Comprar un piso de segunda mano en Japón es un proceso regido por normas y costumbres que no tienen equivalente directo en España ni en América Latina. La diferencia más importante para un inversor hispanohablante es esta: el registro de la propiedad japonés (登記, tōki) no goza de fe pública registral. A diferencia del Registro de la Propiedad español, donde el artículo 34 de la Ley Hipotecaria protege a quien confía de buena fe en lo inscrito —incluso si el asiento resulta ser inexacto—, en Japón la inscripción registral es solo un "requisito de oponibilidad frente a terceros" (対抗要件, taikō yōken). Es decir, el registro deja constancia de quién ha comunicado un derecho, pero el Estado japonés no garantiza que esa información sea sustancialmente correcta ni indemniza si resulta serlo. Por eso, en Japón el peso de la diligencia debida no recae en el registro, sino en el Documento de Explicación de Asuntos Importantes (重要事項説明書) que un agente inmobiliario cualificado (宅地建物取引士, takken-shi) está legalmente obligado a preparar y explicar antes de la firma. Comprender esta diferencia estructural es el primer paso para operar con seguridad en el mercado japonés de vivienda usada.
Los puntos que evitan errores en un contrato de compraventa de un piso de segunda mano en Japón se pueden resumir en tres. Primero, solicitar el Documento de Explicación de Asuntos Importantes antes del día de la firma y cotejar las cifras de los diez puntos legales para edificios en régimen de propiedad horizontal que exige el artículo 16-2 del Reglamento de Ejecución de la Ley de Transacciones de Terrenos y Edificios (宅地建物取引業法施行規則). Segundo, calcular por adelantado el efectivo que se mueve el día de la firma y el día de la entrega (arras, comisión de intermediación e impuesto de timbre). Tercero, tomar la decisión de compra teniendo en cuenta la Ley de Propiedad en Régimen de División (区分所有法) reformada, en vigor desde abril de 2026, y la deducción fiscal por préstamo hipotecario para vivienda, que cambia para quienes se mudan a partir de 2026 (año 8 de la era Reiwa).
Este artículo reúne lo que necesita decidir, antes del día de la firma, quien está a punto de comprar un piso de segunda mano en Japón: qué verificar, cuánto efectivo preparar y en qué punto es razonable retirarse de la operación. Incluye un ejemplo de cálculo basado en los datos más recientes del área metropolitana de Tokio (52.080.000 JPY, aprox. 302.800 EUR; 63,02 m²; 27,48 años de antigüedad) y una tabla de verificación que llega hasta el nombre exacto de cada punto legal, con las fuentes primarias citadas. Tipo de cambio de referencia usado en todo el artículo: 1 EUR ≈ 172 JPY (aproximado, agosto de 2026); las cifras en euros son orientativas y deben recalcularse con el tipo de cambio vigente en el momento de la operación.
Puntos clave de este artículo
- El límite máximo de la comisión de intermediación se calcula como "precio de venta × 3,3% + 66.000 JPY" (con impuestos incluidos). Para el precio medio de un piso de segunda mano en el área metropolitana de Tokio, 52.080.000 JPY (aprox. 302.800 EUR), esto equivale a unos 1.785.000 JPY (aprox. 10.380 EUR) (Notificación del Ministerio de la Construcción n.º 1552, última reforma del 21 de junio de 2024).
- El efectivo que desaparece de su bolsillo entre la firma y la entrega (comisión de intermediación, impuesto de timbre, impuesto de registro y liquidación prorrateada del impuesto sobre bienes inmuebles) ronda el 4% del precio del inmueble. Las arras (手付金, tetsukekin) se consideran aparte, porque se descuentan del precio final de compraventa.
- Los puntos de explicación específicos de los edificios en régimen de propiedad horizontal son los diez que fija el artículo 16-2 del reglamento de ejecución de la ley de transacciones inmobiliarias. "El importe ya acumulado del fondo de reserva para reparaciones" y "el importe habitual de la cuota de administración" son datos de constancia obligatoria por ley.
- La razonabilidad del fondo de reserva para reparaciones se puede evaluar con los baremos por metro cuadrado de la guía del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT). Para una superficie privativa de 63,02 m², menos de 20 plantas y una superficie construida total de entre 5.000 y 10.000 m², el rango donde se sitúan dos tercios de los casos reales es de unos 10.700 a 20.200 JPY al mes (aprox. 62 a 117 EUR).
- Desde las mudanzas realizadas a partir de 2026 (año 8 de la era Reiwa), el período de deducción de la deducción fiscal por préstamo hipotecario para viviendas usadas existentes se ha ampliado a 13 años. Sin embargo, esto solo se aplica a viviendas que cumplen los estándares de eficiencia energética; el resto de las viviendas usadas se mantiene en el esquema anterior de 20.000.000 JPY (aprox. 116.300 EUR) × 10 años.
Cuánto efectivo se mueve realmente en la compra de un piso de segunda mano en Japón
Vayamos directamente a la conclusión. Para el piso de segunda mano medio del área metropolitana de Tokio (52.080.000 JPY, aprox. 302.800 EUR), el día de la firma del contrato debe tener preparados: arras de 2.604.000 JPY (aprox. 15.140 EUR), la mitad de la comisión de intermediación, 892.000 JPY (aprox. 5.190 EUR), y el impuesto de timbre, 30.000 JPY (aprox. 174 EUR), lo que suma un total aproximado de 3.526.000 JPY (aprox. 20.500 EUR). El día de la entrega se añaden el resto de la comisión de intermediación, los gastos de registro y la liquidación prorrateada del impuesto sobre bienes inmuebles.
Comparación con España: en una compraventa española, el comprador suele entregar una señal o arras (habitualmente entre el 5% y el 10% del precio, a menudo formalizadas en un contrato de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil) y, en la notaría, paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma) además de la factura notarial y registral. En Japón no existe un impuesto equivalente al ITP sobre la compraventa en sí —el impuesto de adquisición de inmuebles (不動産取得税) se cobra aparte, meses después—, y el peso recae en la comisión de intermediación, que en España normalmente paga solo el vendedor.
A qué precio se están cerrando las compraventas de pisos usados en el área metropolitana de Tokio
Antes de hablar de cifras, conviene fijar el precio de referencia del mercado. El informe mensual "Market Watch" que publica cada mes la Organización de Distribución Inmobiliaria de Japón Oriental (東日本不動産流通機構, conocida por su sistema REINS) recoge, en su edición de junio de 2026 —la más reciente—, no los precios de anuncio de las inmobiliarias, sino los datos de operaciones realmente cerradas.
| Concepto | Junio de 2026 | Variación interanual |
|---|---|---|
| Precio de cierre (área metropolitana de Tokio) | 52.080.000 JPY (aprox. 302.800 EUR) | −0,02% |
| Precio de cierre por m² | 826.400 JPY/m² (aprox. 4.805 EUR/m²) | −0,8% |
| Superficie privativa de cierre | 63,02 m² | +0,8% |
| Antigüedad de cierre | 27,48 años | 26,96 años el año anterior |
Los precios de cierre por zona son los siguientes.
| Zona | Precio de cierre | Superficie privativa de cierre |
|---|---|---|
| 23 distritos especiales de Tokio | 75.590.000 JPY (aprox. 439.500 EUR) | 56,60 m² |
| Zona de Tama (Tokio, fuera de los 23 distritos) | 38.780.000 JPY (aprox. 225.500 EUR) | 66,04 m² |
| Yokohama y Kawasaki | 43.680.000 JPY (aprox. 254.000 EUR) | 64,65 m² |
| Prefectura de Saitama | 31.100.000 JPY (aprox. 180.800 EUR) | 67,64 m² |
| Prefectura de Chiba | 31.750.000 JPY (aprox. 184.600 EUR) | 72,07 m² |
Fuente: Organización de Distribución Inmobiliaria de Japón Oriental (東日本不動産流通機構), "Informe mensual Market Watch, junio de 2026" (publicado el 10 de julio de 2026). En ese mismo mes, el número de operaciones cerradas fue de 4.241 (−1,3% interanual) y el stock disponible de 45.995 unidades (+3,5% interanual), con cuatro meses consecutivos de aumento del stock. En una fase en la que se acumulan viviendas en venta, el comprador dispone de más margen para negociar condiciones.
