No outono de 2024, o "J&TERRACE" — um edifício de 39 andares e 146 metros de altura — foi concluído em frente à estação Jujo, na linha JR Saikyo. Como a primeira instalação de uso misto de grande porte do bairro de Kita, este projeto integra 578 unidades residenciais, instalações comerciais e equipamentos públicos do bairro de Kita. A obra foi executada pela Associação de Redesenvolvimento Urbano da Saída Oeste da Estação Jujo, com a participação da Nippon Steel Kowa Real Estate e da Tokyu Land Corporation como membros associados. Mais de um ano após a conclusão, os preços dos terrenos na região subiram quase 10% em relação ao ano anterior. Por outro lado, a captação de inquilinos para o centro comercial "J&MALL" ainda apresenta desafios. Neste artigo, apresentamos uma visão completa do redesenvolvimento, sua situação atual e o impacto no mercado imobiliário.
Visão geral do projeto — O que é o redesenvolvimento da saída oeste da estação Jujo?
Papéis do executor, membros associados e construtora
O Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Saída Oeste da Estação Jujo é um empreendimento cuja associação foi estabelecida em maio de 2017, com aprovação do Governador de Tóquio. O executor é a Associação de Redesenvolvimento Urbano da Saída Oeste da Estação Jujo (presidente: Toshiyoshi Tozaki), com a participação da Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. e da Tokyu Land Corporation como membros associados. O projeto e a construção foram realizados integralmente pela Maeda Construction Co., Ltd., que completou a obra de grande escala em concreto armado de 39 andares.
A Nippon Steel Kowa Real Estate assumiu o papel de liderança na aquisição e comercialização das unidades residenciais, conduzindo o projeto desde a fundação da associação. A Tokyu Land Corporation desempenhou um papel importante não apenas na comercialização conjunta das unidades, mas também na captação de inquilinos comerciais. A estrutura de redesenvolvimento de uso misto resultante da colaboração entre as duas empresas pode ser considerada um modelo representativo dos projetos de redesenvolvimento urbano recentes.
A dimensão do projeto: 1,7 ha de área e 81.000 m² de área construída
A área do perímetro de intervenção é de aproximadamente 1,7 ha, com área de terreno de 7.071,32 m². A área total construída do edifício "J&TERRACE" atinge 81.067,16 m², com área computável de 56.176,85 m². O endereço é Kami-Jujo 2-chome 27-1, bairro de Kita, Tóquio, situado em zona comercial, zona de uso intensivo e zona de proteção contra incêndios.
Essa escala aproveita ao máximo o potencial da localização em frente à estação Jujo, que fica a apenas 2 estações e cerca de 7 minutos de Ikebukuro. A concretização de um empreendimento de uso misto desta magnitude em Jujo — uma área que vinha sendo reconhecida como uma "zona acessível" dentro de Tóquio — representou um acontecimento notável para o mercado imobiliário.
O J&TERRACE em detalhe — Como funciona a composição residencial, comercial e pública?
THE TOWER JUJO (578 unidades, 39 andares) — Visão geral residencial
O condomínio "THE TOWER JUJO (The Tower Jujo)", localizado entre o 5.º e o 39.º andar, é composto por 578 unidades no total (incluindo 184 unidades para cooperadores do projeto). As tipologias variam de 1LDK a 4LDK, com áreas privativas de 41,41 m² a 127,37 m², atendendo a diversos estilos de vida. A faixa de preços variou de 80,5 milhões a 300 milhões de ienes, e o surgimento de apartamentos acima de 100 milhões de ienes no bairro de Kita representou uma transformação significativa no valor imobiliário da região.
As vendas foram realizadas entre 2022 e 2023 e evoluíram de forma favorável. O fato de Jujo — antes associada a uma imagem de "bairro popular tradicional" — passar a ser valorizada tanto por investidores quanto por compradores para uso próprio como uma área acessível próxima ao centro de Tóquio demonstra a atratividade locacional que sustenta esses preços elevados.
J&MALL (centro comercial) — Composição dos inquilinos
O centro comercial "J&MALL", nos 1.º e 2.º andares, foi inaugurado em 22 de novembro de 2024. O 2.º andar abriga o primeiro Queen's Isetan do bairro de Kita, além de academia de ginástica e clínicas. A chegada inédita do Queen's Isetan ao bairro de Kita atraiu grande atenção na inauguração, contribuindo para o fortalecimento comercial da região.
No entanto, passado um ano desde a inauguração, a vacância de espaços comerciais tem sido apontada como um desafio. Entre as causas mencionadas estão a baixa visibilidade das lojas a partir do exterior, problemas de circulação interna e a diferença de valores de aluguel em comparação com as ruas comerciais do entorno. Esforços continuam sendo feitos para estabilizar a operação comercial. Em resposta a essa situação, em março de 2025 foi firmado um acordo de cooperação comercial regional, cujos desdobramentos serão detalhados adiante.
