何謂仕紳化？權利轉換的黑暗面與地權者風險解說

都市再開發通常被描述為讓街區「進化」的項目。高樓拔地而起，商業設施繁榮，地價上漲——這一敘事確實映照出現實的一個側面。然而光芒越強，陰影越深。在再開發的「光」背後，世代居住於此的居民被悄然驅逐，脆弱的地權者在複雜的權利轉換程序中遭受不利對待的結構客觀存在。這一問題被稱為「仕紳化」。對於投資再開發區域的超高資產投資者而言，成為受益者還是受害者，取決於對權利關係的理解深度和獲取資訊的速度。本文解析日本正在推進的仕紳化實態，以及權利轉換制度的機制與黑暗面。

何謂仕紳化？

「仕紳化（Gentrification）」是指因再開發或都市再生導致地價與租金飆升，原本居住於此的中低收入居民被迫在經濟壓力下搬離的現象。這一概念由英國社會學家露絲·格拉斯於1960年代命名，如今已在全球主要城市廣泛觀察到。

日本長期以來將此視為「他國問題」，但形勢正在改變。日本綜合研究所於2025年9月9日發布了題為「正在逼近東京的『仕紳化』問題」的報告，警告住宅價格飆升正在導致社會分裂。報告指出，東京都市圈年收入超過1000萬日元的高收入階層已超過160萬人，雙薪高收入家庭和高度人才外國人推高了都心住宅需求，與此同時，中低收入階層被迫遷往郊區。長期珍視的地域社區消失，社會多樣性隨之消逝——這就是東京正在悄然推進的現實。

日本住民排除的實態

京都：觀光化帶來的「隱形驅逐」

京都的仕紳化並非透過大規模再開發推進，而是以觀光化的形式展開。2024年住宿統計顯示，外國住宿者人數（821萬人）自統計開始以來首次超過日本人（809萬人）。隨之而來的是住宅被轉用為民宿和住宿設施，導致本地居民可居住的住房在物理上減少。

此外，新建公寓市場調查顯示，京都府2024年新建公寓平均價格較上年上漲30.6%，在全國範圍內增幅突出。在清水坂、祇園、嵐山等地區，本地商鋪和生活基礎設施被面向遊客的業態取代的「商業排除」正在推進。居民並未被要求搬離，然而隨著繼續居住成本的上升和生活環境的變容，事實上的驅逐正在發生。

大阪·釜島：日雇勞動者被驅逐的街區

大阪市西成區的愛鄰地區（釜島）被認為是日本最尖銳的仕紳化現場之一。以都市再生、地域活化名義推進的再開發政策成為契機，地區高檔化壓力增強。據稱驅逐分為三種模式：直接強制清除、因租金及住宿費上漲導致的間接排除，以及因街區氛圍改變而讓人感到難以為繼的「氛圍排除」。研究者和支援團體反覆指出，愛鄰地區的無家可歸者和日雇勞動者不斷面臨因再開發而失去生活場所的風險。

下北澤：文化多樣性的變容

隨小田急線地下化而來的軌道遺址開發「下北澤線路街」，遭到當地居民和文化人士的強烈反對。在升級為行政訴訟的反對運動後，小田急電鐵轉向「支援型開發（服務者開發）」，實現了排除連鎖店的獨特租戶構成。然而租金水平的上漲依然未止，在此經營多年的眾多小規模事業者被迫退出。下北澤的案例是一個絕佳示例，清晰展示了對仕紳化的「良心回應」究竟有多難。

權利轉換制度的機制與黑暗面

第一種市街地再開發事業是什麼？

正如東京再開發區域主要項目調查報告中所解析的，日本大規模再開發的大多數以「市街地再開發事業」形式進行。其中，第一種市街地再開發事業採用的是將施行區域內的土地、建築物權利（所有權、借地權等）按等值換算轉換為再開發大樓樓層權利的「權利轉換方式」（都市再開發法、國土交通省「市街地再開發事業」）。

在個人施行的情況下，開始事業需要土地所有者和借地權者各自三分之二以上的同意。這一同意要件成為下文所述「灌水問題」的溫床。

借地權灌水方案的實態

此前曾被報道的案例包括，在日本橋某再開發現場發現的「借地權者灌水」手法。為滿足三分之二同意要件，將83.63㎡（約25坪）的一塊土地分割成每塊1坪，30家公司分別取得建築物的持分，以「借地權者」名義登記。實質上，同一集團掌握了相當於30人份的同意票，形成使少數反對意見無力化的結構。當時報道稱其意圖是「不讓反對方察覺」，其巧妙性與問題性由此浮現。

當然，這類手法並未成為常態。然而，權利轉換程序極為專業，個人地權者或租借人準確把握其內容極為困難。資訊不對稱在結構上客觀存在。

為何這一問題在日本難以可視化？

第一個原因在於租借人權利的薄弱。在第一種市街地再開發事業中，土地、建築物的「所有者」和「借地權者」是權利轉換的對象，而建築物的「借家人」（租戶、居住者）原則上不在權利轉換對象之列。雖可獲得補償金，但再開發後回到同一地點的權利無法得到保障。這是法律制度上的結構性問題。