El listado de impuestos y gastos que se pagan en la firma y en la entrega
La mayoría de los gastos de compra tienen un fundamento legal y un plazo de aplicación concretos. Conocerlos como cifras con un límite máximo y una fecha de caducidad permite detectar de inmediato cualquier partida desconocida que aparezca en un presupuesto.
| Concepto | Fundamento legal | Tipo o límite máximo | Plazo de aplicación |
|---|---|---|---|
| Comisión de intermediación | Notificación del Ministerio de la Construcción n.º 1552 (reforma del 21 de junio de 2024) | Hasta 2.000.000 JPY: 5,5%; de 2.000.000 a 4.000.000 JPY: 4,4%; más de 4.000.000 JPY: 3,3% (impuestos incluidos). Fórmula rápida: "precio × 3,3% + 66.000 JPY" | — |
| Comisión de intermediación (régimen especial para viviendas vacías de bajo valor) | Misma notificación, artículo 7 | Para inmuebles de hasta 8.000.000 JPY, hasta 1,1 veces 300.000 JPY = 330.000 JPY como máximo | — |
| Impuesto de timbre (contrato de compraventa) | Agencia Nacional Tributaria, No. 7108 | Más de 10.000.000 JPY y hasta 50.000.000 JPY: 10.000 JPY; más de 50.000.000 JPY y hasta 100.000.000 JPY: 30.000 JPY | Tipo reducido hasta los documentos formalizados antes del 31 de marzo de 2027 |
| Impuesto de registro (transmisión de dominio del terreno) | Artículo 72 de la Ley Especial de Medidas Tributarias | Tipo general 2,0% → 1,5% | Hasta el 31 de marzo de 2029 (ampliado 3 años más en la reforma del año fiscal 2026) |
| Impuesto de registro (transmisión de dominio de vivienda) | Artículo 73 de la Ley Especial de Medidas Tributarias | Tipo general 2,0% → 0,3% | Hasta el 31 de marzo de 2027 |
| Impuesto de registro (constitución de hipoteca) | Artículo 75 de la Ley Especial de Medidas Tributarias | Tipo general 0,4% → 0,1% | Hasta el 31 de marzo de 2027 |
| Impuesto de adquisición de inmuebles | Ley de Impuestos Locales | Tipo estándar general 4% → 3% para vivienda y suelo | Hasta el 31 de marzo de 2027 |
| Impuesto de adquisición de inmuebles (base imponible del suelo urbanizado) | Ley de Impuestos Locales (régimen especial para suelo residencial y comercial) | La base imponible para la adquisición de suelo residencial o comercial se reduce a la mitad del valor catastral | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) | Ley de Impuestos Locales | Tipo estándar 1,4%. La fecha de devengo es el 1 de enero de cada año | — |
| Impuesto de planificación urbana | Ley de Impuestos Locales | Tipo máximo 0,3%. En principio, se aplica a terrenos y edificios dentro de zonas urbanizadas | — |
Comparación con España: el impuesto sobre bienes inmuebles japonés (固定資産税) funciona de forma parecida al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) español, pero con una diferencia clave: en Japón se le suma casi siempre el impuesto de planificación urbana (都市計画税), un tributo aparte para zonas urbanizadas que no tiene equivalente directo en el sistema español. Además, mientras que en España el ITP grava la propia transmisión, en Japón esa función la cumple el impuesto de adquisición de inmuebles (不動産取得税), que llega meses después de la escritura, no en el momento de la firma, por lo que muchos compradores extranjeros lo olvidan al calcular su presupuesto inicial.
Para aplicar las reducciones sobre la vivienda (0,3% y 0,1%), es necesario adjuntar a la solicitud de registro un certificado del ayuntamiento (que acredite, entre otras cosas, que la superficie construida es de 50 m² o más) y completar el registro dentro del año siguiente a la adquisición (Agencia Nacional Tributaria, "Aviso sobre las medidas de reducción del tipo del impuesto de registro", abril de 2026).
[Ejemplo de cálculo 1] El desglose de efectivo al comprar un piso de segunda mano de 52.080.000 JPY
Calculamos suponiendo un precio de cierre de 52.080.000 JPY (aprox. 302.800 EUR), unas arras del 5% del precio, un préstamo hipotecario de 40.000.000 JPY (aprox. 232.560 EUR), un valor catastral del edificio de 6.000.000 JPY (aprox. 34.880 EUR) y un valor catastral del derecho sobre el suelo de 9.000.000 JPY (aprox. 52.330 EUR). Estos valores catastrales varían mucho según el inmueble; sustitúyalos por las cifras reales de su certificado de valoración catastral (固定資産評価証明書).
| Momento de pago | Concepto | Importe | Base de cálculo |
|---|---|---|---|
| Firma del contrato | Arras (5% del precio) | 2.604.000 JPY (aprox. 15.140 EUR) | 52.080.000 JPY × 5%. Se descuenta del precio de compraventa |
| Firma del contrato | Comisión de intermediación (primera mitad) | 892.000 JPY (aprox. 5.190 EUR) | Mitad del límite máximo, unos 1.784.640 JPY |
| Firma del contrato | Impuesto de timbre | 30.000 JPY (aprox. 174 EUR) | Tramo de más de 50.000.000 JPY y hasta 100.000.000 JPY (tras la reducción) |
| Subtotal en la firma | — | Aprox. 3.526.000 JPY (aprox. 20.500 EUR) | — |
| Entrega | Comisión de intermediación (segunda mitad) | 893.000 JPY (aprox. 5.190 EUR) | Resto del importe máximo tras descontar la primera mitad |
| Entrega | Impuesto de registro (transmisión de dominio del edificio) | 18.000 JPY (aprox. 105 EUR) | Valor catastral 6.000.000 JPY × 0,3% |
| Entrega | Impuesto de registro (transmisión de dominio del suelo) | 135.000 JPY (aprox. 785 EUR) | Valor catastral 9.000.000 JPY × 1,5% |
| Entrega | Impuesto de registro (constitución de hipoteca) | 40.000 JPY (aprox. 233 EUR) | Préstamo 40.000.000 JPY × 0,1% |
| Entrega | Liquidación prorrateada del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto de planificación urbana | Aprox. 60.000 JPY (aprox. 349 EUR) | Suponiendo un impuesto anual de 120.000 JPY, cómputo desde el 1 de enero, entrega el 1 de julio: 184 días a cargo del comprador (120.000 JPY × 184 ÷ 365) |
| Subtotal en la entrega | — | Aprox. 1.146.000 JPY (aprox. 6.660 EUR) | El resto del precio, 49.476.000 JPY (aprox. 287.700 EUR), se paga por separado |
Conviene tener claro que las arras forman parte del precio de compraventa; no son un gasto que desaparezca después. Lo que sale de su bolsillo y no vuelve es la suma de la comisión de intermediación (1.785.000 JPY), el impuesto de timbre (30.000 JPY), el impuesto de registro (193.000 JPY) y la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles y el de planificación urbana (60.000 JPY): un total aproximado de 2.068.000 JPY (aprox. 12.020 EUR), es decir, alrededor del 4,0% del precio del inmueble.
Este 4,0% no incluye la comisión de gestión ni la comisión de garantía del préstamo hipotecario, el seguro contra incendios ni los honorarios del escribano judicial (司法書士, shihō shoshi, la figura japonesa equivalente a un gestor registral, no a un notario en el sentido español). Estas partidas varían mucho según la entidad financiera y el profesional elegido, y no existe una referencia de mercado publicada por un organismo público. Recomendamos sustituir esta estimación por las cifras reales del plan de financiación que la entidad financiera entrega en la fase de preaprobación del préstamo.
[Ejemplo de cálculo 2] Comparación con la compra de un piso en los 23 distritos de Tokio por 75.590.000 JPY
Aplicando el mismo procedimiento al precio medio de los 23 distritos especiales de Tokio, 75.590.000 JPY (aprox. 439.500 EUR), se aprecia cuánto varían los gastos según la zona.
| Concepto | Media del área metropolitana: 52.080.000 JPY | 23 distritos de Tokio: 75.590.000 JPY | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Comisión de intermediación (límite máximo) | Aprox. 1.785.000 JPY (aprox. 10.380 EUR) | Aprox. 2.560.000 JPY (aprox. 14.880 EUR) | + aprox. 775.000 JPY (aprox. 4.500 EUR) |
| Impuesto de timbre | 30.000 JPY (aprox. 174 EUR) | 30.000 JPY (aprox. 174 EUR) | Igual importe |
| Arras (5% del precio) | 2.604.000 JPY (aprox. 15.140 EUR) | 3.780.000 JPY (aprox. 21.980 EUR) | +1.176.000 JPY (aprox. 6.840 EUR) |
| Efectivo necesario en la firma (incluida la mitad de la comisión) | Aprox. 3.526.000 JPY (aprox. 20.500 EUR) | Aprox. 5.090.000 JPY (aprox. 29.600 EUR) | +1.564.000 JPY (aprox. 9.090 EUR) |
El impuesto de timbre no cambia porque ambos precios caen en el mismo tramo de 30.000 JPY. Lo que varía es la comisión de intermediación y las arras. Si el precio sube un 45%, el efectivo que hay que tener disponible el día de la firma se multiplica por aproximadamente 1,44. Quien calcula su presupuesto solo a partir del precio del inmueble puede encontrarse, ese mismo día, con que el efectivo disponible no alcanza.
