparação para o leitor lusófono: diferente de incentivos brasileiros como a redução de IR sobre ganho de capital na venda de imóvel residencial ou de regimes portugueses de isenção para reinvestimento em habitação própria, a dedução japonesa do financiamento habitacional funciona como um abatimento anual direto no imposto de renda do comprador, proporcional ao saldo devedor do financiamento — um mecanismo pensado para estimular a aquisição financiada, não a venda.
A dedução do imposto de aquisição de imóvel depende da "data de construção"
O imposto de aquisição de bem imóvel (fudōsan shutoku-zei) é um tributo cobrado uma única vez, com guia de recolhimento enviada pela província (prefeitura) cerca de um ano após a aquisição. Para imóveis usados, existe uma dedução que reduz o valor avaliado (base de cálculo do imposto predial) usado no cálculo, e o valor dessa dedução varia conforme a data de construção do imóvel. É um paradoxo típico de imóveis usados: quanto mais antigo o imóvel, menor a dedução.
| Data de construção | Valor da dedução |
|---|---|
| A partir de 1º de abril de 1997 (Heisei 9) | ¥12 milhões (aprox. BRL 396.000) |
| 1º de abril de 1989 a 31 de março de 1997 (Heisei 1 a 9) | ¥10 milhões (aprox. BRL 330.000) |
| 1º de julho de 1985 a 31 de março de 1989 (Shōwa 60 a Heisei 1) | ¥4,5 milhões (aprox. BRL 148.500) |
| 1º de julho de 1981 a 30 de junho de 1985 (Shōwa 56 a 60) | ¥4,2 milhões (aprox. BRL 138.600) |
| 1º de janeiro de 1976 a 30 de junho de 1981 (Shōwa 51 a 56) | ¥3,5 milhões (aprox. BRL 115.500) |
| 1º de janeiro de 1973 a 31 de dezembro de 1975 (Shōwa 48 a 50) | ¥2,3 milhões (aprox. BRL 75.900) |
| 1º de janeiro de 1964 a 31 de dezembro de 1972 (Shōwa 39 a 47) | ¥1,5 milhão (aprox. BRL 49.500) |
| 1º de julho de 1954 a 31 de dezembro de 1963 (Shōwa 29 a 38) | ¥1 milhão (aprox. BRL 33.000) |
Fonte: Departamento de Tributação da Prefeitura de Tóquio, "Perguntas Frequentes sobre o Imposto de Aquisição de Bem Imóvel". Os requisitos de aplicação são: aquisição por pessoa física para uso residencial próprio; área construída entre 40 m² e 240 m² (50 m² ou mais para aquisições até 31 de março de 2026/Reiwa 8); e atendimento ao requisito de padrão sísmico. Imóveis construídos até 31 de dezembro de 1981 (Shōwa 56) só têm direito à dedução se uma avaliação sísmica comprovar conformidade com o padrão sísmico novo (shin-taishin).
A idade média dos imóveis negociados na Grande Tóquio é de 27,48 anos, com construção concentrada por volta de 1998 — período em que se aplica a dedução de ¥12 milhões, suficiente para zerar o imposto quando o valor avaliado do imóvel fica abaixo desse teto. Para o terreno, também há redução equivalente ao maior valor entre ¥1,5 milhão (aprox. BRL 49.500) ou o valor correspondente a 2 vezes a área construída (limitado a 200 m²) multiplicado pela alíquota — o que, na fração ideal de terreno de um apartamento em condomínio, costuma zerar o imposto na maioria dos casos. Os detalhes de cálculo estão em nosso guia completo de cálculo e reduções do imposto de aquisição de apartamentos usados.
A alíquota do imposto predial continua em 1,4% mesmo para imóvel usado
Este é um ponto de confusão frequente, então vale deixar claro: a alíquota do imposto predial é a mesma alíquota padrão de 1,4%, seja o imóvel novo ou usado. Não existe redução de alíquota por ser usado. O que fica menor num imóvel usado não é a alíquota, e sim o valor avaliado que serve de base de cálculo.
O valor avaliado da edificação é calculado por "custo de reconstrução × coeficiente de depreciação por idade". É o custo que teria construir o mesmo imóvel na data da avaliação, multiplicado por um fator que reduz o valor conforme os anos decorridos desde a construção. Quanto mais anos se passam, menor o valor avaliado, e menor o imposto. Para o terreno, existe uma regra especial para terrenos residenciais que reduz a base de cálculo a 1/6 para a parte até 200 m² e a 1/3 para a parte excedente. O imposto de planejamento urbano tem alíquota-teto de 0,3% e é cobrado junto com o imposto predial.