第二個原因是資訊不對稱。施行者（大型房地產公司、綜合建設公司）與個人地權者、租借人之間，在法律知識、談判力、資金力方面均存在巨大差距。地權者會的說明會雖有召開，但要理解專業性權利轉換計畫書的內容，需要相當的專業知識。

第三是媒體的報道結構。再開發的「光」——竣工效果圖、經濟波及效應、地價上漲——被積極報道，而其過程中產生的住民排除和權利關係問題則相對難以見諸報道。問題在未被可視化的情況下，下一輪再開發便已啟動，這一循環反覆上演。

超高資產投資者需要了解的權利關係風險

如東京都心再開發對不動產價值的影響中所指出的，投資再開發區域具有巨大的上漲潛力。然而，若不理解權利關係，也存在無意間淪為「受害者」一方的風險。

風險①：權利轉換後樓層位置和面積不利
權利轉換結果中分配的樓層位置和面積，按權利轉換計畫計算確定。若事先未把握評估方法的適當性和談判空間，可能被迫接受不利條件。

風險②：反對地權者風險
在尚未獲得三分之二同意的階段申請事業認可，內含行政訴訟風險。事業日程的延遲和中斷將影響投資回收計畫。

風險③：ESG與聲譽風險
投資大規模再開發區域時，若住民排除或文化多樣性喪失等問題浮出水面，將影響作為投資者的聲譽（ESG評估）。將權利關係的適當性納入投資判斷要素，有助於長期資產保全。

INA的見解

我並非否定再開發本身。老舊市街地得到更新，新的價值由此誕生，這是都市健康發展的必要過程。然而，我認為再開發不應淪為「強者的遊戲」。

以資訊不對稱為前提的權利轉換程序的不透明性、租借人被排除在權利轉換對象之外的制度設計問題，以及巧妙操作同意要件的方案的存在——這些都與本應追求「使所有相關者幸福」的都市建設理念相悖。

超高資產投資者關注這一問題具有雙重意義。其一是切實保護自身資產的實務意義；其二是從整體社會層面思考更公正的都市再生應有形態的長期性、社會性意義。INA&Associates株式會社將透過高度透明的資訊提供，支援各位投資者作為「受益者」參與再開發的路徑。

總結

• 仕紳化是指因再開發導致地價和租金上漲而驅逐原住民的現象，日本綜合研究所已於2025年就東京發出警告。
• 以日本獨特的方式——京都（觀光化）、大阪·釜島（都市再生）、下北澤（商業開發）——住民排除正在推進。
• 在第一種市街地再開發事業的權利轉換制度中，為滿足「三分之二同意要件」而人為增加地權者數量的手法確實已有報道。
• 租借人在許多情況下被排除在權利轉換對象之外，是法律制度上的結構性弱勢群體，僅憑補償金被要求離開。
• 超高資產投資者若事先了解權利轉換機制、地權者間權力平衡及ESG風險，即可作為「受益者」參與再開發。

FAQ（常見問題）

Q1. 仕紳化在日本真的發生了嗎？

A. 是的，確實在推進。日本綜合研究所於2025年9月發布的報告正式警告，東京都市圈住宅價格飆升正在將中低收入階層推往郊區，即「仕紳化問題」。在京都、大阪、東京都心等地均已確認具體案例。

Q2. 再開發區域的租借人享有怎樣的權利？

A. 在第一種市街地再開發事業中，建築物的租借人（租戶、居住者）原則上不在權利轉換對象之列。雖有權獲得補償金（營業補償、搬遷費用等），但再開發後回到同一地點的權利在制度上無法得到保障。可透過協商要求確保遷移目的地，但法律保護十分有限。

Q3. 借地權灌水方案違法嗎？

A. 被視為利用法律漏洞的灰色手法。分割建築物持分以創設多名借地權者，從民法、借地借家法的程序而言並不一概違法。然而，僅為形式上滿足同意要件而人為增加地權者數量的行為，被批評違背制度宗旨（保護少數意見）。

Q4. 超高資產投資者應如何確認權利轉換風險？

A. 建議在投資檢討階段確認以下內容：①施行區域內的地權者數量及同意狀況（事業認可申請書作為公開資訊可供查閱）、②權利轉換計畫中樓層面積、位置、評估額的計算依據、③反對地權者的存在及行政訴訟風險。與專業律師和不動產顧問協作開展精細盡職調查不可或缺。

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引用·參考資料

• 日本綜合研究所《正在逼近東京的「仕紳化」問題》（2025年9月9日）
• 國土交通省「市街地再開發事業」
• 國土交通省「關於權利樓層及保留樓層的價格設定」
• 都市再開發法（e-Gov法令檢索）