Bei kleinteiligen Immobilieninvestments nach dem japanischen Fudōsan Tokutei Kyōdō Jigyō-hō (不動産特定共同事業法, Gesetz über bestimmte gemeinschaftliche Immobilienunternehmen, kurz Futokuhō) nutzen Privatanleger in Japan vor allem zwei Modelle: die stille Beteiligung nach dem tokumei-kumiai-Typ und die Personengesellschaft nach dem nin'i-kumiai-Typ. Anders als im deutschsprachigen Raum, wo indirekte Immobilienanlagen üblicherweise über geschlossene Immobilienfonds, Immobilien-KGs oder offene Immobilien-Sondervermögen laufen, ist dieses Regelwerk eine japanische Besonderheit ohne exakte Entsprechung im deutschen Recht. Wer den rechtlichen Aufbau, das Risikoprofil und die steuerlichen Vorteile beider Formen genau versteht, hat den Ausgangspunkt jeder fundierten Anlageentscheidung in Japan bereits gelegt.
Was für ein Gesetz ist das Fudōsan Tokutei Kyōdō Jigyō-hō (Futokuhō)?
Das Futokuhō schafft den rechtlichen Rahmen dafür, dass mehrere Anleger gemeinsam ein Immobilienunternehmen betreiben. Es wurde mehrfach novelliert und im Laufe der Jahre zu einem Regelwerk weiterentwickelt, das auch Privatanlegern einen leichteren Zugang eröffnet. Vorgesehen sind drei Vertragsformen: der tokumei-kumiai-Typ (stille Beteiligung), der nin'i-kumiai-Typ (Personengesellschaft) und der chintaishaku-Typ (Miet- bzw. Pachtmodell). Für deutschsprachige Leser lässt sich das Gesetz am ehesten als staatlich reguliertes Rahmenwerk für Crowd- und Club-Deal-Immobilieninvestments einordnen — mit dem Unterschied, dass Anbieter eine behördliche Erlaubnis nach dem Futokuhō benötigen, ähnlich anspruchsvoll wie eine Erlaubnis nach dem deutschen Vermögensanlagengesetz.
Wie funktioniert die stille Beteiligung (tokumei kumiai)?
Beim tokumei-kumiai-Typ führt der Unternehmer (der sogenannte eigyōsha, der tätige Gesellschafter) das Immobiliengeschäft eigenverantwortlich, während die Anleger ausschließlich Kapital einlegen und nicht in die Geschäftsführung eingebunden sind. Das entspricht strukturell fast genau der stillen Gesellschaft nach § 230 HGB im deutschen Recht: Der stille Gesellschafter stellt Kapital bereit, tritt nach außen nicht in Erscheinung und überlässt die Führung dem Geschäftsinhaber.
Wesentliche Merkmale: Investitionen sind schon ab wenigen zehntausend Yen pro Anteil möglich (ca. 300 €), und auch kurze Laufzeiten von wenigen Monaten sind üblich.
Vorteile der stillen Beteiligung
- Hohe Anonymität: Der Name des Anlegers wird den übrigen Anlegern nicht bekannt. Das eignet sich auch für neue Vorhaben, die man vor Wettbewerbern verbergen möchte
- Beschränkte Haftung: Das Risiko übersteigt nie die eingelegte Summe; eine Nachschusspflicht besteht nicht
- Geringer Aufwand: Die gesamte Verwaltung liegt beim Unternehmer, sodass auch Einsteiger problemlos teilnehmen können
Nachteile der stillen Beteiligung
- Kein Mitspracherecht: Eigene Vorstellungen zum Geschäftsverlauf lassen sich nicht durchsetzen
- Keine Kapitalgarantie: Bei schlechtem Geschäftsverlauf drohen Nullausschüttung und Kapitalverlust
- Geringe Fungibilität: Es bestehen weder Anteils- noch Eigentumsrechte, ein Verkauf an Dritte ist nicht möglich
Wie funktioniert die Personengesellschaft (nin'i kumiai)?
