中古マンションの売買契約で失敗を防ぐ要点は、次の3つに整理できます。第一に、契約日より前に重要事項説明書を取り寄せ、宅地建物取引業法施行規則第16条の2が定める区分所有建物の法定10項目の数字を突き合わせること。第二に、契約当日と引渡し日に動く現金（手付金・仲介手数料・印紙税）を先に計算しておくこと。第三に、2026年4月施行の改正区分所有法と、2026年（令和8年）入居分から変わる住宅ローン減税を前提に判断することです。
この記事は、これから中古マンションを買う方が「何を確認し、いくら現金を用意し、どこで引き返すか」を契約日までに決められるようにまとめました。首都圏の最新相場（5,208万円・63.02㎡・築27.48年）を使った計算例と、条文の項目名まで落としたチェック表を、一次情報の出典付きで載せています。
この記事のポイント
- 仲介手数料の上限は「売買価格×3.3％＋6.6万円」（税込）で計算できます。首都圏の平均的な中古マンション5,208万円なら約178.5万円です（建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日）。
- 契約から引渡しまでに手元から消える現金（仲介手数料・印紙税・登録免許税・固定資産税の精算金）は、物件価格の約4％が目安です。手付金は売買代金に充当されるため別枠で考えます。
- マンション特有の説明事項は、宅建業法施行規則第16条の2が定める10項目です。「修繕積立金の既に積み立てられている額」と「通常の管理費用の額」は条文上の必須記載事項です。
- 修繕積立金が妥当かは、国土交通省のガイドラインの単価で判定できます。専有面積63.02㎡・20階未満・建築延床5,000〜10,000㎡未満なら、月約10,700〜20,200円が事例の3分の2が収まる幅です。
- 2026年（令和8年）入居分から、既存住宅の住宅ローン減税は控除期間が13年に拡充されました。ただし対象は省エネ基準に適合する住宅等に限られ、それ以外の中古住宅は2,000万円×10年のままです。
中古マンションの売買契約で、いま現金はいくら動くのか
結論から書きます。首都圏の平均的な中古マンション（5,208万円）なら、契約日に用意するのは手付金260.4万円・仲介手数料の半金89.2万円・印紙税3万円の合計約352.6万円です。引渡し日にはさらに仲介手数料の残金と登記費用、固定資産税の精算金がかかります。
首都圏の中古マンションはいくらで成約しているか
金額の前提になる相場を先に押さえます。東日本不動産流通機構（レインズ）が毎月公表する「月例速報 Market Watch」の2026年6月度が最新版で、業者の広告値ではなく実際に成約した物件のデータです。
| 項目 | 2026年6月 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 成約価格（首都圏） | 5,208万円 | −0.02％ |
| 成約㎡単価 | 82.64万円／㎡ | −0.8％ |
| 成約専有面積 | 63.02㎡ | ＋0.8％ |
| 成約築年数 | 27.48年 | 前年26.96年 |
エリア別の成約価格は次のとおりです。
| エリア | 成約価格 | 成約専有面積 |
|---|---|---|
| 東京都区部 | 7,559万円 | 56.60㎡ |
| 東京都多摩 | 3,878万円 | 66.04㎡ |
| 横浜・川崎市 | 4,368万円 | 64.65㎡ |
| 埼玉県 | 3,110万円 | 67.64㎡ |
| 千葉県 | 3,175万円 | 72.07㎡ |
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年6月度」（2026年7月10日公表）。同月の成約件数は4,241件（前年比−1.3％）、在庫件数は45,995件（同＋3.5％）で、在庫は4ヶ月連続の増加です。売り物件が積み上がる局面では、買主が条件交渉に使える余地が広がります。
契約時・引渡し時にかかる税金と費用の一覧
購入でかかる費用は、根拠となる法令と適用期限が決まっているものがほとんどです。上限と期限を持った数字として押さえておくと、見積書に不明な項目が混じったときにすぐ気づけます。
| 項目 | 根拠 | 税率・上限 | 適用期限 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 建設省告示第1552号（令和6年6月21日改正） | 200万円以下5.5％／200万円超400万円以下4.4％／400万円超3.3％（税込）。速算式は「価格×3.3％＋6.6万円」 | ― |
| 仲介手数料（低廉な空家等の特例） | 同告示 第七 | 800万円以下の物件は、30万円の1.1倍＝33万円まで | ― |
| 印紙税（売買契約書） | 国税庁 No.7108 | 1,000万円超5,000万円以下 1万円／5,000万円超1億円以下 3万円 | 令和9年3月31日作成分まで軽減 |
| 登録免許税（土地の所有権移転） | 租税特別措置法第72条 | 本則2.0％ → 1.5％ | 令和11年3月31日まで（令和8年度改正で3年延長） |
| 登録免許税（住宅用家屋の所有権移転） | 租税特別措置法第73条 | 本則2.0％ → 0.3％ | 令和9年3月31日まで |