Qué cotejar el día de la firma: los diez puntos legales del Documento de Explicación de Asuntos Importantes
La explicación de asuntos importantes (重要事項説明, jūyō jikō setsumei) es un trámite legal obligatorio que un agente inmobiliario cualificado (宅地建物取引士, takken-shi) debe realizar antes de que se perfeccione el contrato de compraventa (artículo 35 de la Ley de Transacciones de Terrenos y Edificios). El documento es extenso, y entenderlo por primera vez el mismo día, en la propia sesión, no es realista. La forma más segura de proceder es pedir a la inmobiliaria que envíe el borrador del Documento de Explicación de Asuntos Importantes en PDF unos días antes de la firma, y cotejarlo con la tabla siguiente antes de acudir a la cita. Puede consultar también nuestra guía sobre los 13 puntos que conviene verificar en la explicación de asuntos importantes al comprar un apartamento.
Por qué este documento pesa tanto más en Japón que en España o América Latina. Como se explicó al inicio, el registro de la propiedad japonés no tiene fe pública registral: inscribir un derecho en el 登記簿 (tōki-bo, el libro registral) no lo convierte en indiscutible frente a terceros de buena fe, como sí ocurre en España con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En la práctica, esto significa que un comprador extranjero no puede limitarse a pedir una "nota simple" y confiar en que el Estado responde si algo falla. El Documento de Explicación de Asuntos Importantes —preparado bajo la responsabilidad profesional y el deber de diligencia del agente cualificado— es, junto con la investigación directa del propio comprador o de su asesor, el mecanismo real que sustituye esa garantía estatal ausente. Tratar este documento como un mero trámite administrativo, como podría hacerse con la nota simple registral en España, es el error más costoso que puede cometer un inversor extranjero en Japón.
Tabla de verificación de los diez puntos legales para edificios en régimen de propiedad horizontal
Los puntos de explicación específicos de las マンション (mansion: el término japonés para un edificio de apartamentos de varias plantas, gestionado colectivamente por una asociación de propietarios obligatoria, con una estructura de gobierno más parecida a una comunidad de propietarios española que a un simple "apartment building" anglosajón) están enumerados en diez puntos en el artículo 16-2 del reglamento de ejecución de la ley de transacciones inmobiliarias. Emparejar el nombre exacto de cada punto legal con la cifra correspondiente que se ve en la práctica reduce el riesgo de que algo pase desapercibido.
| Punto legal (artículo 16-2 del reglamento de ejecución) | Cifra o dato que hay que revisar | Qué ocurre si se pasa por alto |
|---|---|---|
| 1. Tipo y contenido del derecho sobre el suelo | Si es propiedad plena o derecho de arrendamiento del suelo (borrowed-land right), y la proporción del derecho sobre el suelo | Si es un derecho de arrendamiento del suelo, continuarán la renta del suelo y las cuotas de renovación, y la entidad financiera lo valorará de forma distinta a la propiedad plena |
| 2. Disposiciones del reglamento sobre las zonas comunes | Clasificación de ventanas y marcos, puerta de entrada y balcón como zona común o privativa | Creer que se puede cambiar la ventana libremente y descubrir después que requiere la aprobación de la junta directiva |
| 3. Reglamento sobre el uso y las restricciones de la parte privativa | Si es exclusivamente residencial, si se permite el alquiler turístico (住宅宿泊事業, minpaku), y el tratamiento de mascotas, instrumentos musicales y actividad profesional en el domicilio | Le dijeron "se permiten mascotas", pero el reglamento limita el número de animales y su peso |
| 4. Reglamento que permite el uso exclusivo de parte del suelo o del edificio a una persona determinada (derecho de uso exclusivo) | Cuota mensual de uso del jardín privativo, la terraza-azotea o la plaza de aparcamiento | La cuota mensual del jardín privativo o la terraza-azotea se suma cada mes a los gastos fijos |
| 5. Reglamento que reduce o exime de gastos solo a determinadas personas | Cláusulas de reducción de cuotas de administración y fondo de reserva para el promotor o los locales comerciales | Comprar sin darse cuenta de que la parte reducida termina recayendo sobre las viviendas |
| 6. Contenido del reglamento sobre el fondo de reserva para reparaciones y el importe ya acumulado | Importe total acumulado, saldo por vivienda, y previsión de subidas o pagos extraordinarios | Que le pidan un pago extraordinario de varios cientos de miles de yenes justo antes de una reparación a gran escala |
| 7. Importe habitual de la cuota de administración | Cuota de administración mensual | Sumar la cuota de administración y el fondo de reserva a la cuota del préstamo y descubrir que la carga mensual es mayor de lo previsto |
| 8. Nombre (razón social) y domicilio del gestor de la administración | Nombre de la empresa gestora y modalidad de gestión (delegación total, parcial o autogestión) | En régimen de autogestión, faltan el historial de reparaciones y las actas de las juntas generales |
| 9. Si el administrador es una empresa gestora de マンション, indicarlo expresamente | Si existe administración por un tercero externo (外部管理者方式) | El mecanismo de toma de decisiones de la junta general y la junta directiva difiere de la autogestión |
| 10. Registro del estado de las obras de mantenimiento y reparación | Año de la última reparación a gran escala, historial de renovación de tuberías de agua y desagüe | Que las tuberías no se hayan renovado y sea necesaria una obra en la parte privativa tras la mudanza |
De estos diez puntos, el sexto y el séptimo son datos cuya constancia en cifras exige la propia ley. Un documento que se limite a decir "fondo de reserva: X JPY al mes" es insuficiente; lo correcto es que figuren tanto el contenido del reglamento como el importe ya acumulado. Si estos campos aparecen en blanco, solicite el "informe de investigación de asuntos importantes de gestión" (管理に係る重要事項調査報告書) que expide la empresa gestora.
El fondo de reserva para reparaciones se evalúa por su "razonabilidad", no por su importe
Que la cuota mensual del fondo de reserva sea baja no es, en sí mismo, ni bueno ni malo. El criterio de referencia son los baremos por metro cuadrado de superficie privativa que fija la "Guía sobre el fondo de reserva para reparaciones de マンション" (令和6年6月改定) del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo.
| Plantas sobre rasante / superficie construida total | Rango donde se sitúan dos tercios de los casos | Valor medio |
|---|---|---|
| Menos de 20 plantas / menos de 5.000 m² | 235–430 JPY/m²/mes (aprox. 1,37–2,50 EUR/m²/mes) | 335 JPY/m²/mes (aprox. 1,95 EUR) |
| Menos de 20 plantas / de 5.000 a menos de 10.000 m² | 170–320 JPY/m²/mes (aprox. 0,99–1,86 EUR/m²/mes) | 252 JPY/m²/mes (aprox. 1,47 EUR) |
| Menos de 20 plantas / de 10.000 a menos de 20.000 m² | 200–330 JPY/m²/mes (aprox. 1,16–1,92 EUR/m²/mes) | 271 JPY/m²/mes (aprox. 1,58 EUR) |
| Menos de 20 plantas / 20.000 m² o más | 190–325 JPY/m²/mes (aprox. 1,10–1,89 EUR/m²/mes) | 255 JPY/m²/mes (aprox. 1,48 EUR) |
| 20 plantas o más | 240–410 JPY/m²/mes (aprox. 1,40–2,38 EUR/m²/mes) | 338 JPY/m²/mes (aprox. 1,97 EUR) |
Este baremo excluye el importe correspondiente a los aparcamientos mecánicos. Si el edificio dispone de aparcamiento mecánico, debe calcularse un importe adicional con la fórmula "coste de reparación por plaza (JPY/plaza/mes) × número de plazas ÷ superficie privativa total" y sumarlo al baremo anterior. En el caso modelo de la guía, 5.840 JPY/plaza/mes (aprox. 34 EUR) × 30 plazas ÷ 4.900 m² añade aproximadamente 36 JPY/m²/mes (aprox. 0,21 EUR), con lo que el valor medio de referencia sube a 288 JPY/m²/mes (aprox. 1,67 EUR).