Outro ponto que pesa na prática contratual é a data-base de cobrança. O contribuinte do imposto predial e do imposto de planejamento urbano é o proprietário registrado em 1º de janeiro daquele ano — por isso, mesmo que a entrega ocorra no meio do ano, a guia de recolhimento daquele ano chega em nome do vendedor. Na prática, o contrato de compra e venda costuma incluir uma cláusula de acerto proporcional (rateio por dias) a partir da data de entrega. Isso não é uma obrigação legal, e sim um acordo contratual — e o valor final muda conforme a contagem comece em 1º de janeiro ou em 1º de abril (convenção mais comum na região de Kantō versus Kansai, respectivamente). Leia com atenção essa cláusula específica no dia do contrato.
Como a reforma da Lei de Propriedade em Condomínio, em vigor desde abril de 2026, muda a forma de escolher um apartamento usado
Para quem compra um apartamento usado em 2026, a maior mudança institucional é a reforma da Lei de Propriedade em Condomínio (Kubun Shoyū-hō). Em maio de 2025 (Reiwa 7), as leis relacionadas a condomínios foram reformadas, e o núcleo dessa reforma — a nova Lei de Propriedade em Condomínio — entrou em vigor em 1º de abril de 2026 (Reiwa 8). Em sintonia com isso, o Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo revisou o Regulamento-Padrão de Gestão de Condomínios em 17 de outubro de 2025 (Reiwa 7).
O pano de fundo é o que se chama no Japão de "dois envelhecimentos" (futatsu no oi): o envelhecimento dos edifícios e o envelhecimento dos moradores. Cresceu o número de condôminos cujo paradeiro é desconhecido, tornando cada vez mais difícil aprovar em assembleia grandes reformas ou a reconstrução do prédio. Entre os pontos da reforma listados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo estão:
- Revisão do quórum de maioria exigido nas deliberações em assembleia
- Revisão dos itens de notificação na convocação da assembleia
- Procedimento para excluir da deliberação em assembleia condôminos de paradeiro desconhecido
- Procedimento para uso do sistema de administrador residente no Japão (para condôminos no exterior)
- Atos de conservação em unidades privativas necessários para a gestão das áreas comuns
- Destinação do fundo de reserva para reformas
- Procedimento para uso do sistema de gestão patrimonial específico para condomínios
- Exercício representativo do direito de indenização por danos relacionados às áreas comuns
Para o comprador, o ponto relevante é um só: se aquele condomínio já começou a revisar seu regulamento interno em linha com essa reforma. O Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo afirma explicitamente que "o regulamento interno de cada condomínio também precisará ser revisado", e que assembleias convocadas a partir de 1º de abril de 2026 devem seguir o quórum e os requisitos de deliberação da lei reformada.
Um condomínio cujas atas de assembleia ou pautas do conselho já mencionam "revisão do regulamento interno" tende a ser uma organização capaz de agir nas futuras decisões sobre grandes reformas ou reconstrução. A ausência completa de qualquer menção à reforma é um sinal de alerta sobre se a gestão predial não está paralisada. Para o investidor estrangeiro, esse é um indicador de governança do condomínio tão relevante quanto o estado físico do prédio — e, ao contrário de um edifício isolado no Brasil ou em Portugal, o apartamento japonês é sempre uma fração de uma decisão coletiva. Para quem pretende alugar o imóvel, veja também como a reforma da Lei de Propriedade em Condomínio de 2026 muda a gestão de locação.
Os passos entre o contrato e a mudança
Depois de fechado o contrato, restam duas providências até a data de entrega das chaves: a troca da distribuidora de energia e o registro junto à administração do condomínio. São itens que costumam ser resolvidos às pressas no dia da mudança, mas que se resolvem rapidamente quando o procedimento já é conhecido de antemão.
Troca de distribuidora de energia e o que confirmar em condomínios com fornecimento em bloco
A venda de eletricidade no varejo é totalmente liberalizada no Japão, e qualquer titular do contrato pode escolher livremente a distribuidora. Como a rede de distribuição já existente é a mesma, não é preciso instalar nova fiação, e a qualidade do fornecimento e o risco de interrupção são os mesmos, independentemente da empresa escolhida.