| 登録免許税（抵当権設定） | 租税特別措置法第75条 | 本則0.4％ → 0.1％ | 令和9年3月31日まで |
| 不動産取得税 | 地方税法 | 標準税率 本則4％ → 住宅及び土地3％ | 令和9年3月31日まで |
| 不動産取得税（宅地の課税標準） | 地方税法（住宅用地・商業地等の特例） | 住宅用地・商業地等の取得に係る課税標準としての価格を、評価額の2分の1に圧縮 | ― |
| 固定資産税 | 地方税法 | 標準税率1.4％。賦課期日は毎年1月1日 | ― |
| 都市計画税 | 地方税法 | 制限税率0.3％。原則として市街化区域内の土地・家屋が対象 | ― |
住宅用家屋の軽減（0.3％と0.1％）を使うには、登記申請書に市区町村長の証明書（床面積50㎡以上であること等の証明）を添付し、取得後1年以内に登記を受ける必要があります（国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」令和8年4月）。
【計算例1】5,208万円の中古マンションを買うときの現金内訳
成約価格5,208万円、手付金を代金の5％、住宅ローンを4,000万円、建物の固定資産税評価額を600万円、敷地権の評価額を900万円と仮定して計算します（評価額は物件ごとに大きく異なるため、固定資産評価証明書の実額に置き換えてください）。
| 支払時期 | 項目 | 金額 | 計算根拠 |
|---|---|---|---|
| 契約時 | 手付金（代金の5％） | 260.4万円 | 5,208万円×5％。売買代金に充当される |
| 契約時 | 仲介手数料（半金） | 89.2万円 | 上限約178.5万円（1,784,640円）の半額 |
| 契約時 | 印紙税 | 3万円 | 5,000万円超1億円以下（軽減後） |
| 契約時 小計 | ― | 約352.6万円 | ― |
| 引渡し時 | 仲介手数料（残金） | 89.3万円 | 上限額から契約時の半金を差し引いた残り |
| 引渡し時 | 登録免許税（建物の所有権移転） | 1.8万円 | 評価額600万円×0.3％ |
| 引渡し時 | 登録免許税（土地の所有権移転） | 13.5万円 | 評価額900万円×1.5％ |
| 引渡し時 | 登録免許税（抵当権設定） | 4.0万円 | 借入4,000万円×0.1％ |
| 引渡し時 | 固定資産税・都市計画税の精算金 | 約6.0万円 | 年税額12万円と仮定、1月1日起算・7月1日引渡しで買主負担184日分（12万円×184÷365） |
| 引渡し時 小計 | ― | 約114.6万円 | 残代金4,947.6万円は別途 |
押さえておきたいのは、手付金は売買代金の一部であり、後から消える費用ではないという点です。手元から出て戻らないのは、仲介手数料178.5万円・印紙税3万円・登録免許税19.3万円・固都税の精算金6.0万円の合計約206.8万円、物件価格の約4.0％です。
この4.0％には、住宅ローンの事務手数料・保証料、火災保険料、司法書士報酬が含まれていません。これらは金融機関と依頼先で幅があり、公的機関が公表する相場もありません。事前審査の段階で金融機関が出す資金計画表の実額に置き換えて計算することをおすすめします。
【計算例2】東京都区部7,559万円で買う場合との比較
同じ手順で東京都区部の平均7,559万円を計算すると、エリアで諸費用がどれだけ動くかが見えます。
| 項目 | 首都圏平均 5,208万円 | 東京都区部 7,559万円 | 差 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料（上限） | 約178.5万円 | 約256.0万円 | ＋約77.5万円 |
| 印紙税 | 3万円 | 3万円 | 同額 |
| 手付金（代金の5％） | 260.4万円 | 378.0万円 | ＋117.6万円 |
| 契約日に必要な現金（手数料半金含む） | 約352.6万円 | 約509.0万円 | ＋156.4万円 |
印紙税はどちらも3万円の区分に入るため変わりません。動くのは仲介手数料と手付金です。価格が45％上がると、契約日に用意する現金は約1.44倍になります。予算を物件価格だけで考えていると、この差で当日の資金が足りなくなります。
契約当日に何を突き合わせるのか：重要事項説明書の法定10項目
重要事項説明は、宅地建物取引士が売買契約の成立前に行う法定手続です（宅建業法第35条）。分量が多く、当日その場で理解するのは現実的ではありません。契約日の数日前に重要事項説明書の案をPDFで送るよう仲介会社へ依頼し、下の表と突き合わせてから当日を迎えるのが、いちばん失敗の少ない進め方です。全体像はマンション購入時の重要事項説明で確認すべき13のポイントもあわせてご覧ください。
区分所有建物の法定10項目チェック表
マンション（区分所有建物）に特有の説明事項は、宅建業法施行規則第16条の2に10項目が列挙されています。条文の項目名と実務で見る数字を1対1で対応させると、抜けが起きにくくなります。
| 条文の項目（施行規則16条の2） | 見るべき数字・記載 | 見落とすと起きること |
|---|---|---|