[Ejemplo de cálculo 3] Cuál sería la cuota mensual razonable para 63,02 m²
Aplicando el baremo anterior a la superficie privativa media del área metropolitana de Tokio, 63,02 m², se puede cotejar directamente si el fondo de reserva de un piso concreto es razonable, comparándolo con la cifra real del Documento de Explicación de Asuntos Importantes.
| Plantas sobre rasante / superficie construida total | Rango mensual para 63,02 m² | Media mensual para 63,02 m² |
|---|---|---|
| Menos de 20 plantas / menos de 5.000 m² | Aprox. 14.800–27.100 JPY (aprox. 86–158 EUR) | Aprox. 21.100 JPY (aprox. 123 EUR) |
| Menos de 20 plantas / de 5.000 a menos de 10.000 m² | Aprox. 10.700–20.200 JPY (aprox. 62–117 EUR) | Aprox. 15.900 JPY (aprox. 92 EUR) |
| Menos de 20 plantas / de 10.000 a menos de 20.000 m² | Aprox. 12.600–20.800 JPY (aprox. 73–121 EUR) | Aprox. 17.100 JPY (aprox. 99 EUR) |
| Menos de 20 plantas / 20.000 m² o más | Aprox. 12.000–20.500 JPY (aprox. 70–119 EUR) | Aprox. 16.100 JPY (aprox. 94 EUR) |
| 20 plantas o más | Aprox. 15.100–25.800 JPY (aprox. 88–150 EUR) | Aprox. 21.300 JPY (aprox. 124 EUR) |
El procedimiento consiste en comprobar en la documentación del inmueble el número de plantas y la superficie construida total, elegir la fila correspondiente y comparar el rango con la cifra real del Documento de Explicación de Asuntos Importantes. Si el importe real está muy por debajo del rango, la マンション no es necesariamente "barata": es posible que esté posponiendo una futura subida de cuota o un pago extraordinario. Puede consultar el coste habitual de una reparación a gran escala y cómo actuar ante un fondo de reserva insuficiente en nuestra guía sobre el coste de las grandes reparaciones en マンション.
La morosidad y el sistema de acumulación se confirman preguntando directamente
Tan importante como la razonabilidad de la cuota es saber si el dinero realmente se está recaudando. Los datos de la "Encuesta integral sobre マンション del año fiscal 2023" (令和5年度マンション総合調査) del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo son el material para estas preguntas.
- La media mensual del fondo de reserva por vivienda es de 13.054 JPY (aprox. 76 EUR) (el total, incluyendo lo destinado desde el alquiler de aparcamientos y otros ingresos, es de 13.378 JPY, aprox. 78 EUR)
- El sistema de acumulación es de cuota fija (均等積立方式) en el 40,5% de los casos y de cuota escalonada creciente (段階増額積立方式) en el 47,1%. El sistema de cuota escalonada supone que, tras la compra, la cuota subirá conforme al plan previsto
- El porcentaje de マンション sin morosidad de tres meses o más en las cuotas de administración es del 62,1%. Dicho de otro modo, en cerca del 40% de los casos existe algún grado de morosidad
- Cuanto más antiguo es el edificio, mayor es la morosidad: en los edificios terminados antes de 1984 (año 59 de la era Shōwa), solo el 50,0% no tiene morosidad (frente al 72,5% en los terminados a partir de 2015)
Comparación con la comunidad de propietarios española: en España, el impago de cuotas de comunidad también es un problema conocido, pero la ley regula específicamente su cobro (procedimiento monitorio, responsabilidad afecta a la vivienda frente a nuevos propietarios según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). En Japón no existe una figura equivalente de "afección real" automática tan extendida en la práctica; la protección del comprador depende, de nuevo, de la información que facilite voluntariamente la empresa gestora en el informe de investigación de asuntos importantes.
De aquí se derivan tres preguntas concretas: "¿El sistema de acumulación es de cuota fija o de cuota escalonada creciente?", "¿Cuándo será la próxima subida y de qué importe?" y "¿Cuántas viviendas tienen una morosidad de tres meses o más?". Las tres se pueden responder con el informe de investigación de asuntos importantes de gestión.
El estado de la electricidad, el gas y el agua forma parte de la explicación del artículo 35, apartado 1, punto 4
La pregunta "si compro un piso de segunda mano en Japón, ¿puedo elegir libremente la compañía eléctrica?" entra dentro del alcance de la explicación de asuntos importantes, porque el estado de las instalaciones de suministro de agua potable, electricidad y gas, y de las instalaciones de desagüe, es un asunto de explicación legalmente obligatoria según el artículo 35, apartado 1, punto 4 de la ley de transacciones inmobiliarias.
La Agencia de Recursos Naturales y Energía explica lo siguiente sobre los residentes de マンション: aunque también pueden cambiar de compañía eléctrica, cuando el edificio ha contratado de forma colectiva el suministro eléctrico a través de la asociación de propietarios u otro organismo, ese contrato o el propio reglamento de la マンション pueden limitar esa posibilidad, por lo que es necesario confirmarlo con la asociación de propietarios.
Este "suministro eléctrico colectivo" (一括受電) está identificado también como punto de verificación en la práctica. El formulario de información para agentes inmobiliarios que se adjunta al Reglamento Estándar de Administración de マンション del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (令和7年10月17日改正) incluye, como uno de los puntos sobre restricciones de uso de la parte privativa, la mención expresa de "si existe o no restricción de contratación individual por vivienda debido al sistema de suministro eléctrico colectivo". Es recomendable pedir a la inmobiliaria la respuesta a este punto antes de firmar.
Verificar si se ha realizado una inspección del estado del edificio
Desde 2018, en la compraventa de edificios existentes, la explicación de asuntos importantes debe incluir si se ha realizado o no una inspección del estado del edificio (建物状況調査, kentiku jōkyō chōsa, conocida habitualmente por el término inglés "inspection") y, en caso afirmativo, un resumen del resultado (artículo 35, apartado 1, punto 6-2 de la ley de transacciones inmobiliarias).
La inspección la realiza un arquitecto que ha completado un curso registrado por el Estado (técnico de investigación del estado de viviendas existentes), mediante inspección visual, medición y ensayos no destructivos de las partes estructuralmente relevantes y de las partes que impiden la filtración de agua de lluvia. Según el manual del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, la duración orientativa es de una a tres horas, y el coste orientativo parte de unos 60.000 JPY (aprox. 350 EUR).
La inspección que cuenta para la explicación de asuntos importantes debe haberse realizado dentro de un plazo determinado. Según el artículo 16-2-2 del reglamento de ejecución, ese plazo es, en principio, de un año, y de dos años para edificios plurifamiliares de hormigón armado o de estructura mixta de acero y hormigón armado. La mayoría de las マンション entran en este segundo supuesto de dos años. Si le dicen que "ya se ha inspeccionado", confirme si la fecha de realización está dentro de esos dos años. Si está considerando un inmueble construido bajo la normativa sísmica anterior a 1981, le recomendamos consultar también nuestra guía sobre cómo evaluar la resistencia sísmica de un piso de segunda mano en Japón.
Puntos que se pasan por alto con facilidad en el contrato de compraventa y en la tabla de equipamiento incluido
Tras la explicación de asuntos importantes, comienza la lectura conjunta del contrato de compraventa. No basta con revisar el cuerpo del contrato: dos documentos anexos, la tabla de equipamiento incluido y el informe de estado del inmueble, condicionan directamente los gastos que asumirá después de la entrega.
La tabla de equipamiento incluido y el informe de estado del inmueble cumplen funciones distintas
| Aspecto | Tabla de equipamiento incluido (付帯設備表) | Informe de estado del inmueble / declaración del vendedor (物件状況報告書, 告知書) |
|---|---|---|
| Qué documenta | Qué instalaciones se entregan y si tienen alguna avería | El estado y el historial del inmueble que el vendedor conoce |
| Qué elementos cubre | Calentador de agua, cocina, campana extractora, secador de baño, aire acondicionado, luminarias, mosquiteras, tendedero, portero automático, carpintería interior, etc. | Goteras, termitas, averías en tuberías de agua y desagüe, reparaciones anteriores, proyectos de construcción en el entorno, defectos psicológicos (fallecimientos, siniestros) |
| Qué significa "No" (無) | Se retirará antes de la entrega. Si queda instalado, el coste de retirarlo lo asume el comprador | Declaración de que el vendedor no tiene constancia. No es una prueba de que no exista el problema |
| Qué significa "Con avería" (不具合有) | Se entrega en ese estado. Por norma general, el vendedor no tiene obligación de repararlo | Lo declarado se considera, en principio, aceptado por el comprador al comprar |
| Cuándo verificarlo | Antes de firmar. Cotejar línea por línea con lo que se ve en la visita al inmueble | Antes de firmar. Preguntar verbalmente por cualquier campo en blanco y pedir que se añada por escrito |
| Relación con la responsabilidad por falta de conformidad | Lo declarado como "con avería" queda incorporado al contrato, lo que dificulta reclamar después por falta de conformidad | Igual que la anterior. En sentido contrario, si el vendedor conocía un hecho y no lo declaró, no queda exonerado aunque exista una cláusula de exención (artículo 572 del Código Civil japonés) |
En la práctica, lo más habitual son los equipos de aire acondicionado y las luminarias. Si el comprador decide quedárselos pensando que "sale ganando", después el coste de sustitución en caso de avería y el coste de retirada al final corren de su cuenta. Use la tabla de equipamiento incluido no para calcular si sale ganando o perdiendo, sino como el documento con el que usted mismo decide, elemento por elemento, "se queda" o "se retira".