O problema surge nos casos de fornecimento em bloco (ikkatsu juden). Quando o condomínio, via assembleia de condôminos, tem um único contrato de compra de energia para todo o prédio, esse contrato ou o regulamento interno pode restringir a contratação individual, impedindo que cada unidade escolha sua própria distribuidora. Se a conta de luz está embutida na taxa condominial, ou se só é possível comprar de uma distribuidora específica, isso é uma informação que deve ser conhecida antes da decisão de compra. Pode ser confirmado no documento de explicação de itens importantes e por meio de consulta formal à administradora.
Registro junto ao condomínio e o regulamento de uso: resolva isso antes
Não existe regra oficial definindo valor ou formato para cumprimentos e presentes aos vizinhos na mudança. Trate qualquer informação sobre "valor de mercado" para isso como algo sem base concreta. Em vez disso, há três procedimentos definidos por uma fonte primária — o regulamento — que devem ser resolvidos antes. A organização a seguir segue o Regulamento-Padrão de Gestão de Condomínios (modelo edifício único, revisado em outubro de 2025/Reiwa 7) do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo.
- Notificação de aquisição da condição de condômino (Artigo 31): quem adquire a condição de condômino tem o dever de notificar imediatamente a administração do condomínio, por escrito (ou meio eletrônico). Assim que o negócio se conclui, entregue o formulário de notificação no balcão da administradora.
- Pedido de aprovação para obras na unidade privativa (Artigo 17): reformas, mudanças de acabamento ou instalação/substituição de itens fixados ao prédio que possam afetar as áreas comuns ou outras unidades exigem pedido prévio ao síndico e aprovação por escrito. O pedido deve vir acompanhado de plantas, memorial descritivo e cronograma. Uma reforma antes de morar só pode começar depois dessa aprovação.
- Notificação exigida mesmo para obras que não precisam de aprovação (Artigo 17, item 7): mesmo obras que não exigem aprovação prévia devem ser notificadas ao síndico com antecedência, quando envolvem entrada de prestadores de serviço, transporte de materiais, ou ruído, vibração e odor que a administração precise conhecer previamente. Instalação de ar-condicionado e troca de piso costumam se enquadrar aqui.
Depois disso, confira o regulamento de uso (shiyō saisoku). Os comentários do regulamento-padrão citam, como exemplos de itens tratados nesse regulamento, restrições sobre criação de animais e instrumentos musicais, regras de uso e taxa de vagas e depósitos, regras para entrega de encomendas sem contato e regras sobre fumo. A rota de transporte de móveis no dia da mudança, a proteção do elevador e o horário permitido para o serviço são itens do regulamento de uso ou perguntas diretas ao zelador/síndico residente (kanrīn). O alcance do cumprimento aos vizinhos também é mais seguro perguntando ao zelador qual é o costume daquele condomínio específico.
A ordem que seguimos ao acompanhar um contrato de apartamento usado
Até aqui, foram muitos itens de verificação, mas na prática existe uma ordem de leitura. Quando a INA&Associates acompanha uma compra e venda, é esta a sequência de documentos que abrimos:
- Primeiro, o registro do histórico de manutenção. O histórico de substituição das tubulações de água e esgoto e o ano da última grande reforma permitem, já de início, distinguir se é um prédio em que se investiu dinheiro ao longo do tempo.
- Em seguida, o valor já acumulado no fundo de reserva e o modelo de reajuste. Confrontamos com o valor de referência das diretrizes e, se o modelo for de reajuste escalonado, confirmamos a previsão do próximo aumento.
- Perguntamos o número de unidades com inadimplência de 3 meses ou mais. Um condomínio com muita inadimplência não consegue contratar obras conforme o planejado. É um indicador que revela o estado da organização antes mesmo do estado do prédio.
- Lemos as restrições de uso da unidade e os direitos de uso exclusivo. Nessa etapa, eliminamos qualquer conflito entre o estilo de vida do comprador (animais, trabalho em casa, instrumentos musicais, veículo) e o regulamento.
- Por último, as cláusulas de rescisão do contrato. O prazo de desistência com perda do sinal, o prazo e o banco definidos na cláusula de financiamento habitacional, e o prazo da responsabilidade por não conformidade contratual. Esses três pontos são a saída de emergência quando algo sai do previsto.
O desempenho e a planta do imóvel se percebem na visita. Mas a saúde da administração do condomínio — essa "comunidade invisível" — só se lê nos documentos. O que mais tempo dedicamos a verificar num apartamento usado não é o prédio, e sim o histórico de gestão. É isso que, daqui a 10 anos, na hora de revender, se traduz em diferença de preço. Contar a verdade, inclusive as desvantagens, é o que constrói confiança de longo prazo — um princípio que norteia como a INA&Associates atua com clientes internacionais que compram imóveis no Japão à distância.