| 一 敷地に関する権利の種類及び内容 | 所有権か借地権か、敷地権の割合 | 借地権付きだと地代・更新料が続き、金融機関の評価も所有権と別扱いになる |
| 二 共用部分に関する規約の定め | 窓サッシ・玄関扉・バルコニーの区分 | 窓の交換ができると思い込み、後から理事会の承認が要ると分かる |
| 三 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約 | 住宅専用か、住宅宿泊事業（民泊）の可否、ペット・楽器・在宅事業の扱い | 「ペット可」と聞いていたが、規約では頭数・体重に制限があった |
| 四 敷地・建物の一部を特定の者にのみ使用させる規約（専用使用権） | 専用庭・ルーフバルコニー・駐車場の使用料の月額 | 専用庭やルーフバルコニーの使用料が毎月加算される |
| 五 費用を特定の者にのみ減免する規約 | 分譲業者や店舗区画の管理費・積立金の減免条項 | 減免分を住戸側が負担する構造に気づかないまま購入する |
| 六 修繕積立金の規約の内容及び既に積み立てられている額 | 積立総額、1戸あたり残高、値上げ・一時金の予定 | 大規模修繕の直前に、数十万円単位の一時金を求められる |
| 七 通常の管理費用の額 | 月額の管理費 | ローン返済に管理費と積立金を足すと毎月の負担が想定より重い |
| 八 管理の委託先の氏名（商号）及び住所 | 管理会社名と委託形式（全部委託・一部委託・自主管理） | 自主管理で、修繕履歴や総会議事録が揃わない |
| 九 管理者等がマンション管理業者である場合はその旨 | 第三者管理（外部管理者方式）かどうか | 総会や理事会の意思決定の仕組みが自主運営と異なる |
| 十 維持修繕の実施状況の記録 | 直近の大規模修繕の実施年、給排水管の更新履歴 | 配管の更新が未実施で、入居後に専有部分の工事が必要になる |
この10項目のうち六と七は、金額そのものが条文上の記載事項です。「修繕積立金 月◯円」だけの書面は不十分で、規約の定めの内容と既積立額まで書かれているのが本来の形です。空欄なら、管理会社が発行する「管理に係る重要事項調査報告書」の取り寄せを依頼してください。
修繕積立金は「額」ではなく「妥当性」で見る
修繕積立金の月額が安いことは、良いことでも悪いことでもありません。判断の物差しは、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）が示す専有面積あたりの単価です。
| 地上階数／建築延床面積 | 事例の3分の2が収まる幅 | 平均値 |
|---|---|---|
| 20階未満／5,000㎡未満 | 235〜430円／㎡・月 | 335円／㎡・月 |
| 20階未満／5,000㎡以上10,000㎡未満 | 170〜320円／㎡・月 | 252円／㎡・月 |
| 20階未満／10,000㎡以上20,000㎡未満 | 200〜330円／㎡・月 | 271円／㎡・月 |
| 20階未満／20,000㎡以上 | 190〜325円／㎡・月 | 255円／㎡・月 |
| 20階以上 | 240〜410円／㎡・月 | 338円／㎡・月 |
この単価は機械式駐車場の分を除いた数値です。機械式駐車場がある場合は「1台あたりの修繕工事費（円／台・月）×台数÷総専有床面積」で加算単価を計算し、上乗せします。ガイドラインのモデルケースでは5,840円／台・月×30台÷4,900㎡＝約36円／㎡・月が加算され、目安の平均値は288円／㎡・月になります。
【計算例3】63.02㎡なら月いくらが妥当か
首都圏の平均専有面積63.02㎡に、上のガイドラインの単価を掛け戻すと、そのマンションの修繕積立金が妥当な水準かを重要事項説明書の実額と直接突き合わせられます。
| 地上階数／建築延床面積 | 63.02㎡での月額の幅 | 63.02㎡での平均月額 |
|---|---|---|
| 20階未満／5,000㎡未満 | 約14,800〜27,100円 | 約21,100円 |
| 20階未満／5,000㎡以上10,000㎡未満 | 約10,700〜20,200円 | 約15,900円 |
| 20階未満／10,000㎡以上20,000㎡未満 | 約12,600〜20,800円 | 約17,100円 |
| 20階未満／20,000㎡以上 | 約12,000〜20,500円 | 約16,100円 |
| 20階以上 | 約15,100〜25,800円 | 約21,300円 |
手順は、物件資料で階数と建築延床面積を確認して行を選び、重要事項説明書の実額を幅と比べるだけです。幅を大きく下回る場合、そのマンションは安いのではなく、将来の値上げか一時金を先送りしている可能性があります。大規模修繕そのものの費用感はマンション大規模修繕の費用相場と積立金不足の対処法で確認できます。
滞納の有無と積立方式は、こちらから質問して確かめる
単価の妥当性と同じくらい大切なのが、実際にお金が集まっているかです。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の数字が質問の材料になります。
- 月／戸あたりの修繕積立金の平均は13,054円（駐車場使用料等からの充当を含む総額は13,378円）
- 積立方式は均等積立方式40.5％、段階増額積立方式47.1％。段階増額は、購入後に計画どおり値上げが来る前提の方式です
