神宮外苑地區第一種市街地再開發事業，是在新宿區霞丘町以及港區北青山一丁目、二丁目周邊推進的大規模再開發。計畫核心是將現有的明治神宮棒球場與秩父宮橄欖球場進行重建並對調位置，並結合辦公、商業、住宿、廣場、步行空間、綠地、防災功能的整備，逐步更新整個外苑一帶。
公開資料可確認的參加組合員為明治神宮、獨立行政法人日本運動振興中心、三井不動產、伊藤忠商事。根據東京都的說明，預計於2025年開工，並於2036年左右完工。包含一棟高度約185公尺的辦公與飯店複合塔樓，也可視為該計畫的重要特徵之一。
另一方面，這項事業不只是個別建築的重建，也是一個備受關注的議題，即如何重組神宮外苑這個具有高度公共性的戶外空間。運動設施使用者的動線、日常散步與回遊、沿街的熱鬧程度、可作為災害時承接空間的廣場與步行空間，以及既有綠地景觀的處理，都被作為整體來檢視。作為都心再開發，它帶有非常強烈的整體空間重構色彩。
計畫概要
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 事業名稱 | 神宮外苑地區第一種市街地再開發事業 |
| 所在地 | 新宿區霞丘町、港區北青山一丁目、二丁目周邊 |
| 施行者 | 在可透過公開資料確認的範圍內未公開 |
| 事業主 | 在可透過公開資料確認的範圍內未公開 |
| 參加組合員 | 明治神宮、獨立行政法人日本運動振興中心、三井不動產、伊藤忠商事 |
| 事業協力者 | 在可透過公開資料確認的範圍內未公開 |
| 區域面積 | 約17.5ha |
| 敷地面積 | 在可透過公開資料確認的範圍內未公開 |
| 延床面積 | 在可透過公開資料確認的範圍內未公開 |
| 高度 | 最高約185m |
| 樓層數 | 在可透過公開資料確認的範圍內未公開 |
| 主要用途 | 運動設施、辦公、商業、住宿、廣場、步行空間、綠地、防災功能 |
| 住宅戶數 | 在可透過公開資料確認的範圍內未公開 |
| 都市計畫決定 | 在可透過公開資料確認的範圍內未公開 |
| 認可 | 依東京都的說明，將在施行認可後推進分階段整備 |
| 開工 | 預計於2025年開工 |
| 竣工預定 | 預計於2036年左右完工 |
| 事業費 | 在可透過公開資料確認的範圍內未公開 |
対象區域位於神宮外苑一帶，即使在都心範圍內也擁有相當大的步行流量。區域橫跨新宿區與港區，由既有運動設施群、沿街空間、廣場狀開放空間、綠地連續構成，因此理解這項計畫的前提，不是把它看作一般的單一街廓再開發，而是要思考在更新過程中如何維持公共空間的連續性。
從用途構成來看，計畫的特徵不僅在於導入棒球場、橄欖球場等集客設施，也包含辦公、商業、住宿功能。也就是說，這是一項在運動設施更新之上疊加民間都市功能的複合開發，不僅考慮活動舉辦時的使用，也兼顧平時的工作、到訪與停留需求。
在時程方面，計畫呈現出長期的分階段整備，預計於2025年開工，並於2036年左右完工。這是因為需要在持續使用既有設施的同時，逐步更新整個地區，也顯示涉及位置對調的運動設施重組、步行空間切換與民間功能整備，並非一次完成，而是分為多個工程階段推進。
計畫特色
計畫核心是明治神宮棒球場與秩父宮橄欖球場的更新。並非單純在原地重建，而是透過對調兩處設施的位置，重新組織整個地區的土地使用。這種將運動設施更新與周邊街廓重組一體推進的方式，是這項計畫獨有的特徵之一。
除了設施更新之外，計畫還包含一座高度約185公尺的辦公與飯店複合塔樓。神宮外苑的重組不只是運動設施的維持與更新，而是被定位為包含辦公、商業、住宿功能的複合型市街地整備，這一點從用途構成上也很明確。樓層數與延床面積等細節，在可透過公開資料確認的範圍內尚未公開。
公共空間的重組也是這項事業的重要支柱。主要用途明確列出廣場、步行空間、綠地與防災功能，顯示不僅考慮大型活動時的人流處理，也考慮日常回遊與停留，以及災害時的臨時承接空間。與其將建築與外部空間分開看待，不如說這是一種重新設計整個地區使用方式的再開發。
在環境面上，超過1,000棵樹可能遭砍伐，這個議題一度廣為人知。其後據稱經過東京都的環境影響評估審議而做出部分修正，但如何在成熟綠地的更新與新建築導入之間取得平衡，仍是持續受到關注的焦點。改造後綠地的品質、與既有景觀的連續性，以及行人實際感受到的空間密度變化，都是與設施更新本身並列的重要評估項目。
此外，神宮外苑是長年形成的運動、文化與開放空間集聚地，法律上雖然存在個別權利者，但實際上卻是吸引廣域來訪者的高度公共性場所。因此，這項計畫不僅要從建築高度與用途來檢討，也必須將景觀、步行網絡、廣場的使用方式，以及從沿街視角所見的樣貌一併納入考量。
與周邊項目及區域的關係
神宮外苑地區位於都心連結性很強的地帶，周邊有東京地鐵銀座線外苑前站、東京地鐵半藏門線與銀座線以及都營大江戶線轉乘的青山一丁目站，以及JR總武線信濃町站。由於它並非車站前的單點再開發，而是承接來自多個車站步行流入的廣域利用型地區，因此再開發的影響往往不只體現在單體建築上，而是體現在包括街道與廣場在內的面狀動線重組上。
從與街路的關係來看，青山通一側與辦公和商業功能相連，而外苑西通一側則需要處理與沿街空間的連續性。信濃町一側則更像是通往既有運動設施的到達動線，預計會出現來場者集中。也就是說，神宮外苑地區的再開發，不僅要看敷地內部的配置規劃，也必須與人們從哪個車站、沿哪條街道抵達各項設施與廣場這一都市場尺度的使用方式一併理解。
與周邊的關係中尤其重要的是，神宮外苑並不是封閉街廓，而是以戶外空間為主體、散步、通行、觀賽、活動來訪等多種使用方式交織的區域。由於不僅新棒球場與新橄欖球場的使用者，來自青山方向的訪客、周邊就業者與沿街使用者也會共享同一空間，因此廣場、步行空間與綠地的配置也會影響到區域外部的回遊性。
此外，這項事業並不僅限於既有運動設施的更新，而是公共空間連續性與超高層導入所帶來的景觀變化，直接影響周邊區域印象的計畫。神宮外苑長期作為連接都心多個區域的城市基礎設施的一部分而發揮作用，因此本次再整備也應從如何重新定義外苑整體的空間構成這個脈絡來理解，而不只是單一設施性能的更新。
INA簡評
神宮外苑地區再開發的特徵，在於運動設施更新、導入185公尺級複合塔樓，以及廣場與步行空間重組被一體推進。評估重點不僅在於建築量體的大小，更在於如何更新成熟綠地與高公共性的外部空間。即使是都心再開發，景觀與回遊性的處理也會左右整體計畫的觀感。
引用與參考資料