J&L (equipamento público do bairro de Kita) — Funções e papel
O equipamento público do bairro de Kita "J&L", instalado nos 3.º e 4.º andares, foi inaugurado em 1.º de dezembro de 2024. O 3.º andar conta com lounge (estantes e espaço de leitura), sala criativa e galeria. O 4.º andar dispõe de estúdio de música e edição de vídeo, sala multiuso, auditório (divisível) e camarim.
A incorporação de equipamentos públicos em projetos de redesenvolvimento privado é uma prática cada vez mais comum. A ideia é criar polos de dinamismo por meio da colaboração entre o poder público e a iniciativa privada, elevando a atratividade de toda a região. O J&L é um exemplo típico dessa abordagem, com a expectativa de funcionar como um espaço de uso cotidiano para os moradores da região.
Infraestrutura na área da estação — Por que a praça de transporte, vias e bicicletário são importantes?
Relação com o projeto de elevação contínua da linha férrea
Nas proximidades da estação Jujo, está em andamento o projeto de elevação contínua da linha JR Saikyo, promovido pelo Departamento de Construção do Governo Metropolitano de Tóquio. Trata-se de uma obra para eliminar passagens de nível e elevar os trilhos, formando um planejamento urbano integrado com o redesenvolvimento. É importante destacar que o edifício J&TERRACE já foi concluído entre setembro e outubro de 2024.
Com a conclusão do projeto de elevação, a eliminação das passagens de nível melhorará significativamente o fluxo de pedestres e veículos. A melhoria da circulação na área da estação tem impacto direto na atração de clientes para as instalações comerciais, tornando o acompanhamento da transformação urbana pós-conclusão um ponto crucial nas decisões de investimento futuras.
Praça da estação e vias do plano urbanístico
Como parte do projeto de redesenvolvimento, foram construídos uma praça em frente à estação (cerca de 4.360 m²) e um bicicletário público subterrâneo (cerca de 2.500 m²). Quanto às vias do plano urbanístico, estão previstas a via auxiliar 73 (largura de 20 m), a via auxiliar 85 (largura de 15 m) e a via de quarteirão n.º 7 (largura de 20 m). Os detalhes dessas obras de infraestrutura estão disponíveis na página oficial do bairro de Kita, Tóquio.
A construção da praça da estação garantiu espaços de embarque e desembarque para ônibus e táxis, melhorando a acessibilidade à estação. A otimização dos percursos pedonais também influencia o número de visitantes das instalações comerciais, tornando o avanço das obras de infraestrutura um fator indispensável para prever as mudanças no valor da região.
Situação atual após 1 ano — Desafios e iniciativas pós-inauguração
Vacância de inquilinos no J&MALL e suas causas
A captação de inquilinos para o J&MALL continua sendo apontada como um desafio, mesmo um ano após a inauguração. Entre os fatores estão: ① baixa visibilidade das lojas a partir do exterior, ② problemas na circulação interna do edifício e ③ aluguéis elevados em comparação com as ruas comerciais vizinhas (com diferenças significativas no preço por tsubo).
Não é incomum que grandes centros comerciais surgidos de projetos de redesenvolvimento não consigam preencher todos os espaços logo na inauguração. Na verdade, o padrão mais habitual é que a composição de inquilinos se estabilize ao longo dos primeiros anos. Portanto, seria precipitado avaliar definitivamente a instalação apenas com base na vacância atual, sendo fundamental acompanhar continuamente a evolução da captação de inquilinos.
Importância do Acordo de Cooperação Comercial Regional firmado em março de 2025
Em março de 2025, foi firmado o "Acordo Básico de Cooperação Comercial Regional" entre quatro partes: o bairro de Kita de Tóquio, a Associação de Redesenvolvimento Urbano da Saída Oeste da Estação Jujo, a Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. e a Tokyu Land Corporation. Os detalhes deste acordo podem ser consultados no comunicado oficial do bairro de Kita.
Este acordo tem como objetivo promover a cooperação e a realização conjunta de eventos entre o J&MALL e os comerciantes já estabelecidos, como a rua comercial Jujo Ginza. A construção de uma relação de complementaridade — e não de competição — entre o centro comercial e as ruas comerciais vizinhas contribui diretamente para o fortalecimento comercial de toda a região. Por isso, os resultados práticos deste acordo serão um indicador fundamental para avaliar a revitalização futura do J&MALL.
Impacto no valor imobiliário — Como os dados de preços de terrenos e mercado mudaram?