Resumo
Recapitulando os pontos principais.
- O dinheiro necessário no dia do contrato, para um imóvel de ¥52,08 milhões (aprox. BRL 1,72 milhão), é de aproximadamente ¥3,526 milhões — aprox. BRL 116.400 (sinal de ¥2,604 milhões + metade da comissão de ¥892 mil + imposto de selo de ¥30 mil). O custo que não retorna gira em torno de 4,0% do valor do imóvel.
- Solicite o documento de explicação de itens importantes alguns dias antes do contrato e confira, com números, os 10 itens do Artigo 16-2 do regulamento de execução — em especial "o valor já acumulado do fundo de reserva" e "o valor da taxa condominial ordinária".
- A adequação do fundo de reserva pode ser avaliada pelos valores de referência do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo. Para 63,02 m², menos de 20 andares e área construída entre 5.000 m² e 10.000 m², a faixa é de aprox. ¥10.700 a ¥20.200 por mês (aprox. BRL 350 a BRL 670).
- A "responsabilidade por vícios ocultos" foi substituída pela "responsabilidade por não conformidade contratual". O teto do sinal e o prazo de responsabilidade mudam conforme o vendedor seja pessoa física ou imobiliária registrada.
- A alíquota do imposto predial continua em 1,4%, mesmo para imóvel usado. O que muda é o valor avaliado, reduzido pelo coeficiente de depreciação por idade.
- Para quem se muda a partir de 2026, o período de dedução do financiamento habitacional para imóveis usados foi ampliado para 13 anos, mas apenas para imóveis que atendem aos padrões de eficiência energética. Imóveis usados comuns continuam em ¥20 milhões × 10 anos.
- Se o condomínio já está revisando seu regulamento interno conforme a reforma da Lei de Propriedade em Condomínio em vigor desde abril de 2026 é um indicador da capacidade decisória daquela administração.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quando recebo o documento de explicação de itens importantes de um apartamento usado?
Por lei, ele deve ser entregue e explicado "até o momento da formalização do contrato" (Artigo 35, item 1 da Lei de Transações de Imóveis). Na prática, pedindo à imobiliária de 3 dias a 1 semana antes da data do contrato, é possível recebê-lo em PDF com antecedência. Peça também uma cópia do "Relatório de Itens Importantes sobre a Gestão" emitido pela administradora — nele constam informações que o documento de explicação de itens importantes sozinho não traz, como saldo do fundo de reserva, situação de inadimplência, previsão de reajustes e regulamento de uso sobre animais e instrumentos musicais.
Q. Quanto devo separar para o sinal?
Quando o vendedor é pessoa física, não há teto legal, e a referência de mercado é de 5% a 10% do valor do imóvel. Para ¥52,08 milhões (aprox. BRL 1,72 milhão), isso equivale a ¥2,604 milhões a ¥5,208 milhões (aprox. BRL 85.900 a BRL 171.900). Quando o vendedor é uma imobiliária registrada, o teto é 2/10 do preço (Artigo 39 da Lei de Transações de Imóveis), e valores acima de 1/10 do preço ou acima de ¥10 milhões exigem garantias específicas (Artigo 41-2; decreto de execução, Artigo 3-5). Mais importante que o valor é confirmar, antes do contrato, em qual artigo está definido o prazo até quando é possível desistir perdendo apenas o sinal.
Q. Que percentual do valor do imóvel devo reservar para custos adicionais?
Somando comissão de corretagem, imposto de selo, imposto de registro e o acerto do imposto predial/de planejamento urbano, a referência é de cerca de 4,0% do valor do imóvel (aprox. ¥2,068 milhões / BRL 68.200 na simulação de ¥52,08 milhões). A isso se somam taxa administrativa e seguro do financiamento, seguro contra incêndio e honorários do escrivão judicial — valores que variam muito conforme o banco e o profissional contratado, sem referência de mercado publicada por órgão público. Substitua essa estimativa pelos valores reais do plano financeiro fornecido pelo banco na fase de pré-aprovação.
Q. O que fazer se o fundo de reserva estiver abaixo da faixa de referência das diretrizes?
Não é motivo de alarme imediato. Há quatro pontos a verificar: se existe um plano de longo prazo para reformas, se o modelo de reajuste é fixo ou escalonado (no Japão como um todo, 47,1% dos condomínios usam o modelo escalonado), quando e de quanto será o próximo reajuste, e qual é o valor já acumulado. No modelo de parcela fixa, um saldo robusto pode ser adequado mesmo com valor mensal baixo. No modelo escalonado com saldo baixo, monte o planejamento financeiro já contando com um reajuste ou uma cobrança extraordinária após a compra.
