這是一篇專為台灣、香港投資人撰寫的日本不動產指南。東京澀谷車站的再開發，預計在2030年度完成車站與步行網絡的大致整備，2031年度完成澀谷Scramble Square第Ⅱ期，並於2034年度連同忠犬八公廣場等設施全面完工。這裡的「年度」（nendo）是日本特有的會計年度，指當年4月至翌年3月，閱讀日本官方時程時需特別留意。對業主而言，重要的不只是新大樓落成。連結車站東西南北的通道、廣場，以及地下與空橋（deck）層的動線一旦整備完成，店面、辦公室與住宅被看待的方式本身就會改變。
本文從我們INA&Associates株式會社在不動產管理第一線累積的觀點出發，將2030年度至2034年度間發生的「最後一波變化」，分為街區使用方式與實務影響兩方面加以整理。請將本文視為一份素材：不是用圖面上的距離，而是用實際步行者的眼光，重新檢視您的物件。
澀谷車站再開發的最終章是什麼
在澀谷車站轉乘時，許多人面對層層施工圍籬與繞行通道，都會忍不住想：「工程到底要持續到什麼時候？」根據官方公布，2030年度澀谷車站及以車站為中心的步行網絡將大致完成，2031年度澀谷Scramble Square第Ⅱ期（中央棟、西棟）完工，2034年度則預定連同忠犬八公廣場等設施全面完成。
這項計畫是由東急、JR東日本與東京地下鐵（Tokyo Metro）共同推動的「澀谷車站街區計畫」，同時進行澀谷Scramble Square開發、澀谷車站改良，以及忠犬八公廣場與東口廣場的整備。與其說是單棟大型建案，不如說是將車站、廣場、通道與商業設施一體重組的都市基盤更新。這一點正是日本特有之處：在日本，大型車站多由民營鐵道公司持有並主導周邊開發，鐵道公司本身就是大型不動產開發商。相較於台灣多由政府主導捷運聯合開發的模式，日本車站再開發的時程與商業配置，往往更直接反映民間企業的營運判斷。
澀谷特有的「谷地形」課題
澀谷正如其名，是車站位於山谷底部的城市。車站夾在宮益坂與道玄坂兩道坡之間，東西南北長期被鐵路與道路切割。最終章的工程，也是一場以上下動線重新縫合高低差與分隔的嘗試。正因如此，完工後的澀谷將蛻變為擁有多個入口的城市，很難再只用「澀谷十字路口」來形容。
關於澀谷地區再開發的全貌，我們已在澀谷車站周邊再開發對不動產價值的影響一文中整理。本文則聚焦於其中最後階段的變化。
2030年度改變的是「轉乘」與「走進街區的方式」
在現場最先能感受到的變化，與其說是大樓高度，不如說是移動的便利性。根據東急官方網頁，2030年度將誕生以地面層及空橋層連結車站與東西南北的多層步行網絡；JR澀谷站的剪票口與大廳整備大致完成，連接車站東西兩側、最大寬度超過20公尺的自由通道（jiyū tsūro，不需購票即可通行的公共通道）也將完成。
這項工程是為了緩和澀谷谷地形所造成的分隔。前往宮益坂、道玄坂、櫻丘或明治通一側時，若能清楚知道該走哪一層，到達目的地的心理距離就會縮短。以出租物件而言，即使「距車站步行幾分鐘」的數字不變，看房時的印象、夜間步行的安心感、雨天時的帶看便利性都會改變。對習慣以「距捷運站幾公尺」評估物件的台灣投資人來說，澀谷的關鍵在於「走哪一層、從哪個出口出來」，這是平面距離無法呈現的差異。
站上主動線，還是被排除在外
尤其是店面與服務業，除了地面一樓的門前人流，如何承接來自空橋層與地下層的人潮也變得重要。過去「離車站很近卻很難說明怎麼走」的區塊，可能因動線整理而提高評價。然而，被排除在新主動線之外的區塊，若不重新設計招牌、入口與預約導引，相對上可能變得更難被找到。動線的變化，可能是順風，也可能是逆風。
2031年度，Scramble Square第Ⅱ期將改變停留時間
2031年度，澀谷Scramble Square第Ⅱ期（中央棟、西棟）預定完工。根據官方公布，與已完工的東棟合計後，商業樓層每層賣場面積最大約6,000平方公尺，將成為首都圈規模最大級的商業設施。
商業樓地板擴大的意義，不只是購物地點增加。通過車站的人，更容易在同一建築群內完成約見面、用餐、上班前後購物，以及觀光途中的停留。澀谷原本人流就很大，但站內與周邊的移動相當複雜。當動線與商業串連起來，短暫的停留就會累積，也更容易外溢到周邊店家。