Cuál es el importe razonable de las arras
En la mayoría de los casos de pisos de segunda mano, el vendedor es un particular, y en ese supuesto no existe un límite legal para el importe de las arras. En la práctica, se sitúa entre el 5% y el 10% del precio; para 52.080.000 JPY (aprox. 302.800 EUR), el rango orientativo va de 2.604.000 JPY (aprox. 15.140 EUR) a 5.208.000 JPY (aprox. 30.300 EUR). Más importante que el importe en sí es en qué cláusula del contrato figura el plazo hasta el cual se puede desistir mediante las arras.
Cuando el vendedor es una empresa inmobiliaria con licencia de agente (宅建業者), se añade una protección legal. Las arras tienen como límite máximo dos décimas partes del precio (artículo 39, apartado 1 de la ley de transacciones inmobiliarias), y una vez recibidas, el comprador puede resolver el contrato renunciando a ellas, y el vendedor puede resolverlo devolviendo el doble efectivamente (apartado 2 del mismo artículo). Sin embargo, esto deja de ser posible una vez que la otra parte ha comenzado a cumplir el contrato. Las medidas de garantía sobre las arras y otras cantidades recibidas no son obligatorias si el importe recibido es como máximo una décima parte del precio y no supera los 10.000.000 JPY (aprox. 58.100 EUR) (artículo 41-2, apartado 1, cláusula final, y artículo 3-5 del reglamento de ejecución). Puede profundizar en la naturaleza y el rango habitual de las arras en pisos de segunda mano en nuestra guía dedicada a este tema.
Comparación con las arras españolas: en España, un contrato de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil suele permitir que el comprador se retire perdiendo la señal, y que el vendedor se retire devolviendo el doble, en cualquier momento antes de la escritura, salvo pacto en contrario. En Japón, esa misma lógica de "renuncia simple / devolución del doble" solo está garantizada por ley cuando el vendedor es una empresa inmobiliaria licenciada; si el vendedor es un particular —el caso más común en pisos de segunda mano—, el plazo y las condiciones del desistimiento dependen enteramente de lo que diga el contrato, sin ningún mínimo legal de protección para el comprador.
El término "responsabilidad por vicios ocultos" ya no se utiliza
El término 瑕疵担保責任 (kashi tanpo sekinin, "responsabilidad por vicios ocultos"), que todavía aparece en artículos antiguos y en plantillas desactualizadas, fue derogado por la reforma del Código Civil japonés que entró en vigor en abril de 2020. Los contratos de compraventa actuales se construyen sobre el concepto de "responsabilidad por falta de conformidad" (契約不適合責任, keiyaku futekigō sekinin). Es un marco por el cual, cuando el objeto no se ajusta en tipo, calidad o cantidad a lo pactado en el contrato, el comprador puede exigir la subsanación, la reducción del precio, una indemnización por daños o la resolución del contrato.
En los pisos de segunda mano con vendedor particular, es habitual que una cláusula limite esta responsabilidad a "tres meses desde la entrega" o la excluya por completo. Entre particulares, esta cláusula es válida, en principio. En cambio, cuando el vendedor es una empresa inmobiliaria licenciada, cualquier cláusula desfavorable para el comprador es nula, salvo que fije el plazo del artículo 566 del Código Civil en dos años o más desde la entrega (artículo 40 de la ley de transacciones inmobiliarias). Confirme, antes de firmar, en qué artículo del contrato figura este plazo.
Comparación con el saneamiento por vicios ocultos español: el Código Civil español (artículos 1484 y siguientes) reconoce el saneamiento por vicios ocultos con un plazo de caducidad de seis meses desde la entrega para ejercer la acción, salvo pacto distinto entre las partes, y ese pacto de exclusión también es habitual entre particulares. La diferencia práctica para un inversor hispanohablante no está tanto en el concepto —ambos sistemas permiten limitar la responsabilidad entre particulares— como en que, en Japón, la distinción decisiva no es "particular vs. empresa" en abstracto, sino específicamente si el vendedor tiene o no licencia de agente inmobiliario (宅建業者), lo cual activa un régimen de protección mínima imperativa que no puede pactarse en contra.
La protección cambia radicalmente según si el vendedor es un particular o una empresa licenciada
| Cuestión | Vendedor particular (compraventa general de segunda mano) | Vendedor empresa licenciada (reventa tras reforma, etc.) |
|---|---|---|
| Límite de las arras | Sin límite legal. Lo decide el contrato | Hasta dos décimas partes del precio (artículo 39, apartado 1) |
| Desistimiento con arras | Según lo pactado en el contrato. El plazo también depende del contrato | Posible mediante renuncia a las arras o devolución del doble. Las cláusulas desfavorables para el comprador son nulas (artículo 39, apartados 2 y 3) |
| Medidas de garantía sobre arras y otras cantidades | No existe este sistema | Obligatorias si se recibe más de una décima parte del precio o más de 10.000.000 JPY (artículo 41-2 y artículo 3-5 del reglamento) |
| Plazo de la responsabilidad por falta de conformidad | Es válido reducirlo o eximirlo por contrato. No es raro que sea de tres meses o una exención total | Cláusulas desfavorables para el comprador son nulas, salvo que el plazo sea de dos años o más desde la entrega (artículo 40) |
| Cláusula penal e indemnización pactada | Sin límite legal | La suma no puede superar dos décimas partes del precio (artículo 38) |
| Frecuencia en la práctica | La mayoría de las operaciones de pisos de segunda mano | Limitado, sobre todo a inmuebles ya reformados |
Lo que muestra esta tabla es simple: la mayoría de los pisos de segunda mano en Japón quedan fuera del ámbito donde la ley protege automáticamente al comprador. Por eso son imprescindibles los mecanismos de autoprotección: obtener el Documento de Explicación de Asuntos Importantes con antelación, cotejar la tabla de equipamiento incluido con el inmueble real y confirmar la inspección del estado del edificio. Quién es el vendedor determina en qué parte del contrato debe concentrarse la lectura.
El dinero que llega después de la compra (el régimen fiscal de la versión 2026)
Tan importante como el efectivo del día de la firma es el dinero que aparece uno o dos años después de la compra. Hablamos de la deducción fiscal por préstamo hipotecario, el impuesto de adquisición de inmuebles y, cada año, el impuesto sobre bienes inmuebles. Los tres han cambiado en 2026.
La deducción fiscal por préstamo hipotecario para quienes se mudan en 2026 (año 8 de la era Reiwa)
La reforma fiscal del año fiscal 2026 amplió cinco años el plazo de aplicación, que ahora cubre las mudanzas realizadas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2030. Además, para las viviendas usadas con alta eficiencia energética, se eleva el límite del préstamo con derecho a deducción y se amplía el período de deducción a 13 años (la legislación fiscal relacionada se aprobó en marzo de 2026).
| Categoría de vivienda (adquisición de vivienda usada existente) | Límite del préstamo | Límite ampliado para hogares con hijos, etc. | Tipo de deducción | Período de deducción |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda certificada (larga duración certificada / baja emisión de carbono certificada) | 35.000.000 JPY (aprox. 203.500 EUR) | 45.000.000 JPY (aprox. 261.600 EUR) | 0,7% | 13 años |
| Vivienda de ahorro energético nivel ZEH | 35.000.000 JPY (aprox. 203.500 EUR) | 45.000.000 JPY (aprox. 261.600 EUR) | 0,7% | 13 años |
| Vivienda conforme al estándar de eficiencia energética | 20.000.000 JPY (aprox. 116.300 EUR) | 30.000.000 JPY (aprox. 174.400 EUR) | 0,7% | 13 años |
| Resto de viviendas (vivienda usada general) | 20.000.000 JPY (aprox. 116.300 EUR) | Sin ampliación | 0,7% | 10 años |
Fuente: Ministerio de Hacienda, "Líneas generales de la reforma fiscal del año fiscal 2026", y Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Se ha decidido en gabinete la ampliación y el refuerzo de la deducción por préstamo hipotecario" (26 de diciembre de 2025). El término "hogares con hijos, etc." se define en los materiales del ministerio como "hogares con un hijo menor de 19 años" o "hogares en los que uno de los cónyuges tiene menos de 40 años".