Valorização dos terrenos no entorno da estação Jujo (na faixa de +10% ao ano)
Conforme indicado na página do Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio, projetos de redesenvolvimento exercem grande impacto no valor imobiliário do entorno. Segundo os dados de preços oficiais de terrenos de 2025, o valor médio no entorno da estação Jujo é de 736.875 ienes/m², com aumento de +9,74% em relação ao ano anterior. O valor médio de referência é de 766.000 ienes/m², com uma alta expressiva de +11,05% em relação ao ano anterior. O ponto mais valorizado (Kita-ku, Nakahara 1-3-26) atingiu 1.540.000 ienes/m².
Uma taxa de valorização de cerca de 10% ao ano é um patamar elevado mesmo para Tóquio. A melhoria do ambiente em frente à estação proporcionada pelo redesenvolvimento, o surgimento de um arranha-céu residencial e a reavaliação da acessibilidade de transporte atuaram de forma combinada para impulsionar os preços. Com a conveniência de estar a apenas 2 estações e 7 minutos de Ikebukuro sendo revalorizada, a percepção de Jujo como uma "zona acessível próxima ao centro de Tóquio" cresceu significativamente.
Faixa de preços do edifício-torre e impacto no mercado de locação do entorno
A faixa de preços do THE TOWER JUJO (de 80,5 milhões a 300 milhões de ienes) também influencia os valores dos imóveis usados na região. Quando unidades novas de alto padrão em edifícios-torre são colocadas no mercado, observa-se uma tendência de valorização dos imóveis usados no entorno, impulsionada pela expectativa de ganho de capital. Além disso, o aumento de moradores no edifício-torre eleva o poder de compra local, gerando um efeito de dinamização do mercado comercial e de locação de toda a região.
Comparando com os casos do redesenvolvimento da estação Tachikawa e seu impacto nos preços de terrenos e do redesenvolvimento da saída oeste da estação Ikebukuro, a taxa de valorização de Jujo é digna de destaque. Vale mencionar que, no bairro de Kita, o redesenvolvimento da área da estação Nishi-Nippori também está em andamento, acelerando a valorização urbana de todo o bairro.
Ações recomendadas para proprietários
Apresentamos a seguir perspectivas práticas para proprietários de imóveis na região de Jujo ou para aqueles que estão avaliando investimentos na área.
Reavaliação dos imóveis existentes: Com a valorização dos terrenos da região acima de 10% ao ano, é possível que os imóveis existentes tenham acumulado ganhos latentes. Este é um momento oportuno para considerar a otimização patrimonial, incluindo venda ou refinanciamento.
Adaptação às mudanças na demanda de locação: Com a chegada de moradores do edifício-torre, o perfil da demanda por locação na região está mudando. Diante do crescimento da procura por imóveis familiares e por unidades para profissionais de alta renda solteiros, é recomendável considerar reformas e revisão dos valores de aluguel.
Planejamento de longo prazo considerando a conclusão da elevação da linha férrea: Com a eliminação das passagens de nível e a consequente melhoria significativa na circulação de pedestres, espera-se a revitalização da área comercial em frente à estação. É fundamental elaborar uma estratégia de retenção de médio e longo prazo, considerando a conclusão das obras de infraestrutura prevista para o ano fiscal de 2026 (Reiwa 8) em diante.
Acompanhamento da cooperação comercial regional: Dependendo dos resultados do acordo de cooperação entre o J&MALL e as ruas comerciais locais, a capacidade comercial da região pode ser fortalecida. Se a redução da vacância avançar, o impacto positivo se estenderá ao valor dos imóveis comerciais vizinhos, razão pela qual recomendamos acompanhar continuamente essa evolução.
Parecer da INA
No redesenvolvimento da saída oeste da estação Jujo, o que mais chama nossa atenção são os desafios enfrentados pelo centro comercial "J&MALL" e a direção adotada para solucioná-los por meio do acordo de cooperação regional.
Não é incomum que grandes centros comerciais resultantes de redesenvolvimento enfrentem dificuldades na captação de inquilinos durante os primeiros anos. Uma das causas estruturais é a dificuldade inerente de definir os inquilinos comerciais antes da conclusão da obra. Embora a aparência externa, a circulação e os valores de aluguel só sejam definidos pouco antes da entrega, a captação de inquilinos geralmente se intensifica um a dois anos antes. Essa defasagem temporal é uma questão estrutural que facilmente gera incompatibilidades.
No entanto, o acordo de cooperação comercial regional firmado em março de 2025 pode representar um ponto de virada importante. A iniciativa de realizar eventos conjuntos entre o grande empreendimento e as ruas comerciais locais, potencializando mutuamente a capacidade de atrair público, vai além de uma simples relação de competição para se tornar uma estratégia de "branding de todo o bairro". Na prática, o contraste entre a "animação popular tradicional" da rua comercial Jujo Ginza e o "estilo de vida urbano" representado pelo J&TERRACE pode ser comunicado como um ativo que reflete a diversidade de atrativos da região de Jujo.