「目的型來店」還是「回遊流入型」
業主應該觀察的是，自己的物件屬於目的型來店，還是回遊流入型。若是目的型來店，整理地圖App、預約頁面與建物入口的說明就很重要。相反地，若是回遊流入型，則需要確認行人的視線會經過哪一層，招牌與櫥窗能否從新動線上被看見。即使同樣位在澀谷，致勝方式也完全不同。
2034年度全面完工，忠犬八公廣場與站前空間將如何改變
在預定於2034年度的全面完工中，包含忠犬八公廣場在內的站前空間整備是一大焦點。澀谷區的公告也指出，令和16年度（日本年號紀年，即2034年度）澀谷車站周邊工程將大致完成，並介紹忠犬八公廣場的都市核心（urban core，連結地下、地面與空橋的垂直動線設施）與立體步行動線，是新澀谷的特色。
忠犬八公廣場既是約見面的地點，也是觀光客、通勤族與購物人潮交會的澀谷入口。當這裡從單純的停留空間，轉變為串連上下移動與街區漫步的場所，澀谷「中心」的意義也隨之擴大。因為站前廣場、空橋、地下通道與商業設施層層交疊，澀谷將成為擁有多個入口的城市。
在不動產實務上，不應把這項變化一律視為租金上漲的利多，而必須依每棟建物的承接能力分別判斷。即使是屋齡較高的大樓，只要整理好入口的辨識度、電梯前的明亮度、公共空間的整潔感與標示規劃，就更容易被新動線上的人選中。反之，即使位置優越，難以帶路的建物在周邊越整齊時，弱點就越明顯。我們之所以重視「連缺點也誠實告知」，正是因為這些個別弱點才應該優先改善。與台灣常見「重劃區完成、周邊房價一起上漲」的想像不同，日本成熟都心的再開發，更常拉大管理良好與管理不佳物件之間的差距。
計畫概要與都市基盤整備的重點
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 事業名稱 | 澀谷車站街區計畫、澀谷車站街區土地區畫整理事業（日本的土地重劃制度，tochi kukaku seiri jigyō） |
| 主要事業者、施行者 | 東急株式會社、東日本旅客鐵道株式會社、東京地下鐵株式會社、獨立行政法人都市再生機構（UR都市機構）等。各別事業的角色有所不同 |
| 所在地 | 東京都澀谷區，澀谷車站周邊 |
| 主要用途 | 車站設施、商業、辦公、廣場、步行網絡、都市基盤設施 |
| 基地面積、總樓地板面積 | 就公開資料可確認的範圍內，並未以單一建物數值呈現整個車站街區 |
| 高度、樓層數 | 澀谷Scramble Square東棟已完工。第Ⅱ期中央棟、西棟的細節需確認官方資料中的個別計畫 |
| 主要時程 | 2025年5月 第Ⅱ期工程動工，2030年度 車站與步行網絡大致完成，2031年度 第Ⅱ期預定完工，2034年度 預定全面完工 |
公共設施與都市基盤整備的重點
最終章所整備的都市基盤，每一項都與業主的實務判斷直接相關。以下依整備項目，整理對街區的影響與應確認的事項。
| 整備項目 | 對街區的影響 | 業主應確認的事項 |
|---|---|---|
| 東西自由通道 | 車站東西向移動更容易理解，宮益坂側與道玄坂側之間的往來獲得改善 | 更新帶看物件時使用的出口、雨天路線與夜間路線 |
| 空橋層網絡 | 避開地面擁擠的移動增加，二樓以上樓層的能見度改變 | 重新檢視高樓層店面與辦公室的招牌、窗面與入口標示 |
| 地下通道、地下廣場 | 鐵路之間的轉乘及前往周邊街區的動線獲得改善 | 整理來自地下的來店動線、電梯位置與無障礙導引 |
| 忠犬八公廣場、東口廣場 | 約見面、觀光、活動與休憩的停留型態將重新配置 | 周邊店家應重新檢查尖峰時段、排隊位置與外帶需求 |
| 防災、雨水對策 | 透過包含地下儲水槽與廣場整備在內的都市基盤更新，可望提升車站周邊安全性 | 確認淹水對策、緊急時的導引，以及公共空間的備品與告示 |
租賃與買賣實務上的三項變化
再開發完工帶來的影響不只是租金行情。它會改變招租時的說明、整修的先後順序，以及出場判斷等日常實務的運作方式本身。對於從海外遠端持有日本物件的投資人而言，這些變化通常要透過當地管理公司才能即時掌握，這也是日本物件與在台灣自行管理的物件最大的不同之一。
第一，招租時的說明方式改變