Beim nin'i-kumiai-Typ legen mehrere Anleger gemeinsam Kapital ein und betreiben das Geschäft allesamt als handelnde Gesellschafter. Zulässig sind auch Sacheinlagen und Arbeitseinlagen. Diese Form ähnelt der deutschen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nach §§ 705 ff. BGB — mit dem entscheidenden Unterschied, dass die Gesellschafter, anders als bei der stillen Beteiligung, grundsätzlich unbeschränkt haften. Pro Anteil liegt der Einsatz meist bei rund 1 Mio. Yen (ca. 5.900 €), und häufig handelt es sich um langfristige Produkte mit Laufzeiten von etwa zehn Jahren.
Vorteile der Personengesellschaft
- Risikostreuung: Durch Investitionen in mehrere Objekte lässt sich das Risiko verteilen
- Erbschaft- und Schenkungsteuer sparen: Bei Sacheinlagen gilt dieselbe erbschaftsteuerliche Bewertung wie für Immobilien, sodass sich ein Steuervorteil erwarten lässt
Nachteile der Personengesellschaft
- Keine Kapital- und Ausschüttungsgarantie: Die Mieteinnahmen schwanken je nach Konjunktur und Vermietungslage
- Objektauswahl entscheidend: Da es sich um langfristige Investments handelt, bestimmt die anfängliche Objektauswahl maßgeblich über Erfolg oder Misserfolg
Stille Beteiligung oder Personengesellschaft — welche Form passt zu Ihnen?
| Vergleichskriterium | Stille Beteiligung (tokumei kumiai) | Personengesellschaft (nin'i kumiai) |
|---|---|---|
| Mindestanlage | ab wenigen zehntausend Yen (ca. 300 €) | ab rund 1 Mio. Yen (ca. 5.900 €) |
| Laufzeit | kurzfristig (ab wenigen Monaten) | langfristig (etwa zehn Jahre) |
| Risiko | beschränkte Haftung | teils unbeschränkte Haftung |
| Steuervorteil | gering | wirksam zur Erbschaftsteuerplanung |
| Mitbestimmung | nicht möglich | möglich |
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FAQ: Häufige Fragen zu stiller Beteiligung und Personengesellschaft
- F. Ist Immobilien-Crowdfunding vom tokumei-kumiai-Typ?
- A. Die meisten Immobilien-Crowdfunding-Angebote nutzen den tokumei-kumiai-Typ (stille Beteiligung).
- F. Warum ermöglicht die Personengesellschaft eine Erbschaftsteuerplanung?
- A. Bei Sacheinlagen gilt dieselbe erbschaftsteuerliche Bewertung wie für Immobilien (Rosenka, 路線価, der amtliche Straßenland-Wert, sowie der Festwert für die Grundsteuer). Da dieser Bewertungswert unter dem Verkehrswert liegt, entsteht ein Steuervorteil. Für deutsche Leser: Anders als in Deutschland, wo Immobilien für die Erbschaftsteuer grundsätzlich mit dem Verkehrswert angesetzt werden, führt die japanische Rosenka-Bewertung systematisch zu einem niedrigeren Steuerwert.
- F. Wie wird ein Kapitalverlust bei der stillen Beteiligung steuerlich behandelt?
- A. Verluste aus der stillen Beteiligung werden als sonstige Einkünfte im Rahmen der Gesamtbesteuerung (sōgō kazei) erfasst. Einzelheiten sollten Sie mit einem Steuerberater klären.
- F. Ist ein Vertrag mit einem Anbieter ohne Futokuhō-Erlaubnis gültig?
- A. Ein Vertrag mit einem Anbieter ohne Erlaubnis bzw. Anzeige nach dem Futokuhō kann rechtswidrig sein. Vor der Investition ist die Prüfung der Erlaubnisurkunde zwingend.