Q. Como devo lidar com cumprimentos e presentes aos vizinhos na mudança?
Não existe critério oficial sobre valor ou alcance, então trate qualquer "valor de referência" como algo sem base concreta. O que deve ser resolvido primeiro é a notificação de aquisição da condição de condômino à administração (Artigo 31 do regulamento-padrão) e, se houver obra na unidade, o pedido de aprovação ou a notificação ao síndico (mesmo regulamento, Artigo 17). A rota de transporte, a proteção do elevador, o horário de trabalho permitido e o costume local sobre cumprimentos aos vizinhos se esclarecem consultando o regulamento de uso e o zelador do condomínio.
Fontes e referências
- Organização de Distribuição Imobiliária do Leste do Japão (REINS, Higashi Nihon Fudōsan Ryūtsū Kikō), "Market Watch — Relatório Mensal Resumido, junho de 2026" (publicado em 10 de julho de 2026)
- Lei de Transações de Imóveis (Takuchi Tatemono Torihikigyō-hō) — e-Gov, portal de legislação do governo japonês
- Regulamento de Execução da Lei de Transações de Imóveis — e-Gov, portal de legislação do governo japonês
- Decreto de Execução da Lei de Transações de Imóveis (Artigo 3-5: ¥10 milhões) — e-Gov, portal de legislação do governo japonês
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT, Kokudo Kōtsū-shō), "Valor da remuneração que as imobiliárias podem receber" (Aviso nº 1552 do antigo Ministério da Construção, de 1970/Shōwa 45; última alteração em 21 de junho de 2024/Reiwa 6)
- Receita Federal do Japão (NTA, Kokuzei-chō), Nº 7108, "Redução do imposto de selo sobre contratos de transferência de imóveis e de empreitada de construção"
- Receita Federal do Japão, "Aviso sobre a redução da alíquota do imposto de registro" (abril de 2026/Reiwa 8)
- Receita Federal do Japão, Nº 1211-3, "Aquisição de imóvel usado e mudança a partir de 2022 (Reiwa 4)"
- Ministério das Finanças do Japão (MOF, Zaimu-shō), "Diretrizes da Reforma Tributária de Reiwa 8"
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Foi aprovada em Conselho de Ministros a extensão e ampliação da dedução do financiamento habitacional!" (26 de dezembro de 2025/Reiwa 7)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Resumo da Reforma Tributária Habitacional de Reiwa 8" (Anexo 1)
- Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações (MIC, Sōmu-shō), "Imposto de Aquisição de Bem Imóvel"
- Departamento de Tributação da Prefeitura de Tóquio (Tokyo Metropolitan Government, Bureau of Taxation), "Perguntas Frequentes sobre o Imposto de Aquisição de Bem Imóvel" (tabela de dedução por data de construção, imóveis usados)
- Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações, "Visão Geral do Imposto Predial"
- Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações, "Imposto de Planejamento Urbano"
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Diretrizes sobre o Fundo de Reserva para Reformas em Condomínios" (formulado em abril de 2011/Heisei 23; revisado em junho de 2024/Reiwa 6)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Situação da moradia e da gestão em condomínios segundo a Pesquisa Abrangente sobre Condomínios de Reiwa 5"
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Manual de Uso da Inspeção Estrutural de Imóveis (Kentiku Jōkyō Chōsa)"
- Ministério da Justiça do Japão (MOJ, Hōmu-shō), "Sobre a lei que reforma parcialmente a Lei de Propriedade em Condomínio e outras leis, para facilitar a gestão e a renovação de condomínios envelhecidos" (Lei nº 47 de Reiwa 7)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Aprovados em Conselho de Ministros os decretos relacionados à reforma das leis de condomínios — ajustes necessários para a entrada em vigor em 1º de abril de 2026"
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Revisão do Regulamento-Padrão de Gestão de Condomínios" (17 de outubro de 2025/Reiwa 7)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Regulamento-Padrão de Gestão de Condomínios" (modelo edifício único, revisado em 17 de outubro de 2025/Reiwa 7)
- Agência de Recursos Naturais e Energia (ANRE, Shigen Enerugī-chō), "Perguntas Frequentes sobre a Liberalização Total da Venda de Eletricidade no Varejo"