En la práctica, la mayoría de los pisos de segunda mano corresponden a la última fila de la tabla, límite de préstamo de 20.000.000 JPY (aprox. 116.300 EUR) × 10 años, porque son pocos los pisos usados que cuentan con certificación de vivienda certificada o nivel ZEH. Aun así, la diferencia de importe es considerable, por lo que vale la pena preguntar al vendedor si dispone de dicha certificación.
Los requisitos son: renta total del año en que se aplica la deducción no superior a 20.000.000 JPY; residencia efectiva dentro de los seis meses siguientes a la adquisición; plazo de amortización de 10 años o más; y, en el caso de vivienda usada, que cuente con certificación de conformidad con el estándar sísmico vigente (Agencia Nacional Tributaria, No. 1211-3). Si el inmueble se rige por la normativa sísmica anterior a 1981 y no puede obtenerse el certificado de conformidad sísmica, la propia deducción queda inaplicable. El requisito de superficie construida se relajó a 40 m² o más en la reforma del año fiscal 2026, y se aplica también a viviendas usadas; no obstante, quienes tengan una renta total superior a 10.000.000 JPY, o quienes se acojan al incremento para hogares con hijos, siguen necesitando 50 m² o más. Puede consultar el procedimiento completo en nuestra guía integral sobre el préstamo hipotecario para la compra de un piso de segunda mano.
Comparación con la deducción por vivienda habitual española: España eliminó la deducción estatal por adquisición de vivienda habitual en el IRPF para compras realizadas desde 2013 (se mantiene solo un régimen transitorio para quienes ya compraron antes de esa fecha), aunque algunas comunidades autónomas conservan deducciones propias limitadas. El sistema japonés de deducción por préstamo hipotecario, en cambio, sigue vigente y ampliándose activamente como política de vivienda, y se aplica igualmente a compradores extranjeros residentes fiscales en Japón que cumplan los requisitos de residencia efectiva —una diferencia relevante para quien valore radicarse en Japón a medio plazo.
La deducción del impuesto de adquisición de inmuebles depende de la "fecha de construcción"
El impuesto de adquisición de inmuebles es un tributo de pago único que llega, en forma de notificación de pago, desde la prefectura, aproximadamente al año siguiente de la adquisición. Para viviendas usadas existe una reducción que resta un importe fijo al valor catastral de la vivienda, y ese importe de deducción varía según la fecha de construcción. Es una paradoja propia del mercado de segunda mano: cuanto más antiguo es el edificio, menor es la deducción.
| Fecha de construcción | Importe de deducción |
|---|---|
| 1 de abril de 1997 en adelante | 12.000.000 JPY (aprox. 69.800 EUR) |
| 1 de abril de 1989 – 31 de marzo de 1997 | 10.000.000 JPY (aprox. 58.100 EUR) |
| 1 de julio de 1985 – 31 de marzo de 1989 | 4.500.000 JPY (aprox. 26.200 EUR) |
| 1 de julio de 1981 – 30 de junio de 1985 | 4.200.000 JPY (aprox. 24.400 EUR) |
| 1 de enero de 1976 – 30 de junio de 1981 | 3.500.000 JPY (aprox. 20.350 EUR) |
| 1 de enero de 1973 – 31 de diciembre de 1975 | 2.300.000 JPY (aprox. 13.400 EUR) |
| 1 de enero de 1964 – 31 de diciembre de 1972 | 1.500.000 JPY (aprox. 8.700 EUR) |
| 1 de julio de 1954 – 31 de diciembre de 1963 | 1.000.000 JPY (aprox. 5.800 EUR) |
Fuente: Oficina de Tributación Metropolitana de Tokio, "Preguntas frecuentes sobre el impuesto de adquisición de inmuebles". Los requisitos de aplicación son: que la adquisición la realice una persona física para su propia residencia; superficie construida de entre 40 m² y 240 m² (50 m² o más para adquisiciones realizadas hasta el 31 de marzo de 2026); y cumplimiento del requisito de resistencia sísmica. Las viviendas construidas antes del 31 de diciembre de 1981 no pueden acogerse a la deducción, salvo que un diagnóstico sísmico certifique su conformidad con la normativa sísmica vigente.
La antigüedad media en el área metropolitana de Tokio es de 27,48 años, lo que sitúa la construcción en torno a 1998. Para esa fecha se aplica la deducción máxima de 12.000.000 JPY, y si el valor catastral del edificio queda por debajo de esa cifra, el impuesto puede llegar a cero. En el suelo también se reduce el impuesto por el valor de terreno equivalente al mayor entre 1.500.000 JPY o el doble de la superficie construida (con un límite de 200 m²), por lo que, en el caso del derecho sobre el suelo de un edificio en régimen de propiedad horizontal, es frecuente que no resulte impuesto a pagar. Puede consultar el cálculo detallado en nuestra guía completa sobre el impuesto de adquisición de inmuebles para pisos de segunda mano.
El tipo del impuesto sobre bienes inmuebles no cambia, sea nuevo o usado: sigue siendo 1,4%
Aquí hay un malentendido frecuente, así que lo aclaramos sin rodeos. El tipo del impuesto sobre bienes inmuebles es el mismo tipo estándar del 1,4%, tanto para vivienda nueva como para vivienda usada. No es que el tipo baje por ser un inmueble de segunda mano. Lo que baja no es el tipo, sino el valor catastral que constituye la base imponible.
El valor catastral del edificio se calcula como "coste de reconstrucción × coeficiente de depreciación por antigüedad": es decir, el coste de construir hoy el mismo edificio, multiplicado por la depreciación acumulada según los años transcurridos. Cuanto más avanza la antigüedad, más baja el valor catastral, y con él, el impuesto. El suelo cuenta con un régimen especial para suelo residencial que reduce la base imponible a una sexta parte para los primeros 200 m² y a un tercio para el resto. El impuesto de planificación urbana tiene un tipo máximo del 0,3%, y se recauda junto con el impuesto sobre bienes inmuebles.
Otro aspecto que afecta directamente al contrato es la fecha de devengo. El obligado al pago del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto de planificación urbana es quien sea propietario a fecha 1 de enero de ese año, por lo que, aunque la entrega se produzca a mitad de año, la notificación de pago de ese año llegará al vendedor. Por ello, en la práctica se incluye en el contrato de compraventa un acuerdo para prorratear el importe a partir de la fecha de entrega. Esto no es una obligación legal, sino un pacto contractual, y el importe varía según se tome como fecha de inicio el 1 de enero o el 1 de abril. Lea con atención esa cláusula el día de la firma.
Comparación con el IBI español: en España, el sujeto pasivo del IBI también es quien figura como propietario a 1 de enero, y la práctica habitual de mercado —aunque discutida y con jurisprudencia diversa— es también prorratear el importe entre comprador y vendedor en la escritura. La lógica es similar; la diferencia está en que, en Japón, este prorrateo se limita a una cláusula contractual libremente pactada, sin la referencia de un uso generalizado avalado por el Tribunal Supremo como ocurre en España, por lo que conviene leer la redacción exacta de esa cláusula en cada contrato, sin dar por hecho un estándar de mercado.
Cómo cambia la forma de elegir un piso de segunda mano con la Ley de Propiedad en Régimen de División reformada, en vigor desde abril de 2026
Para quien compre un piso de segunda mano en 2026, el mayor cambio institucional es la reforma de la Ley de Propiedad en Régimen de División (区分所有法, Kubun Shoyū Hō) —la ley japonesa que regula la propiedad horizontal y el funcionamiento de las asociaciones de propietarios, con una función comparable a la de la Ley de Propiedad Horizontal española, aunque con un desarrollo histórico y unas reglas de mayoría distintas—. En mayo de 2025 se reformaron las leyes relacionadas con マンション, y el núcleo de la reforma, la Ley de Propiedad en Régimen de División modificada, entró en vigor el 1 de abril de 2026. El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo reformó, en consonancia, el Reglamento Estándar de Administración de マンション el 17 de octubre de 2025.