- 3ヶ月以上の管理費等の滞納が発生していないマンションは62.1％。裏を返せば、約4割で滞納が起きています
- 完成年次が古いほど滞納は多く、昭和59年（1984年）以前完成では滞納がないマンションは50.0％にとどまります（平成27年以降完成は72.5％）
ここから導かれる質問は3つです。「積立方式は均等ですか、段階増額ですか」「次の値上げは何年後で、いくらになる予定ですか」「3ヶ月以上の滞納住戸は何戸ありますか」。いずれも管理会社の重要事項調査報告書で回答できます。
電気・ガス・水道の整備状況は35条1項4号の説明対象
「中古マンションを買ったら電力会社は自由に選べるのか」という疑問は、重要事項説明の範囲に入っています。飲用水・電気・ガスの供給施設と排水施設の整備状況は、宅建業法第35条第1項第4号の法定説明事項だからです。
資源エネルギー庁は、マンション居住者について次のように説明しています。マンションに住んでいる方も電力会社の切り替えはできますが、管理組合などを通じてマンション全体で一括して電気の購入契約を締結している場合には、その契約やマンション内の規約などで制限される場合があるため、管理組合等への確認が必要です。
この「一括受電」は、実務でも確認項目として整理されています。国土交通省のマンション標準管理規約（令和7年10月17日改正）に添付された宅地建物取引業者向けの情報提供様式には、専有部分使用規制の一項目として「一括受電方式による住戸別契約制限の有無」が明記されています。契約前に仲介会社へこの項目の回答を求めておくと確実です。
建物状況調査（インスペクション）の有無を確認する
2018年から、既存建物の売買では建物状況調査（インスペクション）の実施の有無と、実施している場合の結果の概要が重要事項説明の対象です（宅建業法第35条第1項第6号の2）。
調査は、国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分を目視・計測・非破壊検査で確認します。国土交通省の手引きによると、所要時間は1〜3時間程度、費用は6万円程度からが目安です。
重要事項説明の対象になる調査は、実施から一定期間内のものに限られます。施行規則第16条の2の2により、その期間は原則1年、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等では2年です。多くのマンションはこの「2年」に該当します。「調査済み」と聞いたら、実施日が2年以内かを確認してください。旧耐震基準の物件を検討している場合は、中古マンションの耐震性を見極める方法もあわせて確認しておくと判断が早くなります。
売買契約書と付帯設備表で見落としやすい点
重要事項説明が終わると、売買契約書の読み合わせに入ります。確認すべきは契約書本体だけではありません。付帯設備表と物件状況報告書という2枚の付属書類が、引渡し後の費用負担を左右します。
付帯設備表と物件状況報告書は役割が違う
| 観点 | 付帯設備表 | 物件状況報告書（告知書） |
|---|---|---|
| 何を書く書類か | 引き渡す設備の有無と不具合の有無 | 売主が知っている物件の状況・履歴 |
| 記載の対象 | 給湯器、コンロ、レンジフード、浴室乾燥機、エアコン、照明器具、網戸、物干し、インターホン、建具など | 雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、過去の修繕、近隣の建築計画、心理的瑕疵 |
| 「無」の意味 | 引渡しまでに撤去される。残っていれば買主が撤去費用を負担する | 売主が把握していないという申告。存在しない証明ではない |
| 「不具合有」の意味 | その状態のまま引き渡される。売主に修理義務はないのが原則 | 告知済みの事象は、原則として買主が了解して買ったことになる |
| 確認するタイミング | 契約前。内見時に現物と1行ずつ照合する | 契約前。記載が空欄の項目は口頭で質問し、追記を求める |
| 契約不適合責任との関係 | 「不具合有」と書かれた点は、契約の内容に取り込まれ、不適合を主張しにくくなる | 同上。逆に、売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても売主は責任を免れない（民法572条） |
実務でいちばん多いのは、エアコンや照明器具の扱いです。残してもらえば得だと考えて引き取ると、故障時の交換費用と処分費用は買主の負担になります。付帯設備表は、得か損かではなく「残す・撤去する」をこちらから指定するための書類として使ってください。
手付金はいくらが妥当か
中古マンションは売主が個人であることが大半で、その場合、手付金の額に法律上の上限はありません。実務では代金の5〜10％、5,208万円なら260.4万円から520.8万円が目安です。金額そのものより大切なのは、手付解除ができる期限が契約書のどこに書かれているかです。
売主が宅建業者の場合は、法律上の保護が加わります。手付は代金の10分の2が上限で（宅建業法第39条第1項）、手付を受領した後は、買主は手付を放棄し、業者は倍額を現実に提供して契約を解除できます（同条第2項）。ただし相手方が契約の履行に着手した後はできません。手付金等の保全措置は、受領額が代金の10分の1以下かつ1,000万円以下であれば不要とされています（第41条の2第1項ただし書、施行令第3条の5）。手付金の性質と相場の考え方は中古マンションの手付金の種類・相場・注意点で詳しく整理しています。