過去只要寫「距澀谷站步行幾分鐘」就足夠的物件，今後「從哪個剪票口、經過哪一層、使用哪個出口」將變得重要。光是整理好看房路線，同一個物件給人的印象就可能不同。在招租圖面（日本仲介業者共用的物件資料頁）上加註一句建議路線，成交率也可能出現差距。
第二，整修的優先順序改變
與其和新大型大樓比拚內裝的豪華程度，越是老舊的建物，越應優先整理入口、公共走廊、廁所、電梯與建物名牌。在澀谷，來訪者的期待值會提高，因此比起老舊本身，「看起來沒有被管理」才是弱點。關於管理品質的思考方式，也與出租管理公司的選擇方式與管理品質相通。
第三，出場策略的看法改變
要等到2034年度完工再出售，還是在2030年度動線大致完成前整修並更換租戶，抑或考慮變更用途？再開發的完工時程，與持有、出售、轉貸的判斷時機相互重疊。正如我們在東京都心再開發對不動產價值的影響中所述，再開發不只在完工後，連完工前的期待形成也會反映在價格上。
從小處著手的改善與費用參考
不必認為「不做大規模整修就沒有意義」。相反地，小規模整理左右來訪者第一印象的部分，成本效益反而更高。以下僅為一般性參考，會因規模、規格與施工時期而大幅變動（新台幣換算以2026年10月時點的概算匯率 1新台幣≈4.8日圓計算）。實際做投資判斷前，請務必向多家業者取得報價，確認行情。
| 改善項目 | 目的 | 費用參考 |
|---|---|---|
| 更新建物名牌與導引標示 | 提高從新動線看過來的辨識度 | 約數萬日圓至數十萬日圓（約新台幣數千元至數萬元，依規模而異） |
| 公共空間照明LED化與增設 | 提升夜間安心感與整潔感 | 約數萬日圓至數十萬日圓（約新台幣數千元至數萬元） |
| 入口大廳與公共走廊美化 | 確保「有被好好管理」的印象 | 以數十萬日圓（約新台幣數萬元至十幾萬元）規模為一個參考 |
| 整理看房動線與照片 | 提升成交前的整體印象 | 幾乎只需投入人力即可執行 |
即使是數十萬日圓規模的投資，若考量對招租租金與成交速度的效果，優先度絕對不低。我們建議，與其急著進行大筆投資，不如從效果容易看見的小改善開始著手。
面對澀谷車站再開發，業主現在該做的事
2034年度看似還很遙遠，但若以租賃契約、整修與出售準備的時間軸來思考，準備期間其實並不長。日本的一般租賃契約多以2年為一期，商用租約也常有數年期限，因此距離完工的每一次續約，都是調整策略的機會。建議依照以下順序進行檢查。
- 確認目前的租戶組成，區分適合與不適合新人流的業種。
- 拍攝建物入口與公共空間的照片，檢查第一次來訪的人是否會迷路。
- 配合2030年度、2031年度、2034年度三個節點，安排租金調整、整修與出售估價的時機。
澀谷車站再開發最終章讓街區改變，也意味著物件的評價標準跟著改變。不只是離車站近，而是能否輕鬆找到、是否方便停留、建物是否被妥善管理。我們相信「人才」（日文寫作「人財」，意指人是最重要的資產）是最大的資產，而這個道理也同樣適用於物件。因為越是用心照顧、誠實面對的建物，越能將街區的變化轉為順風。著眼於2034年度完工的業主，重要的是不以圖面上的距離，而以實際步行者的眼光重新檢視物件。如有任何疑問，也歡迎一併參閱專欄文章列表。
常見問題
澀谷車站再開發何時完工？
根據官方公布，2030年度車站與步行網絡將大致完成，2031年度澀谷Scramble Square第Ⅱ期完工，包含忠犬八公廣場等在內的全面完工則預定於2034年度。不過由於是大型事業，建議隨時以官方資料確認最新時程。
不動產價格一定會上漲嗎？
無法一概而論。站前回遊性提升是正面因素，但就個別物件而言，評價會因屋齡、管理狀態、入口是否容易辨識、租戶需求與租金水準而分歧。周邊越整齊，管理不周的建物弱點就越容易被凸顯。
老舊大樓也能享受再開發的好處嗎？
可以。但前提是改善公共空間、標示、照明與入口動線。請確認建物的第一印象，是否跟得上嶄新的站前空間。比起老舊本身，有沒有用心維護才是決定評價的關鍵。
現在就應該進行大規模整修嗎？
先從小改善開始就已足夠。檢查建物名牌、導引標示、公共空間照明、廁所與看房路線，再配合2030年度以後的動線變化，分階段做出投資判斷，才是務實的做法。費用請務必向多家業者取得報價，確認行情。
引用與參考資料