El trasfondo de la reforma son "dos tipos de envejecimiento": el envejecimiento de los edificios y el de los propios residentes. Habían aumentado los casos de propietarios en paradero desconocido, lo que dificultaba alcanzar los acuerdos necesarios en la junta general para reparaciones a gran escala o reconstrucciones. Entre los puntos de la reforma que señala el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo están los siguientes:
- Revisión de los requisitos de mayoría para los acuerdos de la junta general
- Revisión de los datos que deben incluirse en la convocatoria de la junta general
- Procedimiento para excluir de los acuerdos de la junta general a los propietarios en paradero desconocido
- Procedimiento relacionado con el uso de la figura del administrador residente en Japón (para propietarios no residentes)
- Actos de conservación en la parte privativa necesarios para la gestión de las zonas comunes
- Destino del fondo de reserva para reparaciones
- Procedimiento relacionado con el uso del régimen de administración patrimonial específico para マンション
- Ejercicio delegado de las acciones de indemnización por daños relacionadas con las zonas comunes, entre otras
Como comprador, hay un solo punto que realmente importa: si esa asociación de propietarios ha comenzado o no a revisar su reglamento conforme a esta reforma. El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo señala expresamente que "también será necesario revisar el reglamento de administración de cada マンション", y que, para las juntas generales convocadas a partir del 1 de abril de 2026, es necesario ajustarse al quórum y a los requisitos de mayoría de la ley reformada.
Por qué esto importa especialmente a un comprador extranjero. La figura del "administrador residente en Japón" (国内管理人) introducida en la reforma está pensada, entre otros casos, para propietarios que residen en el extranjero: permite designar a una persona con domicilio en Japón para que reciba notificaciones y ejerza ciertas funciones en su nombre. Si usted planea comprar como inversión sin residir en Japón, es razonable preguntar directamente a la asociación de propietarios si ya contempla este mecanismo, porque facilita notablemente su participación efectiva en las decisiones del edificio a distancia.
Las マンション cuyas actas de junta general o los documentos de la junta directiva ya mencionan una "revisión del reglamento de administración" son, con alta probabilidad, organizaciones capaces de tomar decisiones también en futuras reparaciones a gran escala o reconstrucciones. Si no hay ninguna mención a la reforma, eso es un indicio para verificar si la gestión práctica del edificio se ha detenido. Si tiene previsto poner el inmueble en alquiler, le recomendamos consultar también nuestro artículo sobre cómo cambia la gestión de alquiler con la reforma de la Ley de Propiedad en Régimen de División de 2026.
Los trámites entre la firma y la mudanza
Una vez cerrado el contrato, quedan dos gestiones pendientes antes del día de la entrega: el cambio de suministro eléctrico y la notificación a la asociación de propietarios. Son dos trámites que se suelen dejar para el último momento, el mismo día de la mudanza, pero que se resuelven en poco tiempo si se conoce el procedimiento de antemano.
El cambio de compañía eléctrica y qué verificar en edificios con suministro eléctrico colectivo
El mercado minorista de electricidad está totalmente liberalizado en Japón, y si el contrato está a su propio nombre, puede elegir libremente la compañía comercializadora. Se utiliza la red de distribución ya existente, por lo que no es necesario tender nuevo cableado, y la calidad del suministro y la probabilidad de cortes son las mismas independientemente de la empresa a la que compre la electricidad.
El problema surge en los casos de suministro eléctrico colectivo. Cuando el edificio ha contratado de forma colectiva el suministro eléctrico a través de la asociación de propietarios u otro organismo, ese contrato o el propio reglamento pueden restringir la contratación individual, de modo que no siempre es posible elegir compañía por vivienda. Que el coste de electricidad esté incluido en la cuota de administración, o que solo se pueda contratar con una compañía designada, es información que debe conocer antes de decidir la compra. Puede confirmarlo mediante el Documento de Explicación de Asuntos Importantes y una solicitud de investigación a la empresa gestora.
Verificar primero la notificación a la asociación de propietarios y el reglamento de uso
No existe una norma oficial sobre el importe o la costumbre de los saludos y regalos de bienvenida al mudarse. Trate como carente de fundamento cualquier información que le indique una cifra "de referencia". En su lugar, hay tres trámites que sí están fijados por una fuente primaria: el reglamento. Los organizamos siguiendo el Reglamento Estándar de Administración de マンション (edificio único, reforma de octubre de 2025) del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo.
- Notificación de adquisición de la condición de miembro (artículo 31): quien adquiera de nuevo la condición de miembro de la asociación tiene la obligación de notificarlo de inmediato por escrito (o por medios electrónicos) a la asociación de propietarios. Tras la liquidación, se presenta el formulario de notificación en la oficina de la empresa gestora sin demora.
- Solicitud de aprobación para reformas en la parte privativa (artículo 17): las reparaciones, remodelaciones, o la instalación o sustitución de elementos fijados a la estructura del edificio que puedan afectar a las zonas comunes o a otras partes privativas requieren solicitud previa al presidente de la junta directiva y aprobación por escrito. La solicitud debe acompañarse de planos, especificaciones y cronograma. Cualquier reforma antes de mudarse debe iniciarse solo después de obtener esta aprobación.
- Notificación necesaria incluso para obras que no requieren aprobación (artículo 17, apartado 7): incluso en obras que no necesitan aprobación, si la asociación necesita conocer de antemano la entrada de contratistas, el transporte de materiales, o el ruido, las vibraciones o los olores previstos, debe notificarse con antelación al presidente de la junta directiva. La instalación de aire acondicionado o el cambio de suelo suelen entrar dentro de este supuesto de notificación.
A continuación, conviene revisar el reglamento de uso (使用細則). En los comentarios del reglamento estándar se citan, como materias que suelen regularse en el reglamento de uso, la tenencia de animales, el uso de instrumentos musicales, el uso y las tarifas del aparcamiento y los trasteros, las normas sobre entregas sin contacto y las normas sobre fumar. La ruta de acceso para la mudanza, la protección del ascensor y el horario permitido para los trabajos son cuestiones que se resuelven consultando este reglamento de uso o al conserje del edificio. El alcance de los saludos a los vecinos también conviene confirmarlo con el conserje, preguntando por la costumbre concreta de ese edificio.
Comparación con la comunidad de propietarios española: en España no existe un procedimiento formal equivalente a esta "notificación de adquisición de la condición de miembro"; basta con que la comunidad tenga constancia del cambio de titularidad, normalmente a través de la notaría o el registro. En Japón, en cambio, la incorporación formal a la asociación de propietarios mediante un trámite escrito expreso —y la necesidad de aprobación previa para reformas que afecten a la estructura o a las zonas comunes— refleja una cultura de gestión colectiva más formalizada, en la que el comprador extranjero debe anticipar tiempos administrativos antes de poder empezar cualquier obra de reforma antes de mudarse.
El orden en que revisamos un contrato de compraventa de un piso de segunda mano
Hemos enumerado muchos puntos de verificación, pero en la práctica existe un orden de lectura. Cuando nosotros, INA&Associates株式会社, acompañamos una compraventa, abrimos los documentos en este orden.
- Primero, el registro del estado de las obras de mantenimiento y reparación. Con el historial de renovación de las tuberías de agua y desagüe y el año de la última reparación a gran escala, se puede saber de inmediato si es un edificio en el que se ha invertido dinero.
- Después, el importe ya acumulado del fondo de reserva y el sistema de acumulación. Se coteja con los baremos de la guía oficial, y si el sistema es de cuota escalonada creciente, se confirma la fecha prevista de la próxima subida.
- Se pregunta por el número de viviendas con morosidad de tres meses o más. Una asociación de propietarios con mucha morosidad no puede encargar las obras conforme al plan previsto. Es un indicador que revela el estado de la organización antes incluso que el propio edificio.
- Se lee la restricción de uso de la parte privativa y el derecho de uso exclusivo. En esta fase se descarta cualquier incompatibilidad entre el estilo de vida del comprador (mascotas, trabajo desde casa, instrumentos musicales, vehículo) y el reglamento.
- Por último, las cláusulas de resolución del contrato. El plazo del desistimiento con arras, el plazo y la entidad financiera de la cláusula de condición suspensiva del préstamo hipotecario, y el plazo de la responsabilidad por falta de conformidad. Estas tres son la vía de salida cuando ocurre algo inesperado.
El estado físico del edificio y la distribución se aprecian en la visita presencial. Pero la salud de la asociación de propietarios —esa "comunidad invisible"— solo se lee en los documentos. Lo que más tiempo dedicamos a verificar en un piso de segunda mano no es el edificio, sino el historial de gestión. Es ahí donde, dentro de diez años, cuando venda el inmueble, se traduce en diferencia de precio. Comunicar con honestidad también los aspectos desfavorables es, para nosotros, lo que construye una confianza duradera.
Resumen
Reordenamos los puntos clave.
- El efectivo necesario el día de la firma, para un inmueble de 52.080.000 JPY (aprox. 302.800 EUR), es de aproximadamente 3.526.000 JPY (aprox. 20.500 EUR): arras 2.604.000 JPY + mitad de la comisión de intermediación 892.000 JPY + impuesto de timbre 30.000 JPY. Los gastos que no se recuperan rondan el 4,0% del precio del inmueble.