「瑕疵担保責任」という言葉はもう使われない
古い記事やひな型に残る「瑕疵担保責任」は、2020年4月施行の改正民法で廃止された用語です。現在の売買契約書は「契約不適合責任」で組み立てられています。目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、買主が追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除をできる枠組みです。
中古マンションでは、売主が個人の場合、この責任を「引渡しから3ヶ月」に限定したり、全部免責にしたりする特約が置かれることがあります。個人間売買では、この特約は原則として有効です。一方、売主が宅建業者の場合は、民法第566条に規定する期間について引渡しの日から2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約は無効になります（宅建業法第40条）。契約書の第何条にこの期間が書かれているか、契約前に確認してください。
売主が個人か宅建業者かで、保護の範囲は大きく変わる
| 論点 | 売主が個人（一般の中古取引） | 売主が宅建業者（買取再販など） |
|---|---|---|
| 手付の上限 | 法律上の上限なし。契約で決まる | 代金の10分の2まで（法39条1項） |
| 手付解除 | 契約書の定めによる。期限も契約次第 | 手付放棄・倍返しで解除可。買主に不利な特約は無効（法39条2項・3項） |
| 手付金等の保全措置 | 制度なし | 代金の10分の1超または1,000万円超を受領する場合に必要（法41条の2、令3条の5） |
| 契約不適合責任の期間 | 短縮・免責の特約が有効。3ヶ月や免責も珍しくない | 引渡しから2年以上とする場合を除き、買主に不利な特約は無効（法40条） |
| 損害賠償額の予定・違約金 | 法律上の上限なし | 合算して代金の10分の2を超える定めはできない（法38条） |
| 実務上の頻度 | 中古マンション取引の大半 | リノベーション済み物件などに限られる |
この表が意味することは単純です。中古マンションの多くは、法律が自動で守ってくれる範囲の外にあります。だからこそ、重要事項説明書の事前入手、付帯設備表の現物照合、建物状況調査の確認という自衛の手順が要ります。誰が売主かで、契約書のどこを重点的に読むかが変わります。
買ったあとに効いてくるお金（2026年版の税制）
契約時の現金と同じくらい、購入後1〜2年で効いてくるお金があります。住宅ローン減税と不動産取得税、そして毎年の固定資産税です。いずれも2026年に制度が動いています。
2026年（令和8年）入居分の住宅ローン減税
令和8年度税制改正で適用期限が5年延長され、令和8年1月1日から令和12年12月31日までの入居が対象になりました。あわせて省エネ性能の高い既存住宅は借入限度額が引き上げられ、控除期間が13年に拡充されています（関連税制法は令和8年3月に成立）。
| 住宅の区分（既存住宅の取得） | 借入限度額 | 子育て世帯等の上乗せ後 | 控除率 | 控除期間 |
|---|---|---|---|---|
| 認定住宅（認定長期優良・認定低炭素） | 3,500万円 | 4,500万円 | 0.7％ | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 0.7％ | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 0.7％ | 13年 |
| 上記以外の住宅（一般の中古住宅） | 2,000万円 | 上乗せなし | 0.7％ | 10年 |
出典：財務省「令和8年度税制改正の大綱」および国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました」（令和7年12月26日）。「子育て世帯等」とは、国土交通省の資料では「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」と定義されています。
実務上、中古マンションの多くは表のいちばん下の行、借入限度額2,000万円×10年に該当します。認定住宅やZEH水準の証明がある中古マンションは限られるからです。それでも金額差が大きいため、売主に証明書の有無を確認する価値はあります。
要件は、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下、取得から6ヶ月以内に居住、返済期間10年以上、そして既存住宅は「耐震基準に適合するものとして証明等がされたもの」であることです（国税庁 No.1211-3）。旧耐震基準の物件で耐震基準適合証明書が取れないと、減税自体が使えません。床面積要件は令和8年度改正で40㎡以上に緩和され、既存住宅にも適用されます。ただし合計所得金額が1,000万円を超える方と、子育て世帯等への上乗せ措置を使う方は、従来どおり50㎡以上が必要です。手続の全体像は中古マンション購入の住宅ローン完全ガイドで確認できます。