Do ponto de vista do investimento imobiliário, a vacância comercial pode parecer um fator negativo no curto prazo. No entanto, uma instalação que supera essa fase e atinge operação estável contribui significativamente para a valorização de longo prazo de toda a região. Acreditamos que a região de Jujo, após atravessar o período de um a dois anos de ajustes pós-conclusão, consolidará sua posição como um dos principais destinos de investimento imobiliário do bairro de Kita. Por isso, é importante não ser excessivamente pessimista diante dos desafios atuais e avaliar a região com uma visão de médio e longo prazo.
Resumo
O Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Saída Oeste da Estação Jujo "J&TERRACE" foi concluído no outono de 2024 como a primeira instalação de uso misto de 39 andares do bairro de Kita. Este empreendimento, que integra 578 unidades residenciais, instalações comerciais e equipamentos públicos, impulsionou os preços dos terrenos em mais de 10% ao ano e transformou significativamente o valor imobiliário da região de Jujo, reavaliando a acessibilidade de apenas 2 estações até Ikebukuro.
Por outro lado, a captação de inquilinos para o centro comercial "J&MALL" continua sendo um desafio, e iniciativas baseadas no acordo de cooperação comercial regional firmado em março de 2025 estão em andamento. No que se refere à infraestrutura, obras correlatas como o projeto de elevação contínua da linha JR Saikyo avançam com previsão de conclusão no ano fiscal de 2026 (Reiwa 8), gerando expectativa sobre a transformação do bairro após a eliminação das passagens de nível.
Para aproveitar os benefícios do redesenvolvimento no investimento imobiliário, é indispensável adotar uma visão de médio e longo prazo que considere não apenas a avaliação superficial logo após a conclusão, mas também o cenário após a finalização das obras de infraestrutura e a estabilização dos inquilinos. Recomendamos avaliar continuamente o potencial da região de Jujo em comparação com outros grandes projetos de redesenvolvimento em Tóquio, como o redesenvolvimento da saída oeste da estação Ikebukuro.
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Quando foi concluído o redesenvolvimento da saída oeste da estação Jujo?
O edifício "J&TERRACE" foi concluído entre setembro e outubro de 2024. O centro comercial "J&MALL" foi inaugurado em 22 de novembro de 2024, e o equipamento público "J&L" em 1.º de dezembro de 2024.
P2. Qual foi a faixa de preços das unidades do THE TOWER JUJO?
Os preços de venda variaram de 80,5 milhões a 300 milhões de ienes, incluindo apartamentos acima de 100 milhões. O total é de 578 unidades (incluindo 184 unidades de cooperadores), com tipologias de 1LDK a 4LDK.
P3. Como os preços dos terrenos no entorno de Jujo mudaram após o redesenvolvimento?
Segundo os dados oficiais de 2025, a média no entorno da estação Jujo subiu +9,74% em relação ao ano anterior, e o valor de referência registrou +11,05%. A melhoria do ambiente em frente à estação proporcionada pelo redesenvolvimento e a reavaliação da acessibilidade de transporte impulsionaram a valorização.
P4. Qual é a situação atual do centro comercial "J&MALL"?
O J&MALL, inaugurado em novembro de 2024, conta com alguns inquilinos em operação, como o Queen's Isetan, mas a vacância continua sendo apontada como desafio. Em março de 2025, foi firmado o "Acordo Básico de Cooperação Comercial Regional" entre o bairro de Kita, a associação de redesenvolvimento, a Nippon Steel Kowa Real Estate e a Tokyu Land Corporation, fortalecendo a cooperação com a rua comercial Jujo Ginza e outros comerciantes locais.
Referências e citações
- Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Saída Oeste da Estação Jujo"
- Bairro de Kita, Tóquio "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Saída Oeste da Estação Jujo (Visão geral do projeto)"
- Bairro de Kita, Tóquio "Sobre a assinatura do Acordo Básico de Cooperação Comercial Regional" (12 de março de 2025)
- Departamento de Construção do Governo Metropolitano de Tóquio "Projeto de Elevação Contínua da Linha JR Saikyo (proximidades da estação Jujo)"
- Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. "Comunicado sobre a conclusão do Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Saída Oeste da Estação Jujo" (29 de novembro de 2024)
- Tokyu Land Corporation "THE TOWER JUJO — Visão geral do projeto"
- PR TIMES "Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. — Conclusão do Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Saída Oeste da Estação Jujo" (29 de novembro de 2024)