- El Documento de Explicación de Asuntos Importantes debe solicitarse unos días antes de la firma, para verificar en cifras los diez puntos del artículo 16-2 del reglamento de ejecución, en especial "el importe ya acumulado del fondo de reserva para reparaciones" y "el importe habitual de la cuota de administración".
- La razonabilidad del fondo de reserva para reparaciones se puede evaluar con los baremos por metro cuadrado del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo. Para 63,02 m², menos de 20 plantas y una superficie construida de entre 5.000 y 10.000 m², el rango orientativo es de unos 10.700 a 20.200 JPY al mes (aprox. 62 a 117 EUR).
- La "responsabilidad por vicios ocultos" ha sido sustituida por la responsabilidad por falta de conformidad. Según si el vendedor es un particular o una empresa licenciada, cambian tanto el límite de las arras como el plazo de responsabilidad.
- El tipo del impuesto sobre bienes inmuebles no cambia con la antigüedad: sigue siendo 1,4%. Lo que cambia es el valor catastral, que baja por el coeficiente de depreciación por antigüedad.
- La deducción fiscal por préstamo hipotecario para quienes se mudan en 2026 amplía a 13 años el período de deducción para viviendas usadas existentes, pero solo para las que cumplen los estándares de eficiencia energética. Las viviendas usadas generales se mantienen en 20.000.000 JPY (aprox. 116.300 EUR) × 10 años.
- Que la asociación de propietarios esté avanzando en la revisión de su reglamento conforme a la Ley de Propiedad en Régimen de División reformada, en vigor desde abril de 2026, es un indicador de la capacidad de decisión de esa comunidad.
Preguntas frecuentes
P. ¿Cuándo se recibe el Documento de Explicación de Asuntos Importantes de un piso de segunda mano?
Por ley, debe entregarse y explicarse "antes de que se perfeccione el contrato" (artículo 35, apartado 1 de la ley de transacciones inmobiliarias). En la práctica, si lo solicita a la inmobiliaria entre tres días y una semana antes de la firma, puede recibirlo en PDF con antelación. Solicite también una copia del "informe de investigación de asuntos importantes de gestión" que expide la empresa gestora: incluye información que no aparece en el Documento de Explicación de Asuntos Importantes, como el saldo del fondo de reserva, el estado de la morosidad, las subidas previstas y el reglamento de uso sobre mascotas o instrumentos musicales.
P. ¿Cuánto debo preparar en concepto de arras?
Cuando el vendedor de un piso de segunda mano es un particular, no hay límite legal, y en la práctica el rango orientativo es del 5% al 10% del precio. Para 52.080.000 JPY (aprox. 302.800 EUR), eso equivale a entre 2.604.000 JPY (aprox. 15.140 EUR) y 5.208.000 JPY (aprox. 30.300 EUR). Cuando el vendedor es una empresa licenciada, el límite es dos décimas partes del precio (artículo 39 de la ley de transacciones inmobiliarias), y si el importe recibido supera una décima parte del precio o los 10.000.000 JPY (aprox. 58.100 EUR), son necesarias medidas de garantía (artículo 41-2 y artículo 3-5 del reglamento de ejecución). Más importante que el importe es confirmar de antemano en qué artículo del contrato figura el plazo para el desistimiento con arras.
P. ¿Qué porcentaje del precio del inmueble debo reservar para gastos adicionales?
La suma de la comisión de intermediación, el impuesto de timbre, el impuesto de registro y la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles ronda el 4,0% del precio del inmueble (unos 2.068.000 JPY, aprox. 12.020 EUR, en el ejemplo de 52.080.000 JPY). A esto se suman la comisión de gestión y la comisión de garantía del préstamo hipotecario, el seguro contra incendios y los honorarios del escribano judicial. Estas partidas varían mucho según la entidad financiera y el profesional elegido, y no existe una referencia de mercado publicada por un organismo público. Calcule con las cifras reales del plan de financiación que le entregue la entidad financiera en la fase de preaprobación.
P. Si el fondo de reserva para reparaciones está por debajo del rango de la guía oficial, ¿cómo debo interpretarlo?
No significa un peligro inmediato. Hay que verificar cuatro puntos: si existe un plan de reparación a largo plazo; si el sistema de acumulación es de cuota fija o de cuota escalonada creciente (a nivel nacional, el sistema escalonado representa el 47,1%); cuándo será la próxima subida y de qué importe; y cuál es el importe ya acumulado. Con un sistema de cuota fija y un saldo suficiente, un importe mensual bajo puede ser razonable. Con un sistema de cuota escalonada y un saldo reducido, prepare su plan financiero asumiendo que, tras la compra, llegará una subida de cuota o un pago extraordinario.
P. ¿Qué hago respecto a los saludos y regalos de bienvenida al mudarme?
No existe un criterio oficial que fije el importe o el alcance, así que trate como carente de fundamento cualquier información que ofrezca una cifra "de referencia". Lo que sí debe resolver primero es la notificación de adquisición de la condición de miembro a la asociación de propietarios (artículo 31 del reglamento estándar) y, si hay obras en la parte privativa, la solicitud de aprobación o la notificación al presidente de la junta directiva (artículo 17 del mismo reglamento). La ruta de entrada para la mudanza, la protección del ascensor, el horario permitido para los trabajos y la costumbre de los saludos a los vecinos se conocen consultando el reglamento de uso y preguntando al conserje.
Fuentes y referencias
- Organización de Distribución Inmobiliaria de Japón Oriental (東日本不動産流通機構), "Informe mensual Market Watch, junio de 2026" (publicado el 10 de julio de 2026)
- Ley de Transacciones de Terrenos y Edificios / 宅地建物取引業法 (buscador de leyes e-Gov)
- Reglamento de Ejecución de la Ley de Transacciones de Terrenos y Edificios / 宅地建物取引業法施行規則 (buscador de leyes e-Gov)
- Reglamento de Ejecución (decreto) de la Ley de Transacciones de Terrenos y Edificios / 宅地建物取引業法施行令 (artículo 3-5: 10.000.000 JPY; buscador de leyes e-Gov)
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), "Importe de la retribución que pueden percibir los agentes de transacciones de terrenos y edificios" (Notificación del Ministerio de la Construcción n.º 1552 de 1970; última reforma el 21 de junio de 2024)
- Agencia Nacional Tributaria (国税庁, NTA), No. 7108, "Medida de reducción del impuesto de timbre sobre contratos de transmisión de inmuebles y de contratos de obra de construcción"
- Agencia Nacional Tributaria, "Aviso sobre las medidas de reducción del tipo del impuesto de registro" (abril de 2026)
- Agencia Nacional Tributaria, No. 1211-3, "Adquisición de una vivienda usada y residencia efectiva a partir de 2022"
- Ministerio de Hacienda (財務省), "Líneas generales de la reforma fiscal del año fiscal 2026"
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Se ha decidido en gabinete la ampliación y el refuerzo de la deducción por préstamo hipotecario" (26 de diciembre de 2025)
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Resumen de la reforma fiscal de la vivienda para el año fiscal 2026" (anexo 1)
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省), "Impuesto de adquisición de inmuebles"
- Oficina de Tributación Metropolitana de Tokio (東京都主税局), "Preguntas frecuentes sobre el impuesto de adquisición de inmuebles" (tabla de deducción para vivienda usada por fecha de construcción)
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, "Resumen del impuesto sobre bienes inmuebles"
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, "Impuesto de planificación urbana"
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Guía sobre el fondo de reserva para reparaciones de マンション" (formulada en abril de 2011; revisada en junio de 2024)
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Situación actual de la residencia y la gestión en マンション según la Encuesta integral sobre マンション del año fiscal 2023"
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Manual para el uso de la inspección del estado del edificio (Inspection)"
- Ministerio de Justicia (法務省), "Sobre la ley de reforma parcial de la Ley de Propiedad en Régimen de División y otras normas, para facilitar la gestión y la regeneración de マンション envejecidas" (Ley n.º 47 de 2025)
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Se ha decidido en gabinete el decreto relacionado con la entrada en vigor de las leyes reformadas sobre マンション, con las disposiciones necesarias para su aplicación el 1 de abril de 2026"
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Se reforma el Reglamento Estándar de Administración de マンション" (17 de octubre de 2025)
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Reglamento Estándar de Administración de マンション" (edificio único, reforma del 17 de octubre de 2025)
- Agencia de Recursos Naturales y Energía (資源エネルギー庁), "Preguntas frecuentes sobre la liberalización total del mercado minorista de electricidad"