不動産取得税の控除額は「新築された日」で決まる
不動産取得税は、取得の翌年ごろに都道府県から納税通知書が届く一度きりの税です。中古住宅には住宅の価格（固定資産評価額）から一定額を控除する軽減があり、控除額は新築された日によって変わります。築年が古いほど控除が小さくなるという、中古特有の逆説です。
| 新築された日 | 控除額 |
|---|---|
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 平成元年4月1日〜平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 | 450万円 |
| 昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日 | 350万円 |
| 昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日 | 230万円 |
| 昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日 | 150万円 |
| 昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日 | 100万円 |
出典：東京都主税局「不動産取得税に関するQ&A」。適用要件は、個人が自己の居住用に取得すること、床面積40㎡以上240㎡以下（令和8年3月31日以前の取得は50㎡以上）、耐震基準要件を満たすことです。昭和56年12月31日以前に新築された住宅は、耐震診断で新耐震基準への適合が証明されない限り控除を受けられません。
首都圏の平均築年数は27.48年、1998年前後の竣工が中心です。この年代なら控除額1,200万円が使え、建物の評価額がそれを下回れば税額はゼロになります。土地も、150万円または床面積の2倍（200㎡限度）に相当する土地の価格のいずれか大きい額に税率を乗じた額が減額されるため、区分所有の敷地権では税額が出ないケースが多くなります。詳細な計算方法は中古マンションの不動産取得税の計算・軽減措置で確認できます。
固定資産税の税率は、中古でも1.4％で変わらない
ここは誤解が多いところなので、はっきり書きます。固定資産税の税率は、新築でも中古でも標準税率1.4％で共通です。中古だから税率が下がるということはありません。中古で安くなるのは税率ではなく、課税標準になる評価額のほうです。
家屋の評価額は「再建築価格×経年減点補正率」で算定されます。同じ家屋を評価時点で新築する場合の建築費に、建築後の年数の経過による減価を掛ける仕組みです。築年数が進むほど評価額は下がり、税額も下がります。土地には、200㎡以下の部分の課税標準を6分の1、超える部分を3分の1にする住宅用地特例があります。都市計画税は制限税率0.3％で、賦課徴収は固定資産税とあわせて行われます。
もう一つ、契約実務で効くのが賦課期日です。固定資産税・都市計画税の納税義務者はその年の1月1日時点の所有者と決まっており、年の途中で引き渡してもその年の納税通知書は売主に届きます。そこで実務では、引渡し日を境に日割で精算する取り決めを売買契約書に置きます。これは法律上の義務ではなく契約上の合意で、起算日を1月1日とするか4月1日とするかで金額が変わります。該当条項は当日に読み合わせてください。
2026年4月施行の改正区分所有法で、中古マンション選びの見方はどう変わるか
2026年に中古マンションを買う方にとって、制度面の最大の変化は改正区分所有法です。令和7年5月にマンション関係法が改正され、中核となる改正区分所有法は令和8年4月1日から施行されました。国土交通省はこれに合わせ、マンション標準管理規約を令和7年10月17日に改正しています。
背景にあるのは、建物の高経年化と居住者の高齢化という「2つの老い」です。所在の分からない区分所有者が増え、大規模修繕や建替えの決議が成立しにくくなっていました。改正の概要として国土交通省が挙げているのは、次の項目です。
- 総会決議における多数決要件の見直し
- 総会招集時の通知事項等の見直し
- 所在等不明区分所有者の総会決議等からの除外手続き
- 国内管理人制度の活用に係る手続き
- 共用部分の管理に伴って必要となる専有部分の保存行為等
- 修繕積立金の使途
- マンションに特化した財産管理制度の活用に係る手続き
- 共用部分等に係る損害賠償請求権等の代理行使
買主として見るべきポイントは一つです。その管理組合が、この改正に合わせて規約の見直しに着手しているかどうか。国土交通省は「各マンションの管理規約も見直しが必要になります」と明記し、令和8年4月1日以降に総会の招集手続きを行う場合は改正法の定足数・決議要件に沿う必要があるとしています。
総会議事録や理事会の議案書に「管理規約改正」の検討が出ているマンションは、将来の大規模修繕や建替えの意思決定でも動ける組織である可能性が高いと考えられます。改正への言及がまったくない場合は、管理の実務が止まっていないかを確認する材料になります。賃貸に出す予定がある方は、2026年区分所有法改正で賃貸管理はどう変わるかもあわせてご覧ください。
契約後から入居までの段取り
契約が終わったら、引渡し日までにやることが2つあります。電気の切り替えと、管理組合への届出です。どちらも引越し当日に慌てて調べがちな部分ですが、先に手順が分かっていれば短時間で片付きます。
電力会社の切り替えと、一括受電マンションで確認すること
電力の小売は全面自由化されており、契約名義がご本人であれば小売電気事業者は自由に選べます。送配電網は今あるものを使うため新たに電線を引く必要はなく、電気の品質や停電の可能性はどの会社から買っても同じです。
問題になるのは一括受電のケースです。管理組合などを通じてマンション全体で一括して電気の購入契約を締結している場合、その契約や規約で個別契約が制限され、住戸ごとに事業者を選べないことがあります。電気料金が管理費に含まれる、指定の事業者からしか買えないといった条件は、購入判断の前に知っておくべき情報です。重要事項説明書と管理会社への調査依頼で確認できます。
管理組合への届出と使用細則を先に押さえる
引越しの挨拶や手土産について、金額や作法を定めた公的なルールはありません。相場を掲げる情報は根拠がないものとして扱ってください。代わりに、規約という一次情報で決まっている手続が3つあります。国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型、令和7年10月改正）に沿って整理します。
- 組合員資格取得の届出（第31条）：新たに組合員の資格を取得した者は、直ちにその旨を書面（または電磁的方法）で管理組合に届け出る義務があります。決済後すみやかに、管理会社の窓口へ届出書を出します。
- 専有部分の修繕等の承認申請（第17条）：修繕・模様替え・建物に定着する物件の取付けや取替えのうち、共用部分または他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものは、あらかじめ理事長に申請し、書面による承認を受ける必要があります。申請には設計図・仕様書・工程表を添付します。入居前のリフォームは、この承認を得てからの着工になります。
- 承認不要の工事でも届出が要る場合（第17条第7項）：承認が要らない工事でも、工事業者の立入り、資機材の搬入、騒音・振動・臭気について管理組合が事前に把握する必要があるものは、あらかじめ理事長に届け出ることとされています。エアコンの設置や床材の張替えは、この届出の対象になりやすい工事です。
そのうえで使用細則を確認します。標準管理規約のコメントでは、使用細則で定めることが考えられる事項として、動物の飼育や楽器演奏などの規制、駐車場・倉庫の使用方法と使用料、置き配のルール、喫煙のルールが挙げられています。引越し当日の搬入経路、エレベーターの養生、作業可能な時間帯は、この使用細則か管理員への確認事項です。挨拶回りの範囲も、管理員にこのマンションの慣例を聞くのが確実です。
私たちが中古マンションの契約に立ち会うときに見ている順番
ここまで多くの確認項目を挙げましたが、実務には見る順番があります。私たちINA&Associates株式会社が売買に立ち会うときは、次の順で資料を開きます。
- 維持修繕の実施状況の記録から見る。給排水管の更新履歴と直近の大規模修繕の実施年が分かれば、お金をかけてきた建物かどうかが最初に判別できます。
- 次に修繕積立金の既積立額と積立方式。ガイドラインの単価と突き合わせ、段階増額積立方式なら次回の値上げ予定を確認します。
- 3ヶ月以上の滞納住戸数を聞く。滞納が多い管理組合は計画どおりに工事を発注できません。建物より先に組織の状態が現れる指標です。
- 専有部分の用途制限と専用使用権を読む。買主の暮らし方（ペット、在宅の仕事、楽器、車）と規約が食い違わないかを、この段階で潰します。
- 最後に契約書の解除条項。手付解除の期限、住宅ローン特約の期限と融資申込先、契約不適合責任の期間。この3つが、想定外が起きたときの逃げ道になります。
建物の性能や間取りは内見で分かります。しかし、管理組合という「見えない共同体」の健全さは書類でしか読めません。私たちが中古マンションで最も時間をかけて確認するのは、建物ではなく管理の履歴です。10年後に売るとき、価格の差になって返ってくるのはここだからです。デメリットも含めて正直にお伝えすることが、長い信頼につながると考えています。
まとめ
要点をあらためて整理します。
- 契約日に必要な現金は、5,208万円の物件で約352.6万円（手付金260.4万円＋仲介手数料半金89.2万円＋印紙税3万円）。戻らない諸費用は物件価格の約4.0％が目安です。
- 重要事項説明書は契約日の数日前に取り寄せ、施行規則第16条の2の10項目、特に「修繕積立金の既積立額」と「通常の管理費用の額」を数字で確認します。
- 修繕積立金の妥当性は、国土交通省のガイドライン単価で判定できます。63.02㎡・20階未満・延床5,000〜10,000㎡未満なら月約10,700〜20,200円です。
- 「瑕疵担保責任」は契約不適合責任に置き換わりました。売主が個人か宅建業者かで、手付の上限も責任期間も変わります。
- 固定資産税の税率は中古でも1.4％で変わりません。変わるのは経年減点補正率で下がる評価額のほうです。
- 2026年入居分の住宅ローン減税は既存住宅の控除期間が13年に拡充されましたが、対象は省エネ基準に適合する住宅等に限られます。一般の中古住宅は2,000万円×10年です。
- 2026年4月施行の改正区分所有法に合わせて規約の見直しに動いているかどうかは、その管理組合の意思決定力を測る指標になります。
よくある質問（FAQ）
Q. 中古マンションの重要事項説明書はいつもらえますか？
法律上は「契約が成立するまでの間」に交付・説明することとされています（宅建業法第35条第1項）。実務では、契約日の3日前から1週間前に仲介会社へ依頼すればPDFで事前に受け取れます。あわせて、管理会社が発行する「管理に係る重要事項調査報告書」の写しも依頼してください。修繕積立金の残高、滞納の状況、値上げの予定、ペットや楽器の使用細則まで、重要事項説明書だけでは分からない情報が載っています。
Q. 手付金はいくら用意すべきですか？
売主が個人の中古マンションでは法律上の上限はなく、実務では代金の5〜10％が目安です。5,208万円なら260.4万円から520.8万円になります。売主が宅建業者の場合は代金の10分の2が上限で（宅建業法第39条）、受領額が代金の10分の1超または1,000万円超になる場合は保全措置が必要です（第41条の2、施行令第3条の5）。金額より大切なのは、手付解除の期限が契約書の何条に書かれているかを事前に確認しておくことです。
Q. 諸費用は物件価格の何％を見ておけばよいですか？
仲介手数料・印紙税・登録免許税・固都税の精算金の合計で、物件価格の約4.0％が目安です（5,208万円の試算で約206.8万円）。ここに住宅ローンの事務手数料・保証料、火災保険料、司法書士報酬が加わります。これらは金融機関と依頼先で幅が大きく、公的な相場が存在しません。事前審査の段階で金融機関が出す資金計画表の実額に置き換えて計算してください。
Q. 修繕積立金がガイドラインの幅を下回る場合、どう考えればよいですか？
直ちに危険というわけではありません。確認すべきは4点です。長期修繕計画があるか、積立方式が均等積立か段階増額か（全国では段階増額が47.1％）、次回の値上げ時期と金額、そして既に積み立てられている額です。均等積立方式で残高が十分なら、単価が低くても妥当な場合があります。段階増額方式で残高が薄い場合は、購入後に値上げか一時金が来る前提で資金計画を組んでください。
Q. 引越しの挨拶や手土産はどうすればよいですか？
金額や範囲を定めた公的な基準はないため、相場を掲げる情報は根拠のないものとして扱ってください。先に済ませるべきなのは、管理組合への組合員資格取得の届出（標準管理規約第31条）と、専有部分の工事がある場合の理事長への承認申請または届出（同第17条）です。搬入経路、エレベーターの養生、作業可能な時間帯、挨拶回りの慣例は、使用細則の確認と管理員への質問で分かります。
引用・参考資料
- 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年6月度」（2026年7月10日公表）
- 宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）
- 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov 法令検索）
- 宅地建物取引業法施行令（第3条の5：1,000万円。e-Gov 法令検索）
- 国土交通省「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号／最終改正 令和6年6月21日）
- 国税庁 No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
- 国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」（令和8年4月）
- 国税庁 No.1211-3「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」
- 国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！」（令和7年12月26日）
- 国土交通省「令和8年度住宅税制改正概要」（別紙1）
- 総務省「不動産取得税」
- 東京都主税局「不動産取得税に関するQ&A」（中古住宅の控除額・新築年月日別一覧）
- 総務省「固定資産税の概要」
- 総務省「都市計画税」
- 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月策定／令和6年6月改定）
- 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」
- 国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」
- 法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」（令和7年法律第47号）
- 国土交通省「改正マンション関係法の施行に伴う関係政令を閣議決定～令和8年4月1日の施行にあたって必要な規定の整備を行います～」
- 国土交通省「『マンション標準管理規約』を改正します」（令和7年10月17日）
- 国土交通省「マンション標準管理規約」（単棟型・令和7年10月17日改正）
- 資源エネルギー庁「電力小売全面自由化 よくある質問」
